كيفية إدارة الأجزاء المشتركة في الشقق والطبقات وفقاً للتشريع الاردني – الدكتور : عبد الله الزبيدي – الأستاذ : احمد عثمان الفراحنة

 

كيفية إدارة الأجزاء المشتركة في الشقق والطبقات وفقاً للتشريع الاردني

Administration of common parts of accommodation flats

according to the Jordanian legislation

الدكتور : عبد الله الزبيدي

كلية الحقوق / جامعة مؤتة المملكة الأردنية الهاشمية

الأستاذ : احمد عثمان الفراحنة

محامي وباحث القانوني  المملكة الأردنية الهاشمية

                                  

لتحميل الإصدار كاملا

https://www.droitetentreprise.com/%d9%85%d8%ac%d9%84%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d9%82%d8%a7%d9%86%d9%88%d9%86-%d9%88%d8%a7%d9%84%d8%a7%d8%b9%d9%85%d8%a7%d9%84-%d8%a7%d9%84%d8%af%d9%88%d9%84%d9%8a%d8%a9/

 

الملخص

تعتبر ملكية الطوابق والشقق ملكية ذات طابع خاص لوجود حقين في هذه الملكية الا وهما حق المالك في ملكية الأجزاء الخاصة به وحقه المتعلق بالأجزاء المشتركة مع غيره من الملاك ، هذا الامر يتطلب وجود إدارة خاصة لإدارة الأجزاء المشتركة والتي تكون مملوكة على الشيوع ما بين الملاك الا ان أحكامها تختلف عن احكام الشيوع العادي من حيث آلية الإدارة والجهة المخولة بهذه الإدارة، حيث ان القانون المدني الأردني جاء بأحكام خاصة لإدارة هذه الأجزاء بالإشارة الى ما يسمى بنظام إدارة البناء بالإضافة الى الهيئة المخولة بإدارة البناء واطلق عليه اسم اتحاد الملاك ، في حين ان قانون الملكية العقارية والذي جاء متوافقاً الى حدٍ ما مع القانون المدني تطرق في طياته الى نظام خاص بإدارة الأجزاء المشتركة مع اسناد مهمة هذه الإدارة الى جمعية الملاك ، ومن خلال هذا البحث توصلنا الى مدى اهتمام المشرع بإدارة الأجزاء المشتركة وما يتعلق بها من احكام من اجل إيجاد نظام خاص بذلك وتضمينه العديد من الاحكام الخاص التي تتناسب مع هذا النوع من الإدارة من حيث التنظيم او الجهة المخولة بهذه الإدارة.

وعليه فإن بحثنا يدور حول كيفية إدارة الأجزاء المشتركة من خلال جمعية الملاك باعتبارها الجهة المخولة بإدارة البناء مع بيان النظام اللازم لهذه الإدارة

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

The Abstract

The property of floors and accommodation flats has a special configuration due to the presence of two rights in this property; the owners right in his personal property and his right in the other common utilities along with other owners in the building ,this requires a special management for the common utilities to be managed with other owners who own the property in common ,meanwhile Its provisions differ from the provisions of general common property, the administration and who does the administration. the Jordanian civil law regulated special provisions to the administration of these utilities, referring to the (building administration regulation) and the parties entitled to the building administration which was called the (property owners union) , meanwhile the code of real estate property  which is relatively aligned with the civil law mentioned in its articles special regulations for the administration of common utilities and assigned this mission to the property owners union. Throughout this research, we concluded the fact that shows the interest of the legislator in managing the common utilities and the provisions related in order to inaugurate a special regulation to this purpose and embed the articles needed to a customized kind of administration needed to regulate organization and the authority to run it.

Eventually, this research tackles the management of the common utilities through the property owners union as the designated authority to manage the building highlighting the regulations needed to run this administration

كيفية إدارة الأجزاء المشتركة الشقق والطبقات وفقاً للتشريع الاردني

 

المقدمة

يسعى الانسان بفطرته الى تامين احتياجاته الأساسية اللازمة للحياة والذي يعتبر المسكن الذي يأويه من اهم هذه الاحتياجات، فكل انسان بلا شك يتطلع الى امتلاك مسكن مستقل خاص به بلا قيود او اية التزامات ، الا انه وفي الآونة الأخيرة اصبح هناك العديد من الأشخاص غير قادرين على تامين ذلك نظراً للأوضاع الاقتصادية الصعبة وارتفاع تكاليف البناء، حيث اصبح تامين السكن يشكل عائقاً امام العديد من الأشخاص الامر الذي دفعهم الى البحث عن حلول ناجعة لتامين المسكن ، فكان الخيار الأمثل هو اللجوء الى التوسع العامودي في العمران بدلاً من التوسع الافقي مما يقلل من تكاليف البناء لأنه على اقل تقدير تكون ارض العقار بالإضافة الى عدد من أجزاء البناء مشتركة ما بين الملاك لخدمة اجزاءهم الخاصة، وهذا النوع من الملكية اصبح اكثر انتشار وتطوراً في وقتنا الحالي تحت ما يسمى بملكية الطبقات والشقق .

لم يتطرق القانون المدني الأردني الى تعريف الأجزاء المشتركة⁽[1]⁾ وكذا الامر في قانون  الملكية العقارية⁽[2]⁾ لتعريفها وانما اقتصر الامر على تعداد هذه الأجزاء في المادة (1066) من القانون المدني الأردني ، غير انه تم الإشارة اليها في المادة (2) من نظام إدارة الأقسام المشتركة⁽[3]⁾ والتي عرفت الأقسام المشتركة بانها:” أجزاء من العقار مخصصة لخدمة البناء او المجمع العقاري وللاستخدام المشترك لمالكي الوحدات في أي منها وتشمل العقارات بالتخصيص في البناء او الأرض المقام عليها وارض العقار وسطح الطابق الأخير غير المفرز وغير المملوك لأي من المالكين والمواقف والاساسات والجدران ومجاري التهوية والسلالم والمصاعد وشبكات الماء وخطوطه والصرف الصحي والتكييف والتدفئة والكهرباء والاتصالات الواقعة خارج الوحدات ومعداتها والغرف المخصصة للخدمات”.

وهذه الأجزاء ونظراً لأنها مشتركة فيما بين الملاك تتطلب ادارتها احكام خاصة لضمان حسن الانتفاع بها وتجنباً لأي خلاف من الممكن ان يطفو ما بين الملاك ومن هذا المنطلق آثرنا ان نبحث في كيفية إدارة هذه الأجزاء المشتركة.

أهمية البحث

تكمن أهمية البحث من خلال ما قد يحدث عملياً بين الملاك من خلافات ومشاكل حول إدارة الأجزاء المشتركة والتي وجدت اصلاً لخدمة الأجزاء الخاصة وضمان حسن الانتفاع بها، فكان لابد من تنظيم إدارة هذه الأجزاء وبيان تفاصيل ذلك.

مشكلة البحث

ان الأجزاء المشتركة هي اجزاء مملوكة على الشيوع ما بين الملاك بالتوازي مع ملكياتهم الخاصة، الا ان هذه الأجزاء لا يمكن قسمتها ما بين الملاك كونها تعتبر شيوعا اجبارياً من نوع خاص غير قابل للقسمة منعاً لتفويت الغاية التي وجدت من اجلها ⁽[4]⁾، وبذات الوقت لا يمكن لأي مالك الاستئثار بها دون غيره من الملاك، وبالتالي لابد من التعامل مع هذه الأجزاء بالصورة التي وجدت فيها الامر الذي يثير التساؤلات التالية: –

1. ما هي الاحكام التي تخضع لها إدارة الأجزاء المشتركة؟
2. من المخول بإدارة الأجزاء المشتركة؟
3. ما هي الامتيازات اللازم ان يتمتع بها من يملك إدارة هذه الأجزاء المشتركة؟
4. كيف يمكن حل الإشكاليات التي تنشأ بين الملاك حول استعمال هذه الأجزاء المشتركة وتحمل نفقاتها؟

ان التساؤلات الواردة في مشكلة البحث وغيرها ما قد يطرأ من تساؤلات ستكون محور بحثنا علنا نجد إجابات شافية تفيد المهتمين بهذا الجانب من خلال بيان احكام إدارة الأجزاء المشتركة وبسطها للتوصل حول كيفية إدارة هذه الأجزاء المشتركة.

منهجية البحث

سنتبع في بحثنا هذا المنهج التحليلي بحيث نتناول النصوص ذات العلاقة في القانونين المدني الأردني والملكية العقارية بالتحليل والتفريع للوقوف على مضامينها ومراميها، كما سنتطرق الى تحليل مضمون اراء الشراح حول ذلك ونقدها. وتاسيساً على ما تقدم سنقسم هذا البحث الى مبحثين بحيث يكون الأول لتناول نظام إدارة البناء، على ان يكون الثاني لسلطات جمعية المالكين.

 

كيفية إدارة الأجزاء المشتركة الشقق والطبقات وفقاً للتشريع الاردني

تمهيد

ملكية الطبقات والشقق تطلب وجود إدارة ذات طبيعة خاصة لمثل هذا النوع من الملكية ولا سيما الأجزاء المشتركة منها لاختلافها في احكامها عن احكام إدارة الشيوع العادي ، وقد بين المشرع الأردني ذلك من خلال نصوص القانون الناظمة لهذه الملكية، فقد تطرق في المادة (1070) من القانون المدني الى ما يسمى بنظام إدارة البناء وفي المادة (1075) من ذات القانون اوكل مهمة إدارة هذه الأجزاء الى ما يسمى باتحاد الملاك، اما قانون الملكية العقارية فنجد انه متوافق مع نصوص القانون المدني مع اختلاف التسميات حيث أشار المشرع في المادة (123) منه الى ان ادارة الأجزاء المشتركة هي من مهمة جمعية المالكين مع ضرورة وجود نظام يبين احكام هذه الإدارة.

وعليه سيكون محور بحثنا حول إدارة الأجزاء المشتركة من خلال مبحثين بحيث نتناول في المبحث الأول نظام إدارة الأجزاء المشتركة، على ان نخصص المبحث الثاني لتناول سلطات جمعة الملاك في ادارة الأجزاء المشتركة.

المبحث الاول

نظام إدارة الأجزاء المشتركة

اولى المشرع الأردني أهمية كبرى للأجزاء المشتركة في ملكية الطبقات والشقق من خلال العمل على تنظيم إدارة هذه الأجزاء المشتركة في اكثر من قانون، مع إعطاء فسحة للملاك لإبداء ارادتهم في هذه الإدارة سواء في القانون المدني ام في قانون الملكية العقارية، حيث تم الاشارة في القانون المدني الأردني الى ما يعرف بنظام ادارة البناء من خلال النص عليه في المادة (1070/1) والتي نصت على: ” على كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة وصيانتها وادارتها ويكون نصيبه في التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار طبقا لما هو مبين في نظام ادارة البناء …”، ولكن باقي مواد القانون المدني الناظمة لهذا النوع من الملكية لم تبين أي تفاصيل أخرى عن هذا النظام، في حين نجد ان قانون الملكية العقارية كان أكثر وضوحاً لهذا النظام وبالتحديد ما جاءت به المادة (123/ج) منه والتي نصت على: ” ج. تحدد بنظام أحكام إدارة القسم المشترك في العقار وفي المجمع العقاري، على أن يتضمن، بوجه خاص ما يلي –…….” حيث تضمنت العديد من الأمور التي يجب ان يشملها النظام.

من خلال نص المادة انفة الذكر نجد ان المشرع بين ان إدارة الأجزاء المشتركة في الطوابق والشقق يجب ان تُحتكم لنظام يشمل آلية الإدارة والمواضيع التي يجب ان يشملها النظام في سبيل تحقيق الإدارة الأمثل لهذه الأجزاء وعليه سنقسم هذا المبحث الى مطلبين نخصص الأول للتعريف بالنظام في حين نخصص المطلب الثاني لمضمون ومشتملات هذا النظام.

 

 

المطلب الأول

التعريف بنظام إدارة الأجزاء المشتركة

 

يُقصد بكلمة نظام لغةً كل شيء قرنته بآخر او ضممت بعضه الى بعض فقد نظمته ⁽[5]⁾.

اما اصطلاحاً فهو: ” مجموعة القواعد القانونية التي تصدرها الهيئة التي تمتلك حق اصدارها وذلك لتوضيح وتنظيم تفاصيل بعض قواعد القانون “. ⁽[6]⁾

وبإسقاط هذا التعريف على نظام إدارة الاجزاء المشتركة نجد انه عبارة عن نظام مكون من مجموعة قواعد قانونية تحمل في طياتها حقوق والتزامات الملاك بالإضافة الى إدارة الأجزاء المشتركة لضمان حسن الانتفاع بها. ⁽[7]⁾

من خلال التعريف الاصطلاحي للنظام نجد انه يجب ان يصدر عن الجهة ذات الصلاحية في ذلك، فنجد ان قانون الملكية العقارية ذكر هذا النظام، وعلى أثر ذلك اصدرت السلطة التنفيذية نظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمعات العقارية رقم 89/2020⁽[8]⁾ استنادا للفقرة (ج) من المادة (123) من قانون الملكية العقارية، أضف الى ذلك بان المادة (123) من قانون الملكية العقارية اشارت الى نظام اخر الا وهو النظام الداخلي لملكية الطبقات والشقق وان صاحب الصلاحية في اصدار هذا النظام هو جمعية الملاك او اتحاد الملاك.

وكلا النظامين يهدفان الى خلق نوع من التوازن بين المصالح الفردية للملاك والمصالح المشتركة لهم، من خلال إيجاد وثيقة مكتوبة لتكن أكثر الزاماً للملاك تحتوي على كل ما يلزم لضمان حسن إدارة الأجزاء المشتركة والانتفاع بها. ⁽[9]⁾

ويرى الباحثان ان نظام إدارة الأجزاء المشتركة سواء النظام رقم 89/2020 او النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية المالكين اوجب المشرع اصدارهما والعمل بهما حيثما وجدت ملكية الشقق والطبقات ويظهر ذلك من خلال مطلع المادة (123) فقرة (ج) من قانون الملكية العقارية التي جاءت بصيغة الامر بوجوب تنظيم احكام الأجزاء المشتركة في البناء.

ويذكر هنا انه وقبل صدور قانون الملكية العقارية وفي ظل العمل بقانون ملكية الطبقات والشقق الملغي ⁽[10]⁾ كان المشرع يعتبر امر وجود النظام جوازي وليس وجوبي في بعض الحالات حيث كان القانون يفرق بين حالتين: الأولى إذا كان البناء مكون من أربعة طوابق فما دون فان وجود نظام لإدارة البناء جعله المشرع جوازي اما في الحالة الثانية وهي التي يكون فيها البناء مكون من أكثر من أربعة طوابق فان امر وضع النظام هو وجوبي. ⁽[11]⁾

وهنا يرى الباحثان انه حسناً فعل المشرع بإلزامية وجود النظام وذلك لضمان حسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة طالما وجدت ملكية الطوابق والشقق.

وهناك عدد من التشريعات ومنها المشرع المصري⁽[12]⁾ جعل وجود النظام جوازي بالمطلق ويعود الامر في ذلك لاتحاد الملاك مع اشتراطه موافقة جميع أعضاء الاتحاد على وضع النظام ، فالاتحاد هنا يملك الخيار في وضع النظام ام لا دون قيود عليه بذلك ، الا ان المشرع المصري في قانون ايجار الأماكن المصري عاد مرة أخرى طرح موضوع نظام إدارة البناء وجعل تشكيله وجوبياً اذا تجاوز عدد طبقات المبنى او الشقق الخمس ، وجوازياً فيما دون ذلك ^([13]) ، مع الإشارة الى انه اذا تم وضع النظام يجب التقيد به وعدم مخالفته لذلك كان وضعه بالإجماع ، ويبدو ان اعتماد موافقة جميع الأعضاء سببها هو ان إدارة الأجزاء المشتركة والمتعلقة بالشيوع الاجباري تختلف عن إدارة المال الشائع في الشيوع العادي والتي يتطلب فيها موافقة الأغلبية والتي تكون للإدارة المعتادة دون الإدارة غير المعتادة ⁽[14]⁾ ، في حين ان إدارة الأجزاء المشتركة تشمل الإدارة المعتادة وغير المعتادة.⁽[15]⁾

اما المشرع اللبناني فقد الزم مالك العقار بوضع نظام إدارة البناء لملكية الشقق والطبقات إذا تجاوز عدد الشقق او الطوابق الاثنين، في حين انه غير الزامي إذا لم يتجاوز هذا العدد مع إمكانية التعديل للنظام من قبل الملاك لاحقاً، اما المشرع الفرنسي فقد جعل النظام الزامياً لكل بناء يسجل تحت نظام الشقق والطبقات ⁽[16]⁾ وهذا متوافق مع ما اخذ به المشرع الأردني.

وهنا يرى الباحثان ان النظام رقم 89/2020 الصادر عن السلطة التنفيذية اوجب وضع النظام الداخلي من قبل جمعية المالكين وبموافقة (75%) ممن يمثلون أعضاء الهيئة العامة للجمعية، وهنا يكون النظام قد اخذ بالأغلبية الأعلى والمطلوبة لإدارة المال الشائع ادارة غير المعتادة ولم يتطلب الاجماع كما فعل المشرع المصري، لأنه وفي بعض الأحيان يكون من الصعب الوصول للأجماع حول واقعة معينة وخاصة مع ازدياد التوسع العامودي وبناء الأبراج السكنية وما تحتويه من عدد كبير من الشقق والطبقات وهذا ما نصت عليه المادة (9/أ) من النظام رقم89/2020 والتي جاء فيها: ” للهيئة العامة لجمعية المالكين وبموافقة أعضاء ممن يمثلون (75%) فاكثر من اجمالي أعضاء الهيئة وضع نظام داخلي ……”

إضافة الى ما سبق نجد ان نظام إدارة القسم المشترك رقم 89/2020 تم وضعه من قبل السلطة التنفيذية وكذلك النظام الداخلي يتم وضعه من قبل جمعية الملاك حسب قانون الملكية العقارية ، وهذا امر جديد جاء به المشرع بخلاف ما كان عليه الامر قبل صدور قانون الملكية العقارية ، وبهذا التعديل استبعد المشرع صلاحية وضع النظام من قبل شخص واحد ، حيث كان الامر في السابق ان يتم وضع النظام قبل التسجيل من قبل طالب التسجيل وغالباً ما يكون هو نفسه منشئ البناء الذي يرغب بفرزه ومن ثم بيعه وفق نظام الشقق والطوابق حتى يتسنى له تسجيل البناء وفق نظام الشقق والطبقات، ⁽[17]⁾ وفي ذلك يرى الباحثان ان وضع النظام وفق قانون الملكية العقارية افضل مما كان عليه سابقاً حيث تم استبعاد المصلحة الشخصية في وضع النظام، فقد يضعه المنشئ وفق ما يخدم مصلحته الشخصية وأي مشتري لاحق للشقة او الطابق من العقار سيجد النظام موضوع من السابق وملزم له هذا من ناحية ، ومن ناحية أخرى قد يضعه منشئ البناء ليس لمصلحته الشخصية وانما يضعه على عجالة من امره لأنه مطلوب منه وضعه عند التسجيل فمن الممكن ان يكون هذا النظام لا يلبي طموحات واحتياجات ما يتطلبه البناء من إدارة ومستلزمات.

وفي هذا الصدد يكون وضع النظام من قبل السلطة او من قبل المالكين أنفسهم أفضل، لأنهم هم أصحاب المصلحة الحقيقية المتعلقة بحقوقهم والتزاماتهم في هذا النظام ⁽[18]⁾.

وعطفاً على ما سبق تناوله بان يتم وضع النظام عند التسجيل من قبل طالب التسجيل ومع ما جاء به قانون الملكية العقارية من تعديل حول اصدار هذا النظام وجعل النظام الداخلي من صلاحية جمعية الملاك او اتحاد الملاك فيثور التساؤل التالي هل يمكن تسجيل البناء وفق نظام الشقق والطبقات قبل وضع النظام الداخلي لإدارة البناء؟

يرى الباحثان انه وبمراجعة النصوص القانونية الناظمة لملكية الطبقات والشقق في قانون الملكية العقارية ونظام إدارة القسم المشترك رقم 89/2020 لا يوجد ما يشير بإلزامية وضع النظام لدى دائرة التسجيل قبل او عند التسجيل ، بل على العكس نجد ان النصوص تذهب الى ان يتم وضع النظام بعد التسجيل من قبل جمعية الملاك وهذا يستفاد من نص المادة (9/أ) من النظام رقم 89/2020 والتي نصت على: ” للهيئة العامة لجمعية المالكين وبموافقة أعضاء ممن يمثلون (75%) فأكثر من اجمالي أعضاء الهيئة العامة وضع نظام داخلي لتنظيم ما يلي: -……..” وحسب نص هذه المادة فان النظام الداخلي يوضع بعد تشكيل جمعية الملاك ، اضف الى ذلك ان النظام رقم 89/2020 جاء لتنظيم إدارة الأقسام المشتركة بالمجمل مع وضع نظام داخلي من قبل جمعية الملاك مكمل له ولا يتعارض معه ، بل ان النظام تنبه الى إمكانية تكاسل جمعية الملاك واغفالها عن وضع النظام كونه تم تسجيل العقار وانتهى الامر ، حيث ذهب الى تفادي هذا الاشكال من خلال النص على اصدار صيغة نموذجية للنظام الداخلي ويعمل بها في حال عدم وجود نظام للبناء وهذا ما نصت عليه المادة (9/هـ) من النظام رقم 89/2020 والتي جاء فيها: “1. يضع المجلس صيغة نموذجية للنظام الداخلي يتضمن الأمور المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة ويتم نشره في الجريدة الرسمية.

2. تطبق احكام النظام المشار اليه في البند (1) من هذه الفقرة في حال لم تصدر الهيئة العامة لجمعية المالكين نظاماً داخلياً او إذا خلا نظامها من أي حكم من الاحكام التي يتضمنها النظام الداخلي او إذا تعارض نظامها الداخلي مع الصيغة النموذجية”.

وقد أثير خلاف بين الشراح حول طبيعة هذا النظام ومدى الزاميته ، حيث ذهب البعض الى وصفه بعقد الشركة كونه يتمخض عنه بروز شخصية معنوية وهي جمعية الملاك وان العلاقة بين الملاك تكون شبيهة فيما بين الشركاء ، في حين ذهب راي اخر الى اعتباره عقد تبادلي متعدد الأطراف ، اطرافه هم الملاك يترتب بحقهم التزامات وبالمقابل يمنحهم حقوق ، اما الراي الثالث فقد ذهب الى اعتباره عقد اذعان حيث ان المشتري يجد نفسه امام نظام موضوع مسبقاً لم يكن له راي في محتوياته ، وامام هذا ولإعطاء الوصف الحقيقي للنظام ذهب راي الى انه لابد من الرجوع الى طريقة وضع النظام فاذا تم وضعه من قبل مشيد البناء لوحده ومن ثم وجدوا الملاك انفسهم ملزمين به فهنا يعتبر عقد اذعان اما اذا وضع من قبل الملاك فهو عقد تبادلي مع استبعاد فكرة الشركة. ⁽[19]⁾

وفي هذا الامر للباحثين راي اخر هو انه لا يمكن قياس هذا الخلاف على نظام إدارة القسم المشترك رقم 89/2020 او النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية الملاك حيث ان المشرع الأردني خرج من بوتقة هذا الخلاف من خلال وضع النظام رقم 89/2020 من قبل السلطة التنفيذية وهو لا يمكن اعتباره عقد اذعان كونه وضع لمواجهة الجميع مع إمكانية إضافة أي بنود تنظيمية من خلال النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية الملاك او اتحاد المالكين ،اما بخصوص النظام الداخلي فيتم وضعه من قبل جمعية الملاك او اتحاد المالكين وبأغلبية 75% من الملاك فهو لا يمكن اعتباره عقد اذعان كون اشترك في وضعه نسبة كبيرة نوعاً ما من الملاك ولا يمكن اعتباره عقد تبادلي لان النظام بحال اقراره بهذه النسبة ملزم للجميع حتى باقي الملاك ال 25% الذين لم يشتركوا بوضعه يكون ملزم لهم فاذا اعتبرناه عقد تبادلي فكيف يكون ملزم لهم وهم ليسوا طرفاً بإقراره ، وبالتالي يذهب الباحثان الى انه وثيقة ذات طابع اداري تنظيمي ملزمة للأطراف .

اما عن مدى الزامية هذا النظام فيذكر ان النظام يكون ملزم لجميع الملاك بل يمتد هذا الالتزام الى الخلف العام والخاص للملاك او حتى شاغلي العقار. ⁽[20]⁾ وفي هذا نصت المادة (9/د) من النظام رقم 89/2020 على انه: ” يعتبر النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية الملاك والمودع في السجل ملزم لمالكي الوحدات العقارية ولخلفهم العام والخاص ولشاغليها “.

اما فيما يتعلق بشاغل العقار فان المشرع وضع هذه الإضافة بالنظر الى إمكانية ان يكون العقار مسكون من قبل المالك نفسه او ان يسمح المالك لاحد ذويه مثلاً بالسكن في العقار او حتى إمكانية ان يقوم المالك باستغلال عقاره بتأجيره ⁽[21]⁾، حيث ان المادة (2) من النظام رقم 89/2020 عرفت الشاغل بانه: ” كل من يستفيد من الوحدة ويشمل المالك او المستأجر او اي شخص يخوله المالك للاستفادة منها”.

ويشترط لصحة النظام ان يكون مكتوباً ومصادقاً عليه من كاتب العدل وهذه الشروط هي لصحة النظام وليس للأثبات فقط ⁽[22]⁾ ، اضف الى وجوب صدوره بأغلبية لا تقل عن (75%) من أعضاء الهيئة العامة لجمعية المالكين وان لا يتعارض مع احكام النظام رقم 89/2020 مع وجوب ايداعه في سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين المنشأ في الدائرة، وهذه الشروط تفهم من نص المادة (9/ب) من النظام رقم 89/2020 والتي نصت على انه : ” يجب إيداع هذا النظام الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية المالكين في السجل بعد توقيعه ممن يمثلون (75%) فاكثر من أعضاء الهيئة العامة ويشترط ان لا تتعارض مع احكام هذا النظام والتعليمات الصادرة بمقتضاه ولا يعمل باي حكم ورد في النظام الداخلي يتعارض مع أي منها “.

وفي ذلك يرى الباحثان انه لا خلاف حول اشتراط الكتابة لصحة النظام (النظام الموضوع من قبل جمعية المالكين كون النظام رقم 89/2020 موضوع من قبل السلطة التنفيذية فلا ضير في ذلك )، اما فيما يتعلق بمصادقة كاتب العدل حيث ان هذا الشرط كان منصوصاً عليه في قانون ملكية الطوابق والشقق الملغي اما في قانون الملكية العقارية او النظام رقم 89/2020 فانه لا يوجد ما يشير الى ذلك الا ان تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين نصت في المادة السابعة منه الفقرة (أ) على انه يجب ارفاق صورة طبق الأصل عن النظام الداخلي للجمعية ومصادق على النظام من قبل كاتب العدل المختص. ([23])

المطلب الثاني

مضمون نظام إدارة الأجزاء المشتركة

 

بعد ان بينا في المطلب الأول من هذا المبحث التعريف بالنظام المتعلق بإدارة البناء لابد لنا من وقفة هنا مع اهم البنود والمشتملات التي يجب ان يتضمنها النظام لتحقيق الغاية التي وجد من اجلها وهي حسن الانتفاع بالعقار، علماً بان المادة (123/ج) من قانون الملكية العقارية نصت على عدد من هذه المشتملات على سبيل التعداد وليس الحصر، مع الإشارة الى اننا بداية نتحدث عن النظام الخاص بإدارة الأجزاء المشتركة للبناء سواء اكان النظام رقم 89/2020 الموضوع من قبل السلطة التنفيذية او النظام الداخلي  الموضوع من قبل الهيئة العامة لجمعية المالكين ، إضافة الى ان اية بنود واردة في النظام يجب ان لا تتعارض مع احكام القانون ، حيث ان قانون الملكية العقارية او القانون المدني كلاهما جاء بعدد من الاحكام المتعلقة بملكية الطبقات والشقق بشكل عام وبالقدر اللازم لبيان هذا النوع من الملكية دون البحث في التفاصيل وانما ترك ذلك للنظام الذي يعتبر مكملاً لما جاء بالقانونين بحيث تكتمل احكام ملكية الطبقات والشقق ، وخاصة ان النظام يعتبر اكثر مرونة من القانون عند التعديل بما يتوافق مع مستجدات العصر، ومن هذا المنطلق يجب ان لا تتعارض احكام النظام مع القانون ⁽[24]⁾.وهذا ينطبق على النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية المالكين بحيث لا تتعارض مشتملاته مع النظام رقم 89/2020 وهذا ما نص عليه النظام رقم 89/2020 في المادة (9/ب) والتي جاء فيها : ” ……يشترط ان لا يتعارض مع احكام هذا النظام والتعليمات الصادرة بمقتضاه ولا يعمل باي حكم وارد في النظام الداخلي يتعارض مع أي منه”.

وامام هذا الامر نجد أنفسنا امام نظامين كلاهما يصب في نفس الغاية الا وهي إدارة الأجزاء المشتركة وحسن الانتفاع بها وعليه فان مشتملات أي من النظامين يجب ان تكون حول ذلك ومن اهم تلك الأمور هي تحديد الأجزاء المشتركة وادارتها مع بيان الجهة المخولة بهذه الإدارة. ⁽[25]⁾

فالنظام وجوده بما يحتوي من احكام متعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة يحول دون نشوء نزاعات ما بين الملاك حول الأجزاء المشتركة وما يتعلق بها من احكام، وذلك من خلال تحديد هذه الأجزاء تحديداَ واضحاً وبيان ادارتها. ⁽[26])

وهذا الامر نص عليه المشرع الأردني في المادة (123/ج/1) من قانون الملكية العقارية والتي اكدت على تضمين النظام الخاص بإدارة الأجزاء المشتركة على الأجزاء المشتركة وانواعها وادارتها، وعليه نرى ان النظام رقم 89/2020 جاء متوافق مع النص السابق حيث نص النظام في المادة الثانية منه على تعريف للأجزاء المشتركة والمتوافق مع نص المادة (1066) من القانون المدني الأردني الذي سبق الإشارة اليهما.

ومن الاحكام التي نص عليها النظام رقم 89/2020 حول إدارة الأجزاء المشتركة ما تضمنته المادة (3) منه على تشكيل مجلس الأبنية والمجمعات العقارية حيث اناطت المادة الرابعة منه عدة مهام للمجلس والذي يكون من ضمنها تفعيل مساهمة المالكين في إدارة الأبنية حيث نصت على ذلك المادة (4/ب) من النظام والتي جاء فيها: ” يتولى المجلس المهام والصلاحيات التالية: -……..ب. تفعيل مساهمة المالكين في إدارة الأبنية والمجمعات العقارية الخاصة بهم واقتراح اليات لمتابعة تطبيقها “.

ويرى الباحثان انه حسناً فعل المشرع بإيجاد مثل هذا المجلس الذي يقوم بمهام وضع السياسات العامة الضرورية لملكية الطبقات والشقق نظراً للتزايد المستمر في الطلب على مثل هذا النوع من الملكية أضف الى ان تدخل السلطة في وضع أسس إدارة البناء من خلال هذا المجلس ومتابعة ذلك انما يدل على مدى أهمية إدارة هذه الأجزاء.

وعطفاً على ما تقدم حول وضع أسس إدارة البناء ضمن نظام معين، لابد للنظام ان يبين في بنوده الجهة المخولة لإدارة هذا البناء وبيان صلاحياتها وسلطاتها في تطبيق بنود النظام للوصول للإدارة الأمثل للبناء والذي من ضمنه الأجزاء المشتركة. ⁽[27]⁾

فنجد ان المشرع الأردني اوكل هذا الامر لجمعية المالكين ⁽[28]⁾ وذلك حسبما جاء بنص المادة (123/أ ) من قانون الملكية العقارية حيث نصت على انه: ” يدار القسم المشترك من جمعية المالكين التي تتشكل حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية في عقار واحد…..”، وبذات الوقت نجد ان المادة (7/أ) من النظام رقم 89/2020 نصت صراحة على تولي جمعية المالكين إدارة الأقسام المشتركة حيث اكدت على انه: ” تتولى جمعية المالكين إدارة الاقسام المشتركة في البناء والبنى التحتية فيه” ،  كذلك المادة (1075) من القانون المدني التي نصت على ” حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم الى طبقات او شقق جاز للملاك ان يكونوا اتحادا فيما بينهم لإدارته وضمان حسن الانتفاع به” .

وهنا يرى الباحثان ان المشرع الأردني في القانون المدني استخدم لفظ اتحاد المالكين واوكل اليه مهمة إدارة الأجزاء المشتركة في حين انه في قانون الملكية العقارية استخدم لفظ جمعية المالكين ، وبما ان قانون الملكية العقارية هو القانون الخاص فهو الأولى بالتطبيق إضافة الى ان النظام قد ميز بين جمعية المالكين واتحاد المالكين حيث ان جمعية المالكين وحسب ما يفهم من المادة (6/أ) من النظام رقم 89/2020 هي الجمعية المشكلة حكماً من مجموع مالكي الوحدات العقارية الموجودة في كل بناء ، اما اتحاد المالكين وحسب نص المادة (14/أ) من نفس النظام فهو اتحاد مكون حكماً من جمعيات المالكين ومالكي الوحدات المستقلة الموجودة في المجمع العقاري ، وعليه اذا كان هناك بناء واحد مستقل مكون من عدة وحدات عقارية (شقق او طبقات) فهنا نكون امام جمعية مالكين، ولكن اذا كان هناك عدة بنايات وكل بناية مكونة من وحدات عقارية مستقلة      ( شقق او طبقات ) او وحدات مستقلة بذاتها وهذه جميعاً تقع ضمن مجمع عقاري واحد فان كل بناء داخل هذا المجمع يشكل جمعية مالكين وهذه الجمعيات المشكلة تشكل بمجملها مع مالكي الوحدات العقارية المستقلة ان وجدت اتحاد مالكين ، أي ان اتحاد المالكين أوسع من جمعية المالكين ولا يكون الا في المجمعات العقارية ، وبذلك يكون المشرع الأردني قد خطى خطوات افضل من غيره بالتنبه لظهور بما يسمى بالمجمعات العقارية والتي تحوي اكثر من بناء داخل اسورها وهذه تحتاج الى إدارة خاصة بكل بناء عن طريق جمعية المالكين الخاصة بالبناء ومن ثم إدارة عامة للمجمع العقاري بأكمله عن طريق اتحاد المالكين.

ويذكر بان المشرع المصري قد اوكل مهمة إدارة هذه الأجزاء الى اتحاد المالكين الذي اعتبره عبارة عن جمعية مكونة من جميع الملاك المالكون للشقق او الطبقات في البناء بهدف إدارة الأجزاء المشتركة. ⁽[29]⁾

اما المشرع اللبناني فقد استخدم عبارة جمعية المالكين المشكلة من مالكي الطبقات والشقق في العقار والتي يوكل اليها إدارة العقار وفق نظام إدارة العقار. ⁽[30]⁾

ومن الجدير بالذكر هنا بان أي أعباء مالية تفرض على الملاك لإدارة هذه الأجزاء لابد من تنظيمها والنص عليها في النظام المتعلق بإدارة البناء فلابد من بيان تكاليف الخدمات المشتركة ما بين الملاك والية احتسابها وتوزيعها وتحصيلها ضمن بنود النظام كونها من الأهمية بمكان تناولها لتعلقها بالحقوق والالتزامات المالية للملاك. ⁽[31]⁾

وهذا الامر تطرقت اليه المادة (9/ أ /3) من النظام رقم 89/2020 حيث اوجبت ان يتضمن النظام الموضوع من قبل جمعية المالكين على ذلك حيث نصت على انه: ” 3. الأحكام المتعلقة بالأمور المالية من حيث تحديد بدل الخدمات المترتبة على كل مالك وأسس احتسابها وإجراءات استيفائها ومواعيد استحقاقها وفتح الحسابات البنكية وانواعها وأوجه انفاقها والمصاريف العامة وإجراءات صرف أموال الهيئة العامة وتدقيق حساباتها وتحديد السنة المالية وأي إجراءات أخرى مرتبطة بها “، إضافة الى ان المادة (11/د) من ذات النظام بينت ذلك ايضاً والتي جاء فيها: ” د. يكون المالك ملزما بأداء الالتزامات المترتبة على الوحدة نتيجة الانتفاع بالخدمات وله الرجوع على الشاغل بما دفعه”.

كما يجب ان يشمل النظام المتعلق بإدارة الأجزاء المشتركة الية التامين على البناء سواء بأكمله او بأجزاء منه من الاخطار المختلفة مع بيان كيفية دفع الأقساط المترتبة على ذلك وطرق تحصيلها من الملاك أنفسهم، كما يجب بيان استفادة كل مالك من مبلغ التامين حال تحقق الخطر ووقوعه. ⁽[32]⁾

وفي هذا المقام نذكر انه من الاحكام الملفتة للنظر في ادرة الأقسام المشتركة والتي جاء بها النظام رقم 89/2020 هي ما اكدت عليه المادة (23/أ) حيث نصت على:       ” أ. على الرغم مما ورد في المدة (7) من هذا النظام، يكون لمالكي الوحدات حق المنفعة على أرض البناء الملاصقة أو المحيطة لوحداتهم ولا يحق لجمعية المالكين أو مالكي الوحدات منازعتهم فيها”، وهنا يكون النظام قد قطع أي خلاف يمكن اثارته بين الملاك كما لاحظنا سابقاً حول الأرض الفارغة المحيطة بالشقة الأرضية من البناية ، حيث كانت تعتبر جزء مشترك يحق للجميع استعمالها مالم يتم الاتفاق على خلاف ذلك ، ولكن حالياً أصبحت منفعتها مقصورة على المالك او الشاغل للوحدة الملاصقة لها .

ويرى الباحثان هنا ان النظام اعطى المالك حق المنفعة للأرض المجاورة دون تملكها وبالتالي فإنها تبقى جزءاً مشتركاً من حيث الأصل والقول خلاف ذلك يكون النظام قد اعطى مالك الطابق الأرضي أكثر مما يستحق في ارض العقار التي تعتبر جزءاً مشتركاً.

وعلاوة على ما تم ذكره من بنود ومشتملات جاء بها النظام رقم 89/2020 فقد اشار ايضاً الى بنود أخرى لابد من وجودها لإدارة الأجزاء المشتركة لم يذكرها وانما ترك تنظيمها وذكرها ضمن النظام الداخلي الصادر عن جمعية المالكين والتي يدور السواد الأعظم منها حول تنظيم جمعية المالكين ( مع الاخذ بعين الاعتبار ان النظام الداخلي الصادر عن جمعية المالكين ليس بديلاً للنظام رقم 89/2020 وانما مكملاً له )، وحسب نص المادة (9/ج) من النظام 89/2020 ومن اهم هذه البنود المكلمة لإدارة الأجزاء المشتركة هو الية تعديل النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية المالكين بحيث يشترط لتعديله موافقة (75%) من أعضاء الهيئة العامة على ان يتم الإبلاغ عن التعديل من قبل المفوض خطياً من مجلس الإدارة وخلال ثلاثين يوماً منه واي تعديل لا ينتج اثاره ما لم يتم تثبيته في مديرية التسجيل ⁽[33]⁾، وهذا ما اخذ به المشرع اللبناني من حيث التعديل.⁽[34]⁾

واخيراً بقي ان نشير الى وقت سريان النظام وهنا المقصود النظام الموضوع من قبل جمعية المالكين خاصة ان النظام رقم 89/2020 يكون ساري المفعول منذ تاريخ نشره بالجريدة الرسمية حسب نص المادة الأولى منه، وعوداً على وقت سريان النظام الداخلي يرى الباحثان فانه يكون ساري المفعول منذ ايداعه لدى سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين المنشأ في الدائرة.

ولكن السؤال الذي يطرح هنا ما هي المدة التي يجب خلالها على جمعية المالكين وضع النظام وتقديمه الى السجل المنوه عنه باعلاه؟

للإجابة على ذلك لابد من الإشارة الى انه وفي الوقت الحاضر اتسعت رقعة العقارات المكونة من الشقق والطبقات بشكل ملحوظ وأصبحت هناك ابنية تتكون من عدد كبير من الشقق والطبقات وهذه الأبنية بلا شك تحتاج الى وقت من الزمن الى إتمام عملية بيعها تطول او تقصر بحسب العرض والطلب ، وعليه يصبح نوعاً ما صعوبة في التوصل الى جميع المالكين في وقت محدد او حتى الوصول الى نسبة ال (75%) من الهيئة العامة للمالكين لوضع النظام الداخلي لها ، وبالتالي يرى الباحثان انه ومنذ بدء عملية بيع الشقق او الطبقات يتم الاحتكام للنظام 89/2020 وللقواعد العامة الواردة في القوانين المنظمة لملكية الطبقات  والشقق ، ولكن بعد اكتمال بيع كامل البناء المكون من الشقق او الطبقات فلابد من تحديد المدة التي يجب خلالها وضع النظام الداخلي من قبل جمعية المالكين، وبعد انقضاء هذه المدة يمكن اعتبار جمعية المالكين متخلفة عن وضع النظام الداخلي ويعمل بالصيغة النموذجية للنظام الداخلي الموضوع من قبل المجلس والمنصوص عليه في المادة (9/هـ/2) ، وخاصة انه لا يوجد ما يشير الى ذلك وهنا يتمنى الباحثان النص على مدة محددة يجب على جمعية المالكين وضع نظامها الداخلي وقيده لدى سجل جمعيات المالكين تبدأ منذ تاريخ بيع اخر وحدة سكنية للبناء وبخلاف ذلك تعتبر الجمعية متخلفة عن وضع النظام.

المبحث الثاني

سلطات جمعية المالكين

إدارة الأقسام المشتركة للشقق والطبقات تتطلب وجود جهة مقبولة لدى الملاك يوكل اليها هذه المهمة، وباستعراض النصوص القانونية المتعلقة بذلك نجد ان المادة (1075) من القانون المدني الأردني أوكلت هذه المهمة الى جمعية المالكين حيث جاء بها: “1. حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم الى طبقات او شقق جاز للمالك ان يكونوا اتحادا فيما بينهم لإدارته وضمان حسن الانتفاع به. 2. ويجوز ان يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات او مشتراها لتوزيع ملكية اجزائها على أعضائه. 3. يخضع الاتحاد في تأليفه ونظامه وادارته وصالحيته وما يتعلق به لأحكام القوانين الخاصة بذلك”.

وكذلك الامر ما جاء بنص المادة (123/أ) من قانون الملكية العقارية والتي نصت على انه: ” يدار القسم المشترك من جمعية المالكين التي تتشكل حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية في عقار واحد”.

من خلال هذه النصوص نجد ان جمعية المالكين هي الجهة المخولة او المعنية بإدارة الأقسام المشتركة، وهنا يطرح السؤال حول مفهوم جمعية المالكين؟ وماهي السلطات التي تمتلكها هذه الجمعية لتتمكن من القيام بواجباتها نحو الأجزاء المشتركة؟

وعليه سيكون مهمتنا في هذا المبحث هو الإجابة على هذه الأسئلة وغيرها مما يستجد اثناء البحث، ولكن قبل ذلك لابد من الإشارة الى ان هناك اختلاف بالتسميات ما بين القانون المدني الأردني الذي استخدم لفظ ” اتحاد الملاك” وقانون الملكية العقارية الذي استخدم لفظ “جمعية الملاك” والتي سبق الإشارة اليها.

وهنا نقول ان الاسلم هو استخدام لفظ “جمعية الملاك” كونه هو الوارد في القانون الخاص والذي يعتبر أولى بالتطبيق (كما بينا سابقاً)، مع الاخذ بعين الاعتبار انه وبغض النظر عن المسميات فان المهمة واحدة الا وهي إدارة الأقسام المشتركة في الشقق والطبقات. ⁽[35]⁾

اضف الى ما تقدم ايضاً ان الاتحاد المنصوص عليه في الفقرة الثانية من المادة (1075) من القانون المدني الأردني والمكون قبل البناء ليس هو المقصود بإدارة الأجزاء المشتركة ، وان اطلاق اسم “اتحاد الملاك” عليه هو لفظ مجازي على اعتبار ما سيكون حيث ان أعضاؤه لم يصبحوا ملاكاً بعد ، وان امر تشكيله جوازياً دون التعرض لتنظيمه وما يتعلق به من احكام ⁽[36]⁾ ، وهذا الامر لا يعتبر تعارضاً مع ما جاء بقانون الملكية العقارية الذي جعل امر تشكيله حكماً وبقوة القانون والذي هو أولى بالتطبيق ⁽[37]⁾مع ضرورة إيجاد نظام يبين تشكيل هذه الجمعية وبيان احكامها وهذا الامر يبدو جلياً في المادة (123/ج/2) من قانون الملكية العقارية والتي جاء فيها: ” تحدد بنظام أحكام إدارة القسم المشترك في العقار وفي المجمع العقاري، على أن يتضمن، بوجه خاص ما يلي:-……..2.جمعية المالكين واتحاد المالكين و تشكيل كل منهما”.

ومن هذا المنطلق سنقسم هذا المبحث الى مطلبين الأول لمفهوم جمعية المالكين والثاني لمهام جمعية المالكين.

 

المطلب الاول

مفهوم جمعية المالكين

ان إدارة الأقسام المشتركة كان من ضمن الأوليات التي أولاها المشرع أهمية كبيرة من خلال اسناد مهمة إدارة هذه الأقسام الى هيئة تكن قادرة على النهوض بمهامها الا وهي جمعية المالكين والتي تتكون من الملاك مجتمعين وذلك لضمان حسن الانتفاع بهذه الأقسام ⁽[38]⁾، وهذا ما جاء به القانون المدني الأردني وقانون الملكية العقارية والذي أكده بشكل أكثر وضوحاً النظام رقم 89/2020 والمتعلق بإدارة الأقسام المشتركة حيث نصت المادة (6) منه على انه: ” أ. تنشأ حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية الموجودة في كل بناء جمعية تسمى (جمعية المالكين) وتكون لها شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة ذلك البناء ولها بهذه الصفة حق التقاضي وفق احكام القانون.

ب. يكون لكل جمعية من جمعيات المالكين اسم يميزها مستمد من رقم قطعة الارض المقام عليها البناء وموقعها او اسم المشروع الواقع ضمنه حسب بيانات السجل العقاري ولا يجوز لها ان تتخذ اسماً اخر.

ج. يعتبر مالك أي وحدة عقارية في البناء او أي حصة فيها عضواً في جمعية المالكين لذلك البناء حكماً حال تثبيت ملكيته في السجل العقاري ويفقد العضوية في حال انتقلت ملكية الوحدة العقارية الى مالك اخر”.

نلاحظ من خلال هذا النص ان جمعية المالكين تكون مشكلة بقون القانون ويكون لها اسم مستمد من رقم قطعة العقار او اسم المشروع والذي يميزها عن غيرها من الجمعيات ، ولا يجوز اتخاذ اسماً اخر للجمعية ⁽[39]⁾، ونرى انه حسناً فعل المشرع بان جعل تكوينها وجوبياً وتجاوز فكرة ترك امر تشكيلها لإرادة الملاك او حتى الترنح ما بين الوجوب والجواز حسب عدد طبقات البناء او الشقق، كما فعل المشرع المصري ⁽[40]⁾ وكذلك المشرع اللبناني ⁽[41]⁾ وهنا يتبادر الى الذهن السؤال التالي : ما هو الامر الاكثر أهمية في تشكيل جمعية الملاك هل هو عدد الشقق او الطبقات ام نوعية الإدارة المطلوبة لمثل هذا النوع من الملكية ؟ومن وجهة نظر الباحثان فان نوعية الإدارة هي الأولى بالاهتمام.

وتتألف الهيئة العامة للجمعية من مالكي الوحدات العقارية حسب ما جاء بالمادة (8/أ) من النظام رقم 89/2020 والتي جاء فيها “تتألف الهيئة العامة لجمعية المالكين من مالكي الوحدات العقارية في البناء ” إضافة الى ان مالك أي حصة فيها يعتبر عضواً في الجمعية حكماً بقوة القانون ، ولا يجوز استبعاد أي عضو من هؤلاء المالكين⁽[42]⁾ ، والمالك يكتسب عضويته في جمعية المالكين حكماً بمجرد تسجيل الشقة او الطابق باسمه لدى مديرية تسجيل الأراضي وبالمقابل فانه يفقد هذه العضوية بمجرد انتقال ملكية الوحدة العقارية الى مالك اخر ⁽[43]⁾ ، حيث تنتقل العضوية الى المالك الجديد منذ تاريخ انتقال ملكية الوحدة العقارية اليه ⁽[44]⁾ حسب نص المادة (6/ج) من النظام والتي نصت على: ” يعتبر مالك أي وحدة عقارية في البناء او أي حصة فيها عضواً في جمعية المالكين لذلك البناء حكماً حال تثبيت ملكيته في السجل العقاري ويفقد هذه العضوية في حال انتقلت ملكية الوحدة العقارية الى مالك اخر” ، وبالمقابل لا يمكن لأي من الملاك الانسحاب من عضوية جمعية المالكين المشكلة بقوة القانون.⁽[45]⁾

ومن الجدير بالذكر هنا انه وفي حال تعدد الملاك للشقة الواحدة او الطبقة الواحدة فان لهؤلاء الملاك اختيار احدهم لتمثيلهم باعتباره عضواً في جمعية المالكين ⁽[46]⁾ ،  أي انهم جميعاً يعتبروا أعضاء في جمعية المالكين حسب نص المادة (6/ج) من النظام سابقة الذكر ، ولكن عند التمثيل في الاجتماعات المتعلقة بجمعية المالكين يكون من قبل احدهم ممن اتم الثامنة عشر من عمره وهذا ما جاء بصريح النص من المادة (8/ج/2) من النظام  والتي جاء فيها: ” اذا تعدد مالكو الوحدة العقارية فيجوز لهم توكيل احدهم ليمثلهم في اجتماع الهيئة العامة شريطة ان يكون قد اتم الثامنة عشرة من عمره وفي حال عدم اتفاقهم على اختيار ممثل عنهم تجري القرعة بينهم لاختيار احدهم في الاجتماع ويجوز لهم توكيل أي شاغل اخر في البناء الذي تكون فيه الوحدة العقارية “.⁽[47]⁾

ومما اثير في هذا الصدد لمن تكون العضوية في الجمعية عند بيع الوحدة العقارية بالأقساط اهي للبائع ام للمشتري بالأقساط وخاصة خلال فترة سداد الثمن؟

يرى الباحثان ان مثل هذا التساؤل لا مكان له في التشريع الأردني حيث ان ثبوت الملكية من عدمها يكون بالتسجيل لدى دائرة الأراضي وهذا ما جاء بنص المادة (6/ج) والتي سبق الإشارة اليها، وبالتالي فان الفيصل في عضوية أي مالك يكون بتثبيت ملكيته في السجل العقاري (سواء للبائع ام للمشتري) بغض النظر عن سداد الثمن كاملاً ام لا.

وهذا مخالف لما ذهب اليه المشرع المصري في المادة (9) من النظام النموذجي لاتحاد الملاك المصري⁽[48]⁾ الذي نص على أحد أسباب زوال العضوية هو تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة للبائع بالتقسيط بحيث يفهم من ذلك بانه جعل العضوية للبائع بالأقساط لحين سداد الثمن حيث تنتقل الملكية للمشتري. ^([49])

هذا الامر يقودنا الى التساؤل حول موقف النظام من شاغل العقار وعضويته في جمعية المالكين؟

هنا نقول انه وبالرجوع الى تعريف شاغل العقار الوارد في المادة الثانية من النظام رقم 89/2020 بانه: ” كل مستفيد من الوحدة ويشمل المالك او المستأجر او شخص يخوله المالك للاستفادة منها “، فشاغل العقار قد يكون هو المالك نفسه وقد يكون مستأجراً للعقار ، ولكن فيما يتعلق بالعضوية فان المادة (6/أ) من النظام قد قصرت عضوية جمعية المالكين على الملاك فقط ، فاذا كان الشاغل للوحدة العقارية هو المالك فلا ضير في ذلك ولكن اذا كانت الوحدة العقارية مشغولة من غير المالك فهنا الشاغل لا يكون عضواً في الجمعية، ولكن بذات النظام نجد ان المادة (8/ج/1) اجازت للمالك ان يفوض الشاغل لينوب عنه بموجب تفويض خطي ليمثل في اجتماعات جمعية المالكين حيث جاء النص بانه: ” لمالك الوحدة العقارية المسدد لالتزاماته المالية المشاركة في اجتماعات الهيئة العامة ومناقشة الأمور التي تعرض عليها والتصويت على القرارات وله ان يفوض خطياً اياً من شاغلي البناء او الوحدة العقارية ليمثله في الاجتماع ما لم ينص النظام الداخلي لإدارة البناء على غير ذلك”.

ويرى الباحثان بما ان العضوية للملاك فقط، فان هذا الامر يقودنا الى التفرقة بين عضوية المالك في الجمعية وبين مدى امكانية مشاركته في مناقشة اعمالها والتصويت عليها حيث ان النص انف الذكر اشترط لذلك ان يكون العضو مسدداً لما يترتب عليه من التزامات مالية حتى يتمكن من المشاركة في اجتماعات الهيئة العامة ومناقشة اعمالها ومن ثم التصويت على قراراتها، ” أي ان كل مالك هو عضواً في الجمعية ولكن ليس كل عضو يحق له المشاركة في الاجتماعات ومناقشة اعمالها والتصويت عليها “.

وهؤلاء الأعضاء هم من يشكلون الهيئة العامة للجمعية واللذين يتم دعوتهم للاجتماع من قبل رئيس مجلس إدارة الجمعية حسب نص المادة (8/أ) من النظام رقم 89/2020 والتي جاء فيها:” تتألف الهيئة العامة لجمعية المالكين من مالكي الوحدات العقارية في البناء، وتعقد اجتماعاتها بدعوة من رئيس مجلس ادارتها او نائبه في حال غيابه “، وفي حال عدم وجود مجلس إدارة للجمعية او ان رئيس المجلس او نائبه رفضا دعوة الهيئة العامة للاجتماع أجاز النظام لأعضاء الجمعية ممن يشكلون (25%) من الأعضاء دعوة الهيئة العامة للاجتماع. ⁽[50]⁾

ونقول ان الهيئة العامة لجمعية المالكين تُدعى للاجتماع من قبل مدير الجمعية في ظل قانون ملكية الطبقات والشقق الملغي، الذي يتوافق مع ما هو معمول به في التشريع المصري بحيث تتم دعوة الأعضاء للاجتماع من قبل مأمور الاتحاد او ممن يشكلون (20%) من الأعضاء ⁽[51]⁾، وكذلك المشرع اللبناني الذي اوكل مهمة دعوة الجمعية للانعقاد لرئيس الجمعية. ⁽[52]⁾

بمقارنة ذلك مع ما جاء بالنظام رقم 89/2020 الأردني نجده الغى منصب مدير الجمعية واستعاض عنه بما يسمى مجلس إدارة الجمعية ، ويرى الباحثان ان هذا الامر يعتبر خطوة متقدمة في حسن إدارة الأقسام المشتركة لضمان حسن الانتفاع بها ، حيث يعتبر مجلس الإدارة افضل وايسر بإدارة الأقسام المشتركة والتسريع في انجاز المهام عما كانت عليه سابقاً وخاصة مع التطور البنياني المتسارع لملكية الشقق والطبقات ، حيث اصبح من الصعب اجتماع المالكين المشكلين للهيئة العامة للجمعية لاتخاذ القرارات اللازمة واطلاعهم عليها كلما لزم الامر ، فمجلس الإدارة هو المعني بإدارة الأقسام المشتركة ⁽[53]⁾ وهذا ما أكده النظام رقم (89/2020) في الفقرة (ج) من مادته السابعة والتي جاء فيها: ” تختص جمعية المالكين بإدارة واستعمال واستغلال الأقسام المشتركة والبنى التحتية المخصصة لخدمة البناء ويمثلها في ذلك مجلس ادارتها ولا يحق لأي من مالكي الوحدات العقارية إدارة هذه الأقسام او التصرف فيها او استغلالها دون موافقة جمعية المالكين “.

ومجلس الإدارة يكون أعضاءه من المالكين المشكلين للهيئة العامة للجمعية ويتم انتخابهم من قبل الهيئة العامة وحسب نص المادة (10 / أ) والتي جاء فيها ” أ. يتولى إدارة جمعية المالكين مجلس إدارة ينتخب من قبل الهيئة العامة”.

اما عن تشكيل هذا المجلس وآليه انتخاب أعضاءه وعددهم فان النظام رقم (89/2020) أحال جميع الجوانب المتعلقة به الى النظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية المالكين. ⁽[54]⁾

على ان تشكيل هذا المجلس يكون بقوة القانون تبعاً لتشكيل جمعية المالكين دون تحديد عدد محدد من الشقق او الطوابق لإعماله على غرار ما ذهب اليه المشرع اللبناني الذي جعل انشاء مجالس الجمعيات جوازياً بناء على طلب رئيس الجمعية بحيث تكون مهمته مساعدة رئيس الجمعية في مهامه على ان يصبح الزامياً إذا تجاوز عدد الأقسام الخاصة (50) قسماً ⁽[55]⁾ ، كما انه قد نص ايضاً على انشاء مجلس إدارة في المشاريع غير السكنية ، وهو يختلف عن مجلس الجمعيات السابق حيث ان مجلس الإدارة للمشاريع غير السكنية ومجلس الجمعيات للمشاريع السكنية يكونا موجودين بالتوازي مع رئيس الجمعية ، اما مجلس الإدارة بموجب النظام 89/2020 الأردني فبمجرد تشكيله تنتهي ولاية رئيس الجمعية وينتخب وقتها رئيس للمجلس ولا ضير ان يكون هو نفسه رئيس الجمعية ويعاد انتخابه رئيساً للمجلس.⁽[56]⁾

ويذكر ان الاختلاف بين مجلس الإدارة المنصوص عليه في النظام رقم 89/2020 الأردني يختلف عن مجلس الجمعية في التشريع اللبناني حيث ان الأول يقوم بالمهام الموكلة لجمعية المالكين القيام بها في حين ان الثاني يقوم بأعماله بالتوازي مع وجود رئيس الجمعية.

وحول التبليغ لحضور الاجتماع فيكون موجه للمالك كونه عضواً في جمعية المالكين اواي مالك من ملاك الوحدة العقارية الواحدة عند تعددهم، ويكون من خلال تسليم الدعوة باليد او بالإلصاق إضافة الى إمكانية اجراء التبليغات بالوسائل الالكترونية الحديثة. ⁽[57]⁾

ويرى الباحثان ان النص حول التبليغات الالكترونية الواردة في النظام هو خطوة نحو التحديث والتطوير الالكتروني بما يتوافق مع القوانين والأنظمة الحديثة ولسرعة الإنجاز.

في حين نجد ان المشرع المصري في النظام النموذجي لاتحاد الملاك جعل تبليغ الدعوة باليد للأعضاء او من يمثلهم مع ضرورة التوقيع بما يفيد التسليم على ان يكون التبليغ بما لا يقل عن أسبوع من تاريخ الاجتماع مع الإعلان عن الاجتماع في مدخل العقار. ⁽[58]⁾

ويذكر انه بعد ان تتم الدعوة للاجتماع وفق الأسس السابقة، ينعقد الاجتماع وهنا لابد من وجود نصاب قانوني لصحة الاجتماع ، حيث ان قانون ملكية الطوابق والشقق الملغي لم يحدد النصاب القانوني الواجب توافره لصحة الاجتماع واحال ذلك الى النظام الداخلي لإدارة البناء ⁽[59]⁾ ، وهذا الامر قد يسبب الكثير من الإشكاليات ما بين الملاك حول النصاب اللازم لصحة الانعقاد ، فقد يوضع نصاب قانوني مرتفع الامر الذي يصعب تحققه او منخفض لتمرير العديد من القرارات دون رقيب ، لذلك نجد ان النظام رقم 89/2020 حدد النصاب القانوني لانعقاد الاجتماع مع اضفاء الصفة القانونية عليه بحضور (51%) من الأعضاء ، بل ان الامر تعدى ذلك بحيث جعل الاجتماع قانونياً اذا حضر (75%) من الأعضاء حتى لو طُعن بالتبليغات من حيث عدم قانونيتها. ⁽[60]⁾

من خلال ما تقدم نجد النص على النصاب القانوني المطلوب للاجتماع يقطع كل اجتهاد او محاولة لإفشال الاجتماع لمصالح خاصة وذلك من خلال اعتماد الأغلبية المطلقة والتي تعتبر النصاب القانوني لأي اجتماع او قرار صادر عن أحد المجالس او اللجان والتي تعتبر الأكثر شيوعاً واستخدماً وهي تكون (النصف + واحد). ⁽[61]⁾

والباحثان يؤكدان على ان إضفاء الصفة القانونية على الاجتماعات حتى مع الطعن بالتبليغات ما هو الا من اجل الحرص على ممارسة الأعضاء (الملاك) لدورهم في إدارة الأقسام المشتركة ممارسة فعلية.

في حين نجد ان النظام النموذجي لاتحاد الملاك المصري حدد نصاب القانوني لصحة الاجتماع هو (60%) على الأقل من الانصبة في العقار. ⁽[62]⁾

نلاحظ ان النص المصري يتطلب نسبة (60%) من الانصبة بينما النظام الأردني يتطلب (51%) من أصوات الأعضاء ، وهنا نقول ان الفرق بين ما جاء بالنظام رقم 89/2020 الأردني والنظام المصري هو ان النظام المصري يعتمد على الانصبة وليس الأعضاء في حين ان النظام الأردني يعتمد على عدد الأعضاء وهو افضل من موقف النظام المصري وذلك في حال امتلاك احد الملاك نسبة كبيرة من الأسهم في العقار الواحد مما ينعكس على نصيبه من البناء مما يكون له الأثر في توجيه الاجتماعات والقرارات لمصلحته ، في حين ان موقف النظام الأردني جاء معتمداً على عدد الأعضاء بغض النظر عن نسبة الأسهم التي يمتلكها في العقار وفي ذلك حماية للأقلية ممن يملكون وحدات عقارية في العقار.

وللتوضيح اكثر لابد لنا من تناول الية التصويت في اجتماعات الهيئة العامة المنعقدة حيث ان عملية التصويت تكون من خلال تحديد عدد الأصوات التي يستحقها كل عضو من الأعضاء والتي تقوم على احدى فكرتين : الأولى تعتمد على ان يكون للمالك العضو صوتاً واحداً مهما كانت قيمة ما يملك في العقار (وهذا المعمول به حالياً بموجب النظام رقم 89/2020) ، اما الفكرة الثانية فتقوم على ان كل عضو يكون له عدد من الأصوات بحسب نسبة ما يملك من حصص في الأقسام المشتركة والمعتمدة على حصته المفرزة في العقار ( وهذا ما كان معمول به في قانون ملكية الطوابق والشقق الأردني الملغي )،وما اخذ به المشرع المصري ⁽[63]⁾ ، وكذلك المشرع اللبناني من حيث اعتماد حصة المالك من الأقسام المشتركة لاحتساب عدد الأصوات الخاصة به واذا كانت الشقة او الطابق مملوك على الشيوع فان التصويت يكون لمن يملك عدد اكثر من الأسهم واذا تساوت فيكون للأكبر سناً.⁽[64]⁾

ويرى الباحثان ان التصويت بهذه الطريقة لاحتساب الأصوات قد يسبب عدد من معوقات العمل للجمعية وتعطيل عدد من اعمالها ، لذلك نجد ان عدد من التشريعات حاولت التخفيف من وطأة هذا الامر من خلال تضمين نص يفيد بانه اذا كان احد المالكين له ما يزيد عن النصف في عدد الأصوات واستخدم هذا الحق اثناء التصويت يمكن لباقي الشركاء الطعن بالقرار الصادر عن الجمعية نتيجة لذلك ، ولكن يمكن لهذا المالك تلافي الطعن بهذا القرار من خلال الإفصاح انه يملك اكثر من النصف الا انه لم يستعمل هذه الميزة بالتصويت وانه سوف يكون تصويته بما يقل عن النصف او بما يوازي عدد الأصوات الأخرى او انه لا يستعمل صفة التصويت ابتداءً .⁽[65]⁾

وامام ذلك نجد ان النظام رقم 89/2020 قد تفادى هذا الامر من خلال ما نصت عليه المادة (9/و) والتي جاء فيها: ” لكل عضو في الهيئة العامة لجمعية المالكين صوت واحد عند التصويت في اجتماع الهيئة العامة ولو كان يملك أكثر من وحدة عقارية في البناء “. وعليه فيكون لكل عضو في الهيئة العامة صوت واحد فقط بغض النظر عما يملك من وحدات عقارية، مع الإشارة الى ان التصويت يكون للعضو الذي قام بتسديد التزاماته المالية فهو له الحق في المشاركة في اجتماعات الهيئة العامة ومناقشة جدول اعمالها ومن ثم التصويت، اما العضو غير المسدد لالتزاماته المالية لا يحق له ذلك. ⁽[66]⁾

 

المطلب الثاني

مهام جمعية المالكين

كنا قد تناولنا في المطلب الأول من هذا المبحث مفهوم جمعية المالكين ومكونات هذه الجمعية التي تمارس مهامها بواسطة مجلس الإدارة الذي يعمل باسم ولصالح جمعية المالكين، وتكملة لما تقدم سوف نقوم في هذا المطلب بتناول اهم المهام الموكلة لجمعية المالكين والتي يتم تنفيذها من قبل مجلس الإدارة الخاص بها.

وهنا نقول بان نبراس عمل او مهام هذه الجمعية ما جاء بنص المادة (123/أ) من قانون الملكية العقارية الاردني والتي نصت على: ” يدار القسم المشترك من جمعية المالكين التي تتشكل حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية في عقار واحد….” ، من خلال هذا النص نجد ان مهمة جمعية المالكين تكمن في إدارة الأقسام المشتركة في البناء ، واستناداً الى ذلك نجد ان النظام رقم 89/2020 جاء بأحكام متعددة بشكل أوسع واكثر تفصيلاً لإدارة هذه الاقسام من قبل جمعية المالكين ، حيث نصت المادة السابعة منه على انه: ” أ. تتولى جمعية المالكين إدارة الاقسام المشتركة في البناء والبنى التحتية فيه.

ب. اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا النظام تنتقل حكماً الى جمعية المالكين إدارة الاقسام المشتركة في البناء.

ج. تختص جمعية المالكين بإدارة واستعمال واستغلال الاقسام المشتركة والبنى التحتية المخصصة لخدمة البناء ويمثلها في ذلك مجلس إدارتها ولا يحق لأي من مالكي الوحدات العقارية إدارة هذه الأقسام أو التصرف فيها أو استغلالها دون موافقة جمعية المالكين.

د. على جمعية المالكين إجراء ما يلزم من تصرفات وإبرام عقود لغايات إدارة وصيانة الأقسام المشتركة والبنى التحتية في البناء والمحافظة عليها ورفع أي تعد عليها وإدامة الخدمات وتحديد واستيفاء الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة لذلك وبما يتناسب ومقدار حصصه في البناء مالم ينص النظام الداخلي لإدارة البناء على غير ذلك”.

 

هذه المادة جاءت بالمهمة الرئيسية التي تضطلع بها جمعية المالكين الا وهي إدارة الأقسام المشتركة ، ولكن حتى يتسنى لها القيام بذلك كان لابد من إعطائها بعض الصلاحيات التي تمكنها من القيام بهذه المهمة على اكمل وجه ⁽[67]⁾، فنجد ان المادة السادسة من النظام ذاته قد اضفت بعض الميزات التي تتحلى بها الجمعية لتتمكن من القيام بهذه المهام فقد نصت هذه المادة على انه: ” أ. تنشأ حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية الموجودة في كل بناء جمعية تسمى “جمعية المالكين” وتكون لها شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة ذلك البناء ولها بهذه الصفة حق التقاضي وفق أحكام القانون.

ب. يكون لكل جمعية من جمعيات المالكين اسم يميزها مستمد من رقم قطعة الأرض المقام عليها البناء وموقعها أو اسم المشروع الواقع ضمنه حسب بيانات السجل العقاري ولا يجوز لها أن تتخذ اسما آخر.

ج. يعتبر مالك أي وحدة عقارية في البناء أو أي حصة فيها عضوا في جمعية المالكين لذلك البناء حكما حال تثبيت ملكيته في السجل العقاري ويفقد هذه العضوية في حال انتقلت ملكية الوحدة العقارية إلى مالك آخر”.

ان النص السابق اعطى جمعية المالكين حق التقاضي والذمة المالية المستقلة إضافة الى الشخصية المعنوية اللازمة لذلك ، حيث تتمتع جمعية المالكين بالشخصية المعنوية بموجب القانون في المادة (123/ ب) من قانون الملكية العقارية والتي نصت على: ” يكون لجمعية المالكين ولاتحاد المالكين شخصية حكمية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة القسم المشترك” ، وبناء على ذلك نجد ان الجمعية تملك من الحقوق جميعها الا تلك الحقوق التي تكون ملازمة للإنسان الطبيعي ⁽[68]⁾ ، وهذا يتوافق مع ما اخذ به المشرع الفرنسي الذي نص صراحة على تمتع جمعية الملاك بالشخصية المعنوية ،علماً بان الجمعية لا تكتسب الشخصية المعنوية الا بعد تسجيلها في السجل الخاص بجمعية المالكين وتثبيت بياناتها واستصدار شهادة التسجيل الخاصة بها لتمكينها من ممارسة ولايتها على العقار بإدارة الأجزاء المشتركة فيه ، وتسجيل الجمعية يكون من قبل رئيس مجلس ادارتها او أي عضو مفوض خطياً من قبل مجلس الإدارة وهذا يفهم من خلال ما جاء بتعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين رقم 2/2022 ، في حين نجد ان المشرع المصري لم ينص صراحة على ذلك وانما يفهم من سياق النصوص بتمتع اتحاد الملاك بالشخصية المعنوية.⁽[69]⁾

ويترتب على تمتع جمعية الملاك بالشخصية المعنوية العديد من النتائج ⁽[70]⁾:

1. الذمة المالية المستقلة، حيث تتكون هذه الذمة المالية في الغالب من خلال الالتزامات التي يدفعها الملاك للأنفاق على إدارة الأقسام المشتركة ⁽[71]⁾.

 

2. الاهلية القانونية، والمقصود هنا الاهلية التي تمكنها من ابرام التعاقدات القانونية سواء للحراسة او لأعمال الصيانة اللازمة للأقسام المشتركة. ⁽[72]⁾

 

3. أهلية التقاضي، وهنا أهلية التقاضي ناتجة عن تمتع جمعية المالكين بالشخصية المعنوية المستقلة عن أعضائها فان لها حق التقاضي سواء كمدعية او مدعى عليها في مواجهة الغير او حتى في مواجهة الملاك أنفسهم.

 

4. موطن مستقل، والموطن المقصود به هو مكان الإقامة المحدد لغايات ممارسة حق التقاضي ويعتبر الموطن هنا مكان العقار. ⁽[73]⁾

ومن الجدير بالذكر ان تمتع جمعية المالكين بالشخصية المعنوية لا يعني باي شكل من الاشكال انها مالكة للأقسام المشتركة ويمكنها التصرف بها، وانما تكون هذه الشخصية بالقدر الذي يمكنها من حسن إدارة الأقسام المشتركة وما يتطلب ذلك من إجراءات. ⁽[74]⁾

وعودة الى محورنا الرئيسي في هذا الفرع والذي يدور حول إدارة الأقسام المشتركة نجد ان هناك من الشراح من تناول هذا الموضوع من خلال تقسيم الاعمال التي تقوم بها الجمعية الى قسمين من الإدارة وهما: ما يعرف بالإدارة المعتادة والإدارة غير المعتادة، مستندين في ذلك الى الأغلبية المطلوبة في اتخاذ القرار بالإضافة الى مدى خطورة العمل الذي تقوم به الجمعية ⁽[75]⁾، في حين هناك من تناول موضوع اعمال جمعية المالكين من خلال تقسيمها الى اعمال إدارية واعمال تصرف التي تتطلب الاجماع. ⁽[76]⁾

ولكننا نجد ان قانون الملكية العقارية والنظام رقم 89/2020 لم يتطرقا الى مثل تلك التقسيمات ولا حتى الى أي امر من أمور الأغلبية المطلوبة لاتخاذ القرارات من قبل جمعية المالكين، وانما أحال هذا الامر الى النظام الداخلي الموضوع من قبل الجمعية والذي يتم من خلاله تحديد الأغلبية المطلوبة لأي قرار ⁽[77]⁾، وعليه سوف نذكر أهم مهام الجمعية والتي تمارسها بواسطة مجلس ادارتها حسبما وردت في النظام 89/2020 وعلى النحو التالي: –

 

1. وضع النظام الداخلي

يعتبر النظام الداخلي للجمعية من الاعمال التي تقوم بها الجمعية بهيئتها العامة حسب نص المادة (9/أ) من النظام رقم 89/2020 والتي نصت على: ” للهيئة العامة لجمعية المالكين وبموافقة أعضاء ممن يمثلون (75%) فأكثر من اجمالي أعضاء الهيئة العامة وضع نظام داخلي …” والنظام الداخلي كما بينا سابقاً هو عبارة عن الوثيقة المكتوبة التي تبين للملاك الأمور المهمة المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة.

2. إدارة الأقسام المشتركة

وهذه تعتبر من اهم الواجبات التي تتصدى لها جمعية المالكين وجاء النص صريح بذلك ⁽[78]⁾، على ان يكون الهدف من هذه الإدارة المصلحة العامة للملاك ⁽[79]⁾، فالإدارة مقتصرة فقط على جمعية المالكين بالإضافة الى إمكانية استعمال او استغلال هذه الأقسام دون التصرف فيها (كون التصرف لصيق بالملاك فقط وان جمعية المالكين لا تملك هذه الأقسام)، ولا يسمح لأي من الملاك إدارة هذه الأقسام او التصرف فيها او حتى استغلالها دون موافقة جمعية المالكين. ⁽[80]⁾

3. القيام بالأعمال اللازمة للمحافظة على الأقسام المشتركة وصيانتها.

والمقصود هنا القيام باي اعمال صيانة وتصليح للأقسام المشتركة كالمصاعد والسلالم وأجهزة التدفئة المشتركة وغيرها مما يعتبر من الأقسام المشتركة بالإضافة الى تامين كل ما يلزم من أدوات لضمان ديمومتها والقيام بما اعدت له ⁽[81]⁾.

4. القيام بتحديد واستيفاء الحصة المترتبة على كل عضو من النفقات اللازمة بحسب مقدار حصته ⁽[82]⁾.

والنفقات هنا هي تلك النفقات اللازمة لإدامة عمل الأقسام المشتركة وحفظها وصيانتها بالشكل المطلوب لضمان حسن الانتفاع بها ولا يجوز للمالك التخلي عن الأقسام المشتركة بهدف اعفاؤه من هذه النفقات. ⁽[83]⁾

وتاسيساً على ذلك نجد ان النظام رقم 89/2020 كان حريصاً على تحصيل هذه النفقات وسرعة البت في تحصيلها وذلك من خلال اعتبار القرارات الصادرة عن مجلس الجمعية بتحصيل هذه النفقات أسناد تنفيذية ⁽[84]⁾ قابلة للطعن على ان الطعن بها لا يوقف تنفيذها ما لم تقرر المحكمة ذلك. ⁽[85]⁾

5. فتح حساب خاص باسم جمعية المالكين.

بينا ان جمعية المالكين تمتع بالذمة المالية المستقلة وعليه تعتبر إدارة الموارد المالية للجمعية من الاعمال ذات الأهمية بمكان وذلك من خلال إيداع الأموال الخاصة بالجمعية وسحبها عند الحاجة لذلك، مثل متابعة خدمات نظافة الأقسام المشتركة وصيانتها والتي تعتبر من الضروريات للمحافظة عليها وتسديد أي التزامات او أقساط تترتب على الجمعية نتيجة القيام بمهامها ⁽[86]⁾.

6. التامين على البناء.

ان التامين على البناء الذي تقوم به جمعية المالكين هو التامين ضد الاخطار التي قد تلحق بالأقسام المشتركة في البناء كالحريق او التهدم وهذا الواجب تقوم به الجمعية من خلال مسؤوليتها بدفع أقساط التامين المترتبة عليها والتي تدفعها من حسابها الخاص ⁽[87]⁾، بعد ان جاء في المادة (123/ ج/10) من قانون الملكية العقارية التي بينت ان نظام إدارة الأقسام المشتركة يجب ان يتضمن شروط التامين على العقار من الحريق وغيره من الاخطار.

وعقد التامين يكون لمصلحة جمعية المالكين على الرغم من انها ليست مالكة للأقسام المشتركة، الا انها هي من تتولى إدارة هذه الأقسام فيدخل التامين تحت مظلة هذه الإدارة وبالتالي فان مبلغ التامين في حال تحقق الخطر يدفع لها ⁽[88]⁾.

وفي الجهة المقابلة هناك راي يذهب الى ان عقد التامين عند عقده من قبل جمعية المالكين فإنها تعقده لمصلحة الملاك الذين هم من يقومون بتسديد اقساطه كل بحسب حصته وبالتالي فانه وعند تحقق الخطر واستحقاق مبلغ التامين يدفع للملاك المستفيدين كلاً بحسب حصته. ⁽[89]⁾

وامام ذلك فان الباحثان يذهبان الى الاخذ بالراي الأول بان مبلغ التامين يدفع لجمعية المالكين كونها هي من ابرم العقد وان أقساط التامين وحسب النظام تسدد من الحساب الخاص بالجمعية والذي يعتبر وحدة واحدة توضع فيه جميع الأموال الي جمعت من الملاك وتنفق من قبل الجمعية وحسب الحاجة لذلك بالإضافة الى ان الجمعية هي الموكلة بإدارة الأقسام المشتركة والمحافظة عليها وبالتالي هي المعنية بإعادة الحال الى ما كان عليه قبل تحقق الخطر من خلال ما تحصل عليه من تعويض.

7. منح القروض للملاك.

بما ان جمعية المالكين تتمتع بالشخصية المعنوية ولها ذمة مالية مستقلة فان ذلك يؤهلها الى ان تمنح عدد من الملاك قروض مالية تمكنهم من تسديد التزاماتهم نحوها على ان يكون للجمعية حق امتياز على ما يملك العضو المقترض من جزء مفرز سواء شقة او طابق. ⁽[90]⁾

هذا الامر نظمه قانون الطوابق والشقق الملغي بشكل صريح، في حين نجد ان قانون الملكية العقارية نص على هذه القروض من خلال المادة (123/ ج / 2) الذي جعلت من مهام الجمعية القروض الممنوحة للمالكين على ان يتم تنظيمها من خلال نظام إدارة الأقسام المشتركة، وبالتالي نرى بانه لا ضير من ذلك بشرط ان يتم تضمين هذا بالنظام الداخلي الموضوع من قبل جمعية المالكين كونه من الأمور المالية التي بحاجة لتنظيم.

8. إعادة تشيد البناء في حال هلاكه.

ان قانون الطوابق والشقق الملغي كان ينص على هذا الواجب المناط بجمعية المالكين ويكون ذلك بقرار من الجمعية وبموافقة لا يقل عن ثلاثة ارباع الملاك، في حين ان قانون الملكية العقارية الأردني في المادة (123/ ج /9) أكد على وجوب تضمين نظام إدارة الأقسام المشتركة على الاحكام اللازمة لإعادة تشييد العقار الذي هلك أو تهدم.

وهلاك البناء قد يكون كلياً او جزئياً فجمعية المالكين هي من تملك قرار إعادة البناء من عدمه ولكن لم يحدد النظام الأغلبية المطلوبة لمثل هذا القرار ، وهناك من الشراح يأخذ بان لفظ البناء ينطبق سواء على الأقسام المشتركة او الخاصة بنفس الوقت كون اللفظ جاء بالمطلق دون تحديد وبالتالي اذا حصل الهلاك او التهدم سواء في الأقسام الخاصة ام المشتركة فان القرار يعود للجمعية في ذلك ، وهذا القرار يكون ملزماً للجميع حتى للأقلية المعارضة لإعادة البناء ان وجدت ، ويكون إعادة البناء من الأموال المحصلة من التعويض ان وجدت والا فالملاك ملزمون بإكمال إعادة البناء كلاً بحسب حصته ، وفي حال امتناع الأقلية عن دفع المستحقات المترتبة عليهم لذلك يمكن للجمعية اللجوء للقضاء لتحصيل هذه المبالغ ، ولكن في حال اتخاذ القرار من قبل الجمعية بعدم إعادة تشيد البناء فان الملاك يصبحون شركاء على الشيوع برقبة العقار (الأرض) كل منهم بحسب حصته ⁽[91]⁾.

9. العمل على تسديد أي أجور او نفقات تظهر نتيجة لإدارة الأقسام المشتركة ويكون منصوصاً عليها بالنظام الموضوع من قبل الجمعية.

وهذه تعتبر من الواجبات الفضفاضة التي جاء بها النظام رقم 89/2020 بحيث جعل مرونة في تحديد الواجبات والنفقات التي تقوم بها جمعية المالكين وحسب مقتضيات الحال بشرط ان يكون منصوص عليها في النظام الداخلي الموضوع من قبل الجمعية. ⁽[92]⁾

وتماشياً مع ما تم تناوله لواجبات جمعية المالكين بقي ان نذكر ان الجمعية تمارس صلاحياتها بواسطة مجلس الإدارة الذي ينوب عنها في إدارة الأقسام المشتركة وهذا الامر بلا شك يتطلب اصدار العديد من القرارات سواء من قبل الهيئة العامة للجمعية او من قبل مجلس الإدارة ، فلابد من التعريج على مدى القوة القانونية التي تتمتع بها هذه القرارات ومدى إمكانية الطعن بها ⁽[93]⁾ ، حيث ان المعتمد بان قرارات الجمعية سواء الصادرة عن هيئتها العامة او عن مجلس الإدارة تكون ملزمة للملاك ونافذة بحقهم طالما كانت موافقة للشروط الشكلية والموضوعية لصدورها.⁽[94]⁾ وهذا ما أكدته المادة (10/ب) من النظام رقم 89/2020 والتي نصت على: ” يعتبر مجلس إدارة جمعية المالكين وكيلا عن الجمعية وتكون التصرفات التي يبرمها والقرارات التي يصدرها نافذة في مواجهة مالكي الوحدات العقارية وملزمة لهم إذا كانت ضمن اختصاصاته الواردة في هذا النظام والنظام الداخلي لإدارة البناء ” ، واضافة الى ذلك ان النظام اضفى على عدد من قرارات الجمعية صفة السند التنفيذي كما بينا سابقاً .

اما فيما يتعلق بالنصاب القانوني اللازم لإصدار هذه القرارات نجد انه لم يتم التطرق الى الأغلبية المطلوبة لهذه القرارات سواء في قانون الملكية العقارية او النظام رقم 89/2020 الا في حالتين ورد النص عليهما في النظام حيث كانت الأولى في الأغلبية المطلوبة لوضع النظام الداخلي لجمعية الملاك التي فرضت تمثيل (75%) من الملاك لذلك ⁽[95]⁾، وكذلك الأغلبية المطلوبة لتعديل النظام وهي نفس النسبة ال (75%) من الملاك. ⁽[96]⁾

اما عن الطعن في هذ القرارات في حال وجود مخالفة للقرار فان النظام وضح الطريق بالطعن في هذه القرارات لدى المحكمة المختصة وهي حسب قانون الملكية العقارية محكمة البداية التي يقع ضمن دائرتها العقار خلال سنة من تاريخ صدور القرار وان جميع الملاك لهم الحق بالطعن في القرار حسب ما جاء ينص المادة (10/ج) من النظام رقم 89/2020 والتي نصت على: ” لأي من مالكي الوحدات العقارية الطعن في تصرفات أو قرارات مجلس إدارة جمعية المالكين لدى المحكمة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ صدورها”.

وهنا نقول ان النص جاء مطلقاً من حيث المدة الا وهي سنة منذ تاريخ صدور القرار ولم يتطرق الى موضوع التبليغ للقرار، حيث نجد ان القانون الفرنسي جعل مدة الطعن شهرين من تاريخ ابلاغ طالب ابطال القرار ⁽[97]⁾، وانه جعل الطعن فقط للمالك الغائب او المعترض على القرار دون الممتنع عن التصويت باعتباره غير مكترث او مهتم لما تصدره الجمعية من قرارات. ⁽[98]⁾

ويرى الباحثان ان مدة السنة الواردة في النظام تعتبر مدة طويلة نوعاً ما ، وحفاظاً على الحقوق واستقرار المعاملات نتمنى من المشرع تقصير هذه المدة لمدة شهرين من تاريخ ابلاغ القرار للهيئة العامة للجمعية من خلال النشر او وضعه في مدخل العقار في المكان المخصص لذلك على ان لا تسمع الدعوى في جميع الأحوال بعد مرور سنة على صدور القرار، اما فيما يتعلق بمن يملك حق الطعن بالقرارات فإننا نرى بانه يجب التفريق بين الجهة المصدرة للقرار فاذا كان القرار صادر عن اجتماع هيئة عامة فإننا نذهب مع ما ذهب اليه القانون الفرنسي بقصر الطعن بالمالك الغائب او المعترض ، اما اذا كان القرار صادر عن مجلس إدارة الجمعية وبالتالي لم يتسنى للملاك المداولة قبل صدور القرار فإننا نذهب الى ما جاء بالنظام بحيث يملك جميع الملاك الطعن بالقرار.

واخيراً بقي ان نذكر مدى مسؤولية جمعية المالكين عما تقوم به من اعمال حيث انه من طبائع الأمور ان الجمعية بما انه لها الشخصية المعنوية وتملك حق التقاضي سواء مدعية او مدعى عليها فإنها تكون مسؤولة عما تسببه من اضرار بالغير او حتى بالملاك أنفسهم اثناء ممارستها لصلاحياتها. ⁽[99]⁾

 

الخاتمة

بعد ان تناولنا في هذا البحث كيفية إدارة الأجزاء المشتركة في الشقق الطبقات وان تتم في ظل نظام خاص بإدارة البناء سواء الموضوع من قبل السلطة لتنفيذية او من قبل جمعية الملاك المشكلة من قبل الملاك أنفسهم وان هذه الجمعية هي صاحبة الصلاحية في هذه الإدارة وقد توصلنا الى عدد من النتائج والتوصيات والتي نسوقها على التوالي:-

النتائج

1. المشرع الأردني اوكل صراحة امر تنظيم إدارة الأجزاء المشتركة الى النظام رقم 89/2020 الخاص بإدارة الأقسام المشتركة بالإضافة الى النظام الموضوع من قبل جمعية الملاك.
2. الزم المشرع العمل بنظام إدارة البناء ووجوده أصبح الزامياً حيثما وجدت ملكية الشقق والطبقات.
3. ان وضع النظام الخاص بجمعية الملاك لاحقاً للتسجيل ومن قبل الملاك أنفسهم جعله أكثر فاعلية مما كان عليه سابقاً والموضوع قبل التسجيل.
4. بروز أهمية إدارة الأجزاء المشتركة من خلال إيجاد مجلس الأبنية والمجمعات بموجب النظم رقم 89/2020 وان من مهامه تفعيل مساهمة المالكين في إدارة الأبنية والمجمعات العقارية.
5. إيجاد مجلس إدارة جمعية المالكين للقيام بمهام جمعية المالكين ومنها إدارة الأجزاء المشتركة يعتبر تقدماً مهماً في حسن إدارة هذه الأجزاء وسرعة الإنجاز.
6. اعتبار قرارات جمعية المالكين في تحصيل النفقات المترتبة على الملاك اسناداً تنفيذياً يعكس مدى الاهتمام بإدامه عمل جمعية المالكين واضفاء صفة الشرعية عليها.

التوصيات

1. العمل على وضع مدة زمنية محددة تلتزم جمعية المالكين خلالها بوضع النظام الداخلي الخاص بها تبدأ من تاريخ الانتهاء من بيع اخر وحدة عقارية في البناء والا يتم اللجوء للعمل بالصيغة النموذجية للنظام الداخلي المشار اليها في النظام رقم 89/2020.
2. العمل على تضمين جزاءات محددة تتناسب مع اعمال جمعية المالكين توقع على الأعضاء غير الممتثلين لقرارات جمعية الملاك.
3. تعديل مدة الطعن في قرارات الجمعية الواردة في النظام رقم 89/2020 لتصبح مدة شهرين منذ تاريخ علم العضو بالقرار على ان لا تسمع دعوى الطعن في جميع الأحوال بعد مرور مدة سنة على صدور القرار.
4. النص على تنظيم مجلس إدارة جمعية المالكين بشكل أكثر وضوحاً من حيث عدد الأعضاء بما يتناسب مع عدد الوحدات السكنية والنصاب اللازم لاتخاذ قرارات المجلس سواء بالأغلبية المطقة لأعضاء المجلس او بنسبة محددة وحسب أهمية القرار

 

 

 

المراجع

1. الكتب

• ابن منظور، (بدون سنة نشر)، لسان العرب، دار المعارف، القاهرة، ص 4495.
• أبو السعود، رمضان (1997)، الوجيز في الحقوق العينية الاصلية، دار المطبوعات الجامعية، الاسكندرية، ص 23.
• البريدي، توفيق سليم (2011)، الملكية المشتركة في العقارات المبنية (دراسة مقارنة)، منشورات صادر، بيروت، ص 143.
• الجارحي، مصطفى عبد السيد، (1977)، ملكية الشقق دراسة عملية فقهية مقارنة، دار النهضة العربية، القاهرة، ص 118.
• السنهوري، عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني، حق الملكية، الجزء الثامن، دار احياء التراث العربي، بيروت.
• سوار، محمد وحيد الدين، (1997)، حق الملكية في ذاته في القانون الاردني، الكتاب الاول، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان.
• شمس الدين، عفيف، (1993)، ملكية الشقق والطوابق والشاليهات في الأبنية المفرزة، بيروت.
• شمس الدين، عفيف، (1997)، الوسيط في القانون العقاري الجزء الثاني الملكية العقارية، بيروت.
• الشواربي، عبد الحميد (1984)، اتحاد الملاك، دار المطبوعات الجامعية، القاهرة.
• صافي، عبد الحق (2009)، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة الى شقق او طبقات او محلات، الدار البيضاء، بدون دار نشر، الطبعة الثانية.
• الصراف، عباس وحزبون، جورج، (1994)، المدخل الى علم القانون، دار الثقافة للنشر، عمان.
• العبيدي علي هادي، (2020)، الحقوق العينية الاصلية، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان.
• العطار، عبد الناصر توفيق، (1990) تمليك الشقق والطبقات، الطبعة الثانية، أسيوط.
• مغبغب، نعيم، (2008)، الملكية المشتركة في الشقق والشاليهات والمحلات التجارية، بيروت.
• المومني، احمد سعيد، (1984)، الشقق والطوابق دراسة قانونية مقارنة، مطبعة التوفيق، عمان.
• كامل، سمير، (1985)، النظام القانوني لملكية الشقق ويشمل شرح النظام النموذجي لاتحاد الملاك، بدون دار نشر، القاهرة.

2. الرسائل

• النوايسة، هاشم مدالله (2007)، النظام القانوني لملكية الطوابق والشقق في التشريع الاردني، رسالة ماجستير، جامعة مؤته، الكرك.
• لحضير، سميرة، (2015/2016)، الشيوع الاجباري (الملكية المشتركة)، رسالة ماجستير، جامعة عبد الرحمان ميرة، بجاية / الجزائر.

3. الأبحاث

• الزين، زين محمود علي (2012)، الوضع القانوني لقرارات جمعية ملاك الشقق في قانون الشقق والطوابق الأردني، بحث منشور، مجلة جامعة الملك سعود، الرياض.
• شربا، امل والفتال، رشا، (2019)، بحث بعنوان المركز القانوني للشاغل في ملكية الطبقات القانون المدني والقانون 55 لعام 2002 الناظم لأحكام هيئات شاغلي البناء ولجانها الإدارية، مجلة جامعة تشرين للبحوث والدراسات العلمية، اللاذقية.
• كنعان، نواف سالم، (2018)، النصاب القانوني لاجتماعات وقرارات المجالس التشريعية، بحث منشور، مجلة علوم الشريعة والقانون، جامعة العلوم الإسلامية، المجلد 45، العدد

4. القوانين والأنظمة والتعليمات

• القانون المدني الأردني رقم القانون المدني الاردني رقم 43 /1976 والمنشور في الجريدة الرسمية على الصفحة 2 من عدد الجريدة الرسمية رقم 2645 بتاريخ 1/8/1976
• قانون الملكية العقارية رقم قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والمنشور على الصفحة 2792 من عدد الجريدة الرسمية رقم 5573 بتاريخ 16/5/2019.
• القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948.
• المرسوم الاشتراعي اللبناني رقم 88 لسنة 1983.
• نطام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري رقم 89 لسنة 2020 والصادر بمقتضى الفقرة (ج) من المادة (123) والفقرة (أ) من المادة (222) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 3803 بتاريخ 30/8/2020.

تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين رقم 2 لسنة 2022 والمنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد 5765 تاريخ 2/1/2022

 

 

[1]  . القانون المدني الأردني رقم القانون المدني الاردني رقم 43 /1976 والمنشور في الجريدة الرسمية على الصفحة 2 من عدد الجريدة الرسمية رقم 2645 بتاريخ 1/8/1976

[2]  . قانون الملكية العقارية رقم قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والمنشور على الصفحة 2792 من عدد الجريدة الرسمية رقم 5573 بتاريخ 16/5/2019.

[3]  .  نطام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري رقم 89 لسنة 2020 والصادر بمقتضى الفقرة (ج) من المادة (123) والفقرة (أ) من المادة (222) من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 3803 بتاريخ 30/8/2020.

[4]  . المادة (100/د) من قانون الملكية العقارية والتي نصت على ” ليس للشركاء في ملكية عقار أن يطلبوا إزالة الشيوع فيه، سواء أكان بالتصرف فيه أم بقسمته، إذا تبين من الغرض الذي خصص له وجوب بقائه مملوكة على الشيوع”.

[5]   . ابن منظور، (بدون سنة نشر)، لسان العرب، دار المعارف، القاهرة، ص 4495.

[6] .  الصراف، عباس وحزبون، جورج، (1994)، المدخل الى علم القانون، دار الثقافة للنشر، عمان، ص 45.

[7]  . البريدي، توفيق سليم (2011)، الملكية المشتركة في العقارات المبنية (دراسة مقارنة)، منشورات صادر، بيروت، ص 143.

[8]  . نظام إدارة القسم المشترك والمجمع العقاري رقم 89 لسنة 2020 بتاريخ 15/10/2020 والمنشور في الجريدة الرسمية بالعدد 5667.

[9]  . لحضير، سميرة، (2015/2016)، الشيوع الاجباري (الملكية المشتركة)، رسالة ماجستير، جامعة عبد الرحمان ميرة، بجاية / الجزائر، ص 44.

[10]  . نصت المادة (3 فقرة 4) من قانون الطوابق والشقق الملغي على انه: ” على طالب أو طالبي القيد، إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة ان يبرزوا لدائرة التسجيل نظاماً لإدارة البناء موافقاً لأحكام هذا القانون ومصدقاً من كاتب العدل مع خرائط البناء لكل طابق أو شقة على حدة لحفظها في ملف العقار وتربط نسخ منها مطابقة للأصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار وإذا لم يتجاوز عدد الطوابق أو الشقق الاربعة فان وضع ذلك النظام والخرائط لا يكون الزامياً “.

[11]  . النوايسة، هاشم مدالله (2007)، النظام القانوني لملكية الطوابق والشقق في التشريع الاردني، رسالة ماجستير، جامعة مؤته، الكرك، ص 59.

[12]  . المادة (863) من القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948

[13]  . أبو السعود، رمضان (1997)، الوجيز في الحقوق العينية الاصلية، دار المطبوعات الجامعية، الاسكندرية، ص 23.

[14]  . يذكر ان المشرع الأردني قد نظم اعمال إدارة المال الشائع في المواد (1033 – 1037 ) من القانون المدني الأردني ونص في المادة (1034) منه على إدارة المال الشائع المعتادة والتي يقصد بها الاعمال التي لا تصل الى احداث أي تغيير أساسي او جوهري في المال الشائع او حتى الغرض الذي اعد من اجله المال الشائع مثل اعمال الحفظ والايجار مثلاً ، اما اعمال الإدارة غير المعتادة فقد نصت عليها المادة (1035) من القانون وتعتبر اعمال اكثر خطورة من اعمال الادارة المعتادة كونها تشمل التغيير والتعديل في المال الشائع كهدم العقار وإعادة بناءه مثلاً فهنا يتطلب المشرع موافقة اغلبية خاصة من الشركاء وليس الأغلبية العادية المطلوبة في اعمال الإدارة المعتادة ، وللاستزادة حول ذلك راجع العبيدي علي هادي، (2020)، الحقوق العينية الاصلية، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، ص 60 وما بعدها.

[15]  . السنهوري، عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني، حق الملكية، الجزء الثامن، دار احياء التراث العربي، بيروت، ص 1129.

[16]  . المادة (12) من المرسوم الاشتراعي اللبناني رقم 88 لسنة 1983

[17]  . المومني، احمد سعيد، (1984)، الشقق والطوابق دراسة قانونية مقارنة، مطبعة التوفيق، عمان، ص 278.

[18]  . شمس الدين، والمشار اليه عند شمس الدين، عفيف، (1997)، الوسيط في القانون العقاري الجزء الثاني الملكية العقارية، بيروت، ص 244.

[19]  . شمس الدين، الوسيط مرجع سابق، ص 246 والبريدي، مرجع سابق، ص 176 ومغبغب، نعيم، (2008)، الملكية المشتركة في الشقق والشاليهات والمحلات التجارية، بيروت، ص141.

[20]  .  لحضير، مرجع سابق، ص 47.

[21]  . شربا، امل والفتال، رشا، (2019)، بحث بعنوان المركز القانوني للشاغل في ملكية الطبقات القانون المدني والقانون 55 لعام 2002 الناظم لأحكام هيئات شاغلي البناء ولجانها الإدارية، مجلة جامعة تشرين للبحوث والدراسات العلمية، اللاذقية، ص 261.

[22]  . شمس الدين، الوسيط، مرجع سابق، ص248.

[23] . المادة (7) تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين رقم 2 لسنة 2022 والمنشورة بالجريدة الرسمية بالعدد 5765 تاريخ 2/1/2022.

[24]  . المومني، مرجع سابق، ص 289.

[25]  . البريدي، مرجع سابق، ص 149.

[26]  . المومني، مرجع سابق، ص 292.

[27]  . البريدي، مرجع سابق، ص 149.

[28] . اما عن تشكيل هذه الجمعية والسلطات الممنوحة لها لإدارة الأجزاء المشتركة فسنفرد لها مبحث قادم للبحث حول ذلك نظراً لأهميتها في إدارة هذه الأجزاء.

[29]  . المادة (862) من القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948.

[30]  . المادة (18) من المرسوم الاشتراعي اللبناني رقم 88 لسنة 1983.

[31]  . صافي، عبد الحق (2009)، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة الى شقق او طبقات او محلات، الطبعة الثانية، الدار البيضاء، بدون دار نشر، ص 69.

[32]  . المومني، مرجع سابق، ص295.

[33]  . المادة (11) من تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين رقم 2 / 2022.

[34]  . المادة (49) من المرسوم الاشتراعي اللبناني رقم 88 لسنة 1983.

[35] . المومني، مرجع سابق، ص 256.

[36]  .  سوار، محمد وحيد الدين، (1997)، حق الملكية في ذاته في القانون الاردني، الكتاب الاول، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، ص 195.

[37]  . المومني، مرجع سابق، ص 261.

[38]  . لحضير، مرجع سابق، ص 49.

[39]  . المادة (8/ب) من تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحاد المالكين رقم 2 لسنة 2022

[40]  . أبو السعود، مرجع سابق، ص 23.

[41]  . شمس الدين، عفيف، (1993)، ملكية الشقق والطوابق والشاليهات في الأبنية المفرزة، بيروت، ص103.

[42]  . المومني، مرجع سابق، 262.

.[43]   مغبغب، مرجع سابق، ص 171.

[44]  . كامل، سمير، (1985)، النظام القانوني لملكية الشقق ويشمل شرح النظام النموذجي لاتحاد الملاك، بدون دار نشر، القاهرة، ص 141.

[45]  . البريدي، مرجع سابق، ص 184.

[46]  . أبو السعود، مرجع سابق، ص 29.

[47]  . يذكر انه في ظل العمل في قانون ملكية الطوابق والشقق الملغي وحسب نص المادة (15/8) منه كان التمثيل يكون لمن يملك أكثر عدد من الأسهم في الشقة او الطابق وفي حال تساوي الانصبة يكون التمثيل للأكبر سناً.

[48]

[49]  . قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات 109 لسنة 1979 بشأن إصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك، مشار اليه عند كامل، مرجع سابق، ص 142.

[50]  . المادة (8/ب) من النظام رقم 89/2020.

[51]  . المادة (15) من النظام النموذجي لاتحاد الملاك المصري.

[52]  . المادة (24) من المرسوم الاشتراعي اللبناني رقم 88 لسنة 1983 والمشار اليه عند شمس الدين، ملكية الشقق والطبقات والشاليهات في الأبنية المفرزة، مرجع سابق، ص 125.

[53]  . المادة (123/ج/2) من قانون الملكية العقارية الأردني.

[54]  . المادة (9/أ/2) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[55]  . مغبغب، مرجع سابق، ص 233.

[56]  . البريدي، مرجع سابق، ص 285.

[57]  . المادة (8/د) من النظام رقم 89/2020.

[58]  . العطار، عبد الناصر توفيق، (1990) تمليك الشقق والطبقات، الطبعة الثانية، أسيوط، ص117.

[59]  . المومني، مرجع سابق، ص 274.

[60]  . المادة (8/هـ) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[61]  . كنعان، نواف سالم، (2018)، النصاب القانوني لاجتماعات وقرارات المجالس التشريعية، بحث منشور، مجلة علوم الشريعة والقانون، جامعة العلوم الإسلامية، المجلد 45، العدد 2، ص 281.

[62]  . المادة (16) من النظام النموذجي لاتحاد الملاك المصري.

[63]  . الجارحي، مصطفى عبد السيد، (1977)، ملكية الشقق دراسة عملية فقهية مقارنة، دار النهضة العربية، القاهرة، ص 118.

[64]  . شمس الدين، ملكية الشقق والطبقات والشاليهات في الأبنية المفرزة، مرجع سابق، ص 108.

[65]  . البريدي، مرجع سابق، ص 2018.

[66]  . المادة (8/ج/1) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[67]  . لحضير، مرجع سابق، ص 53.

[68]  . تنص المادة (51/1) من القانون المدني الأردني على ان: ” الشخص الحكمي يتمتع بجميع الحقوق الا ما كان منها ملازماً لصفة الانسان الطبيعية وذلك في الحدود التي قررها القانون”.

[69]  . شمس الدين، ملكية الشقق والطبقات والشاليهات في الأبنية المفرزة، مرجع سابق، ص104.

[70]  .  المادة (51/2) من القانون المدني الأردني.

[71]  . أبو السعود، مرجع سابق، ص27.

[72]  . صافي، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة الى شقق او طبقات او محلات، مرجع سابق، ص 95.

[73]  . المومني، مرجع سابق، ص 264.

[74]  . الشواربي، عبد الحميد (1984)، اتحاد الملاك، دار المطبوعات الجامعية، القاهرة، ص 40.

[75]  . الجارحي، مرجع سابق، ص148 وما بعدها.

[76]  . البريدي، مرجع سابق، ص 227.

[77]  . المادة (9/أ) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[78]  . سوار، مرجع سابق، ص 201.

[79]  . الجارحي، مرجع سابق، ص 148.

[80]  . المادة (7 / ج) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[81]  . البريدي، مرجع سابق، ص 232.

[82]  . المادة (7 / د) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[83]  . المادة (1070) من القانون المدني الأردني.

[84]  . ويترتب على اعتبار قرارات الجمعية اسناد تنفيذية انه يمكن مراجعة دائرة التنفيذ التي يقع ضمنها العقار مباشرة والمطالبة بقيمة السند عن طريق دائرة التنفيذ دون استصدار حكم قضائي بذلك، حول ذلك راجع القضاة، مفلح عواد (2019) أصول التنفيذ، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، ص 63.

[85]  . المادة (11 / ج) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[86]  . المادة (11 / أ وب) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[87]  . المادة (11 / ب / 4) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[88]  . الجارحي، مرجع سابق، ص 154.

[89]  . السنهوري، مرجع سابق، ص 1033.

[90]  . سوار، مرجع سابق، ص 202.

[91]  . المومني، مرجع سابق، ص 305 وما بعدها.

[92]  . المادة (11/ ب /6) من نظام إدارة الأقسام المشتركة رقم 89/2020.

[93]  . المادة (123/ ج / 2) من قانون الملكية العقارية التي اكدت على وجوب تضمين نظام إدارة القسم المشترك على ” والقوة القانونية لقرارات مجلسي إدارتيهما وكيفية الطعن بها “.

[94]  . البريدي، مرجع سابق، ص 236.

[95]  . المادة (9/أ) من النظام رقم 89/2020.

[96]  . المادة (9/ ج) من النظام رقم 89/2020.

[97]  . البريدي، مرجع سابق، ص245.

[98]  . الزين، زين محمود علي (2012)، الوضع القانوني لقرارات جمعية ملاك الشقق في قانون الشقق والطوابق الأردني، بحث منشور، مجلة جامعة الملك سعود، الرياض، ص 18.

[99]  . الجارحي، مرجع سابق، ص 189.