ملاحظات بشان موقف القضاء
من قاعدة الكراء مطلوب لا محمول
(على هامش قرار المجلس الأعلى تحت عدد906
في الملف المدني 88653 بتاريخ9 مارس1995)*
الدكتور محمد الكشبور
أستاذ بكلية الحقوق بمراكش
ورئيس شعبة القانون الخاص
تمهيد
يرتبط هذا التعليق البسيط بالالتزامات التي يرتبها عقد الكراء المنصب على عقار بالنسبة للطرف المكتري واساسا بدفع الوجيبة الكرائية تطبيقا لمقتضيات الفصل663 من قانون الالتزامات والعقود (1).
وننطلق في البداية من ملاحظة أساسية مفادها ان المشرع قد نظم بكيفية صريحة مسالة دفع الوجيبة الكرائية، من خلال مقتضيات الفصل664 من قانون الالتزامات والعقود، كما انه نظم بكيفية صريحة مسالة مكان دفع تلك الوجيبة، من خلال مقتضيات الفصل666 من نفس القانون.
غير ان هذا التنظيم، وخاصة بالنسبة للمكان الذي يجب ان تدفع فيه الوجيبة الكرائية بالنسبة للعقارات المكرية، لم يضع حدا للمشاكل التي يمكن ان تثار أمام القضاء بهذا الخصوص.
ولعل ما يزيد الموضوع اهمية قصوى، انه يمس عن قرب مفهوم التماطل الذي قد يجعل ـ في حالة ثبوته ـ المكتري فاقدا للحق في البقاء بالعين المؤجرة، على ما يستفاد من عدة مقتضيات تشريعية منها ما ضمن بقانون الالتزامات والعقود، ومنها ما ضمن بظهير24 ماي 1955، ومنها ما ضمن اخيرا بظهير25 دجنبر1980.
فالقاعدة العامة ان المكتري الذي يتقاعس عن ادء الوجيبة الكرائية في وقتها المحدد يعد متماطلا من الناحية القانونية، غير ان تطبيق هذه القاعدة على اطلاقها قد ينتج عنه أحيانا ظلم يمتد إلى المكتري يصعب، بل ويستحيل أحيانا تداركه، لذلك، فان المشرع قد احاط المسالة ببعض التنظيم، وهو تنظيم لم يبق القضاء بعيدا عنه، وانما عمل على تطويره بكيفية غير منظمة، على ما سوف نوضحه لاحقا.
أولا : احكام التماطل في قانون الالتزامات والعقود
نظم المشرع المغربي احكاما التماطل (2) عموما ضمن الباب المخصص لعدم تنفيذ الالتزامات واثاره، من خلال مقتضيات الفصول من 254 الى287 من قانون الالتزامات والعقود.
وقد قسم المشرع الباب أعلاه إلى اربعة فروع يهمنا الأول منها الذي خصص لمطل المدين.
وفيما يتعلق بهذا الموضوع الأخير بالذات، فقد نص المشرع في الفصل254 ق أ ع على ما يلي:
" يكون المدين في حالة مطل اذا تاخر عن تنفيذ التزاماه كليا أو جزئيا من غير سبب"
ونص في الفصل255 من نفس القانون على انه:
" يصبح المدين في حالة مطل بمجرد حلول الاجل المقرر في السند المنشئ للالتزام.
فان لم يعين للالتزام اجل، لم يعتبر المدين في حالة مطل، الا بعد ان يوجه إليه او إلى نائبه القانوني إنذار بوفاء الدين، ويجب ان يتضمن هذا الإنذار.
1. طلبا موجها إلى المدين بتنفيذ التزامه في اجل معقول.
2. تصريحا بأنه اذا انقضى هذا الاجل، فان الدائن يكون حرا في ان يتخذ ما يراه مناسبا ازاء المدين.
ويجب ان يحصل هذا الإنذار كتابة، ويسوغ ان يحصل ولو ببرقية أو برسالة مضمونة أو بالمطالبة القضائية ولو رفعت إلى قاضي غير مختص".
وحتى تكتمل هذه الأحكام أمامنا، نرى انه من المفيد كذلك استحضار مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل275 من ذات القانون وهي تنص على ما يلي:
" إذا كان محل الالتزام مبلغا من النقود وجب على المدين ان يقوم بعرضه على الدائن عرضا حقيقيا فاذا رفض الدائن قبضه كان له ان يبرئ ذمته بإيداعه في مستودع الامانات الذي تعينه المحكمة…"
ويستفاد من كل ما سبق بيانه من احكام، ان المدين يصير متماطلا كلما تاخر عن تنفيذ الالتزام الذي يقع عليه والذي حل اجله كليا أو جزئيا من غير التمسك بسبب مشروع ومقبول (3).
فان لم يكن الالتزام مربوطا باجل، لا يعد المدين في حالة مطل الا بعد إنذاره بالكيفية المنصوص عليها ضمن مقتضيات الفصل 255 أعلاه.
ومتى كان الالتزام عبارة عن مبلغ من النقود، فانه يتحتم على المدين ان يقوم بعرضه على الدائن عرضا حقيقيا غير انه اذا حدث ان رفض الدائن قبضه امكن للمدين انذاك ان يراجع المحكمة التي تعين له مكان للايداع، وهذا المكان لا يخرج حاليا عن صندوق المحكمة الابتدائية (4).
وما يجب ملاحظته ان المشرع لم يكتف بالمقتضيات أعلاه، وانما اضاف إليها اخرى ضمن الأحكام المتواجدة في قانون الالتزامات والعقود نفسه والمخصصة لعقد كراء الاشياء باعتباره من ابرز العقود المسماة فهكذا، وبعدما اعتبر الفصل663 ان اداء الوجيبة الكرائية يمثل اهم التزام يقع على المكتري، وبعدما قرر الفصل 664 من نفس القانون ان المكتري يلتزم قانونا بدفع الوجيبة الكرائية المتخلفة في ذمته في الاجل الذي يحدده العقد أو العرف المحلي أو عند نهاية الانتفاع بالعين المؤجرة. نص الفصل692 على انه :
" للمكري فسخ الكراء مع حفظ حقه في التعويض ان اقتضى الامر:
أولا : إذا استعمل المكتري الشيء المكترى في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق.
ثانيا : إذا اهمل الشيء المكترى على نحو سبب له ضررا كبيرا.
ثالثا : إذا لم يؤد الكراء الذي حل اجل ادائه (5).
والى جانب هذا التنظيم، هنالك تنظيم خاص ضمن بكل من ظهير24 ماي1955 بشان اكرية المحلات المخصصة للصناعة أو للتجارة أو للاستغلال الحرفي، وظهير 25 دجنبر1980 بشان اكرية المحلات المخصصة للسكنى أو للاستعمال المهني، نقف عنده بكل ايجاز فيما سياتي.
ثانيا : احكام التماطل في الأنظمة الخاصة
ينص الفصل11 من ظهير24 ماي1955 على ما يلي:
" للمكري ان يرفض تجديد العقدة دون الزامه باداء أي تعويض وذلك في:
أولا : ان اتى بحجة تشهد ضد المكتري المطالب بالافراغ بان هناك سببا خطيرا أو مشروعا…"
وفي نفس الاتجاه، ينص الفصل12 من ظهير25 دجنبر1980 على انه :
" يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الاشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331( موافق 12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود وكذا إذا ادخل المكتري تغييرات على المحل أو تخلى عنه أو أولاه للغير، والكل دون موافقة المكري…"
وقد اجمع الفقه والقضاء وهو اما بصدد تطبيق واما بصدد تحليل الفصل11 من ظهير24 ماي 1955 ان عدم اداء الوجيبة الكرائية يشكل صورة من صور تماطل المكتري والتي تسمح بطلب فسخ عقد الكراء الذي يربط هذا الأخير بالمكري.
والملاحظ كذلك ان الفصل12 من ظهير25 دجنبر1980 لا يختلف في جوهره مطلقا عن الفصل11 من ظهير24 ماي1955 الا من حيث المجال الذي يحكم كلا منها (6).
بقي ان نشير هنا إلى ملاحظتين هامتين تقتضيهما ظروف هذا البحث المتواضع.
1. يوجد خلاف كبير بين هيئات الغرفة المدنية بالمجلس الأعلى حول المقتضيات الواجب تطبيقها عندما تعرض على القضاء المغربي نازلة بخصوص طلب الافراغ من اجل التماطل في اداء الوجيبة الكرائية.
أ- هناك موقف قديم نسبيا يقضي بانه يحق للمكري إذا ما أراد ان يقاضي المكتري من اجل التماطل في اداء الوجيبة الكرائية ان يختار بين المسطرة التي يتضمنها قانون الالتزامات والعقود أو تلك التي تتضمنه النصوص الخاصة الموجودة اما بظهير 24 ماي1955 واما في ظهير25 دجنبر1980، حسب طبيعة المحل المتنازع بشانه. (7)
ب- وهناك موقف حديث نسبيا يتمسك بقوة بالقاعدة الاصولية التي تقضي بان الحكم الخاص يقيد الحكم العام عند التعارض، وبالتالي فهو لا يسمح مطلقا باللجوء إلى قانون الالتزامات والعقود في هذا المجال وانما إلى ظهير 24 ماي1955 إذا كان محل العقد مخصصا للصناعة أو للتجارة أو للاستغلال الحرفي أو إلى ظهير25 دجنبر1980 متى كان ذلك المحل مخصصا للسكنى أو للاستغلال المهني (8).
ولعل من غرائب الامور في هذا الصدد ان تجتمع غرفتان للمجلس الأعلى ـ وهما الغرفة الإدارية والغرفة المدنية ـ لحل هذا الاشكال فيتمخض هذا الاجتماع عن قرار مبدئي يجنح إلى الموقف الثاني الذي يقضي بان النص الخاص يقيد النص العام، وبالتالي استبعاد تطبيق قانون الالتزامات والعقود بكيفية مطلقة بهذا الخصوص(9).. ولكنه قرار لم يحسم الموقف نهائيا، اذ سرعان ما عاد المجلس الأعلى ليتنكر له من جديد عندما اصدر قرارات اخرى منها ما يلتزم بالخيرة بالشكل السابق بيانه(10)، ومنها ما يتمسك بقاعدة ان الخاص يقيد العام عند التعارض.
2. على ان القضاء المغربي، وقبل الحسم في مسالة تماطل المكترى، يتمسك احيانا بقاعدة ان الكراء مطلوب لا محمول وخاصة متى اثارها المكتري كشرط أولي للبت في وجود التماطل من عدمه، اذ المسالة اصلا لا علاقة لها بالنظام العام.
فما المقصود اذن بهذه القاعدة، وما هو سندها القانوني، وكيف يتم التعامل معها على مستوى قضاء الموضوع عموما وقضاء المجلس الأعلى على وجه الخصوص؟
ثالثا : قاعدة الكراء مطلوب لا محمول وسندها القانوني
هذه القاعدة غير منصوص عليها بكيفية صريحة في القانون وانما قد استنتجها القضاء من مقتضيات الفصل666 من قانون الالتزامات والعقود والتي تقضي بما يلي :
" يدفع الكراء بالنسبة إلى العقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكتراة" وبالنسبة إلى المنقولات في مكان ابرام العقد، وذلك كله ما لم يشترط خلافه (11).
فحسب مضمون هذه القاعدة، فان اجرة كراء العقارات وسواء خصصت لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو فلاحي، انما يجب ان تدفع حيث توجد العين المكتراة ـ وهو غالبا موطن المكتري ـ مع العلم بان هذه القاعدة وكما سبق بيانه، لا صلة لها بالنظام مطلقا، وبالتالي فيمكن دائما تقييدها عن طريق الاتفاق بين المكري والمكتري.
وقد استنبط القضاء المغربي عموما والمجلس الأعلى على وجه الخصوص من مقتضيات الفصل666 أعلاه قاعدة عامة قريبة شيئا ما من محتوى ذلك الفصل، مفادها ان المكري يجب عليه ان يسعى حيث يتواجد المكتري للمطالبة بحقه. ومن المفروض ان المكتري يتواجد عادة بالعقار المؤجر، وهذه القاعدة هي ما يعبر عنها عادة بان الكراء يطلب من المكري ولا يحمل إليه، أو بعبارة اكثر اختصارا " الكراء مطلوب لا محمول".
فتطبيقا لهذه القاعدة، فالمكري هو المكلف دائما بالتوجه إلى حيث المكتري ومطالبته بالوجيبة الكرائية التي حل اجلها، ولا تثريب على المكتري ان هو لم يحملها إليه ولو حل اجلها، ما لم يلزمه عقد الكراء أو عقد لاحق اخر بذلك بكيفية صريحة.
والاحكام والقرارات التي صدرت تكريسا لهذه القاعدة عديدة جدا، نذكر منها على سبيل المثال: جاء في قرار للمجلس الأعلى :
" مبلغ الكراء يطلب ولا يعرض وبالتالي فلا يمكن التصريح بفسخ عقد الكراء وبالافراغ طبقا للفصل692 من ظ ـ أ- ع الا إذا ثبت ان المكري قد طالب المكتري بالأداء فرفض.
عندما تصرح المحكمة بفسخ عقد الكراء وبالافراغ بعلة ان المكتري يعترف بعمارة ذمته ولم يدل ما يثبت انه كان يعرض الكراء على المكري فانها تكون قد خرقت هذه المقتضيات" (12).
وجاء في قرار اخر لنفس المجلس:
" يؤدى الكراء بالنسبة للعقارات في المكان الذي توجد به العين ما لم يوجد شرط يقضي بخلاف ذلك (الفصل666 من ظ أ ع) وعلى المكري ان يتقدم إلى المكتري بطلب أداء كرائه واذا امتنع وجه إليه إنذارا بذلك ليصبح في حالة مطل.
لما لم يثبت ان المكري سبق ان طلب المكتري بصفة قانونية ولا انه انذره بذلك، فان اعتباره في حالة مطل لمجرد انه لم يؤد الكراء لعدة شهور يعد خرقا للقانون…." (13).
واعتقد ان القضاء المغربي في عموميته وهو يجتهد لاستنباط القاعدة أعلاه، انطلاقا من مقتضيات الفصل666 من قانون الالتزامات والعقود السالف ذكره، انما يكون قد قام بدوره الابداعي الرامي في بعض الحالات إلى سد الثغرات العالقة بالتشريع النافذ، حينما يتطلب الواقع العملي القيام بمثل ذلك الاجتهاد.
فخلق القاعدة القانونية في مثل هذه الظروف يشكل اجتهادا قضائيا بكل ما في الكلمة من معنى، مكملا لعمل المشرع، وهو عمل إيجابي يندرج في اطار التعاون بين القضاء والسلطة المكلفة داخل الدولة بوضع التشريع(14).
ان قاعدة الكراء مطلوب لا محمول التي ابتكرها القضاء المغربي تساير إلى حد بعيد المنطق القانوني الذي يقض بان النصوص والاتفاقات يجب ان تفسر لصالح الطرف المدين، وان عقد الكراء يجب ان يفسر لفائدة المكتري اذ من المفروض ـ علما ان هذا الفرض ليس صحيحا دائما ـ انه الطرف الضعيف في العلاقة التعاقدية. (15) ويضاف إلى كل ذلك ان حماية المكتري من تسليط سيف الافراغ عليه قد تستدعيها أسباب اقتصادية أو اسباب اجتماعية أو أسباب يختلط فيها ما هو اجتماعي بما هو اقتصادي (16).
وعلى مستوى الطعن بالنقض، فان المجلس الأعلى قد انزل قاعدة ان الكراء مطلوب لا محمول منزلة النص القانوني الذي استنبطت منه تلك القاعدة ـ واقصد الفصل666 من ق أ ع حيث يسمح ببناء الطعن بالنقض تأسيسا على خرقها تطبيقا لمقتضيات الفصل359 من قانون المسطرة المدنية (17).
ويبقى ان نشير في اخر هذه الفقرة إلى ان هذه القاعدة ـ ورغم بساطتها، فهي تطرح للمكري صعوبة اثبات الواقعة التي تترجمها أمام المحاكم.
رابعا : الإنذار بالوفاء يقوم مقام طلب الكراء من جانب المكري
الأصل ان سعي المكري حيث توجد العين المكتراة ثم مطالبة المكتري بحقه المتمثل في الحصول على الوجيبة الكرائية يمثل في ذاته واقعة مادية يجب على الملتزم بقاعدة ان الكراء يطلب ولا يحمل ـ وهو المكري ـ بان يثبتها أمام القضاء (18) والوقائع المادية تثبت بكافة وسائل الاثبات بما في ذلك شهادة الشهود والكتابة واليمين الحاسمة. وهذا ما يستفاد من قرار المجلس الأعلى الذي يقرر :
"… على المكري ان يتقدم إلى المكتري بطلب اداء الكراء…
لما لم يثبت ان المكري سبق ان طلب المكتري بصفة قانونية… فان اعتباره في حالة مطل لمجرد انه لم يؤد الكراء لعدة شهور يعد خرقا للقانون… (19)
واقتناعا بصعوبة الاثبات في هذا المجال، فان الممارسة القضائية العملية قد انزلت الإنذار بالأداء منزلة المطالبة بالوجيبة الكرائية، بل ان القضاء كثيرا ما يعبر عن قاعدة ان الكراء مطلوب لا محمول بقاعدة اخرى تنوب عنها وهي ان التماطل لا يثبت الا بانذار بالوفاء لا يستجيب له المكتري.
والانذار بالوفاء أو بالأداء في حقيقته تصرف قانوني انفرادي (20) يتم تبليغه إلى المكتري طبقا لقواعد التبليغ المنصوص عليها اما في قانون الالتزامات والعقود (21) أو في قانون المسطرة المدنية (22) وهو يعبر عن إرادة المكري في التوصل بمبلغ الوجيبة الكرائية التي حل اجلها وهو الذي يثبت عمليا أمام القضاء ان هذا الأخير قد احترم قاعدة ان الكراء مطلوب لا محمول . وعمليا، فان الواقع الذي يفرض حلا ثبوتيا مقنعا يسهل حل النزاعات أمام القضاء هو الذي فرض انزال الإنذار منزلة قاعدة ان الكراء يطلب ولا يحمل. ذلك ان سعي المكري إلى حيث يتواجد المكتري لكي يطالب بالوجيبة الكرائية يتساوى والبعث بانذار في شكل رسالة أو برقية تعبر عن نفس الموقف ـ أي المطالبة بالكراء ـ غاية الامر ان الاثبات يسهل بوجود الإنذار وبالاداء.
