من خلال الممارسة العملية التي تناولتها قضيتها كوكيل أعمال محرر العقود، راجت العديد من العمليات والمعاملات. فكان أكثر ما يثير الانتباه هو الدقة والنجاعة في جمع المعلومات المتعلقة بكل ملف على حدة، وكذلك طريقة التعامل مع الزبناء بغرض الحصول على أكبر قدر من المعلومات منهم لتلبية رغباتهم . بالإضافة إلى ذلك تعدد المراسلات التي تروج بين مكتب وكيل الأعمال محرر العقود وعدد من الإدارات. ومن خلال كل هذا اتضح أن مهام والتزامات وكيل الأعمال هي متعددة ويمكن تقسيمها بالأساس إلى نوعين من الالتزامات الخاصة بوكيل الأعمال اتجاه الزبناء من جهة والتزاماته اتجاه الإدارات. من جهة أخرى.
الفقرة الأولى : التزامات وكيل الأعمال قبل تحرير العقد
تنتج عن العقد العرفي عدة آثار قانونية بخصوص العلاقة بين طرفيه أو بالنسبة للأغيار، وكذلك في علاقة وكيل الأعمال محرر العقود بأطراف العقد. وإذا كان الغرض الأساسي هو الوصول إلى عقد فاعل منتج لآثاره فإن الوصول لهذا الهدف يقع على عاتق وكيل الأعمال والأطراف معا. فبالتعاون الذي يبديه الأطراف بينهما، درجة تواصلهما مع وكيل الأعمال يستطيع هذا الأخير ترجمة إرادتهما في عقد فاعل. ولذا وجب على الأطراف الالتزام في هذا الإطار بالتعاون مع محرر العقد.
اولا: التزام وكيل الأعمال بالتحقق من الوثائق والتحري عن وضعية العقار
يعتبر التزام وكيل الأعمال بالتحري عن وضعية العقار ووضعية المالكين من أهم الالتزامات الملقاة على كاهله في إطار المعاملات العقارية التي يتولى تحريرها. و يستمد هذا الالتزام أساسه من القواعد العامة وكذلك من مشروع قانون وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ رقم 12 – 88 وهو يسري على العقارات المحفظة وغير المحفظة. فبالنسبة للعقارات المحفظة يكون وكيل الأعمال محرر العقود ملزما بالتأكد والتحري عن الوضعية القانونية للعقار المحفظ، وذلك بالتيقن من أنه غير مثقل برهون وتكاليف.
وهكذا عندما يتبين لوكيل الأعمال محرر العقود أن وضعية العقار غير سليمة ومثال ذلك كأن يكون مرهونا أو لم يتم تحيينه في حالة البناء أو أنه ليس في ملك البائع، وجب عليه أن يطلع الأطراف على ذلك ويبين للمشتري النتائج المترتبة عن شراء عقار مرهون أو يطلب من البائع بسداد دينه، وأن يطلب من البائع بإحضار شهادة تشطيب على الرهن أو رفع اليد.
ويبقى وكيل الأعمال محرر العقود مسؤولا وملزما بهذا الإجراء حتى لو ضمّن العقد شرطا يعفيه من المسؤولية، أو وضعه في محرر مستقل خلاف ما كان سابقا. والقضاء لا يعتد به لأنه يعتبره من الالتزامات القانونية. ويبقى وكيل الأعمال محرر العقود مسؤولا عن عدم تأكده من وضعية العقار. وما يعفيه من المسؤولية هو قيام المشتري بتسليم الثمن للبائع بدون أن يمر عبر محاسبة وكيل الأعمال محرر العقود ويقوم بتوقيع العقد بدعوى أنه قام بتحريره بنفسه، فإنه يتحمل هنا تبعة عمله ولا يمكن الادعاء ضد وكيل الأعمال محرر العقود بأنه لم يقم بواجبه.
وقد نص المشرع المغربي في مدونة الحقوق العينية خاصة المادة 4 من هذه المدونة التي آشترطت الرسمية في عقود الهبات والصدقة والوصايا المتعلقة بالعقارات ولو كانت غير محفظة, وبالتالي يمنع على وكيل الأعمال تحرير مثل هاته العقود.
ينبغي على وكيل الأعمال محرر العقود عند قيامه بتحرير العقود أن يشير في محرراته و الاتفاقات المتعلقة به إلى أصل الملكية، وذلك بالإشارة إلى جميع الرسوم المدلى بها والتي تثبت الملكية فقط، ومن هذا المنطلق يعتبر وكيل الأعمال محرر العقود مسؤولا اتجاه الزبون في حالة إخلاله بالواجب المهني.
– ثانيا : التزام وكيل الاعمال بتقديم النصح
فإذا كان الأمر يتعلق بخطأ يمكن تصحيحه ولا يرقى إلى درجة المساءلة القانونية الصارمة كمثال الأخطاء المادية التي يمكن تصحيحها ، حسب ما هو منصوص عليه فـي قانون الالتزامات و العقود فإن أطراف العقد يتعين عليهم التعاون مع وكيل الأعمال محرر العقود لإصلاح هذه الأخطاء. كما يجب عليهم كذلك أداء الأتعاب ومصاريف التسجيل والتحفيظ.
إذن من خلال ما سبق ذكره فإن الالتزامات الملقاة على عاتق وكيل الأعمال هي كالتالي:
1 – الالتزام بتقديم النصح للزبون :
وكيل الأعمال محرر العقود ملزمٌ بالأساس أن ينصح الزبون فدوره لا يقتصر فقط على تحرير عقد فاعل بل له دور آخر يتمثل في إسداء النصيحة للأطراف،
ووكيل الأعمال محرر العقود باعتباره مستشارا فهو يعتمد عليه في إسداء النصيحة للأطراف وتزويدهم بالمعلومات التي تجعل العقد فاعلا، وتحذيرهم من المخاطر التي تنجم عن عدم إتباع الإجراءات القانونية .
والتزام وكيل الأعمال محرر العقود بنصح الزبون ليس له أساس قانوني في إطار قانون 12 يناير 1945ولكن يستنبط من القواعد العامة وكذلك من مشروع قانون 12 – 88 ، فنتج عن ذلك اختلاف الفقه حول أساس هذا الالتزام بين من اعتبره، واجبا أدبيا يجد أساسه في طبيعة مهنة تحرير العقود نفسها في حين ذهب أحد الفقهاء إلى أن أساس هذا الالتزام هو وجود عقد ضمني بين الزبون ووكيل الأعمال محرر العقود يلزم بمقتضاه هذا الأخير بأن يقدم إليه النصائح الضرورية مقابل أتعاب معقولة.
فالمشرع المغربي لم يحدد التزام وكيل الأعمال محرر العقود بنصح الزبون بأن يقدم للأطراف كل النصائح والإرشادات الضرورية وأن يطلعهم على محتوى العقود وأن يقدم لهم جميع المعلومات المحيطة بظروف العقد. دون أن يكون له دور في التأثير على إرادة الأطراف .
ويتلخص مضمون هذا الالتزام في قيام وكيل الأعمال محرر العقود بإسداء النصح للمتعاقدين أثناء عملية التعاقد، واطلاعهم على مضمون العقد وآثاره وينبغي على وكيل الأعمال محرر العقود أن يكون محايدا في قيامه بهذا الواجب. وأن لا يقوم بتغليب مصالح طرف ضد الطرف الآخر بل يلتزم الحياد ولا يشارك في المفاوضات السابقة على تحرير العقد، لكن هذا لا يمنع وكيل الأعمال محرر العقود من أن يطلع الأطراف على خطورة بعض الشروط التي يريدون تضمينها بالعقد، والنتائج المترتبة عليها وهذا هو ما جرت به العادة. ومن الناحية العملية ومن خلال المدة التي قضيناها كوكيل أعمال محرر العقود فهناك العديد من البيانات التي يتم اطلاع الأفراد عليها ونصحهم بخصوصهما، ومن ذلك المقتضيات التي تعاقب على كل نقص في القيمة أو إخفاء للحقيقة تهربا من أداء واجبات التسجيل .
كما يتعين على وكيل الأعمال محرر العقود وهو يقوم بتحرير رهن لفائدة الدائن، أن يتأكد من فعالية الضمان وعند الاقتضاء أن يثير انتباه الدائن إلى مخاطر عدم كفاية المرهون وعند تقصيره في ذلك يكون مسؤولا.
الفقرة الثانية : التزامات وكيل الأعمال بعد تحرير العقد
يقع على عاتق وكيل الأعمال عدة التزامات بعد تحرير العقد من بين هذه الإلتزامات مايلي:
أولا: الالتزام بإنجاز عقد فاعل
يتعين على وكيل الأعمال محرر العقود أن يوضح جميع شروط التعاقد، وأن يستجيب لتطلعات الأطراف الذين يمكنهم توسيع مهام وكيل الأعمال محرر العقود. فقد يرغب مشتري في شراء قطعة معينة لبناء خمس طوابق ويطلب الأطراف في هذه الحالة من وكيل الأعمال محرر العقود أن يتأكد من ذلك في إطار واجب تقديم النصح، وأن يضمن العقد إرادة المتعاقدين في شراء عقار صالح لبناء خمس طوابق لكن عليه أن يتأكد لدى المصالح -المختصة ” الوكالة الحضرية مثلا”. كما يتعين عليه تحرير العقد وفق المقتضيات القانونية المتطلبة لإنجاز العقد.
ثانيا : الالتزام بعدم إفشاء السر المهني
إن هذه المسؤولية نابعة من الالتزام المفروض على وكيل الأعمال محرر العقود، والمتمثل في كثمان السر المهني، وذلك راجع لطبيعة المهام التي يتولاها وكيل الأعمال محرر العقود والتي تتمثل في استقبال الناس والاطلاع على أسرارهم. ويرى الغالبية أن هذا الالتزام يجد أساسه في اليمين التي يؤديها وكلاء الأعمال محرري العقود قبل البدء في مزاولة مهامهم والمنصوص عليها في مشروع قانون وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ رقم 12 – 88، فرغم عدم وجود إشارة واضحة في هذا اليمين إلى كثمان السر المهني فإن العبارة الأخيرة توجب على وكيل الأعمال محرر العقود مراعاة ما تفرضه المهنة من واجبات، تشمل المحافظة على أسرار المتعاقدين وعدم إفشائها.
كما أن المشرع المغربي بموجب الفصل 446 من القانون الجنائي نص على بعض الأشخاص الملزمين بكتمان السر المهني، والجدير بالذكر أن هذا الفصل لم يورد الأشخاص الملزمين بكتمان السر المهني على سبيل الحصر وإنما على سبيل المثال حين نص على أن “كل شخص يعتبر من الأمناء على أسرارهم بحكم مهنته أو وظيفته الدائمة أو المؤقتة ملزم بكتمان السر المهني “. ويدخل وكيل الأعمال محرر العقود ضمن هذه الفئة، وفي حالة الإخلال بهذا الواجب يعاقب المخالفون حسب الفصل 446 بالحبس من شهر إلى ستة أشهر وغرامة من ألف ومائتين إلى عشرين ألف درهم”. والملاحظ أن المشرع المغربي في الفصل السابق استعمل عبارة ” إذا أفشى سرا أودع لديه ” هذه العبارة غير دقيقة لأنها توحي بان المهني يكون ملزما فقط بالأسرار التي يودعها الزبون لديه دون تلك التي يتوصل إليها وهو يقوم بنشاطه المهني وهذا غير صحيح لأن ملزم بكتمان هذا النوع الأخير من الأسرار.
المطلب الثاني : التزامات وكيل الاعمال اتجاه الأغيار
إذا كان وكيل الأعمال محرر العقود بمجرد مزاولته لمهامه ملزم بعدة واجبات ومسؤوليات اتجاه زملائه خصوصا ما يتعلق بالمؤازرة وتقديم المساعدة، واحترام زبناء وكلاء الأعمال الآخرين، فإنه يكون مسؤولا اتجاه المحافظة العقارية (الفقرة الأولى)وكذا اتجاه إدارة الضرائب ومكتب الصرف(الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى : مسؤولية وكيل الأعمال اتجاه المحافظة العقارية
إن التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 الموافق 12 غشت 1913 المعدل بمقتضى قانون 07-14 الصادر في 25 ذي الحجة الموافق ل 22 نونبر 2011 نظام إشهار عقاري عال يركز على العقار, وهو عبارة عن مجموع الإجراءات التي تهدف إلى وضع العقار تحت مقتضيات الظهير السابق الذي ينظم مسطرة التحفيظ العقاري حيث يجري سياق هذا الفصل الأول من هذا الظهير على ما يلي:” الفصل 1(ق14-07).- يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون, من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد و يقصد منه:
تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة التطهير, يترتب عنها تأسيس رسم عقاري و بطلان ما عداه من الرسوم, و تطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير متضمنة به:
تقييد كل التصرفات و الوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرارأو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك, في الرسم العقاري المؤسس له.”
دون أن يكون بالإمكان إخراجه منه فيما بعد. ويقوم هذا النظام أساسا على مبدأ إشهار واسع يحيط بالعقار أثناء إجراءات المسطرة، التي تنتهي إذا كانت هذه الأخيرة تسمح بتأسيس رسم للملكية ويقيد بسجلات تعرف بالسجلات العقارية.
وقد نص المشرع المغربي في الفصول 65 و 66 و 67 و 68 من ظهير 12 غشت 1913 على ضرورة تسجيل كل حق عيني متعلق بعقار محفظ لأن هذا الحق العيني يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله.
وهكذا يكون وكيل الأعمال محرر العقود مسؤولا اتجاه المحافظة العقارية بخصوص أسماء الأطراف الذين ضمنهم في عقده، وكذلك كافة المعلومات التي تخصهم بالإضافة إلى مسؤوليته عن كل الشروط التي ضمنها بالعقد والتي يشهد بأنها تعكس إرادة أطرافه. مع ضرورة احترام كل المقتضيات القانونية الواجبة التطبيق، ذلك أن المحافظ يأخذ كل المقتضيات القانونية الواجبة أو يأخذ كل المعلومات المدلى بها من قبل وكيل الأعمال محرر العقود باعتبارها قوام العقد خصوصا في العقود العرفية والتي لا يمكن الطعن فيها إلا بالزور أو الإنكار. كما أن وكيل الأعمال محرر العقود بهذا الخصوص يكون مسؤولا اتجاه المحافظة العقارية بالسهر على توقيعات الأطراف، وخصوصا ما يهم المحافظ هو البائع أو المفوت على اعتباره مقيداً سلفا بالسجل العقاري.
الفقرة الثانية : مسؤولية وكيل الأعمال تجاه إدارة الضرائب ومكتب الصرف
أولا : اتجاه إدارة الضرائب
أول ما يثير الانتباه بخصوص هذه المسألة هو الواجب الملقى على كاهل وكيل الأعمال محرر العقود، والذي يفرض عليه تسجيل العقود والاتفاقات التي يتولى تحريرها. وهذا الواجب مفروض عليه بموجب المادة 23 من مشروع قانون 12-88، وكذلك مقتضيات مدونة الضرائب.وإذا نظرنا إلى بعض النصوص القانونية الجبائية، فإننا نلاحظ على أن مسؤولية وكيل الأعمال محرر العقود تأتي على نفس درجة مسؤولية مفتش الضرائب المكلف بالتسجيل. وذلك فيما يخص السهر على ضمان حقوق الخزينة وعلى تطبيق القوانين الجبائية وكذلك ضمان حقوق الملزمين.
وفي هذا الإطار فهو مسؤول أمام إرادة الضرائب حسب مشروع قانون 12 -88 في حالة عدم إقدامه على تسجيل عقد كان هو الساهر على تحريره، لأن الواجب الملقى على عاتقه يجعله ضامنا لحقوق الدولة.
ثانيا : تجاه مكتب الصرف
جاءت المقتضيات المنظمة لمكتب الصرف بالمغرب والذي يوجد مقره بالرباط، لتنشأ رقابة صارمة منذ عدة سنوات على كيفية دخول وخروج الأموال من وإلى المغرب.
وقد حاول المكتب في السنوات الأخيرة أن تكون هذه المقتضيات مرنة ومبسطة توافقا مع التوجه نحو تحرير النظام المتعلق بالصرف وذلك بهدف تشجيع الاستثمار الأجنبي وتحضيراً للشراكة مع الاتحاد الأوروبي. وفي هذا الصدد صدرت عن المكتب عدة دوريات تنظم العمليات التي تخضع لصلاحيات هذا الأخير ويعتبر وكيل الأعمال محرر العقود بسبب احتكاكه المباشر مع الأجانب سواء المقيمين بالمغرب أو غير المقيمين وذلك بمناسبة تكليفهم له بإبرام معاملاتهم العقارية والمالية من بين الأشخاص الساهرين على تنفيذ المقتضيات والضامنين لنجاعتها، وبالتالي فهو يعتبر مسؤولا بخصوص العمليات التالية والتي تكون قد تم تحريرها بديوانه وتتمثل في :
أ – القواعد العامة للمعاملات العقارية:
في إطار ممارسته لمهامه، يعتبر وكيل الأعمال محرر العقود التي تهم عمليات تفويت لعقارات متواجدة بالمغرب والتي تعود ملكيتها للأجانب. والمقتضى القانوني المطبق في هذه الحالة وهو دورية مكتب الصرف رقم 1507 بتاريخ 14 مارس 1988 ، والتي تلزم وكلاء الأعمال محرري العقود باطلاع مكتب الصرف على كل العمليات التي يكون أحد طرفيها أجنبي أو المبرمة بين الأجانب ووكيل الأعمال محرر العقود كيفما كان مقر إقامتهم، وكذلك التفويتات المبرمة من قبل أجانب ولفائدة رعايا مغاربة مقيمين بالخارج بالإضافة إلى التفويتات التي يقوم بها أجانب لمصلحة مواطنين مغاربة مقيمين بالمغرب، ذلك بهدف احترام طريقة أداء الثمن حيث ألزمت الدورية هؤلاء الأجانب بضرورة الخضوع لنظام الحساب بالدرهم القابل للتحويل، وذلك في الحالة التي يكون المشتري أجنبي غير مقيم بالمغرب وبالتالي يجب على وكيل الأعمال محرر العقود أن يسهر على ضمان تحقق هذا الشرط.
ب – الاستثمارات الأجنبية
جاءت دورية مكتب الصرف رقم 1589 بتاريخ 15 شتنبر 1992، لتضع نظاما مرنا خاصا بالتحويلات المتعلقة بالاستثمارات الأجنبية بالمغرب، والتي تتم بالعملة الأجنبية. ووكيل الأعمال محرر العقود قد يكون من الأشخاص الساهرين على تحرير الاتفاقات أو الأنظمة الخاصة بالشركات التي ستقوم بهذا الاستثمار، ومن تم قد يكون هذا المستثمر الأجنبي شخصا معنويا أو طبيعيا بجنسية أجنبية غير مقيم بالمغرب أو شخصاً طبيعياً مغربياً مقيماً بالخارج.
هذا النظام يضمن للمستثمرين الحرية الكاملة بهدف تحقيق استثماراتهم بالمغرب وكذلك مرونة في تحويل المداخيل والأرباح الناتجة عن المشروع، أو المداخيل الناجمة عن تصفيته أو تفويته. وفي هذا الصدد يلزم وكيل الأعمال محرر العقود في حالة بقاء أموال لديه خاصة بالمشروع بالإضافة إلى الأبناك الوسيطة بإشعار مكتب الصرف بها. غير أنها تكون مخولة بتحويل هذه المداخيل أو الأرباح لفائدة المستثمرين ، غير أن هؤلاء المستثمرين أو من يمثلهم سواء محامون أو وكلاء أعمال أو أبناك يكونون ملزمين داخل أجل 6 أشهر من تاريخ تحقيق المشروع والاستثمار، بإرسال جرد أو تفصيل للعمليات التي قاموا بها وذلك إلى مديرية الاستثمارات. وسوف يتم تسجيل هذه المراسلة وإعطائها رقما خاصا من قبل مكتب الصرف وذلك بعد دراستها، ويتم إرسال هذا الجرد مصحوبا بمجموعة من الوثائق والمستندات محددة في الدورية رقم 1589 .
ج – الاجانب المغادرون المغرب نهائيا
بعد قضاء مدة بالمغرب قد يرغب كل شخص أجنبي في تصفية أعماله أو بيع ممتلكاته ومغادرة المغرب بشكل نهائي ، وقد جاءت الدورية رقم 1485 بتاريخ 18 دجنبر 1986 لتحدد عدة مقتضيات خاصة بتحويل رؤوس الأموال التي تعود لأجانب بمناسبة مغادرتهم للمغرب بشكل نهائي، وخصوصا المبلغ القابل للتحويل بشكل سنوي، كما حددت الدورية 85 بتاريخ 05 مارس 1965 الشروط اللازمة لأجل تحويل هذه الأموال ومن ضمنها، أن الشخص الذي يطلب التحويل يجب أن يكون من جنسية أجنبية، ومقيم بالمغرب لمدة 4 سنوات على الأقل بدون انقطاع،
وذلك من تاريخ إيداع الطلب. ويتم تقديم هذا الطلب إما من قبل البنك الذي تم إيداع الأموال فيه أو وكلاء الأعمال في حالة وجود أموال لديهم ويتم تقديم هذا الطلب لمكتب الصرف على الأقل شهر قبل تاريخ المغادرة النهائية . ويكون الطلب مصحوبا بشهادة تشطيب مسلمة من قنصلية بلده، وشهادة تغيير محل الإقامة مسلمة من قبل الشرطة أو الدرك الملكي التابع له محل إقامة الطالب، وكل ما يبرر تصفيته لأعماله وكذلك إبراء مسلم من إدارة الضرائب يثبت نقاء ذمة الطالب من أي ضرائب.
وبخصوص مسؤولية وكيل الأعمال اتجاه مكتب الصرف جرت العادة على تبادل العديد من المراسلات بين مكتبه ومكتب الصرف، يتم من خلالهما إبلاغ هذا الأخير بكل المستجدات المتعلقة بالملفات التي يكون أحد أطرافها أجنبي. كما ان مكتب الصرف يتواصل مع وكيل الأعمال محرر العقود لإبلاغه بدراسة الملفات التي يرسلها له وإعلامه بالأرقام الخاصة بكل مراسلة على حدة كما يطلعه على كل المقتضيات الجديدة الواجبة التطبيق في حال حصول تعديل فيها.
