حجية تقييدات الغير حسن النية في الرسم العقاري ـــــــ دراسة في إطار المادة 2 من مدونة الحقوق العينية والفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري ــــــــ

 

 

 


مقدمة

يلعب العقار المحفظ ببلادنا دورا هاما في التنمية الاقتصادية والاجتماعية والسياحية والعمرانية …، فهو منطلق المشاريع العمومية والخاصة باختلاف أنواعها وأغراضها، فلا طالما شكل العقار غير المحفظ عقبة أمام هذه التنمية، فالعقار المحفظ يتميز عن غير المحفظ بدقة وتماسك القواعد القانونية المنظمة له، وقد اهتم المشرع بتحيين هذه القواعد وجعلها مواكبة لمتتطلبات الفكر الاقتصادي المعاصر، عبر توفير الحماية اللازمة للمعاملات الواقعة عليه، ولو كان ذلك على حساب مبادئ العدالة والإنصاف، رغم أن القول الصحيح هو أن المشرع من خلالها فضل المصلحة العامة على المصلحة الخاصة.

وموضوع القوة الثبوتية لتقييدات الغير حسن النية بالرسم العقاري، ماهو إلا موضوع من بين العديد من الموضوعات التي تهم العقار المحفظ، والتي نوقشت بإسهاب نظرا لأهميتها البالغة، فالمشرع المغربي من خلال الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري[1]، والمادة الثانية من مدنة الحقوق العينية[2]، قد كرس مبدأ هاما في المعاملات العقارية، وهو الثقة بظاهر الأمور، حيث وفر الحماية للغير المقيد عن حسن النية بالرسم العقاري، واعتبر ثقته بالرسم العقاري أهلا للحماية والصيانة، ولا يجب أن تقابل تشريعيا بالإهمال، بتعريض تقييداته للإبطال أو التشطيب أو التغيير، من طرف أصحاب الحقوق الذين لم يلجؤو إلى القانون لحمايتها، وهذه الحماية وإن كانت موجهة ظاهرا للغير حسن النية، إلا أنها في الحقيقة قد تقررت لحماية القيمة القانونية للرسم العقاري، فأي اعتراف بحقوق لم تضمن بهذا الرسم يعد مساسا بمصداقيته وحجيته.

وبذلك فإن هذا الموضوع –حجية تقييدات الغير حسن النية- يطرح إشكالا جوهريا، يتمثل بالأساس في تحديد الأولى بالحماية، هل هو صاحب الحق الذي لم يبادر إلى تقييد حقه بالرسم العقاري، أي المالك الحقيقي تطبيقا لمبادئ العدالة، أم أن الحماية يجب أن تكون للغير حسن النية، الذي استفاد من مكنة أقرها القانون لمصلحته، بأن بادر إلى تقييد حقه بالرسم العقاري، رغم أنه ليس بصاحب الحق حقيقة، وإن كان بتقييده صاحب الحق قانونا؟ وبعبارة أخرى ماهي المصلحة الأولى بالحماية، هل المصلحة العامة المتمثلة في حماية استقرار المعاملات، أم المصلحة الخاصة انتصارا لمبادئ العدالة والانصاف؟ وهل يمكن التوفيق بين هاتين المصلحتين معاً؟

وتتفرع عن هذا الاشكال مجموعة من الاسئلة الأخرى، كما المقصود بالغير حسن النية؟ وما معايير التمييز بينه وبين سيء النية؟ وهل كل تقييدات الغير حسن النية تكتسب القوة الثبوتية المقررة في الفصل 66 من ظ.ت.ع والمادة الثانية من م.ح.ع؟ أم أن هناك استثناءات على ذلك؟

هذا ما سنحاول التطرق إليه من خلال الخطة التالي:

المبحث الأول: حماية تقييدات الغير حسن النية ضمان لاستقرار المعاملات العقارية

المبحث الثاني: القوة الثبوتية لتقييدات الغير حسن النية في الرسم العقاري

المبحث الأول: حماية الغير المقيد عن حسن نية ضمان لاستقرار المعاملات العقارية

تنتهي مسطرة التحفيظ غالبا إلى إنشاء رسم عقاري للعقار يوضح وضعيته المادية والقانونية، وهو المنطلق الوحيد للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة عليه، وكل من يدعي حقا على هذا العقار ولم يتم تقييده في الرسم المخصص له، فلايمكنه الاحتجاج به اتجاه الغير،  وقد وفر المشرع الآليات المسطرية الكفيلة بتقييد الحقوق الواردة على العقارات المحفظة، انطلاقا من الفصل 65 وما يليه من ظهير التحفيظ العقاري، بل وحتا من المشرع على استعجال تقييد هذه الحقوق، فرض غرامات على كل من لم يقيد حقوقه داخل الأجل المحدد في الفصل 65 مكرر من نفس الظهير.

وغاية المشرع من كل هذا هو ضمان آداء العقار المحفظ للدور الذي توخاه من وراء إقراره لنظام التحفيظ العقاري، فالرسم العقاري يساعد على معرفة كافة الجوانب المادية والقانونية المرتبطة بالعقار، ونتيجةً لذلك فالشخص الذي وثق بالظاهر وماهو مضمن بالرسم العقاري وقبِل التعامل على ذلك الاساس، فإنه لايصح أن لايحميه القانون من أي مطالبات قد تظهر بعد تقييده لحقه، فلو تصورنا غير ذلك لما تميز العقار المحفظ عن غير المحفظ، باعتبار الرسم العقاري لن يكون مواكبا للوضعية القانونية والمادية للعقار الذي خصص له.

ولذلك فإن حماية التقييدات التي تمت عن حسن نية له علاقة وطيدة باستقرار المعاملات وحمايتها، وقد نص المشرع في الفصل 66 من ظ.ت.ع على أنه :” كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد، في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.

لا يمكن في اي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة”.

وانطلاقا من الفصل أعلاه، يتضح أن المشرع تحدث عن حماية المقيد بحسن نية من أي ضرر قد يتعرض له جراء ثقته بما هو مضمن بالرسم العقاري، وعكس ذلك بالنسبة للمقيد بنية سيئة، وبذلك نتساءل عن المقصود بحسن أوسوء نية المقيد؟ ومظاهر حماية المشرع للمقيد حسن النية من خلال ظهير التحفيظ العقاري وكذا المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية؟ وماهي أهم آثار هذه الحماية سواء القانونية منها أو الاقتصادية؟ وهذا ما سيتم تناوله في هذا المبحث من خلال تقسيمه على الشكل التالي:

المطلب الأول: مفهوم الغير المقيد عن حسن نية

المطلب الثاني: مظاهر حماية الغير المقيد عن حسن نية ونتائج ذلك

المطلب الأول: مفهوم الغير المقيد عن حسن نية

بالرجوع الى التشريع العقاري المغربي لا وجود لتعريف لمفهوم الغير حسن النية او سيئها، مما ترتب عنه اختلاف على المستوى الفقهي والقضائي لوضع تعريف له، ثم كذلك المشرع لم يحدد قرائن محددة للتمييز بين الغير حسن النية وسيء النية، أو بعبارة أخرى، معايير التمييز بين حسن النية وسيئها، الشيء الذي سأتناوله في هذا المطلب عبر تقسيمه على الشكل التالي:

الفقرة الأولى: المقصود بالغير حسن النية وسيئها

المشرع المغربي من خلال الفصل 66 من ظ.ت.ع، وكذلك في المادة الثانية من م.ح.ع، أقر بالأثر الانشائي للتقييد في الرسم العقاري، ونتيجة لذلك فلا يمكن الاحتجاج على الغير بحق وقع على عقار محفظ وكان قابلا للتقييد ولم يتم تقييده، وكذلك لايمكن الاحتجاج على الغير المقيد عن حسن نية، بأي إبطال أو تغيير أو تشطيب يمكن أن يقع على هذه التقييدات، إلا أن المشرع لم يحدد المقصود بهذا الغير حسن النية الذي لا يمكن التمسك ضده بالابطال أو التشطيب؟

هناك[3] من يعتبر أن الغير حسن النية هو من لم تربطه علاقة تواطئية بالبائع، وكتأييد لذلك يرى أن نظام الشهر العيني يقوم على أساس العلم القانوني المترتب عن التقييد، وليس فقط بالعلم الفعلي بالعيوب العالقة بسند المتعامل معه، وهذا الرأي في تعليله المتعلق بضرورة العلم القانوني باعتبار العلم الفعلي لا يكفي، لا أراه صحيحا، كون العلم القانوني يتحقق بتقييد الذي نتصور تضرر مصالحه من جراء تقييد الشخص حسن النية لحقه اللاحق، وبذلك أين الضرر الذي قد يصيبه مادام قد قيد حقه؟، ومعنى هذا أنه يشترط التواطؤ بين الغير المقيد وبين من نقل اليه الحق، إضرارا بمصالح الذي نشأ حقه قبلاً، فإذا انتفى هذا التواطؤ انتفت سوء نيته، وبالتالي يكون محميا بمقتضيات التقييد بحسن نية، ولو كان عالما بالحق الذي نشأ قبل حقه هو، وصحيح أن متطلبات استقرار المعاملات العقارية تقتضي مثل هذه الآراء إلا أن ذلك يجب أن لا يكون على حساب مبادئ العدالة بهذه الحدة.

ولذلك فالتوجه السليم حسب رأيي هو ماذهب إليه المجلس الأعلى أن سوء النية يتحقق عند ثبوت علم الغير المقيد بوجود حق سابق لم يتم تقييده، فبادر الى تقييد حقه إضرارا بصاحب الحق غير المقيد، والعلم الذي أقصده هنا هو العلم السابق لنشوء حقه على العقار المحفظ، أما إذا كان قد تعامل على أساس ماهو ظاهر في الرسم العقاري، وقبل أن يقيد حقه، علم بوجود حق سابق عليه، فإن هذا لا تتحقق به سوء نيته باعتباره قد حمى نفسه بممارس حق قد خوله له القانون وهو التقييد في الرسم العقاري، وإن كان قرار المجلس الأعلى[4](محكمة النقض) لم يوضح هذه المسألة بالشكل التي أشرت اليها، وإنما اكتفى بأن علم المشتري الثاني بالشراء الأول بشأن نفس العقار يجعله في حكم المتصرف إليه سيء النية ولو قام بتقييد حقه بالصك العقاري في وقت لم يقيد فيه الشراء الأول، حيث لم يحدد وقت العلم بوجود حق لم يتم تقييده، هل قبل إجراء التصرف المنشأ لحقه أم بعده، وفي قرار آخر للمجلس الاعلى –محكمة النقض حاليا- ” وإذا كان التسجيل يضفي بدوره على المسجل بحسن النية صفة الإطلاق لحقه العيني المتعلق بعقار محفظ، فإن تسجيل هذا الحق بالنسبة لسيء النية يمكن التمسك بإبطاله في حقه ولو كان غيرا طبقا للفصل 66 من ظ.ت.ع، وستنتج سوء النية من علم المسجل أن الحق العيني الذي سجل في اسمه لاحق له فيه …”[5].

الفقرة الثانية: إثبات سوء نية المقيد

إذا كان المشرع لم يحدد مفهوما لحسن النية وترك الأمر بذلك للقضاء لإعمال سلطته، حسب القضايا والحالات المعروضة عليه، فإن حسن نية المقيد مفترضة قانون، وذلك بمقتضى الفصل 477 من ق.ل.ع، الذي نص على :” حسن النية يفترض دائما مادام العكس لم يثبت”.

وبذلك فإن الحقوق المبينة في الرسم العقاري، هي بيانات تحمل على كون أصحابها قد قيدوها بحسن النية، وعلى من يدعي عكس ذلك أن يثبته، وإثبات حسن النية من الصعب بمكان، مادمنا نتحدث عن فعلي سلبي خلافا لسوء النية، الذي قد يستشف من أمور مادية قد قام بها سيء النية، حيث يمكن أن يلجئ الطرف إلى إثبات سوء النية بجميع وسائل الاثبات.

وقد اعتمد القضاء على مجموعة من القرائن لاستخلاص سوء نية المقيد، ومن بينها قيام العلاقة الزوجية بين الشخصين المتواطئين، ونفس الأمر في حالة كون المتواطئين تربطهم علاقة قرابة[6]، وكذلك من بين هذه القرائن حالة تضمين الرسم العقاري تصرفا معلقا على شرط، بمعنى أنه إذا كانت هناك قيود في الرسم العقاري فيجب على المحافظ أن يحترم هذه القيود، حيث عليه أن يتأكد أن العملية من أصلها لا تتعارض مع التقييدات المتضمنة في الرسم العقاري الأم[7].

ومن بين أهم القرائن التي يعتمد عليها القضاء لإثبات سوء نية المقيد، هي ورود تقييد احتياطي على الرسم العقاري ورغم ذلك يقوم الغير بتقييد حقه بالرسم، ففي هذه الحالة لا يمكنه عند إعمال الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي أن يتمسك بأنه غيرٌ حسن النية وبالتالي فيجب تطبيق مقتضيات الفصل 66 من ظ.ت.ع، وكذا المادة الثانية من م.ح.ع، وقد جاء في قرار لمحكمة النقض: “… والمحكمة لما قضت بالتشطيب على عقد الهبة اعتمادا على القرار الاستئنافي الذي قضى باتمام البيع قبل قيام البائع بتفويت ما باعه للطاعنين اللذين قاما بتسجيل عقد الهبة بالرسم العقاري رغم وجود تقييد احتياطي مسجل وأن ذلك التسجيل لم يكن بحسن نية تكون قد عللت قرارها وأسسته على مقتضى القانون …”[8].


المطلب الثاني: مظاهر حماية الغير حسن النية ونتائج ذلك

انطلاقا مما سبق فإن المقيد حسن النية وفر له المشرع حماية خاصة من أي إبطال أو تشطيب، وكذلك حماه من أي حق لم يتم تقييده بالرسم العقاري ولو كان التصرف المنشأ له سابقا لنشوء حقه، والمشرع حماه كذلك من أي مطالبة من المالك الحقيقي (الفقرة الأولى)، ويترتب عن هذه الحماية مجموعة من الآثار سواء قانونية أو اقتصادية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: مظاهر حماية الغير حسن النية

نص المشرع في الفقرة الأخيرة من الفصل 66 من ظ.ت.ع، وكذلك في المادة الثانية من م.ح.ع، على أنه لا يمكن التمسك في مواجهة الغير حسن النية بأي إبطال أو تغيير أو تشطيب قد يقع على التقييدات المضمنة بالرسم العقاري.

ويقصد المشرع بذلك، أن من إطلع على الرسم العقاري ووثق بما ضمن فيه، وتعاقد مع صاحب الحق المبين فيه، وقام بتقييد حقه، فإن أي إبطال لسند تملُكِ الذي تلقى منه ذلك الحق، لا يمكن التمسك به ضد هذا الأخير المقيد، شريطة أن يكون تقييده عن حسن نية، وبالتالي فالبطلان هنا يقع على سند تملك الذي تلقى منه المقيد حسن النية حقه.

وإلى جانب هذا المقتضى، فإنه لا يمكن الاحتجاج كذلك على المقيد حسن النية بأي حق لم يتم تقييده بالرسم العقاري، ولو نشأ[9] قبل تاريخ نشوء حق المقيد حسن النية، وبذلك فلايمكن الاحتجاج عليه بأن من فوت له الحق الذي قيده لم يعد يمتلكه في تاريخ تفويته، وبمعنى آخر فإن المشرع استلزم اشهار جميع التصرفات القانونية الواردة على العقارات المحفظة بالسجلات الممسوكة لدى مصالح المحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، حتى تكتسب تلك الحقوق حجيتها وترتب آثارها القانونية تجاه الأغيار وكذا بين المتعاقدية[10].

وكذلك من مظاهر حماية المقيد حسن النية، أن المشرع المغربي حماه من أي مطالبة من المالك الحقيقي الذي تأخر أو أغفل تقييد حقه بالرسم العقاري، فالمشرع المغربي بهذا المقتضى قد حمى استقرار المعاملات العقارية على حساب مبادئ العدالة، ويصح أن ننظر إلى هذا المقتضى من الجانب الجزائي له، حيث يعتبر بمثابة عقوبة لمن تقاعص أو لم يبالي بتقييد حقه بالرسم العقاري، ولا يعذر أحد بجهله للقانون.

الفقرة الثانية: نتائج حماية الغير المقيد حسن النية

المشرع المغربي من خلال إقراره لهذه المقتضيات الماسة بشكل صريح بمبادئ العدالة، لم يكن جاهلا بذلك، إلا أنه وقع بين مصلحتين رجح إحداهما على حساب الأخرى، المصلحة الخاصة والمتمثلة في حماية صاحب الحق الحقيقي، والمصلحة العامة المتمثلة في حماية الاستقرار وتشجيع الاستثمار في المجال العقاري، وخصوصا مع الأزمات العديدة التي تعرفها بلادنا والمرتبطة بالسكن وكثرة النزاعات العقارية أمام المحاكم، وبذلك رجح المصلحة العامة على حساب المصلحة الخاصة، ودائما ما يتم تفضيل هذه الأخيرة على حساب الأولى.

وتترتب عن ما ذكرته أعلاه عدة نتائج قانونية (أولا)، واقتصادية (ثانيا)

أولا: نتائج قانونية

إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات هو وجه الحقيقة الوحيدة لذلك العقار، وبذلك فمن وثق بما هو ظاهر قانونا فلا يملك المشرع إلا أن يحميه بمقتضياته التشريعية، وإلا وقعت مفارقة زمنية بين حالة العقار الواقعية وحالته القانونية، وأصبح الرسم العقاري لا يؤدي الدور الهام الذي أنيط به وهو تبيان الحالة القانونية والمادية للعقار، مما يسهل الوصول اليها ومعرفتها.

وبالتالي فمن أهم النتائج القانونية لحماية المقيد حسن النية، هي أن المشرع انتصر للحقيقة القانونية الظاهرة وذلك للتلطيف والتليين من جمود القاعدة القانونية، فالقانون من أجل المجتمع وليس المجتمع من أجل القانون[11].

ثانيا: نتائج اقتصادية

لم يقرر الشهر العيني إلا لتحقيق مجموعة من المصالح العامة للبلد، ومن أهمها خلق الاستقرار العقاري، وإدخال العقار في مجال التنمية الاقتصادية والاجتماعية، ولن يتحقق ذلك إلا بمثل هذه المقتضيات المتعلقة بحماية الرسم العقاري من اي تجاوزات قد تفقده مصداقيته وقيمته القانونية، فعدم حماية المقيد حسن النية، يقتضي بالضرورة زعزعة الثقة التي توضع في الرسوم العقارية، مادام أن الظاهر فيها لا يمثل الحقيقة، وهذا له تاثير سلبي كبير على تشجيع الاستثمار العقاري في البلد، ومن ثم التأثير بشكل كبير في دخول الاستثمارات الأجنبية، وكذا التأثير سلبا على المنعشين العقاريين، الذين يساهمون بشكل أو بآخر في تحسين الوضعية الاجتماعية، عبر توفير السكن اللائق للأسرة المغربية، والقضاء على دور الصفيح والبناء العشوائي، وقد ربط أحد الباحثين[12] أهمية تبني نظرية الظاهر في المعاملات العقارية، بكونه يتماشى ومبادئ القانون التجاري الذي يرتكز على السرعة والإئتمان، بشكل لا يمنح الغير فرصة مراقبة سندات التصرف الخاصة من الناحية الموضوعية، وحسنا فعل.

المبحث الثاني: القوة الثبوتية لتقييدات الغير حسن النية في الرسم العقاري

ميز المشرع المغربي في إقرار القوة الثبوتية تقييدات الغير في الرسم العقاري، بين حسن النية وسيئها، وتبعا لذلك قرر نتيجة تقييد الغير حسن النية بالرسم العقاري في الفصل 66 من ظ.ت.ع، والمادة الثانية من م.ح.ع، حيث جعل لها قوة ثبوتية مطلقة، وبمفهوم المخالفة فإن تقييد الغير سيء النية غير مشمول بهذه القوة الثبوتية (المطلب الأول)، إلا أن هذه القاعدة ليست على مطلقها، بل ترد عليها مجموعة من الاستثناءات (الفقرة الثانية).

المطلب الأول: حجية تقييدات الغير في الرسم العقاري بين حسن النية وسيئها

بعد أن بينا سابقا المقصود بالغير حسن النية وبعض القرائن التي استند اليها القضاء لإثبات سوء نية المقيد، فإنه من خلال هذا المطلب سأحاول تبيان الفرق بين الحجية التي تكتسبها تقييدات الغير حسن النية (الفقرة الثانية)، وبين حجية تقييدات الغير سيء النية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: حجية التقييدات بنية سيئة

إذا كان المشرع كما تقدم قد رجح المصلحة العامة من خلال حمايته لاستقرار المعاملات، فإن ذلك لا يعني أن يقوم المشرع بتشجيع الاحتيال وأكل أموال الناس بالباطل، وبذلك فإن المشرع المغربي لم يجعل تقييدات الغير سيء النية محصنة من اي إبطال أو تشطيب أو تغيير قد يقع على التقييدات في الرسم العقاري، فلو ثبتت سوء نية الغير المقيد، فلا يمكنه أن يحتمي وراء التقييد لدفع كل مايترتب عليه من بطلان، ولا يمكنه أن يعارض الحقوق السابقة[13] التي غطى عليها تقييده بحجة كونه وثق بظاهر الرسم العقاري.

فصحيح أن التقييد بالرسم العقاري قرينة على وجود الحق وثبوته، إلا أن هذا الأمر مرتبط كما أشرت بحسن نية المقيد، أما سيء النية فلا يمكنه أن يتمسك بحجية التقييد بالاستناد إلى أن التصرف قد تم تقييده وأنه لا يمكن ابطاله أو التشطيب عليه، لأن قاعدة ثبات التقييدات وحجيتها المطلقة مقررة لصالح حسن النية[14]، وجاء في أحد قرارت محكمة الاستئناف بالرباط: ” إن إعطاء التقييدات بالرسوم العقارية حجيتها رهين بأن يكون السند المنشأ لتلك التقييدات صحيحا شكلا وموضوعا بالإضافة إلى حسن نية صاحب الحق المقيد …”[15].

وهذا فيه تلطيف من طرف المشرع لمبدأ الحجية المطلقة لتقييدات الغير، حيث اشترط المشرع من أجل ذلك أن يكون هذا الغير حسن النية، عكس بعض التشريعات الأخرى التي تأخد بالحجية المطلقة لها، بغض النظر عن كون هذا الغير سيء النية أو حسنها[16].

الفقرة الثانية: حجية التقييدات بنية حسنة

أجمع الفقه على أن حسن النية هو الذي يجهل عيوب سند من تلقى الحق عنه ولا يعلم عنها شيئا أثناء تلقيه ذلك الحق وتسجيله بالرسم العقاري[17]، وقد اشرنا سابقا إلى مجموعة من المعايير للتمييز بينه وبين سيء النية، إلا أنه مايهمنا في هذه الفقرة، هو كون المشرع قد أعطى لتقييدات الغير حسن النية حجية مطلقة، وحمى تقييده بذلك من أي إبطال أو تشطيب أو تغيير قد يقع على الرسم العقاري، وقد نص على ذلك الفصل 66 من ظ.ت.ع في فقرته الأخيرة: “… لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة”، وكذا في الفقرة الأخيرة من المادة الثانية من م.ح.ع: “إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، ولا يمكن أن يلحق به أي ضرر …”.

وقد أكد القضاء المغربي على هذا المبدأ في العديد من قراراته، كالقرار الصادر عن المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا)، حيث جاء فيه: ” … تكون المحكمة قد خرقت القاعدة المذكورة حين قضت بإبطال الصدقة بناء على أن المتصدق به جزء مما اشتراه المتصدق، وأن القضاء قد ابطل الشراء مع أن المتصدق عليه غيرا، فلا تبطل الصدقة التي سجلها بالرسم العقاري إلا إذا كان سيء النية …”[18]، وفي قرار آخر لمحكمة الاستئناف بالقنيطرة: ” حيث إن مقتضيات ظهير 12 غشت 1913 آمرة وأن الفقرة الأولى من الفصل 66 تضمنت قاعدة مفادها أنه: “لا أثر إلا لما هو مسجل بالرسم العقاري من حقوق عينية بخلاف الفقرة الثانية التي أقرت استثناء لهذه القاعدة مفاده عدم التمسك بإبطال التسجيل في مواجهة الغير ذي النية الحسنة”[19].

ولعل أبرز مثال يمكن أن نشير إليه لتوضيح هذه المسألة، هو حالة البيع المتعدد، حيث يقوم مالك واحد ببيع عقاره مرتين لشخصين مختلفين، فبادر الشخص الثاني – المشتري الثاني- بتقييد حقه بالرسم العقاري، فإنه في هذه الحالة لا يمكن للمشتري الأول باعتباره غيرا أن يتمسك ضد المقيد الثاني –إذا كان حسن النية- بأي إبطال أو تشطيب أو تغيير قد يقع على تقييده.

المطلب الثاني: الاستثناءات المقررة على حجية التقييدات بنية حسنة

ليست التقييدات التي تمت على الرسم العقاري من قبل الغير حسن النية، تكتسب الحجية المطلقة دائما، وإنما المشرع المغربي قد أورد مجموعة من الاستثناءات على ذلك، سواء من خلال ما نص عليه في الفقرة الثانية من مدونة الحقوق العينية (الفقرة الأولى)، أو من خلال بعض المقتضيات الخاصة التي يصعب معها تطبيق مبدأ الحجية المطلقة لتقييد الغير حسن النية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الاستثناءات المقررة في المادة الثانية من م.ح.ع

نص المشرع في المادة الثانية من م.ح.ع على أنه: ” … إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، ولا يمكن أن يلحق به أي ضرر، إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه”.

من خلال النص أعلاه، يتضح أن المشرع جعل للحجية المطلقة لتقييدات الغير شروطا أخرى إلى جانب كونه حسن النية، وهي أن لا يكون صاحب الحق الحقيقي قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله، وربط ذلك مرة أخرى انتصارا لاستقرار المعاملات، بأجل أربع سنوات لقبول الدعوى المبنية على ماذكر.

والطرف الذي وقع عليه التدليس الذي تحدث عنه المشرع في هذه المادة، هو صاحب الحق الذي تضرر من جراء تقييد الغير حسن النية لِحقه بالرسم العقاري، ومستعمل التدليس وإن كان المشرع لم يحدده، إلا أنه نستبعد الغير المقيد، لأننا نتحدث عن كونه حسن النية، وإلا اعتبر سيء النية وما احتجنا لمثل هذا المقتضى لتأكيد عدم حجية تقييده.

ومفهوم التدليس في إطار إعمال مقتضيات الفصل 64 من ظ.ت.ع من قبل القضاء في إطار قاعدة التطهير، قد وسع مفهومه وأخرجه عن مفهومه المستقر عليه في القواعد العامة –قانون الالتزامات والعقود-، الى حدود اعتبار مجرد حصول ضرر للشخص من جراء عدم تحفيظ العقار في اسمه تدليسا[20]، وإن كان توسيع مفهوم التدليس من قبل المجلس الأعلى إعمالا لمقتضيات الفصل 64 من ظ.ت.ع له ما يبرره، فإنه لا يمكن بأي حال من الأحوال إعمال هذا المقتضى في إطار التقييدات على الرسم العقاري، لأنه في هذه الحالة لن يقترن بالتعويض كما هو الحال في الفصل 64 المذكور، وإنما سيقترن بالإبطال والتشطيب، وبذلك يسقط القضاء نصوص المشرع في العبث، الذي لا يصح أن يسند للنصوص القانونية، ففي حين ينص المشرع على الحجية المطلقة كمبدأ لتقييدات الغير حسن النية، يقوم القضاء في حالة اعتماده لهذا المفهوم باسقاط هذا التقييد، باعتبار الضرر مفترض دائما لصاحب الحق الأصلي.

ولهذا فإنه أؤيد ماذهب إليه أحد الباحثين[21]، حيث أكد على ضرورة الأخد بالمفهوم الذي يخدم مصالح المقيد حسن النية، فيتم تضييق مفهوم التدليس، والأخد بمبدأ أن الغش يفسد كل شيء، لا تتحقق به المصلحة التي على أساسها وفر المشرع الحماية للمقيد حسن النية.

وإلى جانب التدليس نص المشرع كذلك على التزوير، والتزوير قد عرفه المشرع في الفصل 351 من القانون الجنائي، فهو كل تغيير في حقيقة الأوراق بسوء نية، تغييرا من شأنه أن يسبب ضررا متى وقع في محرر بإحدى الوسائل المنصوص عليها قانونا، وبذلك فإن المقيد حسن النية، لا يمكنه أن يتمسك بحجية تقييده إذا كان السند المؤسس عليه تقييده، أو الأصل الذي بنيت عليه معاملته كان مزورا[22].

وقد جاء في قرار لمحكمة النقض: “إذا كان حق الملكية مضمونا فإن الأولى بالحماية هو المالك الحقيقي، ونتيجة لذلك لا مجال للاستدلال بحسن نية المشتري طالما أن الوكالة التي انعقد البيع الأول على اساسها ثبتت زوريتها بمقتضى قرار جنحي بات، وأن ما بني على التزوير لا يترتب عنه أي أثر قانوني سواء بالنسبة للمتعاقدين أو لخلفائهما.

إن الالتزام الباطل لا يمكن أن ينتج أي أثر إلا استرداد ما دفع بغير حق تنفيذا له، وما بني على الباطل فهو باطل، وأنه لانعدام إرادة المدعي في إبرام الوكالة تكون هذه الأخيرة باطلة لانعدام أركان الالتزام، مما تكون معه العقود المبرمة لاحقا تأسيسا على عقد الوكالة باطل، وكذا جميع إجراءات تسجيلها”[23].

وبذلك فإن القضاء المغربي قد أقر هذه القاعدة قبل صدور المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية، وهذه الأخيرة ليست بذلك إلا تكريس لاجتهاد قضائي سابق، حيث لا مجال للحديث عن كون التقييد بالرسم العقاري سببا لتطهير السند المقيد من عيوبه، فالتقييد ليست وسيلة لجعل الباطل صحيحا، وتوفر له الحماية رغم ذلك.

وقد ينتقد الكثيرون المقتضى الذي جاء به المشرع في السطور الأخيرة من المادة الثانية المذكورة، حيث أن المشرع ربط الاستثناء الوارد على مبدأ الحجية المطلقة لتقييد الغير حسن النية، بأن تمارس دعوى إدعاء الزور أو التدليس، داخل أجل 4 سنوات من تاريخ التقييد، حيث أن ذلك فيه مساس صريح بالحقوق، وكذا فيه تشجيع على الاحتيال والاعتداء على ممتلكات الناس، وخصوصا الغائبين الذين لا يستطيعون الإطلاع على الرسوم العقارية المتعلقة بعقاراتهم[24]، إلا أن الأمر لا يعدو حسب رأيي أن يكون المشرع قد تشبع بفكرة خلق الاستقرار وزرع الثقة في المتاعملين مع الرسوم العقارية، وما ينتج عن ذلك من آثار اقتصادية كما أشرنا إليه سابقا.


الفقرة الثانية: الاستثناءات التي تقتضيها بعض الأنظمة القانونية الخاصة

وإلى جانب مقتضيات المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية التي أشرنا إليها آنفا، هناك مجموعة من الاستثناءات الأخرى اقتضتها بعض الأنظمة القانونية في التشريع المغربي، بالنظر إلى ما تقتضيه المصلحة العامة فيها، كما هو الحال بالنسبة للأملاك العمومية  والمحبسة والجماعية.

فمن أهم الخصائص التي تتميز بها هذه الأملاك هي عدم قابليتها للتفويت[25]، إلا وفقا للنصوص القانونية المؤطرة لذلك، فهذا النوع من الأملاك تخضع لنظام خاص، حيث أنه لا تكون محلا للمعاملات بالشروط التي تخضع له أملاك الخواص، كالبيع والشراء والكراء وإيقاع الرهون والحجوز عليها، حيث أنها ليس محلا للتصرف[26]، فمن آل إليه حق على هذه الأملاك بحسن نية وعمد إلى تقييده بالرسم العقاري، ليس له أن يتمسك بحجية التقييد بحسن النية، للإعتبارات التي ذكرناها.

ومن الاستثناءات كذلك على تمسك الغير بالقوة الثبوتية لتقييده باعتباره حسن النية ووثق بما هو مضمن بالرسم العقاري، هي حالة الالتصاق الطبيعي، وبالخصوص الأحكام الواردة في الفصلين الثالث والرابع من القانون رقم 10.95 المتعلق بالماء[27]، حيث أن تغيرر العقار موضوع الرسم العقاري جراء تغير مجرى النهر أو أنه اتخد مجرا جديدا، فإنه في هذه الحالة لا بد أن تكون هناك مفارقة بين الحالة المادية المبينة بالرسم العقاري وبين الحالة الواقعية للعقار، إلا أنه لا يمكن للغير المقيد بحسن نية أن يتمسك بعدم الاحتجاج عليه بالوضعية الجديدة للعقار.

ومن أهم الحالات المستثنات كذلك، حالة الإعلان عن ممارسة الشفعة[28]، ففي هذه الحالة لا يمكن للمشفوع منه أن يتمسك بمقتضيات الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري، لحماية الحصة التي اشتراها من الشريك، في مواجهة الشفيع، لأن هذا حق مقرر بمقتضى القانون، فلو حمي الغير حسن النية في هذه الحالة، لأفقدنا الشفعة قيمتها القانونية متى تعلق الأمر بعقار محفظ.

خاتمة

رغم العديد من الإشكلات التي تطرحها بعض النصوص القانونية المنظمة للعقار المحفظ، فإنه لا أحد ينكر الدور الهام الذي يلعبه في خلق الاستقرار العقاري، الذي لا محالة ستنتج عنه التنمية الاقتصادية والاجتماعية ببلادنا، ولعل من أهم دعائم العقار المحفظ هو الرسم العقاري، فلا غرابة إذاً أن نجد المشرع يضع قواعد توفر الحماية اللازمة لهذا الرسم كالتي بينتها في هذا الموضوع، حيث انتصر فيها المشرع لاستقرار المعاملات على حساب مبادئ العدالة، عبر تمكين تقييدات الواثق بظاهر الرسم العقاري عن حسن نية بالقوة الثبوتية التي تحميها من اي إبطال أو تشطيب أو تغيير قد يقع عليها.

ولكون هذا المبدأ لا يمكن أن تخضع له جميع التقييدات الواردة على الرسم العقاري من قبل الأغيار حسني النية، فقد تقررت استثناءات عليه، حماية لبعض الحقوق المقرر بنصوص خاصة، وحماية كذلك لبعض الأملاك العقارية التي تتعلق بالمصلحة العامة.

 

 

 

لائــحــة المراجع

  • أولا – الكتب
  • عمر ازوكار: التقييدات والتشطيبات في الرسم العقاري، منشورات دار القضاء بالمغرب، الطبعة الأولى 2014، ص 197.
  • محمد خيري: مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، المساطر الإدارية والقضائية، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة 2013.

 

  • ثانيا: الرسائل
  • لحسن لكداوني: الحماية القانونية للغير حسن النية في تقييد الحقوق العينية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة ابن زهر أكادير، السنة الجامعية، 2015/2016.
  • عصام عطياوي: حجية اكتساب الحقوق العينية بنية حسنة بين استقرار المعاملات العقارية ومبادئ العدالة، الطبعة الأولى 2015، دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع –الرباط.
  • نعيمة لحسيني: حجية القيد في السجل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، تخصص قانون الأعمال والمقاولات، جامعة محمد الخامس السويسي، الرباط، يونيو 2012.

 

  • ثالثا: المجلات والمواقع الإلكترونية
  • مجلة قضاء المجلس الأعلى، عدد 44 سنة 1990.
  • مجلة قضاء محكمة النقض، العدد 77، 2014، مطبعة الأمنية الرباط.
  • مجلة القضاء والقانون، العدد 156، السنة 2008.
  • مجلة دفاتر محكمة النقط، الندوة الوطنية حول موضوع الأمن العقاري، ، عدد 26.
  • العربي مياد: الملك العمومي، مقال منشور على الموقع الالكتروني marocdroit.com.

 

[1] ظهير 9 رمضان 1331 الموافق لـ 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري، نشر لأول مرة باللغة الفرنسية في الجريدة الرسمية عدد 19 بتاريخ 12 شتنبر 1913، ص 206 المعدل والمتمم بمقتضى القانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 بتاريخ 22 نونبر 2011 منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011، ص 5575.

[2] القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5587.

[3]  عبد العالي دقوقي: الإلغاء والتشطيب في التشريع العقاري المغربي، رسالة لنيل الدكتوراه في الحقوق شعبة القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني، كلية الحقوق، جامعة محمد الخامس، أكدال، الرباط، السنة الجامعية 2001-2002، ص 267، أشار إليه عصام عطياوي: م.س، ص 44.

[4]  قرار الغرفة المدنية بالمجلس الأعلى عدد 926 الصادر في فاتح مارس 2001، ملف عدد 2216/1/9/97، منشور بمجلة المناهج، عدد مزدوج 7/8، 2005، ص 195، اشار إليه عصام عطياوي: حجية اكتساب الحقوق العينية بنية حسنة بين استقرار المعاملات العقارية ومبادئ العدالة، الطبعة الأولى 2015، دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع –الرباط، ص42.

[5]  قرار عدد 579 المؤرخ في 25 فبراير 2004 في الملف المدني 3930/1/1/2002، أشار إليه عمر ازوكار: التقييدات والتشطيبات في الرسم العقاري، منشورات دار القضاء بالمغرب، الطبعة الأولى 2014، ص 197.

[6]  عصام عطياوي: م.س، ص 57. وقد أورد قرار يؤكد هذا الأمر صدر عن المجلس الأعلى رقم 16 بتاريخ 4/1/1978، منشور بالمجلة المغربية للقانون والسياسة والاقتصاد، العدد 4، يونيو 1978 ص 131.

[7]  عصام عطياوي: م.س، ص 60.

[8]  قرار عدد 96 الصادر بتاريخ 11 فبراير 2014 في الملف الشرعي عدد 179/2/1/2013، منشور بمجلة قضاء محكمة النقض، العدد 77، 2014، مطبعة الأمنية الرباط، ص 111 وما بعدها.

[9]  نستعمل هنا عبارة نشأ فقط للدلالة على نشوء الالتزام، باعتبار أن نشوء الحق لا يكون إلا بعد التقييد بالرسم العقاري، وهذا ما يعرف بالأثر الانشائي للتقييد.

[10]  بوحامد عبد القادر: حدود الحماية القانونية والقضائية للتقييدات بحسن نية، مقال منشور بالندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري بدفاتر محكمة النقض، العدد 26، ، مطبعة الأمنية، الرباط، 2015، ص 548.

[11]  عصام عطياوي: م.س، ص 79.

[12]  لحسن لكداوني: الحماية القانونية للغير حسن النية في تقييد الحقوق العينية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة ابن زهر أكادير، السنة الجامعية، 2015/2016، ص 27 و 28.

[13]  نعيمة لحسيني: حجية القيد في السجل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، تخصص قانون الأعمال والمقاولات، جامعة محمد الخامس السويسي، الرباط، يونيو 2012، ص 78.

[14]  محمد خيري: مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، المساطر الإدارية والقضائية، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة 2013، ص 597.

[15]  قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالرباط رقم 39 الصادر بتاريخ 19 فبراير 2009، الغرفة العقارية، في الملف عدد 194-2007-13، منشور بمجلة قضاء محكمة الاستئناف بالرباط، العدد الثالث، ص 102 وما بعدها.

[16]  قانون التسجيل المصري رقم 18 لسنة 1923 والقانون رقم 114 لسنة 1946 المتعلق بالشهر العقاري والقانون رقم 142 الصادر سنة 1964 بخصوص نظام الشهر العيني.

[17]  سعيدة بنموسى: حدود الحماية القانونية والقضائية للغير المقيد عن حسن نية، الندوة الوطنية حول موضوع الأمن العقاري، دفاتر محكمة النقط، عدد 26، ص 541.

[18]  قرار عدد 254 الصادر بتاريخ 20 فبراير 1990 في الملف الشرعي عدد 6734/89، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى، عدد 44 سنة 1990 ص 89 وما يليها.

[19]  قرار استئنافية القنيطرة عدد 168 الصادر بتاريخ 27-04-2010 – غير منشور-، اشار إليه عصام عطياوي: م.س، ص 28.

[20]  قضى المجلس الأعلى بأنه: “وعملا بالفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري، فإن المتضرر من التحفيظ ليس أمامه سوى المطالبة بالتعويض في حالة التدليس عملا بالفصل 64 من نفس الظهير، والتدليس يتحقق بمجرد ضرر المضرور من جراء عدم تحفيظ العقار في اسمه”، القرار عدد 616 بتاريخ 13/02/2008 ملف مدني عدد 2208/1/1/2006، اشار إليه: عصام عطياوي: م.س، ص 108.

[21]  عصام عطياوي: م.س، ص 110.

[22]  بوحامد عبد القادر: حدود الحماية القانونية والقضائية للتقييدات بحسن نية، م.س، ص 553.

[23]  قرار عدد 2854 المؤرخ في 23 يوليوز 2008 الصادر في الملف المدني عدد 1696/1/1/2004 منشور بمجلة القضاء والقانون، العدد 156، السنة 2008، ص 190 وما بعدها.

[24]  هناك مجموعة من المطالب التي تدعو الى انشاء قاعدة بيانات في الشبكة العنكبوتية، لتسهيل الاطلاع على الرسوم العقارية عن بعد، وأعتقد حسب ما اشار إليه بعض المتدخلين في الندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري، دفاتير محكمة النقض، عدد 26، أن هناك توجه نحو تحقيق ذلك.

[25]  المادة 51 من مدونة الأوقاف تنص على أنه: “يترتب عن اكتساب المال لصفة الوقف العام عدم جواز حجزه أو كسبه بالحيازة أو بالتقادم، وعدم التصرف فيه إلا وفق المقتضيات المنصوص عليها في هذه المدونة”.

  • وينص الفصل الرابع من ظهير 27 أبريل 1919 الذي يعد بمثابة ميثاق للأراضي الجماعية كما وقع تعديله بمقتضى ظهير 6 فبراير 1963 وظهير 25 يوليوز 1969 على عدم قابلية هذه الأراضي للتفويت أو الحجز أو الاكتساب بالتقادم إلا طبقا لمقتضيات الفصل 11 من نفس الظهير.

[26]  العربي مياد: الملك العمومي، مقال منشور على الموقع الالكتروني www.marocdroit.com، يوم وساعة الإطلاع، 9/5/2017 : 21:35.

[27]  ظهير شريف رقم 1.95.154 صادر في 18 من ربيع الأول 1416 (16 اغسطس 1995)، بتنفيذ القانون رقم 10.95 المتعلق بالماء (الجريدة الرسمية، عدد 4325 بتاريخ 20 شتنبر 1995).

[28]  عرفت المادة 292 من م.ح.ع، الشفعة: ” الشفعة أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء”.

أضف تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

التخطي إلى شريط الأدوات