الحماية القانونية لمستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي

THE LEGAL PROTECTION CONSUMER OF PROPERTY UNDER CONSTRUCTION IN PRIMARY CONTRACT

الباحث : العرفي بن الفقيه

باحث في القانون الخاص بسلك الدكتوراه كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية

بجامعة ابن زهر أكادير- المغرب

 

لتحميل الإصدار كاملا

https://www.droitetentreprise.com/%d9%85%d8%ac%d9%84%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d9%82%d8%a7%d9%86%d9%88%d9%86-%d9%88%d8%a7%d9%84%d8%a7%d8%b9%d9%85%d8%a7%d9%84-%d8%a7%d9%84%d8%af%d9%88%d9%84%d9%8a%d8%a9/

 

الملخص:

يهدف هذا البحث إلى تح ديد أهم الإجراءات القانونية لحماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي، وإيجاد الحلول الممكنة لتجاوز الإشكالات التي تواجه تطبيقها.

وتوصل البحث إلى أنه بالرغم من تنصيص المشرع على إجراءات وضمانات قانونية متقدمة لحماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي، لكن لا تجد هذه الضمانات طريقها للتطبيق الأمثل نظرا لتفاوت المراكز القانونية بين طرفي العقد.

الكلمات المفتاحية:

الحماية القانونية، المستهلك، العقد الابتدائي، العقار في طور الإنجاز.

 

Abstract:

This research aims to determine the most important legal procedures for consumer protection property under construction in primary contract, and Finding the solutions to resolution problems of their application.

The research found to that despite of the legislator provided for procedures and advance legal safeguards to protect the property consumer of property under construction in primary contract, but  this guarantees find the  difficulties in application, because the inequality legal roles between parties of contract.

Keywords: 

Legal protection, consumer, primary contract, property under construction

 

المقدمة

لا شك أن العقار يلعب دورا حيويا في منظومة التنمية، على اعتبار أنه عامل إنتاج استراتيجي لكل القطاعات الحيوية ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف أبعادها، فهو الوعاء الرئيسي لتشجيع الاستثمار المنتج والمدر للدخل والموفر لفرص الشغل، كما يعتبر أرضية لانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف المجالات الاقتصادية والاجتماعية و الفلاحية والسياحية و الخدماتية.

كما أن العقار هو وسيلة الدولة في مجال التعمير والتخطيط العمراني، و هو آلية أساسية لضمان حق المواطنين في السكن، وبالتالي فالعقار يسهم في تنفيذ السياسات العمومية الرامية إلى تحسين ظروف عيش المواطنين ومحاربة الفقر والإقصاء.

و العقار هو ما لا يمكن نقله من مكانه أبدا أو يمكن نقله و لكن يتغير في طبيعته، و ينقسم إلى: العقارات بالطبيعة، و العقارات بالتخصيص، و العقارات بحسب موضوعها أو ما تنسحب إليه.

فالمادة 6 من مدونة الحقوق العينية[1]، تنص على أن العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله بدون تلف أو تغيير في هيئته، أما العقار بالتخصيص فالمادة 7 من نفس                القانون، تنص على أن العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه المالك في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار و استغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة.

في ظل هذه التحولات التي شهدها ميدان العقار والارتفاع المهول الذي عرفه بسبب التطور الاقتصادي، وكذا التطور الذي عرفه قطاع الإسكان ظهور نوع جديد من البيوعات، وهو بيع العقار  في طور الإنجاز، وقد ازداد التعامل مؤخرا نظرا للحاجة الكبير و الماسة للمواطنين للعقار، مما دفع بالمشرع إلى إيجاد إطار قانوني، وهو القانون 44.00 ينظم هذا النوع من البيوعات وتوفير ضمانات للمشتري، وكذا تسهيل انجاز المشاريع من طرف المستثمرين في سوق العقار.

إلا أن هذا الأخير عدل بالقانون 107-12^[2]، وهذا القانون يعد من النصوص القانونية الآمرة، التي  لا يجوز للأطراف مخالفتها كأصل عام إلا في أحوال استثنائية، كما أن هذا القانون يعد تشريعا أي صادر عن السلطة التشريعية أي البرلمان، وهو كذلك من النصوص ذات الطبيعة العقارية إذ أن موضوعه بيع العقار في طور الانجاز و قد يتشابه ويتقاطع هذا النص القانوني، أي بيع العقار في طور الإنجاز منها قانون التعمير والتجزئات العقارية وقانون الملكية المشتركة، فكلها أنظمة قانونية تتقاطع   و تتشارك   في موضوعها وسببها أي العقار.

أما البيع فهو كما عرفه الفصل 478 من ظهير الالتزامات والعقود، هو عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للأخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه له.

وهذا النوع من الأنظمة العقارية يتميز بعدة خصوصيات ينفرد بها عن غيره، كما أن التعامل به ينطوي على خطورة بالغة، خاصة إذا لم تكن للمستهلك الدراية الكافية بهذا النوع من العقارات وكيفية التعامل معه، ومعرفة واجباته وحقوقه.

والمستهلك باعتباره دائما الحلقة الأضعف في العلاقة التعاقدية، يمكن أن يقع ضحية العديد من الممارسات لموردين ومنتجين يستغلون عدم درايته بالعديد من الأمور.

تنص ديباجة القانون 31.08 القاضي بتدابير حماية المستهلك، بأن القانون يعتبر مكملا للمنظومة القانونية في مجال حماية المستهلك، وذلك من خلال تدعيم وتعزيز حقوقه الأساسية^[3] ، كما اعتبر المشرع من خلال الفقرة الأخيرة من المادة الأولى من هذا القانون أن جميع أحكام النصوص التشريعية المتعلقة بنفس الموضوع تظل مطبقة إذا كانت أكثر فائدة للمستهلك.

ويعتبر العقار في طور الإنجاز حسب المادة 1-618 من قانون الالتزامات والعقود أنه يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال، ويحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع            إلى غاية انتهاء الأشغال، وبناء على ما سبق سنحاول إتباع الخطوات البحثية التالية في مناقشة الموضوع وتحليله:

 

 

 

أولا:أهمية الموضوع

يحظى موضوع الدراسة بأهمية كبيرة  وبالغة، لأنه يتعلق بالمستهلك هذا  الطرف الضعيف في العلاقة التعاقدية، والذي استغلال جهله للمعلومة وطبيعة المعاملة لتحقيق الربح، ولعل أبرز مظاهر هذا الاستغلال تظهر في المعاملات العقارية بشكل كبير وخاصة إذا تعلق الأمر بعقار لم تنتهي الأشغال به بعد ولم يبرم فيه المستهلك عقدا نهائيا.

ثانيا: مناهج البحث

إن البحث في موضوع حماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي يقتضي منا رصد أهم النصوص القانونية لحماية مستهلك العقار، في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي والإشكالات التي تواجه تطبيق هذه المقتضيات القانونية، مما يجرنا للاعتماد على مجموعة من المناهج أهمها:

– المنهج المقارن: حيث يهدف هذا المنهج إلى المقارنة الأفقية بين النصوص القانونية.

– أما بالنسبة للمنهج الوصفي التحليلي: فالمنهجين الوصفي والتحليلي بينهما ارتباط وثيق بحيث   لا يمكن التحليل إلا بوصف ما هو كائن أولا، لذلك سنعمل في كل مرحلة من مراحل البحث   على استعراض الآراء الفقهية والأحكام القانونية، وكذلك النصوص القانونية ووصفها، ثم تحليلها بطريقة علمية معتبرة.

ثالثا: أهداف البحث

يرمي هذا البحث إلى تحقيق الأهداف التالية:

_ تحديد أهم الإجراءات القانونية  لحماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي.

_ رصد الإشكالات القانونية والعملية في تطبيق الإجراءات المتعلقة بحماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي.

_ العمل على إيجاد واقتراح الحلول الممكنة لتجاوز الإشكالات المتعلقة بتطبيق الإجراءات القانونية  لحماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي.

رابعا: إشكال البحث

إن الحماية القانونية المقررة للمستهلك في العقار في طور الإنجاز تطرح إشكالية تتمحور بالأساس حول مدى فعالية هذه الحماية القانونية المقررة للمستهلك، وهل النصوص القانونية والإجراءات التي وضعها المشرع لحماية المستهلك للعقار في طور الانجاز خلال العقد الابتدائي تجد طريقها نحو التطبيق الأمثل، أم أن وضعية التفاوت الحاصلة بين طرفي العقد الابتدائي تحول دون تطبيق الإجراءات الحمائية التي أوجدها المشرع؟

خامسا:خطة البحث

المطلب الأول :حماية المستهلك للعقار في طور الإنجاز بالنسبة للتوثيق

المطلب الثاني : حماية المستهلك للعقار في طور الإنجاز بالنسبة للثمن

   المطلب الأول :حماية المستهلك للعقار في طور الإنجاز بالنسبة للتوثيق

لقد تعدد التسميات التي أعطيت للعقار  في طور الإنجاز، فهو يسمى أيضا بالبيع على التصاميم         أو على الخريطة، على اعتبار أن المشتري سوف يقوم بشراء العقار استنادا إلى تصميم هندسي، وليس على محل موجود ماديا، فهو يرد أصلا على مال مستقبلي غير حاضر، وقد استحدث هذا النوع من البيوع حديثا في النظام القانوني المغربي مقارنة مع التشريع الفرنسي، الذي أقر بيع العقار في طور الإنجاز كعقد من العقود المسماة منذ الستينيات من القرن الماضي. ^[4]

وتندرج عملية بيع العقار في طور الإنجاز ضمن التصرفات القانونية المركبة، فهو ليس مجرد وعد بالبيع، كما أنه ليس بيعا مطلقا، بل يجمع بين صورتين من صور التعاقد بحيث يتم بداية إبرام عقد بيع ابتدائي، على أن يتم إبرام العقد النهائي عند إنجاز العقار، كما أن الإقدام على هذه العقود يتسم بنوع من الحذر والحيطة من جانب المستهلك، نظرا لقصور القواعد العامة في توفير حماية الأزمة لمستهلك العقار في طور الإنجاز.

وللتفصيل أكثر في مظاهر الحماية القانونية، ارتأينا تقسيم هذا المطلب إلى فقرتين، نتطرق في الأولى لحماية المستهلك أثناء توثيق العقد الابتدائي ) الفقرة الأولى(، ونخصص الثانية لحماية المستهلك    في وضع دفتر التحملات والتصاميم الهندسية.

  الفقرة الأولى: حماية مستهلك العقار في طور الانجاز في توثيق العقد الابتدائي والعقد بالتخصيص

ينص الفصل 3-618 على أنه: يجب أن يرد عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز، إما في محرر رسمي أو في محرر ثابت التاريخ، يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونا تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان.

• يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
• يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبقا للقانون المنظم لمهنة المحاماة.
• يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
• يجب أن يتم توقيع العقد و التأشير على جميع صفحاته من لدن الأطراف ومن الجهة التي حررته.
• يتم تصحيح جميع الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها في سجل خاص يحدد بمقتضى قرار صادر عن وزير العدل.

وباستقرائنا لهذا الفصل من القانون المنظم للعقار في طور الانجاز، نجد المشرع كرس مبدأ مهما  وهو التوثيق الرسمي، الذي يجب أن يحرر من طرف عدل أو موثق، وكذلك نص المشرع على إمكانية إبرام العقد الابتدائي في شكل محرر ثابت التاريخ، يبرمه محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض وهذا الأخير الذي يفترض فيه أنه مارس مهنة المحاماة مدة لا تقل عن خمسة عشرة سنة، ومعلوم أن الاتجاه السائد على مستوى العالم هو ضرورة توثيق التصرفات القانونية والمعاملات، لما فيها من حفاظ وضمانة لحقوق الناس المستهلكين، وبالتالي فالمشرع المغربي بتنصيصه على الرسمية في إبرام العقود فهو كرس ضمانة تصون وتحمي الحقوق، خاصة وأنه نص على جزاء نتيجة مخالفة الأطراف لهذا المقتضى وهو البطلان، وبالتالي فالمشرع يمكن القول أنه حسم في أمر الإثبات بالطرق العادية بل بمجرد إبرامه للعقد بشكل رسمي فهو قرينة على صحة التصرف.

ومنح المشرع إمكانية إبرام عقد بيع العقار في طور الانجاز، لمحامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض وذلك لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها مهامه، وكتأكيد على حماية المستهلك، نص المشرع على ضرورة توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من لدن الأطراف ومن الجهة التي حررته، تجنبا لكل تزوير أو تحريف أو تحايل من الأطراف.

أما فيما يخص البيانات الواجب توفرها فقد حددها المشرع بشكل دقيق ومباشر وهي كالتالي :
الفصل 3-618 مكرر،  يجب أن يتضمن عقد البيع الابتدائي على الخصوص البيانات التالية :
1 – هوية الأطراف المتعاقدة ؛
2 – محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب الإخبار في حالة تغييره؛
3 – رقم الرسم العقاري الأصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحملات والارتفاقات الواردة على العقار ؛
4 – تاريخ ورقم رخصة البناء؛
5 – موقع العقار محل البيع ووصفه ومساحته التقريبية؛
6 – ثمن البيع النهائي للمتر المربع وكيفية الأداء أو ثمن البيع الإجمالي بالنسبة للبيع المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن الاجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل؛
7 – أجل التسليم؛
8 – مراجع ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد أو ضمانة إنهاء الأشغال أو التأمين.
يودع البائع لدى محرر العقد، قصد الاطلاع، نسخا مطابقة للأصل من التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة “غير قابل للتغيير” وتصاميم الإسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحملات ونسخة من الضمانة البنكية أو أي ضمانة أخرى مماثلة أو التأمين.

وتقوم الضمانة المشار إليها في الفقرة الأولى أعلاه بقوة القانون، وعلى الرغم من كل مقتضى مخالف، مقام أي حجز تحفظي يجريه المشتري في نطاق تطبيق أحكام هذا القانون إذا كانت الضمانة المذكورة من شأنها أن تغطي الحقوق موضوع هذا الحجز التحفظي”.

والملاحظ أن الفصل حدد مجموعة من البيانات الواجب توفرها، وهي في مجملها تشكل ضمانات تحمي المستهلك وتهدف إلى ترسيخ مجموعة من القواعد القانونية الآمرة الواجب توفرها، تحت طائلة البطلان.

وإضافة إلى هذه البيانات يلاحظ أن المشرع المغربي نص على إمكانية كل من البائع والمشتري، إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الانجاز وذلك قبل تحرير العقد الابتدائي، وذلك في الفصل 3- 618 مكرر مرتين، إذ نص على ما يلي:

“الفصل 3-618 مكرر مرتين – يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد الابتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه من الأطراف.
– لا يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور الإنجاز، تحت طائلة البطلان، إلا بعد الحصول على رخصة البناء.
– يتضمن عقد التخصيص البيانات الواردة في البنود 1 و2 و3 و4 و5 و6 و7 المنصوص عليها               في الفصل 3-618 مكرر أعلاه.”

والملاحظ أن المشرع بموجب هذا المقتضى نص مجددا وأكد على الرسمية، إضافة إلى إمكانية إبرام عقد تخصيص للعقار في طور الانجاز، أي تعيين العقار وتحديد مواصفاته ومميزاته بشكل دقيق حتى لا يلتبس مع غيره، وهنا أيضا نسجل توفق المشرع المغربي في تقرير وتكريس حماية قانونية لمستهلك العقار في طور الانجاز .

وأيضا التنصيص على إبرام عقد التخصيص بعد الحصول على رخصة البناء، أي لا بد أن يكون المقاول أو الشركة المكلفة بإنجاز هذا العقار، تشتغل وفق ضوابط يحددها قانون التعمير والبناء                وضرورة الحصول على رخصة من الجهات المعنية، لأن هذا الأمر ينطوي على خطورة كبيرة، إذ أنه يمكن أن تؤدي هذه المسألة، إلى توقف أشغال البناء من طرف السلطات، لعدم حصول الشخص المكلف بإنجاز العقار على رخصة، وبالتالي تضيع حقوق المستهلك، إلا أن هذا المقتضى يبقى محل مساءلة وتمحيص، فكيف يمكن لمستهلك العقار في طور الانجاز أن يعلم بحصول صاحب العقار             أو البائع على رخصة البناء؟ ثم ما مصير هذا المستهلك الذي دلس عليه وتم إيهامه بأن الرخصة موجودة والحال أن البائع صاحب العقار لا يتوفر على هذه الرخصة؟

وبالإضافة إلى حق التراجع المنصوص عليه في قانون تدابير حماية المستهلك، نص قانون بيع العقار في طور الإنجاز بدوره على هذه المسألة، وذلك في الفصل 3-618 مكرر ثلاث مرات إ نص على ما يلي :

“الفصل 3-618 مكرر ثلاث مرات، يحق للمشتري التراجع عن عقد التخصيص داخل أجل لا يتعدى شهرا ابتداء من تاريخ إبرام عقد التخصيص.
– يجب على البائع في حالة تراجع المشتري عن عقد التخصيص، أن يرجع للمشتري المبلغ المدفوع كاملا داخل أجل لا يتعدى سبعة أيام ابتداء من تاريخ ممارسة هذا الحق.
– وتحدد صلاحية عقد التخصيص في مدة لا تتجاوز ستة (6) أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما          إلى إبرام عقد البيع الابتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة.
– يودع البائع المبالغ المالية المؤداة من طرف المشترين عند إبرام عقود التخصيص، وذلك في الحدود المقررة في الفصل 6-618 أدناه في حساب بنكي خاص في اسم البائع، وتكون هذه المبالغ المالية المودعة غير قابلة للتصرف أو الحجز إلى حين انقضاء أجل حق التراجع المتعلق بكل عقد، وفي المقابل يتسلم المشتري وصلا بالإيداع.

وتجدر الإشارة على أنه للمشتري خلال العقد الابتدائي الحق في التقييد الاحتياطي باعتباره إجراء يقوم به صاحب حق تعذر تسجيله لسبب من الأسباب، ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع، وذالك بأن يضع قيدا تحفظيا على رسم التمليك وعلى نسخة الرسم يتضمن الإشارة إلى الحق الذي يدعيه، والذي امتنع عليه تسجيله في الوضع الحاضر لقيام مانع حال دون ذالك. ^[5]

فالتقييد الاحتياطي هو مكانة يخولها القانون لكل من يدعي حقا عينيا أو شخصيا قابلا لأن يتحول على حق عيني على عقار محفظ، بغية الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق وتقيده مؤقتا بالرسم العقاري، فهو على هذا النحو إجراء تحفظي يسجل بالرسم العقاري في انتظار اتخاذ التقييد النهائي قصد المحافظة على الحق الذي يطالب به المستفيد من التقييد.

وترتيبا على ذالك يشكل التقييد الاحتياطي وسيلة وضمانة قانونية في غاية الأهمية من شأنها أن تؤمن لمستهلك العقار المحفظ في طور الإنجاز حقه العيني في المستقبل، تفاديا لبعض الممارسات التي درج بعض المنعشون على سلوكها والمتمثلة في بيع العقار عدة مرات.^[6]

الفقرة الثانية: حماية المستهلك لعقار في طور الإنجاز عند وضع دفتر التحملات والتصاميم الهندسية

ينص الفصل 4-618 من ق ل ع على ما يلي : “الفصل 4-618 – يجب على البائع أن يضع دفتر تحملات العقار مطابقا للتصميم المعماري المرخص به يتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الإنجاز والتسليم.
– يوقع البائع والمشتري على دفتر التحملات مع تصحيح إمضائهما بعد إطلاع المهندس المعماري عليه وتسلم نسخة للمشتري مشهود بمطابقتها للأصل.
– يرفق دفتر التحملات عند الاقتضاء، ببطاقة تقنية موجزة موقعة من قبل البائع تتضمن وصفا لمكونات محل نموذجي منجز من طرفه.
– إذا كان العقار محفظا، تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة “غير قابل للتغيير” وتصاميم الإسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة، عند الاقتضاء، بالمحافظة على الأملاك العقارية.
– إذا كان العقار غير محفظ، تودع وتسجل هذه النسخ بسجل خاص لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يوجد بدائرتها العقار.

يحدد بقرار لوزير العدل نموذج السجل المشار إليه في الفقرة أعلاه.”

وقد عرف البعض دفتر التحملات بأنه وثيقة قانونية ذات طبيعة مزدوجة تعاقدية ونظامية ترتب أثارا بالنسبة للأطراف سواء كانوا أشخاص القانون الخاص أو  أشخاص القانون العام.

إلا أن هذا التعريف تم انتقاده، على اعتبار أن دفتر التحملات لا يجسد الطابع التعاقدي لكونه       لا يشكل نقطة التقاء بين إيجاب البائع وقبول المشتري، بل لا يعدو أن يكون وثيقة تم إعدادها من قبل البائع تتضمن بيان مكونات المشروع يسري على جميع المشترين.^[7]

ويجسد وضع دفتر التحملات من جانب البائع، التنفيذ الحقيقي للالتزام بالإعلام الذي يتحمل به لذلك يتعين أن يتضمن جميع البيانات المتعلقة بمكونات العقار المزمع إنجازه، كعدد الغرف وأصنافها ومساحتها ونوع الخدمات والتجهيزات، التي سوف يحتوي عليها كالنوافذ والأبواب والمصعد والمرأب    ويتعين أيضا ذكر نوع السلع المستخدمة في البناء، وعدد الطبقات التي سوف تتحملها الأساسات الأرضية، وما إذا كان العقار سوف يتم إنجازه في منطقة صناعية أو سكنية. ^[8]

وعيا من المشرع بكون بيع العقار في طور الانجاز يختلف عن البيع العاد من عدة وجوه، لعل أبرزها أن يتولى عملية البيع شخص ليس عادي، بل هو متعاقد من نوع خاص يجمع صفة البائع، وصفة المقاول، يتحمل بالتزامات نابعة من عقد البيع، كما يتحمل بأخرى نتيجة التزامه ببناء عقار وفق مواصفات محددة  ^.[9]

 

المطلب الثاني:  حماية المستهلك للعقار في طور الإنجاز بالنسبة لدفع الثمن

إذا كانت عملية البناء تتطلب مدة زمنية معينة أي أن العقار لم ينجز ليصبح معدا وصالحا للاستعمال، فإن هذه المسألة تقتضي بالضرورة عدم دفع المبلغ أو الثمن كاملا من طرف المستهلك         وهذا ما دفع بالمشرع المغربي إلى تكريس الحق في تقسيط الثمن تبعا لتقدم أشغال البناء.

وللتفصيل أكثر في الموضوع وتحليله، سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين، سنتطرق في الأولى لتقسيط الثمن )الفقرة الأولى(، ونخصص الثانية للضمانات المتعلقة باسترجاع الأقساط ) الفقرة الثانية(.

 الفقرة الأولى: تقسيط الثمن في بيع العقار في طور الإنجاز

إن القاعدة العامة التي تسري في البيوع العادية، هي أن المتعاقدين أحرار في الاتفاق حول كيفية أداء الثمن، بتعيين المعجل منه والمؤجل، وعند سكوت العقد عن تنظيم هذه المسألة يفترض  أن البيع قد أبرم معجل الثمن، ويتعين على المشتري أداؤه وقت حصول التسليم طبقا لما نصت عليه مقتضيات الفصل 577 من ق ل ق.

ولا تبرئ ذمة المشتري إلا بأداء كامل الثمن، ولا يمكنه إجبار البائع على قبول تجزئة الوفاء طبقا لما نص عليه الفصل 243  من ق.ل.ع.

بيد أن المشرع عند تنظيمه لبيع العقار في طور الإنجاز، خالف القواعد العامة، إ اعتبر أن هذا النوع من البيوع يعجل فيه الثمن ويؤخر فيه تسليم المبيع، كما افترض أن الأصل في أداء الثمن           أن يكون على أقساط أو في شكل دفعات تستحق تبعا لتقدم أشغال البناء.

• وهذا ما يستفاد من الفصل 6-618 ‘ذ نص على ما يلي :
  “الفصل 6-618 يؤدي المشتري، كحد أقصى، قسطا من الثمن الإجمالي تبعا لتقدم الأشغال حسب المراحل التالية:
• 5% عند إبرام عقد التخصيص؛
• 5% عند إبرام العقد الابتدائي أو 10% عن عدم وجود عقد التخصيص؛
• 10% عند بداية الأشغال ؛
• 60% مقسمة على ثلاث مراحل وتؤدى حسب اتفاق الأطراف عند الانتهاء من أشغال إنجاز
  كل مرحلة :
  * مرحلة الأشغال المتعلقة بالأساسات على مستوى الطابق الأرضي ؛
  *  مرحلة الأشغال الكبرى لمجموع العقار ؛
  *  مرحلة الأشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة ؛
  20% عند إبرام عقد البيع النهائي وتسلم المفاتيح.
  تعفى الابراءات المؤداة عند عقد التخصيص وعقد البيع الابتدائي من رسوم التسجيل، وبقراءة هذا الفصل تتضح إمكانية أو إجازة المشرع لتجزئة الوفاء في هذا النوع من البيوع، كما أن مسألة تقسيط الثمن تنطوي على أهمية كبيرة بالنسبة للبائع والمشتري المستهلك، فالأول يستفيد من الدفعات النقدية لتمويل مشروعه جزئيا بدل اللجوء إلى القروض البنكية ذات الفوائد المرتفعة، أما المستهلك فتقسيط الثمن معناه منحه تسهيلات في الأداء من جهة، ومن جهة ثانية منحه نوعا من الرقابة على جدية المشروع، خاصة وأن هذه الأقساط تستحق تبعا لبلوغ أشغال البناء مراحل معينة، وهذا ما سيدفع البائع إلى تنفيذ المشروع بمزيد من الجدية استعجالا للاستفادة من أقساط الثمن، وكذلك في تقسيم الثمن مراعاة للمستهلكين ذوي الدخل المحدود^[10].

ونص الفصل 7-618 على أنه يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات المشار إليه في الفصل 4-618

غير أنه يمكن للبائع عند الاقتضاء، الاستفادة من أجل إضافي لإتمام أشغال بناء العقار لا تتجاوز مدته ستة أشهر مع إخبار المشتري بذلك داخل أجل شهر قبل تاريخ انصرام أجل إتمام الأشغال الأصلي.

كما نص الفصل 8-618على ما يلي:

– يعد باطلا كل أداء كيفما كان قبل التوقيع على العقد الابتدائي أو عقد التخصيص في حالة اللجوء إلى إبرامه

وهنا ضمانة وآلية أخرى تهدف إلى حماية المستهلك،وهي ترتيب جزاء البطلان على كل أداء كيفما كان، إذا تم قبل توقيع العقد الابتدائي أو عقد التخصيص في حالة ما إذا تم إبرامه من قبل البائع       والمشتري .

الفقرة الثانية : الضمانات المتعلقة باسترجاع الأقساط

ينص الفصل “الفصل 9-618 على ما يلي:

– يتعين على البائع بعد توقيع عقد البيع الابتدائي أن يقدم لفائدة المشتري إما ضمانة إنهاء الأشغال     أو ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد.
تحدد شروط وكيفيات تطبيق هذا الفصل بنص تنظيمي.
يتحلل البائع بقوة القانون من الالتزام بالضمانة بمجرد تقييد عقد البيع النهائي أو الحكم القضائي النهائي بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظا أو إيداعه بمطلب التحفيظ إذا كان العقار في طور التحفيظ أو بمجرد إبرام العقد وصدور الحكم القضائي النهائي إذا كان العقار غير محفظ.
يتحلل البائع من الالتزام بالضمانة بمجرد صدور حكم نهائي بالفسخ ناتج عن رفض المشتري تنفيذ التزاماته المنصوص عليها في عقد البيع الابتدائي أو إتمام البيع بعد استيفاء الإجراءات المنصوص عليها في المادة 18-618 أدناه.
لا يجوز لمحرر العقد الإفراج عن الأقساط المودعة لديه لفائدة البائع إلا بعد حصوله من طرف هذا الأخير على الضمانة التي تغطي كل قسط يؤديه المشتري.
في حالة تحلل البائع من التزامه بالضمانة، يتعين على محرر العقد الابتدائي للبيع، إرجاع سند                  أو سندات الضمانة أو التأمين إلى البائع بمجرد توصله بطلب خطي من هذا الأخير، ترفق معه الوثائق التي تثبت الحالتين أعلاه.”

وتكمن الحكمة من إلزام البائع بهذه الضمانات، في كونها تواجه فرضية عجز هذا الأخير عن إرجاع أقساط الثمن إلى المستهلك في حالة ما إذا أخل بتنفيذ التزامه المتمثل في إنجاز العقار، وحالات الإخلال ترجع إلى أسباب متعددة كوفاة البائع وعدم إتمام إنجاز العقار، أو في حالة فقدان أهليته أو سحب رخصة البناء من طرف السلطة المختصة أو في حالة النصب والاحتيال و غيرها من الأسباب^[11].

كما خول المشرع إمكانية طلب الفسخ في حالة تحلل أحد الأطراف من تنفيذ التزاماته، فالفسخ هو انحلال العقد نتيجة إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته أو التأخر في تنفيذها.^[12]

ولا بد من شروط حتى يطالب الطرف بفسخ عقد بيع العقار في طور الإنجاز وهي:

• الإخلال والتماطل في تنفيذ الالتزام.

لا ينبغي الحديث عن الفسخ من طرف البائع إلا عند إخلال المشتري بالتزامه بأداء أقساط الثمن عند حلول موعد استحقاقها، أو عند التأخر في تسديدها.

وقد اعتبر القانون 31.08 المحدد لتدابير حماية المستهلك في المادة 109 منه، أن المقترض لا يعتبر متوقفا عن الأداء إلا إذا لم يقم بتسديد ثلاث أقساط متتالية، بعد استحقاقها ولم يستجب للإشعار الموجه إليه.

• وأيضا تعد من شروط طلب الفسخ ضرورة التقيد بتوجيه إشعار للطرف المتخلف عن تنفيذ التزاماته، وهذا الإشعار يكون وسيلة لإثبات تماطله في التنفيذ.

ولكن رغم هذه الإجراءات الحمائية التي وضعها المشرع يبقى تطبيقها صعب جدا لأن هذه التسوية القانونية بين المراكز يكبحها وجود نفس الطرفين غير متساويين واقعيا مما يخل على نحو واضح بمبادئ عدالة التعاقد والتوازن على أرض الواقع. [13]

 

الخاتمة:

        بعد البحث في  موضوع حماية مستهلك العقار في طور الإنجاز خلال العقد الابتدائي، نخلص إلى أن   المشرع حدد مجموعة من الإجراءات الحمائية للمستهلك العقار خلال العقد الابتدائي، لأن تنزيل هذه الإجراءات تبقى ضعيفة نظرا لتفاوت المراكز القانونية بين أطراف العقد، وبعد دراستنا للموضوع توصلنا إلى مجموعة من النتائج والتوصيات كما يلي:

أولا: النتائج

– عدم تنصيص لا من قريب ولا من بعيد  على منع الأشخاص المحكوم عليهم من أجل جرائم الأموال من التدخل في إبرام عقد بيع العقار في طور الانجاز  سواء العقد الابتدائي أو النهائي.

– بالرغم من نص المشرع على ضرورة توفير بعض الضمانات البنكية، قصد تأمين حقوق المستهلك    في حالات عدم إنجاز مشروع البناء، أو انجازه بطريقة معيبة، إلا أن هذه الضمانات تظل غير كافية، إذا لم يتم تعزيزها بنظام للتأمين الإجباري واضح المعالم والبنود.

– دفتر التحملات لا يجسد الطابع التعاقدي بين البائع وقبول المشتري، بل لا يعدو أن يكون وثيقة         تم إعدادها من قبل البائع تتضمن بيان مكونات المشروع يسري على جميع المشترين  في صورة إذعان.

– جهات التوثيق الرسمي لا توفر الحماية المطلوبة للمستهلك، بل معظمهم يتعاملون على أساس حماية مصالح البائع لان أصلا المشتري ليس له حرية اختيار الجهة التي يريد توثيق بها عقده بل يختاره البائع مسبقا.

ثانيا: التوصيات

نوصي بأن تقوم المحاكم بتفعيل المقتضيات الحمائية التي نص عليها القانون ومنحها الأبعاد المرجوة من وراء إصدارها.

نقترح بتعديل لإطار القانوني المنظم لبيع العقارات في طور الانجاز لأن الإشكال مازال مستمرا بخصوص بيع العقار الوارد على الشقق أو المحلات وعلى التصميم، فالواقع العملي مازال يعج بالمنعشين العقاريين الذين يقومون ببيع العقارات عدة مرات حتى قبل القيام بأي عمل من أعمال البناء ويتلقون تسبيقات وأقساط من الثمن، بل في بعض الأحيان كامل الثمن دون الإلتزام بالتسليم في الوقت المحدد، مما يشكل انتهاكا واضحا بحقوق فئة عريضة من المواطنين مستهلكي العقارات في طور الإنجاز.

 

لائحة المراجع:

 

–  عبد الحفيظ مشماشي، بيع العقار في طور الإنجاز، دراسة على ضوء القانون المغربي والمقارن الطبعة الأولى، 1433-2012.

– عبد الرزاق أيوب، الحماية القانونية للمستهلك العقار في طور لإنجاز، مقال منشور بسلسلة الندوات مختبر القانون والمجتمع، ندوة منظمة بشراكة مع هيئة المحامين لدى محكمتي الاستئناف بالعيون وأكادير وغرفة التجارة والصناعة والخدمات بأكادير، الطبعة الأولى، مطبعة قرطبة، أكادير.

– عبد القادر العرعاري، النظرية العامة للالتزامات في القانون المدني المغربي، الجزء الأول، مصادر الالتزام، الكتاب الأول نظرية العقد، مطبعة فضالة، المحمدية، 1995.

– فدوى العماري، الضمانات القانونية في  بيع العقارات في طور الإنجاز دراسة مقارنة، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية، جامعة الحسن الأول، وجدة، السنة الجامعية 2004-2005 .

– محمد كبوري، حماية مستهلك العقار التوثيق نموذجا، أطروحة لنيل الدكتورة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية، جامعة الحسن الأول، وجدة، السنة الجامعية 2011-2012.

-[1] ظهير شريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 )22 نوفمبر 2011( بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية

  [2]ظهير شريف رقم 1.16.05 صادر في 23 من ربيع الأخير 1437 ) 3 فبراير 2016( بتنفيذ القانون رقم 107.12 بتغيير و تتميم القانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 )12 أغسطس 1913( بمثابة قانون الالتزامات و العقود، الجريدة الرسمية عدد 6440، ص932.

-[3]  ظهير شريف رقم 1.11.03 صادر في 14 من ربيع الأول 1432 ) 18 فبراير 2011(، بتنفيذ القانون رقم 31.08 القاضي تحديد تدابير حماية المستهلك، الجريدة الرسمية عدد 5932 بتاريخ 3 جمادى الأولى 1432 ) 7 أبريل 2011(، ص 1072.

[4]  عبد الرزاق أيوب، الحماية القانونية للمستهلك العقار في طور لإنجاز، مقال منشور بسلسلة الندوات مختبر القانون و المجتمع ، ندوة منظمة بشراكة مع هيئة المحامين لدى محكمتي الاستئناف بالعيون و أكادير و غرفة التجارة و الصناعة و الخدمات بأكادير، الطبعة الأولى، مطبعة قرطبة، أكادير، ص 123.

  [5]  محمد كبوري، “حماية مستهلك العقار التوثيق نموذجا” ، أطروحة لنيل الدكتورة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية ، جامعة  الحسن الأول وجدة ، 2011-2012 الصفحة 386.

 [6]  عبد الرزاق أيوب، مرجع سابق، 153.

 [7]  عبد الرزاق أيوب، المرجع نفسه، ص 141.

 [8] عبد الرزاق أيوب ،المرجع نفسه، ص 142.

 [9]  عبد الحفيظ مشماشي، بيع العقار في طور الإنجاز، دراسة على ضوء القانون المغربي و المقارن، الطبعة الأولى ،1433 -2012.

[10]  عبد الحفيظ مشماشي، المرجع نفسه، ص 201.

 [11]عبد الرزاق أيوب، مرجع سابق، ص 147 .

 [12]عبد القادر العرعاري، النظرية العامة للالتزامات في القانون المدني المغربي، الجزء الأول، مصادر الالتزام، الكتاب الأول نظرية العقد، مطبعة فضالة، المحمدية، 1995،ص 252.

[13]  فدوى العماري،”الضمانات القانونية في  بيع العقارات في طور الإنجاز، دراسة مقارنة”، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية ، جامعة الحسن الأول وجدة،السنة الجامعية 2004-2005، ص 127.