قرارات المحافظ بشأن مطلب التحفيظ – الدكتور : ياسين امين
قرارات المحافظ بشأن مطلب التحفيظ
Governor’s decisions regarding the memorization requirement
الدكتور : ياسين امين
دكتور في الحقوق- جامعة مولاي اسماعيل بمكناس
لتحميل الإصدار كاملا
ملــخــــص
تعد الثروة العقارية إحدى ركائز البناء الاقتصادي في العالم، وذلك باعتبارها وسيلة للنمو الاقتصادي والاجتماعي، مما يكعس ضرورة الاعتناء بتنظيمها تحقيقا لضمان ثباتها واستقرارها، وذلك عبر إقرار نظام التحفيظ العقاري الذي يتجلى من خلال القواعد القانونية والمؤسسات المتدخلة، بداية بوضع طلب التحفيظ وانتهاء بتأسيس رسم عقاري نهائي طبقا لمقتضيات القانون 14.07.
ويعتبر المحافظ العقاري الجهة المخول لها البت في طلبات التحفيظ من المرحلة الأولى إلى آخر مرحلة.
وقد حاولت في هذا المقال من خلال المبحث الأول دراسة قرار تأسيس الرسم العقاري بدءا من وضع مطلب التحفيظ حتى تأسيس رسم عقاري. و في المبحث الثاني تم التطرق إلى قرار رفض وإلغاء مطلب التحفيظ حسب الفصول المنظمة من قانون 14.07.
Summary
Real estate wealth is one of the main pillars of economic construction in the world
This is because it is a tool for achieving economic and so cial development, which makes taking care of its organization very important to ensure its classification and stability, through the real estate memorization system, which is a set of legal rules, successive processes, and integrated institutions, starting with placing a memorization request and ending with establishing a final real estate drawing, and this is what the legislator specified in Law 14.07.
The real estate governor is considered the authority authorized to decide on memorization requests from the first stage to the last stage.
In this article, I tried, through the first chapter, to study the decision to establish a real estate drawing, starting from setting the memorization requirement until establishing a real estate fee.
In the second topic, I focused on the decision to reject and cancel the memorization requirement according to the organizing chapters of Law 14.07.
مقدمة
تميزت الظرفية التي ظهر فيها نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بتزايد أطماع استعمارية كانت ترمي إلى تعزيز نفوذها، وتقوية الملكية العقارية كان من بين الآليات التي استخدمها المستعمر لبلوغ تلك الغاية ابان إعلان الحماية، حيث صدرت مجموعة من الظهائر كان من أبرزها ظهير 12 غشت 1913 المنظم للتحفيظ العقاري في منطقة الحماية الفرنسية والذي عمم لاحقا على التراب الوطني.
الأكيد أن الثروة العقارية إحدى ركائز البناء الاقتصادي في العالم، باعتبارها أداة لتحقيق النماء الاقتصادي والاجتماعي، مما يكعس ضرورة الاعتناء بتنظيمها تحقيقا لضمان ثباتها واستقرارها ، لهذا عملت مختلف الدول على تقنين نظام التحفيظ العقاري مما يساهم في التطور الاجتماعي و الاقتصادي و التنموي.
نظام التحفيظ العقاري هو مجموعة من القواعد القانونية والعمليات المتتابعة والمؤسسات المتكاملة البناء بدءا بوضع طلب التحفيظ، وإيداعه ومرورا بعمليات الإشهار والتحديد وتوسطا بإقامة رسم الملكية العقارية، وانتهاء بمختلف التقييدات بالسجلات العقارية، ولقد حدد المشرع في الفصل الأول من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون 14.07 هدف نظام التحفيظ العقاري ومقصده.
و يبدو من خلال هذا الفصل بأن مفهوم التحفيظ العقاري أصبح يشمل مسطرة التحفيظ التي تبدأ بتقديم مطلب التحفيظ العقاري، و تنتهي بتأسيس الرسم العقاري، و ما يترتب عن ذلك من أثر تطهيري للملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، و كذلك التقييدات اللاحقة المراد تقييدها بهذا الرسم بعد تأسيسه.
و عليه فالمحافظ العقاري أثناء ممارسته لوظيفته يصدر قرارات متنوعة و ذلك نتيجة للصلاحيات الواسعة التي خولها له المشرع، حيث أوكل له اختصاصات هامة في مجال حماية حق الملكية عندما يكون الملك العقاري في مسار الخضوع لنظام التحفيظ العقاري بدءا بمسطرة التحفيظ ثم تحفيظ العقار وخلال مسلسل العمليات المتكررة الواردة على العقار بعد تحفيظه.
ذلك انه لكي تكتسي التصرفات المتعلقة بالعقار أثرها القانوني خلال مرحلة التحفيظ أو بعد تحفيظ العقار يكون لزاما على المعنيين بها وضعها بين يدي المحافظ على الاملاك العقارية للتقرير بشأنها، اعتبارا لكون التحفيظ يثبت حق الملكية بواسطة التطهير الكلي للعقار من أية حقوق وان الرسم العقاري المرفق بالخريطة يشكل الحالة المدنية الكاملة للعقار المحفظ لان جميع التصرفات المتعلقة بحياة العقار المدنية هي مسجلة بالرسم العقاري.
هكذا تبقى الإشكالية المحورية للموضوع تتجلى في تحديد القرارات التي يصدرها المحافظ بشأن مطالب التحفيظ المودعة لديه، فما هي قرارات المحافظ العقاري؟ وما هي إجراءات قبول مطلب التحفيظ؟ وما هي مراحل تأسيس الرسم العقاري؟
- المبحث الأول: قرار تأسيس الرسم العقاري
بعد قبول مطلب التحفيظ بشكل رسمي يترتب عليه قرار تأسيس الرسم العقاري بطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة فيه، كما يعتبر هذا الرسم نهائيا ولا يقبل الطعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة لكل الحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه[1]. والحقوق غير المقيدة على الرسم العقاري تعتبر في حكم العدم ولا يمكن إقامة أي دعوى عينية أو أي حق عيني على العقار[2] وهذا ما سنتطرق إليه من خلال المطلبين التاليين مطلب التحفيظ (المطلب الأول ) وقرار التحفيظ العقاري ( المطلب الثاني).
المطلب الأول: مطلب التحفيظ
قبل التطرق إلى مطلب التحفيظ يتوجب علينا أن نتطرق إلى البيانات التي يتضمنها هذا المطلب التي خصها المشرع له من أجل أن يتم القبول بشكل قانوني وهذا ما سنحاول معرفته من خلال الفقرتين التاليتين بيانات مطلب التحفيظ (الفقرة الأولى) اجراءات قبول مطلب التحفيظ (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: بيانات مطلب التحفيظ
أوجب المشرع في الفصل 13 تقديم عدد من المعطيات التي ينبغي أن يتضمنها طلب التحفيظ منها ما يتعلق بطالب التحفيظ ومنها كذلك ما يتعلق بالعقار موضوع التحفيظ، وبالإضافة إلى البيانات التي يتعين أن يتضمنها مطلب التحفيظ فهناك مؤيدات تختلف بحسب انتماء العقار.
فيما يخص المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ فهي تختلف بين ما إذا كان طالب التحفيظ شخصا ذاتيا أو معنوي، فإذا كان طالب شخصا ذاتيا فيتعين على مطلبه أن يتضمن ما يلي [3] :
- الاسم الشخصي والعائلي لصاحب الحق ومحل سكناه.
- إثبات هويته الكاملة استنادا إلى بطاقة التعريف الوطنية أو أية وثيقة تعرف بهويته.
- الصفة التي تقدم بها صاحب الطلب، هل أصالة عن نفسه أو نيابة عن غيره وفي هذه الحالة لابد من حجة تبرز هذه الصفة.
- تعيين موطن طالب التحفيظ، إذا كان هذا الموطن خارجا عن دائرة المحافظة العقارية.
- الحالة المدنية وجنسية طالب التحفيظ.
أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا معنويا فيتعين على ممثلي الأشخاص المعنوية تقديم الوثائق التالية :
- الظهير المحدث للمؤسسات الخاضعة للقانون العام.
- النظام الأساسي للشخص المعنوي الخاضع للقانون الخاص.
- محضر الجمع العام الأخير.
- لائحة بأسماء الأعضاء المسيرين.
- محضر تعيين الأشخاص المفوض لهم بالتوقيع والتصرف باسم الشخص المعنوي عند فتحه لملف خاص بشخص معنوي.
بالإضافة إلى السياسات المتعلقة بطالب التحفيظ فلابد من أن نخص بالذكر المعلومات الخاصة كذلك بالعقار[4] والتي سنذكر أهمها :
- وصف العقار المطلوب تحفيظه ونوعه وبيان كذلك مشتملاته من بناءات وأغراس، بالإضافة كذلك إلى موقع ومساحة العقار وحدوده أو الاكتفاء بذكر العقارات المجاورة له، وكذلك بيان الحقوق العينية العقارية المقررة على العقار مع ذكر أصحاب هذه الحقوق.
وتنبغي الإشارة إلى أن مطلب التحفيظ الأصلي ليس مطلبا نهائيا بل يمكن تعديله كلما طرأت ظروف تستوجب هذا التعديل .
و فيما يتعلق بمؤيدات مطلب التحفيظ فقد نص المشرع المغربي في الفقرة الثامنة من الفصل 13 من قانون التحفيظ العقاري على أنه “يجب على طالب التحفيظ أن يبين مصدر الحقوق المصرح بها وهل لأمر يتعلق بشراء أم حيازة”… ونص كذلك في المادة14 من نفس الظهير بأنه “على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه جميع أصول الرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية،” وتختلف مؤيدات طلب التحفيظ فيما إذا كان مطلب يخص الأملاك العامة أو الخاصة وكذا الأملاك الحبسية والأراضي الجماعية أو السلالية.
وبعد تقديم مطلب التحفيظ للجهة المعنية وهي المحافظة العقارية فلابد من أن يخضع هذا المطلب لإجراءات الشهر.
الفقرة الثانية: إجراءات قبول مطلب التحفيظ
يتعين على المحافظ العقاري بمجرد تقديم مطلب التحفيظ من طرف طالبه أن يقوم داخل 10 أيام بتحرير ملخص له و يهيئ إعلانا يحدد فيه اليوم و الساعة اللذين سيجرى فيهما التحديد المؤقت ثم يعمل على نشر كل من الملخص و الإعلان في الجريدة الرسمية و يبعث بنسخ منهما إلى كل من المحكمة الإبتدائية و السلطة قصد تعليقهما في الأماكن المخصصة لذلك، و بعد إجراء التحديد المؤقت يحرر المحافظ أو من يقوم مقامه محضرا ليقوم داخل أربعة أشهر بنشر إعلان آخر يعلن فيه عن فتح باب التعرضات خلال أجل شهرين، و إذا مضى الأجل و لم يظهر متعرض يقوم المحافظ باستصدار قرار بتحفيظ العقار كما يعتب المحافظ على الأملاك العقارية سلطة شهر على تطبيق القانون العقاري ، ذلك من خلال مراقبته اليومية والدقيقة لكل مراحل التحفيظ[5]، ذلك بدءا من وضع مطلب التحفيظ إلى صدور الرسم العقاري، هذا ما يشكل حماية فعالة ونموذجية لحق الملكية الذي ضمنه الدستور للمواطنين نظرا لهذه الصلاحيات التي تكاد تكون مطلقة للمحافظ على الأملاك العقارية، بحيث هو الذي تكون له سلطة إقرار صحة المطلب أو إلغاء مطلب التحفيظ، طرح إشكال حول مدى إلزامية المحافظ في التأكد من صحة الرسوم المدلى بها من قبل طالب التحفيظ ، مع الإشارة إلى أن نصوص قانون التحفيظ العقاري لم يتطرق إلى إيقاع أي مسؤولية على المحافظ بشأن المراقبة والتدقيق في المستندات المرفقة في مطلب التحفيظ في هذا الإطار، ذهب جانب من الفقه إلى تحميل المحافظ على الأملاك العقارية المسؤولية الكاملة من التحقق من الوثائق والمستندات التي تم الإدلاء بها[6]. مستندين في ذلك على الفصل 72 من ظهير التحفيظ العقاري، المعدل والمتمم بالقانون 14-07، الذي أشار بصفة صريحة إلى أنه ينبغي على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وجوهرا.
المطلب الثاني: تأسيس الرسم العقار
الرسم العقاري يشكل بداية الحياة للعقار المحفظ حسب الفصلين 1 و62 من ظ.ت.ع،
“يرمي التحفيظ الى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير ان يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه؛
تحفيظ العقار بعد اجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به….”[7]
“ان الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها نت الحقوق غير المقيدة.”[8]
التحفيظ يتم بإقامة سجل عقاري لذلك العقار يسمى الرسم العقاري، تسجل فيه وضعية العقار بكل دقة، وتسجل فيه كل التصرفات التي تطرأ على ذلك العقار، ويجعل هذا الرسم رهن إشارة العموم ليطلع عليه كل من يرغب في التعرف على ذلك العقار ووضعيته الراهنة.
إقامة رسم عقاري يعرف برسم الملكية ويسجل بالكناش العقاري ليتم على إثره تطهير العقار من جميع الحقوق العينية والتحملات العقارية غير المعلنة اثناء جريان مسطرة التحفيظ، وهو قرار نهائي وغير معلل، مما يعني انه لا يقبل أي طعن ولا يمكن الغاؤه او تغييره ولو عن طريق قرارات واحكام قضائية.
الفقرة الأولى: بيانات الرسم العقاري
يقوم المحافظ عندما يقرر تحفيظ عقار ما بتهييء رسم خاص بهذا العقار في اسم صاحبه، تشتمل على البيانات المهمة ومن جملتها:
- بيان تفصيلي للعقار المحفظ وتعيين حدوده، والإشارة إلى ما يجاوره من الأملاك الملاصقة له، مع التعرض لنوع هذا العقار من كونه أرضا فلاحية أو معدة للسكنى، وتحديد مساحته التي أظهرتها عملية المسح
- الاسم العائلي والشخصي للمالك، واحدا كان أو متعددا، وعنوانه وحالته المدنية، مع بيان الجزء الذي يملكه كل واحد من الملاك (الملك على الشياع).
- الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار.
- الاسم الذي أطلق على ذلك العقار والرقم الترتيبي الذي أعطي له.
- خريطة للعقار تفصل فيها مساحته وشكله وحدوده.
- وإذا حرر العقار في اسم شخص قاصر أو ناقص الأهلية يمكنه تسجيله مع الإشارة إلى سن القاصر أو نوع عدم الأهلية، وببلوغه سن الرشد أو ارتفاع سبب القصور يمكنه أن يطلب من المحافظ العقاري تعديل الرسم العقاري عن طريق الإشارة إلى أن مالك العقار أصبح راشدا[9].
- يجب أن يشتمل الرسم العقاري الواحد على قطعة واحدة يملكها شخص واحد أوعدة أشخاص ملكية مشتركة على وجه الشياع، كما لا يجوز أن يقام رسم عقاري لعدة قطع سواء كانت مملوكة لشخص واحد أو لعدة أشخاص يملك كل واحد منهم قطعة منها ملكية خاصة. أو يشتركون في ملكية كل قطعة ملكية شائعة.
للمالك وحده الحق في أخذ نسخة صحيحة وتامة عن رسم الملك وعن الخريطة المضافة إليه، ويشهد المحافظ العقاري بصحتها بإمضائه ووضع طابع المحافظة عليها ولا يعطى عن الرسم العقاري إلا نسخة واحدة عنها، وهو ما يسمى بنظير الرسم العقاري حيث يحتوي على كل البيانات المسجلة في الرسم العقاري الأم.
وتجب الإشارة إلى أن الرسم العقاري الخاص أو الشهادة العقارية الخاصة، لا يمكن لأصحاب الحقوق العينية العقارية المسجلة على الرسم العقاري أن يطلبوا تمكينهم من نظير الرسم العقاري إنما يمكنهم الحصول فقط على شهادة خاصة تتضمن حقهم المسجل في الرسم العقاري. أما في حالة ضياع أو تلف نسخة الرسم العقاري أو الشهادة العقارية الخاصة فإنه يمكن تعويضها وذلك بأن يتقدم صاحبها إلى المحافظ العقاري بتصريح يشتمل على المعلومات المتعلقة بموضوع التلف أو الضياع أو ظروفهما معززا ذلك بشهادة الأشخاص الذين لهم علم بظروف الحادث، حيث أنه إذا تبين للمحافظ صحة التصريح ومصداقية البيانات التي يتضمنها يسلم للمصرح نسخة من الرسم أو شهادة التسجيل المؤقت وكل منهما نقل حرفي لنص الرسم العقاري، مع نشر إعلانا بذلك في الجريدة الرسمية ثم يسلمه تلك النسخة بعد 15 يوما على الأقل من هذا الشهر[10]، وتكون لها نفس القيمة التي تتوفر عليها النسخة الأصلية كما يمكن للمحافظ إذا اتضح له عدم جدية البيانات المقدمة من طرف الطالب أو وقوع تعرض من الغير على تسليم تلك النسخة، أو إذا كان التلف الذي أصيبت به النسخة الأصلية يسيرا لا يؤثر على محتواها.
خصائص الرسم العقاري:
تجدر بنا الإشارة الى ان الرسم العقاري يخص عقارا واحدا فقط سواء كان عبارة عن قطعة واحدة او عدة قطع مادامت تشكل في مجموعها وحدة عقارية متصلة ببعضها ولو اتصالا يسيرا وسواء كان يملكها شخص واحد او عدة اشخاص.
واذا وقع تجزيئ عقار بسبب قسمة او غيرها فانه يبار تحديد كل قطعة من طرف مهندس مساح طبغرافي محلف من طرف جهاز المسح العقاري، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، ويقوم بنقل العملية الى التصميم، ويؤسس رسم عقاري وتصميم مستقلين لكل جزء من العقار.[11]
- المبحث الثاني: قرار رفض و إلغاء مطلب التحفيظ
إذا كان المحافظ غالبا ما يصدر قرار قبول مطلب التحفيظ كقرار نهائي لتأسيس الرسم العقاري من أجل تحفيظ عقار معين كما سبق أن تطرقنا لذلك في النقط السابقة، إلا أنه في بعض الأحيان لا يكون دائما قبول مطلب التحفيظ، بل يمكن للمحافظ إصدار قرار الرفض أو الإلغاء نتيجة لمجموعة من الاختلالات التي تعترض المطلب، هذا ما يدفعنا بشكل أساسي إلى التحدث عن مطلبين أساسين.
المطلب الأول: رفض مطلب التحفيظ
إن مصير التحفيظ لا يكون دائما القبول بل قد يحدث أن يقوم المحافظ برفض الطلب كليا أو جزئيا كما تم التعرض لذلك في الفصلين 38 و96 من ظ ت ع، حيث نجذ أن الفصل 37 من نفس الظهير يعطي للمحافظ صلاحية رفض مطلب التحفيظ شريطة تعليل قراره وتبليغه لطالب التحفيظ. وينص على أن القرار المتخذ بهذا الشأن يكون قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف وعلى أن القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض، كما أن الفصل 38 من القانون نفسه يعطيه بالمقابل صلاحية رفض مطلب التحفيظ لأي سبب كان وفي أي مرحلة من مراحل المسطرة اعتبار التحديد لا غيا، وحدد أثار هذا الرفض بالنسبة إلى طالب التحفيظ وباقي المعنيين بالأمر. ولعل أهم ما يتضمنه الفصل 37 هو إلزام المحافظ بتعليل قراره القاضي إلى رفض التحفيظ ويكون هذا الرفض نتيجة لمجموعة من الاختلالات وتخلف الشروط المطلوبة بداية. الشيء الذي يجعل المحافظ يرفض طلب التحفيظ، وهذا ما يمكن تسميته أساسا بحالات رفض مطلب التحفيظ، إذ أن من الممكن حصر هذه الحالات في ثلاث حالات أساسية أهمها.
- الحالة الأولى: رفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج
إن اختصاص المحافظ دائما ما يكون ذات سمة دقيقة ، حيث لا يمكن له البث في قرار التحفيظ إلا بعد أن يقوم بالدراسة المتأنية للوثائق و الحجج أمامه ، حيث إذا اكتشف خلال هذه الدراسة أن الحجج غير كافية أو ناقصة لمباشرة مطلب التحفيظ ففي هذه الحالة لا يقدم على فتح مسطرة التحفيظ لتحفيظ العقار حيث أشار الفصل 14 من ظهير التحفيظ العقاري ” على ضرورة تقديم طالب التحفيظ جميع الرسوم المتعلقة بالملكية “[12] . أي أن طالب التحفيظ ملزم بإرفاق المطلب بجميع المستندات و الوثائق التي تؤيد طلبه، كما يرى الدكتور محمد خيري أنه لا يتصور فتح مطلب التحفيظ دون وثائق أو حجج تؤيد المطلب[13]،و نجد ان هذا لفصل لم يحدد الكيفية المعتمدة لمراقبة المحافظ لهذه المستندات كما أنه لم يبين طبيعة هذه المستندات، و من خلال مقتضيات هذا الفصل ظهر اتجاهين متعارضين، الاتجاه الأول يرفض تعزيز مطلب التحفيظ بوثائق صحيحة تؤكد خلو مسطرة التحفيظ من أي خلل قبل صدور القرار، و الاتجاه الثاني يؤكد على أن المسطرة رهينة بمدى سلامة الاجراءات المسطرية، بالإضافة إلى أن الفصل 30 من ظهير التحفيظ العقاري على الوظيفة الإشهارية التطهيرية للحقوق خلال مسطرة التحفيظ ، الشيء الذي جعل المحافظ يصدر مذكرة بشأن مراقبة الوثائق و المستندات بكيفية جد دقيقة. وبالتالي فإن عدم كفاية الحجج تؤذي بالمحافظ إلى إصدار قرار الرفض نظرا لنقص الحجج التي يتوفر عليها المطلب.
- الحالة الثانية: رفض مطلب التحفيظ لعدم صحة الطلب
إن البيانات الجوهرية و الشكلية جذ ضرورية في طلب التحفيظ حيث يقوم المحافظ من التأكد منها بشكل دقيق و هذا لثبوت صحة بيانات مطلب التحفيظ.
حيث ينص الفصل 13 من ظ ت ع ” يقدم طالب التحفيظ تصريحا بموجب توكيل خاص …”، و بالتالي يتضح أن المحافظ يجب عليه التأكد من أن الطلب يستوفي لجميع البيانات الشكلية و الموضوعية التي أوجبها القانون و بيان جميع المعلومات الأساسية و هذه المعلومات فيها ما يتعلق بطالب التحفيظ كما سبق الذكر و فيها ما يتعلق بالعقار موضوع التحفيظ كمثال وصف العقار المراد تحفيظه ما إذا كان بناية أو أرضا و ما تشتمل عليه هذه الأرض و تحديد المساحة و الموقع و الحدود مع ذكر الأماكن المجاورة له ، بالإضافة إلى بيان إذا ما كان طالب التحفيظ يمتلك كل العقار أو فقط حصة منه و كذلك تحديد القيمة العقارية و بيان الحقوق العينية العقارية على العقار مع ذكر أصحابها، و هناك كذلك بيانات أخرى، و إذا رأى بأن الطلب يشوبه نقص فإنه يرفض الطلب .
و هذه الحالة هي حالة قليلة الوقوع لأن طالب التحفيظ يكون على علم بالنقص الذي يلحق الطلب.
- الحالة الثالثة: رفض مطلب التحفيظ تطبيقا لحكم قانوني
إن للمحافظ الحق البات بالنظر في قضايا التحفيظ حيث أن مسؤولية المحافظ هي التي تحدد له ما يراه مناسبا و يحق له ان يرفض كل تسجيل لا يحترم مقتضيات القانون المتعلقة بالتسجيل[14]، و بالتالي فهو الوحيد الذي له الحق في إصدار قرار القبول أو الرفض الكلي أو الجزئي للطلب مع تعليل طلبه ، و ذلك من خلال تطبيقه للأحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به ، و هذا ما نص عليه الفصل 37 من ظ.ت.ع، غير أننا نبقى في حيرة حول هل أن المحافظ يتحقق من صحة الأحكام شكلا و جوهرا أم لا ؟
فمن المعروف أن المحافظ يتحقق فقط من أن الحكم حائز لقوة الشيء المقضي به، و انه يتوفر على البيانات التي تبين الحق المراد تقييده و المراجع العقارية و ما إذا كانت تتعارض مع الرسم العقاري أم لا.
أما بالنسبة لصحة الحكم شكلا و جوهرا يبقى من اختصاص السلطة القضائية، هذا من جهة و من جهة أخرى أن المحافظين يمتنعون عن تنفيذ الحكم القضائي نظرا لغياب المقتضيات التشريعية، و لا يوجد أي نص قانوني في ظ ت ع يصلح للتطبيق في حق المحافظ الممتنع عن التنفيذ بدون مبرر .
من خلال كل هذه الحالات يمكن القول أن المحافظ يرفض مطلب التحفيظ في الحالات السالفة الذكر حيث يكون الرفض بشكل مباشر، كما أنه يمكن ان يصدر قرار إلغاء مطلب التحفيظ ، حيث لا بد من التمييز أساسا بين رفض مطلب التحفيظ و إلغاء مطلب التحفيظ هذا ما يجعلنا نتحدث بشكل مفصل عن إلغاء مطلب التحفيظ من طرف المحافظ[15] في المطلب الثاني .
المطلب الثاني: قرار إلغاء مطلب التحفيظ
يتخذ المحافظ قرار إلغاء مطلب التحفيظ بعد أن يكون قد قبل هذا الأخير، ومضى في إجراء مسطرة التحفيظ على عكس قرار رفض مطلب التحفيظ و الذي قد يتخذه المحافظ في بعض الأحيان قبل إيداع المطلب و قبوله .
بحيث يتعين التمييز بين الرفض و الإلغاء، إذ غالبا ما يقع الخلط بينهما، و قد انتبه المحافظ العام إلى وجود اختلاف و خلط بين الإلغاء و الرفض، فاصدر لهذه الغاية الدورية عدد 383 بتاريخ 2010/12/16، قصد توضيح النصوص القانونية، و توحيد العمل الإداري، و ذلك بضرورة التمييز بين قرار إلغاء التحفيظ، الذي نص عليه الفصلين 23 و 50 من ظهير التحفيظ العقاري، و قرار رفض مطلب التحفيظ الذي تم التنصيص عليه الفصل 37 مكرر من القانون14.07[16].
بالرجوع إلى ظ.ت.ع المغربي نجد المشرع لم يحدد الأسباب التي تدعو المحافظ إلى اتخاذ قراره بالإلغاء علي سبيل الحصر، حيث انه إذا تغيب طالب التحفيظ حسب الفصل 23 من ظ.ت.ع [17] أو التماطل في متابعة إجراءات المسطرة فإن المحافظ يقوم بإنذاره بواسطة رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل، فإذا لم يستجيب لهذا الإنذار بادر إلى إلغاء المطلب خلال ستة أشهر من يوم تقديم الطلب طبقا لمقتضيات الفصل 50 من ظ.ت.ع[18].
الفقرة الأولى: إلغاء مطلب التحفيظ تبعا للفصل 23
اعتبر المشرع من خلال الفصل 23 من قانون 14.07، “مطلب التحفيظ … لاغيا و كأن لم يكن …”، إذا ما تم تغيب طالب التحفيظ أو نائبه عن حضور عملية التحديد أو عدم استكماله لإجراءات التحديد
بداية، يجب التمييز بين قرار إلغاء المطلب عن مقرر إلغاء عملية التحديد، ينحصر أثره فقط في اعتبار عملية التحديد لاغيه دون أن يشمل كافة المطلب، ونجد بعض تطبيقات هذا المقرر في الحالة التي يصرح فيها طالب التحفيظ أمام المحافظ بكون عملية التحديد المنجزة إما بحضوره أو من ينوب عنه قد تمت مباشرتها خطأ فوق وعاء غير الوعاء الحقيقي موضوع المطلب. فيطلب إلغاء عملية التحديد الأولي، ثم إعادة عملية التحديد من جديد في الموقع الحقيقي للملك بعد أن يدلي بسبب معقول. كما يمكن اعتبار عملية التحديد لاغيه كأن لم تكن، إذا لم تسبقها و تواكبها مسطرة إشهار لدى الجهات المكلفة بتعليق خلاصات المطالب و إعلانات التحديد[19] .
أما عن الحالات المشمولة بقرار إلغاء المطلب، و المشار إليها بالفصل 23 فنعرضها كما يلي:
تتمثل الحالة الأولى في تغيب طالب التحفيظ عن حضور عمليات التحديد و تتيح هاته الأخيرة الفرصة لكل من تهمه عملية التحفيظ، لإبداء ما لديه من ملاحظات. لذلك تبدو أهمية و ضرورة حضور طالب التحفيظ أو نائبه [20]. و غيابه إنما يفسر بعدم رغبته في مواصلة إجراءات مسطرة التحفيظ أو بالتراجع عنها، وهو ما يبرر إلغاء مطلبه، إذ لم يدلي بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ التوصل بالإنذار.
تتجلى الحالة الثانية في عدم قيام طالب التحفيظ بما يلزم لإجراء عملية التحديد ويطال هذه الحالة نوع من الغموض يتجسد في صعوبة تكييف بعض الوقائع على أنها تدخل ضمن الحالة المذكورة .
ومن صور عدم القيام بما يلزمه التحديد امتناع طالب التحفيظ عن تحديد العقار المراد تحفيظه أو عدم معرفته حدوده و مكوناته، و قد لا يحضر طالب التحفيظ للانصاب و الارفات التحديد من أحجار و طلاء الصباغة لضبط القطع المشمولة بالتحفيظ، مما قد يحمل على رغبته التخلي عن مواصلة إجراءات التحفيظ. . و لا يتخذ المحافظ قرار إلغاء مسطرة التحفيظ إلا إذا لم يدل الطالب بعذر مقبول داخل اجل شهر من توصله بالإنذار[21].
أما الحالة الثالثة و الأخيرة، فتتمثل في تعذر انجاز عملية التحديد من طرف المحافظ أو نائبه لمرتين متتاليتين بسبب وجود نزاع حول الملك و ذلك استنادا إلى الفقرة الثانية من الفصل 23 من ظ.ت.ع.
فظهور نزاع حول الملك بمناسبة إجراء عملية التحديد للمرة الثانية يجعل المحافظ أمام وضعية صعبة لا تسمح بمواصلة مسطرة التحفيظ، فالنزاع حول الملك يعد سببا معرقلا لإنجاز عملية التحديد و بالتالي فهو يسوغ للمحافظ اتخاذ قرار بإلغاء مطلب التحفيظ.
و من ابرز الملاحظات على هاته الحالة نميل إلى أحقية طالب التحفيظ في المطالبة باسترجاع الرسوم المؤذاة، لان إلغاء المطلب لا يعزى إليه، ولم يتناول المشرع بدوره مسطرة الإنذار قبل أن يقدم على إلغاء مطلب التحفيظ كما هو الأمر بالنسبة للحالة الأولى و الثانية[22] .
الفقرة الثانية: إلغاء مطلب التحفيظ تبعا للفصل 50
إلى جانب حالات الإلغاء المنصوص عليها بالفصل 23، نظم المشرع في الفصل 50 منه حالة إلغاء المطلب بسبب عدم متابعة المسطرة من لدن طالب التحفيظ.
فإيداع مطلب التحفيظ بالمحافظة العقارية لا يكفي لإلحاق العقار وإخضاعه للنظام القانوني الخاص بالعقارات المحفظة، حيث يتعين على طالب التحفيظ اتمام المسطرة لكي لا يتعرض مطلبه للإلغاء. وإذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بإنذار من المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو عن طريق البريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأية وسيلة أخرى للتبليغ .
يمكن أن نفهم أن الفصل 50 يهم أساسا جميع المطالب التي أنجزت عمليات تحديدها، إلا أنه لسبب من الأسباب سنأتي على ذكرها لم تتم مواصلة المسطرة و هكذا نعرض لأبرز الحالات كما يلي:
-عدم تبرير الزيادة في المساحة بين تلك المصرح بها و تلك التي أسفر عنها التصميم الهندسي، وذلك بواسطة سندات و حجج إضافية.
بهذا الخصوص جاء في مراسلة المحافظ العام يجب الانتباه لمقتضيات الدورية عدد 102 مكرر التي تنص على أن الفرق الواجب تبريره هو ربع المساحة المصرح بها أو ما يفوقه، وعليه كان الفرق الحاصل بخصوص المطلب المذكور لم يصل إلى الربع، فان الأمر لا يحتاج أصلا للمطالبة بحجج إضافية لتبريره.
و هذا هو الاتجاه الذي أيدته محكمة النقض في قرارها عدد 1847 الصادر بتاريخ 21 ابريل 1999 في الملف المدني رقم 279/1/1/97 حيث جاء في منطوقه “إذا كانت العبرة في الأراضي بالحدود لا بالمساحة فان ذلك رهين بان لا يكون الفرق كبيرا جدا بين المساحة المبيعة المحددة في عقد البيع و المساحة الحقيقية التي أظهرها التحديد[23] .
– عدم رسوم الإراثة أو التفويت بمكاتب المحافظة العقارية من طرف الخلف العام أو الخاص الحاضرين لأشغال عملية التحديد، و ذلك قصد تحيين مطالب التحفيظ و تأكيد الصفة التي باشروا بمقتضاها عملية التحديد.
– عدم سعي طالب التحفيظ إلى تزويد مصالح المحافظة العقارية بعنوان المجاور أو المجاورين المطلوبة موافقتهم على عملية التحديد في حالات خاصة(زيادة في المساحة-تباين في اسم المجاور على الحدود…)[24]
و تعتبر حالات إلغاء التحفيظ، بمثابة جزاء من طرف المشرع عن تراخي طالب التحفيظ عن السير في مسطرة التحفيظ .
خاتمة
يعد قبول مطلب التحفيظ من أهم القرارات الإيجابية التي يتخذها المحافظ العقاري لصالح طالب التحفيظ، فبمجرد اتخاذ قرار القبول وأداء واجبات مطلب التحفيظ يصبح العقار في وضعية متميزة عن الوضعية القديمة فيصير عقارا في طور التحفيظ، لتبدأ بذلك مسطرة التحفيظ بشأنه فيمر بمجموعة من الإجراءات أهمها وأولها إجراءات الشهر والنشر.
إن مسطرة التحفيظ في التشريع المغربي تتسم بطابع إداري يتولاها المحافظ العقاري، فهو المكلف في الأصل بقبول الطلبات وإليه يرجع أمر البت فيها سواء بقبولها أو رفضها أو إلغائها.
ويعتبر إيداع مطلب التحفيظ أول خطوة في مشوار نظام التحفيظ و نقطة انطلاق مسطرة التحفيظ المؤدية إلى تأسيس الرسم العقاري، كما يعتبر هذا المطلب بمثابة تصريح يبدي فيه طالب التحفيظ رغبته في تحفيظ عقاره وفق إجراءات مسطرة التحفيظ العقاري.
و مما لا شك فيه ، أن كل المهام المسندة إلى المحافظ العقاري على الأملاك العقارية تتطلب منه اتخاذ قرارات ينبغي أن يراعي فيها ضوابط المشروعية و إلا تعرضت قراراته للطعن أمام الجهات المختصة : المحاكم الابتدائية أو المحاكم الإدارية بحسب الأحوال، علما بأن القرارات التي يصدرها المحافظ على الأملاك العقارية ، سواء منها القرارات التي تتعلق بتسيير إدارته و بالموظفين العاملين تحت إمرته، أو القرارات التي تتعلق بتطبيق نظام التحفيظ العقاري، تعتبر قرارات إدارية باعتبار المحافظ موظفا عموميا.
لائحة المراجع
ادريس الفاخوري، –مدونة الحقوق العينية على ضوء قانون 39.08 ط الأولى , 2012
مقال لمصطفى الفضالي، طالب باحث في سلك الدكتوراه، كلية الحقوق السويسي-سلا- منشور بمجلة المنارة، العدد الرابع، السنة الثانية، يونيو2013
محمد خيري، مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، طبعة 2013
محمد ابن الحاج السلمي: سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين الاشهار العقاري والتخطيط الاجتماعي والاقتصادي، رسالة لنيل دبلوم السلك العالي، السنة الجامعية 1977-1978
عبد العالي الدقوقي، البكاي المعزوز، محاضرات في نظام التحفيظ العقاري، دراسة في القانون العقاري14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، مطبعة سجلماسة، مكناس، طبعة 2012-2013
الفصل 1 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
الفصل 53 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
الدكتور المختار بن أحمد عطار، أستاذ التعليم العالي في جامعة القاضي عياض، الرباط، التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي.
الأستاذ عبد الإله المرابط، كلية العلوم القانونية و الاقتصادي و الاجتماعية الرباط أكدال, التمييز بين رفض التحفيظ و إلغاء مطلب التحفيظ.
ذ. هشام البصري: – إلغاء ورفض مطالب التحفيظ على ضوء القانون 14.07، مجلة المحاكم المغربية، العدد المزدوج 135-136 ابريل-يوليوز2012، ص:32
– “مسطرة التحفيظ وإشكالاتها العملية”، دراسة تحليلية على ضوء قانون14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري وكذا مدونة الحقوق العينية الجديدة. مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، طبعة 2013، ص:87 وص:80.
الفصل 23 من ظ.ت.ع
الفصل 50 من ظ.ت.ع
ذ. هشام البصري، أحمد الشحيتي: قرارات المحافظ على الملكية العقارية بين القابلية وعدم القابلية للطعن، مجلة التحفيظ العقاري، عدد 7، يناير 2000، ص:22.
ذ. عمر أزوكار «التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري وقضاء محكمة النقض «ط :1435-2014، ص: 101، ص:103
مراسلة المحافظ العام رقم 946 بتاريخ 22/02/2006
محمد محبوبي، أساسيات القانون العقاري المغربي، الجزء الأول، السنة 2013-2014
[1] ادريس الفاخوري، مدونة الحقوق العينية على ضوء قانون 39.08، الطبعة الأولى، 2012.
[2] مصطفى الفضالي، مسطرة التحفيظ العقاري المغربي، مجلة المنارة، العدد الرابع، يونيو2013.
[3] محمد خيري, مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي, طبعة 2013
[4] محمد ابن الحاج السلمي، سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين الاشهار العقاري و التخطيط الاجتماعي و الاقتصادي، رسالة لنيل دبلوم السلك العالي , السنة الجامعية 1977-1978.
[5] محمد محبوبي, أساسيات القانون العقاري المغربي, الجزء الأول, السنة 2013-2014
[6] عبد العالي الدقوقي البكاي المعزوز, محاضرات في نظام التحفيظ العقاري, دراسة في القانون العقاري14.07 المغير و المتمم لظهير التحفيظ العقاري, مطبعة سجلماسة, مكناس, طبعة 2012-2013
[7] الفصل 1 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
[8] الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
[9] الفصل 53 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
[10] الفصل 101 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
[11] الفصل 54 من ظهير التحفيظ العقاري الصيغة المحينة بتاريخ 23 يناير 2014
[12] ينص الفصل 14 من ظهير 14.07 على”يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم و العقود و الوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية و بالحقوق المترتبة على الملك”.
[13] محمد خيري، م.س، ص 158 و ما يليها.
[14] الدكتور المختار بن أحمد عطار, أستاذ التعليم العالي في جامعة القاضي عياض, الرباط, التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي.
[15] الأستاذ عبد الإله المرابط, كلية العلوم القانونية و الاقتصادي و الاجتماعية الرباط أكدال, التمييز بين رفض التحفيظ و إلغاء مطلب التحفيظ.
[16]ذ.هشام البصري: إلغاء و رفض مطالب التحفيظ على ضوء القانون 14.07، مجلة المحاكم المغربية، العدد المزدوج 135-136 ابريل-يوليوز2012، ص:32
[17] ينص الفصل 23 من ظ.ت.ع على مايلي:”إذا نص المحضر على تغييب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم لإجراء عملية التحديد، فإن مطلب التحفيظ يعتبر لاغياو كأن لم يكن إذا لم يدل بعذر مقبول داخل اجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار.
يعتبر مطلب التحفيظ كذلك لاغيا و كأن لم يكن إذا تعذر على المحافظ على الأملاك العقارية أو نائبه انجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك…”
[18]ينص الفصل 50 من نفس الظهيرعلى مايلي:”إن الطلب الرامي إلى التحفيظ و العمليات المتعلقة به يعتبر لاغيا و كأن لم يكنإذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة، وذلك داخل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذارا من المحافظ على الأملاك العقاريةبواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ “.
[19] ذ.هشام البصري: “مسطرة التحفيظ و إشكالاتها العملية”، دراسة تحليلية على ضوء قانون14.07 المغير و المتمم لظهير التحفيظ العقاري و كذا مدونة الحقوق العينية الجديدة.مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، طبعة 2013، ص:80.
[20] أحمد الشحيتي، قرارات المحافظ على الملكية العقارية بين القابلية و عدم القابلية للطعن، مجلة التحفيظ العقاري، عدد 7، يناير 2000، ص:22.
[21]ذ.عمر أزوكار، “التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري و قضاء محكمة النقض ” ط :1435-2014، ص: 101
[22] نفس المرجع، ص 103.
[23] مراسلة المحافظ العام رقم 946 بتاريخ 22/02/2006
[24]ذ.هشام البصري، “مسطرة التحفيظ و إشكالاتها العملية”، م.س، ص:87
