بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون العام : الرقابة القضائية على قرارات المحافظ العقاري بين اختصاص المحاكم العادية والإدارية

 

 

يحتل نظام التحفيظ العقاري مكانة متميزة على رأس الأنظمة القانونية الأكثر تطورا بمختلف تيارات التقدم، والتي تعد الوسيلة الفعالة لبناء المشروعات، ذلك أنها تدمج الملكية العقارية في الحياة الاقتصادية وتساهم في استقرار المعاملات^([1]) وتسهيل القروض الشيء الذي ينعكس إيجابا على مالية الأفراد والاقتصاد الوطني.

ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب مزدوج في هيكله، ومتنوع في طبيعته، إذ يوجد نظام خاص بالعقارات غير المحفظة المستمد من مبادئ الشريعة الإسلامية وبعض قواعد القانون المدني، وآخر خاص بالعقارات المحفظة المقتبس من نظام 12 غشت 1913 وظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة.

وتجدر الإشارة إلى أن هذا النظام تم وضعه من طرف سلطات الحماية الفرنسية من أجل ضمان حقوق الرعايا الفرنسيين في التملك العقاري وتشجيع الهجرة الأوربية^([2]).لأن المغرب كان منذ القديم مطمعا لكثير من البلدان، ولكن لم يكن من الممكن تملك أراضي مغربية من طرف أجانب إلا بعد معاهدة مدريد بتاريخ 3 يوليوز 1880، ما عدا بعض الامتيازات التي كان يتمتع بها بعض الفرنسيين، نظرا للعلاقة التجارية التي كانت تربط المغرب بفرنسا، وطبقا لهذه المعاهدة أصبح للأجانب الحق في تملك أراضي مغربية شرط الحصول على رخصة من السلطات المغربية، ولقد تم التأكيد على هذه الرخصة في معاهدة الجزيرة الخضراء المبرمة بتاريخ 06/04/1906^([3]).

وبما أن أغلب الأجانب الذين حصلوا على أراضي مغربية قد استطاعوا التهرب من الحصول على هذه الرخصة فقد كان من اللازم عند وضع ظهير التحفيظ العقاري مراعاة هذا الأمر.

والتحفيظ العقاري هو مجموعة من الإجراءات القانونية والتقنية، الهدف منها تسجيل كل عقار على حدة^([4]).

وفي ضوء النصوص القانونية المؤطرة لنظام التحفيظ العقاري بالمغرب نشأت هيئات إدارية مكلفة بإجراءات التحفيظ على كافة الصعيد الوطني تمثلت في مصالح المحافظات العقارية^([5]). هذه المصالح الإدارية يقف على رأسها موظفون^([6]) إداريون هم المحافظون على الأملاك العقارية والرهون الذين يعهد إليهم تطبيق نظام التحفيظ العقاري^([7]).

والمحافظ العقاري هو الرئيس التسلسلي لجميع الخلايا والمكاتب التي تتكون منها مصلحة المحافظة العقارية^([8]) الذي يعين بقرار من وزير الفلاحة بناءا على اقتراح من مدير إدارة المحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

ولقد جاء القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 الموافق ل 4 يونيو 1915 المنظم لمصالح المحافظات ليؤكد هذه الوضعية ويزكيها.

ويعهد إلى هذا الموظف القيام بعدة مهام تتمثل في إصدار قرارات سواء أثناء سريان مسطرة التحفيظ أو بعد تأسيس الرسم العقاري، فهل يمكن معه القول طبقا لما سبق أن هذه القرارات هي قرارات ذات طبيعة إدارية؟.

فالقرار الإداري هو إفصاح الإدارة في الشكل الذي يتطلبه القانون عن إرادتها الملزمة لما لها من سلطة عامة، بمقتضى القوانين واللوائح وذلك بقصد إحداث مركز قانوني متى كان حائزا وممكنا قانونا إبتغاء تحقيق مصلحة عامة^([9]).

فمن خلال هذا التعريف يمكن استنتاج أنه لكي يكون القرار إداري يجب توفر الخصائص التالية: أن يكون صادرا عن سلطة إدارية، وجود إرادة منفردة، ترتيب آثار قانونية. مما يستخلص أن قرار المحافظ العقاري هو قرار ذو طبيعة إدارية وبالتالي قابليته للطعن في إطار دعوى الإلغاء ويدخل في اختصاص المحكمة الإدارية انطلاقا من الاجتهاد المستقر للغرفة الإدارية الذي يقوم على أساس أن المحافظ على الملكية العقارية يعتبر سلطة إدارية وأن القاعدة العامة هي جواز الطعن في قرارات المحافظ أمام القضاء الإداري^([10]). وهو ما سارت عليه الغرفة الإدارية منذ إحداث المجلس الأعلى سنة 1957، لكن قبل هذا التاريخ كان الاختصاص يرجع إلى المحاكم الإقليمية.

ونظرا لخصوصيات نظام التحفيظ العقاري فقد أخضع المشرع المغربي بعض قرارات المحافظ استثناءا لرقابة القضاء العادي طبقا للفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913.

والرقابة القضائية هي ما يحقق للمواطنين ضمانة أساسية لحقوقهم وحرياتهم لأنها تعطيهم سلاحا دستوريا، يستطيعون بمقتضاه الالتجاء إلى سلطة مستقلة من أجل إلغاء، أو تعديل، أو التعويض عن الإجراءات والأعمال غير القانونية^([11]) التي تتخذها السلطات العامة اتجاههم.

وإذا كان القضاء هو ملاذ الناس في تأمين حقوقهم وملاذ المظلومين هذا الأمل في الوصول إلى الحق عن طريق القضاء وهذه الثقة التامة في توزيع العدل بين الناس، وضع القضاء موضوع المهابة والقدسية والجلال^([12]). وجعل بابه مفتوحا للجميع يلجه كل راغب في التماس الحق مهما كان مركزه. 

غير أن ما يتوخاه المتقاضي من رقابة القضاء لقرارات المحافظ سواء تلك الصادرة أثناء مسطرة التحفيظ أو تلك الصادرة بعد تأسيس الرسم العقاري هو صدور الأحكام، وإنما ترجمة منطوقها على أرض الواقع، أي عن طريق تنفيذها دون أدنى شك من جانب الإدارة سواء كان هذا المتقاضي شخص من أشخاص القانون العام أو القانون الخاص.

– دوافع اختيار الموضوع:

كان من وراء اختيارنا لهذا الموضوع، هو الدور الكبير الذي يلعبه نظام التحفيظ العقاري في حفظ استقرار صيانة الثروة العقارية وما يخلقه من اطمئنان واستقرار لدى المتعاملين في الميدان العقاري وتشجيع الاستثمار وتنمية الاقتصاد، وذلك بإقامة الرسم العقاري وتقييد الحقوق المتفرعة عنه من طرف المحافظ العقاري، وهذا لن يتأتى إلا بوجود رقابة قضائية فعالة لحماية ذوي الحقوق، باعتبار أن القضاء مدعو أكثر لمعرفة النطاق الذي يمكنه أن يتحرك فيه وهو يبت في مشروعية عمل المحافظ أو عدمها، خاصة أن المشرع المغربي لم يعط لهذا للموضوع ما يستحق وترك القضاء محاصرا بين نصوص قانونية جامدة وبين شعور لدى المهتمين بهذه المادة بوجوب بسط يد القضاء على قرارات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون من أجل التأكد من مشروعيتها والتعويض عنها في حالة إلحاقها أضرارا بالغير.

–      أهمية الموضوع:

تتجلى أهمية الموضوع في بحث مدى توفق المشرع في إخضاع بعض قرارات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون للرقابة القضائية، وتنزيه البعض الآخر من تلك الرقابة، ومدى نجاحه في تنظيمه لأحكام المسؤولية التي تقابل اتخاذ تلك القرارات مع ما ينتج عنها من حقوق المتضررين في التعويض.

       – تحديد المقتضيات القانونية المطبقة فيما يخص بحثنا سواء كانت تنتمي لمقتضيات القانون الخاص والمتمثلة في قانون الالتزامات والعقود في فصليه 79 و80 أو مقتضيات القانون العام والمتمثلة في ظهير التحفيظ العقاري والقانـون 41-90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية، كما سيمكننا هذا البحث من :

·       معرفة القرارات التي تخضع لرقابة القضاء الإداري وتلك التي تخضع لرقابة القضاء العادي.

·       الوقوف على أنواع الدعاوى التي يمكن إقامتها من طرف المتضرر من قرارات المحافظ العقاري وكذا الجهة التي يمكن اللجوء إليها للمطالبة بالتعويض.

·       الوقوف على مدى تمكن وإحاطة المشرع المغربي والاجتهاد القضائي من هذا الموضوع، بحيث سيمكننا هذا البحث من الوقوف على مكامن الضعف التي قد تعتري هذه الرقابة.

–       إشكالية الموضوع :

إن الازدواجية الإجرائية بين مقتضيات القانون العام ومقتضيات القانون الخاص، وكذا الازدواجية على مستوى الأجهزة المتدخلة في مراقبة قرارات المحافظ العقاري شكلت منطلقا للعديد من التساؤلات:

ü    ما هي الجهة المختصة في مراقبة قرارات المحافظ العقاري؟

ü    هل تمتد رقابة القضاء لجميع القرارات التي يصدرها المحافظ العقاري؟

ü    هل هناك إمكانية رفع دعوى التعويض عن الأضرار التي تنتج عن قرار المحافظ؟ وإن كان الجواب بنعم فما هي أنواع الدعاوى المتاحة لذلك؟

ü    ما هي الجهة المختصة في دعاوى التعويض؟

ü    هل هناك حدود لا يمكن للقضاء أن يتجاوزها؟ وإن كان كذالك فما هي مظاهر هذه الحدود؟

وتتلخص الإشكالية الجوهرية التي ستشكل الخيط الرابط بين مختلف عناصر هذا البحث في: إلى أي حد يمكن للقضاء مراقبة قرارات المحافظ العقاري؟

وللجواب على هذه الإشكالية فقد تم اعتماد منهج تحليلي للنصوص القانونية المعتمدة في الموضوع إضافة إلى استقراء الاجتهادات القضائية وذلك وفق التقسيم التالي:

الفصل الأول : إمكانية رقابة القضاء لقرارات المحافظ العقاري.

الفصل الثاني : محدودية رقابة القضاء لقرارات المحافظ العقاري.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

الفصل الأول:

إمكانية رقابة القضاء لقرارات

المحافظ العقاري

 

       إن الإلمام برقابة القضاء لقرارات المحافظ العقاري يقتضي النظر إلى دراسة مختلف القرارات الصادرة عنه، سواء تعلق الأمر بالقرارات الصادرة أثناء سريان مسطرة التحفيظ أو تلك اللاحقة لتأسيس الرسم العقاري.

       وعليه فإن المشرع عندما فرض رقابة القضاء على القرارات التي يتخذها المحافظ العقاري فإنه كان حكيما متوخيا من ذلك المصلحة العامة للمجتمع والمصلحة الخاصة للأفراد^([13]).

       وباعتبار المحافظ العقاري موظفا إداريا، فإن ما يتخذه من قرارات فهي قرارات إدارية تبقى خاضعة للرقابة القضائية التي تتم بوسيلتين: الأولى: رقابة المشروعية وذلك إن كانت هذه القرارات مطابقة للقانون أم لا، والثانية: هي المسؤولية الناتج عنها التعويض عن الأضرار اللاحقة من جراء اتخاذ هذه القرارات الأمر الذي يستدعي تحديد الجهة المختصة في مراقبة مشروعية هذه القرارات (المبحثI) التي تستلزم تعويض المتضرر في حالة وجود ضرر (المبحثII).

 

 

 

المبحث الأول:

الجهة المختصة في إلغاء قرارات المحافظ العقاري

 

تتسم مراقبة مشروعية قرارات المحافظ العقاري بازدواجية الاختصاص رغم أن المحافظ العقاري موظفا إداريا، فالمبدأ هو رقابة القضاء الإداري لاعتبار قراراته قرارات إدارية، إلا أن المشرع المغربي أخضع قرارات المحافظ العقاري لنظام فريد للرقابة عليها^([14]) حيث خص بعض قراراته بدعوى موازية لدعوى الإلغاء بنصوص صريحة، فيما ظلت باقي القرارات التي يمكن للمحافظ أن يتخذها خاضعة لرقابة قاضي الإلغاء^([15]) وهو ما سيتم دراسته من خلال المطلبين التاليين:

ü    المطلب الأول: اختصاص المحاكم العادية

ü    المطلب الثاني: اختصاص المحاكم الإدارية

 

 المطلـب الأول: اختصاص المحاكم العادية

       بالرغم من أن المحافظ العقاري موظفا إداريا وقراراته تعتبر قرارات إدارية نافذة في حد ذاتها ومؤثرة في المركز القانوني للمعنيين بها فإن المشرع طبقا للفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري^([16]) ترك الاختصاص للقضاء العادي، قصد مراقبتها بصفة استثنائية.

       ومن المعلوم أن الاستثناء لا يتوسع فيه^([17])،  ولهذا وجب التمسك بحرفية النصوص التي تعطي الاختصاص للمحاكم العادية دون التوسع في ذلك الأمر الذي أكده المجلس الأعلى في عدة قرارات له^([18])، مما يجب معه تحديد قرارات المحافظ التي يجوز الطعن فيها أمام القضاء العادي طبقا لهذا الاستثناء، وذلك بالتطرق إلى القرارات الصادرة أثناء سريان مسطرة التحفيظ (الفرع الأول)، والقرارات اللاحقة للتحفيظ (الفرع الثاني).

الفرع الأول: القرارات الصادرة أثناء سريان مسطرة التحفيظ

       إن مسطرة التحفيظ تعتبر ذات صبغة وقائية لأنها تحاول تطهير العقار من الحقوق المشكوك في صحتها عن طريق ممارسة حق التعرض تفاديا لإضفاء المشروعية على الحقوق الغير المشروعة والاعتراف بوجودها القانوني^([19]).

       فمسطرة التحفيظ تقي العقار من الترامي والتملك غير المشروع من جهة، كما تؤدي إلى الاعتراف بالوجود القانوني  للحقوق المعلنة والموجودة وقت التحفيظ ولو كانت مشروعة يضيع حق صاحبها في المطالبة بتحقيقها، وتبدأ مسطرة التحفيظ بتقديم مطلب التحفيظ أمام المحافظ^([20]) مقابل وصل يسلم من طرف هذا الأخير.

       وهذا المطلب قد يقدم بصفة كتابية، كما يمكن أن يقدم من طرف المعني بالأمر شخصيا^([21]) وذلك عن طريق تصريح شفوي.

       ويتضمن مطلب التحفيظ المعلومات المتعلقة بالطالب وكذا بالعقار المراد تحفيظه.

       وبعد التأكد من المعلومات والوثائق التي يحتوي عليها مطلب التحفيظ من طرف المحافظ يتخذ هذا الأخير قرارا بهذا الشأن، وذلك إما بقبول الطلب وهذا لا يطرح أي إشكال بالنسبة لطالب التحفيظ، وإما برفض أو إلغاء الطلب مما يعطي معه الحق لطالب التحفيظ الطعن أمام المحاكم الابتدائية، إضافة إلى قبول أو رفض مطلب التحفيظ يمكن للمحافظ العقاري أن يصدر قرارات خلال هذه المرحلة وتتمثل في إلغاء التعرض.

الفقرة الأولى: رفض طلب التحفيظ

       كما تمت الإشارة سابقا أن قرار المحافظ العقاري في قبول طلب التحفيظ لا يطرح أي إشكال إلا أن الأمر يختلف بخصوص قرار الرفض أو الإلغاء.

       ومن أبرز الأسباب التي تجعل المحافظ العقاري يتخذ قراره في رفض طلب التحفيظ عدم صحة هذا الأخير، أو أن المرسوم والوثائق المفروض أن ترفق به غير كافية لتأكيد أحقية طالب التحفيظ في تحفيظ العقار^([22]).

       ويكون مطلب التحفيظ غير صحيح إذا لم تتوفر فيه الشروط الواردة بالفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري كما تطلب الفصل 14 من نفس الظهير إرفاق مطلب التحفيظ بالحجج والرسوم والوثائق المؤيدة لأحقية طالب التحفيظ في تحفيظ العقار أو تعريف بالحقوق العينية المقررة له على العقار.

       فالمحافظ العقاري ملزم بالتأكد من البيانات الشكلية والجوهرية التي يتضمنها هذا المطلب والتي  تخص كل من طالب التحفيظ والعقار المراد تحفيظه.

       وفي هذا الإطار إذا اكتشف المحافظ أن طلب التحفيظ يعتريه بعض النقص، أو لاحظ أنه لا يستوفي الشروط المتطلبة قانـونا لا يـقبل أي إيداع إلى حين تـدارك القصور الحاصل فـي البيانات من جهة واسـتكمال النقص المنصب على الملف من جهة أخرى^([23]). وذلك بإنـذار طالب التحفيظ، وهذا مـا أكـده قرار^([24]) المجلس الأعلى أنه "لا يجوز للمحافظ أن يصدر مقررا باعتبار عملية التحفيظ كأن لم تكن إلا إذا وجه إلى طالب التحفيظ إنذار بالقيام بإجراءات متابعة مسطرة التحفيظ".

       فالمحافظ العقاري ملزم بإنذار طالب التحفيظ بإصلاح النقص الحاصل في مطلبه برسالة مضمونة مصحوبة بشهادة التوصل وإلا كان قراره عرضة للإلغاء.

       وإذا كان قرار رفض مطلب التحفيظ سببه عدم صحة الطلب فإنه في حالات عدة قد تعود لعدم كفاية الحجج^([25]) لاسيما وأنه بعد صدور مذكرة المحافظ العام^([26]) أصبح من الضروري إجراء مراقبة دقيقة لجميع السندات المودعة تأييدا لمطلب التحفيظ ومراقبة السندات والتأكد منها أمر لا ينبغي تأجيله إلى نهاية المسطرة لما في ذلك من آثار سلبية تتجلى في ضياع كثير من الوقت والجهد والمال^([27]) كما أن الإدارة قد تفقد مصداقيتها لعدم وضوح طريقة عملها واستقرار رأيها^([28]).

       وإن كانت قرارات المحافظ العقاري في هذا الإطار قرارات إدارية فإن المشرع مراعاة لخصوصية أعمال المحافظ التي ترتبط بالملكية العقارية ترك الاختصاص فيها للمحاكم العادية وهو ما أكدته إدارية فاس في عدة أحكام^([29]) في قرار لها جاء فيه: " حيث ينص الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913، أنه  في حالة ما إذا رفض المحافظ العقاري تحفيظ العقار أو تسجيل حق عيني أو التشطيب عليه بسبب عدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم فإن قراره يكون قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف، وحيث أنه لما كان طلب الطاعن يستهدف الحكم بإلغاء القرار الصادر عن السيد المحافظ والقاضي برفض تحفيظ عقاره فإن ذلك يعني وعملا بالمقتضى القانوني الآنف الذكر أن الجهة القضائية المختصة للبت في طلبه هي المحكمة الابتدائية وليس هذه المحكمة…". وقرار المحافظ في هذا الشأن يجب أن يكون معللا تعليلا كافيا حتى يتمكن أصحاب الحقوق الطعن فيه، بمعنى آخر فإن قرار المحافظ في رفض مطلب التحفيظ لعدم صحته أو عدم كفاية الرسوم المرفقة به هو قرار خاضع للرقابة القضائية^([30]).

       وإذا كان قرار الرفض يتم في الوهلة الأولى بعد أن يقوم المحافظ بدراسة الوثائق فإن قرار الإلغاء لا يتم إلا بعد قبول مطلب التحفيظ وبعد أن تتخذ المسطرة مجراها الطبيعي.

الفقرة الثانية: إلغاء طلب التحفيظ

 

       إن إلغاء طلب التحفيظ لا يرجع إلى عدم صحة الطلب أو عدم كفاية الحجج المدلى بها كما هو الحال بالنسبة لقرار رفض مطلب التحفيظ، وإنما يعود إلى تراخي طالب التحفيظ لعدم حضوره عمليات التحديد أو عدم رغبته في متابعة إجراءات المسطرة. فيعمد المحافظ تبعا لإهمال وتماطل طالب التحفيظ إلى إلغاء مطلبه وذلك داخل أجل ستة أشهر من يوم تقديم الطلب بعد تبليغه إنذار بواسطة رسالة مضمونة مصحوبة بشهادة التوصل^([31])، وهو ما عللته ابتدائية الحسيمة في حكمها^([32]) القاضي بإلغاء قرار المحافظ المطعون فيه والذي جاء فيه: "وحيث ثبت للمحكمة بعد اطلاعها على أوراق الدعوى أن قرار السيد المحافظ المطعون فيه طبقا للمادة 96 من ظهير التحفيظ العقاري وإن استند في حيثياته على حكم قضائي فإن ذلك لا يعفيه البثة من التقيد بمقتضيات الفصل 50 من الظهير المومأ عليه التي تفرض عليه قبل إلغاء مطلب التحفيظ إشعار ذوي العلاقة بالمطلب وإنذارهم..".

وما دام قرار المحافظ العقاري في إلغاء مطلب التحفيظ يندرج ضمن حالات رفض التحفيظ الواردة في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه يفترض فيه أن يكون معللا وهو خاضع للطعن القضائي، إضافة إلى الفصول 22^([33]) و23^([34]) و50^([35]) من نفس الظهير. أي أن قرار المحافظ العقاري القاضي بإلغاء مطلب التحفيظ دون احترام ما تم النص عليه في الفصل 50 من الظهير المذكور من شكليات أي دون إنذار صاحب الطلب داخل الأجل القانوني المقرر، يكون محل طعن وخاضع للرقابة القضائية. وباستثناء هذه الحالة فالمشرع منح صلاحية واسعة للمحافظ العقاري في إلغاء مطلب التحفيظ حسب سلطته التقديرية، بحيث يحفظ ملف الإجراءات وتبلغ نسخة منه إلى صاحبه، وهكذا يصبح المطلب في حكم العدم مع العلم أن قراره نهائي لا تخضع مشروعيته لمراجعة القضاء^([36])، ومن هنا نستنتج أن رقابة القضاء لقرار إلغاء مطلب التحفيظ المتخذ من طرف المحافظ تجد أساسها القانوني في الفصل 50 من نفس الظهير الذي يمنح الحق لطالب التحفيظ الطعن أمام القضاء لخرق مقتضيات النص المذكور.

الفقرة الثالثة: إلغاء التعرض لعدم تقديم الحجج والمستندات

       طبقا للفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري^([37]) لا يمكن للمحافظ العقاري أن يقرر إلغاء التعرض إذا لم يقدم المتعرضون الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضهم، أو لم يثبتوا استحالة تقديمها بعد انقضاء مدة 3 أشهر من إنذارهم من طرف المحافظ. فقد منح المشرع الفرصة لمن يدعي ملكية عقارية تقديم طلب التحفيظ سعيا وراء الحصول على رسم عقاري نهائي لا يقبل الطعن، فإنه وعيا منه وخوفا من أن تكون هناك حقوق تترتب للغير على العقار المراد تحفيظه قد أوجد وسيلة تتجلى في التعرض تمكن هذا الغير وكل من ينازع طالب التحفيظ في حق ملكية العقار، أو في مدى هذا الحق أو في حدوده^([38]).

       وإقامة التعرض وقبوله أمر يقتضي من المتعرض مراعاة مجموعة من المقتضيات من بينها الإدلاء بالحجج والمستندات المؤيدة لطلبه داخل أجل 3 أشهر، وفي حالة عدم القيام بذلك يمكن للمحافظ أن يتخذ قرارا بإلغاء التعرض^([39])، وهو ما أكدته محكمة الاستئناف بطنجة في قرار^([40]) لها: " حيث أن المتعرض لم يدل بالحجج المطلوبة داخل أجل 3 أشهر من توصله برسالة السيد المحافظ وأن المستأنف لم يثبت أنه في وضعية يستحيل عليه تقديم هذه الوثائق الشيء الذي يبقى معه المحافظ مختصا بإلغاء التعرض أو قبوله".

       وبما أن طلب التحفيظ هو افتراض للملكية^([41]) فإن عدم تقديم هذه الوثائق والمستندات يعطي الحق للمحافظ بإلغاء التعرض إذا لم يتمكن المتعرض من تقديم الحجج المؤيدة لتعرضه وبالتالي ضياع حقوقه طبقا للفصل 32 المذكور.إن هذا الفصل لا يستسيغه القضاء، إذ يحد من حريته في الفصل في التعرضات، كذلك الشأن بالنسبة للمتقاضين الذين لا يدركون لماذا تم إبعاد وثائقهم أمام  القاضي لمجرد عدم الإدلاء بها أمام المحافظ العقاري؟ هذا الأخير الذي تنحصر مهمته في تأسيس الصك العقاري وليس النطق بالحكم^([42]).

       فالمشرع أعطى سلطة شبه قضائية للمحافظ فيما يخص مراقبة مدى صحة الحجج والوثائق المقدمة أمامه. رغم أن المحافظ العقاري هو موظف إداري وليس سلطة قضائية للتأكد من صحة الوثائق^([43]).

       ومما يزيد الأمر صرامة أن كل وثيقة لم تقدم أمام هذا الموظف الإداري فإنها لا تقبل أمام القضاء مع العلم أن منع القضاء من قبول أية وثيقة من التعرض لم يدل بها سابقا أمام المحافظ قد ينزع من القضاء جزءا من سلطة البحث والتقدير.

       ووعيا بخطورة الفصل المذكور أعلاه، فقد أصبح المحافظ العقاري يفضل الإبقاء على التعرض وإحالته على القضاء المختص للبت فيه ولو بدون وثائق ومستندات على اعتبار أنه كان القضاء إلى فترة غير بعيدة يتمسك بحرفية النصوص، حيث كان يرفض كل مستند جديد أمامه مما أدى إلى ضياع عدة حقوق لم يكن أصحابها يتوفرون على الوثائق التي تثبت حقوقهم^([44])، وهو ما يستفاد من نص الفقرة الثانية من الفصل 34^([45]) من ظهير التحفيظ العقاري التي خولت سلطات واسعة للقضاء للوصول إلى الحقيقة رغم وجود تناقض بينها وبين الفصل32.

       وإذا تم قبول التعرض وقضى قرار المحكمة بإلغاء قرار المحافظ العقاري فإن التعرض يصبح قائما من جديد نتيجة لهذا الحكم منذ تاريخ تقديم التعرض لامن تاريخ صدور الحكم ويتحتم على المحافظ العمل بقرار المحكمة^([46]).

       وإذا قضت بتأييد قرار المحافظ العقاري القاضي بإلغاء التعرض فإنه لايحق للمتعرض الطعن من جديد في هذا القرار ويبادر المحافظ إلى إتمام إجراءات التحفيظ في حالة عدم وجود تعرضات أخرى.

       لكن مشروع التحفيظ العقاري ذهب أبعد من ذلك حيث اعتبر التعرض لاغيا كان لم يكن إذا لم يدلي المتعرض داخل الأجل المنصوص عليه في 25 من ظهير التحفيظ العقاري الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضه أو لم يؤدي الرسوم القضائية^([47]).

الفرع الثاني:  القرارات اللاحقة لتأسيس الرسم العقاري

       القرارات اللاحقة لتأسيس الرسم العقاري هي تلك الصادرة عن المحافظ العقاري والمتمثلة في رفض كل طلب تسجيل أو تقييد أو التشطيب على حق عيني إضافة إلى هذا يمكن للمحافظ أن يصدر قرارات خلال هذه المرحلة وتتمثل في قرارات رفض التصحيح سواء من طرف الأطراف أو قرارات التصحيح التي يتخذها المحافظ من تلقاء نفسه، كما يمكن للمحافظ العقاري أن يمتنع عن تسليم نظائر الرسوم العقارية أو شواهد خاصة كل هذه القرارات يمكن أن تكون محل طعن أمام المحاكم العادية.

الفقرة الأولى: رفض التسجيل أو التشطيب

       طبقا لأحكام الفصل 96 السالف الذكر فإنه متى رفض المحافظ تسجيل حق عيني أو التشطيب عليه، فإن قراره هذا قابل للطعن أمام المحكمة الابتدائية^([48]) وهذا الاختصاص مشروط بعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الحجج كما تم الإشارة إليه فيما يخص مطلب التحفيظ.وأنه متى تعلق الأمر بسبب آخر أصبح الاختصاص منعقدا للقضاء الإداري. وهو ما أكده المجلس الأعلى في قراره^([49]) والذي جاء فيه: "…، حيث أنه كان المبدأ العام أن المحاكم الإدارية هي المختصة بالنظر في طلبات الإلغاء المرفوعة ضد المقررات الإدارية وله استثناء فيما يرجع للمحافظ على الأملاك العقارية، وهو الاستثناء الوارد في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري وينحصر في حالتين وهي حالة ما إذا رفض المحافظ مبررا بعدم صحة الطلب أو بعدم كفاية الرسوم فإنه لا ينطبق في باقي الأحوال التي ينبغي الرجوع فيها إلى القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 8 من قانون 90-41 وهي اختصاص المحاكم الإدارية….".

       وفي قرار آخر^([50]) قرر أنه: "عملا بمقتضيات الفصل 96 من القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري والتي تنص على أنه عندما يرفض محافظ الأملاك العقارية تقييد حق عيني أو التشطيب عليه بسبب عدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم فإن قراره يكون قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية المختصة، والاختصاص المسند للمحاكم العادية يقتضي بمقتضى النص المذكور الغاية منه أن يتولى مراقبة المحافظ العقاري في تقديم المستندات، وتبعا لذلك فإن المحاكم الإدارية غير مختصة للطلب نوعيا".

       نفس المسلك سلكته إدارية وجدة في حكم^([51]) لها والذي جاء فيه "… ولئن كانت قرارات المحافظ على الأملاك العقارية هي بطبيعتها قرارات إدارية باعتبارها صادرة عن سلطة إدارية تملك حق إصدارها، فإن ظهير التحفيظ العقاري من خلال المادة 96 حدد الحالات التي تكون فيها قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام المحكمة الابتدائية. والمتمثلة في رفض تحفيظ عقار أو تسجيل حق عيني أو التشطيب عليه لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الحجج، وحيث لما كان قرار المحافظ المطعون فيه قضى برفض تعرض الجهة الطاعنة على مطلب التحفيظ عدد 14031/02 وأن مثل هذا التحفيظ العقاري يهدف إلى تسجيل حق عيني على قرار في طور التحفيظ وهو ما يدخل في إطار الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري، فإن اختصاص البت في مثل هذا الطلب يرجع للقضاء العادي".كما وجب الأمر الذي أكدته إدارية وجدة في حكم^([52]) لها جاء فيه: " وحيث أن قرارات رفض تسجيل حق عيني لعدم صحة الطلب أو لعدم كفاية الرسوم الصادرة عن السيد المحافظ على الأملاك العقارية يعود أمر البت فيها للقضاء العادي استنادا إلى مقتضيات الفصل 96 من قانون التحفيظ العقاري".

       من خلال الاجتهاد القضائي السابق نستنتج أن مراقبة قرارات المحافظ العقاري فيما يخص رفض التسجيل أو التشطيب تبقى من اختصاص القضاء العادي رغم اعتبارها قرارات إدارية. ففي حالة رفض المحافظ لقيد حق عيني أو التشطيب عليه، يكون من حق الطالب تقديم دعوى قضائية لإلغاء هذا القرار، حيث يباشر هذا الطعن بواسطة عريضة كتابية تقدم أمام كتابة ضبط المحكمة الابتدائية الواقع ضمن دائرة نفوذها العقار موضوع النزاع يبين فيها بكيفية مختصرة وقائع القضية والأسباب المستند عليها قصد الوصول إلى مراجعة القرار المطعون فيه^([53])، وبمجرد توصل رئيس المحكمة بعريضة الطعن، يبلغ المحافظ بهذه العريضة داخل أجل لا يقل عن 15 يوما يدلي بمذكرة يبين فيها الأسباب المبررة للقرار المطعون فيه.

       وبعد تبادل المذكرات بين الأطراف (الطاعن والمحافظ العقاري) تبت المحكمة في النزاع معتمدة على الوثائق المتوفرة في الملف وتصدر حكما يكون قابلا للاستئناف داخل أجل ثلاثين يوما.

الفقرة الثانية: رفض التصحيحات بطلب من الأطراف أو عدم قبولها من طرف الأطراف

       طبقا لمقتضيات الفصل 29 من القرار الوزيري المؤرخ في 03/06/1915 يجوز في جميع الأحوال تصحيح الأخطاء وتدارك الإغفالات التي تطال الرسم العقاري سواء بطلب من المعني بالأمر أو بمبادرة من المحافظ الذي يقوم باستدعاء المعني بالأمر لتضمينه التصحيح بالنظير الذي يحمله.

ويستفاد من هذا أن مبادرة إجراء تصحيح الإغفالات قد تصدر من المعني بالأمر أو تتم من طرف المحافظ العقاري الذي يتوجب عليه أن يبلغ ذوي الحقوق بكل ما قام به من تصحيحات في هذا الشأن على الرسم العقاري^([54]) وتطبيق هذا الفصل يثير عدة مشاكل بين المحافظ وحامل نظير الرسم العقاري، فقد يعمد هذا الأخير إدخال تصحيحات على الرسم كأن ينبه المحافظ بوجود أخطاء أو إغفالات ويرفض المحافظ طلبه، أو أن يقوم بهذا الإجراء تلقائيا وفي هذه الحالة يمكن أن  يتعرض قراره للرفض من طرف المعني بالأمر.

       ولحل هذا الإشكال تطرق المشرع صراحة في الفصل 30 من القرار الوزيري المؤرخ في 03/06/1915 فنص بوضوح على أنه: "إذا رفض المحافظ القيام بالتصحيحات المطالب بها، أو لم يقبل الأطراف التصحيحات المنجزة فإن المحكمة تبت في الأمر بحكم تصدره بغرفة المشورة"، أي أن المشرع أقر إمكانية طعن الأطراف في قرار المحافظ القاضي برفض إجراءات التصحيحات التي طلبوها منه أو في حالة عدم قبولهم التصحيحات التي أجراها المحافظ تلقائيا^([55]).

وقد أكد ذلك المجلس الأعلى في قراره^([56]) الذي ورد به ما يلي: "… فإذا رفض القيام بهذا الإصلاح أو لم يقبل الأطراف وجهة نظره فإن قراره بهذا الشأن يعرض على المحكمة المختصة التي تبت في الأمر بحكم تصدره غرفة المشورة.

وصارت في هذا الاتجاه إدارية فاس في حكم^([57]) لها جاء فيه: " حيث أنه  لما كان القرار المطعون فيه من ضمن القرارات المندرجة ضمن حالات الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري لـ 1913 الفصل 30 من القرار الوزيري المؤرخ في 3/6/1915 فإن الاختصاص بالبت في الدعوى لا ينعقد للمحكمة الإدارية ويتعين التصريح بعدم الاختصاص النوعي للبت في الدعوى".

فالقرارات التي يتخذها المحافظ العقاري في إطار الفصل 30 و 29 من القرار الوزيري والرامية إلى تصحيح الإغفالات والأخطاء في الرسم العقاري يمكن الطعن  فيها أمام المحكمة التي تنظر في غرفة المشورة علما بأنه وإن  كان الفصل 30 يذكر المحكمة دون أن يشير إلى ما إذا كانت محكمة عادية أو إدارية^([58])، فإن السياق الذي وضعت فيه هاته النصوص تعني المحكمة العادية.

الفقرة الثالثة: رفض تسليم نظير الرسم العقاري أو شهادة خاصة

ينص الفصل 103 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه إذا وقع تعرض على تسليم نسخة من الرسم، أو شهادة التسجيل المتحدث عنهما في الفصلين 101 و102 أو رأى المحافظ أنه لاداعي لتلبية الطلب المقدم له، فيمكن للطالب أن يرفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية التي تبت وفق الشروط الشكلية المقررة في الظهير المتعلق بالمسطرة المدنية".

وكما هو معلوم أن من حق المالك أخذ نسخة من الرسم العقاري، ومن الخريطة المضافة إليه، وإذا امتنع المحافظ عن تسليم النسخة أو الشهادات المذكورتين سابقا أو وقع تعرض على تسليمهما، فإن الفصل 103 المشار إليه أعلاه يخول المعني بالأمر أن يرفع الأمر إلى المحكمة المختصة التي تفصل في النزاع^([59])، والمسطرة المتبعة في هذا الصدد هي تلك المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية.

ولم يحدد المشرع المغربي تحديد الجهة القضائية المختصة نوعيا للبت في النزاع المرتبط برفض المحافظ تسليم نظير الصك العقاري، غير أن السائد قضاءا أن الاختصاص ينعقد للقضاء العادي^([60]) وهو ما ذهبت إليه جل المحاكم الإدارية في عدد من الأحكام^([61]) إلى القول بعدم اختصاصها بالطعن المنصوص عليه في الفصل 103 من الظهير والمتعلق برفض المحافظ تسليم نظير الصك العقاري.

وعلى هذا المقتضى صارت المحاكم العادية صاحبة الاختصاص فيما يخص الطعن في قرار المحافظ برفض تسليم نظير الرسم العقاري".

وتسليم نظير الرسم العقاري لصاحبه أو إرجاعه إليه بعد انتهاء التقيدات التي استلزمت وضعه في المحافظة العقارية، يقتضي بعض الوقت سواء لإعداد الخريطة العقارية الملحقة به من طرف مصلحة المسح العقاري أو لمطابقته مع الرسم الأصلي، مما يجعل رفض أو تأخر إدارة المحافظة العقارية تسليم هذا النظير مبررا، فآجال التسليم تدخل في مجال الأعمال الموكولة للإدارة والتي يمنع على القضاء التدخل فيها طبقا للفصل 25^([62]) من قانون المسطرة المدنية.

وقد سلك مشروع قانون التحفيظ العقاري إمكانية الطعن في القرار الرافض لتسليم نسخ من الرسم العقاري، ولكنه سلك مسلك الإلزامية بخصوص تسليم تلك النسخ حيث استعمل صيغة تفيد الوجوب وذلك في المادة 114.

بينما نجد المشرع في إطار الفصل 101 من ظهير التحفيظ العقاري قد جعلها مجرد إمكانية "… ويمكن للمحافظ العقاري إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم للمصرح نسخة من الرسم أو شهادة بالتسجيل…".

إضافة إلى هذا لم يتحدث مشروع التحفيظ العقاري^([63]) عن الحالات التي يمكن أن يطلب فيها المعني بالأمر نسخة أو نظير آخر للرسم العقاري كما فعل في الفصل 101 من ظهير 12/08/1913، وهي حالة ضياع أو تلف نسخة الرسم العقاري أو شهادة التسجيل.

وعموما فإن قرارات المحافظ القاضية برفض تسليم نسخة الرسم العقاري أو شهادة خاصة حسب منطوق الفصل 103 وما دأب عليه الاجتهاد القضائي تبقى رقابتها من صلاحية المحاكم العادية.

المطلب الثاني: اختصاص المحاكم الإدارية

حسب المادة 8 من قانون 41/90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية وبما أن المحافظ على الأملاك العقارية والرهون يعتبر موظفا إداريا وبالتالي فإن قراراته تعتبر قرارات إدارية يمكن الطعن فيها أمام القضاء الإداري، ونظرا للاستثناء الذي جاء به الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري ل 12 غشت 1913 الذي أسند الاختصاص للنظر في بعض القرارات إلى المحاكم العادية كما تمت الإشارة إليه سابقا، ومن تم فالقرارات التي تخرج عن هذا الاستثناء تدخل في اختصاص المحاكم الإدارية.الأمر الذي يستدعي تقسيم هذا المطلب إلى فرعين:

الفرع الأول : القرارات السابقة واللاحقة للتحفيظ.

الفرع الثاني : الشطط في استعمال السلطة للامتناع عن التنفيذ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

الفرع الأول: القرارات السابقة واللاحقة للتحفيظ

هذه القرارات تتمثل في قرارات إلغاء التعرض خارج الأجل وهو ما يسمى بالتعرضات الإستثنائية، وكذلك قرارات إلغاء التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية.

الفقرة الأولى: إلغاء التعرض خارج الآجال

لكي يكون التعرض مقبولا يجب تقديمه داخل الأجل القانوني المحدد^([64]) بمقتضى الفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري في شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن إنهاء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية، وإن كان في الواقع أن هذه التعرضات تقبل ابتداء من تاريخ رفع مطلب التحفيظ إلى أن ينقضي أجل الشهرين.

         وبالرجوع إلى المادة 29 من ظهير التحفيظ العقاري يتبين بوضوح أن المشرع قد وضع استثناءا لهذا الأجل يتمثل في إمكانية قبول التعرض من طرف المحافظ متى قدم قبل توجيه الملف إلى كتابة الضبط.

وبما أن قرار المحافظ بقبول أو رفض التعرض خارج الأجل القانوني (التعرض الإستثنائي) هو قرار إداري يحمل مقومات القرارات الإدارية المتمثلة في إصداره من طرف سلطة عامة، وبالرجوع إلى المادة 8 من قانون 90/41 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية، أعطت لهذه المحاكم اختصاص النظر في جميع الطعون الموجهة ضد القرارات الإدارية وهو ما يعتبر أن هذه المحاكم صاحبة الولاية العامة في مثل هذه الطعون إلا ما استثني صراحة بنص خاص وهو ما أكدته إدارية فاس في حكمها^([65]) "وإن كان المشرع المغربي قد أسند الاختصاص بمقتضى المواد 32-96-103. من ظهير 12/8/1913 وكذا الفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 3/6/1915 المتعلق بالتحفيظ العقاري للمحاكم الابتدائية قصد النظر في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ على الأملاك العقارية المتعلقة بعدم قبول التعرض أو تحفيظ العقار أو تسجيله أو التشطيب عليه من الرسم أو نهاية التسجيل والذي لم يلغيه قانون المحاكم الإدارية فإن ذلك يبقى استثناء" الأمر الذي أكده المجلس الأعلى في عدة قرارات^([66]): "حيث أنه بالنسبة لنقطة الاختصاص النوعي، فإن الأمر وكما أشار إلى ذلك الحكم المستأنف يتعلق بقرار صادر عن المحافظ بصفته سلطة إدارية وأن المبدأ العام حسب الاجتهاد القضائي المستقر للغرفة الإدارية يقضي بأن قرارات المحافظ على الملكية العقارية تكون قابلة للطعن بالإلغاء وأن الاستثناء هو قبولها للطعن أمام المحاكم العادية.

وبالرجوع إلى الكتابات الفقهية في هذا الصدد نجد أن هناك موقفين بخصوص هذه النقطة، فالأول^([67]) يرى أن قرار المحافظ بشأن التعرضات الاستثنائية هو قرار نهائي لا يقبل أي طعن سواء أمام المحاكم العادية أو الإدارية، أما الثاني^([68]): يرى أنه باستثناء الحالات التي يعطي فيها المشرع صراحة الاختصاص بالنظر في الطعن في قرارات المحافظ العقاري للمحاكم العادية فإن الاختصاص يعود إلى أصله الذي هو القضاء الإداري على اعتبار أن المحافظ موظفا عموميا وتعتبر قراراته قرارات إدارية تقبل الطعن بالإلغاء اعتمادا على المعيار العضوي الذي يأخذ به المجلس الأعلى^([69]).

وإذا ما تم وضع تقييم لهذين الموقفين فإنه يبقى الموقف الثاني الذي يعطي الاختصاص للمحاكم الإدارية للنظر في مشروعية قرارات المحافظ بشأن التعرضات خارج الأجل هو الأقرب إلى الصواب وذلك اعتمادا على الاجتهادات القضائية الصادرة في هذا الصدد^([70]) والتي تتقيد بمنطوق الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري.

وباعتبار أن دعوى الإلغاء تحاط بمجموعة من الشروط يستلزم القانون توافرها وإغفال أي شرط عنها يؤدي إلى رفض الطعن دون النظر في جوهره^([71])، وتتعلق هذه الشروط بالطاعن وبالقرار محل الطعن وبالمسطرة بالإضافة إلى انعدام الدعوى الموازية وعدم وجود نص قانوني يحصن القرار من أي إمكانية للطعن^([72]).

والدعوى الموازية هي دعوة قضائية تمارس لدى جهات قضائية أخرى غير الجهة المألوفة لممارسة دعوى الإلغاء^([73]) التي تجد أساسها القانوني في المادة 23 من قانون 90/41 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية.

وعليه فالقضاء العادي يبقى قاصرا على مراقبة سلطة المحافظ بشأن التعرضات الاستثنائية دون إلغائه وهو ما ذهبت إليه ابتدائية الرباط في حكمها^([74]): "لا يمكن للمحكمة الحكم بإلغاء قرار المحافظ القاضي بقبول التعرض الاستثنائي" ليبقى معه القضاء الإداري المتمثل في المحاكم الإدارية صلاحية الاختصاص  في النظر في الطعن في قرارات المحافظ بشأن التعرضات خارج الأجل وإلغاؤها.

الفقرة الثانية: إلغاء التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية

يدفع المتعرض مصاريف تعرضه، وهي الوجيبة القضائية ورسوم الدفاع لدى مصلحة المحافظة العقارية وذلك خلال ثلاثة أشهر ابتداءا من إعلان طالب التحفيظ^([75]).

وعدم أداء الوجيبة القضائية من طرف المتعرض رغم الإنذار الموجه إليه من طرف المحافظ وانتهاء أجل ثلاثة أشهر يؤدي حتما إلى إلغاء التعرض.

كما أن التعرض يعتبر لاغيا بالنسبة للمتعرض الذي طلب المساعدة القضائية ولم يحصل عليها^([76])، ويمكن للمحافظ تخفيض الوجيبة القضائية بطلب من المتعرض وذلك حسب سلطته التقديرية لأهمية النزاع، وكل متعرض لم يؤدي الرسوم القضائية المقررة يعتبر تعرضه كأن لم يكن وذلك بعد توصله بإنذار من المحافظ. ومنذ صدور ظهير 25 غشت 1954 المغير للفصل 32 من ظهير 12 غشت 1913 أصبح المحافظ هو المكلف باستخلاص هذه الرسوم لفائدته عوض كتابة ضبط المحكمة.

ومن خلال قراءتنا للمادة 32 أعلاه يتبين أنه لا توجد أي إشارة إلى قابلية أو عدم قابلية قرار المحافظ في هذا الإطار للطعن القضائي.

إلا أنه من خلال استقرائنا للفصل 96 نستنتج أن قرارات المحافظ في هذا الشأن تدخل في اختصاص المحاكم الإدارية وهو ما أكدته إدارية فاس في حكم لها^([77]) جاء فيه:" حيث أنه بالرجوع إلى وقائع النزاع ومستنداته فإن رفض المحافظ تقييد عقد شراء لفائدة الملك العام السككي مجانا يعتبر قرارا إداريا مستجمعا لمقوماته نافذا في حد ذاته ومؤثرا في المركز القانوني للطاعن ولا علاقة له بالحالات المشار إليها في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري لاتصاله بمسألة استخلاص واجبات قضائية مستحقة طبقا للمرسوم رقم 358-97-2 بتحديد تعريف رسوم المحافظة، ومعلوم أن المحاكم الإدارية وبمقتضى المادة 8 من القانون المؤسس لها هي صاحبة الولاية العامة بالنظر في مقررات السلطات العامة":

كما أن الفقه انقسم بدوره إلى اتجاهين متعارضين، حيث ذهب الاتجاه الأول وهو الغالب^([78]) إلى القول بعدم قابلية قرارات المحافظ بإلغاء التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية^([79]).

أما الاتجاه الثاني^([80]) فقد انفرد بموقف معارض وخرج عن الرأي السائد فقها حول عدم قابلية قرار المحافظ إلغاء التعرض لعدم أداء الرسوم القضائية للطعن وفسر الفقرة الرابعة من الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري تفسيرا يسمح بالطعن في مثل هذه الحالات، معتبرا أن هذه الحالة جاءت كسابقتها فيما يخص الطعن بالاستيناف الوارد النص عليه في الفقرة الثالثة من نفس الفصل ودعم هذا الفقه موقفه بما ذهب إليه الاجتهاد القضائي الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط^([81]) حيث تم قبول الاستيناف رغم عدم قبول التعرض بسبب عدم إيداع الرسوم"، وكذا ما جاء عن نفس المحكمة^([82]) فإنه: "لا يجوز إلغاء تعرض المستأنف لعدم أداء الرسوم بسبب وقوع التبليغ غير صحيح".

وإن كان المشرع قد سكت عن إمكانية الطعن في قرار المحافظ القاضي بإلغاء التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية، فإننا نعتقد مع ذلك أن الرقابة القضائية يجب أن تنصب على الناحية الشكلية لهذا القرار، إذ يجب على القضاء التأكد من كون المحافظ قد انذر المتعرض وأن هذا الأخير لم يستجيب لأداء الوجيبة القضائية.

 

الفرع الثاني:  الشطط في استعمال السلطة للامتناع عن التنفيذ

يعتبر تنفيذ الأحكام القضائية من أبرز المشاكل التي تعترض الأحكام الصادرة عن القضاء ويزيد هذا الأمر حين تكون الإدارة طرفا في عملية التنفيذ إذ يثار التساؤل حول إمكانية إلزامها من طرف القضاء بتنفيذ الحكم الصادر ضدها، أو كما قيل حول إكراه من يحتكر سلطة الإكراه.

وإذا كانت أعمال المحافظ إدارية فإن السلطة المختصة للنظر في مشروعية هذه الأعمال هي الغرفة الإدارية أو المحاكم الإدارية^([83]).

وباعتبار المحافظ على الملكية العقارية موظفا عموميا في إطار إدارة المحافظة العقارية، فإنه يعد جهة تنفيذية يناط بها تنفيذ الأحكام العقارية بمختلف أنواعها^([84]) إلا أنه قد لا ينفذ ذلك مثيرا صعوبات دون ذلك.

وعموما فإن المحافظ على الأملاك العقارية والرهون يلزم بتنفيذ الأحكام القضائية متى كانت واضحة ولا صعوبة تعتريها بحيث أن امتناعه غير المبرر عن تنفيذها يعرض قراره للطعن أمام القضاء الإداري – باعتباره موظفا إداريا- للشطط في استعمال السلطة^([85]) وهذا ما جسده القضاء، إذ جاء في قرار المجلس الأعلى^([86]): "أن امتناع المحافظ عن تسجيل قرار المجلس الأعلى على الرسم العقاري يعد تجاهلا لقرار اكتسب قوة الشيء المقضي به، ويشكل شططا في استعمال السلطة وخرقا للقوانين الأساسية للمسطرة والتنظيم القضائي".

من خلال الاجتهاد القضائي يتبين أن قرارات المحافظ العقاري للامتناع عن تنفيذ الأحكام تدخل في اختصاص المحاكم الإدارية وهو ما صارت عليه المحاكم الإدارية في حكم^([87]) إدارية فاس جاء فيه: "… إن رفض المحافظ تقييد عقد شراء يعتبر قرارا إداريا مستجمعا لمقوماته نافذا في حد ذاته ومؤثر في المركز القانوني للطاعن، ولا علاقة له بالحالات المشار إليها في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري… ومعلوم أن المحاكم الإدارية وبمقتضى المادة 8 من القانون المؤسس لها هي صاحبة الولاية العامة في الطعون الموجة ضد مقررات السلطات العامة بسبب تجاوز السلطة".

كما سلكت إدارية مراكش نفس المسلك في حكم^([88]) لها جاء فيه: "أن رفض المحافظ تنفيذ القرار المكتسب لقوة الشيء المقضي به بدعوى عدم الإدلاء بشهادة عدم الطعن بالنقض يتسم بالشطط في استعمال السلطة مما يعرض مقرره للإلغاء".

لكن إذا أثار المحافظ العقاري صعوبات في التنفيذ فهل يمكن معه القول أن قراره متسم بالشطط في السلطة؟

بالرجوع إلى بعض الأحكام يظهر أنه لا وجود لموقف واضح في المسألة إذ أن حكما صادرا عن ابتدائية بركان^([89]) قضى بأنه ليس للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون الحق في إثارة صعوبة التنفيذ إذ جاء فيه "حيث أحال السيد المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بابركان على هذه المحكمة ملف مطلبي التحفيظ عدد 12992-2 و 12994-2 للبت في صعوبة تنفيذ الحكم الصادر بشأنها فيما يخص أداء اليمين كما جاء في منطوق الحكم… وأن الصعوبة في التنفيذ طبقا للفصل 436 من قانون المسطرة المدنية يثيرها أطراف النزاع وأن السيد المحافظ ليس طرفا في النزاع حتى يستطيع أن يثير صعوبة في التنفيذ".

ويمكن القول أن صعوبات تنفيذ الأحكام لا مفر منها سواء كانت هذه الصعوبات عائدة إلى المحافظ العقاري ذاته أو إلى الأطراف أو إلى القضاء وفي حالة عدم وجود صعوبات تحول دون التنفيذ، فإن المحافظ يقوم بتنفيذه دون أي تراخ، ويكون هذا التنفيذ داخل أجل 48 ساعة من توصله من كاتب الضبط بالملف المحتوي على نسخة من الحكمين الابتدائي والإستئنافي وعلى شهادة تثبت أن الحكم أصبح نهائيا^([90]).

ولتقديم الطعن ضد قرارات المحافظ العقاري بسبب تجاوز السلطة يتعين أن تكون طلبات الإلغاء مصحوبة بنسخة من قرار المحافظ المراد إلغاءه وهو ما أكدته إدارية فاس^([91]) في حكم لها جاء فيه " حيث أن الطاعن لم يدلوا رفقة مقالهم بنسخة من القرار المطلوب إلغاؤه، مما يبقى معه طلبهم غير مستوف لأوضاعه الشكلية المتطلبة قانونا ويتعين الحكم بعدم قبوله لهذه العلة…".

 

المبحث الثاني:

دعاوى تعويض المتضرر من قرارات المحافظ العقاري

إن قاعدة التطهير المنصوص عليها ضمن مقتضيات الفصلين 2و 62 من ظهير التحفيظ العقاري لا تفيد مطلقا أنه من حفظ العقار بإسمه واكتسب نتيجة لذلك حقوق عينية في ملكية الغير تبرأ ذمته بكيفية نهائية من الحقوق التي اكتسبها في مواجهة أصحابها، وإنما تبقى لهم حقوق شخصية يتحملها المالك أو المحافظ متى تثبت مسؤوليته ^([92]).

فبعد اتخاذ قرار التحفيظ، لا يبقى أمام المتضرر سوى سلوك طريق القضاء لمطالبة مرتكب الخطأ بالتعويض.فما هي الدعاوى التي تسمح للمتضرر رفعها؟ وما هي الجهة القضائية التي يمكن اللجوء إليها؟ هذا ما سنتطرق إليه في هذا المبحث وذلك في مطلبين: المطلب الأول: صور دعاوي التعويض والمطلب الثاني: الجهة المختصة في التعويض وضماناته.

المطلب الأول: صور دعاوى تعويض المتضرر من قرارات المحافظ العقاري

خول المشرع للمتضرر في حالة التدليس اللجوء إلى مطالبة المدلس بالتعويض، سواء كان المدلس هو المستفيد من التحفيظ أو كان هو المحافظ العقاري.

 

الفرع الأول: دعاوى التعويض ضد المستفيد من التحفيظ

حماية لحقوق المتضررين من آثار التحفيظ العقاري المتمثل في تطهير العقار من جميع الحقوق، يمكن مقاضاة المستفيد من التحفيظ متى ثبت ذلك عن طريق دعوى المسؤولية التقصيرية أو دعوى الإثراء بلا سبب ورد الثمن.

الفقرة الأولى :دعوى المسؤولية التقصيرية

المسؤولية المدنية يمكن أن تكون عقدية كما يمكن أن تكون تقصيرية، فالمسؤولية التقصيرية هي القيام بعمل غير مشروع يخالف القانون ويصيب الأفراد بالضرر عن طريق العمد أو الخطأ^([93])، سواء كان هذا العمل عمدي أو غير عمدي، فإن الضرر الذي يحدثه يجب أن يعوض كاملا دون تفريق بين الحالتين.

وأكد ذلك المشرع في الفصل 77 من ق ل ع^([94]) الذي نص على أن "كل فعل ارتكبه الإنسان عن بينة واختيار ومن غير أن يسمح به القانون، فأحدث ضررا ماديا أو معنويا بالغير ألزم مرتكبه بتعويض هذا الضرر، إذا ثبت أن ذلك الفعل هو السبب المباشر في حصول الضرر وكل شرط مخالف لذلك يكون عديم الأثر.

وتتحقق المسؤولية التقصيرية بتحقق ثلاث أركان: الخطأ والضرر والعلاقة السببية، فإذا توفرت هذه الأركان وتمكن المتضرر من إثبات ذلك قام حقه في التعويض، هذا الأخير يتمثل في نزاعات التحفيظ في التعويض النقدي دون العيني.

ويتعين على المتضرر أن يثبت حقه في ملكية العقار موضوع الرسم العقاري أو أي حق عيني عليه تطهر بفعل التحفيظ، وأن يثبت التدليس من جانب المستفيد من التحفيظ، وهو ما أكدته استئنافية الرباط في قرارها^([95]): "عملا بمقتضيات الفصل 62 و63 من ظهير التحفيظ العقاري، فإن الحق العيني الذي لم يحتفظ به صاحبه وقت جريان مسطرة التحفيظ لا يخول له إلا حق التعويض وفي حالة التدليس فقط".

والتدليس هنا لا يقتصر على وسائل إحتيالية فقط، بل إنه يتحقق حتى بمجرد إخفاء المتضرر رغم العلم بوجوده، كأن يعمد مالك العقار دون التنصيص في  الرسم على وجود حق الغير مترتب عليه رغم علمه بوجوده، أو أن يدلي بتصريح كاذب يؤدي إلي الإضرار بحق الغير^([96]). وهذا ما أقره المجلس الأعلى في قرار له^([97]): "تحفيظ العقار بعد بيعه يعد تدليسا ضد المشتري موجبا للتعويض".

إلا أنه يصعب إثبات التدليس من طرف المتضرر لأنه هو الذي يقع عليه عبئ الإثبات وبالتالي ضياع حقه في التعويض.

الفقرة الثانية: دعوى الاسترداد والإثراء بلا سبب

بالإضافة إلى دعوى المسؤولية التقصيرية يمكن للمتضرر المطالبة بالتعويض عن طريق دعوى الاسترداد أو دعوى الإثراء بلا سبب.

أولا: دعوى الاسترداد

دعوى الاسترداد أو دعوى رد الثمن هي الدعوى التي يقيمها المتضرر لاسترجاع قيمة ما ضاع منه أي حالة تعذر استرجاعه عينا، ويمكن إعمالها في حالة مشتري العقار الذي دفع الثمن، لكن البائع حفظ العقار على اسمه ففقد المشتري حق المطالبة بملكية العقار.

واستنادا إلى مقتضيات الفصل 70 من قانون الالتزام والعقود يحق للشخص الذي اشترى عقارا أو اكتسب بعوض حقا عينيا على عقار، لكن فقد هذا الحق نتيجة تحفيظ هذا الأخير باسم شخص آخر مشتركان أو مكتسب حق عيني أن يطالب باسترداد ما دفعه وكذا التعويض عنه عند الاقتضاء^([98]) الأمر الذي أكدته محكمة الاستئناف بالناظور في قرار^([99]) لها  جاء فيه: "ونظرا لأن التحفيظ العقاري وإنشاء الرسم العقاري يعني التطهير فإنه لا يتأتى إلغاء الرسم العقاري أو إدراج اسم المطالب بالحق العيني به".

وبالرجوع إلى الفصل 70 من قانون الالتزامات والعقود نجده يقضي بما يلي "يجوز استرداد ما دفع لسبب مستقبل لم يتحقق أو كان موجودا ولكن زال".

 يمكن للمتضرر إقامة دعوى استرجاع الثمن الذي دفعه دون المطالبة بالحق العيني الذي هو موضوع النزاع، وعلى العكس من ذلك لا يحق للمتضرر المطالبة بالتعويض في حالة كون السبب في ضياع حقه مرده خطأ منه أو إهماله^([100]) إذ بالرغم من حضوره رغم علمه بجريان مسطرة التحفيظ إلا أنه لم يتقدم بأي تعرض للمطالبة وهو ما أكدته محكمة الاستئناف بالرباط^([101]) أنه: "لا يجوز للمشتري الذي كانت له الصفة دون القيام بهذا الإيداع ولم يفعل أن يطالب بناءا على الفصل 70 من ظهير الالتزامات والعقود إلا باسترداد ما سدده من أصل والصوائر اللازمة الخاصة بالعقود التي أصبحت عديمة الأصل" وعليه يقتصر المستفيد من دعوى استرجاع الثمن المتضرر حسن النية دون غيره.

ثانيا: دعوى الإثراء بلا سبب

قد لا يستطيع المتضرر من القرار التطهيري للتحفيظ والذي فقد حقه إثر صدور هذا القرار الذي لا يقبل الطعن أن يثبت تدليس طالب التحفيظ ولو كان هذا الأخير حسن النية، أو لم يستطع إثبات خطأ من جانب المحافظ العقاري أو موظفي المحافظة العقارية^([102]) لن تتأتى له دعوى الاسترداد في الحالة الأولى ولا متابعة الدولة أو موظفي المحافظة في الحالة الثانية، لكن هل يمكن له سلوك طريق آخر للمطالبة بالتعويض وحصوله على حقوقه؟.

لحل هذا الإشكال فقد نص المشرع في الفصل 66 من ق.ل.ع على أنه "من تسلم أو حاز شيئا أو أية قيمة أخرى مما هو مملوك للغير بدون سبب يبرر هذا الإثراء التزم برده لمن أثرى على حسابه ".

كما أن الفصل 67 من نفس القانون يؤكد أن "من استخلص بحسن نية نفعا من شغل الغير أو شيئه بدون سبب يبرر هذا النفع التزم بتعويض من أثرى على حسابه في حدود ما أثرى به ممن فعله أو شيئه ".

يتبين من هذه الفصول أنه لرفع دعوة الإثراء بلا سبب يجب توفر ثلاثة شروط: إثراء شخص، افتقار مقابل وقع لشخص آخر ثم انعدام السبب القانوني.

ودعوى الإثراء بلا سبب هي دعوى احتياطية لأنها غير مستعملة من طرف المتضرر من التحفيظ العقاري في كل حالات التدليس^([103])، ذلك بأن شروطها ليست محددة بكيفية واضحة، وأنها عبارة عن طعن لا يجأ إليه إلا بعد ممارسة الطعون المنصوص عليها في الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري.

ويرى البعض^([104]) أن دعوى الإثراء بلا سبب هي دعوى أصلية يمكن للمفتقر ممارستها سواء كان لديه دعوى أخرى يستطيع اللجوء إليها أم أنها هي الوسيلة الوحيدة لديه للوصول إلى حقه، في حين أن هناك من يرى ^([105]) أنها دعوى أصلية وذلك لأن المشرع قد خصها بالتنظيم من خلال عدد من الفصول إضافة إلى أنه لم يتطرق إلى أي منها إلى الصفة الاحتياطية، وبالتالي فهي تعتبر دعوى أصلية يمكن اللجوء إليها بصرف النظر عن وجود أو انتفاء وسيلة أخرى يستطيع المتضرر بموجبها الوصول إلى حقه.

 الفرع الثاني: دعاوى التعويض ضد المحافظ العقاري

إن المحافظ على الأملاك العقارية كموظف عمومي^([106]) يخضع إلى جميع المقتضيات القانونية والتنظيمية المهنية التي توجبها ممارسة الوظيفة العمومية^([107]).

وتخضع هذه المسؤولية لمقتضيات الفصلين 79 و 80 من ظهير الالتزامات والعقود إذ نص الفصل 79 على أن :"الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناتجة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها" ونص الفصل 80 على أن مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن الأضرار الناتجة عن تدليسهم أو الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم ولا تجوز مطالبة الدولة والبلديات بسبب هذه الأضرار إلا عند إعسار الموظفين المسؤولين عنها^([108]).

أما الفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري فقد نص على أن:" المحافظ مسؤولا شخصيا عن الضرر الناتج^([109]).ومن هنا يتبين أن مسؤولية المحافظ قد تكون مبنية على خطأ شخصي أو مرفقي^([110]).

الفقرة الأولى: دعوى التعويض بناءا على الخطأ الشخصي

الخطأ الشخصي هو الذي ينفصل ماديا ووظيفيا ومعنويا عن المصلحة أو الدولة بصفة عامة.

وبالرجوع إلى الفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري والفـصل 80 مـن ق ل ع يتبين أن مسؤولية المحافظ الشخصية تثبت بصدور خطأ جسيم عنه أو تدليس ناتج عن إغفال تقييد في السجلات أو عدم صحتها أو خطأ في التشطيب أو عدم صحته.

ففي قرار المجلس الأعلى^([111]) جاء فيه: " المحافظ العقاري قد ارتكب خطأ جسم عندما اقتطع جزءا كبيرا من مساحة العقار موضوع الرسم العقاري دون أن يتأكد من أن هذا الرسم لا يزال يشمل المساحة المشار إليها في عقد الهبة".

ولقد حدد المشرع معيارين لمسؤولية المحافظ الشخصية التي يتحمل فيها أعباء التعويض، وهما التدليس والخطأ الجسيم.

فالتدليس هو استعمال الحيل والخدع لإيقاع المتعاقد في غلط يحمله على التعاقد^([112])، والتدليس يشمل كل التصرفات التي تستتبع عند المحافظ باعتباره موظفا، توافر القصد الجرمي مما يدل على سوء نيته حتى وإن كانت التصرفات صادرة أثناء أداء وظيفته، ويدخل في هذا المجال كل الأضرار العمدية التي يرتكبها المحافظ عن بينة واختيار فيحدث ضررا للغير، فلا يجوز للمحافظ مثلا استغلال الوظيفة لإشباع نزواته وإرضاء حقده^([113]).

وعبارة التدليس التي جاء بها الفصل 80 من ق.ل.ع إنما جاءت شاملة وعادية تشمل مجموعة من التصرفات كالتي تنم عن سوء نية المحافظ وقصده السيئ ويقابل هذا النص العام، نصا خاصا من ظهير التحفيظ العقاري وهو الفقرة الأولى من الفصل 64^([114]). وتطبيقا لهذه المادة فإن كل تدليس ينسب للمحافظ بوسائل الإثبات القانونية وفي إطار المسؤولية الشخصية بعناصرها من ضرر وخطأ وعلاقة سببية مباشرة ووحيدة بينها^([115]) تؤدي إلى تعويضات عن طريق دعوى قضائية، وهو ما أكدته محكمة الإستئناف بالحسيمة في قرار^([116]) لها جاء فيه" حيث أنه أمام عدم ثبوت التدليس المنصوص عليه في الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري وبغض النظر عن باقي الدفوع المثارة ضد الحكم المستأنف يكون الحكم المستأنف غير مؤسس ويتعين إلغاؤه ورفض الطلب".

وكما قلنا فمسؤولية المحافظ تتحقق بوجود تدليس أو خطأ جسيم فالخطأ الجسيم حسب بعض الفقه^([117]) بأنه الخطأ الذي لا يتصور وقوعه إلا عن شخص عديم الإكثرات أو الخطأ الذي لا يرتكبه إلا أقل الناس حيطة.

وهكذا فكل خطأ جسيم يقع من الموظف أثناء قيامه بواجبات الوظيفة يشكل خطأ شخصيا يسأل عنه الموظف من ماله الخاص^([118]).

وقد أقر القضاء المغربي بدوره هذا المبدأ في قرار المجلس الأعلى^([119]) الذي جاء فيه" حيث أن المحكمة خلصت في دراستها لوثائق الملف عن صواب إلا أن المحافظ على الملكية العقارية قد ارتكب خطأ جسيما… وبذلك يعتبر مسؤولا عن الضرر الناتج للمدعي الأصلي طبقا لمقتضيات الفصل 80 من ق ل ع الواجب التطبيق على النازلة".

كما جاء في نفس الإطار حكم^([120]) صادر عن ابتدائية البيضاء "أن المحافظ العقاري مسؤولا عن الأخطاء التي أدت إلى إلغاء الرسم العقاري عدد….. وبالتالي فهو مطالب بأداء مبلغ 2454250 درهم كمبلغ لشراء العقار، ومبلغ 20000 درهم كتعويض عن الأضرار اللاحقة من جراء إلغاء الرسم المذكور…".

واعتبار مسؤولية المحافظ نفس مسؤولية باقي الموظفين العموميين وفق الفصل 80 من ق ل ع الذي ينص على أنه لا يكون الموظف مسؤولا عن أخطائه المتصلة إلا في حالة ارتكابه تدليسا أو خطأ جسيما، أما أخطاءه البسيطة أو الخالية من عنصر سوء النية تعتبر أخطاء مصلحية تسأل عنها الدولة وفقا للفصل 79 من ق.ل.ع^([121]).

الفقرة الثانية: دعوى التعويـض بنـاءا علـى المسؤوليـة المرفقيـة أو المصلحية

إذا كان الخطأ الشخصي هو الخطأ الذي يرتكبه الموظف قصد تحقيق أغراض لا علاقة لها بالوظيفة أو بالأهداف الإدارية لإشباع رغبات خاصة، فإنه على العكس من ذلك يمكن تعريف الخطأ المصلحي بأنه هو الخطأ الذي ينسب إلى الإدارة^([122]) حتى لو كان هذا الخطأ مرتكب من طرف أحد موظفيها.

ويعرفه أحد الفقهاء^([123]) بأنه الخطأ الذي ينسب إلى الإدارة وليس إلى الموظف شخصيا ويتسبب في إحداث الضرر سواء تمثل الفعل الضار في تصرف قانوني أو في عمل عادي.

ويتخذ الخطأ المرفقي إحدى صورتين: فقد  يعرف المتسبب فيه كأن يكون مصدر الفعل الضار أحد الموظفين دون أن يرقى هذا الخطأ الصادر عنه إلى درجة الخطأ الجسيم ينسب خطأه إلى المرفق ذاته، كما قد يحصل مصدر الخطأ أو مرتكب الفعل الضار الذي ينتج عنه مسؤولية الإدارة حيث ينسب الخطأ في هذه الحالة إلى الإدارة ذاتها^([124]).

وعليه فالخطأ المصلحي في هذا النطاق يمكن أن يتحقق نتيجة التسيير السيئ لمرفق الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أو نتيجة خطأ صادر عن المحافظ أو عن أحد موظفي الإدارة دون أن يرقى إلى درجة الجسامة.

ومن هنا يمكن الاستنتاج أن خطأ المحافظ المرفقي يمكن القول بشأنه بأنه خطأ يمكن تصوره في كل الحالات التي لا يكون فيها الفعل الضار الصادر عنه خطأ شخصيا أو بعبارة أخرى فخطأ المحافظ يكون مصلحيا عندما لا يكون مطبوعا بطابع شخصي.

فإذا كان الخطأ يمكن نسبه إلى المحافظة العقارية وليس إلى المحافظ العقاري، فمن تم يمكن مطالبة الدولة بالتعويض وليس المحافظ وهذا ما أقره المجلس الأعلى في قرار له^([125]). حيث جاء فيه " بمقتضى الفصل 79 من قانون الالتزامات والعقود فإن الدولة تكون مسؤولة إذا نتج الضرر عن الخطأ المصلحي لأحد موظفيها أو مستخدميها بأن كان هذا الخطأ غير مطبوع بالطابع الشخصي للموظف".

ففي حالة ثبوت الفعل المرتكب الذي نتج عنه الخطأ، سواء كان هذا الفعل إيجابيا أو سلبيا وسواء كان عمدي أو غير عمدي^([126]) من طرف المحافظة العقارية يتحلل المحافظ من المسؤولية وتكون آنذاك الدولة هي المطالبة بالتعويض في شخص الوزير الأول.

إلا أن الإشكال المطروح هو ما هي الجهة القضائية التي يرجع إليها الاختصاص في المطالبة بالتعويض؟ هل المحاكم الإدارية أم العادية؟.

المطلب الثاني: الاختصاص القضائي في دعوى التعويض وضمانات الحصول عليه

كما تمت الإشارة إليه في المبحث الأول أن قرارات المحافظ العقاري تخضع لازدواجية الرقابة، فهناك من تخضع لرقابة القضاء العادي وهناك من تخضع للرقابة القضاء الإداري، فهل دعاوى التعويض تعرف هذه الازدواجية؟ وإذا كان الأمر كذلك فما هي الضمانات المقدمة للمتضرر في حالة ثبوت الضرر؟ هذا ما سيتم تبيانه من خلال دراسة الاختصاص القضائي في دعاوى التعويض (الفرع الأول) وضمانات التعويض ( الفرع الثاني).

الفرع الأول: الاختصاص القضائي في دعاوى التعويض

إذا كان الخطأ الناتج عنه الضرر خطأ شخص مبني على تدليس أو خطأ جسيم، سواء كان الخطأ أو التدليس صادر عن المستفيد من التحفيظ أو المحافظ العقاري. فإن المحكمة المختصة نوعيا هي المحاكم العادية لأن الأمر يتعلق بمسؤولية تقصيرية ركنها الخطأ الشخصي لكن في حالة نسبة الخطأ إلى المرفق فهل تكون مختصة كذلك أم أن الأمر يرجع إلى القضاء الإداري؟

الفقرة الأولى: اختصاص المحاكم العادية

إذا كان خطأ المحافظ الناتج عنه الضرر خطأ شخصي مبني على تدليس أو خطأ جسيم وسواء كان الخطأ ينسب للمستفيد من التحفيظ أو المحافظ نفسه فالاختصاص يرجع للمحاكم العادية صاحبة الولاية العامة لأن الأمر يتعلق بمسؤولية تقصيرية ركنها الخطأ الشخصي وهو ما أكدته المحكمة الإدارية بالرباط في حكم^([127]) لها جاء فيه: "وحيث تنص المادة 79 من ق.ل.ع على أن المحافظ يسأل شخصيا عن فساد وبطلان ما ضمن بالكناش من تسجيل أو تقييد وحيث تنص المادة 8 من القانون 41/90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية على أنها تختص في النظر في دعاوى التعويض التي تسببها نشاطات أشخاص القانون العام في حين أن طلب المدعي مؤسس على المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري لكونه أسس دعواه على فساد إجراءات التحفيظ مما يتعين معه التصريح بعدم الاختصاص النوعي لهذه المحكمة"، وفي قرار^([128]) لاسئنافية الرباط جاء فيه: "يكون الخطأ المرفقي غير قائم في نازلة الحال ولا مجال بالتالي القول بالمسؤولية الإدارية وأن الضرر اللاحق بالمستأنف عليهم إن كان له محل فإنه ناتج عن شراء مورثهم لعقار من غير مالكه الحقيقي المسجل في الرسم العقاري، وتكون المحكمة الإدارية لما قضت بمسؤولية الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية رغم انتفاء الخطأ المرفقي قد جانبت الصواب وعرضت حكما للإلغاء".

من هذا يمكن الاستنتاج أن المحاكم العادية تختص نوعيا في النظر في دعاوى التعويض إن كان المتسبب في الضرر غير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أي تلك الدعاوى المبنية على الأخطاء الشخصية.

أما الاختصاص المكاني فوفقا لما جاء به الفصل 28 من ق.ل.ع فإن دعوى التعويض يمكن أن تقام حسب اختيار المدعي، إما أمام محكمة المحل الذي وقع فيه الفعل المسبب للضرر أو أمام محكمة موطن المدعى عليه^([129])، إلا أنه وقع خلاف بخصوص هذه النقطة، فهناك من ذهب^([130]) إلى أن للمدعي الخيار في رفع الدعوى سواء أمام المحكمة الابتدائية التي يوجد في دائرتها الموطن القانوني للمحافظ، أو أمام المحكمة الابتدائية التي يوجد في دائرتها الموطن الحقيقي للمحافظ أو لذوي حقوقه في حالة الوفاة.

وهناك رأي آخر^([131]) يضع قاعدة عامة مفادها أن للمدعي الخيار في رفع الدعوى إما أمام محكمة محل وقوع الفعل الضار أو أمام محكمة موطن المحافظ.

الفقرة الثانية: اختصاص المحاكم الإدارية

الواقع أنه قبل إنشاء المحاكم الإدارية كانت المحاكم العادية هي المختصة نوعيا للبت في دعاوى التعويض بصفة عامة كيفما كان الطرف المسؤول في الدعوى، شخصا ذاتيا أو اعتباريا، خاصا أو عاما.

أما بعد إنشاء المحاكم الإدارية فقد أصبح البت في دعاوى التعويض المقامة ضد الدولة من اختصاص هذه المحاكم بصريح المادة 8 من ق 41-90^([132]).

وقد أكد القضاء بدوره على هذا الاختصاص حيث ذهبت المحكمة الإدارية بوجدة في حكم^([133]) لها جاء فيه: "… تقدم الدعوى ضد أشخاص القانون العام في إطار المسؤولية الإدارية يجعل المحكمة الإدارية مختصة طبقا للفصل 8 من قانون 41-90…".

ولقيام مسؤولية المحافظة العقارية لابد من إثبات الخطأ المصلحي في حق المحافظ العقاري، بمعنى أنه في حالة ثبوت الخطأ المصلحي توجه دعوى التعويض إلى المحاكم الإدارية. وهذا ما ذهب إليه المجلس الأعلى في قرار^([134]) له: "وحيث أنه إذا كانت مسؤولية المحافظ العقاري الشخصية بسبب الأخطاء المحددة في الفصل 97 من قانون التحفيظ العقاري تختص بالبت فيها المحاكم العادية فإن مسؤولية المرفق العمومي المذكور المطلوب الحكم ضده. تختص بالبت فيها المحاكم الإدارية بناءا على نص المادة 8 من قانون 41-90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية التي تسند إليها الاختصاص بالبث في دعوى التعويض".

فإذا كانت مسؤولية المحافظ العقاري عن الأضرار ناتجة عن خطأ مصلحي فإن الاختصاص يعود إلى المحاكم الإدارية فيما يخص التعويض بصريح الفصل 8 من ق 41-90 وحسب ما استقر عليه الاجتهاد القضائي.

لكن المشكل يطرح عادة بهذا الخصوص، هو صعوبة تكييف الخطأ الصادر عن المحافظ فيما إذا كان خطأ مصلحيا أو شخصيا وبالتالي صعوبة تحديد الجهة المختصة نوعيا، وفي هذه الحالة فإن المحكمة المعروض أمامها النزاع تكون ملزمة بالبت في قرار مستقل في مسألة اختصاصها.

الفـــرع  الثــانـــي : ضــمـــانـــات التــعـــويــــض

إذا كان المبدأ هو أن كل شخص مسؤول عن تصرفاته فإن المحافظ هو الآخر إذا ثبتت مسؤوليته الشخصية وجب عليه أداء التعويض من ماله الخاص ولا يطالب به صندوق التأمين ولا الدولة إلا في حالة اعساره، هذا ما جاء به الفصل 100 من ظهير التحفيظ العقاري وكذا الفصل 80 من ق.ل.ع فكلا النصين الخاص والعام ينصان على أن صندوق التأمين والدولة يحلان محل المحافظ في أداء التعويض مثل هذه الازدواجية في النصوص تؤدي إلى التساؤل عن الجهة المكلفة فعلا بالحلول في النصوص هل الدولة بموجب الفصول 79 و 80 من ق.ل.ع أم صندوق التأمين بموجب الفصل 100 من ظهير التحفيظ العقاري؟.

الفقرة الأولى: صندوق التأمينات

يتضح من الفصل 100 من ظهير التحفيظ العقاري، أن صندوق التأمين لم ينشأ لتغطية مسؤولية المحافظ العقاري، وإنما لتغطية عسره إذ يعتبر هذا الصندوق بمثابة ضمان احتياطي يحل محل المحافظ العقاري في الأداء مع إمكانية الرجوع عليه. وهكذا عند تقديم المقال الافتتاحي لرفع الدعوى ضد المحافظ العقاري يجب إدخال صندوق التأمينات بصفة احتياطية. كما أنه من مصلحة للمحافظ تنبيه صاحب المقال بذلك لأن سقوط الدعوى ضد صندوق التأمين يبقي المحافظ وحده في مواجهة المدعي في حالة عسره.

ودعوى التعويض في مواجهة صندوق التأمين حسب نص الفصل 24 من القرار الوزيري 4 يونيو 1915، لا تقبل إذا قدمت خارج أجل السنة من تاريخ التقييد الذي تسبب في الضرر، إلا أن هذا الأجل قصير ولا ينسجم مع دعوى التعويض^([135]) وهو ما يترتب عنه تفويت فرصة الحصول على التعويض من طرف المتضرر، الأمر الذي تداركه مشروع التحفيظ العقاري في الفصل 154^([136]).

ومطالبة صندوق التأمين بأداء التعويضات الناتجة عن الأضرار التي لحقت صاحب الحق أو أصحاب الحقوق العينية الأخرى نتيجة دخول العقار تحت نظام التحفيظ تكون في حالة إعسار المحافظ العقاري في حالة الحكم عليه واكتساب الحكم حجية الأمر المقضي به، هكذا يجب على طالب التحفيظ أن يدعم طلبه بنسخة أصلية وشهادة من كتابة الضبط تفيد عدم قابلية الحكم لأي طعن^([137]).

ومبالغ التعويض المحكوم بها ضد الصندوق لا تؤدى من قبل هذا الأخير إلا في حدود ثلثي المبالغ الموجودة يوم صدور الحكم^([138]).

لكن إذا صدرت عدة أحكام في نفس اليوم فكيف سيتعامل صندوق التأمين معها في حالة ما إذا تجاوز مجموعها ثلثي المبالغ الموجودة بالصندوق؟ وحلا لهذا الإشكال تطرق المشرع في الفصل 62 من قرار 4 يونيو 1915، أن المحكوم لهم يتحاصون تلك المبالغ في حدود ثلثي تلك الموجودات.

وتحديد سقف أقصى لإلزام صندوق التأمين بالتعويض ربما كان الدافع إليه تخوف المشرع من كثرة الأخطاء التي يمكن أن تنجم عن تطبيق نظام التحفيظ العقاري بالمغرب وكذا كثرة اللجوء إلى صندوق التأمين في حالة إعساره، فحاول ضمان استمرارية لحماية ثلث أمواله، إلا أن شيئا من ذلك لم يحصل حيث ضل الصندوق شبه معطل^([139]) لا لفقر يشكو منه ولكن لغنى لا ينتج^([140]).

وبصفة عامة لمطالبة صندوق التأمين يتعين أن تسير الدعوى ضد المحافظ وبصفة أصلية وبكيفية متزامنة مع دعوى صندوق التأمين احتياطيا وكل ذلك في إطار المقتضيات والآجال المنصوص عليها في القرار الوزيري 4 يونيو 1915.

أما إذا قدمت دعوى التعويض في إطار القواعد العامة للمسؤولية طبقا للفصل 79 و 80 من قانون الالتزامات والعقود فلربما تأخذ الدعوى منحى آخر بإدخال الدولة وبالتالي الخازن العام وليس صندوق التأمين.

الفقرة الثانية: الدولـــة

       إن الدولة تتحمل المسؤولية عن أخطاء وموظفيها في حالة إعسارهم كما تنص على ذلك الفقرة الثانية من الفصل 80 من ق.ل.ع، إذا كان الخطأ الشخصي هو السبب الوحيد في الضرر فإن الموظف هو الذي تتم إدانته لوحده دون الإدارة، ولا تثار مسؤولية الإدارة إلا بصورة احتياطية وعند ثبوت عسر الموظف ولا يطلب من الإدارة أن تؤدي عنه إلا إذا تعذر إجراء هذا التنفيذ ضده^([141])، كما ينبغي الإشارة إلى أن حلول الدولة محل الموظف في أداء التعويض هو حلول مؤقت إذ يمكن للإدارة أن ترجع على الموظف لاستعادة مادفعته من تعويض عن خطأه الشخصي^([142]).

       فالمحافظ العقاري باعتباره موظفا إداريا يبقى مسؤولا عن أخطائه في إطار ممارسته لمهامه الإدارية، حيث أن منطق الأشياء يقضي بأن يتحمل كل ذي وزر وزره وعليه فالمبدأ أن يؤدي المحافظ من ماله الخاص.

       وتفعيلا للضمانات المقدمة للمتضررين من أعمال المحافظ فقد جعل المشرع مسؤولية الدولة مسؤولية موضوعية حيث تكون ملزمة بالتعويض ولو بدون ارتكاب أي خطأ مصلحي وذلك بمجرد حصول ضرر للغير ناتج عن تسيير مصالحها^([143]).

       فمطالبة الدولة بالتعويض عن الأضرار اللاحقة من جراء أخطاء المحافظ العقاري كما سبق الذكر هي دعوى احتياطية تأتي في الدرجة الثانية بعد استنفاذ الدرجة الأولى ضد المحافظ على الأملاك العقارية والرهون، وظهور عدم جدواها بسبب إعساره^([144])، فإدخال الدولة ممثلة في شخص الوزير الأول لضمان التعويض كلما تعلق الأمر بخطأ مصلحي، وذلك لجبر الضرر اللاحق بالمتضرر، لأن الأمر يقتضي مساءلة المرفق أو الدولة عن كل ضرر نتج عن سوء تسييره أو عن خطأ مستخدميها المصلحية.

       والواقع أنه بالرغم من الاحتياطات التي أخذها المشرع لحماية حقوق المعني بالأمر والمتمثلة في تقوية مسؤولية المحافظ^([145]) وجعل الدولة ضامنة لأداء التعويضات بصفة احتياطية في حالة إعساره وبصفة مباشرة في حالة الخطأ المصلحي، أو إلزام الدولة بالتعويض ولو بدون ارتكاب المحافظ أي خطأ مصلحي بمجرد حصول ضرر ناتج عن تسيير مصالحها في إطار المسؤولية الموضوعية، فإنها تبقى مسؤولية مكثفة من الناحية النظرية فقط، أما الواقع يظهر خلاف ذلك.

لأن المتضرر يلجأ إلى مطالبة المستفيد من أخطاء المحافظ العقاري وليس هذا الأخير، وذلك طبقا للفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري، أو اللجوء إلى دعوى الإثراء بلا سبب، أو اتباع الإجراءات المنصوص عليها في الفصل 79 من قانون الالتزامات والعقود للاستفادة من مسؤولية الدولة الموضوعية.

 

الفصل الثاني:

محدودية الرقابة القضائية على قرارات

المحافظ العقاري

 

       بالرغم من اعتبار القضاء هو المكلف بحماية الحقوق، وخصوصا فيما يتعلق بحماية الملكية العقارية فإن دوره هذا تتخلله مجموعة من العراقيل والصعوبات تحول دون الوصول إلى الحماية المسندة إليه، نظرا لأن مسطرة التحفيظ هي في الأصل مسطرة إدارية، حيث يلعب فيها المحافظ دورا رئيسيا ويمارس اختصاصات تدخل عادة في اختصاص القضاء، حيث يعتبر هو المختص الوحيد في اتخاذ قرار التحفيظ وهذا القرار يخرج عن رقابة القضاء.

       كما أن للمحافظ على الملكية العقارية والرهون سلطة واسعة في رفض التعرضات، ومادام أن قداسة الصفة القضائية للرسم العقارية تبررها الضمانات التي تحيط بعملية التحفيظ، إضافة إلى أن القضاة هم أحسن المدافعين عن الملكية الخاصة^([146]) وبما أن الحلول القضائية ترضي الجميع فيجب حصر دور المحافظ العقاري في تنفيذ هذه الحلول.

       ولتوضيح هذه النقطة سيتم تقسيم هذا الفصل كالتالي:

المبحث الأول: الخصوصيات المقيدة لتدخل القضاء.

المبحث الثاني: مظاهر محدودية الرقابة القضائية.

 

المبحث الأول:

الخصوصيات المقيدة لتدخل القضاء

 

       إن حالة قبول التعرضات تبقى الحالة الأهم التي تستدعي تدخل القضاء في مسطرة التحفيظ العقاري، ومع ذلك فإن هذا التدخل لا يكون مطلقا كما هو الحال بالنسبة للحالات العادية وإنما يكون هذا التدخل مقيدا ببعض خصوصيات المسطرة القضائية التي ترمي في أغلب الحالات إلى تحقيق مصلحة طالب التحفيظ على حساب المتعرض التي تحمله المحكمة عبئ الإثبات ولو كان حائز للعقار المتنازع بشأنه. إذن أين تتجلى هذه الخصوصيات؟ للجواب على هذا السؤال يمكن التطرق إلى عمل القضاء أثناء تقييمه لوسائل الإثبات من حجج ومستندات، وكذلك أثناء البت في التعرضات.

 

المطلب الأول: الخصوصيات المقيدة لتدخل القضاء أثناء تقييم وسائل الإثبات

       انطلاقا من الفقرة الثانية من الفصل 37 من قانون التحفيظ العقاري بأن المتعرض يعتبر طرفا مدعيا في النزاع وبالتالي يقع عليه عبئ الإثبات (الفرع الأول)  الأمر الذي تشبث به القضاء في عدة قرارات له باعتبار المتعرض مدعى الذي تجب عليه البينة، لكن هل يمكن لهذا الأخير أن يوسع من ادعاءاته وذلك بتقديم حجج ومستندات جديدة أم أن الأمر يبقى محدودا في الحجج المتوفرة بالملف المحال على المحكمة من طرف المحافظ العقاري(الفرع الثاني).

 

 

       الفرع الأول: اعتبـــار الـمتـــعرض مـــدعــــي

       استنادا إلى الفقرة الثانية من الفصل 37^([147]) استقر القضاء^([148]) على اعتبار المتعرض مدعيا ملزما بالإثبات ولو كان حائزا، أما طالب التحفيظ فيكون مدعى عليه معفى من الإثبات ولا تنظر المحكمة في حججه إلا بعد إدلاء المتعرض بحجج أقوى، وهو ما كرسه الاجتهاد القضائي من خلال قرارات المجلس الأعلى^([149]) حيث جاء في قرار له^([150]): "أن طلب التحفيظ يعطي لصاحبه صفة المدعى عليه ولا يجب عليه الإدلاء بحجة حتى يدعم المتعرض تعرضه بحجة قوية كما جاء في قرار آخر^([151]): "عبئ الإثبات يقع على المتعرض وأن حجج طالب التحفيظ لا تناقش إلا إذا أدلي المتعرض بحجج كافية لإثبات تعرضه"، أما طالب التحفيظ فيكون في موقع المدعى عليه وهكذا لا يكون ملزما بتقديم أية أدلة من شأنها أن تشكك في إدعاءات ومزاعم المتعرض، وهذا ما أكده المجلس الأعلى في قرار^([152]) له جاء فيه: "يعتبر طالب التحفيظ مدعى عليه في دعوى التعرض، ولهذا فهو غير ملزم بأن يدلي أمام المحكمة بالحجة حتى يدعم المتعرض دعواه بحجة أقوى".

       فالتعديل الذي لحق الفصل37 من ظهير التحفيظ العقاري لم يأت من أجل تنظيم أو تعديل عبئ الإثبات الشرعي، بل جاء فقط لحصر اختصاص محكمة التحفيظ عند النظر في النزاع المثار بين طالبي التحفيظ والمتعرضين.

       ورغم إجحاف النص^([153]) فإن العمل القضائي لم يخل من مبادرات لتوسيع سلطات القاضي وبسط يده في تفحص الحجج المدلى بها عن طريق طالب التحفيظ ومقارنتها مع تلك المدلى بها من طرف المتعرض قصد الترجيح بينهما سعيا وراء تصور كامل ورؤية شاملة لجوهر النزاع^([154])، حيث جاء في قرار المجلس الأعلى^([155]) أنه: "إذا كانت الحجتان صحيحتين من حيث الشكل ومنسجمتين في الدعوى فإنه يلجأ إلى الترجيح بينهما اعتمادا على الأقدمية، وأنه بما ذكر واعتمادا على كون شراء المتعرض أقدم تاريخا من شراء طالب التحفيظ فإن حجة طالب المتعرضة مرجحة الاعتبار على حجة طالب التحفيظ".

وعموما فإن الاجتهاد القضائي لم يطبق تطبيقا آليا للنص القانوني بل ذهب إلى أبعد من ذلك حينما خول للمحكمة سلطة دراسة حجج طالب التحفيظ وتقدير درجتها الثبوتية بمعاملة الأطراف على قدم المساواة حتى يتم معرفة المالك الحقيقي للحق، وهو بذلك مساهم بشكل فعال وملفت في ترتيب الأثر التطهيري^([156]).

والحقيقة أن اعتبار المتعرض في مركز المدعي وتحميله عبئ الإثبات لا يبرر إعطاء الرسم العقاري حجية مطلقة وغير قابلة لرقابة القضاء، وهكذا أصبح من اللازم إبعاد تطبيق هذا النص الذي زالت دوافع تطبيقه بعد حصول المغرب على الاستقلال^([157]). نظرا للسياق التاريخي الذي جاء فيه ظهير التحفيظ العقاري الذي هو صنع سلطة الحماية لحماية مصالحها.

وبما أن القضاء يحمل على عاتقه كلمة تحقيق العدالة المتمثلة هنا في عدم ضياع حقوق الغير بحجة عدم قدرته على إثباتها، فإن الاجتهاد القضائي خفف من مقتضى هذا النص، إذ أصبح يقبل من المتعرض الوثائق والأدلة أثناء سريان المسطرة القضائية دون تطبيق روح الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري الذي يمنع على المحاكم قبول أي رسم أو وثيقة بعد إحالة التعرض عليها، ولعل هذا ما ذهبت إليه المحكمة الإدارية بمراكش^([158])، في حكم لها جاء فيه: "وحيث أن المحافظ في حيثياته استبعد الوثيقة المدلى بها من طرف المتعرضين (أصل الملكية) على اعتبار أنها الوثيقة المعتمدة من قبل طالب التحفيظ نفسه والمؤسس عليها عقد البيع المبرم بينه وبين الطاعنين يكون قد رجع بالمعترضين إلى حالة عدم الإدلاء بالوثائق أصلا"، كما أكد ذلك المجلس الأعلى في قرار له^([159]) والذي جاء فيه "ليس هناك ما يمنع المحكمة من قبل الحجج المدلى بها من الأطراف أمامها واعتمادها في قضائها ولذلك فهي لما اعتمدت الحجج المدلى بها لأول مرة لم تخرق مقتضيات الفصل 32 المذكور".

 الفرع الثاني: تقيد المحكمة بالنظر في ملف التحفيظ كما أحيل عليها

في قضايا التحفيظ العقاري، لا نجد مقالا افتتاحيا للدعوى كما هو الشأن في القضايا المدنية الأخرى، بل يتألف ملف الدعوى من مطلب التحفيظ والتعرضات المقدمة بشأنه مع الوثائق والمستندات التي تقدم بها كل طرف إلى المحافظ على الملكية العقارية تعزيزا لإدعائه^([160]) وكما سبق القول أن المشرع المغربي قد منح المحافظ العقاري اختصاصات واسعة تتعدى أحيانا حدود العمل الإداري، لتتسم بالطابع القضائي، فهو المكلف بتحصيل الرسوم القضائية وهو الذي يحيل ملف القضية على كتابة الضبط، ويحيل كذلك جميع الوثائق والمستندات التي أدلى بها الأطراف، وفي مقابل هذا الإطلاق فإنه ليس لمحكمة التحفيظ أن تقرر للمتعرض حقوقا إلا في نطاق العقار المزمع تحفيظه وبالوضع الذي قدمت فيه إلى المحافظة العقارية^([161]) وهكذا جاء في قرار المجلس الأعلى^([162]): " فإن المحكمة لا تبت إلا في التعرضات المحالة عليها من المحافظ والمسطرة بشهادة التعرض ولا تملك حق النظر في سلامة المسطرة، وفي قرار آخر^([163]) أكد على أن التدخل أمام محكمة التحفيظ للمطالبة بحق عيني على عقار في طور التحفيظ يعتبر غير مقبول إلا في شكل تعرض طبقا لمقتضيات الفصول من 24 إلى 29 من ظهير 12/08/1913 بحكم أنها مرتبطة بما يحال عليها من طرف المحافظ.

وإذا كان بإمكان المتعرض أن يوسع من نطاق التعرض استنادا إلى الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري لاعتبار أن هذا التوسع هو تعرض جديد مقدم داخل الأجل الاستثنائي حيث يقبل بقرار من ممثل النيابة العامة. فهل يمكن للقضاء أن يقبل هذا التعرض الاستثنائي؟ وهل يمكن له أن يقبل حجج جديدة لم يتم الإدلاء بها أمام المحافظ العقاري؟.

  بمقتضى الفصل 43 من ظهير التحفيظ العقاري الذي يحيل على الفصل 144 من قانون المسطرة المدنية الذي يسمح بالتدخل بمقتضى من لهم الحق في ممارسة تعرض الخارج عن الخصومة، لكن هذه الحالة تبقى بدون جدوى لأن تعرض الغير الخارج عن الخصومة غير مقبول في قضايا التحفيظ العقاري، فإن ظهير التحفيظ العقاري سكت في إجازة التدخل أمام المحكمة الابتدائية على اعتبار أن المحكمة مرتبطة بما يحال عليها من طرف المحافظ وأن أطراف الدعوى تتحدد أمام المحافظ ويتضح المدعي من المدعى عليه، لكن يلاحظ في بعض قرارات المجلس الأعلى أنه ميز بيـن نـوعين مـن التـدخل، وأصبح يقبل التدخل إذا كان انضماميا^([164]) ولا يقبل إذا كـان هجـوميا^([165]). إذ جـاء في قرار المجلس الأعلى^([166]): "أن أطراف الدعوى تتحدد في مسطرة التحفيظ بدءا بالتعرض أمام المحافظة العقارية حيث يتضح المدعي من المدعى عليه وأن التدخل في مسطرة التحفيظ غير مسموح به إلا إذا كان لتأييد أحد أطراف الدعوى".

أما فيما يخص الإدلاء بوثائق جديدة فإنه طبقا للفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري لا يجوز قبول أية وثيقة جديدة وذلك بعد توجيه المحافظ إنذار إلى المتعرضين داخل أجل 3 أشهر بإشعارهم بأن المحكمة لن تقبل منهم أي مستند جديد لم يتم الإدلاء به أمامه، غير أن هذا الحضر لإبطال طالب التحفيظ الذي يبقى بإمكانه الإدلاء بما شاء من الحجج والأدلة المدعمة لمطلبه.

ومع ذلك فقد جرى العرف القضائي استنادا إلى الفقرة الأخيرة من الفصل34 من نفس القانون أن يقبل قاضي التحفيظ العقاري ما يقدم لـه من وثائـق جديدة ولاسيما في مرحلة التحقيق^([167]) حيث جاء في قرار المجلـس الأعلـى^([168]) الذي نص على أن: "عدم مناقشة حجة أدلى بها إلى المحكمة ولها تأثير على قضائها وعدم تقييمها يعد نقصا في التعليل يوازيه انعدامه"، وذلك حفاظا على حقوق المتقاضين وضمانها ومساواتهم أمام القضاء.

المطلب الثاني: الخصوصيات المقيدة لتدخل القضاء أثناء البت في التعرضــات.

إضافة إلى الحدود التي رسمها المشرع والتي لا يمكن أن يتجاوزها القضاء في تقييمه لوسائل الإثبات التي تبقى عبئا على المتعرض دون طالب التحفيظ وكذلك التقيد بالبت في حدود مطالب المتعرضين وفي نطاق مطلب التحفيظ العقاري حيث تبت إلا في وجود الحق المدعى من قبل المتعرضين ونوعه ومحتواه ومداه.

هناك حدود كذلك على مستوى البت في التعرضات حيث أن الحكم الذي تصدره المحكمة لا يجوز أن يخرج عن:

–       البت في طلب التعرض دون طلب التحفيظ

–       عدم البت في حقوق المتعرضين بعضهم البعض

–       عدم النطق بالحكم في طلب التحفيظ.

 الفرع الأول: التقيد بالبت في طلب التعرض دون طلب التحفيظ

       لقد استخلص الاجتهاد القضائي من الفقرة الثانية من الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري بأن محكمة التحفيظ لا يمكنها البت إلا في حدود ادعاءات المعترضين في مواجهة طالب التحفيظ وبالتالي ليس من اختصاص القضاء النظر في الحقوق المزعومة من طرف طالب التحفيظ والتقرير بشأنها، لأن ذلك يدخل في صلاحية المحافظ على الأملاك العقارية التي تبقى له صلاحية التقرير في ذلك.

       ومؤدى ذلك أن صلاحية محكمة التحفيظ تقتصر على البت في التعرضات وتقرير صحتها من عدمه ولا تمتد إلى التحري عن صحة مطلب التحفيظ^([169]) وهو ما قرره المجلس الأعلى في قراره^([170]) إذ جاء فيه: "إن قضاة الموضوع كانوا على صواب عندما لم يحكموا بحجة مطلب التحفيظ التي لا تدخل في اختصاصاتهم… والتي هي من اختصاص المحافظ ".

       فحجج طالب التحفيظ تخضع للمراقبة والتدقيق من طرف المحافظ العقاري حسب ما جاء به الفصل 37 من الظهير المذكور، مما يعني أن رقابة القضاء لا تمتد إلى الحق المدعى به من طرف طالب التحفيظ بل تبقى مقتصرة على الحق المدعى به من طرف المتعرضين.

       وقد سار الاجتهاد القضائي في هذا الاتجاه حيث قررت محكمة الاستئناف^([171]) أنه: " إذا لم تكن حقوق المتعرض مؤسسة قضت المحكمة بعدم صحة التعرض دون أن تتطرق إلى البت في المطلب في حد ذاته، حتى لو أن نفس دواعي تفحص الأول تدعو إلى تفحص الثاني".

كما جاء في قرار للمجلس الأعلى^([172]): "ليس للمحكمة أن تفحص حجج طالب التحفيظ أو تقرر بشأنها ".

لكن سرعان ما تجرأ الاجتهاد القضائي على منح قضاء التحفيظ سلطة واسعة لدراسة وتقييم حجج طالب التحفيظ وتقدير قوتها الثبوتية وهذا ما نلمسه من عدد من القرارات والأحكام. ومن ذلك قرار المجلس الأعلى^([173]) جاء ضمن حيثياته: " إذا كان الفصل 37 من ظهير 12 غشت 1913 ينص على أن المحكمة تبت فيما يخص مدى وجود الحق المدعى من طرف المتعرضين.إلا أن هذا النص لا يمنع قضاة الموضوع من فحص الرسوم المستدل بها من لدن الأطراف ليقارنو بين قوة إثبات كل رسم أو حجة وذلك بما يملكون من كامل السلطة في هذا الشأن".

وفي قرار آخر^([174]) جاء فيه: " أن المحكمة يمكنها أن تفحص الحجج المستدل بها قصد المقارنة بين قوة ثبوت كل حجة".

كما جاء في حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بالحسيمة^([175]): "… حيث تبين للمحكمة عند تفحصها لحجج الطرفين…"

وتواتر هذه الاجتهادات هو كفيل بتحقيق التوازن والمساواة بين المتقاضين ولا شك أن صدورها من أعلى هيئة قضائية يعتبر حافزا على توحيد تطبيقها وجعل أطراف الدعوى متساوون للترجيح بين حجج كل منهما وبالتالي الحفاظ على حقوق المتعرض والتقليص من الامتيازات الممنوحة لطالب التحفيظ.

وهذا يدعو إلى تدخل تشريعي لحسم الأمر بشكل صريح، إذ لا يعقل أن يبقى الطرف السباق إلى تقديم مطلب التحفيظ هو المستفيد الوحيد من مسطرة التحفيظ بعيدا عن تقدير إدعائه والتأكد من مدى مشروعيته، كما أنها لا تبرر إعطاء الرسم العقاري حجية مطلقة غير قابلة لرقابة القضاء.

 

 الفرع الثاني: التقيد بعدم البت في حقوق المتعرضين بعضهم البعض

من المبادئ القارة التي استقر عليها الاجتهاد القضائي في مادة التحفيظ العقاري أن القضاء يبت في كل تعرض على حدة في مواجهة مطلب التحفيظ ولا يبت نهائيا في التعرضات فيما بينها^([176]).

وانطلاقا من هذه القاعدة نستنتج أنه عندما تكون هناك تعرضات مختلفة في مواجهة نفس مطلب التحفيظ وتتم إحالتها على المحكمة المختصة فإنه في واقع الأمر لا يوجد نزاع واحد بل هناك عدة نزاعات حسب عدد التعرضات حتى لو كان لها موضوع واحد، باعتبار أن كل تعرض يشكل دعوى مستقلة في مواجهة مطلب التحفيظ وهكذا فقد جاء في قرار المجلس الأعلى^([177]): "إن محكمة التحفيظ وبمقتضى الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري لا تنظر في النزاعات القائمة بين المتعرضين ولكن في النزاعات القائمة بين طالب التحفيظ من جهة والمتعرض من جهة أخرى"، وصار الاجتهاد القضائي في هذا النحو في امتناع المحاكم من النظر في النزاعات الناشئة بين المتعرضين الأمر الذي استنتجناه من خلال عدة قرارات للمجلس الأعلى^([178]) الذي أكد على أن: "إن المحاكم لا تفصل بين المتعرضين في  النزاع المثار بصدد التحفيظ" وفي قرار آخر^([179]): "أن المحكمة إنما تبت في الحقوق المدلى بها من المتعرضين اتجاه طالب التحفيظ ولا يمتد نظرها إلى البت في حقوق هؤلاء المتعرضين فيما بينهم".

وهكذا يمكن للحكم أن لا يكسب حجية الأمر المقضي به إن سارت المحاكم على هذا الشكل حيث يصبح المتعرض الذي صدر الحكم لصالحه يلعب دور طالب التحفيظ الذي سينازعه المتعرضون الآخرون وهكذا سيأخذ النزاع وقتا طويلا حول نفس القرار، فما الفائدة إذن من إحالة الملف على القضاء في حال وجود تعرضات لم يتمكن المحافظ من تصفيتها مادام أن المحكمة لا تملك حق الفصل بين المتعرضين^([180]).

إلا أن تطورا مهما أخذ يطبع العمل القضائي الذي تنبه بخطورة آثار هذا الاتجاه الذي يؤدي إلى عدم اكتساب الحكم حجية الأمر المقضي به اتجاه باقي المتعرضين^([181])، وقد أكد المجلس الأعلى ذلك في قرار له حين جاء فيه: " إذا كانت محكمة التحفيظ غير مؤهلة للبت إلا فيما يدعي به المتعرضون فيما بينهم، فليس في هذه القاعدة ما يتخذ كأساس لإلغاء التقاضي على درجتين والقول بأنه لا يجوز لأحد المتعرضين أن يستأنف الحكم الابتدائي ضد المتعرض الآخر ضد طالب التحفيظ الذي قبل الحكم الابتدائي^([182]).

الفرع الثالث: تــقيـــد المحكمـــة بـعـــدم النطـــق بالحــكـــم

إذا كان قرار التحفيظ هو أخطر القرارات التي يمكن أن تتخذ خلال مسطرة التحفيظ العقاري، فإنه يمكن أن تنشأ عنه حقوق في حين يمكن أن تهدر حقوق أخرى.

فالمشرع منح هذه الصلاحية للمحافظ العقاري لإصدار قرار التحفيظ وذلك في حالة عدم وجود أي نزاع بشأن مطلب التحفيظ، فلماذا أعطى المشرع صلاحية إصدار هذا القرار لسلطة إدارية حتى في الحالة التي يكون فيها نزاع؟

فلاشك أن الجواب يكمن في رغبة المشرع في جعل مسطرة التحفيظ مسطرة إدارية بالدرجة الأولى، وذلك بجعل المحافظ على الملكية العقارية والرهون وهو مجرد موظف إداري وهو المختص الوحيد في اتخاذ هذا القرار.

فبالنسبة لطالب التحفيظ لا يمكن للمحكمة أن تحكم بصحة طلبه أو عدم صحته لأن النظر في شأن المطلب يدخل في اختصاص المحافظ العقاري كما تم ذكره، وستكون المحكمة قد تجاوزت اختصاصها إن هي حكمت بذلك حيث سيصبح حكمها عرضة للطعن، بل يمكن للمحافظ رفض التحفيظ رغم الحكم الصادر بصحة المطلب^([183])، إذا كان هذا الأخير لا يتوفر على الشروط المتطلبة قانونا، ولا يمكن للمحكمة أن تصدر أمرا بتحفيظ العقار موضوع التعرض.

وهذا ما أكده المجلس الأعلى في أحد قراراته^([184]) إذ جاء فيه: " يكون قضاة الموضوع على صواب عندما لا يحكمون بصحة التحفيظ التي لا تدخل في اختصاصهم والتي هي من اختصاص المحافظ العقاري، بل بصحة التعرض تاركين للمحافظ أن ينظر فيما بعد في المطلب ويتخذ في شأنه ما يجب قبوله جزئيا أو رفضه كليا ".

ومن هنا كان على القضاء أن يبت في قرار التحفيظ وينطق بالحكم وألا يبقى مقتصرا على البت في حدود التعرضات أو الإشهاد على طرفي النزاع بالصلح بينهما أثناء سريان الدعوى وذلك لعدم تكرار عبارة "وبإحالة الملف على السيد المحافظ للقيام بالمتعين" التي تتكرر في جميع الأحكام.

وعليه يمكن أن نتساءل ألم يحن الوقت للتفكير في حل النزاع بين المتعرضين للحيلولة دون إطالة المسطرة والدوران في حلقة مفرغة، ومعه يبقى مجال الدعوى الشخصية مفتوحا والتي تعني طالب التحفيظ والمتعرضين لحسم النزاع في الأخير والنطق بالحكم قبل إرجاع الملف إلى المحافظ لتنفيذه واستكمال الإجراءات الإدارية، لأن دور المحافظ العقاري هو تأسيس الرسم العقاري وليس إنشاء الحق أما المحكمة فمهمتها الكشف عن الحق، ولهذا فهي الأولى بتقويته عن طريق اتخاذ قرار بتحفيظه^([185])، أي تغليب السلطة القضائية على السلطة الإدارية في هذا المجال.

 

المبحث الثاني:

مظاهر محدودية الرقابة القضائية على قرارات المحافظ العقاري

 

من خلال ما تم ذكره سابقا، نلاحظ أن المشرع المغربي قد منح القضاء سلطة في بعض الحالات ليبسط على قرارات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون نوعا من الرقابة القضائية بشقيها الإداري والعادي.

       غير أن هذه الرقابة لازالت تعتريها الكثير من أوجه المحدودية التي تحتاج إلى إجراءات مهمة لتفعيل دورها.

       ويمكن عموما أن نبرز مظاهر محدودية الرقابة القضائية من حيث سريانها (المطلب الأول)، ومن حيث نطاقها وأهدافها (المطلب الثاني).

المطلب الأول: مظاهر محدودية الرقابة القضائية من حيث سريانها

       لكي تخضع القرارات التي يتخذها المحافظ العقاري لرقابة القضاء، لابد من اتخاذ عدة إجراءات وذلك ابتداء من تقديم طلب أو تصريح كتابي أمام كتابة الضبط، أي أن هذه الرقابة ليست تلقائية (الفرع الأول)، بل تحتاج إلى تصريح مكتوب من صاحب المطلب بالحق من هنا نستنتج أنها رقابة لاحقة أو بعدية (الفرع الثاني)، كما أن تفعيل هذه الرقابة تتخللها عدة مساطر (الفرع الثالث) تحد من فعاليتها.

 

      الفرع الأول: رقابـــــة ليســـت تلقائيــة

إن تدخل القضاء لمراقبة القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري يتطلب تقديم  تصريح مكتوب من الطالب إلى كتابة الضبط لدى المحكمة يبين فيه وقائع النزاع والأسباب المستند عليها قصد الحصول على مراجعة القرار المطعون فيه، وهو ما أكدته إدارية فاس في حكم^([186]) لها جاء فيه: "…ويباشر هذا الطعن بمجرد عريضة كتابية يقدمها الطالب إلى كتابة الضبط…".

       وتطلب الكتابة ربما لا يتلاءم مع متطلبات تبسيط المساطر مما يسفر عن محدودية في حماية حقوق الأغيار الجديرين بالحماية إما لنقص ناتج عن الوعي أو يطال الذمة المالية، فحبذا لو تطلب الأمر تصريح شفوي أمام كتابة الضبط كما هو الشأن بالنسبة للدعاوى المدنية التي لا تحتاج إلى تقديم عريضة كتابية حسب نص الفصل31^([187]) من قانون المسطرة المدنية.

       كما أنه في الواقع كان يتوجب على المشرع ولتفادي طول الإجراءات وضياع الوقت بسبب تبادل المذكرات ودفوعات الأطراف، أن ينص على أجل محدد للمحكمة للبت في النزاع بغية تحقق السرعة المتوخاة كما هو الشأن بالنسبة لإيقاف التنفيذ، ليتوج ذلك تحمل المدعي المصاريف القضائية في جميع الحالات ماعدا في حالة الأخطاء الجسيمة للمحافظ العقاري إذا ثبتت والذي يجب تبيانه من طرف المحكمة، مما يعرقل السير العادي للتقاضي واستيفاء الناس لحقوقهم.

       إضافة إلى هذا فإن للمحافظ العقاري صلاحية إلغاء التعرضات لعدم أداء الوجيبة القضائية التي تستخلص بالمحافظة العقارية عوض المحاكم والمشرع خول له –شأنه في ذلك شأن القاضي- إمكانية منح المساعدة القضائية وتخفيضها للمتعرض الذي يتبث أنه في حاجة إليها^([188]) فقرار المحافظ في هذا الصدد لا تطاله الرقابة إذا قام بتوجيه إنذار الطرف المتعرض بأداء الوجيبة القضائية وأن هذا الأخير لم يستجب لإنذاره.

       فالرقابة القضائية لأعمال المحافظ تبقى مرهونة بتحقيق عدة شروط وإذا اختلت هذه الأخيرة انتقت معه مراقبة هذه الأعمال وبالتالي ضياع حقوق طالبيها.

الفرع الثاني: رقابة متعــددة الـمـساطــــــر

إن تقديم تعرض على مطلب التحفيظ وإحالته على المحكمة يطرح بعض التساؤلات حول القواعد الشكلية، والإجراءات المسطرية الواجب تطبيقها فأمام تعدد المساطر المتضمنة في ظهير التحفيظ العقاري والمتمثلة في:

ü    مسطرة التعرضات المنصوص عليها في الفصل 32 من ظهير 12 غشت 1913.

ü    مسطرة الرفض المنصوص عليها في الفصل 96.

ü    مسطرة التعويض المنصوص عليها في الفصل 64.

ü    مسطرة التعرض على تسليم النسخ من الرسم العقاري المنصوص عليها في الفصل 103 من هذا الظهير-.

يجعل الرقابة القضائية على أعمال المحافظ العقاري محدودة الفعالية وذلك لتنوع المساطر وكثرتها التي تحد من تدخل القضاء، إضافة إلى هذا هناك استبعاد تقنيات مهمة واردة في قانون المسطرة المدنية والمتمثلة في التدخل الإرادي^([189]) وتعرض الغير الخارج عن الخصومة^([190])، وإدخال الغير في الدعوى.

فسكوت ظهير التحفيظ العقاري عن إمكانية إدخال هذه التقنيات فسره الاجتهاد القضائي بالمنع وهو ما أكده المجلس الأعلى في عدة قرارات^([191]) له حيث نص على أنه: "لا يقبل التدخل في مسطرة التحفيظ لطريق التعرض أمام محكمة التحفيظ ماعدا في حالة التدخل الذي لا يلتمس فيه المتدخل سوى الحكم وفق طلبات ومستنتجات طالب التحفيظ أو أحد المتعرضين".

وفي قرار^([192]) آخر عن محكمة الاستئناف بالرباط جاء فيه:"… التدخل في مسطرة التحفيظ غير مسموح به إلا إذا كان لتأييد أحد أطراف الدعوى" لكن بعض الفقه^([193]) فسر هذا السكوت بأنه يفيد الجواز والإباحة لا المنع والتحريم وأشاطر هذا الرأي لأن استبعاد تطبيق قواعد المسطرة المدنية في نزاعات التحفيظ، قد يحرم عددا من المتقاضين من إستيفاء حقوقهم، لذلك فإننا ندعو إلى تدخل تشريعي لحل هذا الإشكال والحد من تعدد المساطر التي تحول دون وجود رقابة ذات فعالية لضمان حقوق المتقاضين عامة وحق الملكية خاصة.

 

الفرع الثالث: رقابـــــة بعديــــة أو لاحـــــقــــة

تأتي رقابة القضاء في المرحلة اللاحقة لاتخاذ المحافظ العقاري لقراره، هذا ما أكده المجلس الأعلى في قرار^([194]) له جاء فيه: "لا يمكن للمحاكم أن تفصل في التسجيل قبل أن يتخذ المحافظ موقفا من الطلب الذي يتقدم له به"، وأكده كذلك الاجتهاد القضائي إذ جاء في حكم^([195]) صادر عن المحكمة الابتدائية للدار البيضاء" "حيث أنه فيما يخص طلبي التسجيل والتشطيب فإن المحافظ على الملكية العقارية هو المختص للنظر في ذلك مع قابلية قراره للطعن أمام المحكمة الابتدائية"، وجاء في قرار المحكمة الاستئناف بوجدة^([196]): "إن طلب التشطيب على العقود المضمنة بالرسم العقاري ينبغي أن يتم تقديمه ابتداء أمام المحافظ وعند رفض هذا الأخير القيام بذلك يتم الطعن في قراره أمام المحكمة الابتدائية".

فالتدخل القضائي يأتي بعد صدور قرار المحافظ العقاري، وهذا خلاف لما هو سائد في التشريع التونسي حيث أن نظام التحفيظ العقاري يتيح للقضاء التدخل في كل مراحل المسطرة ومدى موقفه منها ولو قبل اتخاذ المحافظ قراره^([197]).

فالتحفيظ وفقا لأحكام م.ح.ت.ع^([198]) هو عمل قضائي بحت من اختصاص محاكم عقارية موكول إليها مهمة تفحص مطالب التسجيل وتتبعه في نطاق اختصاصها إلى حين صيرورته أمرا ممكنا، وليس عمل التحفيظ موكول إلى جهة إدارية مما يكسب لقرار المحكمة العقارية الوضوح ويبعدها عن التحيز أو أي تصرف يتنافى مع مصداقية العدالة^([199])، عكس ما هو عليه الأمر في المغرب الذي اسند هذه المهمة لسلطة إدارية على الرغم من أن قراراتها غاية الخطورة يمكن أن تمس بحق منصوص عليه دستوريا.

المطلب الثاني: مظاهر محدودية الرقابة القضائية من حيث نطاقها وأهدافها

إن  كانت مسطرة التحفيظ مسطرة قضائية في كل من سوريا وتونس ولبنان، حيث أن تحفيظ العقار يتم بقرار يصدر عن القضاء^([200])، فإنها في المغرب تعتبر مسطرة إدارية كأصل يتولاها المحافظ العقاري الذي تبقى له كامل الصلاحية في اتخاذ قرارات أثناء هذه المسطرة.

وفي حالة وجود تعرضات تحال على القضاء المختص، غير أن رقابة هذا الأخير لا تشمل جميع الأعمال التي يقوم بها المحافظ حيث أنها تبقى:

–       لا تطال جميع أعمال المحافظ.

–       محدودة الأثر والنطاق.

–       لا تصل إلى الهدف المتوخى منها.

الفرع الأول: رقابـــــة لا تــطــــال جميـــع أعمـــال الــمحافــــظ

إن السلطات الممنوحة للمحافظ العقاري على حساب القضاء كما سبق الذكر فإن أعمال المحافظ على الأملاك العقارية والرهون تعتبر أعمالا شبه قضائية وبالتالي فإن بعض أعماله تخرج عن الرقابة القضائية، فهذه الصلاحية جعلت عدة مطالب التحفيظ معروضة على المحافظات العقارية بالمملكة دون أن تجد طريقا للبت فيها رغم عدم وجود تعرضات، كما لم يتخذوا المحافظين قرارات برفض التحفيظ بشأنها، في مثل هذه الحالات نتساءل عن ما هي الإمكانيات المخولة للمعنيين بالأمر للحد من طول الفترة الزمنية التي تظل فيها هذه المطالب  معروضة على المحافظة العقارية؟ خاصة مع غياب نص صريح يلزم المحافظ باتخاذ قراره داخل أجل محدد.

لذا يتعين على المشرع أن يتدخل لتحديد فترة زمنية معينة تحتم على المحافظ العقاري أن يتخذ قرارا نهائيا بشأن هذه المطالب وهذا ما تطرق إليه مشروع التحفيظ العقاري^([201]) الذي حدد آجال اتخاذ المحافظ قراره بخصوص مطلب التحفيظ في 3 أشهر.

فالفصل 30^([202]) من ظهير التحفيظ العقاري قد نص في بدايته على: "أن قرار المحافظ يتم اتخاذه عند انصرام الآجال المحددة في الفصول السابقة وبعد التحقق من جميع المقتضيات الرامية إلى إشهار المسطرة…"

لكن عمليا يلاحظ أن هذا الفصل أصبح معطلا^([203])، حيث نجد أن مطالب التحفيظ لا تزال منذ سنوات بالمحافظة العقارية دون اتخاذ أي قرار حول مصيرها، ربما ذلك راجع إلى تخوف المحافظين من المسؤولية الشخصية التي قد تمس ذمتها المالية، فيقابل ذلك نوع من البطئ والتماطل بمصالح أصحاب الحقوق التي تبقى معلقة دون البت فيها وذلك لأسباب بسيطة كعدم القيام بالإجراءات الإدارية كالتوصل بالتبليغ.

فهل يمكن اللجوء إلى المحكمة في مثل هذه الأحوال لاستصدار قرار يقضي بالتحفيظ؟ أم أن الأمر كله يبقى من صلاحية المحافظ العقاري؟.

كما سبق القول فإن المحكمة لا يمكن أن تنظر في صحة مطالب التحفيظ أو عم صحتها وهذا ما أكده المجلس الأعلى^([204]): "إن الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن المحافظ العقاري له وحده حق النظر في قبول طلب التحفيظ أو رفضه كلا أو بعضا"، يستنتج من هذا أن القضاء يبقى مقتصرا على النظر والبت في التعرضات وتقرير صحتها من عدمه ولا تمتد إلى التحري عن صحة مطلب التحفيظ، وهكذا أصبح القضاء ممنوعا من النظر في صحة مطلب التحفيظ^([205])، الذي يرجع الاختصاص للنظر فيه إلى المحافظ العقاري، مما يؤدي إلى تراكم مطالب التحفيظ بالمحافظات العقارية  دون أن تجد حلا لها، وهذا يستوجب في اعتقادي على المعنيين بالأمر في مثل هذه الحالات المطالبة بحقوقهم وذلك بمراسلة المحافظ ومطالبته بتعليل الأسباب التي دفعته إلى عدم اتخاذ أي قرار حول مطلب التحفيظ الذي تقدموا به طبقا للفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 3/06/1915، وفي هذه الحالة يتعين على المحافظ أن يجيب بدون تأخير^([206])، وأن عدم احترام إجراءات التعليل يمكن لأصحاب الحقوق اللجوء إلى القضاء الإداري في إطار الفصل 23 من قانون 41/90 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية.

 الفرع الثاني: رقابة محدودة الأثر والنـــــطــــاق

تمتلك المحكمة صلاحية النظر في مشروعية أو عدم مشروعية قرارات المحافظ، وإلزامه بالتراجع عنها في حالة عدم المشروعية كما جاء في إحدى قرارات المجلس الأعلى^([207]) أنه: "عندما تعتبر المحكمة أن قرار المحافظ على الأملاك العقارية بالتشطيب على رسم عقاري  قد اتخذ خرقا لمقتضيات الفصل 94 من ظهير التحفيظ العقاري فإنها تكن محقة بأمره بالتراجع عن قراره المذكور" فإن هذه الرقابة تفتقد لأي طابع إلزامي تجبر المحافظ على التراجع عن قراره الذي يبقى له كامل الصلاحية لتطبيق هذا الحكم أو عدم تطبيقه، وهذا يدل على تأكيد الصفة الإدارية لمسطرة التحفيظ ونزع سلطة القضاء في تنفيذ الأحكام الصادرة عنه بشأن التعرضات، وهو ما كرسته الفقرة الثانية من الفصل 37 من ظ.ت.ع بأن المحكمة تحيل الأطراف قصد العمل بقرارها…."، فتنفيذ الأحكام يعود إلى المحافظ العقاري وهذا ما صار عليه الاجتهاد القضائي حيث جاء في حكم لابتدائية بركان^([208]): "… ويتم إرجاع الملف للمحافظ على الأملاك العقارية ببركان لاتخاذ ما يراه مناسبا بعد صيرورة الحكم نهائيا".

وكما هو معلوم فإن الفصل 10 من القرار الوزيري ل 3 يونيو 1955 لم يحدد الجزاء المترتب عن عدم انصياع المحافظ لهذا الحكم القضائي الذي أصبح نهائيا مما يجعل هذه الرقابة محدودة الآثار وبالتالي لا ترقى إلى الهدف المنشود، إضافة إلى الآجال المحددة والتي تنم صياغة الفصل المذكور على كونها ليست من النظام العام وإنما هي آجال نظامية لا يترتب على عدم احترامها أي جزاء.

 

مما يجعل المحافظ غير ملزم بتنفيذ أمر المحكمة بتسجيل الحق الذي حكمت بصحته لأن التسجيل في الرسم العقاري يخضع لسلطة المحافظ وحده وقبوله أو رفضه وكما جاء في قرار المجلس الأعلى^([209]): "…لا تكون المحكمة على صواب عندما تأمر المحافظ بتسجيل البيع الذي حكمت بصحته لأن التسجيل في الرسم العقاري يخضع لسلطة المحافظ وحده في قبوله أو رفضه مع قابلية قراره في حالة الرفض للطعن فيه أمام المحكمة الابتدائية".

إضافة إلى هذا فإن رقابة القضاء لقرارات المحافظ تعتبر محدودة في نطاقها، حيث نجد المشرع لم يفصح أو ينص صراحة على مصير الحالات الأخرى غير المنصوص عليها في الفصل 86 من ظهير التحفيظ العقاري كحالة رفض التقييد الاحتياطي مثلا والذي ينتهي مفعوله خلال ستة أشهر إن لم ينجز التسجيل النهائي أو لم تقيد دعوى بالمحكمة.

إن المحافظ لا يقوم بتسجيل التقيد الاحتياطي على الصك العقاري إلا إذا تبين له عدم تعارضه مع البيانات المسجلة فيه، فهو إن صح التعبير يمارس رقابة بعدية على القرارات القضائية في هذا المجال^([210]).

وبالرجوع إلى النصوص المنظمة للتقيد الاحتياطي، لا نجد جوابا عن ذلك مما يجعل المحافظين يشتطون في استعمال سلطاتهم بهذا الخصوص فأحيانا يرفضون تسجيل التقييد الاحتياطي لأن من صدر ضده هذا غير مسجل بالسجل العقاري وأحيانا أخرى ينصبون أنفسهم قضاة يرجحون تقييدا على آخر^([211]).

 

الفرع الثالث: رقابة لا تصل إلى الهدف المتوخى منــــها

إذ تقف هذه الرقابة عند مجرد إصدار الأحكام دون العمل على إقرار تنفيذها فتصبح إزاء حق لا نفاذ له، مما تطرح مشكلة امتناع المحافظ عن تنفيذ الأحكام القضائية ويمكن أن نمثل ذلك بقرار^([212]) المجلس الأعلى الذي جاء فيه: "لما كان القرار القاضي برفع الحجز على عقار محفظ قد اكتسب قوة الشيء المقضي به وفقا لما ينص عليه الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري، فقد كان على المحافظ أن ينفذه، وأن رفضه لهذا التنفيذ بدعوى عدم الإدلاء بشهادة عدم النقض يتسم بالشطط في استعمال السلطة، مما عرض مقرره الإلغاء".

وهذا يجعلنا نطرح التساؤل حول موقف المحافظ من الأحكام القضائية، الشيء الذي يتطلب منا التطرق إلى تصحيح الأحكام القضائية (الفقرة الأولى)، وإشكالية تنفيذها (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تصحيح الأحكام القضائية

إن إشكالية تصحيح الأحكام القضائية يمكن أن تطرح تساؤلا عما إذا كانت القرارات والأحكام القضائية هي بدورها معنية بمقتضيات الفصل 72 من ظهير التحفيظ العقاري ل 12 غشت 1913؟ أو بعبارة أخرى هل للمحافظ إمكانية مراقة صحة الحكم في الجوهر؟.

إن إشكالية تصحيح الأحكام القضائية تضل مطروحة حتى على مستوى الشكل باعتبار المحافظ العقاري حسب مقتضيات الفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري يتحمل مسؤولية شخصية عن كل إغفال أو فساد أو بطلان لما ضمن بالكناش، مما يوجب على المحافظ الامتناع عن تنفيذ الحكم المشوب بالخطأ المادي واللجوء إلى القضاء لطلب تصحيح الخطأ الذي من شأنه أن يعيق عمله على الوجه الصحيح وليس من صلاحيته تصحيح الحكم القضائي متى شابه خطأ مادي أثر في تنفيذه، بل إن المحافظ إذا اتضح له في متن الحكم وجود غلط مادي، وبعد القيام بتسجيل الحكم عند الاقتضاء يجب عليه إخطار المعنيين بهذا الخطأ ودعوتهم لمراجعة الجهة القضائية المصدرة للحكم بقصد تصحيح ذلك الخطأ المادي^([213]).

وبناءا على ذلك فإن واجب المحافظ العقاري في التحقق من الأحكام القضائية قبل تسجيلها بالصك العقاري، لاعتباره سلطة إدارية وليست قضائية مكلفة بالتنفيذ.

كما يتاح للمتضرر من عدم تنفيذ حكم اللجوء إلى القضاء في إطار الفصل 379 من قانون المسطرة المدنية قصد تعديل الحكم أو القرار مثبتا وجود خطأ مادي أتى في حكم المحكمة قد أثر في تنفيذه.

وهذا من شأنه أن يؤدي إلى طرح إشكالية أخرى تتعلق بتنفيذ الأحكام القضائية.

الفقرة الثانية: إشكالية تنفيذ الأحكام القضائية

إن إشكالية تنفيذ الأحكام الصادرة في منازعات التحفيظ العقاري على عكس تصحيحها- لا يعود إلى القضاء طبقا للقواعد العامة في التنفيذ، حيث تختص بذلك كتابة الضبط بالمحكمة، بل يرجع الاختصاص في هذا الأمر إلى المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بعد إحالة المحكمة للأطراف مع بعث نسخة من الحكم إلى المحافظ قصد التنفيذ لأن له وحده الحق في قبول طلب التحفيظ شكلا وجوهرا طبقا للمادة 37 من ظهير التحفيظ العقاري.

وتبقى الإشارة إلى أنه خلافا لما هو عليه الأمر في المادة المدنية، فلا يستطيع الأطراف في قضايا التحفيظ طلب التنفيذ المؤقت، ذلك أن الفصل 361 من قانون المسطرة المدنية إستثنى من تنفيذه الأحكام الاستئنافية المطعون فيها بطريق النقض أمام المجلس الأعلى قضايا التحفيظ العقاري، الأمر الذي يؤكد أن الأحكام الابتدائية لا يمكن أن تكون محلا للتنفيذ^([214]).

كما أن المحاكم لا تمنح الصيغة التنفيذية للأطراف على اعتبار أن تنفيذه يعود إلى المحافظ، وللتذكير فإن كتابة الضبط بالمحكمة لا تقوم بإرجاع الملف إلى المحافظ إلا بعد صيرورته نهائيا.

ولعل ما يدعو إلى الاستغراب، ويطرح أكثر من علامة استفهام أن بعض السادة المحافظين العقاريين اعتبر بأن القرار الإستئنافي محل التنفيذ قد تم الطعن فيه بالنقض وأن مصير ما يأمر به متوقف على ما سيقرره المجلس الأعلى^([215]).

ولا تقتصر إشكالية عدم التنفيذ من قبل المحافظ على الأحكام القضائية فقط وإنما تشمل حتى الأوامر القضائية الاستعجالية سواء منها الصادرة في إطار الفصل 149 من قانون المسطرة المدنية أو تلك الصادرة في إطار الفصل 148 من نفس القانون.

وعموما قد يعتري تنفيذ الأحكام صعوبات كثيرة ومتنوعة يمكن إجمالها في الاستحالة القانونية أو الاستحالة المادية.

أ- الاستحالة القانونية: يقصد بها تعارض الحكم مع نص قانوني في قضية معينة، وبما أن المحافظ على الأملاك العقارية والرهون يحاول أن يوازن بين مقتضيات الحكم المتمتع بالقوة التنفيذية وبين النصوص القانونية المتعلقة بالتحفيظ العقاري عند تطبيق الحكم إلا أن ذلك لا يسير كما يفترض، لأنه يظهر له مخالفة الحكم للنصوص القانونية المتعلقة بالتحفيظ العقاري أو القوانين التي تنظم عقارات معينة بكيفية خاصة كظهير 30 يونيو 1961 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية^([216]) والمعدل بمقتضى ظهير 25 يوليوز 1969^([217]). أو ظهير 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات السكنية^([218])، وهناك العديد من النصوص القانونية المتعلقة بمراقبة العمليات العقارية وهذا ما يميز نظام التحفيظ العقاري الذي يجعله عرضة للتعقيدات سواء على مستوى النصوص القانونية أو على مستوى الواقع العملي.

فعند تطبيق حكم قضائي مذيل بالصيغة التنفيذية من طرف المحافظ في التعرضات ينشأ عنه صعوبة تحول دون التنفيذ، خاصة اتجاه الظهير المنظم لضم الأراضي الفلاحية، من قبيل ذلك أن المادة 22 من نفس الظهير أعلاه تؤكد على أن القطع تخضع لهذا النظام غير قابلة للتقسيم إلا بموافقة لجنة ضم الأراضي الفلاحية^([219])، ورغم ذلك فبعض الأحكام القضائية تحكم بقطع مفرزة في مناطق للضم حتى وإن كان الملف المحال عليها يتضمن تعرضات جزئية، بل يتعلق الأمر بتعرضات على واجبات مشاعة.

وهو ما يظهر جليا في حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بمكناس بتاريخ 13/2/95 الذي قضى بقطعة أرضية مفرزة في منطقة ضم الأراضي الفلاحية رغم أن التعرض انصب على واجبات مشاعة وتم تأييده إستئنافيا^([220]) وهناك أيضا أحكام أخرى تذهب في نفس الاتجاه حيث تناقض منطوقها للنصوص القانونية الواجبة التطبيق وتقضي بأجزاء مفرزة وعلى الشياع^([221]). ولهذا يجب على القضاء تدارك هذه المسألة والحكم وفق ما هو منصوص عليه قانونا حتى يتمكن المحافظ من التنفيذ بسرعة دون إشكال ولا صعوبة قد تمنعه من ذلك، وذلك بالتزام القضاء بما هو مضمن في ملف التحفيظ وشكل التعرض كما أحيل عليه من طرف المحافظ إضافة إلى هذا يمكن للقاضي أن يحكم دون مراعاة بعض المقتضيات القانونية الخاصة كقانون 90/25 المتعلق بالتجزئات العقاري، والذي يربط تقسيم الأراضي بعدة إجراءات منصوص عليها في هذا القانون قد يمتنع المحافظ عن تنفيذ الحكم لمخالفة هذه النصوص كما جاء في قرار استئنافية الرباط^([222]) الذي قضى بتأييد الحكم الابتدائي القاضي على المدعى عليه بإنشاء رسم عقاري مستقل للجزء المفرز المبيع للمدعي وتسجيل شرائه به تحت طائلة غرامة تهديدية، على الرغم من أن تنفيذ هذا القرار لا يتوقف على إرادة المحكوم عليه وإنما له ارتباط بمجموعة من الإجراءات القانونية والتقنية التي يتعين على الطرفين احترامها لإمكانية تأسيس رسم عقاري مستقل وتقييد عقد البيع به.

ب- الاستحالة المادية: كما هو الشأن بالنسبة للصعوبات القانونية فإن الصعوبات المادية بدورها متعددة، فالأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري غالبا ما تتضمن بعض الأخطاء المادية فيما يرجع لأرقام أحجار المحافظة التي تحدد القطع المتنازع عليها أو الإغفالات أو التناقضات الواضحة بين الحيثيات ومنطوق الأحكام والقرارات، ولهذا ينبغي العثور على وسيلة تحل هذه الصعوبات سيما وأن استحالة تنفيذ حكم قضائي من طرف المحافظ على الأملاك العقارية يشكل في واقع الأمر إنكارا صارخا للعدالة^([223]).

       وكمثال على وجود خطأ مادي في الحكم نجد أن الرسم العقاري عدد 43536/02 وعند طلب تقييد الحكم من طرف المحافظ العقاري يتبين أن العقار المعني بالأمر رسمه العقاري يحمل رقم 43535/02  وهذا ما حصل في وكالة المحافظة العقارية بوجدة حيث رفض المحافظ تقييد قرارين أحدهما لإستئنافية وجدة^([224]) والآخر للمجلس الأعلى^([225]).

فهل المحافظ العقاري رغم وجود هذه الصعوبات يعتبر ممتنعا عن تنفيذ حكما قضائي وبالتالي نكون أمام قرار إداري قابل للطعن بالإلغاء كما أكد ذلك المجلس الأعلى^([226])، مع العلم على أنه إمتنع عن التقييد وليس عن التنفيذ وذلك كان من المفروض أمام هذه الصعوبات التي أثارها المحافظ وتمسك بها اتجاه الطلبات أن يلجأ المعنيين بالأمر إلى القاضي الذي أصدر الحكم المذكور لرفع الصعوبات والعراقيل حول طبيعة الحق المراد تقيده^([227]).

فالمحافظ يتمتع بسلطات واسعة بشأن تنفيذ الأحكام القضائية أو عدم تنفيذها في حالة عدم وجود أية صعوبات أو مشاكل، مما قد يثير تساؤلا حول ما إذا كان موقفه هذا يمكن أن تحصل بشأنه متابعة جنائية؟.

وعلى اعتبار أن المحافظ ليس كباقي السلطات الإدارية الأخرى فعمله ينحصر في إطار مادة خاصة هي القانون الخاص، ثم إن النص التشريعي يعطيه جملة من الصلاحيات وبالتالي يسمح له بتقدير تنفيذ ما يتعلق بالعقود أو القرارات القضائية طبقا للفصل 72 من ظهير 12 غشت 1913. وهكذا يصعب أمام إعطاء هذه الصلاحيات الواسعة التقدير أن نقول أن عدم تنفيذه لقرار قضائي ربما يشكل موضوع المتابعة الجنائية، ويبقى الجواب على هذا التساؤل يكمن في النص القانوني نفسه الذي هو أعلى درجة من القرار القضائي بحيث يجعل المحافظ العقاري يتمتع بالتزام معنوي.

إذن فما جدوى الأحكام القضائية ضد المحافظ مادامت لا تحظى بأية قوة إلزامية تجبره على تنفيذها؟ وما مدى حجية الأحكام القضائية في مواجهة المحافظ؟ مادام يتمتع بصلاحية واسعة في الاستجابة أو عدم الاستجابة لهذا القرار؟ ألا يشكل امتناعه عن الاستجابة لمقتضيات حكم اكتسب قوة الشيء المقضي به خرقا للقانون نفسه وتحقيرا لمقرر قضائي؟ وكذا الشطط في استعمال السلطة يستوجب البحث عن وسائل الإلزام لا معاودة القضاء؟.

إلا أنه رغم هذا الخرق البين للأحكام القضائية والذي ينقص من فعالية الرقابة على أعمال المحافظ فإن هذا المشكل يظل جزءا من إشكالية عامة، هي إشكالية عدم امتثال الإدارة عموما والمحافظ باعتباره جزءا من هذا الجهاز الإداري لأحكام القضاء، باعتبار الإدارة هي التي تتولى تنفيذ الأحكام القضائية وتسخير القوة العمومية في هذا التنفيذ، فهل من سبيل إلى إكراه من يمتلك سلطة الإكراه؟.لتفعيل دور الرقابة القضائية وإعطاء أحكام القضاء إلزامية التنفيذ وذلك حماية لأصحاب الحقوق عامة وحماية الملكية بصفة خاصة باعتبارها أساس الاستقرار الاقتصادي والاجتماعي.

من خلال دراستنا لهذا الموضوع نعترف بكل موضوعية بأن الرقابة القضائية تضيق وتتسع تبعا لاختلاف سلطات واختصاصات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون التي منحه إياها المشرع، والتي تجمع في طياتها العديد من الواجبات والمسؤوليات، فهي مزيج من الأعمال الإدارية والقانونية باعتباره موظفا إداريا ورئيس مصلحة.

فسلطات المحافظ العقاري جعلته يلعب دورا شبه قضائيا حيث يظهر ذلك جليا من خلال إصداره لقرارات يمكن أن تكون أحيانا نهائية وفاصلة تخرج عن رقابة القضاء، هذا الأخير الذي تقلص دوره في مواجهة الطابع الإداري لمسطرة التحفيظ بالرغم من أن الاجتهاد القضائي يحاول جادا أن يتخلص من جمود النصوص القانونية.

ومن خلال ما تم التطرق إليه في الموضوع نجد أن الأمر يستدعي بالضرورة مراجعة وتفعيل قواعد وآليات الرقابة القضائية لفسح المجال أمام القضاء ليلعب دوره الحمائي قبل وبعد إصدار المحافظ العقاري لقراراته من أجل وضع حد لمعانات المتعاملين في الحقل العقاري وتشجيع المستثمرين والمنعشين العقاريين وذلك عبر الاقتراحات التالية:

– تفعيل الرقابة القضائية بالعودة إلى ما كان سائدا قبل تعديل 24 شتنبر 1917 الذي كان يعطي للمحكمة صلاحية النظر في حقوق طالب التحفيظ، وصلاحية تقرير التحفيظ أو إلغائه كلا أو بعضا.

– إخضاع جميع قرارات المحافظ العقاري للرقابة القضائية

– التنصيص بموجب نص تشريعي على ضرورة احترام المحافظين للأحكام القضائية تحت طائلة عقوبات مدنية وجنائية.

– خلق قضاء عقاري متخصص كما هو الحال بالنسبة للقضاء التجاري والإداري وما هو معمول به في تونس.

– فتح المجال أمام الاستفادة من الإجراءات المسطرية المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية، كالتصريح الشفوي وإدخال الغير وتعرض الغير الخارج عن  الخصومة، والسماح بتوسيع نطاق الخصومة.

– تحديد الحالات التي تثير مسؤولية المحافظ العقاري نظرا لتشعب العمليات التي يقوم بها، والتي تلقي بعبئ الإثبات على المتضرر مما يكون مستحيلا في أغلب الأحيان. فتأكيد المشرع لهذه المسؤولية ما هو إلا محاولة تحسيسية بخطورة وأهمية الميدان الذي يعمل به.

– تفعيل دور صندوق التأمينات في حالات التعويض.

– إعادة تنظيم قواعد دعوى الإلغاء بسبب تجاوز السلطة لتصبح أكثر فعالية لأن قاضي الإلغاء يقتصر فقط على إلغاء القرار إذا تبت لديه عدم مشروعيته، وليس له أن يوجه إلى المحافظ تعليمات أو أوامر بما ينبغي عمله، كما هو الحال بالنسبة لقاضي الموضوع في نطاق الفصل 96 الذي يحل محل المحافظ العقاري في تقييمه لأعماله والوقائع في مشروعية القرار المتخذ.

– منح المحكمة صلاحية البت في مطلب التحفيظ والنزاع القائم بين المتعرضين فيما بينهم.

– خلق مؤسسة قاضي التنفيذ على غرار المحاكم التجارية فتكون المرجع الذي يعود إليه المحافظ العقاري في حالة وجود صعوبات تعترض تنفيذ الأحكام القضائية.

– إلغاء ازدواجية الاختصاص في تطبيق نظام التحفيظ لأن هذه الازدواجية تؤدي إلى عدم قيام هذا النظام بالدور المرجو منه.

– ضرورة إيجاد تشريع عقاري متكامل يتجاوز الثغرات السابقة، ويتدارك الغموض والقصور الذي يشوب نصوص القانون العقاري.

 

---