الرقابة القضائية على أسباب الإفراغ غير الموجبة للتعويض

 

 

الرقابة القضائية على أسباب الإفراغ غير الموجبة للتعويض

الحريشي جلال

حاصل على ماستر قانون الأعمال-تطوان

 

مقدمة

من أجل تحقيق التوازن العقدي بين الأطراف وتكريس الأمن القانوني، تدخل المشرع ونظم عقد الكراء الوارد على المحلات التجارية خارج قانون الالتزامات والعقود القائم على مبدأ سلطان الإرادة، ووضع مجموعة من الضوابط والقيود الهادفة إلى تحقيق التوازن خلال مرحلة الإنهاء وبالتالي تحقيق الأمن القانوني.

وإن أساس أي علاقة عقدية رهين بالتزامات تقع على عاتق طرفيها، فإن أخل أحدهما بالتزاماته كان من حق الطرف الآخر إلزامه على التقيد بها وإلا حق له التحلل من التزامه[1]. لكن عقد الكراء التجاري يختلف شيئا ما عن باقي العقود الأخرى، فهو منظم بقانون خاص حاول قدر الإمكان تحقيق الأمن القانوني بين طرفيه، بحيث خول للمكري حق وضع حد للعلاقة الكرائية بدون أن يكون ملزما بأداء أي تعويض إذا ما توفرت شروط ذلك.

فما هي الأسباب الموجبة للإفراغ بدون تعويض؟ وهل يعتبر اخلال المكتري بالتزاماته موجبا للإفراغ بدون تعويض؟ وما هي الحالات الموجبة للإفراغ  بدون تعويض مع عدم اخلال المكتري بالتزاماته ؟

فالمشرع المغربي منح للمكري إمكانية إفراغ المكتري بدون تعويض، سواء في الحالات التي يكون فيها المكتري سببا في قيامها (المطلب الأول) أو تلك التي لا يكون سببا في حدوثها (المطلب الثاني).

المطلب الأول: أسباب تعود إلى إخلال المكتري بالتزاماته التعاقدية

تقوم العقود المتبادلة على التزامات بشكل لا يتصور معه قيام أحدهما دون قيام الآخر، فإذا لم يقم المكتري بتنفيذ التزاماته المفروضة عليه بموجب القانون رقم 49.16، فإنه يكون من حق المكري طلب فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري من المحل دون أي تعويض إذا كان له موجب، ولقد تكفلت المادة الثامنة من القانون السابق الذكر بالتطرق لها بنوع من التفصيل.

أولا: حالة عدم أداء واجبات الكراء حسب المادة الثامنة

نظرا لأهمية استمرار المقاولة ودورها في إنعاش الاقتصاد الوطني وخلق فرص الشغل، فقد وضع المشرع المغربي قيودا تهدف إلى تفادي حالات الإفراغ واستمرار المقاولة في تحقيق أهدافها الاجتماعية والاقتصادية، حيث أقر من خلال البند الأول من المادة 8[2] من القانون رقم 49.16 أن مجرد حلول الأجل لا يجعل المكتري في حالة مطل ، بل لابد من توجيه إنذار بالأداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل 15 يوما من تاريخ التوصل، وأكثر من ذلك اشترط المشرع أن تكون المبالغ المتخلذة في ذمة المكتري أكثر من ثلاثة أشهر.

فإذا ثبت أن المكتري لم يحرك ساكنا رغم توصله بالإنذار المسبب بعدم أداء الوجيبة الكرائية ، كان للمكري الحق في اللجوء إلى المحكمة المختصة قصد المصادقة على الإنذار الرامي إلى إفراغ المكتري من العين المكتراة لعدم أدائه الوجيبة الكرائية، وحينها لا يكون هذا الأخير ملزما بأداء أي تعويض للمكتري لتحقق السبب الخطير والمشروع[3].

ولقد توسع القضاء الفرنسي في تفسير السبب الخطير والمشروع، حيث اعتبر التصرفات الجرمية للمكتري غير المرتبطة مباشرة بالعقد سببا خطيرا ومشروعا موجبا لرفض التجديد بدون تعويض[4]، كالاعتداء على المكري بأعمال التهديد والعنف.

والمشرع المغربي يشترط، طبقا للمادة 8 من القانون رقم 49.16 شرطين لتحقق واقعة المطل التي تستوجب الإفراغ بدون تعويض: الأول، يتعلق بضرورة توجيه إنذار يبقي بدون جدوى بعد مرور 15 يوما من تاريخ التوصل؛ والثاني، يتمثل في مدة المطل التي حددها في ثلاثة  أشهر، أي أنه قبل توجيه الإنذار بالأداء يجب أن يكون المبلغ المترتب في ذمة المكتري محددا في ثلاثة أشهر على الأقل.

في هذا الصدد، نورد حكم[5] صادر عن المحكمة التجارية بوجدة جاء في إحدى حيثياته:”وحيث إن القانون الواجب التطبيق في نازلة الحال هو القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي والذي ينص في مادته الثامنة أنه: لا يلزم المكري بأداء بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية :

إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء.

وحيث إنه في غياب أي جواب من المدعى عليها يحمل دليلا على إبراء ذمتها من مبالغ الكراء المشار إليها فإنه يتعين الاستجابة لطلب إفراغها من المحل…“.

من خلال ما سبق، يتبين أن المشرع رغم إقراره للمكري حق إفراغ المكتري لعدم أداء الوجيبة الكرائية، فقد قيد ذلك بمجموعة من الشروط التي تهدف إلى حماية المكتري بالموازاة مع المكري، حيث تتمثل في توجيه إنذار إليه مع ضرورة أن تكون المبالغ المترتبة في ذمته تفوق ثلاثة أشهر، من أجل تفادي الإفراغ لعدم أداء الوجيبة الكرائية لشهر أو شهرين؛ فيحتمل أن يحول عائق دون أن يتمكن المكتري من أداء الوجيبة الكرائية في أجلها، مما يدفع المكري إلى إفراغه من المحل. وعليه، فلاستمرار استغلال الأصل التجاري أقر المشرع هذه الشروط، بهدف تحقيق الأمن القانوني والقضائي للأطراف وخلق نوع من التوازن بينهم .

أما فيما يخص التشريع الفرنسي فقد نصت الفقرة الأولى من المادة -17145.L [6] من مدونة التجارة – والتي كرسها الفصل 9 من مرسوم 1953 الملغى عندما تطرق لأسباب الإفراغ غير الموجبة للتعويض – على أنه: “يمكن للمكري رفض طلب تجديد العقد دون إلزامه بأداء أي تعويض:

1ـ إذا أثبت سببا جديا ومشروعا ضد المكتري، إلا أنه إذا كان هذا الإخلال يتعلق بعدم أداء واجبات الكراء… لا يعتبر مبررا للإفراغ، إلا إذا استمر هذا الإخلال بعد إنذاره ومنح أجل شهر لوقفه، ويجب على المكري تحت طائلة البطلان أن يوجه هذا الإشعار بواسطة مفوض قضائي، وأن يدرج في الإنذار السبب المراد إيقافه“.

ثانيا: إحداث تغييرات تضر بالمحل دون موافقة المكري

يجب على المكتري أن يحافظ على المحل المكترى، ولا يجوز له أن يدخل عليه أي تغييرات جوهرية إلا بموافقة صريحة من المكري، كتقسيم المحل التجاري على نحو آخر مما يؤثر على سلامة البناء، أما التغييرات الطفيفة التي لا تؤثر على سلامة البناء فلا تعد من الأسباب الخطيرة التي توجب إفراغ المكتري بدون تعويض[7].

وهذا ما أقره المشرع من خلال المادة الثامنة من القانون رقم 49.16 في بندها الثاني الذي ينص على أنه: “لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

1ـ …

2ـ إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري وبشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو  يرفع من تحملاته ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار على أن تتم الأشغال من أجل ذلك في جميع الأحوال داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر“.

وتجدر الإشارة إلى أن التحملات الواردة في النص أعلاه، لا يقصد بها تلك التغييرات التي تؤدي إلى الزيادة في قيمة العقار كإدخال الإصلاحات والتحسينات التي تكلف مبالغ باهضه، لأنها تعتبر أصلا من مشتملات التعويض  طبقا للمادة 7 من نفس القانون، وهو ما  يعني أن إجراء هذه التصرفات يبقى مشروعا؛ وإنما المقصود منها تلك التغييرات التي تزيد من عبء العقار وتؤثر على سلامته، حيث إنه بالرجوع إلى مقترح القانون محل البحث نجد أن الصيغة الأولى منه كانت تتحدث عن “المردودية“، فتم تغيير هذه الصيغة واستبدلها المشرع في نسخته النهائية السارية المفعول حاليا بـ”التحملات“، لكون المردودية لا تتوافق مع طبيعة العقار.

في هذا الإطار، نورد حكما صادرا عن المحكمة التجارية بطنجة[8]، جاء فيه:”… من المعلوم أن حق المكري في إنهاء العقد لقيام المكتري بتغييرات بالمحل مشروط بأن تكون تلك التغييرات أو الإصلاحات التي قام بها المكتري من شأنها أن تلحق ضررا خطيرا بالبناية وتؤثر على سلامة البناء أو ترفع من تحملاته، وما دام أن التغييرات التي قام بها المكتري على فرض ثبوتها اقتصرت على إحداث سدة من الحديد لوضع وصف الخشب بها لعرضه للبيع فإنه لا يمكن اعتبارها تغييرات مضرة بالمحل تستوجب الحكم بالإفراغ الشيء الذي يبقى معه طلب الإفراغ غير مبني على أساس مما يتعين معه رفضه“.

والملاحظ أن المشرع المغربي، أضفى، بمقتضى القانون رقم 49.16، حماية خاصة للمكتري قصد تشجيعه على تنمية نشاطه التجاري، بحيث منحه الفرصة لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، تفاديا لإفراغه من المحل التجاري المكترى من لدنه، في حالة ما إذا قام بإحداث تغييرات جوهرية به وبدون موافقة المكري.

وذلك على خلاف ما كان معمولا به في ظل ظهير 24 ماي 1955 الملغى، إذ بمجرد ما يقوم المكتري بإحداث تغييرات جوهرية بالمحل إلا وبادر المكري إلى إثبات تلك الواقعة، وحينها تستجيب المحكمة لا محالة لطلبه الرامي إلى إفراغ المكتري من المحل التجاري لكونه أخل ببنود العقد.

غير أنه إذا كانت مسألة تقدير مدى تأثير تلك التغييرات المحدثة بالمحل التجاري تطرح العديد من الإشكاليات، خصوصا في حالة استنكاف المكتري عن إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له بالإنذار، فكيف يمكن اعتبار أن تلك التغييرات المدخلة على المحل التجاري غير مؤثرة على سلامة البناء ولا ترفع من تحملاته؟

إن المكتري ودرءا لكل هذه المشاكل وجب عليه أن ينتدب مكتبا للدراسة ذو تخصص بالهندسة المدنية قصد إعداد ملف تقني، بموجبه سيتأكد على أن التغييرات المزمع إحداثها بالمحل التجاري لن تؤثر على سلامة البناء ولن ترفع من تحملاته؛ وبالتالي، لا يكون ملزما حينها بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، في حالة ما إذا توصل من المكري بإنذار يرمي إلى إفراغه من المحل التجاري لثبوت واقعة إحداث تغييرات جوهرية بالمحل[9].

وعليه، يكون المشرع من خلال القانون رقم 49.16 قد منح للمكري ضمانة مهمة تهدف إلى حماية محله المكترى، تتمثل في إفراغ المكتري الذي يحدث تغييرات جوهرية بالمحل؛ وفي المقابل، أقر حماية للمكتري لا تقل شأنها عن تلك الممنوحة للمكري، تتجلى في عدم إفراغ المكتري من المحل إذا عبر عن رغبته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه في الأجل المحدد له. كما أن المشرع اقتصر على التغييرات الجوهرية التي تؤثر على سلامة البناء، ومعناه أن التغييرات التي لا تؤثر على سلامته لا توجب الإفراغ، وفق ما جاء في الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بطنجة السابق الذكر؛ مما يبرز بشكل واضح توجه المشرع المغربي من خلال هذا القانون نحو تكريس الأمن القانوني لأطراف العلاقة التعاقدية.

ثالثا: تغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك

تنص الفقرة الأخيرة من المادة 22 من القانون رقم 49.16، على أنه:”لا يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى، مختلف عما تم الاتفاق عليه في عقد كراء، إلا إذا وافق المكري كتابة على ذلك“.

ويضيف البند الثالث من المادة الثامنة[10] من نفس القانون، على أنه يكون الإفراغ مبررا وبدون تعويض إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هذا الإرجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر.

ومن بين الحالات التي تعد تغييرا في نشاط الأصل التجاري التغيير الحاصل من تجارة (متجر) إلى صناعة (صناعة الإشهار)؛ لكن، لا يمكن أن نعتبر تغييرا للنشاط، حسب المادة 8، التغيير الحاصل مثلا من تجارة لتجارة، وكذلك الشأن متى كانت عبارة النشاط المحددة في العقد عبارة عامة تشمل عبارة ممارسة التجارة مثلا، ففي هذه الحالة وغيرها لا يمكن اعتبار النشاط الذي يزاوله المكتري أو الذي يقوم بتغييره تشمله مقتضيات هذه المادة[11].

وقد جاء في حكم صادر عن المحكمة التجارية بوجدة[12] ما يلي: “وحيث يستفاد من محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي بتاريخ 20/04/2017 أنه عاين المحل الذي يستغل كمخادع هاتفية ومحل للأنترنت والألعاب الإلكترونية “playstation” وكذا كمحل لعرض الحلويات و المشروبات.

وحيث إنه خلافا لما تمسك به المدعى عليه فإن عقد الكراء الرابط بين الطرفين نص صراحة على استغلال المحل كمخادع هاتفية لا غير، ومن ثم فإن إضافة أنشطة أخرى متعددة حسب ما يستفاد من محضر المعاينة يعتبر خرقا للاتفاق المذكور خاصة أن بعض الأنشطة المضافة قد تشكل إزعاجا للمكري.

….

وحيث إنه تطبيقا للمادة 26 من القانون المذكور فإن المدعي وجه إنذارا، تضمن السبب الذي اعتمده، ومنحه أجلا مدته ثلاثة أشهر للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل، مما يجعل طلبه الرامي إلى فسخ عقد الكراء مؤسسا“.

عموما، بمجرد إثبات المكري قيام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري خلاف هو متفق عليه في العقد أو إضافة نشاط مكمل أو مرتبط بدون موافقته يحق له حينذاك إفراغه بدون تعويض. إلا أن القانون رقم 49.16 منح فرصة للمكتري للتعبير عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ توصله بالإنذار، ويعد هذا الإجراء ضمانة مهمة للمكتري تحول دون إفراغه من المحل.

رابعا: كراء المحل من الباطن خلافا للعقد

كما سبق وأن ذكرنا في الفصل السابق من هذا البحث، فإنه يجوز للمكتري كراء العين المكتراة كليا أو جزئيا لمكتري آخر لقاء أجرة معلومة، طبقا للفقرة الأولى من المادة 24 من القانون رقم 49.16[13].

إلا أنه إذا اتفق الأطراف على منع كراء المحل من الباطن، ثم ومع ذلك أقدم المكتري على إبرام هذا العقد، فإنه يحق للمكتري، طبقا للبند السادس من المادة 8 من القانون أعلاه[14]، اللجوء للمحكمة والمطالبة بإفراغ كل من المكتري الأصلي والمكتري الفرعي بدون تعويض.

وبالتالي، يمكن القول أن الأصل هو جواز كراء المحل من الباطن والاستثناء هو منعه في حالة اتفاق الأطراف على ذلك، وهذا على عكس ما كان عليه الأمر في ظهير 1953 الذي كان يمنع المكتري من إكراء المحل من الباطن إلا إذا وافق المالك على ذلك.

في حين نجد القانون الفرنسي يمنع كراء المحل من الباطن كأصل وكاستثناء يجيز كراءه إذا اتفق الأطراف على ذلك، بحيث ينص في الفقرة الثانية من المادةL. 145-31 [15] من مدونة التجارة على أنه يمنع على المكتري أن يؤجر للغير المحل المكترى جزئيا أو كليا ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.

تأسيسا عليه، فإن منع المكتري من الكراء من الباطن يجب أن يكون كتابة كوسيلة للإثبات في حالة حصول نزاع بين المكري والمكتري بسبب الكراء من الباطن، خاصة وأن المشرع من خلال القانون رقم 49.16 المنظم للكراء التجاري يشترط الكتابة[16].

هكذا، يكون المشرع من خلال القانون رقم 49.16 قد منح للمكتري ضمانة مهمة تمكنه من كراء المحل التجاري من الباطن لمكتري فرعي، إلا أنه وحماية منه للمكري الذي لا يرغب في كراء محله المكترى من الباطن مكنه المشرع من حق إيراد ذلك المنع بعقد الكراء التجاري، وفي حالة ما إذا خالف المكتري ذلك الشرط دون موافقة المكري، فيمكن لهذا الأخير إفراغه من المحل وبدون تعويض، مما يكون معه المشرع المغربي قد خلق نوعا من التوازن بين مصالح المكتري ومصالح المكري من جهة أخرى.

خامسا: فقدان الأصل التجاري لعنصر الزبناء والسمعة التجارية

اعتبر المشرع حالة فقدان الأصل التجاري لعنصري الزبناء والسمعة التجارية[17] نتيجة إغلاق المحل لمدة سنتين سببا موجبا للإفراغ بدون تعويض، حيث جاء في البند السابع من المادة الثامنة من القانون رقم 49.16، على أنه:”لا يلزم بأداء أي تعويض مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

7ـ إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل“.

فقد يكون سبب فقدان الأصل التجاري لأهم عناصره يعود للتاجر نفسه، أو لسبب خارج عن إرادته (كما في حالة نزع العقار أو الأصل التجاري من أجل المنفعة العامة)، كما يمكن أن يتم الإغلاق بسبب قرار صادر عن السلطة الإدارية.

ويمكن القول إن المشرع لم يكن موفقا حينما اعتبر أن فقدان الأصل التجاري لعنصر الزبناء والسمعة التجارية سببا موجبا لإفراغ المكتري بدون  أي تعويض لفائدته، فقد  تندثر بعض عناصر الأصل التجاري، في حين يبقى الحق في الكراء قائما إن وجد، والذي يمكن تفويته لوحده باستقلال عن الأصل التجاري الذي طاله الاندثار في جل عناصره.

وما يزكي هذا الطرح هو ما ذهب إليه المجلس الأعلى _محكمة النقض حاليا_  في إحدى قرارته [18]، أنه لئن كان الفصل 1 من ظهير 24 ماي 1955 يقضي أن مقتضيات الظهير تجد مجال تطبيقها على عقود كراء المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري، وأن المحل المدعى فيه بعد إغلاقه فقد عناصره المنصوص عليها في المادتين 79 و 80 من مدونة التجارية، إلا أنه وإن تم إغلاق المحل لمدة طويلة نتج عنها تبديد عناصره، فقد بقي قطعا الحق في الكراء الذي يمكن التصرف فيه بإفراد، كما يمكن التصرف فيه بمعية عناصر معينة من الأصل التجاري.

فالمشرع من خلال تضمينه هذا المقتضى في القانون رقم 49.16 يكون قد أبرز بشكل واضح الأهمية التي يمثلها الأصل التجاري، فهو يهدف إلى حماية الأصل التجاري بالدرجة الأولى الذي سيؤدي فقدان عنصر الزبناء إلى اندثاره.

المطلب الثاني: أسباب إنهاء تعود لوضعية العقار

إذا كان يحق للمكري إفراغ المكتري من المحل بدون تعويض إذا أخل بالتزاماته، فإنه يمكن له أيضا إفراغ المكتري بدون تعويض إذا كان العقار آيلا للسقوط (أولا)، أو في حالة هلاك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي (ثانيا).

أولا: الحالة التي تكون فيها البناية آيلة للسقوط

إن حالة هدم العقار بسبب خطورته وانعدام الأمن فيه يرتبط بموضوع المنشآت والمباني الآيلة للسقوط والتي هي في حاجة إلى صيانة وترميم، وهو الأمر الذي يجب أن يجد التوازن بين اعتبارين أساسين: ويتعلق الأمر من جهة بضرورة الحفاظ على أرواح المواطنين وأموالهم بمنع الخسائر التي قد تنجم عن سقوط المباني أو أجزاء منها؛ ومن جهة أخرى فإنه يتعين تجنب هدم أي مبنى إلا إذا اقتضته الضرورة القصوى بالنظر إلى أزمة المحلات المعدة للتجارة[19].

ويقصد بالمبنى الآيل للسقوط حسب مدلول المادة 2 من القانون رقم 12.94 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري[20] – الذي أحالت عليه المادة 13[21] من القانون رقم 49.16 – كل بناية أو منشأة كيفما كان نوعها يمكن لانهيارها الكلي أو الجزئي، أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو البناية المجاورة وإن كانت غير متصلة بها.

وبالتالي، على المكري توجيه إنذار إلى المكتري يشعره بمقتضاه أن المحل المعتمر  من لدنه آيل  للسقوط إما لكون بنايته متلاشية أو كانت معيبة منذ البداية لأسباب فنية، وفي حالة عدم استجابة هذا الأخير للإنذار الموجه إليه، فيمكن للأول اللجوء إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة بعد مرور 15 يوما من تاريخ توصل المكتري بالإنذار، قصد المصادقة عليه وإفراغ المكتري من المحل التجاري دون أدائه أي تعويض لفائدة هذا الأخير، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المالك في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا وقانونا ورغم إنذاره بذلك[22].

وفي أمر صادر عن رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء[23]، جاء في حيثياته:”حيث يهدف الطلب إلى الحكم بإخلاء المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل… تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع النفاذ المعجل والصائر.

وحيث إن الإطار القانوني أعلاه هو المادة 13 من القانون رقم 49.16 والتي تعطي الاختصاص لرئيس المحكمة التجارية بصفته قاضيا للأمور المستعجلة بصرف النظر عن المقتضيات المخالفة للبت في دعوى الإفراغ عندما يكون مؤسسا على كون المحل آيلا للسقوط.

وحيث إن المدعى عليه توصل بالإنذار بتاريخ 26/12/2018.

وحيث إن الثابت من القرار الجماعي عدد 14 الصادر عن السيد رئيس الجماعة الحضرية بالدار البيضاء بتاريخ 19/01/2015 كونه وبعد إنجاز الخبرة وبناء على قرار اللجنة تقرر بموجب الفصل 3 من القرار المذكور الهدم الكلي للبناية المتواجدة بها المحل موضوع الطلب.

وحيث إن القرار الجماعي أعلاه يبقى طبقا للمادتين 4 و 6 من القانون 94.12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري، وسيلة مقبولة قانونا لإثبات كونه آيل للسقوط، طالما أن الملف يخلو مما يفيد زوال مفعوله القانوني من الجهات المختصة، الشيء الذي يبقى معه مما تمسك به المدعى عليها بخصوص حجية القرار الجماعي غير مؤسس ويتعين رده.

وحيث إنه وتأسيسا على القرار الجماعي أعلاه فإن البناية مهددة بالسقوط وأصبحت تشكل خطرا على المتواجدين بها والمارة الأمر الذي يستوجب تدخل قاضي الأمور المستعجلات في إطار المادة 13 من القانون 49.16 للأمر بإفراغ المحل المكترى، الشيء الذى يبقى معه الطلب مبررا ويتعين الاستجابة له وفق منطوق الأمر أدناه.

وحيث إن طلب تحديد الغرامة لا مبرر له في النازلة لإمكانية تنفيذ الحكم بطرق التنفيذ الجبري الأخرى…

ولهذه الأسباب:

نأمر بإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل… مع النفاذ المعجل والصائر ورفض الباقي“.

وعليه، إذا كان المشرع منح للمكري الحق في المطالبة بإفراغ المكتري من المحل إذا كان آيلا للسقوط، فإنه في مقابل ذلك منح للمكتري ضمانة هامة تتمثل في حق الرجوع إلى المحل إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء سريان دعوى الإفراغ، وإذا لم يعرب عن رغبته فإن المكري يكون ملزما، تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري، بإخبار  المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته بالإعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا الإخبار، ويسقط حق المكتري في الرجوع أو المطالبة بالتعويض إذا انصرم الأجل المشار إليه أعلاه دون التعبير عن نيته في استعمال حقه المذكور[24].

وإذا ما تم حرمان المكتري من حق الرجوع، فيمكنه طلب تنفيذ التعويض الاحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به، حسب المادة 31 من القانون رقم 49.16، كما يبقى من حق المكتري إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور، المطالبة به أمام  المحكمة المختصة، وفق مقتضيات المادة 7 من نفس القانون، دون التقيد بالأجل المنصوص عليه في المادة 27 منه.

إلا أن الغريب في الأمر هو أن الفقرة الثانية من المادة 13 من قانون الكراء حصرت الحق في الرجوع أو التعويض إذا ما تم حرمانه من هذا الحق، فقط في حالة بناء المحل أو إصلاحه داخل أجل ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الإفراغ؛ وهو ما من شأنه أن يعطي للمكري فرصة للتحايل على القانون بامتناعه عن البناء أو إصلاح المحل إلا بعد انصرام ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ، قصد حرمان المكتري من حقه في الرجوع أو التعويض، وهو بما س يضر بحقوق المكتري ومصالحه.

هذا وتجدر الإشارة إلى أنه قد يحدث أن يكون القرار الإداري المتخذ من لدن رئيس المجلس الجماعي مشوبا بالشطط وغير مرتكز على أساس واقعي أو قانوني سليم، مما يطرح معه التساؤل حول مدى أحقية المكتري الطعن في القرار أمام المحكمة الإدارية المختصة؟

وبالعودة إلى مقتضيات المادة 20 من القانون رقم 41.90[25] المحدث بموجبه المحاكم الإدارية، نجدها تنص على أن كل قرار إداري صدر من جهة غير مختصة أو لعيب في شكله أو لانحراف في السلطة أو لانعدام التعليل أو القانون، يشكل تجاوزا في استعمال السلطة يحق للمتضرر الطعن فيه أمام الجهة القضائية الإدارية المختصة. ومن ثم، فإنه يحق للمكتري الطعن في القرار الإداري الصادر عن السلطة الإدارية المختصة، بشأن  تنظيم عمليات التجديد الحضري والرامي إلى اعتبار المحل آيلا للسقوط، كما من حقه، إذا ما بادر المكري إلى رفع دعوى الإفراغ، الدفع أمام رئيس المحكمة بتأجيل الأمر في القضية إلى حين صدور حكم أو قرار مكتسب لقوة الشيء المقضي به، في إطار دعوى فحص مدى شرعية القرار الإداري المذكور[26] حسب الفقرة الأولى من المادة 44 من هذا القانون .

ثانيا: هلاك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي

طبقا للبند الخامس من المادة 8 من القانون رقم 49.16 لا يلزم المكري بأداء أي تعويض مقابل الإفراغ، إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي؛ وبمفهوم آخر، يكون المكري ملزما بأداء تعويض إذا صدر منه خطأ أدى إلى هلاك المحل.

وتعتبر هذه المادة تكريسا وتفسيرا للفصل 659 من ق.ل.ع الذي ينص على أنه:”إذا هلكت العين المكتراة أو تعيبت أو تغيرت كليا أو جزئيا بحيث أصبحت غير صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله، وذلك دون خطأ أي واحد من المتعاقدين، فإن الكراء يفسخ، من غير أن يكون لأحدهما على الآخر أي حق في التعويض، ولا يلزم المكتري من الكراء إلا بقدر انتفاعه.

وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر“.

وبالتالي، يعتبر العقد منتهيا بقوة القانون أيا كان السبب في هلاك العين، سواء كان ذلك راجع إلى القوة القاهرة أو خطأ المكري أو خطأ المكتري أو خطأ الغير، فعقد الكراء يعتبر منتهيا لانعدام محله؛ وإذا كان الهلاك بفعل المكري اقتصر دور المكتري على طلب التعويض، وإذا كان بفعل المكتري اقتصر دور المكري على طلب التعويض على ما لحقه من ضرر بسبب هلاك العين، وفي كلتا الحالتين ينتهي عقد الكراء[27].

فالقوة القاهرة والحادث الفجائي[28] تعتبر حالة تطبيقية للقواعد العامة المنصوص عليها في ق.ل.ع، حيث تعفي المكري من أداء تعويض للمكتري في حالة إفراغه من المحل؛ وبالتالي، فإنها تضع حدا لالتزامات الطرفين معا، وبالتبع يمكن أن تضع حدا كذلك لعقد الكراء التجاري إلا إذا اتفق الطرفين على خلاف ذلك، كأن يتفقا على اقتسام مصاريف إعادة بناء المحل من جديد مثلا، وليس هناك ما يحد من هذه الإمكانية لكونهما معا بكامل إرادتهما عملا بقاعدة العقد شريعة المتعاقدين حسب الفصل 230[29] من ق.ل.ع[30].

فالفراغ القانوني الذي كان يعرفه ظهير 24 ماي 1955 على مستوى عدم تنظيمه لحالة هلاك العين بفعل المكتري أو بسبب أجنبي خارج إرادة المتعاقدين كسبب لانفساخ عقد الكراء التجاري، حاول المشرع أن يتفاداه حينما اعتبر أن هلاك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي سببا مبررا للإفراغ وبدون تعويض؛ من هنا تبرز رغبة المشرع في توفير الأمن القانوني للأطراف المتعاقدة وتفادي المنازعات التي قد تخلفها هذه الحالة.

 

 

 

 

 

• لائحة المراجع:

– J. Lassier BAUX, commerciaux industriels et artisanaux, Encyclopédie Delmas pour ka vie des affaires, Les editions  des journaux officiels mis à jour au 30:07 ; 2001, P: 131.

• أبو القاسم الطيبي، إفراغ المحلات و العقارات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، دراسة على ضوء القانون 49.16، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص مسلك قانون العقار و التعمير، جامعة محمد الأول، الكلية المتعددة التخصصات بالنظور _سلوان، 2016،2017، ص: 53.

–  أورده مراد أيوب، وضعية مالك العقار في فسخ عقد الكراء التجاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون والمقاولة، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بسطات،  2015/2016، ص: 12.

• جواد الرفاعي، الكراء التجاري: الثابت والمتغير في ضوء القانون رقم 49.16، مطبعة الإرشاد – سطات، سنة 2018.
• محمد فرحان، الحماية القانونية لطرفي عقد الكراء التجاري على ضوء القانون 49.16: الإنهاء نموذجا، رسالة لنيل دبلوم الماستر في المهن القانونية والقضائية، جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- تطوان، 2017/2018.
• محمد محروك، التولية والتخلي في ضوء القانون الجديد رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المعدة للاستغلال التجاري و الصناعي و الحرفي، مجلة الإرشاد القانوني، عدد مزدوج 4-5 ، يونيو 2018.

 

 

 

 

 

[1]  ـ ينص الفصل 235 من قانون الالتزامات والعقود على ما يلي: “في العقود الملزمة للطرفين يجوز لكل متعاقد منهما أن يمتنع عن أداء التزامه إلى أن يؤدي المتعاقد الآخر التزامه المقابل وذلك ما لم يكن أحدهما ملتزما حسب الاتفاق أو العرف بأن ينفذ نصيبه من الالتزام أولا“.

[2]  ـ تنص البند الأول من المادة 8 من القانون 49.16 على مايلي: “لا يلزم بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

1. إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء؛

…“.

[3] ـ جواد الرفاعي، ، الكراء التجاري: الثابت والمتغير في ضوء القانون رقم 49.16، مطبعة الإرشاد – سطات، سنة 2018، ص: 117.

[4] – J. Lassier BAUX, commerciaux industriels et artisanaux, Encyclopédie Delmas pour ka vie des affaires, Les editions  des journaux officiels mis à jour au 30:07 ; 2001, P: 131.

ـ أورده مراد أيوب، وضعية مالك العقار في فسخ عقد الكراء التجاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون والمقاولة، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بسطات،  2015/2016، ص: 12.

[5]  . حكم صادر عن المحكمة التجارية بوجدة، تحت عدد 401/، 17في الملف عدد 834/8206/2017، ، بتاريخ 4/4/2017، (غير منشور).

[6][6]- La première paragraphe de l’article L145-17 dispose que: “ I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1º S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

[7]  ـ جواد الرفاعي، مرجع سابق، ص:  118.

[8]  ـ حكم صادر عن المحكمة التجارية بطنجة، عدد 459،  في ملف رقم 98/8207/2018، بتاريخ 01/03/2018، (غير منشور).

[9]  ـ جواد الرفاعي، مرجع سابق، ص:  119.

[10]  ـ ينص البند الثالث من المادة الثامنة من القانون 49.16 على مايلي:”لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

1ـ …..

2ـ ….

3 ـ إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هذا الإرجاع في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر“.

[11]  ـ محمد فرحان، الحماية القانونية لطرفي عقد الكراء التجاري على ضوء القانون 49.16: الإنهاء نموذجا، رسالة لنيل دبلوم الماستر في المهن القانونية والقضائية، جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- تطوان، 2017/2018، ص : 24.

[12]  ـ حكم صادر عن المحكمة التجارية بوجدة، عدد 278/2018، في ملف رقم 1176/8206/2017، بتاريخ 22/03/2018، (غير منشور).

[13] ـ تنص على مايلي: “يجوز للمكتري أن يؤجر للغير المحل المكترى كلا أو بعضا، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وتبقى العلاقة بين المكري والمكتري الأصلي.

لا يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إلا من تاريخ إخباره به.

لا يمكن للمكتري الفرعي التمسك بأي حق تجاه المكتري الأصلي، مع مراعاة الفقرة السابقة.

يبقى المكتريان الأصلي والفرعي متضامنين تجاه المكري في جميع الالتزامات المنصوص عليها في عقد الكراء الأصلي.

يحق للمكري، إذا كانت قيمة الكراء من الباطن تفوق قيمة الكراء الأصلي، مراجعة السومة الكرائية إما اتفاقا أو قضاء، وفي الحالة الأخيرة تراعي المحكمة الفرق بين السومتين دون أن تتقيد بمقتضيات القانون رقم 07.03 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي السالف تاذكر“.

[14]  ـ ينص البند السادس من المادة 8 على الآتي “لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

…

6ـ إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء“.

[15] ـ  la première et deuxième alinéas de l’article 145-31 de code commerciale dispose que”:Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.”

[16]  ـ محمد محروك، التولية والتخلي في ضوء القانون الجديد رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المعدة للاستغلال التجاري و الصناعي و الحرفي، مجلة الإرشاد القانوني، عدد مزدوج 4-5 ، يونيو 2018.، ص: 250.

[17]  ـ تنص الفقرة الأولى من المادة 80 من مدونة التجارة على الآتي:”يشتمل الأصل التجاري وجوبا على زبناء وسمعة تجارية“.

[18]  ـ قرار عدد 1421 ، في ملف تجاري عدد 499/3/2/2008، بتاريخ 08/10/2008، أورده جواد الرفاعي: مرجع سابق، ص:131.

[19]  ـ أبو القاسم الطيبي، إفراغ المحلات و العقارات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، دراسة على ضوء القانون 49.16، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص مسلك قانون العقار و التعمير، جامعة محمد الأول، الكلية المتعددة التخصصات بالنظور _سلوان، 2016،2017، ص: 53.

[20]  ـ القانون رقم 12.94 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.48 بتاريخ  19 من رجب 1437 (27 أبريل 2016)، الجريدة الرسمية عدد 6465 بتاريخ 9 شعبان 1437 (16 ماي 2016)، الصفحة 3772.

[21]  ـ تنص المادة 13 من القانون 49.16 على مايلي : “مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري، يحق للمكري المطالبة بالإفراغ إذا كان المحل آيلا للسقوط.

لا يكون المكتري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض وفق الفقرات أدناه إلا إذا تم بناء المحل أو إصلاحه داخل أجل ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الإفراغ.

يكون المكتري محقا في الرجوع إلى المحل إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء سريان دعوى الإفراغ، وإذا لم يعرب عن رغبته، فإن المكري يكون ملزما، تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري، بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته بالإعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بهذا الإخبار“.

[22]  ـ جواد الرفاعي، مرجع سابق، ص: 121.

[23] ـأمر صادر عن رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء، رقم 551، في ملف رقم 377/8101/2019، بتاريخ 06/02/2019 (غير منشور)

[24] ـ  أبو القاسم الطيبي،  مرجع سابق، ص :58،59.

[25] – القانون رقم 41.90 المحدث للمحاكم الإدارية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.91.225 بتاريخ 22 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) ، الجريدة الرسمية عدد  4227، بتاريخ 1993/11/03، ص:2168.

[26] – جواد الرفاعي، مرجع سابق، ص: 122.

[27] – أبو القاسم الطيبي،  مرجع سابق، ص: 60.61.

[28]– عرف بعض الفقه القوة القاهرة بكونها ذلك الحادث الذي يأتي من الخارج ولا يتصل بنشاط المدين كعاصفة أو زلزال أو فيضان أو حالة الحرب، في حين أن الحادث الفجائي حادث يأتي من الداخل فيكون متصلا بنشاط المدين، بحيث ينجم عن الشيء الذي تحقق به المسؤولية كانفجار آلة أو احتراق مادة أو انزلاق سيارة. والمشرع المغربي لم يفرق بين القوة القاهرة والحادث الفجائي واعتبرهما على سواء من حيث عدم ترتيب المسؤولية، إذ هو صرح في المادة 90 من قانون الالتزامات والعقود على أنه:”لا محل للمسؤولية المدنية…. إذا كان الضرر قد نتج عن حادث فجائي أو قوة قاهرة لم يسبقها أو يصحبها فعل  يؤاخذ به المدعى عليه“.

للمزيد من التفصيل، يراجع: مأمون الكوزبري، نظرية الالتزامات في ضوء قانون الالتزامات والعقود المغربي، الجزء الأول مصادر الالتزام، بدون ذكر الطبعة والمطبعة، ص: 415.

[29]– ينص الفصل 230 من ق.ل.ع على مايلي :”الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون“.

[30]– محمد فرحان، مرجع سابق، ص: 40.