مقدمة:

يعرف المغرب اليوم تطورا ديمغرافيا هائلا، وتوسعا مستمرا، من نتائجه الحتمية تزايد الحاجة إلى العمران والسكن الذي يعتبر من الضروريات، التي لا مناص منها بالنسبة للمستهلك الذي يرغب في اقتناء وامتلاك سكن لائق به يجد فيه شروط إقامته الضرورية، ويأخذ بعين الاعتبار وضعه وظروفه المادية، ولهذه الغاية كان على الدولة واجب التدخل لتحقيق هدا الهدف لفائدة المواطن بما يراعي وضعه وحاجياته السكنية.

ولهذه الغاية أضحت السياسة العقارية تحتل مكانة مهمة ضمن سياسة الدولة، والتي ترمي من جهة توفير سكن لائق غير عشوائي للمواطن، ومن جهة أخرى تراعي حجم الوعاء العقاري المتوفر والمتاح لدلك وذلك عبر تخطيط حضري وتهيئة عقارية مناسبة.

وكنتيجة لذلك ولتحقيق هذا المبتغى، عملت الدولة إلى جانب عدد من المتدخلين مجال اشتغالهم يتجلى في انجاز مشاريع سكنية عقارية يبتغون من ورائها أساسا تحقيق مصالحهم الخاصة بالإضافة إلى المساهمة في تحقيق سياسة الدولة في إنعاش القطاع العقاري وتوفير السكن[1].ومن بين هؤلاء المتدخلين نجد فئة المنعش العقاري، الذي يعتبرا فاعلا مهما في عملية الإنعاش العقاري والتي يعد من بين اهدافها في مجال الإسكان توفير السكن للمواطنين والقضاء على السكن العشوائي وغير اللائق ودلك بتوفير مساكن تستجيب لمتطلبات ومعايير الجودة بشكل يراعي قدرة  المستهلك المادية وبالتالي تحقيق الاستقرار الاجتماعي وحل أزمة السكن إلى جانب المساهمة في تحريك السوق العقارية وإنعاشها عن طريق توفير عرض الخدمات العقارية، وبالتالي الدفع بعجلة النمو الاقتصادي العقاري، وهو ما أدى بالدولة إلى تطوير العلاقة والشراكة مع هذا المتدخل عن طريق إبرام مجموعة من الاتفاقيات بينها إلى جانب سن نصوص تحفيزية له لاسيما في مجال الضرائب وذلك تماشيا مع الخطاب الملكي في ذكرى الملك والشعب بتاريخ 20 غشت 1980 الذي اعتبر كمبادرة سخية هدفت إلى تشجيع الاستثمار العقاري والمنعشين العقاري والذي جاء فيه: “نقول للمنعشين في ميدان البناء يمكنكم أن تشيدوا دون ان تطالبكم الدولة طيلة 15 سنة بأية ضريبة” .

وقد تعددت تعاريف المنعش العقاري نجد من بينها تعريفToplon  الذي عرفه بأنه: ذلك الفاعل الاجتماعي الذي يقوم بإدارة الرأسمال العقاري المتداول في مرحلة تغييره إلى بضاعة السكن. [2] وبهذا التعريف يظهر أن غاية المنعش الأساسية هي تحقيق الربح وبالتالي فإن مفهوم المنعش العقاري يرتبط بما هو اقتصادي أكثر مما هو قانوني[3]. وبه وجب بداية تحديد المفهوم الاقتصادي للمنعش العقاري والذي يقصد به كل شخص يضمن تحويل الرأسمال النقدي إلى إنتاج عقاري كامل بطريقة عمله، وهنا يتم التمييز بين المنعش الرأسمالي والمنعش العقاري الممول للخدمات، فالأول يقصد به الشخص الذي يتوفر على الأموال اللازمة لاستثمارها في حيازة وفي تمويل عمليات البناء وله المبادرة والسلطة الكاملة على عملية البناء، في حين أن الثاني أي ممول الخدمات لا يملك رأسمالا سوى مقاولته ويعمل تحت الطلب وعلى عقارات لا يملكها ولا يشارك في تمويل العملية، وعملية البناء بالنسبة له لا تعد بضاعة لتوصله بمقابل الأشغال التي ينجزها.[4]

أما فيما يتعلق بالتعريف القانوني فقد أورده المشرع الضريبي المغربي في المادة 30 من المدونة التي حددت مفهوم هدا المتدخل وعرفته بكونه دلك الشخص الذي يصمم ويشيد بناء أو أبنية لبيعها كلا أو بعضا.[5] نجد تعريفا أخر في المادة 89 البند II-5  التي ورد فيها أن المنعش العقاري هو ذلك الشخص الذي يشيد أو يعمل على تشييد عقار واحد أو أكثر من العقارات المعدة للبيع أو الإيجار ،بما في ذلك العقارات غير المكتملة، والملاحظ أن هاتين المادة حددتا مفهوم المنعش العقاري انطلاقا من المهام الموكولة إليه والمعهود إليه القيام بها.

ويلتزم المنعش العقاري بالقيام بعدة مهام متنوعة ومحددة وسلوك عدة إجراءات إدارية وجبائية حتى تنطبق عليه هده الصفة وهده المهام هي: البحث عن عقارات صالحة للبناء[6] ووضع خطة للعملية المراد القيام بها في جميع جوانبها القانونية والمالية، والحصول على الوثائق والرخص الإدارية اللازمة وتسجيل التأمينات الضرورية لتغطية المخاطر.

وبالرجوع إلى النصوص القانونية بالمغرب يلاحظ أن هناك فراغ قانوني في تنظيم مهنة المنعشين العقاريين دلك أن هده الفئة لازالت خاضعة للأنظمة المتعلقة والمنظمة للعقارات في مجال تعمير والإسكان والتي من بينها: القانون المتعلق بالسكنى والتعمير رقم 90-12،[7] القانون المنظم للملكية المشتركة رقم00-18[8] القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقييم العقارات رقم 25-90.[9] القانون المنظم لبيع العقار في طور الإنجاز رقم 00-44 [10]  والقانون المنظم للإيجار المفضي إلى تملك العقار رقم00-51[11] بالإضافة إلى قوانين أخرى جبائية مرتبطة بصفة مباشرة أو غير مباشرة بقطاع التعمير والسكن وهي المدونة العامة للضرائب[12] وقانون الجبايات والرسوم المحلية[13] وميثاق الاستثمار[14].

وبالرجوع إلى جملة هاته النصوص نجد أن المشرع عمل على نهج سياسة عقارية ذات طبيعة خاصة  تهدف إلى استغلال الرصيد العقاري استغلالا يراعي حاجة المواطنين للسكن وقدرتهم الشرائية وكدا تحفيز المتدخلين في القطاع على المساهمة في حل أزمة الإسكان من جهة تحقيق نمو اقتصادي لهم من جهة أخرى  ودلك عبر خلق وضعية متميزة للمنعش في المجال العقاري من خلال تقديم مجموعة من التسهيلات الإدارية و التحفيزات الجبائية، هذه الأخيرة التي لعبت دور مهما في تشجيع ودعم السياسة العقارية المعتمدة من طرف الدولة، ليطرح لنا بذلك تساؤل جوهري و أساسي حول طبيعة وتجليات هده الوضعية التحفيزية في النصوص القانونية المغربية خاصة منها الضريبية وهي بيت القصيد في البحث موضوع الدراسة، وهو التساؤل الذي يحيلنا على إشكالية أساسية تتعلق بمدى تمكن المشرع الضريبي من خلق وتحقيق وضعية تحفيزية للمنعش العقاري قصد النهوض بقطاع العقار و الإسكان .

تتفرع عن هده الإشكالية مجموعة من التساؤلات تتلخص فيما يلي:

• ما هي طبيعة التشجيعات الضريبية للمنعش العقاري في المدونة العامة للضرائب سواء فيما يتعلق بالضرائب المباشرة أو غير المباشرة أو رسوم التسجيل؟
• ما هي طبيعة التحفيزات الضريبية للمنعش العقاري في مدونة الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار؟
• ما هي الجزاءات المترتبة عن مخالفة النصوص الجبائية المتعلقة بالإنعاش العقاري؟

 

• منهج البحث:

اعتمدنا في تناولنا لهذا الموضوع على المنهج الوصفي التحليلي للنصوص القانونية التي تناولت الوضعية الضريبية للمنعش العقاري.

• خطة البحث:

للإجابة على هذه الإشكالية سنعتمد التصميم التالي:

  المبحث الأول: الوضعية الضريبية للمنعش العقاري في المدونة العامة للضرائب.

 المبحث الثاني: الوضعية الضريبية للمنعش العقاري في مدونة الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار والجزاءات المرتبطة به.

 

 

المبحث الأول: الوضعية الضريبية للمنعش العقاري في المدونة العامة للضرائب.

 

خول المشرع المغربي من خلال المدونة العامة للضرائب مجموعة من الامتيازات في الميدان العقاري وخاصة للمنعشين العقاريين[15]، وتمثلت هذه الامتيازات في إعفاءات ضريبية، انصبت على الضرائب المباشرة (المطلب الأول) وعلى الضرائب غير المباشرة ورسوم التسجيل (المطلب الثاني).

المطلب الأول: التحفيزات الضريبية على مستوى الضرائب المباشرة.

 

ويقصد بالضرائب المباشرة تلك التي يتحملها عبئها الخاضع للضريبة مباشرة، والجبائية المباشرة في نظر الخبراء الاقتصاديين هي الضامن الأساسي للمردودية نظرا لاستقرارها ولما تتوفر عليه الإدارة من معطيات خاصة عن وضعية الملزمين.[16] فالدخول العقارية تخضع كباقي الدخول للضريبة على الشركات (الفقرة الأولى) وللضريبة على الدخل (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الضريبة على الشركات.

حددت المادة الثانية من المدونة العامة للضرائب الخاضعين للضريبة على الشركات وميزت بين الخاضعين لها وجوبا والخاضعين لها بشكل اختياري. فيما استثنت المادة الثالثة الشركات الفعلية والشركات العقارية الشفافة من تطبيق احكام الضريبة على الشركات.

ويعزى توجه المشرع في هذا الشأن الى رغبته في تحفيز الشركات التي تشتغل في إنعاش القطاع العقاري وتمكين المواطن من سكناه.[17] ولتشجيع الاستثمار في مجال العقار قرر المشرع منح جملة من الامتيازات وأعفى بعض المقاولات العقارية التي يؤسسها المنعشون العقاريون من الضريبة على الشركات إما بشكل دائم (أولا) أو بشكل مؤقت(ثانيا).

أولا: الإعفاء بشكل دائم.

تعفى بشكل دائم من الضريبة على الشركات مجموعة الهيئات التي يكون القطاع العقاري مجال لاشتغالها، أو يكون لها ذلك الغرض بشكل عرضي، وكما سبقت الإشارة إليه في تحديد مفهوم المنعش العقاري في المادتين 30 و89 بكون المنعش العقاري هو ذلك الشخص الذي يشيد أو يعمل على تشييد عقار واحد أو أكثر من العقارات المعدة للبيع أو الإيجار، و بإسقاط هدا التعريف على المؤسسات العقارية الواردة في المدونة نجد :1-الشركة الوطنية للتهيئة الجماعية فيما يتعلق بالأنشطة و العمليات و الأرباح الناتجة عن انجاز مساكن اجتماعية فيما يخص مشاريع “النسيم” الواقعة بجماعتي “دار بوعزة” و “ليساسفة” منها الهادفة إلى إعادة إسكان القاطنين بالمدينة القديمة بالدار البيضاء،[18]2- شركة “سلا الجديدة” بالنسبة لمجموع أنشطتها وعملياتها و كذا الدخول المحتملة المرتبطة بها، بالإضافة إلى التعاونيات السكنية، و الجمعيات المعتبرة في حكمها و التي لا تهدف إلى تحقيق الربح.

ولعل إعفاء المشرع لهده الشركات بشكل دائم من الضريبة كان بغاية دعمها في مشروعها الرامي إلى بناء مساكن اجتماعية وحل مشكل السكن الذي تعرفه هذه المدن وهو ما شكل تحفيزا لها في هذا المجال.

ثانيا: الإعفاء المؤقت. 

1. الفرض المؤقت للضريبة بأسعار منخفضة:

في نفس السياق، يضمن المشرع للمنعشين العقاريين (الأشخاص المعنوية) الاستفادة من الفرض المؤقت للضريبة بأسعار مخفضة[19]، إذا أنجزوا خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ الحصول على رخصة البناء، عمليات بناء أحياء وإقامات مباني جامعية تتكون على الأقل من خمسين غرفة لا تتجاوز الطاقة الإيوائية لكل غرفة سريرين، وذلك في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة مشفوعة بدفتر تحملات، وذلك طوال خمس سنوات ابتداء من تاريخ الحصول على رخصة السكن، حيث يستفيدون من السعر المنصوص عليه في المادة 19 IIجيم والمحدد في (17,5 %).

2. الإعفاء المؤقت إلى حدود نهاية سنة 2020.

ويقصد بالإعفاء المؤقت إلى حدود نهاية سنة 2020، الإعفاء من الضريبة على الشركات فيما يخص انجاز السكن ذي القيمة العقارية المنخفضة وكذا السكن الاجتماعي:

• السكن ذي القيمة العقارية المنخفضة:[20]

يعفى المنعشون العقاريون من أشخاص معنويين أو طبيعيين الخاضعون لنظام النتيجة الصافية الحقيقية فيما يخص العقود والأنشطة والدخول المتعلقة بإنجاز مساكن ذات قيمة عقارية منخفضة والهادفة على الخصوص الى الوقاية ومحاربة السكن غير اللائق من الضريبة على الشركات.

ويقصد بالسكن ذي القيمة العقارية المنخفضة كل وحدة سكنية تتراوح مساحتها المغطاة بين خمسين (50) وستين (60) مترا مربعا والتي يجب ألا يزيد ثمن بيعها الأول عن مائة وأربعين ألف (140.000,00) درهم.

ويستفيد من هذا الإعفاء، المنعشون العقاريون الذين ينجزون في إطار اتفاقية تبرم مع الدولة تكون مشفوعة بدفتر للتحملات برنامج بناء مندمج يتكون من 200 سكن بالوسط الحضري أو 50 سكن بالوسط القروي شريطة الالتزام بالمعايير التالية:

• يجب تخصيص هذه المساكن للسكنى الرئيسية للمواطنين الذي يقل أو يساوي دخلهم الشهري مرتين الحد الأدنى للأجور أو ما يعادله شريطة ألا يكونوا مالكين لمسكن بالجماعة المعنية؛
• يجب انجاز هذه المساكن وفق المقتضيات التشريعية والتنظيمية المعمول بها في ميدان التعمير؛
• يجب انجاز البناء خلال اجل أقصاه خمس سنوات يبتدئ من تاريخ الحصول على أول رخصة للبناء؛
• يجب على المنعشين العقاريين المعنيين إيداع طلب رخصة البناء لدى المصالح المختصة داخل اجل لا يتعدى ستة أشهر تبتدئ من تاريخ توقيع الاتفاقية،
• يجب على المنعشين العقارين المعنيين ان يقوموا بمسك محاسبة مستقلة تتعلق بكل برنامج على حدة وأن يرفقوا بإقرارهم المنصوص عليه في المواد 20 و82 و85 و150 من المدونة؛
• نسخة من الاتفاقية ودفتر التحملات فيما يتعلق بالسنة الأولى؛
• بيانا بعدد المساكن المنجزة في إطار كل برنامج على حدة ورقم الأعمال المطابق له.
  • السكن الاجتماعي:[21]

إلى جانب السكن ذي القيمة المنخفضة يعفى المنعشون العقاريون من أشخاص معنويين أو طبيعيين. والذين ينجزون في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة تكون مشفوعة بدفتر للتحملات لبرنامج لبناء 500 سكن اجتماعي مخصص للسكن الرئيسي، خلال فترة أقصاها خمس سنوات ابتداء من تاريخ تسليم رخصة البناء، من الضريبة على الشركات.

غير انه يمكن للمنعشين العقاريين تفويت 10 في المائة على الأكثر من المساكن الاجتماعية المبنية بثمن 250.000،00 درهم مع تطبيق الضريبة على القيمة المضافة للمؤجرين أشخاصا معنويين أو ذاتيين خاضعين لنظام النتيجة الصافية الحقيقية لغرض الكراء.

وتبقى غاية المشرع الضريبي من وضع هذه الإعفاءات المؤقتة هي نفسها المحددة في الإعفاءات الدائمة، والتي تشكل تحفيزات لهذه الفئة من المتدخلين للنهوض بقطاع السكن عبر الإنعاش العقاري.

الفقرة الثانية: الضريبة على الدخل.

تعتبر الضريبة على الدخل من بين الضرائب المفروضة على المنعشين العقاريين، حيث تفرض على الدخول والأرباح بالنسبة للأشخاص الطبيعيين والمعنويين الذين لم يختاروا الخضوع للضريبة على الشركات.

وتعد دخول المنعشين العقاريين من الدخول المهنية وفق لما جاء في المادة 30 من المدونة العامة للضرائب:

“1°….

باء- مهنة المنعشين العقاريين أو مهنة مجزئ الأراضي أو مهنة تجار الأملاك..”

ويحدد هذا الدخل وفق نظام النتيجة الصافية الحقيقية المتعلقة بكل سنة محاسبية بعد تغييرها،[22] باعتبار ما زاد من العائدات على التكاليف في السنة المحاسبية التي وقع الالتزام بها أو تحملها لما يتطلبه النشاط والذي يقتضي بضرورة مسك محاسبة كاملة.

ويمكن للمنعشين العقاريين اختيار نظام الربح الجزافي شريطة عدم تجاوز رقم أعمالهم السنوي أو المقدر للسنة باعتبار الضريبة على القيمة المضافة 250.000,00 درهم وفق المادة 30 (°1 “جيم” و°2) من المدونة لعامة للضرائب.[23]

ويظل اختيار نظام الربح الجزافي ساري المفعول مادام رقم الأعمال المحقق لم يتجاوز طوال سنتين متتابعتين الحد المقرر أعلاه.

وفي حالة العكس، يطبق نظام النتيجة الصافية الحقيقية على الدخول المهنية المحققة ابتداء من فاتح يناير من السنة الموالية للسنتين اللتين وقع خلالهما تجاوز الحد السابق ذكره.

وتفرض الضريبة على الدخل بسعر مخفض[24] في حدود 20%[25] طوال خمس سنوات ابتداء من الحصول على رخصة السكنى، الدخول الناتجة عن عمليات الإيجار المحققة من طرف المنعشين العقاريين الذين ينجزون في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة مشفوعة بدفتر التحملات وخلال اجل أقصاه ثلاث سنوات من تاريخ رخصة البناء، عمليات بناء أحياء واقامات ومبان جامعية تتكون من 50 غرفة [26]  لا تتجاوز الطاقة الإيوائية سريرين وفقا للمادة 6 (II-جيم-°2).

كما استفاد المنعشون العقاريون من الإعفاء الكلي المؤقت من الضريبة على الدخل بالنسبة لبرامج السكن الاجتماعي والسكن ذي القيمة العقارية المنخفضة وفق الإجراءات المشار إليها في الفقرة الأولى من هذا المطلب.

ويدخل الإعفاء من الضريبة على الدخل لفائدة المنعشين العقارين في زمرة الامتيازات الجبائية التي منحها المشرع لهذه الفئة بغاية تشجيعها على المساهمة والنهوض بالقطاع العقاري وحل مشكل السكن به.

 

المطلب الثاني: التحفيزات الضريبية على مستوى الضرائب غير المباشرة ورسوم التسجيل.

 

إلى جانب الضرائب المباشرة، مدد المشرع امتيازاته الضريبية بخصوص الإنعاش العقاري لتشمل أيضا الضرائب غير المباشرة لاسيما الضريبة على القيمة المضافة (الفقرة الثانية) كما شملت التحفيزات واجبات التسجيل (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الضريبة على القيمة المضافة.

 

إن الضريبة على القيمة المضافة المعتمدة في المغرب مشابهة للتي هي مطبقة في كثير من البلدان، وخاصة الدول المجاورة للبحر الأبيض المتوسط.[27] وتطبق هذه الضريبة في المجال العقاري على عمليات تجزئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء والأشغال العقارية والإنعاش العقاري وعمليات التسليم التي يقوم بها الأشخاص لأنفسهم في مجال البناء والعقار.

وسعيا من المشرع المغربي لإنعاش المجال العقاري وتشجيع السكن الاجتماعي والسكن ذي القيمة العقارية المنخفضة فقد أعفي المنعشون العقاريون من الضريبة على القيمة المضافة مع الحق في الخصم على:

• عمليات بيع المساكن الاجتماعية المخصصة للسكن الرئيسي؛[28]
• عمليات تفويت المساكن الاجتماعية المعدة للسكن الرئيسي التي تتراوح مساحتها المغطاة ما بين خمسين (50) وثمانين (80) مترا مربعا ولا يتعدى ثمن بيعها مائتين وخمسين ألف (250.000,00) درهم دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة.[29]
• بناء الأحياء والاقامات والمباني الجامعية وفق الشروط التي تم التطرق اليها في الفقرات السابقة من المطلب الأول.
• عمليات انجاز المساكن الاجتماعية المتعلقة بمشروع “النسيم” المتواجد بجماعتي “دار بوعزة” و”ليساسفة” من طرف الشركة الوطنية للتهيئة الجماعية (SONDAC).
• العمليات المنجزة من طرف شركة “سلا الجديدة” في إطار أنشطتها.
• كما تعفى أيضا السلع التجهيزية التي تم اقتناؤها في الداخل وعند الاستيراد من طرف المنشآت العقارية وتقييدها في حساب للأصول الثابتة لمدة ستة وثلاثين (36) شهرا ابتداء من تاريخ الشروع في مزاولة النشاط.

الفقرة الثانية: رسوم وواجبات التسجيل.

 

يمكن تعريف رسم أو وجيبة التسجيل بكونه ذلك الإجراء القانوني الذي يتم بموجبه قيد العقود والتفويتات والنسخ الحرفي لأهم بنودها بسجل عمومي يمسكه قابض التسجيل يترتب عنه تحصيل ضريبة لفائدة خزينة الدولة.^[30]

وبالرجوع إلى المادة 126 و126 مكررة و127 من المدونة فان جميع العقود والمحررات والتفويتات تكون خاضعة لرسم التسجيل^[31] عدا في حالة ورود نص أو مقتضى خاص يكون على شاكلة امتياز ضريبي يتخذ في اغلبه طابع الإعفاء.

وتفريد المشرع لمقتضيات خاصة تتعلق بالإعفاء في ضريبة التسجيل ينصب حول العقود والعمليات التي يكون موضوعها تنظيم وتسيير مصالح وحاجيات ذات مصلحة أو منفعة عامة وتهدف إلى تحقيق غايات اقتصادية واجتماعية^[32] كما أن الغاية من الإعفاء تكون بهدف تشجيع الاستثمار في المجال العقاري وباطلاعنا على نصوص المدونة نجد إن فئة المنعشين تدخل ضمن زمرة المستفيدين من الامتيازات وجيبة التسجيل والتي اتخذت كما سبق ذكره شكل إعفاءات والتي يمكن تلخيصها فيما يلي:

أولا: الإعفاء المحدد في المادة 129 من المدونة:

رجوعا إلى المادة 129 البند IV المتعلق بالمحررات الخاصة بالاستثمار ولاسيما الفقرة 2 فانه تعفى من رسوم التسجيل عمليات الاقتناء المنجزة من طرف المنعشين العقاريين معنويين كانوا أو طبيعيين والخاضعين لنظام النتيجة الصافية الحقيقية لأراض فضاء أو مشتملة على بناءات مقرر هدمها ومرصدة لإنجاز عمليات بناء أحياء واقامات ومبان جامعية، ويمنح هدا الإعفاء بشروط معينة ومحددة في المادة 130 II. هده المادة التي تحدد شروط اكتساب الحق في هدا الإعفاء والتي تتحدد فيما يلي:

• ضرورة إبرام المنعش اتفاقية مع الدولة تكون مشفوعة بدفتر التحملات بغاية انجاز عمليات عقارية لأحياء ومباني جامعية تتكون على الأقل من 50 غرفة لا تتجاوز الطاقة الإيوائية لكل غرفة سريرين داخل اجل أقصاه 3 سنوات ابتداء من تاريخ رخصة البناء.
• ضرورة تقديم المنعش العقاري لكفالة بنكية تودع لدى مفتش الضرائب المكلف بالتسجيل أو رهن رسمي لفائدة الدولة من الرتبة 1 أو الرتبة 2 [33]في عقد الاقتناء أو في عقد ملحق به للأرض المقتناة أو في أي عقار أخر ،وغاية المشرع من تقدم هده الكفالة أو الرهن هو ضمان حق الإدارة لأداء الواجبات المجردة المحتسبة بنسبة 5 فالمائة الواردة في المادة 133 I – (زاي) وفي حالة الاقتضاء وعند الضرورة الزيادات و الذعائر المنصوص عليها في المادة 250 و208 التي تفرض حالة عدم انجاز الأشغال موضوع الاتفاقية[34]

 

      ثانيا: الإعفاء المحدد في المادة 247:

كما سبقت الإشارة إليه  سلفا أثناء تناول الإعفاءات المنظمة بمقتضى المادة 247 فيما يخص السكن ذي القيمة العقارية المخفضة والمساكن الاجتماعية ،فان المنعشين العقاريين الذي يلتزمون بإنجاز أعمال و أشغال عقارية بمقتضى اتفاقية مبرمة مع الدولة يستفيدون إلى جانب الإعفاء من الضريبة على الشركات والدخل والقيمة المضافة من امتياز على شكل إعفاء رابع يتعلق بواجبات التسجيل وفق نفس الشروط المحددة في المادة والتي سبق تفصيلها ،وهو ما يستفاد معه أن المشرع الضريبي في إطار سياسته التحفيزية مدد من نظام الإعفاءات ليشمل جميع العمليات الجبائية التي تمر منها أشغال المنعش العقاري وذلك تشجيعا منه لهده الفئة المدخلة وحثها على القيام بالتزاماتها على النحو المطلوب قانونا.

 

 

المبحث الثاني: وضعية المنعش العقاري في قانون الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار والجزاءات الضريبية المطبقة عليه.

 

يعتبر قطاع الإسكان أحد القطاعات الاقتصادية والاجتماعية ذات الأولوية، نظرا لدوره في توفير السكن اللائق والإسهام في تحسين ظروف السكن والتنمية الحضرية. من هذا المنطلق حددت الدولة أهدافها في تخفيض العجز السكني والتعجيل بمكافحة السكن غير اللائق بمختلف أشكاله وتشجيع الاستثمار فيه من خلال تنويع العرض السكني عبر برامج إعادة الإسكان وإعادة الإيواء.

ومن هنا أضحى النظام الجبائي المحلي، منخرطا بدوره في معالجة أزمة السكن بتشجيع الاستثمار في قطاع التعمير، من خلال سن مجموعة من الإعفاءات والخصوم في شكل ضمانات وامتيازات جبائية لفائدة المنعش العقاري على مستوى قانون الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار (المطلب الأول) شريطة قيامه بواجبه في إنعاش القطاع العقاري تحت طائلة تطبيق جزاءات ضريبية عليه بمقتضى المدونة العامة للضرائب (المطلب الثاني).

المطلب الأول: التحفيزات الضريبية على مستوى قانون الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار.

 

أقرت الدولة مجموعة من الإعفاءات الضريبية قصد النهوض بقطاع العقار وإنعاشه ولاسيما في الجانب المرتبط بالاستثمار في مجال الإسكان العقاري، وعليه نجد ان فئة المنعشين العقاريين استفادت من وضعية جبائية في مدونة الجبايات المحلية متميزة يغلب عليها الطابع التحفيزي وذلك على مستوى الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية والرسم المهني (الفقرة الأولى) وعلى مستوى الرسم على عمليات البناء هدا الى جانب الوضعية التحفيزية بمقتضى ميثاق الاستثمار (الفقرة الثانية).

 

الفقرة الأولى: الرسم على الأراضي الحضرية الغير المبنية والرسم المهني.

 

سوف تتم أولا مناولة الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية ليتم التطرق بعد ذلك للرسم المهني.

أولا: الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية:

من اجل توسيع قاعدة المنعشين العقاريين الراغبين في الانخراط في برنامج السكن

الاجتماعي، منح المشرع الضريبي مجموعة من الامتيازات الجبائية المحفزة لكل من المنعشين العقاريين للاستثمار في هدا النوع من السكن، على مستوى الرسوم المحلية ذات الطابع العقاري من بينها الرسم على الأراضي غير المبينة الذي عرف تعديلات مهمة بمقتضى قانون الإصلاح الجبائي المحلي الجديد[35].

وقد قرر المشرع الضريبي إعفاء المنعش العقاري سواء كان شخصا معنويا او ذاتيا بشكل دائم من الرسم على الأراضي غير المبينة بالرغم من وجودها داخل المجال الذي يطبق فيه الرسم، ودلك استنادا إلى أحكام المادة 41 من القانون رقم 47.06، ، رغبة منه لدعم الاستثمار في مجال الإسكان و التعمير ، بتبني سياسة تعميرية جديدة تهدف للنهوض بالقطاع وإخراجه من الركود ، و تنظيم القطاع العقاري.

لكن اشترط المشرع الضريبي على عاتق المنعش العقاري سواء أكان شخصا طبيعيا او معنويا، مجموعة من الالتزامات ونجد من أبرز هذه الالتزامات:

• ان يتعهد في إطار اتفاقية تبرم مع الدولة تكون مشفوعة بدفتر التحملات.
• ضرورة ايداع طلب رخصة البناء لدى المصالح المختصة خلال اجل لا يتعدى 6 أشهر تبتدئ من تاريخ التوقيع على الاتفاقية، تحت طائلة بطلانها في حالة الاخلال بهذا الشرط.
• الالتزام بضرورة انجاز برنامج البناء خلال اجل أقصاه خمس سنوات تحتسب من تاريخ الحصول على اول رخصة للبناء.
• إيداع الإقرار لدى مصلحة الوعاء الجماعية قبل فاتح مارس من كل سنة يتضمن جميع البيانات المتعلقة بتصفية الرسم) المادة 47 من القانون رقم 47-06).

وقد حدد المشرع آجال الاستفادة من الإعفاءات الخاصة بالمنعشين العقاريين في مجال السكن المنخفض القيمة، وفي إطار الاتفاقيات المبرمة بين فاتح يناير 2008 و31 دجنبر 2020.

ثانيا: الرسم المهني.

كان يطلق على الرسم المهني، قبل إصدار القانون رقم اسم الضريبة المهنية التي تعتبر من أقدم الضرائب المشكلة للبناء الجبائي[36]، إذ عرفها المغرب منذ سنة 1920، وبصدور القانون رقم 47-06 تم استبدال الضريبة المهنية بالرسم المهني وإدخال زمرة من التعديلات بهدف تخفيض الضغط الجبائي على المقاولات وأيضا مراجعة أسعار الرسم المهني، ووسع من نطاق تطبيق الرسم مقارنة مع المجال الذي كانت تطبق فيه الضريبة المهنية.

و جدير بالذكر أن المشرع أعفى المنعش العقاري من الرسم المهني، حيث جاء في المادة السادسة من القانون رقم  47-06  انه يعفى المنعشون العقاريون بالنسبة لمجموع أنشطتهم المرتبطة بإنجاز المساكن الاجتماعية كما هي محددة في المادة I-92-28 من المدونة العامة للضرائب ، و الدين ينجزون عملياتهم في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة تكون مشفوعة بدفتر التحملات و يكون الغرض منها انجاز برنامج بناء 2500 سكن اجتماعي موزع على فترة أقصاها خمس سنوات ابتداء من تاريخ تسليم رخصة البناء.

كما يعفى المنعشون العقاريون الذين ينجزون خلال مدة أقصاها 3 سنوات ابتداء من تاريخ رخصة البناء عمليات بناء أحياء واقامات ومباني جامعية تتكون على الأقل من 500 غرفة لا تتجاوز الطاقة الإيوائية سريرين لكل غرفة وذلك في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة.

الفقرة الثانية: الرسم على عمليات البناء وميثاق الاستثمار.

 

إلى جانب الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية والرسم المهني أقرت الدولة إعفاءات أخرى على مستوى الجبايات المحلية وذلك قصد الحد من أزمة السكن غير اللائق أو التخفيف منه وتشجيعا للاستثمار، فعلى مستوى الجبايات المحلية إضافة إلى ما ذكر تم الإعفاء من الرسم على عمليات البناء (أولا) كما أن هناك إعفاءات وامتيازات موازية على مستوى ميثاق الاستثمار ( ثانيا).

اولا: الرسم على عمليات البناء.

يعتبر قطاع البناء من القطاعات الحيوية في الاقتصاد الوطني اذ يستقطب رؤوس أموال واستثمارات هامة وطنية واجنبية في مختلف مناحي البناء، وتتجلى هده الاهمية ايضا من خلال حجم ونوع المتدخلين والفاعلين في هدا القطاع بالملاك والمجزئين والمنعشين العقاريين واليد العاملة.

و يأتي الرسم على عمليات البناء في الرتبة الثانية بعد الرسم على الاراضي الحضرية غير المبنية من حيث الأهمية، [37] ويطبق الرسم على جميع عمليات البناء و إعادة توسعه وكدا عمليات الترميمات التي تستوجب الحصول على رخصة البناء[38].

و من أهم التدابير التحفيزية الجبائية الواردة على الرسم على عمليات البناء التي تصب في تنشيط الإنعاش العقاري، والتي تكتسي طابع الإعفاء نجد على سبيل المثال[39]:

– المساكن الاجتماعية المشار إليها بالمادة I-92-28 من المدونة العامة للضرائب والتي سبق تفصيلها في المبحث الأول والتي تعتبر مجالا خصبا يعمل في المنعش العقاري.

– المساكن من الفئة القروية المتواجدة بالجماعات القروية.

– شركة سلا الجديدة.

– وكالة الانعاش والتنمية الاقتصادية والاجتماعية لعمالات وأقاليم شمال المملكة المحدثة بالقانون رقم 6-95.

ثانيا: قانون الاستثمار:

أصدر المغرب أول قانون يتعلق بالاستثمار بالمغرب سنة 1960 بعد ذلك تلته قوانين سنة 1973 و1983 المنظمة للاستثمار، وكانت جميعها قطاعية، إلا غاية إصدار ميثاق الاستثمار بتاريخ 01/11/1995 تحت عدد95-18[40] الذي اعتبر نقطة تحول في السياسة الاستثمارية بالمغرب وشكل إطارا قانونيا خاصا بمجال الاستثمار.

وتضمن قانون-الإطار رقم 18.95 بمثابة ميثاق الاستثمارات على 25 مادة نظمت عدة مقتضيات تتعلق بالاستثمار من بينها التدابير ذات الطابع الضريبي منها ما يتعلق بالرسوم الجمركية والضريبة على الشركات والدخل والقيمة المضافة ورسوم التسجيل والضريبة على الأرباح العقارية والضرائب المحلية.

هذه التدابير التي عمد إلى تخفيض ضغط الجبائي وإحداث إعفاءات ضريبية مهمة أثناء مراحل خلق واستغلال المقاولة. وتتجلى هده التدابير في تخفيض العبء الضريبي المتعلق بعمليات شراء المعدات والآلات والسلع التجهيزية والأراضي اللازمة لإنجاز الاستثمار وتخفيض نسب الضريبة المفروضة على الدخول والأرباح وسن نظام ضريبي تفضيلي لفائدة التنمية الجهوية عبر تعزيز الضمانات الممنوحة للمستثمرين بتسيير طرق الطعن فيما يتعلق بالنظام الضريبي الوطني والمحلي إضافة إلى تحقيق توزيع أفضل للعبء الضريبي وتطبيق أحسن للقواعد المتعلقة بالمنافسة الحرة وخاصة عن طريق مراجعة نطاق تطبيق الإعفاء من الضريبة.

وباعتبار أن المنعش العقاري مقاول متخصص في الميدان العقاري  و إنعاش السكن فانه يستفيد من مقتضيات هذا الميثاق لاسيما ما يتعلق بالإعفاءات والتحفيزات الجبائية وعليه نجد  المشرع أعفى من رسوم التسجيل عقود شراء الأراضي المعدة لإنجاز مشروع من مشاريع الاستثمار، شريطة انجاز المشروع داخا اجل لا يتجاوز 24 شهرا ابتداء من تاريخ العقد[41]  هذا بالإضافة إلى الإعفاء من الضريبة الحضرية على الأرباح العقارية، كل ربح يحصل عليه الأشخاص الطبيعيون بمناسبة البيع الأول لاماكن معدة للسكنى، بشرط ألا يتسم هذا البيع بالمضاربة ،وان يكتسي السكن طابعا اجتماعيا

المطلب الثاني: الجزاءات الضريبة المرتبطة بالإنعاش العقاري.

 

إن المشرع الضريبي لما منح للمنعش العقاري امتيازات ضريبية تعبيرا منه على دعمه له وتشجيعه على مساهمته في إنعاش القطاع العقاري، فانه في المقابل واجه هده الامتيازات بعدة جزاءات تطبق في حالة عدم قيام المنعش العقاري بالتزاماته المفروضة عليه في هدا المجال منها ما يرتبط بالضريبة على الشركات والدخل والقيمة المضافة (الفقرة الأولى) ومنها ما يرتبط بوجيبة التسجيل (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الجزاءات المرتبطة بالضريبة على الشركات وعلى الدخل وعلى القيمة المضافة.

 

ترتبط الجزاءات المتعلقة بهذه الضرائب بالحالات التالية:

1. عدم انجاز برامج السكن الاجتماعي أو الأحياء والاقامات والمباني الجامعية المنصوص عليها في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة وفق شروط المادة 7-II: وبالرجوع إلى المادة 191 من م ع ض نجد أن المشرع نص في بندها 2 على تطبيق جزاء يتمثل في إصدار أمر بالتحصيل للضرائب والرسوم والواجبات المستحقة ودلك على المنعش العقاري الذي لم ينجز كل أو جزء من برامج السكن الاجتماعي أو الأحياء والاقامات والمباني الجامعية المنصوص عليها في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 7-II [42]

وهدا الجزاء يطبق بشكل استثنائي وبغض النظر عن جميع الأحكام المخالفة الواردة في المدونة أي انه لا يخضع للقواعد العامة بخصوص الإجراءات المسطرية المعمول بها في فرض الضريبة وتحصيلها والتي تهدف إلى احترام ضمانات الملزم لاسيما ما يتعلق بالتواجهية بين الإدارة والملزم ،ضف على ذلك أن هدا الجزاء لا يمس وغير مرتبط بالذعائر والزيادات المتعلقة بالضرائب والرسوم المستحقة المنصوص عليها في المادة 186 المتعلقة بالجزاءات المرتبطة بتصحيح أساس الضريبة والمادة 208 المتعلقة بالجزاءات المترتبة على الأداء المتأخر للضرائب والواجبات والرسوم، مما يستفاد معه أن المشرع الضريبي تعامل بشكل حازم مع المنعش العقاري المخل بواجبه المتمثل في انجاز المشاريع التي تعهد بها بموجب اتفاق مع الدولة.

2. عدم انجاز برامج بناء السكن الاجتماعي المنصوص عليها في إطار الاتفاقية المبرمة مع الدولة وفق شروط المواد 92. 28 .Iو93.I و247-22 : بمقتضى المادة 191-III  فإن المنعش العقاري الذي لم يقم بإنجاز برامج السكن كلا او جزءا وفق شروط المادتين 92. 28° .Iو93.I يطبق عليه جزاء جبائي يتمثل في صدور قائمة بالإيرادات في حقه تتعلق بغرامة تعادل 15 فالمائة من قيمة الضريبة على القيمة المضافة المستحقة على رقم المعاملات المنجز عند تفويت المساكن الاجتماعية دون الالتجاء إلى المسطرة المتعلقة بتصحيح أساس الضريبة، وهو ما يستفاد معه أن المشرع اعفي الإدارة من سلوك مسطرة تصحيح الضريبة  على القيمة المضافة التي سبق للمنعش أن استفاد من التحفيز الضريبي المرتبط بها .

نجد نفس هذا الإعفاء من سلوك المسطرة أورده المشرع في حالة مخالفة مقتضيات المادة247-22 لكن الملاحظ أن المشرع في هده المادة لم يقرن الجزاء بأية غرامة على غرار المادة المشار إليها آنفا  لكن بالمقابل أعطى للإدارة الضريبة امتيازا قويا يتجلى في إصدار أمر بتحصيل الضرائب والرسوم والواجبات المستحقة دون اللجوء إلى مسطرة التصحيح ودون الإخلال بتطبيق الزيادات و الذعائر المرتبطة بها، كما منح المشرع امتيازا آخر للإدارة في حالة ثبوت إخلال المنعش بالتزامه العقاري ويتجلى هدا الامتياز في كون الإدارة لها صلاحية إصدار الضريبة خلال فترة الأربع سنوات الموالية لسنة انجاز البرنامج موضوع الاتفاقية المبرمة مع الدولة وهدا الامتياز الضريبي يعد بمثابة استثناء من الأحكام المتعلقة بالتقادم أي انه لا يمكن للمنعش في هده الحالة التمسك بتقادم الضريبة والدفع بذلك أمام الإدارة ومواجهتها به.

3. مخالفة مقتضيات المادة 247-22 من المدونة:

تعفي هده المادة المنعش العقاري شخصا معنويا أو طابعا والخاضع لنظام النتيجة الصافية الحقيقة، فيما يخص العقود والأنشطة والدخول المتعلقة بإنجاز مساكن ذات قيمة عقارية مخفضة ومساكن اجتماعية، المخصصة لمحاربة السكن غير اللائق، من الضريبة على الشركات والضريبة على الدخل وعلى القيمة المضافة وواجبات التسجيل ودلك وفق الشروط المحدد في هده المادة، وفي حالة مخالفة المنعش لها وعدم التزامه بها فان الجزاء المفروض عليه بمقتضى المادة 191-5 يتمثل في تطبيق غرامة عليه تساوي 7500.00 درهم عن كل وحدة سكنية موضوع المخالفة .

الفقرة الثانية: الجزاءات المرتبطة بواجبات ورسوم التسجيل.

 

           علاوة على الجزاءات المتعلقة بالضريبة على الشركات وعلى القيمة المضافة وعلى الدخل فن المشرع وضع جزاءات أخرى تتعلق رسوم التسجيل فرجوعا إلى المادة 129 البند IV المتعلق بالمحررات الخاصة بالاستثمار ولاسيما الفقرة 2 فانه تعفى من واجبات التسجيل الاقتناءات المنجزة من طرف المنعشين العقاريين سواء معنويين كانوا أو طبيعيين والخاضعين لنظام النتيجة الصافية الحقيقية لأراض فضاء أو مشتملة على بناءات مقرر هدمها و مرصودة لإنجاز عمليات بناء أحياء و اقامات ومبان جامعية، لكن المشرع الضريبي قابل هدا الإعفاء بجزاء سنه في المادة 205 من المدونة التي أفردت مقتضيات خاصة تتعلق بالجزاءات المترتبة على عدم احترام شروط الإعفاءات أو التخفيضات من وجيبة التسجيل، وعليه فان المنعش العقاري الذي لم ينجز داخل الأجل القانوني عمليات الأشغال المشار إليها سلفا تفرض عليه زيادة مالية قدرها 15 فالمائة ،والتي تحتسب انطلاقا من واجبات التسجيل المستحقة بعد انصرام اجل 30 يوما التالي لتاريخ الاقتناء، وتبقى هده الزيادة سارية دون المساس بالذعائر والزيادات المنصوص عليها في المادة 208 من المدونة.

 

 

خاتمة:

 

تمثل سياسة الإعفاءات الجبائية اختيارا استراتيجيا نهجته الدولة لتحقيق غايات اقتصادية واجتماعية وقطاعية، وهي أداة فعالة لتشجيع المتدخلين الى جانبها خاصة في المجال العقاري قصد المساهمة في الدفع بعجلة التنمية وحل مشكل الإسكان.

ولعل المتصفح للقوانين الضريبية يجد ان الدولة حاولت خلق اطار قانوني تستطيع من خلاله تحفيز المبادرة الخاصة وتوجيهها نحو الاستثمار ،وبالتالي حاولت من خلال سياسة الإعفاءات والامتيازات الضريبية ان تعمل على تأسيس وضعية تحفيزية متميزة للمنعش العقاري باعتباره فاعلا و متدخلا عبر نصوص المدونة العامة للضرائب والجبايات المحلية والقوانين الموازية الأخرى، وذلك من اجل إنعاش القطاع العقاري لاسيما في شقه المرتبط بالسكن الاجتماعي، وهو الأمر الذي ساهم في استقطاب عدد مهم من المستثمرين في القطاع العقاري أجانب ومحليين هذا الى جانب لجوء عدد كبير من المقاولات الصغرى والمتوسطة للاستثمار في الميدان العقاري، بغية الاستفادة من هده التدابير والتشجيعات ،وهو ما كان من نتائجه الحتمية انجاز عدد كبير من المباني والمنشآت السكنية والمساكن الاجتماعية التي وان كان الهدف من إحداثها هو الحد و التخفيف بشكل نسبي من ضغط السكن وأزمته إلا أن الواقع العملي افرز مضاربات عقارية بشأنها افرغتها من الغاية المتوخاة منها من لدن المشرع.

 

 

 

 

المراجع:

 

المراجع باللغة العربية:

الكتب:

• الهادي مقداد: السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2000
• Ø المحجوب الدربالي، جبايات الجماعات الترابية، مطبعة المعارف الجديدة، طبعة 2016
• Ø عبد المجيد اسعد، مالية الجماعات المحلية بالمغرب، مطبعة النجاح الجديدة ، الطبعة الاولى ، الدار البيضاء ، 1991

الأطاريح والرسائل:

• مريم الرفاعي، النظام القانوني للمنعش العقاري، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، مراكش السنة الجامعية 2016-2017
• محمد مياد، النظام الجبائي العقاري بعد الإصلاح، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، السنة الجامعية 2000-2001
• مصطفى بن عياد: التشجيعات الجبائية وسياسة التنمية بالمغرب، دراسة حالة القطاع العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا، المدرسة الوطنية للإدارة العمومية، الرباط،1993
• صفاء مخشاني: الإنعاش العقاري اية حماية للمستهلك، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص كلية كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي، السنة الجامعية 2011-2012
• فكري الغلبزوري، النظام الجبائي العقاري وتأثيره على الاستثمار، رسالة لنيل شهادة الماستر في قانون المنازعات، جامعة مولاي إسماعيل، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، مكناس، السنة الجامعية 2010-2011

المجلات والمقالات القانونية:

• رشيد الهيلالي، مركزية الضريبة في الاستثمار العقاري، منشورات مجلة المنارة للدراسات القانونية والإدارية، العدد 7، دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط، 2015
• عمر منير: الوكيل العقاري المجلة المغربية للقانون عدد 5، 1986
• إبراهيم احطاب”جبائية العقود بين مقتضيات قانون التسجيل واحكام القانون الخاص”. منشورات مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش المطبعة الوطنية-مراكش-الطبعة الأولى 2006

النصوص القانونية:

• المدونة العامة للضرائب
• ميثاق الاستثمار
• قانون الجبايات المحلية
• القانون المتعلق بالسكنى والتعمير
• القانون المنظم للملكية المشتركة
• القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقييم العقارات
• القانون المنظم لبيع العقار في طور الإنجاز
• القانون المنظم للإيجار المفضي إلى تملك العقار

 

المراجع باللغة الفرنسية:

Les ouvrages

• Toplon Christien: les promoteurs immobilières contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France .Edition Mouton.paris.lahaye.1974
• Mohamed Reggabi : promotion immobilier et production de logement au milieu urbain: cas de l’opération dar lamane a casa ;mémoire de troisième cycle :aménagement urbanisme ;institut national d’aménagement et urbanisme ;rabat ;octobre 1985

 

 

 

الفهرس:

 

مقدمة:. 1

المبحث الأول: الوضعية الضريبية للمنعش العقاري في المدونة العامة للضرائب.. 6

المطلب الأول: التحفيزات الضريبية على مستوى الضرائب المباشرة.. 6

الفقرة الأولى: الضريبة على الشركات.. 6

الفقرة الثانية: الضريبة على الدخل.. 10

المطلب الثاني: التحفيزات الضريبية على مستوى الضرائب غير المباشرة ورسوم التسجيل.. 12

الفقرة الأولى: الضريبة على القيمة المضافة.. 12

الفقرة الثانية: رسوم وواجبات التسجيل.. 13

المبحث الثاني: وضعية المنعش العقاري في قانون الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار والجزاءات الضريبية المطبقة عليه.. 16

المطلب الأول: التحفيزات الضريبية على مستوى قانون الجبايات المحلية وميثاق الاستثمار.. 16

الفقرة الأولى: الرسم على الأراضي الحضرية الغير المبنية والرسم المهني.. 17

الفقرة الثانية: الرسم على عمليات البناء وميثاق الاستثمار.. 19

المطلب الثاني: الجزاءات الضريبة المرتبطة بالإنعاش العقاري.. 21

الفقرة الأولى: الجزاءات المرتبطة بالضريبة على الشركات وعلى الدخل وعلى القيمة المضافة.  22

الفقرة الثانية: الجزاءات المرتبطة بواجبات ورسوم التسجيل.. 24

خاتمة:. 26

المراجع:. 27

الفهرس:. 29

 

[1]   الهادي مقداد: السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2000، ص98.

[2] Toplon Christien.les promoteurs immobilières contribution a l’analyse de la production capitaliste

du logement en France.edition Mouton.paris.lahaye.1974.p.15.

 -يختلف المنعش العقاري عن الوكيل العقاري فهذا الأخير يقصد به دلك الشخص الذي يتدخل في معاملات البيع والشراء والكراء او المبادلة في الأموال العقارية او المنقولة وما يمثل الأموال العقارية أي ما يقترن بها بالتبعية اما بطبيعتها او بقوة القانون وحسب الأعراف كما يختلف المنعش العقاري عن مقاول البناء لكونه لا يقوم بعملية البناء و إنما يلعب دور الوسيط بين مقاولي البناء ومالكي العقارات الجدد. راجع في ذلك عمر منير: الوكيل العقاري المجلة المغربية للقانون عدد 5، سنة 1986 ص 257.

[3] -مصطفى بن عياد: التشجيعات الجبائية وسياسة التنمية بالمغرب، دراسة حالة القطاع العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا، المدرسة الوطنية للإدارة العمومية، الرباط،1993، ص 71.

[4]  صفاء مخشاني: الإنعاش العقاري اية حماية للمستهلك، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص كلية الحقوق السويسي، السنة الجامعية 2011-2012 ص6.

[5]-يعتبر بعض الباحثين ان للمنعش العقاري ثلاث تعريفات: تعريف قانوني يميز بين الفاعلين وهذا التعريف يرى أن المنعش العقاري هو “وسيط اقتصادي ينجز واحدا أو أكثر من المساكن لكي تدخل في ملكية واحد او أكثر من المتقنين يسمون ملاكا.” ثم هنالك تعريف عضوي نظامي: وهو تعريف مستنتج من نظام الفدرالية الوطنية للمنعشين والمشيدين بفرنسا والذي عرف المنعش المشيد انه ذلك الشخص المعنوي أو الطبعي الذي تكون مهمته ان يتخذ بطريقة اعتيادية المبادرة لانجازات عقارية ويضمن مسؤولية العمليات المتداخلة في الدراسة والتنفيذ والوضع رهن إشارة مستعملي برنامج البناء.ثم التعريف التحليلي الذي يعتبر المنعش العقاري كعميل اجتماعي الذي يضمن إدارة الرأسمال العقاري للتداول في أطار تحويله لسلعة سكن.انظر في ذلك:

Mohamed reggabi:promotion immobilier et production de logement au milieu urbain: cas de l’opération dar lamane a casa ;mémoire de troisième cycle :aménagement urbanisme ;institut national d’aménagement et urbanisme ;rabat ;octobre 1985 ;page10 .

أوردته مريم الرفاعي، النظام القانوني للمنعش العقاري، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، كلية الحقوق بمراكش السنة الجامعية 2016-2017 ص 11. 

[6] -فقبل الإقدام على عملية شراء الأرض والشروع في تنفيذ المشروع،على المنعش العقاري أن يطلع على أوراق التعمير(مخطط التهيئة،تصميم التهيئة،تصميم التطبيق) إلى جانب التأكد من الاختصاص المحدد للأرض، وذلك ضمانا لانطلاقة سليمة وغير مشوشة للمشروع،وبعد الاطلاع على أوراق التعمير والحصول على ورقة المعلومات يمكن اذ ذاك للمنعش العقاري ان يحرر عقدا يوثق بواسطته شراء الأرض ،وتؤدى عن هدا الشراء رسوم الدولة المحددة بمقتضى القانون.

[7] -ظهير شريف رقم 31-92-1 بتاريخ 15 ذي الحجة 1412 موافق 17/06/1997 بتنفيذ القانون رقم 12-90 ، منشور بالجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15/07/1992 الذي ألغى ونسخ ظهير 30/06/1952.

[8] الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 298-02-1 في 25 رجب 1423 موافق 03/10/2002،جريدة رسمية،عدد 5054 بتاريخ 02 رمضان 1423 موافق 07/11/2002 ص 3175.

[9] -القانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 7-92-1،الصادر في 15 ذي الحجة 1412 موافق 17/06/1992 منشور بالجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15 محرم 1413 موافق 15/07/1992 ص 880 و مايليها .

 [10]-قانون رقم 00-44 والذي تم بموجبه تتميم قانون الالتزامات والعقود الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 309-02-1 ،بتاريخ 3/10/200 منشور بالجريدة الرسمية عدد5054 بتاريخ 07/11/2002.

[11]  ظهير شريف رقم 202-03-1، صادر في 16 رمضان 1424 موافق 11/11/2003 بتنفيذ القانون رقم 00-1 المتعلق بالكراء المفضي الى تملك العقار منشور بالجريدة الرسمية عدد 5172، بتاريخ 25/12/2003

[12]  المحدثة بموجب المادة 5من قانون المالية رقم 43.06للسنة المالية 2007الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.06.232بتاريخ 10) ذي الحجة 1427(  موافق31 ديسمبر 2006

 [13]  -قانون رقم 47-06الصادر بمقتضى الظهير الشريف رقم195-07-1 بتاريخ 19 ذي القعدة 1428 موافق 30/07/2007.

[14]  -ظهير شريف رقم 1.95.213 صادر في 14 من جمادى الآخرة 1416(8 نوفمبر 1995) بتنفيذ القانون الإطار رقم 18.95 بمثابة ميثاق للاستثمارات –

 

 

[15]-يتعدد الأشخاص القائمون بعملية الإنعاش العقاري فمنهم العموميون كالشركة العامة العقارية ومجموعة تهيئة العمران، ومنهم المنعشون الخواص الرسميون كمجموعة الضحى والشعبي للاسكان .

[16] محمد مياد، النظام الجبائي العقاري بعد الإصلاح، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، السنة الجامعية 2000-2001، الصفحة 36

[17]فكري الغلبزوري، النظام الجبائي العقاري وتأثيره على الاستثمار، رسالة لنيل شهادة الماستر في قانون المنازعات، جامعة مولاي إسماعيل، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، مكناس، السنة الجامعية 2010-2011، الصفحة 22

[18]المادة 6 ألف °19 من المدونة.

[19]تم استبدال عبارة “سعر مخفض” بعبارة “أسعار مخفضة” بمقتضى البند I من المادة 7 من قانون المالية لسنة 2019

[20] المادة 247 XIIألف من المدونة.

 [21]المادة 247 XVIIألف من المدونة.

[22] المادة 8 I من المدونة.

 [23]الدخول التي تكتسي طابع التكرار ولا يشملها أي نوع من أنواع الدخول المشار اليها في المادة 22 (من °2 إلى °5)

[24] المادة 31(II-باء-°2)

[25] سعر منصوص عليه في المادة 73 (II-واو-°7)

 [26]تم خفض عدد الغرف من 500 إلى 250 غرفة بمقتضى البند I من المادة 8 من قانون المالية لسنة 2008 ومن 250 إلى 150 غرفة بمقتضى البند I من المادة 7 من قانون المالية لسنة 2009 ومن 150 إلى 50 غرفة بمقتضى البند I من المادة 7 من قانون المالية لسنة 2011.

[27] رشيد الهيلالي، مركزية الضريبة في الاستثمار العقاري، منشورات مجلة المنارة للدراسات القانونية والإدارية، العدد 7، دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط، 2015 ص 78

[28]المادة 92 من المدونة.

[29]يمنح هذ ا الاعفاء وفق شروط المنصوص عليها في المادة 93I من المدونة العامة للضرائب.

[30] –إبراهيم احطاب”جبائية العقود بين مقتضيات قانون التسجيل واحكام القانون الخاص” مقال وارد بكتاب الأنظمة العقارية في المغرب ، اشغال الندوة الوطنية المنظمة من طرف مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش بتاريخ05/06 ابريل 2006 .منشورات مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش المطبعة الوطنية-مراكش-الطبعة الأولى 2006 صفحة 171.

-للمزيد من التفصيل بخصوص ضريبة التسجيل من حيث نطاقها ووعائها وكيفية احتسابها  وتعريفتها راجع المواد من 126 الى 139 من المدونة.[31]

 -إبراهيم احطاب نفس المرجع،ص182.[32]

 [33] –يكون عقب الرهن المبرم لفائدة مؤسسات الائتمان المعتمدة: المادة 130 باء فقرة 3.

[34]  – تبقى هده الضمانات لدى مفتش الضرائب ولا ترفع الا بعد ادلاء المنعش العقاري بصورة مشهود لمطابقتها من شهادة التسليم المؤقت او شهادة المطابقة المنظمة بمقتضى قانون 90.25 المتعلق بالتجزءات والمجموعات السكنية وتقسيم الأراضي الصادر بتاريخ 17/06/1992.انظر الفقرة 4 من باء من المادة 130 من المدونة

[35] – تم تنظيم هذا الرسم سابقا في إطار القانون رقم 89.30 وتم تناوله في الفصول من 86 إلى 93 من الباب السادس من الكتاب الثاني، اما في ظل القانون الحالي 47.06 فتم تنظيمه من المادة 39 الى المادة 49.

[36] عبد المجيد اسعد مالية الجماعات المحلية بالمغرب ، مطبعة النجاح الجديدة ، الطبعة الاولى ، الدار البيضاء ، 1991

[37] المحجوب الدربالي ، جبايات الجماعات الترابية ، مطبعة المعارف الجديدة ،  طبعة 2016  ،ص 76.

^[38] المادة 50 من القانون رقم 47-06.

 [39]المادة 52 من القانون رقم 47-06

 ^[40]-ظهير شريف رقم 1.95.213 صادر في 14 من جمادى الآخرة 1416(8 نوفمبر 1995) بتنفيذ القانون الإطار رقم 18.95 بمثابة ميثاق للاستثمارات

  [41]المادة 5 من قانون الاستثمار، بالرجوع إلى هذه المادة نجده تستني من الاعفاء من رسوم التسجيل لهده الأراضي وتفرض رسم تسجيل نسبته 2.5 % على عقود شراء الأراضي المعدة للقيام بعمليات التجزئة والبناء؛

 

[42] ينص هدا البند على مايلي: ..للاستفادة من السعرين المنصوص عليهما في المادة 6-II  جيم-2،يجب على المنعشين العقارين ان يمسكوا محاسبة مستقلة عن كل عملية بناء احياء او اقامات ومبان جامعية وان يرفقوا بالاقرار المنصوص عليه في المادتين 20و150 ادناه:نسخة من الاتفاقية ومن دفتر التحملات فيما يتعلق بالسنة الأولى ،وبيانا بعدد الغرف المنجزة في اطار كل عملية بناء احياء واقامات ومبان جامعية وكذا مبلغ رقم الاعمال المطابق له.

   -بالرجوع  الى المادة 6-II  جيم-2 نجدها تنص على انه يستفيد المنعشون العقاريون أشخاص معنويون الذين ينجزون خلال مدة أقصاها 3 سنوات  ابتدا من تاريخ رخصة البناء، عمليات بنا أحياء أو اقامات ومبان جامعية تتكون من 50 غرفة لا تتجاوز الطاقة الايوائية لكل غرفة سريرين ودلك في اطار اتفاقية مبرمة مع الدولة مشفوعة بدفتر للتحملات، طوال مدة 5 سنوات ابتداء من تاريخ الحصول على رخصة السكنى من السعرين المنصوص عليهما في المادة 19-1 الف برسم الدخول المتأتية من ايجار احياء واقامات ومبان جامعية منجزة وفقا للغرض المعدة له.

  -تنص المادة 19 الف على ما يلي:….غير انه يحدد في 17.5 في المائة السعر المطبق على الشريحة التي يفوق فيها مبلغ الربح الصافي 1.000.000درهم بالنسبة:….7-للمنعشين العقاريين المنصوص عليهم في المادة المادة 6-II  جيم-2