قراءة في نظام التقييد الاحتياطي على ضوء القانون 14.07 والعمل القضائي

عبد الإله الريفي الطنجي

طالب باحث بماستر العقار والمعاملات الائتمانية -تطوان

 

مقدمة

يشكل العقار أرضية أساسية لانطلاق المشروعات المنتجة، وأداة لتحقيق الاستقرار والسلم الاجتماعي بالنظر لدوره الفعال في الدورة الاقتصادية، ومن ثم فإن النهوض بالاستثمار يتطلب استقرارا تاما في الوضعية المادية والقانونية للعقار، بما يضمن للملكية العقارية كحق دستوري، ويهيئ للسلطة القضائية الشروط الكفيلة بتكريس عدالة عقارية تحمي الممتلكات وتجسد الأمن العقاري، وتحقق التنمية المحلية والجهوية.

وبهذا يعتبر نظام التحفيظ العقاري منذ أن ظهر في المغرب، النظام الأكثر سموا، الذي يقوم على مبادئ التطهير والإشهار العيني العقاري والحجية الثبوتية للتقييدات بالسجل العقاري سواء بين الأطراف أو تجاه الغير.  ومن ثم فإن الهدف من إقرار هذه المبادئ يتجسد في إيجاد نظام عقاري محكم يجلب حماية قانونية لمالكي العقارات، وإحاطة المعاملات العقارية بالضمان اللازم لدفع الاعتداء والتسلط والعبث.

وحتى لا يقع الخلط بين عملية التحفيظ وعملية التقييــــــــد، لا بد وأن نميز بينهما، فعملية التحفيظ العقــــــاري هي غير عملية التقييـــد في السجل العقاري، فالتحفيظ يهدف إلى إخضاع العقار لنظام التحفيظ وإجراءاته وبالتالي تطهيــــره من كل النزاعات، ولذلك فالرسم العقاري الناتج عن التحفيظ له صفة نهائية لا يقبل الطعن ولا الإلغاء[1] حتى ولو حصل نتيجة تدليـــــــــــــــــــــــــس من طالـــــب التحفيظ أو خطــــــــــأ من طرف المحافظ طبقا للفصل 64 من ظ. ت. ع، أما الحقوق المقيـــــدة بكيفية قانونية على الرسم العقاري فهي تعد حقوقا ثابتة لأصحابها مالم تكــــــــن هناك أسباب قانونيـــــة تستدعـــــي إلغاءها أو انقضاءها.

وإذا كان المشرع المغربي قد أحدث مــــــــــــــــــؤسسة الــــــــــــــــــــتعرضات لحماية ذوي الحقوق العينية على العقار قبل تحفيظه من الحجية الثبوتية المطلقة للرسم العقاري، فإنه في المقابل قد ابتدع مـــــــــــــــــــؤسسة الـــــــــــــتقييد[2] الاحـــــــــــــــــــتياطي من أجل إعطاء ضمانات قانونية لكل من اكتسب حقوقا على عقار مــــــــــــحفظ وانتظار استكمال شروطه القانونية أو في انتظار بت القضاء فيه، أو في انتظار إزالة العائق من التقييد بصورة عامة.

وبمقتضى قانون رقم 07-14[3]، أدخل مشرع التحفيظ العقاري على مؤسسة التقييد الاحتياطي مجموعة من التعديلات، وقوى من الرقابة البعدية والقبلية لمؤسسة التقييد التي تشكل أحد الضمانات التي يوفرها نظام التحفيظ العقاري لحماية حق الملكية، وقد أناطها المشرع المغربي بقواعد تنظيمية هامة وتناولها في الفصول 85-86 و86 مكرر إلى الفصل 91 من القانون السالف الذكر، والتقييد الاحتياطي نوعان، النوع الأول يستمد أساسه من النص العام المتجسد في القانون المومأ إليه أعلاه، الذي هو موضوع دراستنا، والنوع الثاني يجد سنده في جملة من النصوص القانونية المتناثرة في الترسانة القانونية العقارية المغربية، نظرا لما تقتضيه من خصوصيات، حيث يستفاد هذا الأمر من الفقرة الأخيرة من الفصل 85[4] من القانون 07-14.

وتبرز أهمية التقييد الاحتياطي، باعتباره مؤسسة الأكثر دينامية وفعالية من بين مؤسسات السجل العقاري في مجال حماية المراكز القانونية. كما أن هذا الموضوع يطرح إشكالات عملية وقانونية جمة، نظرا لصعوبة التوفيق بين المقتضيات القانونية المنظمة للتقييدات المؤقتة من جهة، واختلاف حماية المراكز القانونية لأصحاب الحقوق تبعا لرتبة تقييدهم في الرسم العقاري من جهة أخرى.

وبقدر أهميته فإن موضوع التقييد الاحتياطي يطرح إشكالات من العيار الثقيل أمام الباحثين والمهتمين بهذه المؤسسة، لا من حيث مدى نجاح المشرع في سن النصوص القانونية الناجعة، ومدى تكامل المهام المنوطة بالمؤسسة الإدارية والقضائية حماية لحقوق الأفراد بصفة خاصة، ومدى تنظيمه لهذه الأحكام بصفة عامة حتى يتسنى للأفراد تداول العقار بطمأنينة.

وعلى ضوء ما سبق نتساءل:

• إلى أي حد مكن المشرع المغربي مؤسسة التقييـــــــــــــــــد الاحتياطي من حماية الحقوق العقارية وفق الآثــــار التــــي يرتبهـــــــا التقييــــد الاحتياطي في ضـــــــــوء العمـــــــــل القضــــــــائي المغربـــــــي موازاة مع مبدأ نهائيــــة الرسم العقاري؟

 

للإجابة عن هذه الإشكالية سأتبع الخطة التالية:

المطلب الأول: النظـــــام القانوني للتقييـــــد الاحتياطـــــــــــــــي

المطلب الثاني: حـــــــــالات التقييــــــــــد الاحتياطــــــي وآثـــــاره

المطلب الأول: النظام القانوني للتقييد الاحتياطي 

تكتسي التقيدات المؤقتة أهمية كبيرة في القانون العقاري المغربي الذي أوجب إشهارها في الرسم العقاري؛ حتى يتسنى لأصحابها الحفاظ على مراكزهم القانونية المخولة إياهم بمقتضى التصرفات التي تربطهم بمدتهم، وضمان إقتضاء حقوقهم في مواجهة الأطراف والغير الذي يمكن أن يكتسب حقا عينيا على العقار المحفظ.

ومن أجل أن تكون لهذه التقييدات دور فعال على أرض الواقع، فقد أوجد المشرع المغربي مـــــــــــؤسسة الــــــــــــــــــــــــــتقييد الاحـــــــــــتياطي كتقييد مؤقت في الرسم العقاري ليؤدي وظيفة إعلام الأغيار عن الطبيعة النزاعية بشأن الرسوم المتعلقة به من جهة، ويمكن المستفيد منه من الرتبة في التقييد من تاريخ تقييده من طرف المحافظ لا من تاريخ استحقاق الحق العيني قضاءً أو إتفاقاً، كما يهدم قرينة الغير حسن نية المقيد في الرسم العقاري من جهة ثانية.

كما أن المشرع المغربي وضع مجموعة من الشروط والإجراءات الخاصة التي تجعله يؤدي الوظيفة المنوطة به على أتم وجه والمتمثلة في حماية الحقوق وفق الشكل المطلوب.

وعليه؛ لدراسة هذا المطلب سأسلط الضوء على بيان مفهوم التقييد الاحتياطي (الفقرة الأولى) ثم أعرج للحديث عن أهمية التقييد الاحتياطي وشروطه في (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: مفهوم التقييد الاحتياطي

لم يبادر المشرع المغربي إلى إعطاء تعريف محدد للتقييدات الاحتياطية، لأن أحكامها وردت في نصوص قانونية متفرقة، وأن القاعدة في التشريعات أنها تتجنب التنصيص على التعاريف إيمانا منها بترك المجال للفقه والقضاء كمصدرين من مصادر القاعدة القانونية التي تكون نتاج المجتمع السائدة فيه، وذلك لمواكبة ومسايرة المستجدات والتغييرات الاقتصادية والاجتماعية.

كما أن الخصائص التي يتسم بها التقييد الاحتياطي تجعله أكثر استعمالا من قبل الأشخاص سواء أكانوا ذاتيين أو معنويين، كل ذلك من أجل حماية حقوقهم من الضياع.  ولمعالجة هذه الفقرة ارتأيت تقسيمها على الشكل التالي، (أولا) تعريف التقييد الاحتياطي، (ثانياً) خصائص التقييد الاحتياطي.

 

 

 

أولا: تعريف التقييد الاحتياطي

          “التقييد” في اللغة مشتق من فعل قيد يقيد قيداً أو تقييداً وجمعه قيوداً أو أقياداً، وقيد العلم بالكتاب أي ضبطه، يقال قيد شخص دابة بمعنى أغلها وأعقلها، ومعنى التقييد التسجيل في الدفتر. أما معنى كلمة “الاحتياطي” فهو مشتق من فعل احتاط يحتاط احتياطاً، أي أخذ الحيطة والانتباه والحذر[5].

هذا فيما يتعلق بالتعريف اللغوي، أما التعريف القانوني فالمشرع المغربي لم يعطي أي تعريف له كما أسلفت الذكر، تاركاً الأمر للفقه والقضاء في صياغة تعريف له في ضوء الغاية التي شرع من أجلها وطبيعة الحقوق التي يهدف إلى ضمان الحفاظ عليها المتعلقة بالعقارات المحفظة وحدها دون غيرها من العقارات غير المحفظة أو في طور التحفيظ[6].

فالأستاذ مأمون الكزبري[7] يعرف التقييد الاحتياطي بأنه ” إجراء يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله لسبب من الأسباب ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع”[8].

أما البعض الآخر فيعرفه بكونه: إمكانية يخولها القانون لكل من يدعي حقا على عقار محفظ قصد الاحتفاظ [9]المؤقت بهذا الحق، وذلك بالإشارة إليه في الرسم العقاري في انتظار تحويل هذا التقييد الاحتياطي إلى تسجيل نهائي أو إلغائه[10]“.

وقد ورد في قرار محكمة لاستئناف بالرباط بأن: “التقييد الاحتياطي يهدف إلى الاحتفاظ المؤقت بحق موجود ولكنه معلق على إما على انتظار إصدار حكم نهائي في الموضوع أو انتظار إتمام بعض الإجراءات المرتبطة بتسجيله”. وفي نفس الاتجاه أيضا ذهبت نفس المحكمة في قرار آخر إلى أن: “…… دور التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري هو المحافظة المؤقتة إما على حق موجود لكن متنازع فيه وينتظر من القضاء أن يعطي كلمته فيه وإما على حق تعذر استكماله لتأخر توفره على شكلية من الشكليات….”[11].

وتأسيساً على ما سبق يمكن القول، أن هذه التعاريف وغيرها ورغم تعددها، كلها تتمحور حول الوظيفة التحفظية والإخطارية التي يقوم بها التقييد في السجلات العقارية، وبالتالي فالتقييد الاحتياطي هو وسيلة منحها القانون لكل من يدعي حقاً على عقار محفظ، وذلك بغية الحفاظ عليه بشكل مؤقت، ويتم الإشارة إلى ذلك الحق في الرسم العقاري في انتظار تحويل هذا التقييد الاحتياطي إلى تقييد نهائي أو إلغائه، ويرتب أثاره إزاء الكافة[12].

ثانيا: خصائص التقييدات الاحتياطي

تتميز التقيدات المؤقتة في الرسم العقاري بمجموعة من الخصائص، ولعل أبرز هذه الخصائص هي كالتالي:

• الطابع الوقتي للتقييد الاحتياطي

تتسم التقييدات المؤقتة الواردة على الرسم العقاري بطابعها الوقتي في حفظ المراكز القانونية لأصحابها، إذا أنها تعتبر في حد ذاتها إجــــــــــــــــراءً تـــــــــــــحفظياً يمارس من طرف من له مصلحة للحفاظ مؤقتاً على ضمان استحقاق واستيفاء الحق محل النزاع، وتشكل بالتالي عرقلة لحرية المالك الملتزم عقدياً تجاه صاحب التقييد المـــــــــــــــــــــؤقت في التــــــــــــــــصرف في حقه العيني العقاري[13].

وتجدر الإشارة هنا، أن خاصية التقييد هاته إنما شرعت لتمكين المستفيد من التقييد الاحتياطي من استكمال الشروط القانونية المتطلبة في السند المطلوب تقييده، أو انتظار صدور حكم قضائي قابل للتقييد النهائي على الرسم العقاري[14]. نـــــــــــــاهيك أن الحماية التي خولها المشرع للمساطر الإدارية والقضائية المتعلقة بالتقييدات المؤقتة[15] هي حماية وقتية وسريعة ومستعجلة لإنشاء مركز قانوني معين على الرسم العقاري موضوع الحق العيني، وأنها محددة بنصوص خاصة ووفـــــــــــــــق مدد محددة، لكن هذه المدد ترد عليها بعض الاستثناءات تلك الذي تم التنصيص عليها بنصوص خاصة تتماشى مع طبيعة وخصوصية الحقوق التي تهدف إلى ضمان الحفاظ عليها، لا سيما تلك المتعلقة بمؤسسات الائتمان ودورها في ضمان تسنيد الديون الرهنية، أو تلك التي تهم مـيدان العقارات في طـــــــــــــــــور البناء، أو ما يتعلق بــــــــــــــــــنزع الملكية من أجل  المنفعة العـــــــــــامة أو الاحتلال المؤقت[16].

• الأثر الرجعي في ضمان الحقوق

إن الغاية من مبدأ الأثـــــــــــــــــــــــــــر الإنـــــــــــــــــــــشائي للــــــــــــــــــتقييد تتجلى في كون الحق ليست له أي حـــــــــــــــــجية تجاه المتعاقدين والأغيار إلا من تاريخ تقييده، وأن الغاية نفسها تتوفر في المــــــــــــــــــــراكز القانـــــــــــــــــــــونية للأصحاب الحقوق المتعلقة بعقار محفظ، إذ لا وجود لأي مركز قانوني تجاه المدين والغير إلا من تاريخ إعلان التقييد المؤقت بالــــــــــــــــرسم العـــــــــــــــــــــقاري[17]، قد كرس المشرع هذه القاعدة الذهبية في الفصل  85 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانـــــــــــــــــــون 07-14 الذي جاء فيه ما يلي: ” إن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به.”

وعليه؛ فالطابع الحمائي للحق المطلوب تقييده، يبدأ من يوم إشهار هذا الحق في الرسم العقاري وحصوله على القوة الثبوتية المفترضة قانونا في بيانات الرسم العقاري، وهو ما قضى به المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في قرار له[18] أن تاريخ التقييد الاحتياطي في عقار محفظ هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التسجيل اللاحق للحق”.

غير أن الأثر الرجعي في ضمان المحافظة على الحقوق من تاريخ التقييدات المؤقتة ليس له طابع مـــــــــــــــــطلق، وإنما له طابع نسبي، على إعتبار أن التقييدات المؤقتة الرمية إلى استيفاء دين في مواجهة المدين عن طريق سلوك مسطرة الحجز العقاري، لا يمكن الحديث بشأنها عن الأثر الرجعي، لأن الدائن الحاجز لا يتوفر على امتياز في الحصول على دينه من منتوج البيع بالأولوية على باقي الدائنين مالم يكن يتوفر على ضمان عيني خاص[19].

الفقرة الثانية: أهمية التقييد الاحتياطي وشروطه

إن ضمان الحقوق عن طريق سلوك مساطــــــــــــــــــــر التقييـــــــــــــــــــــــدات المــــــــــــــــــــــؤقتة بالرسم العقاري يشكل حماية قانونية بالغة الأهمية لأصحاب الحقوق في الحفاظ على مراكزهم القانونية وإجبار المدين بالوفاء بالتزاماتهم التعاقدية تجاه المدين، وذلك تجسيدا لمبدأ استقـــــــــــــــــــــرار المعـــــــــــــــــامــــــــــــــلات بين الأفراد داخل المجتمع الذي يوفر لهم الاطمئنان على حقوقهم، (أولا) أهمية التقييد الاحتياطي، كما أن إجراء التقييدات الاحتياطية بالرسم العقاري رهين بتوافر جملة من الشروط اللازمة لضمان المحافظة على الحقوق سواء فيما يخص طبيعة العقار موضوع التقييد المؤقت، أو ضرورة تعلق الحق المتنازع عليه بالرسم العقاري، (ثانيا) شروط قبول التقييد الاحتياطي.

  أولا: أهمية التقييد الاحتياط

تكمن أهــــــــــــــــــــمية مـــــــــــــــــــــــــــــؤسسة الـــــــــــــــــــــــــتقييد الاحــــــــــــــــتياطي في الدور الذي تلعبه في حماية الملكية العقارية من الضياع، بحيث تحفظ مؤقتا الحقوق غير القابلة للتقييد النهائي في الرسم العقاري، ناهيك أن هذه المؤسسة تشكل المحور الأساسي الذي تدور حوله كل مــــــــــــــــــــــــــؤسسة نظـــــــــــــــــام التحفيظ العقاري.

كما أن التقييدات الضامنة لحق عيني في منأى عن ضياع المراكز القانونية التي تنشأ لأصحابها طالما أن المشرع خولهم الاستفادة من رتبة التقييد المؤقت منذ تاريخ إجرائها حال تقديم أي طلب تقييد جديد من طرف الغير الذي يكتسب حقاً عينياً على نفس العقار، وأن الحفاظ على المراكز القانونية لأصحاب التقييدات المؤقتة على العقارات المحفظة يقتضي لزوماً إشهارها بالرسم العقاري حتى يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الأغيار الذين يرغبون في اكتساب حق عيني على العقار محل النزاع، والعبرة هنا من تاريخ التقييد وذلك  طبقا لمقتضيات الفصول[20]65 و[21]85  من ظهير التحفيظ العقاري، والمادتين [22]13 و173[23] من مدونة الحقوق العينة.

وتكمن أهمية التقييد الاحتياطي أيضا في كونه إجراء أو تحفظ للتقييد النهائي في المستقبل يضمن حقوقا في طور التأسيس أو حقوقا لم تكتمل بعد شروطها القانونية أو دعاوي عقارية. كما أن موضوع التقييد الاحتياطي يشمل الحقوق العينية فقط كأصــــــــــــــل عـــــــــــــــــــام إلا ما استثنى بنص خاص، وهناك من الفقه (محمد بونبات) من لا يرى مانعـــــــــــــــــــــاً من تمديد أحـــــــــــــــــكام الــــــــــــــــــــــــــتقييد الاحتيــــــــــــــــاطي إلى الحقوق الشخصية[24] .

ثانياً: شروط قبول التقييد الاحتياطي

         يقتضي إجراء التقييد الاحتياطي بالـــــــــــــــــرسم العقــــــــــــــــــــــاري، توافر جملة من الشــــــــــــــــــــروط اللازمة لضمان الوصول إلى الحق المراد حمايته تشريعياً، وأن استيفاءها بشكل سليم من طرف الجهات التي تسهر على تطبيقها يجعل الحق في منأى من أي ادعاء لاحق بالبطلان المسطري إذا أضرت بأحد الأطراف.

لذا سأسلط الضوء على الشروط الموضوعية فقط لما لها من أهمية في هذا الموضوع، أما الشـــــــــــــــــروط الشكلية[25] باعتبارها الــــــــــــــــــــــــــــــدينامو أو الـــــــــــــــــــــــــمحرك الأساسي للنصوص النظرية المؤطرة لمؤسسة التقييد الاحتياطي، الأمر الذي يقتضي مناقشتها في موضوع مستقل.

• الشروط الموضوعية.

إن الحديث عن الشروط الموضوعية لإجراء التقييدات الاحتياطية بالرسم العقاري، يستلزم العودة إلى القواعد المؤطرة له، سواء في ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14 أو قانون 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية[26]. وتتجسد هذه الشروط في:

• قصر إجراء التقييد الاحتياطي على عقار محفظ.

إن خصوصيات النظام العقاري المغربي، وإضفاء المشرع للقوة الثبوتية لبيانات الرسم العقاري، يعكس لا محالة الحماية التشريعية التي يتمتع بها أصحاب التقييدات المؤقتة للمحافظة على حقوقهم الواردة على عقارات محفظة [27].

ومن ثم فإن العقارات المحفظة تبقى وحدها قابلة لأن يجري عليها التقييد الاحتياطي، كتقييد مؤقت بالرسم العقاري المعني بالنزاع. بمعنى أن العقار في طور التحفيظ وغير المحفظ لا يمكن أن يكونوا محل تقييد احتياطي.

وسندنا التشريعي هنا، الفصل 85 [28]من القانون 07-14 والمادة 13[29] من م.ح.ع، وبقراءة هذه النصوص التشريعية  قراءة دقيقة، يتضح لنا أن التقييد الاحتياطي لا يمكن إجراؤه إلا على العقار المحفظ فقط دون غيره، وهو ما أكدته  المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء  في العديد من المناسبات حيث جاء في أمر قضائي لها ما يلي: “حيث أن التقييـــــــــــد الاحتياطــــــــــــــي لا يــــــــــــــــــرد إلا على الرســـــــــــــــم العقـــــــــــــــــــــاري مما يتعين التصريح برفــــــــــــض الطلــــــــــب”[30]. وجاء أيضاً في أمر قضائي لنفس المحكمة ما يلي: “حيث يبدو من العقد الذي استذل به المدعي أن الأرض موضوع النـــــــــــــــزاع هي عقار عـــــــــــــــادي وليست بعقـــــــــــــــار مـــــــــــــــــــــــــحفظ، في حين أن التقييد الاحتياطي لا يقع إلا على عقار محفظ مما يكون معه الطلب غير جدي ويتعين التصريح برفض الطلب“[31].

وبالرغم من هذه المقتضى الواضــــــــــــــــــــــــح فقد ذهبت المحكمة التجارية بالدار لبيضاء ممثلة في شخص نائب رئيسها إلى اصدار أمر[32] بإجراء تقييــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد احتياطــــــــــــــــــــــــي على مطلب التحفيظ (العقار في طور التحفيظ)، وهذا ما يشكل خروجاً واضحاً وتناقضاً صريحاً مع مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل[33]  85.

• أن يتعلق الأمر بحق قابل للتقييد النهائي في الرسم العقاري

لقد اشترط المشرع المغربي لقبول التقييد الاحتياطي، أن يكون الحق المطلوب تقييده قابل للتقييد النهائي، وذلك عملا بمبدأ الأثر الإنشــــــــــــــــــائي للتقييـــــــــــــــــد، فإذا تأملنا في الطبيعة الحمائية للتقييد الاحتياطي نجدها تتمثل في حمايتها من الضياع إلى حين تقييدها بصفة نهائية بعد إزالة المانع الذي كان سببا في اللجوء إلى هذه المؤسسة.

وبالمناسبة فالقضاء المغربي قد جسد هذا الشرط في العديد من الصور؛ وقد جاء في أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء ما يلي: ” حيث إن الطالب يشير في مقاله أن العقد غير محدد المدة، ومن ثم فإن العقد غير المحدد المدة يتجدد مشاهرة في حين أن العقد الخاضع للتقييد بالرسم العقاري يجب أن تفوق مدته 3 سنوات مما يكون الطلب غير جدي”[34]. وجاء في أمر قضائي آخر: “حيث إن الحق الذي يستند عليه الطالب هو حق شخصي يمكنه اللجوء إلى مساطر أخرى للمحافظة على حقه“ [35].

وتأسيسا على ما سبق نستشف، أن التقييد الاحتياطي لا يؤسس إلا على إدعاء حق عيني قابل للتقييد النهائي من طرف المحافظ على الأملاك العقارية سواء في إطار التقييد المباشر أو في إطار تنفيذ المقررات القضائية.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المطلب الثاني: حالات التقييدات الاحتياطي وآثاره

          بالرجوع إلى الفقرة الأولى الفصل 85 من القانون 07-14 نجده ينص على ما يلي: “يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب تقييداً إحتياطياً للاحتفاظ به مؤقتا “. يتضح من خلال هذه الفقرة أن المشرع المغربي منح لكل راغب في الحفاظ على حقه العقاري أن يتقدم بطلب لإجراء تقييد إحتياطي على الرسم العقاري للحفاظ على الأملاك العقارية وتحصينها.

وعليه، للحديث عن حالات التقييد الاحتياطي إرتأيت تقسيم هذا المطلب الذي هو قيد التحليل إلى فقرتين، (الفقرة الأولى) حالات التقييد الاحتياطي الواردة في القانـــــــــــــــــــون رقم 07-14، ثم نعرج لدراسة آثار التقييد الاحتياطي (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: حالات التقييد الاحتياطي الواردة في القانون رقم 07-14

وغنى عن البيان والتعريف أن هناك ثلاث حالات للتقييد الاحتياطي وفق القانون رقم 07-14، فقد يكون مبيناً على سند (1)، وقد يكون بأمر من رئيس المحكمة (2)، وكما قد يتم بمقتضى المقال الافتتاحي للدعوى المقدمة لدى الحكمة الابتدائية (3).

أولا: التقييد الاحتياطي بناء على سند

لقد تم تنظيم هذه الحالة في الفصلين 85 و86 من القانون 07-14، وبالتالي فإن التقييد الاحتياطـــــــــــــي لا يمكن قبوله بمجرد طلب بسيـــــــــــــــــــــــط بل لا بد أن يعزز الطلب بسند يثبت حقاً على عقار ويتعذر على المحافظ تقييده لكونه غير مستوفي لشكلية قانونية ما، كعدم تطابق الحالة المدنية المضمنة بالعقد المنشئ للحق، بحيث يطلب منه الإدلاء بشهادة مطابقة الإسم مثلا^[36]. بالإضافة إلى ذلك أن مشرع التحفيظ العقــــــــــــــاري قرر حق المحافظ رفض إجراء التقييد الاحتياطي بناء على سند إذا كان القانون يمنع التقييد النهائي للسند طبقاً لما جاء في الفقرة الثانية من الفصل 86 من القانون أعلاه^[37]، وهناك مجموعة من الحالات رفض فيها القضــــــــــــاء التقييد الاحتياطي بناء على سنـــــــــــــــــــد لعدم قابليته للتقييد النهائي، منها ما جاء في أمر قضائي ” حيث إن العقد سند الطالب من العقود غير قابلة للتسجيل النهائي مخالفتها  لقانون  التجزيئات العقارية والتجمعات السكنية  رقم 25-90 مما يتعين التصريح برفض الطلب“^[38].

وتجدر الإشارة أن المشرع المغربي حدد مدة صلاحية هذا النوع من التقييدات في عشــــــــــــــرة أيـــــــــــــــــــــام، يمكن للمحافظ التشطيب عليه تلقائياً بمجرد انتهاء المدة، كما منع المشرع من قبول أي تقييد إحتياطي لحق آخر يقتضي إنشاؤه موافقة الأطراف خلال هذه المدة^[39].

هذا دون أن أغفل أن رفض المحافظ طلب التقييد بناء على سند لا يرتب عليه تلقائياً بتقييد الطلب، ولكن صاحب السند له إمكانية الطعن في قرار المحافظ إذا تبين أن رفض الطلب غير مبني على أساس، فضلا عن ذلك، ففي حالة قبول التقييد الاحتياطي فإنه يستحسن تنبيه المعنيين بالأمر إلى أن هذا التقييد مرتبط بأجل 10 أيام، ولا يمكن تمديده بواسطة طلب جديـــــــــــــــــــــــــــــــد، أو بناء على اتفاق الأطراف، وهناك حالة خاصة يتم بمقتضاها التقييد الاحتياطي بناء على سند دون التقيد بأجل 10 أيام، ويتعلق الأمر بحالة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، وذلك طبقا لأحكام الفصل 25 من القانون 81-7 [40] المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت[41].

      ويطرح السؤال حول مدى قابلية التقييد الاحتياطي بناء على سند للتمديد؟

جوابا على هذا السؤال ذهب جانب من الفقه[42] على اعتبار أنه يمكن تمديد مدة هذا التقييد بناء على مقال الدعوى؛ بعلـــــــــــــــــــة أن المشرع المغربي لم ينص صراحة على عدم إمكانية تمديده، حيث أنه لو كان قصد المشرع المغربي خلاف ذلك فإنه يمنع صراحة كما فعل بالنسبة لتجديد التقييد الاحتياطي.

وأيضا أعتقد أن تمديــــــــــــــــــــد التقييد الاحتياطي بناء على سنـــــــــــــــــــــــــد، يمكن أن يتم تمديده في حالة واحدة، وهي حالة النزاع بين طرفين في عملية الوعد بالبيع، أما من غير هذا فالنصوص المؤطرة للتقيد الاحتياطي واضحة والمدة محددة في 10 أيام لا غبارة عليها، فضلا عن ذلك أن القضاء المغربي يتماشى مع حرفية النص، كما أن هناك بعض الدوريات الصادرة عن المحافظ العام تؤكد على ما نص عليه المشرع المغربي.

عموما؛ أن المشرع المغربي جانب إلى حد ما الصواب بعدم منح إمكانية تمديــــــــــد هذا النــــــــــــــوع من التقييـــــــــــــــــدات الاحتيــــــــــــــــــــــــــاطيـــــــــــــــــــــــــة لأنها ستضيع حقوقــــــــــــــــــــــا كثيرة على أصحابها في حالـــــــــــــــــــــــــة عدم تمكنهــــــــــــــــــــــــــــم من تحقيق الشكلية البسيطة التي تحول دون إجراء التقييد النهائــــــــــــــــــــــــــــــي، خاصة وأن مهلة عشرة أيام المخصصة لسريان هذا التقييد مهلة قصيرة جــــــــــــــــــدا وهي أجل سقوط لا ينقطــــــــــــــــــــــــع لأي سبب كان، لذلك أعتقد حان الوقت لإجراء تعديل تشريعي عاجل لمنح إمكانية تمديد هذا التقييـــــــــــــد في مدة معقولة يستطيع من خلالها طالب التقييـــــــــــد من إزالة المانع من التقييــــــــــــــــــــــــــــــد وذلك بإذن من رئيس المحكمة الابتدائية بعد التأكد من جديـــــــــــــــة الطلب، مواكبا عصرنة القوانين الحديثة عامة و المنظومة العقارية خاصة، وتكريسا لاستقرار المعاملات العقارية وتسريع تداول الملكية العقارية، وتحقيق الأمــــــــــــــــــــــن العقــــــــــــــــــاري الذي أصبح  الهم الوحيد والشغل الشاغل لكافة الجهات الساهرة على تسيـــــــــــــــــــر هذا القطــــــــــــــــــــــــاع.

 

ثانيا: التقييد الاحتياطي بناء على أمر من رئيس المحكمة

لقد تــــــــــــم تقريــــــــــــــــــر  هذه الحالة بواسطة الفصلين  85 و 86 من القانون  07-14، ويقصد بأمر من رئيس المحكمة ذلك الأمر الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بصفته رئيسا وليس قاضيا للمستعجلات المنظم بموجب الفصل 148 من ق. م. م[43].

وبالرجوع إلى الفصل 86 من القانون أعلاه؛ نجد المشرع المغربي حدد مفعول التقييد الاحتياطي الصادر بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية في ثلاثة أشهر ابتداء من تاريـــــــــــــــــــــــخ صدوره، مالم ينجز التقييد النهائي للحق، وتكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية شريطة تقديم دعوى في الموضوع، ويستمر هذا التمديد إلى حين صدور الحكم النهائي في القضية[44]، ويبقى مفعول هذا التقييد طول هذه المدة يتعين خلالها إنجاز التقييد النهائي للحق تحت طائلة التشطيب التلقائي عليه من طرف المحافــــــــــــــــــــــــــظ على الأملاك العقاريــــــــــــــــــــة[45].

وهناك بعض الحالات لا تتطلــــــــــــــــــــــــــب سوى إتمــــــــــــــــــــــــــــــــــام بعض الإجراءات الإداريـــــــــــــــــــــــة للتسجيل، كالحصول على إذن مسبق أو الحصول على رخصة إدارية أو تنظيم عقد وكالــــــــــــــــــــــــة، ففي هذه الحالــــــــــــــــــــــــة ينبغي على ذوي العلاقــــــــــــــــة محاولة إتمام هذه الإجراءات خلال مدة ستة أشهـــــــــــــــــــــــر وتحويل التقييـــــــــــــــــــد الاحتياطـــــــــــــــــــــــــي إلى تسجيـــــــــــل نهائي[46].

وللحصول على أمر قضائي للتقييد الاحتياطي يتعين تقديـــــــــــــــــم طلب إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة مستوفياً للشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة[47] لرفع الدعوى[48]، وقد جاء في أمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بوجــــــــــــــــــــــــدة[49] ما يلي: “في إطار المادة 148 من ق. م.م والفصل 85 و 86 من ق. ت. ع، حيث إن الطلب وجيه ومبرر لأجله.

   نوافـــــــــــــــــــق على الطلب، ونأذن للطالبين بإجراء تقييـــــــــــــــــــــــــد احتياطـــــــــــــي بالرســــــــــــم العقاري ….. للحفاظ على حقوقهم عن أعمال عقود الوعد بالبيع….”.

والملاحظ أن صياغة الفصل 86 المشار إليه سابقا كانت غامضـــــــــــــــــــــــة مما أثــــــــــــــــــار جدالا في الفقه والاجتهاد القضائي حول الآجال المذكورة به، خاصة في حالة تمديده بناء على مقال الدعوى وتم النص عليها بالسجل العقــــــــــــــــــــــاري، حيث لم يحدد الفصل 86 سريان هذا الشهر هل ابتداء من تاريخ صدور الأمر أم من تاريخ التقييــــــــــــــــــــــــــــد أم بعد انتهاء الستة أشهر. وأن الضرورة العملية تتطلب إعادة صياغة الفصل قصد إزالة الخلط الواقع من حيث الآجال[50].

وفي اعتقادي المتواضع، إذا كان المشرع المغربي لــــــــــــــــــــم يحـــــــــــــــــــــــــــدد بدأ سريان هذه المدة، نسقط المقتضى الوارد في الفقرة السادســـــــــــــــــــــة من الفصل 85، حيث أكدت أن جميع التقييدات تنتج أثارها من يوم تقييد ها في الرسم العقاري، وبالتالـــــــــــــــــــــي فسريان المدة المذكورة تبدأ من تاريخ التقييــــــــــــــــد فمقتضى النص صريح وواضح، فلا مجال لإعطاء تأويلات وتفسيــــــــــــــــرات خارجة عن أحكام النصوص القانونية.

وعليه؛ إذا كان المشرع المغربي في الفصل 85 المذكور قد منح لرئيس المحكمة الابتدائية صلاحيـــــــــــــــــــة إصدار الأمر بالتقييد الاحتياطي فهل يمكن لرئيس المحكمة التجارية أو الإدارية إصدار أمر بالتقييد الاحتياطي متى كان النزاع في الموضوع معروضاً على أنظار محكمته، أم أنه اختصاص حصري لرئيس المحكمة الابتدائية؟

سؤال تفرعت عنه مجموعة من الأراء الفقهية وقرارات قضائية متباينة، حيث يرى اتجاه فقهي يتزعمه الأستاذ (محمد العربي مياد)، هذا الأخير اعتبر أن إصدار الأمر بالتقييد الاحتياطي وفق الفصل 85 من القانون 07-14 من اختصاص رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوها، وأن النزاعات المتعلقة بالحقوق العقارية لا تدخل في اختصاص المحاكم التجارية والإدارية، وبالتالي لا يـكـــــــــــــــون كـــــــــــــــل من رئيس المحكمة التجارية والإدارية مختصاً للأمر بالتقييد الاحتياطي[51]. وهناك إتجاه آخر يرى عكس ذلك يتزعمه الأستاذ (عمر أزوكار)[52].

وكما لا يخفى على الجميع أن لكل واحد له وجهة هو موليها، وبدوري أبدي رأيي المتواضع بخصوص هذا الإشكال، فإذا كان المشرع المغربي قد حصر إصدار أمر بالتقييد الاحتياطي في رئيس المحكمة الابتدائية دون غيره وهذا هو الأصــــــــــــــــل-” القاعدة”، ولكل قاعدة لها استثناء؛ حيث تبقى جميع المنازعات العقارية من الناحية المبدئية من اختصاص المحكمة الابتدائية وفي إطار التشكيلة الجماعية، حيث اعتبـــــــــــر واضعــــــــــــوا التشريــــــــــــع العقــــــــــــــــــــاري أن المحكمة الابتدائية صاحبة الاختصاص الأصيل للنظر في المادة العقارية، لكن منطلق واضعوا التشريع معيــــــــــــــــــــــب وهذا ما أكده أستاذنا الفاضل عمر أزوكار و أشاطره الرأي؛ إذ اعتبر أن المحكمة التجارية قد تنظر في المنازعات العقارية بصفة مباشــــــــــــــــــرة وفي أحـــــــــــــــــوال عـــــــــــــدة منها:

• في النزاع بين تاجرين بصدد أعمالهم التجارية أو شريكتين تجارتين ومنها التصرفات الواردة على العقار؛
• حالة اختيار الطرف المدني مقاضاة الطرف التجاري أمام المحكمة التجارية على أساس أنها محكمة هذا الأخير، ومتنازلا في المقابل عن اختصاص القضاء المدني.

 

 

ثالثاً: التقييد الاحتياطي بناء على مقال الدعوى

إستناداً إلى الفصل 85 من القانون 07-14 يحق لكل شخص ذاتي أو معنوي يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب تقييداً احتياطاً بناء على نسخة مقال الدعوى أمام قضاء الموضوع[53].

ولعل الغاية من هذا التقييد الاحتياطي هي الاحتجاج بها في مواجهة الأغيار عملا بمقتضيات المادة 13 من م. ح. ع[54]. ويعتد في حفظ الرتبة في التقييد بتاريخ الإيداع المقيد لدى المحافظ في سجل الإيداع لا بالتقييد الفعلي والأداء عليه بعد التأشيرة عليه من طرف المحافظة العقارية، وتنحصر في مدة شهر صلاحية التقييد الاحتياطي بناء على إدلاء الطالب بنسخة من مقال الدعوى في الموضوع مرفوعة للقضاء.

ويشطب على التقييد الاحتياطي تلقائياً بعد انصرام الأجل المذكور، مالم يذل طالب التقييد بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية طبقاً لأحكام الفصل 85 و86 من ظ. ت.ع، المغير والمتمم بالقانون رقم 07-14[55].

     لكن السؤال المطروح هنا: مدى قابلية التقييد الاحتياطي بناء على مقال الدعوى للأمر بالتمديد؟

          لقد أصدر القضاء المغربي أحكام تتباين من محكمة إلى أخرى بخصوص هذا الإشكال، فهناك اتجاهين، إتجاه أكد على أن التقييد الاحتياطي بناء على المقال الافتتاحي للدعوى بأمر من رئيس المحكمة غير قابل للتمديد بعلة عدم التنصيص[56] عليه ضمن مقتضيات الفصل 86 من القانون 07-14، في حين ذهب الاتجاه الثاني عكس ذلك، أي أن التقييد الاحتياطي بناء على مقال الدعوى قابل للتمديد[57].

          ونعتقد أن القضاء؛ وإن كان هو الجهاز الساهر على الفصل في النزاعات وحسن تطبيق النصوص القانونية تطبيقاً سليماً، وإزالة اللبس والغموض عن النصوص باجتهاداته والحد من النقاشات الفقهية.  إلا أن الأمر هنا نجده عكس ذلك حسب ما هو مبين من خلال الأوامر القضائية السالفة الذكر، فضلا عن ذلك أن الصياغة الذي جاء بها واضعوا التشريع العقاري في الفقرة الرابعة من الفصل 86 صياغة غامضة ومعيبة، ومن ثم كان على المشرع المغربي عندما نص على مدة التقييد الاحتياطي بناء على مقال الدعوى تنتهي بانتهاء المدة المذكورة، ما لم يدلي طالب التقييــــــــــــد بــــــــــــــأمر رئيس المحكمة، كان عليه أن يحيل مباشرة على الفقرة الخامسة من الفصل 86، وليس الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري. فما الفائدة من تجديد الطلب وتكرار الإجراءت المعقدة من أجل الاستفادة من هذا المقتضى، الأمر الذي يثقل كاهل القضاء بكثرة الملفات، مما يؤدي إلى عرقلة تداول الملكية العقارية. ونعلم جميعاً علم اليقين المساهمة الفعالة للعقار في التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد ولا ينكر ذلك إلا جاحدا.  وبالتالي أقول يجب على المشرع المغربي أن يتدخل لحسم هذه التباينات والنقاشات التي تبين مكامن الخلل في المنظومة العقارية خاصة والقضائية عامة.

الفقرة الثانية: آثار التقييد الاحتياطي

لطالما تفنى الباحثـــــــــــــــــون والدارســــــــــــــــــون بفضائــــــــــل مؤسســـــــــــــــة التقييـــــــــــــــــد الاحتياطــــــــــــــــــي، لاعتبارها أهم ما وجده المشرع المغربي في ظــــــــــــــــل نظــــــــــــــــام التحفيظ العقاري للآثــــــــــــــار المترتبة عن استعمالها، والمتعلقة بحماية الحقوق التي يمكن أن تصبح مهددة وذلك عن طريــــــــــــــــق إشهارها والكشف عنها في انتظار حصولها على القوة الثبوتية اللازمة لتقييـــــــــــــــــدها نهائيــــــــــــــــــــــــاً.

وعلى هذا الأســــــــــــــــاس يكتسب المتعاقد حماية قانــــــــــــــــــونية تجعله في مأمن من أي مطالبة أو اعتراض ممن يدعي أنه المالك الحقيقـــــــــــــــــــي ويطعن بصحة الحقوق المسجلة، ولذلك تكون تقييــــــــــــــــــــدات السجل العقاري متمتعة بالحجية إزاء الأغيار وبقوة ثبوتيـــــــــــــــــــــــة[58] يستطيـــــــــــــــــع على أساســــــــــــــــــها إجراء التعاقــــــــــــد واكتساب الحقوق على العقار دون خوف أو قلق على مصيـــــــــــر حقوقه[59].

وباستقراء القواعد والأحكام المنظمة للتقييـــــــــــــد الاحتياطــــــــــــــي، نستشف أن هاته المؤسسة ترتب آثـــــــار هامة سواء على سير التقييدات (أولا)، أو تجاه الأغيار (ثانيا).

أولا: آثار التقييد الاحتياطي على سير التقييدات

           إن الأساس القانوني لهذا المقتضى نجده في الفصل 85 من ظ ت ع، المعدل والمتمم بالقانون 07-14 الذي ينص في الفقرة السادسة على ما يلي: ” إن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به”.

من خلال هذه الفقرة؛ يتضح ضمنيا أن أهم أثـــــــــــر قانوني للتقييد الاحتياطي على الحقوق العينيــــــــة وهو اعتبار تاريخه بالرسم العقاري لترتيب الأولويــــــــــــة والأفضليــــــــــة في التقييد النهائي للحق الذي لم يكن قابلا للتقييد النهائي من قبل وهو ما يعتبر بالأثر الرجعي في ترتيب التقييد الاحتياطي، وهذه من أبرز القواعـــــــــــد الذهبيــــــــــــة التي يتسم بها التقييــــــــد الاحتياطــــــــــــــــــي.

والقاعدة العامة أن التقييد الاحتياطي يعطي الأفضلية للحق الذي يحميه ولا يوقف سير التقييدات اللاحقة، إن كان يؤثر على القيمة الاقتصادية للعقار في السوق، لأن التقييد الاحتياطي لا يعتبر قيـــــــــــداً على العقار المحفـــــــــــــــظ، يمنع المالك من التصرف في عقاره، بحيث يمكنه بيعه أو رهنه أو التبرع به، وغيرها من التصرفـــــــــــــات القانونيـــــــــــــــــة الأخرى، إلا أن مصير التصرفات مرتبطة بمــــــــآل الحق موضوع التقييد الاحتياطي[60].

لكن هاته القاعدة ترد عليها بعض الاستثناءات بموجب التقييد الاحتياطي المنظم في القانون رقم 00-44  المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز[61] والرهن الرسمي  بموجب مقتضى المادة 185 من م.ح.ع[62]، بالإضافة إلى حالة التقييد الاحتياطي بناء على سند عملا بأحكام الفصل [63] 86 من ظ ت ع فهذا النوع من التقييد يوقف سيـــــــــــر التقييــــــــــدات اللاحقة لمدة 10 أيام، فإذا ما امتد مفعول التقييد الاحتياطي المتخذ بموجب سند إلى أكثر من 10 أيام بواسطة أمر من رئيس المحكمة الابتدائية أو بموجب مقال للدعوى فإن سير التقييد يعود إلى حالته الطبيعية مع الأخذ بعين الاعتبار بأن الأجل المذكور هو أجل مفتوح[64].

وفي هذا الصدد تجدر الإشارة أن التقييدات بصفة عامة والتقييد الاحتياطي خاصة لا يحمي مؤقتا جميع الحقوق المطلوب حمايتها، كما لا يصح التصرف إن كان باطلا، وإنما يتعين أن تكون هذه الحقوق بالضرورة مشروعة وممكنة، وقد ذهبت محكمة الاستئناف بالرباط في هذا الاتجاه في قرار[65] لها:  “بأنه لا يمكن أن يكون من نتائج التقييد الاحتياطي تصحيح عقد إعطاؤه مرتبة الأفضلية بالنسبة للحقوق اللاحقة له في الوقت الذي يكون محله مستحيلا، وبعبارة أخرى فإن التقييد الاحتياطي لا يحافظ على الحق المقيد إحتياطيا، إلا شريطـــــــــــــــــة أن يكـــــــــــون محل هذا الحيــــــــــــازة ممكنـــــــًا وسببه مشروعا…….”.

وكما لا يخفى على الجميع أنه إذا كان الأصل هو أن التقييد الاحتياطي بناء على سند يوقف سير التقييدات أو التشطيبات اللاحقة، ومنها بيانات الحجز العقاري أو الإنذار العقاري أو الحجز التنفيذي، فإن السؤال يبقى مطروحا حول مدى إمكانية تسجيل التقييد الاحتياطي رغم وجود مسطرة الحجز على أساس طبقا للفصل 87[66] من ظ ت ع المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14؟ ومدى تأثير بيع العقار بالمزاد العلني على التقيدات الاحتياطية المدونة بالرسم العقاري؟

بقراءة الفصل 87 السالف الذكر قراءة متأنيــــة يتضح أن المشرع المغربي أراد حماية الدائن الحاجز، إذ منحه حماية إجرائية بمجرد تقييد الحجز أو الإنذار بالرسم العقاري، وليس بمجرد تبليغه بالحجز كما كان معمول به سابقا في ظ. ت. ع، لكن السؤال المطروح هنا حول نطاق المنع المشمول بمقتضيات الفصل 87 هل ينصـــــــب فقــــــــط على التقييـــــــــــــــدات النهائيــــــــــــــــة أم يشمل حتى التقييــــــــدات المؤقتــــــــــــــــة؟

جوابا على هذا السؤال، أقول إن الفصل 87 جاء بصيغة عامة تشمل جميع التقييـدات وإن كان هذا لا يمنع تسجيل بعض التقييــــــــــــــــدات التي لا تتعـــــــــــــــــــــارض والغاية التي صيغ من أجلها الفصل المذكور، ألا وهي حماية الدائن الحاجـــــــــــــــــز، ومن هذه التقييــــــــــــــــدات مثلا تقييد ملحق رهن يقلص من مبلغ الدين المضمون بالرهـــــــــــــن الرسمي، وكذا عملية الإحداث المتعلقة بمطابقة تصميم العقار مع وضعيته الراهنة، على إثر البناءات المشيدة على العقار، طالما أن هذين الإجراءين يزيدان في الضمانة الممنوحة للدائن الحاجز.

أما فيما يتعلق بالسؤال حول مــــــــــــــــــــدى تأثيــــــــــــر بيــــــــع العقــــــــــار بالمزاد العلني على التقيدات الاحتياطية المدونة بالرسم العقاري؟  نقول أنه إذا تمكن طالب التقييد الاحتياطي من تقييد حقه بشكــــــــــل نهائــــــــــــي، بعد استكمال الشروط الشكليـــــــة والجوهريــــــــــة أو زال مانــــــــــع من التقييد أو أنصفــــــــــــه القضـــــــاء بتمكينه من حقه المطالب به بحكم مكسب لقوة الشــــــــــــــــــــــيء المقضي به، فإنه في هذه الحالة سيتم التشطيب تلقائيا وبقوة القانون على كل التقييدات اللاحقة للتقييد الاحتياطي، وتعتبر كأن لم تكـــــــــن، أما في الحالة المعاكسة إذا ثبت عدم مشـــــــروعية التقييـــــــــــد الاحتياطـــــــــــي، فإن مــــــــــــــــــــآل التقييـــــــــد هو التشطيـــــــــــــب عليه، وتضحــــــــــى التقييــــــدات اللاحقــــــــة له نهائيـــــــة وسليمـــة من أية شبهــة بــــــــــــــلا خلاف[67].

 ثانيا: آثار التقييد الاحتياطي على الأغيار

إن التقييدات المؤقتة في الصــــــك العقــــــــاري شأنها شأن التقييدات النهائيــــــــة لا يكون لها أثــــــر بين الأطراف والأغيــــــار إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري، فضلا عن ذلك عدم إمكانية التمسك بإبطاله في مواجهة الغير حسن النية، ناهيك لا يمكن للتقادم أن ينال من الحقوق المقيـدة، ذلك أ المشرع المغربي قد أقر مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق العينية العقارية المقيدة تقييــــداً صحيحاً، طيقا لمقتضيات الفصل 63 من ظ ت ع.

وللحديث عن آثار التقييد الاحتياطي تجاه الغير[68] يتعين أن نقيــــــم تمييـــــــــزا في هذا المضمار فيما بين الغير حسن النية (1)، والغير سيئ النية (2).

• حجية التقييد الاحتياطي تجاه الغير حسن النية

يعتبر مبدأ حسن النية المبدأ الأخلاقي الذي يقف حاجزا دون الطعن في حقوق الغير المقيد، ذلك أنه إذا كانت الحقوق لا تنتج آثارها إلا بتقييدها في الرسم العقاري، فإن الهدف من ذلك أن يكون هذا الأخير هو مــــــــــرآة صادقة التي تعكس حقيقـــــة العقار المادية والقانونية، وبالتالـــــي فإن الغير الذي يتعامل بشأن هذا العقار بالاستناد على ما تظهره قيود الرسم العقاري يجب أن يتمتع بحماية قانونية، تجعله في مأمن من أية مطالبة أو منازعة أو تشكيك في مضمون هذا الرسم[69].

غير أن المشرع المغربي قد عمد إلى التلطيف من القوة الثبوتية المطلقة للتقييدات في الرســــم العقاري، وجعلها نسبية في مواجهة الغير سيئ النيــــة، ومنع هذا الأخير من التمسك بحجية التقييد الذي تم وفق قرينة حسن النية المفترضة تشريعيا طالما أن العكس هو الــــذي يثبت أمام القضاء عملا بمفهوم المخالفة لمقتضيات الفقرة الأخيرة من المادة 2 من م.ح.ع[70].

لذا فالغير حسن النية المكتسب لحق عيني على عقار محفظ، وطبقا لأحكام الفصل[71] 66 من ظ. ت. ع المعدل والمتمم بالقانون 07-14 وكذا المادة 2 من م.ح.ع   يتمتع بحجية مطلقة وحماية قانونية خاصة تتمثل في عدم مواجهته بالحقوق غير المقيدة، وقد اعتبرت محكمة النقض (المجلس الأعلى سابقا) في قرار[72] لها “أن مجرد حصول الشركاء على حكم بالقسمة، وعدم تقييده في الرسم العقاري، يجعل حالة الشياع لا زالت قائمة، ولا يمكن مواجهة المكتري المدعى عليه أنه يحتل النصيب المفرز“. لكن متى يمكن إعتبار الغير حسن النية حتى يستفيد من الحماية المقررة له بمقتضى الفصول السالفة الذكر؟

في هذا السياق أبادر إلى القول إن تحديد الغير حسن النية، ومدى إمكانية تمسكه بهذه القرينة المقررة لصالحه في مواجهة أصحاب الحقوق غير[73] المسجلة، يطرح أكثر من علامة استفهام من الناحية القانونية والعملية نتيجة لتعارض هذه القرينة مع بعض المؤسســــات نذكــــر على سيبل المثـــــال مؤسسة الشفعة، وكذا مع بعض الأحكام المتعلقة بالحجز سواء التحفظي أو التنفيذي، ومن الصعب حصرها في إشكالية واحدة، ناهيك أن القضاء المغربي يصدر أحكام متباينة في هذا الشأن.  لذا سأعمل بشكل مقتضب على بيان حجية التقييد[74] الاحتياطي في مواجهة الغير حسن النية، حتى يتسنى لنا توفير  حد أدنى من الفهم  والتفهم  والتفاهم.

ذي بدء تجدر الإشارة هنا، أن  المشرع المغربي لم يعرف لنا حســــن النيــــة سواء في ظ.ت.ع، أو م. ح. ع، لكن تناوله بشكل محتشم في إطار القواعد العامة وفي نصوص مشتتة منها الفصل 231و 301 و477[75] من ق.ل.ع، تاركا الأمر للفقه والقضاء تعريفه كما جرت العادة،

وقد عرف الأستاذ محمد بونبات الغير حسن النية “هو الذي يكون جاهلا بالعيوب والشوائب التي تعيب أو تشوب سندا أو رسم من تلقى الحق منه يوم تلقى هذا لحق وتقييده على اسمه في الرسم العقاري”، وهو ما أشار إليه المشرع المغربي في الفصل 103 من ق. ل. ع الذي ينص على ما يلي: ” الحائز حسن النية هو من يحوز الشيء بمقتضى حجة يجهل عيوبها“.

وتأسيسا على ما سبق وعملا بأحكام الفصول السالفة الذكر، فالتقييد بالرسم العقاري له قـــوة ثبوتيــــة وحجية مطلقة ما عدا الاستثناءات التي أدخلها المشرع على هذه القاعدة، وسأوضحه لاحقا، فالغير الذي وثق بما هو مدون بالرسم العقاري، وتعامل مع المتصرف بوصفه مالكا حقيقيا، مهما كانت أنواع هذه التصرفات وتعاقد معه وقام بتقييد تصرفه في الرسم العقاري، ولم يتوفر لديه العلم بأن هذا التقييد السابق هو المظهر الخارجي، وأنه مبني على أساس غير صحيح، ومخالف للحقيقة الموجودة في الواقع، فإن حقوقه تحفظ ولا ينال أي إبطال مادام هذا الغير قد تعامل بحسن نية[76]. وهو ما أشار إليه المشرع المغربي في الفصل 477[77]من ق ل ع   

           كما أنه لا يمكن أن يطالب شخص بتشطيب أو تغيير التقييد الذي تم عن حسن من قبل الغير الذي لم يكن طرفا في العقد،  وقد سارت محكمة النقض (المجلس الأعلى سابقا) في نفس التوجه في قرار[78] لها، حيث اعتبرت: ” أنه إذا تصرف المشتري في الحقوق  الذي اشتراها بالصدقة وسجلت هذه الصدقة في الرسم العقاري الذي لم يكن مثقلا بأي قيد أو تحمل، فإن هذا لتقييد يعتبر قد تم بحسن نية، وأن الحكم الصادر على المتصدق باستحقاق ما اشتراه بالشفعة لا يمكن تنفيذه في مواجهة المتصدق عليه المسجل عن حسن نية والذي لم يكن طرفا في ذلك الحكم، ولو كان المتصدق عليه ابناً للمتصدق“.([79])

           وفي هذا السياق نتساءل مدى اعتبار المشفوع منه غيرا حسن النية؟

يجدر التنبيه هنا، ليس هناك أي انسجام بين الحق في ممارسة الشفعة وبين الحجية المطلقة للتقييد الاحتياطي في مواجهــــــــــــة الغيـــــــر حسن النيـــــــــة. إذ أن الشخص الذي يشتري حصة مشاعة في عقار محفظ يعلم علم اليقين أن العقار هو مملوك على الشياع، وأن تصرف أي شريك في حصته يعطي لباقي الشركاء الحق في استشفاعها واستردادها من المشتري، وبالتالي فلا يمكن القول أن هذا الأخير هو حسن النية[80].

كما أن (المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) ذهب إلى أبعد من ذلك، حيث اعتبرت في احدى القرارات[81] أن للشفيع الحق في ممارسة الشفعة ضد المشتري ولو باع الحصة المبيعة، وسجل البيع بالرسم العقاري، إذا يكون له في هذه الحالة الخيار في الأخذ بالشفعة من يد المشتري الأول أو الثاني.

هذا دون أن أغفل، أن هناك تناقض بين مقتضيات القانون العقاري ومدونة التجارة، بدليل أن هذه الأخيرة تحول دون التطبيق السليم لأحكام الغير المقيد في الرسم العقاري بحسن نية، وذلك من خلال تقريرها للبطلان الوجوبي والجوازي ببعض التصرفات الناقلة للملكية المنجزة بعد تاريخ التوقف عن الدفع أو قبله باختيار المحكمة عملا بمقتضيات المادة 681 من م. ت، وهو أثر يسري على الأطراف المتعاقدة وحتى في مواجهة الغير حسن النية الذي يجهل واقعة التوقف عن الدفع، وتعامل على ضوء البيانات الواردة بالرسم العقاري التي  لا تتضمن أية إشارة إلى وضعية المقاولة المدينة، ومن ثم يمكن القول إن مقتضيات م. ت أعلاه تشكل استثناء على مبدأ حسن النية المنصوص عليه في الفصل 66 من ظ.ت.ع، والمادة 2 من مدونة الحقوق العينية.

 

 

• حجية التقييد الاحتياطي تجاه الغير سيئ النية

إذا كان المشرع قد أعطى للتقييد الاحتياطي حجية قانونية مطلقة على وجود الحقوق المقيدة بالنسبة للغير حسن النية مع الأخذ بعين الاعتبار الاستثناءات الواردة في الفقرة الثانية من المادة 2 من م.ح.ع، والمادة 681 من م. ت، والملاحظ هنا أن الغير سيئ النية يعامل بنقيض قصده، إذ يحرم من كل حق آل إليه ولا يمكنه التذرع بحجية التقييد، وهذا ما يستشف من مفهوم المخالفة لمقتضيات الفقرة 2 من الفصـــــــل 66 مـن ظ. ت.ع، الذي يوحي بإمكان التمسك بإبطال التقييد في مواجهة الغير ذي النية السيئة، وأن إثبات سوء النية يقع على مدعيه.

وإزاء سكوت المشرع المغربي عن تحديد حالة الغير سيئ النية، فإن الفقه تصدى إلى سند الفصل 66 أعلاه بطرحه معيار الاستجلاء متى يكون الغير سيئ النية، إلا أن هاته المعايير عرفت خلافا فقهيا، وفي اعتقادي المتواضع تبقى المسألة نسيبة، وإن كان العمل القضائي يرتكز عليها لما لها من أهمية في الكشف عن ذلك، لأن القضاء تعود له الكلمة بشأن في الحسم بشأن هذه الخلافات[82]، الذي له سلطة تقديرية في هذا المجال لاستخلاص سوء النية من عدمه في طرفي العلاقة التعاقدية أو أحدهما.  ودحض قرينة حسن النية المفترضة من طرف المشرع المغربي ودورها في إثبات سوء النية الغير، وبالتالي إبطال التصرفات القانونية المبرمة بين الطرفين، والتشطيب عليها من الرسم العقاري.

          لذا كيف يمكن هدم قرينة حسن النية المفترضة في المشتري الثاني سيء النية المسجل بالرسم العقاري؟ أو بعبارة أخرى ما هو المعيار الذي يعتمد عليه القضاء لتحديد سوء النية من عدمه في الطرف المالك وفق بيانات الرسم العقاري؟     

         ذي بدء وقبل أن نجيب عن هذه السؤال، نشير أن العمل القضاء دأب على اعتماد على مجموعة من المعايير في إثبات سوء النية لدى الغير المسجل بالرسم العقاري، نذكر منها (التقييد لاحتياطي، الحجز العقاري، وأخيرا الصورية…..). وهو ما سأبينه في هذا المضمار.

في الوقع إن مسألة ثبوت سيء النية هي حالة نفسية يصعب إثباتها، وهي من المسائل التي يرجع أمر تعيينها للسلطة التقديرية لمحكمة الموضوع، وهذا ما أكته محكمة النقض في قرار[83] لها جاء فيه ما يلي: “ إن استخلاص سوء النية مسألة تندرج ضمن السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع وعلم المشتري الثاني بالشراء الأول بشأن نفس العقار يجعله في حكم المتصرف  إليه سيء النية ولو قام بتسجيل حقه بالصك العقاري في وقت لم يستكمل فيه الشراء الأول”.

كما أن القضاء المغربي قد اعتمد على التقيد الاحتياطي كمعيار لإثبات سوء نية الغير المقيد لحق عيني عقاري في الرسم العقاري، وقد أكدت ابتدائية جرسيف على هذا المقتضى في قرار لها جاء فيه: “وحيث إن تصريحات الشاهدين المذكورين أعلاه تفيد أن المدعى عليه فلان كان على علم بأن القطعة الأرضية موضوع النزاع سبق بيعها ومع ذلك أقدم على شرائها الشيء الذي يستشف منه أنه كان سيء النية، وحيث إنه طبقا للفصل  66 من ظ.ت.ع فإن كل مشتري سيء النية يمكن التشطيب على شرائه من الرسم العقاري.”[84]  وهو ما أكده المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في قرار له حين اعتبر “أن التقييد الاحتياطي بمثابة إنذار بوجود نزاع في الملك، وأن إقدام المشتري الثاني على تقييد شرائه دليل على سوء نيته”[85]. وفي نفس التوجه صدر قرار آخر عن محكمة النقض صادر بغرفتين اعتبرت من خلاله “أن عنصر العلم بالبيع السابق يعد واقعا ثابتا ينفي حسن نية المشتري….”[86].

ويستفاد من هذه الأحكام والقرارات السالفة الذكر، أن إجراء تقييد إحتياطي بالرسم العقاري لضمان حقه، يعتبر قرينة قانونية كافية وقاطعة على سوء نية المشتري الثاني الذي تعامل بشأن العقار المحفظ مثقلا بالتقييد الاحتياطي.

وتجدر الإشارة هنا أن القضاء المغربي قد اعتمد تقنية أخرى لإثبات سوء نية الغير، ويتعلق الأمر بالحجز العقاري، هذا وقد اعتبر العمل القضائي المغربي الموهوب لها سيئة النية لكون الهبة المنجزة لفائدتها قد جاءت بعدما علم الطرفين الواهب والموهوب له بوقوع الحجز على المنزل محل الهبة. ولا يمكنه الاستفادة من حجية التقييد كون أن التصرف قد تم تقييده وأنه لا يمكن إبطاله طقا للفصل 66 من ظ.ت.ع. لأن هذه القاعدة مقررة لصالح الغير حسن النية كما بينته سابقا.

ويتعلق الأمر بكون زوجة استصدرت حكما ضد زوجها قضى لها بالنفقة، وباشرت إجراءات التنفيذ ضده، وحصلت على حجز تحفظي انصب على دار موضوع رسم عقاري، ثم قامت بتحويله إلى حجز تنفيذي. وقد اعتمدت محكمة النقض في هذا القرار [87] لها على معيارين وأساسين قانونين، بموجبهما تم إبطال عقد الهبة  والتشطيب عليه من الرسم العقاري والذي كان عن سوء نية لإضرار الزوجة الثانية. الأول يتمثل في كون الهبة قد أنجزت بعد إجراء الحجز، والثاني يتجلى في علم الواهب والموهوب لها بالحجز.

 

وقي اعتقادي المتواضع أن ما كرسته محكمة النقض، يبقى سليما ومرتكز على أساس قانوني ولم يجانب الصواب؛ وسندي في ذلك ما نص عليه المشرع المغربي بشكل صريح في المادة 277 [88] من م.ح.ع، وأن كل تفويت تبرعا كان أو بعوض بعد الحجز يكون باطلا وعديم الأثر طبقا للفصلين 453 و475 من ق.م.م، وأن إبرام عقد الهبة مع علم الواهب والموهوب لها بالحجز، يعد واقعا ثابتا ينفي حسن النية، وأن جميع التفويتات التي يجريها الطرفين بشأن العقار المحجوز باطلة بنص القانون، وأن الغير الذي تلقى الحق من المحجوز عليه وقام بتقييد عقد الشراء، أو الهبة بالرسم العقا ري لا يحق له التمسك بحسن نيته في اكتساب الحق لتحصين حقوقه، على اعتبار أن العقد الرابط بينه وبين المدين باطل منذ تاريخ إنشائه، تكريسا للقاعدة التي تقول “ما بني على باطل فهو باطل”.

وصفوة القول إن المشرع المغربي سعى إلى استقرار المعاملات العقارية بين الأفراد بموجب القانون 07-14 وباقي القوانين الأخرى ذات الصلة بالقوانين العقارية، ولذلك وجب أن تكون تلكم المعاملات مبنية على أساس الثقة وحسن النية وليس الغش والتدليس وسوء النية، وأن توفر حسن النية والتقييد أمـــــــــــــــران ضروريــــــــــــــــــــان للحفاظ على الـــــــــــــــــــــــــــحقوق وضمانها وتمتعها بمبدأ القوة الثبوتية للتقييد ما لم تكن مستثناة.

 

 

خــــــــــــــــــــاتمـــــــــــــــة

ختاما يمكن القول، إن موضوع التقييد الاحتياطي ذو فعالية جديرة بالاهتمام داخل نظام السجلات العقارية، بدليل أنه يعتبر الآليــــــــــة الوحيدة لحماية الحقوق العقارية التي لا تكون قابلة للتقييـــــــــــــــــــــــــــد النهائي، إما لأسباب شكلية أو مسطرية.

كما أن الآثار المترتبة عن مؤسسة التقييـــــــــــــــــــــــــــــد الاحتياطي، أراد منها المشرع المغربي تحقيــــــــــــــــــــق الأمـــــــــــــــــــــن العقــــــــــــــــــــاري وحمـــــــــــــــــــــــــاية الملكيـــــــــــــــــة العقارية من كل الخروقات والتعسفات والتقييدات الكيدية مع ضمان تداول العقار بشكل سليم. لكن ما يثير الانتباه، أن مشكل عدم الانسجام والتناغم بين القوانين ما زال يرخي بظلالــــــه علــــــــى التشريـــــــــــع العقـــــــــــــــــاري المغربـــــــي نتيجة تنظيمه الأحكام المتعلقة بمؤسسة قانونية في أكثر من موضع، وبالتالي يتضح بجلاء مكامن فقدان الحماية التشريعية لأصحاب المراكز القانونية، وضياع الحقوق المكتسبة بالرسم العقاري، الشيء الذي يقلل من فعالية مؤسسة التقييد الاحتياطي، مما يكون لها أثر سلبي على تعبئة العقار في التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد.

لذا يجب على المشرع المغربي إعادة النظر في القوانين المؤطرة للتقييد الاحتياطي وأخص بالذكر مقتضيات القانون رقم 07-14، التي يعتريها إما خلل في الصياغة أو أصبحت لا تواكب عصرنة المنظومة العقارية، وهو أمر لن يتحقق إلا بتظافــــــر مجموعــــــــــة من الجهود من طـــــــرف جميع الجهــــــــــــــــات المتدخلــــــــــــــــة في الشـــــــــــــــــــــــأن العقــــــــــــــــــــــــــــــــاري.

وهذا ما يحيلنا على التساؤل الآتي: مدى فعالية ونجاعة سلطات القضاء الاستعجالي في التشطيب على التقييــــــــــد الاحتياطـــي، ودرهـــا في تحقيق الأمـــن القضائــــــــي وتسهيـــــــل تـــــداول الملكيـــة العقاريـــــة؟

وفي الأخيـــــــــــــر؛ أحيط القارئ أنه كيف ما كان إنجازنا لهذا العمــــــــل (المقـــــــــال) المتواضع فإننا نعترف ما قد يشوبه من خطأ وقصــــــــــور، أثنــــــــــــــــــــاء التحليل وتدبيـــــــــج الفقــــــــــــــرات وحبـــــــــك السطـــــــــــور، وذلك راجع لما يشوب العقل البشـــــــــري من نقص وفتور، ولا أزعم أني قد حققـــــــــــــــــــــــــــت الكمـــــــــــــال فلا ينفرد بالكمـــــــال إلا البديــــــــــــــــــع المنــــــــــان.

 

“تم بعون الله وتـــــــــوفيقــــــــــــــــــــــه”

 

 

قائـــمــــــــــــــــــــــــــة المراجــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــع

الكتب:

• ابن منظور، “لسان العرب” دار المعارف، القاهرة، المجلد الخامس- الغين- اللام، باب القاف، جزء 24.
• ابن الحاج السلمي محمد، “التقييد الاحتياطي في التشريع المغربي وفق مستجدات القانون رقم 07-14″، دار الفلم الرباط، الطبعة الثانية 2014.
• ابن معجوز محمد، الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى، سنة 1990.
• أزوكار عمر، التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، طبعة 2015.
• الطالب عبد الكريم، “الشرح العلمـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــي لقانـــــــــــــــــــــون المسطــــــــــــــــــرة المدنيــــــــــــــــــــة”، المطبعة والوراقة الوطنية – مراكــــــــــــــــــــش، طبعة أبريل 2013.
• الكزبري مأمون، التحفيظ العقاري والحـــــــــــــقوق العينية الأصلية، والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الأول، الطبعة 1987.
• الفاخوري إدريـــــــس، “نظام التحفيظ العقــــــــــــاري وفق مستجدات القانون 07-14، مطبعة المعاريف الجديدة- الرباط، طبعة 2015،
• الفاخوري إدريـــــــس، “الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب”، مطبعة النجاح الجديدة- الدار البيضاء، الطبعة الثالثة 2018
• أمهول جواد، “الوجيـــــــــــــــــــــــــــــــــز في المسطـــــــــــــــــــــــــــــرة المدنيــــــــــــــــــة”، مطبعة الأمنيــــــــــــــــــــة – الرباط، طبعــــــــة 2015.
• ايت منصــــــور عبد الله، “التقييد الاحتيــــــــــــاطي في التشريع المغربي- مقتضياته القانونية واشكالاته العملية”، مطبعة الأمينة الرباط، الطبعة 2016.
• خيري محمد، قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة دار النشر والمعرفة، الرباط، الطبعة الخامسة 2009.
• فتوخ حسن، “التقييد الاحتياطي وعلاقته بالحجوز والإنذارات العقارية، المطبعة والوراقة الوطنية” مطبعة الداوديات- مراكش، الطبعة الأولى 2008.
• فتوخ حسن، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الأول، مطبعة الأمنية – الرباط، الطبعة 2016.
• فتوخ حســـــن: “الوسيط في شرح القانون المغربي القواعد المسطرية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الثاني، مطبعة الأمنية – الرباط، الطبعة 2016.
• المجلات والمقالات.
• المجلات:
• مجلة المحاكم المغربية عدد 84 شتنبر – أكتوبر 2000.
• مجلة قضاء محكمة النقض عــــــــــدد 64/65 ــــــــ 2006.
• مجلة المناهج عدد 7-8.
• مجلة الحقوق للبحوث القانونية والاقتصادية، عــــــــدد. 12، السنة، 1959.
• مجلة المنازعات العقارية، دلائل عملية، عـــــــــــــــــــــــــدد.3. (دون ذكر السنة).
• مجلة قضاء المجلس الأعلى- الإصدار الرقمي مايو 2007، عدد 67.
• المقالات
• السكيسوي أحمد، “تأملات في نظام التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07-14 والاجتهاد القضائي”، مقال منشور بمجلة المنبر القانوني، عدد 7و8، أبريل 2015.
• العلمي محمد، مستجدات التقييد الاحتياطي في ضوء القانون رقم 07-14، مقال منشور بمجلة القانون المدني العدد الرابع.
• بن حمو علي نبيل، “آثار مؤسسة التقييد الاحتياطي على ضوء التشريع والعمل القضائي”، مقال منشور بمجلة القانون والأعمال الدولية، العدد 27 أبريل 2020.
• عطياوي عصام، ” التقييد الاحتياطي ودوره في التخفيف من الحجة المطلقة لتقييد الغير حسن النية في ضوء مستجدات القانون رقم 14.07″ مقال منشور بمجلة الملحق القضائي – (دون ذكر العدد والسنة).
• نافع عبد الرحيم، مؤسسة التقييد الاحتياطي في القانون المغربي، مقال منشور في مجلة المنارة للدراسات القانونية والإدارية، عدد خاص بالقانون العقاري والتوثيق فبراير 2020، مطبعة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع-الرباط
• مياد محمد العربي: “مستجدات في التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07-14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ”، مقال منشور بمجللة العلوم القانونية، عدد، الأول، مطبعة ومكتبة الأمنية- الرباط، طبعة 2013.

[1] – إلا في حالة استثنائية واردة على سبيل الحصر.

[2]– هذه الإمكانية مقررة في مجموعة من التشريعات المقارنة خاصة تلك التي تأخذ بنظام الشهر العيني، ويعتبر المشرع الألماني هو السباق إلى إقرار نظرية التقييد الاحتياطي حيث ينص الفصل التاسع من قانون المالك غير المؤرخ في 15-5—1872 على أنه: يمكن لطالب الإبطال أن يحتمي من تلك المضرة وأن يحتاط من أي اكتساب لحق على العقار بإجراء قيد احتياطي يأذن به القاضي”.

أما المشرع التونسي فقد سمى التقييد الاحتياطي بالاعتراضات التحفظية ونظمه في الفصول من المادة 365 إلى 372 من مجلة الحقوق العينية التونسية ولم يعط تعريفا له شأنه شأن المشرع المغربي، بل حدد حالاته على سبيل الحصر وآثاره ومدته. – عصام عطياوي، ” التقييد الاحتياطي ودوره في التخفيف من الحجة المطلقة لتقييد الغير حسن النية في ضوء مستجدات القانون رقم 14.07″ مقال منشور بمجلة الملحق القضائي –دون ذكر العدد-، ص: 174- 175. نقلا عن علي كحلون: القانون العقاري الخاص، مركز النشر الجامعي تونس، 2009 ص: 449.

[3] – القانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 بتاريخ 22 نونبر 2011، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011، ص:5575، المعدل والمتمم للظهير الشريف الصادر في 09 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري.

[4] – جاء في الفقرة الأخيرة من الفصل 85 من القانون 07-14 ما يلي: “تبقى التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص تشريعية خاصة خاضعة لأحكام هذه النصوص”.

[5] – ابن منظور، “لسان العرب” دار المعارف، القاهرة، المجلد الخامس- الغين- اللام، باب القاف، جزء 24، ص: 3792 و3793.

[6] – حسن فتوخ، التقييد الاحتياطي وعلاقته بالحجوز والإنذارات العقارية، المطبعة والوراقة الوطنية الداوديات، مراكش، الطبعة الأولى 2008، ص: 92.

[7] – مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية، والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الأول، الطبعة 1987، (دون ذكر المطبعة)، ص: 58.

[8] – ومثال على ذلك تعذر تقييد عقد البيع بسبب عدم تسجيله لدى إدارة التسجيل أو بسبب عدم ارفاقه بشهادة التقسيم والملف التقني إذا تعلق الأمر باستخراج القطعة الأرضية المبيعة من الرسم العقاري الأصلي، وأن هذا الملف التقني لم يعد من طرف مهندس طبوغرافي مساح محلف مقيد في جدول الهيأة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين. – محمد العربي مياد: “مستجدات في التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07-14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ”، مقال منشور بمجللة العلوم القانونية، عدد، الأول- طبعة 2013، مطبعة ومكتبة الأمنية، ص:21.

[9] – قرار صادر عن محكمة لاستئناف بالرباط بتاريخ 3 نونبر 1934 منشور في مجموعة الأحكام، حكم رقم: 1525، أشار إليه إدريس الفاخوري “الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب”، مطبعة النجاح الجديدة- الدار البيضاء، الطبعة الثالثة 2018، ص: 270.

[10] – محمد خيري، قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة دار النشر والمعرفة، الرباط، الطبعة الخامسة 2009، ص: 454.

[11] – إدريس الفاخوري، “الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب”، مرجع سابق، ص: 270.

[12] – محمد ابن معجوز، الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى، سنة 1990، ص: 389.

[13] –  حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الأول، مطبعة الأمنية – الرباط، الطبعة 2016، ص: 85.

[14] – عبد الله ايت منصور، “التقييد الاحتياطي في التشريع المغربي- مقتضياته القانونية واشكالاته العملية”، مطبعة الأمينة الرباط، الطبعة 2016، ص: 27.

[15] – ينص الفصل 85 من قانون رقم 07/14 على الطابع الوقتي للتقييد الاحتياطي حيث جاء فيه ما يلي: “يمكن من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا”.

[16]– حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الأول، م. س، ص: 85/86.

[17] – حسن فتوخ، نفس لمرجع ص: 87.

[18] – قرار عدد 929 بغرفتين بتاريخ 22 مارس 2006 في الملف المدني عدد 744/1-01، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى- الإصدار الرقمي مايو 2007، عدد 67، ص: 302.

[19] – للتوضيح أكثر أنظر، حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، م. س، ص: 88 وما يليها.

[20] – أنظر الفصل 65 من قانون 07-14.

[21] -” جاء في الفصل 85 من قانون 07-14 ما يلي: ” يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب تقييداً احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا……..”

–   “إن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب”.

[22] – تنص المادة 13 من م. ح.ع. على ما يلي: “إن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا”.

[23] –  جاء في المادة 173 من نفس المدونة ما يلي: “عند الاستعجال، يمكن لرئيس المحكمة في حالة الرهن الإجباري أن يأمر بناء على طلب بإجراء تقييد احتياطي يبقى مفعوله ساريا إلى غاية صدور الحكم النهائي.

يأخذ الحكم الصادر بالرهن رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي”.

[24] – إدريس الفاخوري، “نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 07-14، طبعة 2015، مطبعة المعاريف الجديدة- الرباط، ص: 163.

[25] – راجع بالتفصيل الشروط الشكاية لقبول التقييد الاحتياطي، حسن فتوخ، “الوسيط في شرح القانون المغربي القواعد المسطرية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الثاني، مطبعة الأمنية – الرباط، الطبعة 2016، ص: 12 وما يليها.

[26] – الظهير الشريف رقم 178-11-1 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011، القاضي بتنفيذ القانون 08-39 المتعلقة بمدونة الحقوق العينية، منشور ج ر- عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011، ص: 5587.

[27] – حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، مرجع سابق، ص:123.

[28] – ” ينص الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري على ما يلي:” يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا “.

[29] – نصت المادة 13 من مدونة الحقوق العينية على أن ” الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا “.

[30] – أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية بالبيضاء، عدد 2414-13-2012 بتاريخ 14-01-12، مشار إليه في مؤلف عمر أزوكار، التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، طبعة 2015، ص: 24.

[31] – أمر لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد: 29318/10/2012 بتاريخ: 12/12/2012. أشار أليه عمر أزوكار في الكتاب أعلاه، ص: 25.

– للمزيد من التوسع أنظر:

– حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، م. س، ص: 124 وما يليها.

– عمر أزوكار، التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، م. س، ص: 26 وما يليها.

[32] – أمر رقم 2049 بتاريخ 26-06-2020، ملف 19129/99/6، مجلة المحاكم المغربية عدد 84 شتنبر – أكتوبر 2000، ص: 201.

[33] – إدريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري وفق القانون 07-14، مرجع سابق، ص: 162.

[34] -أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد 2832/10/2012 بتاريخ: 30/01/2012. أشار إليه عمر أزوكار: م.س، ص: 27.

– وجاء في أمر قضائي عن نفس المحكمة ما يلي: “حيث إن التقييد الاحتياطي لا ينصب إلا على حقوق عينية قابلة للتسجيل ومن تم فإن الطلب غير مؤسس قانونا مما يتعين معه التصريح برفضه”. – نفس المرجع والصفحة.

[35] – أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد 5173/10/ بتاريخ 28/02/2012.

[36] – محمد العلمي، مستجدات التقييد الاحتياطي في ضوء القانون رقم 07-14، مقال منشور بمجلة القانون المدني العدد الرابع 2017، ص: 120.

[37] – عمر أزوكار، التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، مرجع سابق، ص: 60.

[38] – أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد 1880-10-2014 بتاريخ 23/01/2014.

– وجاء في أمر آخر ما يلي: “حيث إن المستدل به لم يأت به وفق الشكل المنصوص عليه في القانون 00-18 المتعلق بالملكية المشتركة مما يكون معه الطلب غير جدي”. أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية، عدد 3332/10/2014 بتاريخ 05/2/2014، أشار إليه عمر أزوكار في كتابه التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، م. س.

[39] – الفقرة الأولى من الفصل 86 من قانون 07-14.

[40]– ظهير شريف رقم 1.81.254 صادر في 11 من رجب 1402 (6 مايو 1982) بتنفيذ القانون رقم 7.81، منور بالجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 15/06/1983 الصفحة 980.

[41] – جاء فيه: “إذا كان العقار محفظا أو كانت الحقوق العينية تتعلق بعقار محفظ جاز لنازع الملكية طلب تسجيل تقييد أولي في الرسم العقاري للمحافظة مؤقتا على حقه مع تدعيم طلبه بالأمر الصادر بالإذن في الحيازة المنصوص عليها في الفصل 24.

وتتميما لأحكام الفصل 86 من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) فإن أثــــر التقييـــــــد الأولـــي لا ينتهــــــــــــــي إلا وقــــــــت تقييــــــــد نقـــــل الملكية الذي يرجع ترتيبه وأثـــــــره إلــــــــى تاريــــــخ التقييد الأولــــــي المذكور….”.

[42] – إدريس الفاخوري، “الوسيط في نظلم التحفيظ العقاري بالمغرب “، دراسة لنظام التحفيظ والفقه الإداري والعمل القضائي، مرجع سابق، ص: 274.

[43] – أحمد السكيسوي: “تأملات في نظام التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07-14 والاجتهاد القضائي”، مقال منشور بمجلة المنبر القانوني، عدد 7و8، أبريل 2015، ص: 57.

[44] – الفقرة الخامسة من الفصل 86 من القانون 07-14.

[45] – حسن فتوخ، الوسيط في شرح القانون المغربي- “القواعد الموضوعية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الأول، مرجع سابق، ص: 99.

[46] – عبد الرحيم نافع، مؤسسة التقييد الاحتياطي في القانون المغربي، مقال منشور في مجلة المنارة للدراسات القانونية والإدارية، عدد خاص بالقانون العقاري والتوثيق فبراير 2020، مطبعة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع-الرباط، ص: 248.

[47] – للمزيد يرجي الرجوع إلى:

– جواد أمهول، “الوجيـــــــــــــــــــــــــــــــــز في المسطـــــــــــــــــــــــــــــرة المدنيــــــــــــــــــة”، مطبعة الأمنيــــــــــــــــــــة – الرباط، طبعــــــــة 2015 الصفحة: 49 وما يليها.

– عبد الكريم الطالب، “الشرح العلمـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــي لقانـــــــــــــــــــــون المسطــــــــــــــــــرة المدنيــــــــــــــــــــة”، المطبعة والوراقة الوطنية – مراكــــــــــــــــــــش، طبعة أبريل 2013، ص: 146 وما يليها.

[48] – جاء في أمر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء ما يلي: “حيث إن الطلب قدم من طرف موثق وأن الموثق لا صفة له في تمثيل الأطراف لدى المحاكم”.

وجاء في أمر آخر لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد 26690/10/ بتاريخ: 16/11/2012، ما يلي: وأن السيد ميمون بيريز طالب التقييد مجرد وكيل، ومن ثم فإنه لا يمكن له أن يتقدم بطلب التقييد الاحتياطي إلا إذا أدلى بتوكيل خاص بهذا الشأن، الأمر الذي يتعين معه رفض الطلب”. أشار إليه عمر أزوكار م. س. ص: 16.

[49] – رقم 1721/11/ بتاريخ 25 نونبر 2011، غير منشور، أورده إدريس الفاخوري، الوسيط في نظام التحفيظ العقاري، مرجع سابق، ص: 276.

[50] – عبد الرحيم نافع، مؤسسة التقييد الاحتياطي في القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 249.

[51] – إدريس الفاخوري، الوسيط في نظلم التحفيظ العقاري بالمغرب …”، م. س. ص: 276و 277.

[52] – للمزيد أنظر إلى عمرأزوكار، التقييد الاحتياطي في ضوء العمل القضائي، م. س، ص: 10 وما يليها.

[53] – محمد العربي مياد، “مستجدات في التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07-14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ”، مقال منشور بمجللة العلوم القانونية، عدد، الأول- طبعة 2013، المطبعة الأمنية – الرباط، ص: 26.

[54] – يجري سياقها على ما يلي: “إن الدعاوى الرامية إلى إستحقاق عقار محفظ أو اسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييداُ احتياطياً”.

[55] – عمر أزوكار، مرجع سابق، ص: 44 و45.

[56] – جاء في أمر قضائي ما يلي: “وحيث إن التقييد الاحتياطي بناء على مقال غير قابل للتمديد بناء على مقتضيات الفصل 86 من قانون التحفيظ العقاري، مما يتعين التصريح برفض الطلب”. – أمــــــــــــــــر قضائي لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عدد. 6378/10/1013/ بتاريخ: 12/03/2012. غير منشـــــــــــــــــــــــــــــــــــور.

– وجاء في أمر آخر لرئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء ما يلي: “حيث إنه ليس هناك أي نص قانوني يجيز تمديد التقييد الاحتياطي المقيد بناء على مقال مما يتعين التصريح برفض الطلب”. أمر قضائي ع. 10693/10/-2014 بتاريخ: 18/4/1014، غير منشور، أشار إليهم عمر أزوكار، مرجع سابق. ص: 49.

[57] – جاء في أمر قضائي ما يلي: “وحيث أنه وطبقا للفصل 85 من قانون 07-14 المتعلق بالتحفيظ العقاري فإنه يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب تقييداً احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتاً.

وحيث إن البين من وثائق الملف، أن الطالبيــــــــــــــــــــــــــــن تقدموا بدعوى استحقــــــــــــــــــــــاق ملكيـــــــــــــــــــة العقار موضوع الرسم العقاري عدد 49287/53، الشيء الذي يكون طلبهم بتمديد التقييـــــــــــــــــد الاحتياطـــــــــــــــــي وطبقاُ للفصــــــــــــــــل 85 المذكــــــــــــــــور في محله.

وحيث أنه وتأسيســـــــــــــــاً على ما ذكر يتعين إلغاء الأمر المستأنف والأمر بتمديد التقييد الاحتياطي على لرسم العقاري عدد 49287/53 طبقاً لما ينص عليه القانون. “قــــــــــــــــــــرار محكمة الاستئناف بسطات: عدد 654/2102 الملف المدني بمحكمة الاستئناف: 417/2012/1201 غير منشـــــــــــــــــــور أشار إليه عمر أزوكـــــار، م. س. ص: 53.

[58] – نشير هنا، عمل المشرع المغربي على دمج مقتضيات الفصل الثاني والثالث من الظهير الصادر بتاريخ 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة في المادة 2 من م. ح. ع رقم 08-39، وقد جاءت هذه المادة الأخيرة أكثر وضوحا في تحديد القوة الثبوتية للتقيــــدات المضمنــــة بالسجــــــــــــــــــــــلات العقارية بين الأطراف وإزاء الغيـــــر، كما حصرت المـــادة 2 مدة تقادم دعوى المطالبة بحق وقع الإضرار به بسبب التقييـــــد في أربع سنــــــــــــــــــوات من تاريـــــــــــخ التقييــد بالرسم العقاري.

[59] – محمد خيــــري، قضايــــا التحفيظ العقاري في التشريـــع المغربــــي، مرجع سابق، ص: 340.

[60] –  نبيل بن حمو علي، “آثار مؤسسة التقييد الاحتياطي على ضوء التشريع والعمل القضائي”، مقال منشور بمجلة القانون والأعمال الدولية، العدد 27 أبريل 2020، ص: 98.

[61] – جاء الفصل 610-18 من ق.ل.ع ما يلي: “يبقى التقييد الاحتياطي ساريا إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي”.

[62] – تنص المادة 185 من م ح ع ما يلي: “يودع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية ويطلب كتابة من المحافظة على الأملاك العقارية أن يقيد حقه تقييدا احتياطيا وأن يحتفظ لديه بنظير الرسم العقاري ويمتنع من إجراء أي تقييد آخر برضى المالك وذلك مدة تسعين يوما تسري من تاريخ التقييد المنجز”.

[63] – راجع التقييد الاحتياطي بناء على سند في الفقرة الأولى من المطلب الثاني أعلاه.

[64] – محمد ابن الحاج السلمي، “التقييد الاحتياطي في التشريع المغربي وفق مستجدات القانون رقم 07-14″، دار الفلم الرباط، الطبعة الثانية 2014، ص” 320.

[65] – قرار عدد 1525 صادر في 3 نونبر 1934، أورده محمد ابن الحاج السالمي م.س، ص: 263.

[66] – أنظر الفصل 87 من قانون 07-14.

[67] – محمد ابن الحاج السلمي: “التقييد الاحتياطي في التشريع المغربي وفق مستجدات القانون رقم 07-14″، ص: 321.

[68]– ولعل مصطلح “الغير” لا يمكن إعطاؤه في مجال القانون العقاري معنى شاملا وموحداً كما هو الشأن لمفهومه وفقا للقواعد العامة. ولهذا يجب التمييز بين الغير بالمفهوم الواسع أي الشامل لأي شخص من الكافة، والغير بالمفهوم الضيق، أي المتمتع بحق عبني مسجل في الرسم العقاري.

ذلك أن الغير في مجال الحقوق الخاضعة للتقييد هو كل شخص من غير المتعاقدين وورثتهما تكون بينه وبين أحد المتعاقدين علاقة قانونية تخول له المصلحة في التمسك بالعقد المقيد، أو بالتقييد المؤقت الوارد بالرسم العقاري، وعليه وفي غياب أي تعريف تشريعي لمفهوم للغير في القانون العقاري، فإنه يمكن القول ” الغير يعني جميع الأشخاص الذين لم يكونوا أطرافا في العقود أو التصرفات غير المسجلة، ولكن تكون لهم حقوق ومراكز قانونية نشأت عن التقييدات المؤقتة المنجزة لفائدتهم، إذ لا يمكن الاحتجاج في مواجهتهم بالحقوق غير المسجلة أصلا، أو تلك التي تم تقيدها لاحقا بصفة مؤقتة“–  حسن فتوخ، “الوسيط في شرح القانون المغربي القواعد المسطرية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الثاني، مرجع سابق2016، ص: 187.

[69] – عبد الله أيت منصور، “التقييد الاحتياطي في التشريع المغربي”، م.س، ص: 144.

[70] – فتوخ حسن، “الوسيط في شرح القانون المغربي القواعد المسطرية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الثاني، مرجع سابق، ص: 187.

[71] – ينص الفصل 66 من ظ.ت.ع، في فقرته الثانية، على أنه: “لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة”.

[72] – قرار ع 1334 بتاريخ 04/05/2005 ملف مدني ع 1061/1/3/2004، أشار إليه حسن فتوخ: م.س، ص: 189، منشور بمجلة المنازعات العقارية، دلائل عملية، عـــــــــــــــــــــــــدد.3، ص: 22.

[73] – راجع محمد ابن معجوز، مرجع سابق، ص: 567.

[74] – المقصود بحجية التقييد: “تلك القوة الثبوتية التي تمنح للحقوق العينية المسجلة، ومدى نطاقها وضمانها سواء بين عاقديها أو بالنسبة للغير، وهي عنوان الملكية العقارية المقيدة بالسجل العقاري”.

[75] – جاء في الفصل 477 من ق.ل.ع ما يلي: “حسن النية يفترض دائما مادام العكس لم يثبت”.

[76] – نبيل بن حمو علي: “آثار مؤسسة التقييد الاحتياطي على ضوء التشريع والعمل القضائي”، مرجع سابق، ص: 103.

[77] – أنظر الفصل 477 من ق.ل. ع، أعلاه.

[78] – قرار محكمة النقض ع. 517 مؤرخ في 23 نونبر 2005 في الملف الشرعي ع. 144/2/1/ 2004-  منشــــــــــور بمجلة قضاء محكمة النقض عــــــــــدد 64/65، سنــــــــــــة 2006، ص: 186.

[79] – بيد أن المتصدق عليه لا يمكنه التمسك بحسن النية في مواجهة الدولة حينما تمارس حق الشفعة الأملاك الخاصة وفق المادة 9 من قانون المالية لسنة 2005 المعدل لمقتضبات الفصل 32 من مدونة التسجيل والتنبر. إذ أن جميع الحقوق المكتسبة من طرف الغير قبل ممارستها لحق الشفعة تعتبر منعدمة وغير ذي أثر في مواجهتها ويلزم التشطيب عليها تلقائيا من طرف المحافظ.

– راجع في هذا الصدد الفقرة الرابعة من الفصل 9 من قانون المالية لسنة 20005.

[80] – وجب التنبيه هنا أن محكمة النقض قد اعتبرت “أن البيع بثمن رمزي يكتسي طابع التبرع، ولا يكون محلا للشفعة”.

– قرار ع 1340- بتاريخ 28/4/2004 ملف مدني ع. 1166/4/2001، أشار إليه فتوخ حسن، “الوسيط في شرح القانون المغربي القواعد المسطرية للتقييد الاحتياطي والحجوز والإنذارات العقارية”، الجزء الثاني، مرجع سابق، ص: 192- منشور كذلك بمجلة قضاء محكمة النقض عدد 62، ص: 70.

[81] – قرار ع. 694 صادر بتاريخ 13/4/1983، أشار إليه حسن فتوخ، نفس المرجع، ص: 192.

[82] – نشير أن هناك ثلاثة اتجاهات فقهية بشأن مسألة إثبات سوء نية الغير المكتسب لحق عيني بعقار محفظ:

– الاتجاه الأول: يرى أن مجرد علم المشتري الثاني أن عقده لاحق من حيث الزمان لعقد بيع الأول ابرمه المالك سابقا، فإن ذلك يشكل قرينة كافية على توافر سوء النية. – سعاد عاشور، ص: 185، – شمس الدين الوكيل: “أثر الغش على الأسبقية في التقييد”-  مقال منشور بمجلة الحقوق للبحوث القانونية والاقتصادية، عــــــــدد. 12، السنة، 1959، ص: 86.

– الاتجاه الثاني: يعتبر أن مجرد علم المشتري الثاني بوجود عقد سابق بين البائع وبين مشتر آخر أي الأول غير كافي لإثبات سوء النبة. وإنما يجب أن يتوفر العلم اليقيني عند تسجيل حقه العيني بالعيوب والشوائب التي تشوب السند أو رسم من تلقى الحق عنه. – مأمون الكزبري، “التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاصلية والتبعية”، مـــــــــــــــــــــــرجع سابـــــــــــــــــــــق، ص:300.

– أما الاتجاه الثالث: فقد ذهب أبعد من ذلك، فقد أعتبر أن مجرد العلم وحده بأسبقية الشراء غير كاف لثبوت سوء نية المشتري، بل يجب أن يقترن هذا العلم بوسائل تدليسية، أو وجود تواطؤ بين المشتري والبائع من أجل الإضرار بحقوق المشتري الأول. –  محمد خيري: العقار وقضاء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي: مـــــــــــــــــرجع سابـــــــــــــــــــــــــــــــــــق، ص: 534.

 

[83] – قرار محكمة النقض ع. 926 بتاريخ 01/03/2001، ملف مدني ع. 2216/97، منشور بمجلة المناهج عدد 7-8، ص: 195 وما يليها.

[84] –  حكم رقم 176/2003 صار بتاريخ عن ابتدائية جرسيف في الملف المدني ع. 106/02 بتاريخ 25 /06/2003.

[85] – قرار صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 12 يونيو 2002 تحت ع. 2055 في الملف المدني ع. 483/00، أورده عصام عطياوي، ” التقييد الاحتياطي ودوره في التخفيف من الحجة المطلقة لتقييد الغير حسن النية في ضوء مستجدات القانون رقم 14.07″ مقال منشور بمجلة الملحق القضائي –دون ذكر العدد والسنة، ص: 187.

[86]– قرار عدد 383/2 بتاريخ 02/07/2013 ملف مدني ع. 3329/1/2/2012، أورده حسن فنوخ: م.س، الجزء الثاني، ص: 205-206، منشور بالتقرير السنوي لمحكمة النقض لسنة 2013.

[87] – قرار عدد 1577 صادر بتاريخ 25/05/2005 في الملف المدني عدد 3549/1/1/2004، مجلة المنازعات العقارية، م.س، ص: 15.

[88] – تنص المادة 277 من م.ح.ع على ما يلي: “لا تصح الهبة ممن كان الدين محيطا بماله”.