تقرير حول رسالة لنيل الماستر في القانون الخاص تحت عنوان منازعات التحفيظ العقاري – في ضوء التشريع المغربي و قضاء محكمة النقض – من اعداد أمين عمراني
الحمد لله على إحسانه والشكر على توفيقه وامتنانه، ربي أوزعني أن اشكر نعمتك التي أنعمت علي وعلى والديا وأن أعمل صالحا ترضاه وأدخلني في عبادك الصالحين، والصلاة والسلام على خير الأنام سيدنا محمد وعلى آله وصحبه ومن والاه..
- سيدتي الرئيسة، السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة، أيها الحضور الكريم.
فإنه لم دواعي الفرح والسرور، ومما يزيدني فخرا وإعتزاز أن أمثل أمام لجنتكم العلمية الموقرة، متتلمذا متعلما لأقدم بين يدي حضراتكم تقريرا مركزا حول الرسالة التي أعددتها، والمعنونة تحت عنوان ”منازعات التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وقضاء محكمة النقض ”
لكن قبل البدأ إسمحي لي سيدتي الرئيسة أن أغتنم الفرصة وأعطي لكل ذي حق حقه.
ـ فالحمد لله وحده والذي بنعمته تتم الصالحات لما وفقني إياه.
ـ كل الشكر المشمول بالمحبة والإعتراف بالجميل، لوالديا أطال الله في عمرهم، فلولاهم لما كنت ممتثلا امام لجنتكم فوق هذا المحراب العلمي.
ـ شكرا خاص لفضيل الدكتورة جميلة لعماري التي تشرفت على هذا البحث المتواضع رغم انشغالاتها العملية والأسرية
ـ وأود ان أغتنم هذه المناسبة لأتقدم ببالغ العرفان والإمتنان إلى فضيلة الدكتور محمد بنيعيش والذي أنحني له إحتراما وتقديرا على ما قدمه لنا من تعليمات ومساعدات سواء على مستوى رحاب هذه الكلية أو بمقر عمله بمحكمة النقض، فشكرا جزيلا أستاذي الفاضل
ـ وكذلك عظيم الشكر للأستاذة المحترمة لبنى الغومارتي
- سيدتي الرئسة، السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة، أيها الحضور الكريم
_لا يختلف اثنان في أن الأمن القانوني هو الغاية التي ينشدها كل نظام قانونی من أجل الحفاظ على استقرار وثبات المراكز القانونية وإشاعة قيم الثقة في المعاملات القانونية في شتى المجالات، بما فيها المعاملات العقارية بكل ما يترتب عنها من أثار اقتصادية واجتماعية وما تطرحه من خصومات ومنازعات تستلزم سن وتقنين كل الأليات والضمانات القانونية الكفيلة بتحقيق الأمن العقاري وإستقرار المعاملات العقارية ببلادنا.
ولتحقيق هذه الغاية جاء نظام التحفيظ العقاري ولاسيما القانون الأساسي “المتمثل في الظهير الشريف المؤرخ في 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 بتاريخ 22 نونبر 2011، فقد جاء هذا القانون بالعديد من المقتضيات ومجموعة من الإجراءات التي تتمثل أساسا في عملية التحفيظ وتقييد الحقوق العينية المكتسبة سواء أثناء سريان مسطرة التحفيظ أو بعد تأسيس الرسم العقاري، وأناط تطبيق كل ذلك بمؤسسة المحافظ العقاري.
غير أن هذه الوضعية أفرزت نتائج على المستوى العملي، انعكست سلبا على عمل المحافظ.
- سيدتي الرئسة، السادة أعضاء اللجنة العلمية الموقرة، أيها الحضور الكريم
ولإحاطتكم بالإطار العام لهذا الموضوع فإن مفهوم التحفيظ العقاري والذي يعتبر الحجر الأساس في رسالتي هاته، المعنونة تحت ”منازعات التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وقضاء محكمة النقض ”
قد حدد المشرع المغربي في الفصل الأول من قانون 14.07 مفهوم التحفيظ العقاري ، حيث جاء فيه، يرمي التحفيظ العقاري إلى جعل العقار خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون… ويقصد منه:
ـ تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة التطهير…
ـ تقييد كل التصرفات الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية والتحملات المتعلقة بذلك في الرسم العقاري المؤسس له.
ومن هنا يتضح أن المنازعات التي سلطنا عليها الضوء لا تخرج عن مرحلتين مرحلة إخضاء العقار لمسطرة التحفيظ، ومرحلة ما بعد تأسيس الرسم العقاري وهي مرحلة التقييدات والتشطيبات.
وبخصوص أهمية ودواعي إختيارنا لهذا الموضوع
فلعل سبب التركيز على هذا الموضوع هو أن أرضية هذا الموضوع ارضية خصبة تتيح أمام كل باحث فرصة المساهمة ولو بقليل في استنباط أهم النزاعات القائمة على المستوى العملي، في مقابل ذلك تنوير شريحة الباحثين بأهم الحلول المستخلصة من قبل محكمة النقض.
مما يوحي إلى احتفاظ موضوع ”منازعات التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وقضاء محكمة النقض.” بكامل قيمته القانونية والعلمية في ضوء الوضعية الراهنة، خصوصا مع قلة الأبحاث وتشعب الدراسات المرتبطة بالموضوع، وهو ما يبقي للطالب والمهتم وكذلك كل باحث في المجال، بحثا متواضعا يستأنس به.
صعوبة الموضوع :
يعتري موضوع ”منازعات التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وقضاء محكمة النقض.” عدة صعوبات ترخي بظلالها القائمة عليه، فالمشرع يعفي في بعض الأحيان قرارات المحافظ العقاري من التعليل، مما يعني استبعادها من الرقابة القضائية”، بل حتى القرارات الخاضعة للرقابة القضائية نكون على إثرها أمام غموض يعتري تحديد الجهة القضائية المختصة بالنظر في بعضها، وذلك بسبب عدم صراحة بعض نصوص الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري بهذا الصدد، بالإضافة إلى غياب ضمانة لتنفيذ الأحكام القضائية الصادرة على إثر قيام نزاعات التحفيظ العقاري، بين المحافظ والمتضررين من قراراته. كل هذا يدل على أن الموضوع شائك وذو شجون، مما يحث على التفكير وإنتاج المعرفة والإخلاص لها، للخروج من هذه الوضعية التي ساهم فيها بشكل كبير تعدد وعدم وضوح جل النصوص القانونية.
إشكالية الموضوع
فحاولت حصرها فيما يلي
ما مدى قابلية القرارات الصادرة عن جهة المحافظ العقاري للطعن وما هي الجهة المختصة للبث في مبدأ الطعن؟
ويثير إشكال عدم قابلية بعض قرارات المحافظ للطعن، إشكالات أخرى لا تقل أهمية عن الأولى،
ومن بينها، ما مدى إحترام مشرع التحفيظ العقاري لمقتضيات الدستور الجديد؟ وخصوصا فيما يتعلق بملائمة الفصول 29 و 62 من قانون التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ 22/11/2011، للفصل 118 من الدستور الصادر بتاريخ 29/07/2011 ؟؟
ونتساءل أيضا حول كيفية معالجة محكمة النقض للإشكالات المثارة بشأن الحفيظ العقاري؟ أو بصيغة آخرى كيف تجندت محكمة النقض للقصور التشريعي الذي يعتري ظهير التحفيظ العقاري فيما يخص مسطرة التحفيظ ومسطرة التقييد والتشطيب؟
وللإحاطة بجميع جوانب الموضوع فقد إستقام جهدي على فصلين، أودعت فيهم عصارة هذا البحث المتواضع:
- ـ الفصل الأول: المنازعات العقارية المثارة بشأن مسطرة التحفيظ العقاري.
أما الفصل الثاني فكان موضوعه يتمحور حول:
- ـ الفصل الثاني: النزاعات القائمة بشأن التقييد والتشطيب، وموقف محكمة النقض
بدءًا بمحاور الفصل الأول، إعتمدت في تقسيم هذا الفصل إلى مبحثين:
المبحث الأول: قرارات المحافظ العقاري أثناء مرحلة التحفيظ بين قابلية الطعن ومشروعية القرار
المطلب الأول: قرارات المحافظ القابلة للطعن بالإلغاء أثناء سريان مسطرة التحفيظ.
المطلب الثاني: قرارات المحافظ الغير قابلة للطعن بالإلغاء
المبحث الثاني: صور منازعات مسطرة التحفيظ بين آلية التعرض ومسطرتي إشهار الحقوق المكتسبة
المطلب الأول: الخلافات المترثبة عن مسطرة التعرض العادي
المطلب الثاني: نزاعات مسطرتي الخلاصة الإصلاحية ومسطرة الإيداع طبقا للفصول 83 ـ 84
- الفصل الثاني النزاعات القائمة بشأن التقييد والتشطيب، وموقف محكمة النقض
المبحث الأول: قرارات المحافظ بشأن التقييدات والتشطيبات، والمسطرة المقررة للطعن بالإلغاء
المطلب الأول: قرارات المحافظ خلال مرحلة الإشهار، بين قابلية الطعن ونطاق الإختصاص ف 96
المطلب الثاني: مسطرة الطعن بالإلغاء في قرارات المحافظ العقاري
المبحث الثاني: معالجة محكمة النقض لأهم الإشكالات المثارة على مستوى التقييدات والتشطيبات التي ترد على الرسم العقاري
المطلب الأول: القوة الإنشائية للتقييدات الواردة على الرسم العقاري على ضوء قضاء محكمة النقض
المطلب الثاني: التشطيبات الواردة على الرسم العقاري على ضوء قضاء محكمة النقض
ولتفادي مختلف السلبيات التي يعاني منها الوضع نقترح عدة مقترحات منها ما يرتبط بالنصوص القانونية المنظمة للتحفيظ العقاري في حد ذاتها سواء من حيث الشكل أو الموضوع، ومنها ما يرتبط بالإطار الذي يعمل فيه القضاة.
فأما المستوى الأول:
فلابد من إعادة النظر في بعض النصوص القانونية المنظمة لمسطرة التحفيظ وخصوصا الفصل 24 والفصل 29، حيث نقترح بهذا الشأن؛
- إعادة صياغة الفصل 24 والتمديد في أجل الطعن إلى خمسة أشهر حتى يتسنى للمتعرض الغائب أو الغير معلوم الوقت الكافي لتقديم تعرضه لأنه الأولى بالحماية.
- توسيع من دائرة الأشخاص الذين يحق لهم تقديم التعرض ليشمل أيضا أصحاب الحقوق الشخصية التي تبدأ كحق شخصي وتنتهي بحق عيني
- ـ توسيع الأرضية القانونية المأطرة لمؤسسة التعرض الإستثنائي، وإضافة فصول مكررة تحددُ فيه مسطرة تقديم طلب التعرض الإستثنائي
- التعجيل بجعل قرار المحافظ برفض التعرض الإستثنائي قراراً قابل للطعن أمام رئيس المحكمة الإبتدائية
- استثناء الخلف الخاص من قاعدة التطهير الناتج عن التحفيظ، خاصة إذا تم البيع أثناء سريان مسطرة التحفيظ، لأنه ليس من العدل أن يفوت طالب التحفيظ عقاره وتستمر مسطرة التحفيظ في إسمه، وعندما يتأسس الرسم العقاري يواجه الخلف الخاص بقاعدة التطهير.
- تقنين القواعد التي استقرت عليها محكمة النقض بخصوص النزاعات القائمة بشأن التحفيظ العقاري بشقيه، مسطرة التحفيظ ومسطرة التقييد والتشطيب
أما فيما يخص المستوى الثاني:
- نلتمس إنشاء محاكم عقارية مختصة في النزاعات العقارية وكذا إحداث غرفة عقارية على مستوى محكمة النقض
- إضافة تكوين خاص في مجال المنازعات العقارية أثناء فترة التكوين بالمعهد العالي للقضاء وتكوين قضاة متخصصين في هذا المجال.
وفي الختام لا يسعني إلا أن اختم بمقولة قالها الفاروق عمر ابن الخطاب: يرحمكم الله، والحمد لله الذي جعل فيكم من يقوم عوجي
