إشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة بين النص القانوني والعمل القضائي – الباحث : عبد اللطيف فرملي

 

إشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة بين النص القانوني والعمل القضائي

الباحث : عبد اللطيف فرملي

طالب باحث بسلك الدكتوراه كلية العلوم القانونية والسياسية جامعة ابن طفيل القنيطرة / المغرب

هذا البحث منشور في مجلة القانون والأعمال الدولية الإصدار رقم 60 الخاص بشهر أكتوبر/ نونبر 2025
رابط تسجيل الاصدار في DOI

https://doi.org/10.63585/EJTM3163

للنشر و الاستعلام
mforki22@gmail.com
الواتساب 00212687407665

إشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة بين النص القانوني والعمل القضائي

الباحث : عبد اللطيف فرملي

طالب باحث بسلك الدكتوراه كلية العلوم القانونية والسياسية جامعة ابن طفيل القنيطرة / المغرب

مـــلـــخــص :

يتناول المقال إشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة وما نتج عنها من منازعات عرضت على أنظار القضاء الإداري بفعل غموض مقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير فيما يخص كيفية التعامل مع العقارات بعد نفاذ آثار إعلان المنفعة العامة بخصوصها. وهنا نميز بين توجهين: الأول يميل إلى مبدأ المنفعة العامة والثاني يركز على حق الملكية باعتباره حق دستوري وبينهما تبلور خيار ثالث يميل إلى الحل التفاوضي مع الملاك. أما بخصوص الاسترجاع، فنميز بين ثلاث حالات: حالة انتهاء آثار إعلان المنفعة العامة دون إنجاز التجهيزات المبرمجة ويتم الاسترجاع تلقائيا وبقوة القانون وحالة تقديم طلب الترخيص بعد الاسترجاع وتكون الجهة المختصة هي الجماعة، وحالة تراجع الإدارة عن إتمام إجراءات تملك العقار وتكون الجهة المختصة هي الإدارة التي باشرت إجراءات التملك. وخلصنا في الأخير لتوصية بضرورة تدخل المشرع من أجل مراجعة شاملة لقانون التعمير من أجل معالجة نقائص القانون وتفادي الزج بالإدارة في منازعات قضائية.

الكلمات المفتاحية: تصميم التهيئة، إشكالية محو أو إنهاء آثاره، استرجاع العقار، غموض المادة 28 من قانون التعمير، منازعات إدارية، أحكام قضائية في مواجهة الإدارة.

The Issue of Erasing or Terminating the Effects of the Development Plan Between Legal Provisions and Judicial Practice

Abdellatif Firmli

Doctoral Researcher, Faculty of Legal and Political Sciences Ibn Tofail University – Kenitra, Morocco

Summary:

This article examines the issue of erasing or terminating the effects of the development plan, and the disputes that have been brought before the administrative courts as a result of the ambiguity of Article 28 of Law No. 12.90 on urban planning, particularly with regard to how properties should be dealt with once the effects of the public utility declaration concerning them have expired. Two main approaches can be distinguished: one that leans towards the principle of public utility, and another that emphasizes the right to property as a constitutional right. Between them, a third option has emerged, favoring a negotiated solution with property owners.

With respect to restitution, three situations can be identified: the first is where the effects of the public utility declaration expire without the programmed facilities being carried out, in which case restitution takes place automatically and by force of law; the second is where an application for authorization is submitted after restitution, in which case the competent authority is the municipality; and the third is where the administration abandons the completion of expropriation procedures, in which case the competent authority is the administration that initiated the expropriation.

The article concludes with a recommendation for legislative intervention to conduct a comprehensive revision of the Urban Planning Law, with a view to remedying its shortcomings and preventing the administration from being drawn into judicial disputes.

Keywords: development plan, issue of erasing or terminating its effects, property restitution, ambiguity of Article 28 of the Urban Planning Law, administrative disputes, judicial rulings against the administration.

مـقــدمــــة :

يمكن تصنيف تصميم التهيئة كأهم وثيقة من وثائق التعمير وتحديدا ضمن خانة وثائق التعمير التنظيمي. فإذا كان التعمير التقديري يضع رؤية مستقبلية للمجال على المدى الطويل وتوجهات عامة استشرافية، فإن تصميم التهيئة يصنف ضمن وثائق التعمير التنفيذية التي تحدد قواعد تفصيلية لتطبيق هذه الرؤية على أرض الواقع.

ويحدد تصميم التهيئة قواعد البناء والاستغلال العقاري على المستوى الترابي من خلال وضع مقتضيات محددة بمناطق السكن، والتجارة والصناعة، والمساحات الخضراء والطرق والمرافق العمومية وغيرها. ويعتبر تصميم التهيئة وثيقة ذات طابع إلزامي بمجرد المصادقة عليها ونشرها في الجريدة الرسمية وقد عالج المشرع تصميم التهيئة في المواد من 18 إلى 31 من القانون رقم 12-90 المتعلق بالتعمير.

إلا أن التطبيق الميداني لهذه المقتضيات أبان عن قصور في الإطار القانوني الخاص بهذه الوثيقة التعميرية مما ساهم في ظهور مجموعة من الإشكاليات.

وعليه، سنحاول من خلال هذا المقال تناول إشكالية بالأهمية بمكان، ويتعلق الأمر بإشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة، بحيث سنحاول الإجابة على مختلف التساؤلات التي تثار بخصوص طلبات محو آثار تصميم التهيئة عن عقار مخصص لمرفق أو تجهيز عمومي ومن ضمنها : هل يستعيد ملاك الأراضي عقاراتهم المشمولة بتخصيصات تعميرية بمقتضى تصميم التهيئة بشكل آني ودون القيام بإجراءات شكلية من أجل استعادتها عند انتهاء أجل نفاذ سريان تصميم التهيئة ؟ ومن ثم يطرح التساؤل عن كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العمومية في تصاميم التهيئة المنتهية آثار الإعلان عن المنفعة العامة بخصوصها، وهذا ما سنتناوله من خلال محورين إثنين : سنخصص (المحور الأول) لدراسة كيفية التعامل مع المرافق والتجهيزات المنتهية آثار إعلان المنفعة العامة بخصوصها، ثم نتطرق من خلال (المحور الثاني) لكيفية استرجاع ملاك هذه العقارات لأملاكهم والجهة القضائية المختصة برفع اليد عنها.

المحور الأول : كيفية التعامل مع المرافق والتجهيزات المنتهية آثار إعلان المنفعة العامة بخصوصها :

بداية لا بد من التذكير بمقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، التي تنص على أنه : ” يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب القيام بالعميات اللازمة لإنجاز التجهيزات المنصوص عليها في البنود 3 و 4 و 5 و 6 و 12 من المادة 19 … .

وتنتهي الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة عند انقضاء أجل 10سنوات يبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية، ولا يجوز القيام بإعلان المنفعة العامة للغرض نفسه، فيما يتعلق بالمناطق المخصصة للتجهيزات الآنفة الذكر، قبل انصرام أجل 10 سنوات.

وعندما يستعيد ملاك الأراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة يجب أن يكون استعمال تلك الأراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها … . “

ويسود الاعتقاد على أن المرسوم القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة ينهض سندا كافيا لحيازة العقار المشمول بتخصيص عمومي والشروع في البناء والتشييد، والحال أن المادة 29 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير توجب التقيد بالأحكام المنصوص عليها في القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت على تصميم التهيئة المعتبر بمثابة قرار تعين فيه العقارات المراد نزع ملكيتها، وذلك فيما يتعلق بالإجراءات التي يخضع لها والآثار المترتبة عليه^[1] وفي هذا الإطار يجدر التذكير بموقف مؤسسة وسيط المملكة^[2] باعتبارها مؤسسة دستورية، تتولى مهمة الوساطة بين الإدارة والمرتفقين بخصوص النزاعات التي قد تنشأ بينهما، حيث خلصت المؤسسة في تقريرها لسنة 2012 إلى ما يلي : ” إذا كان من حق الإدارة، حسبما يخولها قانون التعمير، أن تضع تصميما للتهيئة يستجيب للحاجيات التي يستدعيها توسيع النسيج العمراني بما يتطلبه ذلك من طرق ومرافق عمومية، تصميما يلزم مالكي العقارات المعنية طيلة المدة التي حددها القانون في عشر سنوات، فإن مفعول التخصيص الذي رصد للمنفعة العامة حسب التصميم، لا يمكن بأي حال أن يتجاوز هذه المدة، بدءا من تاريخ نشر المرسوم الصادر في الموضوع. وبذلك، وبعد هذه المدة، فإن عقار المشتكي يصبح، وبصفة آلية وبقوة القانون، محررا من التخصيص الذي تضمنه التصميم المذكور، ودونما حاجة إلى ترخيص إداري “^[3].

وقد أثارت صياغة المادة 28 سالفة الذكر العديد من الإشكاليات حول كيفية التعامل مع الأراضي التــي شملتها تخصيصات بموجب تصاميم التهيئة بعد انتهاء مدة نفاذ هذه الأخيــرة. كما أن القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير لم يحدد الجهة الإدارية المخاطبة بالاسترداد، هل هي الإدارة المستفيدة من المنشأة العمومية المبرمجة أم الوكالة الحضرية باعتبارها متدخلا أساسيا في إعداد وثيقة التعمير أم الجماعة الترابية التي يتواجد بدائرة نفوذها باعتبارها تستأثر بصلاحيات في مجال التعمير، أم رئيس الحكومة بوصفه الجهة التي تملك التأهيل القانوني لإصدار النص المصادق بموجبه على تصميم التهيئة الذي يعطي لهذا الأخير مقومات النفاذ والدخول حيز الوجود القانوني ؟ ^[4].

ومن خلال قراءة أولية للفقرتين الأولى والثانية من المادة 28 المذكورة، يلاحظ بخصوص إشكالية استرجاع ملاك الأراضي التي تم تخصيصها لمرافق وتجهيزات عمومية بموجب تصميم التهيئة، أن المشرع قد استعمل عبارة “فور”، مما يعني أن استعادة العقارات موضوع التخصيصات تتم بشكل تلقائي ودون الحاجة لاتباع إجراءات أو مسطرة معينة، ولا ترتبط بصدور أي قرار أو شهادة أو غيرها تصدر من جهة أو سلطة بعينها.

وهذا ما أقره بعض العمل القضائي، إذ ورد في حيثيات الحكم عدد 37/2000/ 3غ^[5]، الذي قضى بعدم قبول الدعوى الرامية إلى إلغاء قرار صادر عن رئيس جماعة ويسلان القاضي برفض منح طالبي الإلغاء شهادة إدارية تفيد أن عقارهم أصبح خاليا من أي منفعة عامة بعد انصرام أجل 10 سنوات على إعلان المنفعة العامة، ما يلي: “وحيث إنه اعتبارا لمقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90، فإن استعادة الملاك لحرية التصرف في عقاراتهم طبقا للغرض المخصصة له المنطقة، بعد انصرام الأجل المذكور يتم بصورة تلقائية، ودونما حاجة لتسليم شهادة بذلك من طرف رئيس المجلس الجماعي المطلوب في الطعن.

وحيث إنه نتيجة لذلك يكون جواب رئيس المجلس المدعى عليه غير ذي تأثير في المراكز القانونية للطاعنين طالما ليس فيه ما يفيد منعهم من التصرف في عقاراتهم التي استعادوها بصورة تلقائية بعد انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة حسب منطوق المادة 28 المذكورة. مما حاصله أن هذا الجواب غير مستجمع لمقومات القرار الإداري ويكون الطعن غير مبقول شكلا.

وحيث إنه اعتبارا لهذه النتيجة، فإن قرارات رئيس المجلس القابلة للطعن في هذا الإطار هي التي تؤدي إلى تعطيل مفعول المادة 28 المذكورة، عن طريق حرمان المدعين من استعادة حرية التصرف في عقاراتهم إما بشكل مباشر، أي في شكل اعتداء مادي أو بسبب الامتناع عن منح التراخيص المسموح بها بالنظر للأغراض المخصصة لها المنطقة، مما يعني بالتبعية تعطيل استعادة حرية التصرف. أما طلب استصدار قرار من رئيس المجلس للإشهاد على استعادة حرية التصرف، فلا يعد من قبيل هذه القرارات المؤثرة في المركز القانوني طالما أن هذا الطلب يستهدف الإشهاد على شيء قد نص عليه القانون نفسه، وقرره مباشرة لفائدة المعنيين بالأمر من غير إلزامية استصدار قرار إداري بذلك، لذلك يكون الطعن المقدم بهذا الخصوص غير مقبول”.

ونفس الموقف عبرت عنه المحكمة الإدارية بأكادير، حيث جاء في حيثيات حكم صادر عنها^[6]: “وحيث إنه لما كان تاريخ نشر نص المصادقة على تصميم التهيئة المذكور في الجريدة الرسمية هو 11/04/2002، فإن سريان مفعول تصميم التهيئة يبدأ من التاريخ المذكور وأن أثره يمتد طيلة 10 سنوات.

وحيث تبعا لما فصل أعلاه، فإن المدعين يحق لهم استعادة حرية التصرف في عقارهم بعد انصرام أجل الارتفاق، والذي يجب أن يتم بصورة تلقائية وبقوة القانون …”.

وفي حكم آخر^[7] اعتبرت المحكمة الإدارية بالرباط: “أن انتهاء الأثر المترتب عن المنفعة العامة بانقضاء عشر سنوات، ويمكن لمن يعنيه الأمر تقديم طلب للجهة المعنية لرفع اليد عن عقاره ومحو آثار تصميم التهيئة وفي حالة رفضها صراحة أو ضمنا يحق له آنذاك الطعن أمام القضاء الإداري، فلا مبرر للاستجابة لطلب محور آثار تصميم التهيئة لكونه ينمحي بقوة القانون، وأن طلب إلزام الوكالة الحضرية قصد محو آثار المرسوم من وثيقة المعلومات الخاصة بالعقار لا مبرر له ما دام أن دور الوكالة الحضرية ينحصر بخصوص تصميم التهيئة في تتبع وتنفيذ وثائق التعمير ولا يتعداه ، وأن وثيقة المعلومات الخاصة لا تعدو أن تكون شهادة تعميرية ولا تتضمن أي قرار وإنما هي جواب على مراسلة المعني بالأمر بشأن وضعية عقاره”.

وقد تباينت طرق التعامل مع إشكالية المرافق والتجهيزات العمومية المنتهية آثار إعلان المنفعة العامة بشأنها، وذلك حسب المراحل، وهو ما يمكن أن نميز بخصوصه بين توجهين الأول تم فيه الانحياز إلى مبدأ المنفعة العامة، والثاني يتم الاتجاه فيه نحو ترجيح ضمانات حق الملكية، وبين هذين التوجهين تمت بلورة خيار ثالث نجح إلى حد ما في تحقيق الموازنة بين الحق في الملكية ومبدأ المنفعة العامة وهو الخيار الذي مثلته تجربة الدار البيضاء^[8].

1 ـ خيار الانحياز لمبدأ المنفعة العامة :

يروم هذا التوجه إلى الحفاظ على الأراضي أو العقارات قصد تكوين رصيد عقاري يمكن من الاستجابة للحاجيات وذلك تفاديا للسقوط في مشكل نقص في تعبئة العقار المخصص في إطار تصاميم التهيئة للتجهيزات العمومية.

وهذا التوجه عبرت عنه وزارة الإسكان والتعمير من خلال مجموعة من الدوريات^[9] الموجهة إلى الوكالات الحضرية في شأن كيفية التعامل مع المرافق والتجهيزات المنتهية آثار الإعلان المنفعة العامة بشأنها، والتي دعت إلى ضرورة الأخذ بعين الاعتبار مسألة الحفاظ على المرافق العمومية المبرمجة في وثائق التعمير وخاصة تلك المتعلقة بالتعليم والتكوين، وذلك تفاديا للمس بالحاجيات المستقبلية للسكان، علما أن هذين القطاعين يحظيان بعناية خاصة من لدن الحكومة.

2 ـ خيار الانحياز إلى الحق في الملكية :

تبلور هذا التوجه من خلال طلب استشارة^[10] تقدمت به الوزارة المكلفة بالسكنى والتعمير وسياسة المدينة إلى مصالح الأمانة العامة للحكومة في شأن مصير الأراضي المخصصة بموجب تصاميم التهيئة لإنجاز مرافق عمومية انتهت آثار الإعلان عن المنفعة العامة بخصوصها، وقد طلبت الوزارة المكلفة بالسكنى والتعمير وسياسة المدينة من خلال هذه الاستشارة من مصالح الأمانة العامة للحكومة إبداء الرأي بخصوص الغموض الذي يكتنف قراءة وتأويل مقتضيات الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير فيما يخص انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة المتعلقة بالمناطق المخصصة للمرافق والتجهيزات العمومية المبرمجة في تصاميم التهيئة بعد انصرام أجل عشر سنوات عن نشر النص القانوني القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة، وكيفية التعامل مع الأراضي التي كانت مخصصة للمرافق والتجهيزات العمومية واستعادتها من قبل ملاكي هذه الأراضي وحرية التصرف فيها طبقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها هذه الأراضي^[11].

هذا، وتجدر الإشارة إلى أن الأمانة العامة للحكومة في معرض ردها على الاستشارة أقرت أن المقتضيات السالفة الذكر تحتمل فعلا تأويلات متعددة بل ومتباينة واقترحت في هذا الإطار على وزارة السكنى والتعمير وسياسية المدينة العمل على تتميم مقتضيات المادة 28، وذلك بهدف تجاوز احتمالات التأويلات المتعددة، بإضافة أحكام تعبر بشكل صريح وواضح عن نية المشرع بخصوص الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة المتعلقة بالمناطق المخصصة للمرافق والتجهيزات العمومية المبرمجة في تصاميم التهيئة وكيفية استرجاع الملاك العقاريين لأراضيهم.

وبالرجوع إلى الاستشارة القانونية التي قدمتها الأمانة العامة للحكومة نجدها قد تطرقت لعنصرين أساسيين: يتعلق الأول بالجواب على النقطة المتعلقة بالصيغة أو الطريقة التي يمكن لملاك الأراضي التي شملتها تخصيصات بموجب تصميم التهيئة، استرجاع عقاراتهم بعد انتهاء آثار المنفعة العامة بشأنها، هل يتم الاسترجاع بقوة القانون، أم أن الأمر يتوقف على سلوك مسطرة خاصة أو إجراء قانوني يمكن من رفع اليد عن عقاراتهم؟ أما العنصر الثاني فيتمحور حول مصير التجهيزات المنصوص عليها في تصميم التهيئة والتي تم إدماجها في التجزئات العقارية المأذون في إحداثها.

وفي هذا الإطار، يمكن التمييز بين وجهتي نظر وهو ما فصلته الاستشارة بتأكيدها على تضارب المواقف بين من يعتبر أن هذه التجهيزات غير خاضعة لمقتضيات الفقرة الثانية من المادة 28 من القانون رقم 12.90، لكونها وإن تم التنصيص عليها في تصميم التهيئة، فإن برمجتها في التجزئات العقارية كانت بغرض الاستجابة لمتطلبات وحاجيات ساكنة هذه التجزئات، هذه الاستجابة التي كانت شرطا من شروط منح الإذن بإحداث التجزئة العقارية، وبالتالي فارتفاق تخصيصها يبقى غير محدود الأجل. وعكس ذلك، هناك من يرى أن هذه التجهيزات وإن كانت واقعة في تجزئة عقارية فالتنصيص عليها في الأصل كان في تصميم التهيئة بناء على حاجيات تفوق الحاجيات الحقيقة لساكنة التجزئة العقارية الموجودة بها وبالتالي وجب إخضاعها لمقتضيات الفقرة الثانية من المادة 28 من القانون رقم 12.90 المذكور^[12].

وانطلاقا مما سبق، نميز بين حالتين : حالة الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العمومية^[13]، بموجب تصاميم التهيئة والمضمنة في تصاميم التجزئات العقارية والمجموعات السكنية والتي كانت موضوع ترخيص وتسلم مؤقت ترتب عنه حقوق مكتسبة، فهذه الأراضي تخرج عن نطاق تطبيق المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، وبين حالة العقارات المخصصة في إطار تصاميم التهيئة لإنجاز تجهيزات ومرافق عمومية وانتهت الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة بشأنها، فهي تدخل في نطاق تطبيق الفقرة الثالثة من المادة 28.

وهذا التوجه، هو الذي عبرت عنه الدورية^[14] الصادرة عن وزير السكنى والتعمير وسياسة المدينة كما أن هذا الموقف ينسجم مع توجه القضاء، وهو ما عبرت عنه محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط مؤخرا في أحد قراراتها^[15]، بحيث ورد في إحدى حيثياته ما يلي : “وحيث من جهة أخرى، فإنه طبقا لمقتضيات المادة 18 من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات أنه لا يجوز الإذن في إحداث تجزئات عقارية إلا إذا كانت مشاريعها تضمن أشغال التجهيز المتعلق بالارتفاقات لفائدة المنفعة العامة التي كان من بينها مرفق التعليم وفق تصميم التجزئة المرخص بها محل النزاع، وبموجبه لا يمكن استعادة الجزء الخاص بالمرفق التعليمي غير المقام فعلا في ظل تصميم التهيئة المنتهية صلاحيته ولا تنطبق عليه مقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير طالما كان تخصيص جزء من العقار محل الترخيص للمرفق المذكور وارتضاه مالك العقار صاحب التجزئة بذلك وأنتج حقوقا مكتسبة للإدارة. الحال الذي جعل قرار رئيس الجماعة القاضي برفض الترخيص بتجزئ المساحة المخصصة لمرفق التعليم في إطار التجزئة المرخص بها مبني على أسباب واقعية وقانونية تبرره ويكون سبب الاستئناف مؤسس قانونا ويتعين اعتماده”.

3 ـ خيار الانحياز للحل التفاوضي :

هذا الخيار تمثله حالة مدينة الدار البيضاء، ويقوم على أساس فتح باب التفاوض مع ملاك الأراضي التي تم تخصيصها لإنجاز التجهيزات والمرافق العمومية المعلن بخصوصها عن المنفعة العامة بموجب تصاميم التهيئة، وذلك عن طريق فتح قنوات الحوار والتشاور من أجل تسوية جميع الإشكالات المترتبة عن تنفيذ وثائق التعمير المعمول بها منذ 1989. وقد شملت هذه التجربة المرافق العمومية المبرمجة في تصاميم التهيئة الجماعية المصادق عليها بمراسيم تم نشرها بالجريدة الرسمية بتاريخ 10 ماي 1989 والتي شملت 1353 تجهيزا تعليميا وصحيا وإداريا على مساحة 1014 هكتار و103 تجهيزا رياضيا على مساحة 390 هكتار و680 مجالا أخضرا على مساحة 1349 هكتار.

وملخص هذه التجربة يكمن في تشخيص واقع ضعف إنجاز هذه التجهيزات واستعراض المجهودات المبذولة لمعالجة هذا الضعف، ثم اقتراح منهجية ومقاربة جديدتين لمعالجة إشكالية المرافق والتجهيزات العمومية وفق خيار يجمع بين الحق في الملكية ومبدأ المنفعة العامة^[16].

إن بلورة تخطيط حضري عقلاني وسياسة تعميرية فعالة تقتضي ضرورة اعتماد مبدأ التشاور والحوار مع المواطنين وجمعيات المجتمع المدني المعنيين بهذه السياسة، ومن هذا المنطلق فإن التوجهات الحالية تروم تحقيق هذا المبتغى، عن طريق وضع أسس تعمير في مستوى التحديات التي تواجه مغرب القرن 21 ، تعمير مرن وتشاوري، تعمير تحفيزي وقادر على استقطاب الاستثمار وخلق الثورات وتشجيع المبادرة الحرة^[17]، يهدف إلى تنمية ثقافة التراضي والتوافق في تدبير شؤون المدينة، حيث يستفيد ملاك هذه الأراضي المنتهية آثار إعلان المنفعة بخصوصها من امتيازات تحدد بحسب الحالة على مستوى معامل استغلال الأراضي (COS)، الشيء الذي يسمح بتعويض الحق في البناء مقابل الجزء من الأرض الذي تم التنازل عنه لفائدة الإدارة^[18].

وبهدف إنجاح هذه التجربة تم وضع مقاربة تشاركية تقوم على مرتكزين أساسيين:

أـ على المستوى المنهجي: تم الانكباب على البحث عن حلول في إطار الشراكة والتراضي والرغبة في تشجيع الاستثمار وتثمين البنيات التحتية والمرافق الضرورية لتلبية حاجيات الساكنة، والعمل على تشخيص واقع هذه التجهيزات قصد الحصول على المعطيات الضرورية الكفيلة بتحديد مواقع هذه العقارات وتدقيق استعمالاتها المبرمجة في إطار وثائق التعمير، بالإضافة إلى الحرص على توثيق الاتفاقات المبرمة بين الإدارة والملاك؛

ب ـ على المستوى المؤسساتي : فقد تم إحداث لجنة مركزية بمديرية التعمير، تتألف من ممثلي وزارة الداخلية ووزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان والبيئة والمفتشية الجهوية للتعمير لجهة الدار البيضاء، بالإضافة للجنة محلية يترأسها الوالي أو العامل وتضم ممثلي الجماعات والوكالة الحضرية والمفتشية الجهوية للتعمير وكذا ممثلي المصالح الخارجية المعنية، وخلية تقنية تتألف من تقنيي كل الوزارات الممثلة للجنة المحلية، وتتولى هذه الأجهزة الإشراف على عملية التفاوض بين الإدارة وملاك العقارات مقابل منح تحفيزات تعميرية يتم بموجبها التنازل عن جزء من هذه العقارات لفائدة الدولة.

وبالرغم من النتائج الإيجابية، فإن هذه التجربة لم تخل من صعوبات وإكراهات أهمها الرفض المطلق للتبادل المحتمل بين الملاكين المعنيين والملك الخاص للدولة وتشبت بعض الإدارات بالمعايير التقنية للتجهيزات، مما يضيق من فرص الحل التفاوضي تقنيا وتعدد المخاطبين في الأراضي المملوكة على الشياع، وكذا صعوبة التعرف على مالك أو مالكي الأراضي غير المحفظة وعدم توفر عناوين بعض الملاكين، ثم إثقال عدد من العقارات برهون تتجاوز في بعض الأحيان قيمتها الحقيقية^[19].

المحور الثاني : كيفية استرجاع ملاك الأراضي لحق التصرف في أملاكهم:

بالرجوع إلى مقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير نجدها تنص في فقرتها الثالثة أنه : “عندما يستعيد ملاك الأراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة يجب أن يكون استعمال تلك الأراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها”.

هذا، وبالرغم من وضوح النص، فإن موضوع كيفية استعادة الملاك لأراضيهم يثير عدة تساؤلات من قبيل: هل هذه الاستعادة تتم بشكل تلقائي وبقوة القانون ؟ أم أن الأمر يحتاج إلى سلوك ملاك العقارات لإجراء أو مسطرة معينة يتعين اتباعها من أجل استرجاع أملاكهم من الإدارة أو رفع اليد عنها؟ .

إن الإجابة عن هذه التساؤلات يكمن في الجواب على مسألتين أساسيتين هما :

1 ـ الأساس القانوني لإجراء رفع اليد: والمقصود به هو السند القانوني الذي على أساسه يتم تحرير العقار الذي كان خاضعا لتخصيص عمومي بمقتضى تصميم التهيئة انتهت آثار الإعلان عن المنفعة العامة بشأنه.

وبالرجوع إلى ما هو متعارف عليه في الممارسة الميدانية، نجد أن الإدارة تطلب من ملاك الأراضي أثناء تقديمهم لملفات طلب الحصول على الرخص أو الأذون، أن يكون استعمالها مطابقا للأغراض المخصصة له المنطقة الواقعة فيها هذه العقارات والتي تعني بحسب الدورية رقم 20469 سالفة الذكر، الاستعمالات لغرض عمراني غير تلك المعنية بإعلان المنفعة العامة.

والملاحظ مما سبق، أن اشتراط الحصول على رفع اليد إجراء يفتقد إلى الأساس القانوني، وهذا ما يستخلص من استعمال المشرع لعبارة “فور” في المادة 28 سالفة الذكر، ومؤدى ذلك أن استعادة الملاك لحرية التصرف في عقاراتهم بعد انصرام المفعول القانوني لآثار تصميم التهيئة تتم بصورة تلقائية وبقوة القانون، ولم يرهن المشرع ذلك بإجراءات أو ترتيبات معينة أو بتدخل سلطة ما، كما لم يربطه بالحصول على قرار أو شهادة أو ما شابه ذلك من أية سلطة كانت^[20].

ومن جهة أخرى، ومن خلال استقراء القانون المحدث للوكالات الحضرية^[21] وكذا مرسومه التنظيمي، يلاحظ عدم وجود أي مقتضى يشترط على ملاك الأراضي موضوع التخصيص في إطار تصميم التهيئة الحصول على رفع اليد قصد الحصول على الرخصة أو تسليم الإذن، ثم إن اشتراط رفع اليد من شأنه الحد من الحق في الملكية المضمون من طرف الدستور والذي ينص أنه لا يمكن الحد من هذا الحق إلا في نطاق القانون، والمقصود هنا هو إما إعمال مسطرة الاقتناء عن طريق التفاوض مع الملاك مباشرة أو سلوك مسطرة نزع الملكية.

وفي هذا الصدد، جاء في حيثيات قرار صادر عن محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط^[22] ما يلي: “حيث طبقا لمقتضيات المادة 28 من قانون التعمير، فإن مرور عشر سنوات على صدور تصميم التهيئة دون تفعليه إجرائيا وواقعيا يخول للمالك استعادة التصرف في أراضيهم دونما حاجة إلى استصدار حكم قضائي بشأن ذلك ما لم يتعلق الأمر بوجود قرار إداري قابل للطعن عن طريق الإلغاء والحال أن المستأنف عليه التمس من المحكمة الحكم على الجماعة برفع اليد على العقار رغم أنه لم يثبت وضع يدها عليه فكان الحكم المستأنف غير صائب عندما قضى بخلاف ذلك”.

وفي المقابل، إذا ما طالب المالك من القضاء الحكم له برفع يد الإدارة عن ملكه قبل انصرام الأجل المذكور، لا تقضي المحاكم وفق طلبه^[23].

وفـي نـفـس الـسـياق قـضت محكمة الاسـتئناف الإداريـة بالـرباط فـي قـرار لـها^[24] بأن : ” الارتفاقات الناشئة عن تصميم التهيئة تمنع الخواص من استعمال البقع الأرضية المشمولة بهذا التصميم في غير ما أعدت له، وتنتهي الآثار المذكورة عند انقضاء أجل 10 سنوات تبتدئ من تاريخ نشر المرسوم المتعلق بالموافقة على مشروع تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية.

إن عدم تفعيل هذا التصميم قبل انصرام مدة 10 سنوات لا يعطي لأصحاب الأرض المشمولة بهذا التصميم الحق في المطالبة بإخراج عقاراتهم من تصميم التهيئة وبالتعويض عن الحرمان من الاستغلال ما دام بإمكانهم استردادها بعد انتهاء الأجل المذكور المنصوص عليه في المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير”.

وتكريسا “لمبدأ الفورية” الذي نصت عليه المادة 28 سالفة الذكر، ورد في حيثيات الحكم الصادر عن المحكمة الإدارية بأكادير^[25] ما يلي: “وحيث إنه واعتبارا لذلك فإن استعادة المالك لحرية التصرف في عقاره بعد انصرام أمد سريان مفعول تصميم التهيئة، يتم بصورة تلقائية وبقوة القانون مما يكون معه للمدعي حق استعادة عقاره واستعماله في الغرض المخصصة له المنطقة التي يقع فيها، كما تقضي بذلك المادة 28 من القانون 12.90 وبالتالي يتعين الحكم على الجماعة المدعى عليها برفع اليد عن العقار ذي الرسم العقاري رقم 46563/39، مع ما يترتب على ذلك قانونا”.

ونفس الموقف عبرت عنه المحكمة الإدارية بأكادير في حكم آخر^[26]، حيث أوردت في حيثياته : ” وحيث إنه وباستقراء المقتضيات القانونية المذكورة أعلاه يتبين بأن تصميم التهيئة وإن كان يقيد مالك العقار المشمول به ويمنعه من التصرف فيه طيلة مدة عشر سنوات من تاريخ المصادقة عليه ، فإنه مع ذلك يبقى مجرد مشروع لنزع الملكية لا أثر له على ملكية رقبة العقار المعني به ولا يحرم منها صاحب الشأن بصفة دائمة حيث يحق له استرجاعها في حالة عدم إنجاز المشروع المقرر داخل المدة المشار إليها أعلاه … وتبعا لذلك يبقى طلب المدعي بشأن البقعة موضوع الدعوى مؤسس قانونا، مما يتعين معه الحكم على الجماعة المدعى عليها برفع يدها عن العقار موضوع الدعوى في جزئها المخصص لتشييد الطريق العمومية بموجب تصميم التهيئة المصادق عليه بتاريخ 29/09/1998 مع ما يترتب على ذلك قانونا “.

وقبل هذا الموقف، كانت محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط قد أصدرت قرارا^[27] جاء في حيثياته ما يلي : “لكن حيث إنه في هذا الصدد، وبحسب مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 28 من قانون 12.90 المتعلق بالتعمير ، فإن الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة تنتهي عند انقضاء أجل 10 سنوات ابتداء من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بالجريدة الرسمية، وبالتالي فإن الآثار تنتهي بكيفية آلية وبقوة القانون بانتهاء المدة التي يبقى خلالها تصميم التهيئة جاري العمل به، وبالتالي فإن المستأنف عليها (المدعية) عندما قدمت طلبها الرامي إلى محو آثار التصميم والضابط الموضوعي للتهيئة لعمالة الصخيرات والمصادق عليه بمقتضى المرسوم رقم 2.97.755 الصادر بتاريخ 18/05/1999 والمنشور بالجريدة الرسمية استنادا إلى انتهاء مدته القانونية، وبدون أن تعرض على المحكمة الإدارية أي طلب بشأن إلغاء قرار إداري ناتج عن استمرار آثار هذا التصميم على العقار موضوع الرسم العقاري عدد 1226/28 الملك المسمى “S8”، باستمرار وضع الجماعة الحضرية الصخيرات وغيرها من الجهات الإدارية المعنية بالمرافق المنصوص عليها ليدها على هذا العقار، فإن ذلك يعني أن هذا الطلب يبقى غير مقبول على حالته، والحكم المستأنف مجانبا للصواب عندما قضى برفع آثار تصميم التهيئة المنتهية قانونا، الأمر الذي يتعين معه الحكم بإلغائه، وتصديا الحكم بعدم قبول الطلب، وذلك بغض النظر عن باقي الأسباب المثارة سواء في استئناف الجماعة الحضرية للصخيرات….”.

ويشار إلى أن القرار الاستئنافي رقم 2306 سالف الذكر كان قد قضى بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا بعدم قبول الطلب، ويتعلق الأمر بالحكم رقم 3629 الصادر عن المحكمة الإدارية بالرباط بتاريخ 27/08/2015 في الملف رقم 211/7112/2015 (قضية شركة ماراس ش م م) والذي كان قد قضى بمحو آثار تصميم التهيئة عدد 96/01 SK المصادق عليه بموجب المرسوم رقم 2.97.755 المؤرخ في 18/05/1999 مع ما يترتب عن ذلك قانونا.

ونفس التوجه سارت عليه كذلك المحكمة الإدارية بالدار البيضاء، حيث ورد في حيثيات حكم صادر عنها^[28] : “… وتنتهي الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة عند انقضاء أجل 10 سنوات تبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية… وحيث إن الطريق والمساحة الخضراء المذكورين لم ينجزا داخل أجل العشر سنوات، فإن المالكين مخولين بقوة القانون لاستعمال أراضيهم طبقا للغرض المخصصة له المنطقة التي يتواجد بها عقارهم طبقا للفقرة الثالثة من نفس المادة المذكورة أعلاه.

وحيث إنه بالرجوع إلى وثائق الملف ومستنداته، تبين أنه ليس من بينها ما يفيد أن الطرف المدعى عليه قد سلك المسطرة المذكورة وأن الجماعة لم تنجز أي منشأة بعقار المدعي، مما تكون معه آثار تصميم التهيئة المذكور قد انتهت بمرور الأجل القانوني، الأمر الذي يتعين معه الحكم بمحو الآثار المذكورة بخصوص عقار المدعي”.

والجدير بالذكر أن هذا التوجه هو المعمول به من جانب الإدارة، وهذا ما تؤكده دورية وزارة السكنى والتعمير وسياسة المدنية^[29]، كما أن مؤسسة وسيط المملكة قد سارت في نفس المسار، حيث جاء في إحدى حيثياث أحد مقرراتها^[30]: “وحيث إنه استنادا إلى ما تقدم واعتبارا لمرور عشر سنوات على تاريخ تصميم التهيئة فإن عقار المشتكين قد أصبح محررا من التخصيص الذي تضمنه التصميم المذكور وذلك بقوة القانون وبصورة آلية ودونما حاجة إلى إشهاد أو ترخيص إداري. ويكونون بذلك محقين في التصرف في حل عما سبق تخصيصه كمرفق عمومي لم يتم إنجازه داخل الأجل المحدد”.

وصفوة القول، فإن مسطرة استرجاع الملاك لعقاراتهم بعد انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة بخصوصها ورفع يد الإدارة عنها غير ذات جدوى بحسب منطوق الفقرة الثالثة من المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير ما دامت هذه الأخيرة تنص على “مبدأ الفورية” في الاسترجاع بقوة القانون ومن دون اللجوء إلى أي إجراء أو مسطرة محددة، خاصة في الحالة التي تستنكف فيها الإدارة عن سلوك المساطر المنصوص عليها قانونا والتي هي إما البيع بالتراضي أو سلوك مسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة طبقا للقانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت.

هذا كل ما يخص كيفية استرجاع ملاك العقارات لأملاكهم بعد انتهاء آثار المنفعة العامة بخصوصها. فماذا عن الجهة المختصة بتمكين الملاك من استرجاع التصرف في عقاراتهم؟.

2ـ الجهة المختصة بتمكين الملاك من استعادة التصرف في أملاكهم : تأسيسا على المادة 28 من قانون التعمير، خول المشرع للإدارات العمومية أو الجماعات الترابية اقتناء الأراضي المخصصة للتجهيزات العمومية داخل العشر سنوات ابتداء من نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة، سواء بالتراضي أو عن طريق مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة دون تحديد المقصود بالإدارات العمومية بالنظر إلى تعدد المتدخلين المعنيين سواء بإعداد وثائق التعمير أو المعنيين بالمرافق^[31].

وتنتهي الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة عند انقضاء 10 سنوات تبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية، ولا يجوز القيام بإعلان المنفعة العامة للغرض نفسه، فيما يتعلق بالمناطق المخصصة للتجهيزات الآنقة الذكر قبل انصرام 10 سنوات^[32].

وإذا كان المشرع قد حدد أجلا معينا من أجل تنفيذ مقتضيات تصميم التهيئة ونص على أن المجالس الجماعية تتخذ بتنسيق مع الإدارة جميع التدابير اللازمة لتنفيذ واحترام أحكام تصميم التهيئة^[33]، فإن التساؤل الذي يطرح يتعلق بالجهة المخول لها قانونا محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة، هل هي نفس الجهة المخول لها الصلاحية لتنفيذ تصميم التهيئة؟ أم أن استرجاع التصرف في العقارات يتم بشكل تلقائي بمجرد انتهاء أو نفاذ سريان تصميم التهيئة؟ أم أن الجهة المختصة لتمكين ملاك العقارات من التصرف فيها هي الإدارة أو الجهة نازعة الملكية؟

ولتحديد الجهة المختصة برفع اليد، نكون إزاء ثلاثة حالات:

أ ـ حالات انتهاء إعلان المنفعة العامة دون أن تباشر العمليات اللازمة لإنجاز هذه التجهيزات حيث لا نحتاج لتدخل أي جهة طالما أن الاستعادة تتم تلقائيا وبقوة القانون، وهي الحالة المعبر عنها في الفقرة الثانية من المادة 28 سالفة الذكر^[34]؛

ب ـ هي الحالة التي سيستعيد فيها الملاك لأراضيهم، ويقوم هؤلاء بتقديم طلبات الحصول على إذن أو ترخيص لاستعمالها طبقا للتخصيص المجاور، وهنا تكون الجهة المختصة هي رئيس المجلس الجماعي مع مراعاة الاختصاصات المسندة للوكالات الحضرية بشأن إبداء الرأي الملزم؛

ت ـ حالة شروع الإدارة في وضع يدها طبقا للإجراءات القانونية من قبل الإدارة المعنية ثم بدا لهذه الأخيرة التراجع عن ذلك لسبب من الأسباب، حيث نكون هنا أمام إمكانية رفع اليد من الجهة التي باشرت وضعها سواء كانت قطاع وزاري أو مجلس جماعي^[35].

وبخصوص كيفية تعامل الإدارة مع الطلبات التي يتقدم بها ملاك الأراضي التي تم تخصيصها بموجب تصاميم التهيئة، يمكن أن نميز بين مرحلتين :

ـ المرحلة الأولى وهي التي تمتد قبل صدور الدورية رقم 20469 الصادرة بخصوص كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بتصاميم التهيئة والمتضمنة في تصاميم التجزئات العقارية والمجموعات السكنية المرخص لها، والتي استثنت هذه المرافق من مقتضيات الفقرة الثالثة من المادة 28 من قانون التعميــر، حيث كان مآل أغلب الطلبات الموجهة إلى الإدارة والرامية إلى رفع اليد هو الرفــض؛

ـ أما المرحلة الثانية فهي تمتد ما بعد صدور الدورية رقم 20469، هذه الأخيرة قد ساهمت في الاستجابة إلى مجموعة من طلبات الملاك، حيث يتم حذف التخصيص المتعلق بالمرافق والتجهيزات في تصميم التهيئة المنتهية آثار المنفعة العامة بشأنه واستبداله بتخصيص لغرض عمراني، وكذلك تمكين الملاك من إعادة التصرف في عقاراتهم بشتى أنواع التصرفات سواء بالتجزيء أو البناء^[36].

غير أن هذه المرحلة أبانت عن مجموعة من الإشكالات، حيث صدر التقرير السنوي لمؤسسة وسيط المملكة لسنة 2015^[37] واعتبر أن الدورية السابقة لم تلمس بعد تفاعل الوكالات الحضرية بعد مرور سنتين من إصدارها^[38]، خاصة فيما يتعلق بتفعيل مقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير وتمكين الملاك من حرية التصرف في أملاكهم بمجرد انتهاء آثار إعلان المنفعة العامة بخصوص تصاميم التهيئة دون انتظار استصدار تصميم تهيئة جديد ووفقا للغرض المخصص له المنطقة التي تتواجد بها هذه الأراضي، ثم صدرت دورية أخرى لوزير التعمير وإعداد التراب الوطني موجهة إلى السيدات والسادة مديري الوكالات الحضرية، لفت فيها الانتباه إلى ضرورة تعميم وتحيين التغطية بتصاميم التهيئة وإعدادها بالشكل الذي يتزامن مع المصادقة على إنهاء الآثار المترتبة عن إعلان المنفعة العامة بخصوص التصاميم الجاري العمل بها، مع الحرص على عدم إعادة برمجة مرافق أو تجهيزات عامة بتصاميم التهيئة الجديدة، بنفس المواقع التي كانت واردة بالتصاميم المنتهية آثار المنفعة العامة بشأنها وذلك لتفادي التبعات القانونية التي من شأنها الحيلولة دون المصادقة عليها بل كذلك الزج بالإدارة في منازعات قضائية^[39].

والجدير بالإشارة، أن نفس التوصية السابقة تضمنتها الدورية رقم 20469 الصادرة بتاريخ 10 دجنبر 2012، كما أن موضوعها هو نفسه موضوع الدورية رقم 02875 الصادرة بتاريخ 13/03/2016، والمتعلقة بكيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بتصاميم التهيئة.

وبناء على ما سبق، يطرح السؤال بخصوص الغاية من إصدار الإدارة لدوريات لا يتم تفعليها وكذا التفاعل معها من طرف الإدارات أو المؤسسات المعنية، كما يتم إعادة توجيه نفس الدوريات بعد مرور عدة سنوات، هذا من جهة، ومن جهة أخرى لماذا لم تتم معالجة مختلف الإشكاليات التي تكتنف مقتضيات المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير والتغاضي عن إصدار مثل هذه الدوريات؟ على اعتبار أن وضوح النص التشريعي وعدم احتماله أكثر من تأويل أو تفسير من شأنه جعل الإدارة في غنى عن إصدار دوريات لشرح المقتضيات القانونية التي يمكن تغييرها أو تتميمها بشكل يجعل القاعدة القانونية واضحة، وبالتالي إمكانية تجاوز جميع الإشكاليات والنقائص التي تطرح عند تطبيق النص التشريعي، خاصة إذا تعلق الأمر بمجال التعمير الذي يجمع بين ما هو تقني وقانوني وجغرافي وسوسيولوجي … إلخ، إضافة إلى كونه يعرف العديد من المتدخلين (دولة، خواص، أشخاص معنوية عامة…)، ناهيك عن تشعب الترسانة القانونية التي تنظمه (نصوص تشريعية، نصوص تنظيمية، دوريات…). وهو ما يتجسد في “الأمن القانوني” الذي هو عملية تستهدف توفير حالة من الاستقرار في العلاقات والمراكز القانونية، وذلك من خلال إصدار تشريعات متطابقة مع الدستور ومتوافقة مع مبادئ القانون الدولي غايتها إشاعة الثقة والطمأنينة بين أطراف العلاقات القانونية من أشخاص القانون الخاص أو أشخاص القانون العام، بحيث يجب على التشريع ألا يتسم بالمفاجئات والاضطراب أو التضخم في النصوص أو برجعية القوانين أو القرارات، الأمر الذي يزعزع الثقة في الدولة وقوانينها^[40].

خاتــمــــة :

من خلال دراسة إشكالية محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة بخصوص العقارات التي تمت برمجتها في إطار تصاميم التهيئة المنتهية مدة نفادها، نخلص إلى وجود عدة معوقات وإشكاليات تعوق تنفيذ تصاميم التهيئة بصفة خاصة ووثائق التعمير بصفة عامة، والتي يمكن إيجازها في ما يلي :

– طول مدة إعداد تصاميم التهيئة التي قد تصل إلى 12 سنة، وهو ما يصطدم بتغيير الواقع المجالي وتقادم التقديرات والتوقعات مما يؤدي إلى صعوبة تنزيل مضامين هذه الوثائق على أرض الواقع، الشيء الذي يتطلب تقليص مدة إعدادها قصد إضفاء نوع من المرونة عليها ؛

– الإفراط في تقدير الحاجيات المرتبطة بتهيئة المجال والمبالغة في برمجة عدد كبير من التجهيزات العامة (تعليمية، صحية، إدارية …) مقارنة مع نسبة تنفيذ مضامين تصميم التهيئة وبالمقابل يلاحظ تزايد عدد طلبات استرداد العقارات التي لم يتم إنجاز التخصيصات المبرمجة فوقها، ناهيك عن عدم الأخذ بعين الاعتبار عند برمجة هذه التجهيزات مسألة الكلفة المالية المرصودة في الميزانية ؛

– ارتفاع حالات الاعتداء المادي عن عقارات تم تخصيصها في إطار تصاميم التهيئة ولم يتم تنفيذ المنشآت المبرمجة فوقها بموجب هذه التصاميم مما يفتح المجال لتزايد طلبات التعويض عن الضرر الحاصل بفعل الاعتداء المادي والحرمان من الاستغلال في حالة عدم إنجاز هذه المرافق على أرض الميدان، مما يؤدي على وجود اختلالات على مستوى منظومة التخطيط الحضري بصفة عامة ؛

– عدم مواكبة الإطار القانوني المنظم لوثائق التعمير بصفة عامة ولتصميم التهيئة بصفة خاصة للتطورات المتسارعة التي يعرفها تنظيم المجال، الشيء الذي يفرز تزايدا في عدد ملفات المنازعات المعروضة أمام القضاء الإداري وذلك بسبب غموض بعض مواد القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير والذي مرت عليه سنين طويلة دون ان يخضع للتعديلات والتغييرات الضرورية، مما يستدعي تدخلا تشريعيا عاجلا لمعالجة جميع النقائص التي تعتري هذا القانون بدل الاكتفاء بإصدار مناشير ودوريات لشرح بعض مقتضياته الغامضة.

وفي الأخير يجدر التذكير، بكون غموض مقتضيات المادة 28 من القانون 12.90 وما استتبعه من صعوبات وإشكاليات بخصوص كيفية استرجاع الملاك لعقاراتهم بعد انتهاء مدة نفاذ تصميم التهيئة، كان محط اهتمام على المستوى التشريعي بحيث سبق عرض ” مشروع مدونة التعمير” في صيغة مشروع قانون رقم 30.37 والذي تم من خلاله توضيح المقتضيات القانونية بخصوص الإشكالية المذكورة، وذلك من خلال إدراج إجراءات وتدابير واضحة تم التنصيص عليها من خلال المادة 37 من مشروع القانون السالف الذكر، والتي تنص في فقرتها الثالثة وما يليها على ما يلي :

” بيد أنه يمكن لملاك الأراضي، بعد انصرام مدة خمس سنوات تحتسب من تاريخ نشر النص القاضي بالمصادقة على تصميم التهيئة، طلب الإذن في إنجاز بعض التجهيزات العامة خاصة التجهيزات المتعلقة بالتعليم والصحة بدل الإدارة المخصصة لها القطعة الأرضية، وذلك طبقا للشروط المحددة من قبل الإدارات المعنية وبعد استطلاع رأي وكالة التعمير.

ويمكن للملاك كذلك، بعد انصرام أجل سبع سنوات ابتداء من تاريخ نشر النص القاضي بالمصادقة على تصميم التهيئة تقديم طلب لهذه الإدارات باقتناء أراضيهم.

وإذا تبين بأن هذه الإدارات لن تتمكن من اقتناء هذه الأراضي، قبل انصرام أجل عشر سنوات، فإنه يمكن لها أن تقوم بتسليم شهادة رفع اليد لفائدة الملاك المعنيين.

ويستعيد ملاك الأراضي حرية التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة …”.

والملاحظ مما سبق أن مقتضيات المادة 37 المذكورة أعلاه يمكن أن تكون حلا لجميع الإشكاليات التي تطرحها المادة 28 السالفة الذكر، ومن هذا المنطلق يمكن أن نسجل ما يسمى بهدر ” الزمن التشريعي ” بخصوص مراجعة مقتضيات قانون التعمير أو بالأحرى صياغة مشروع مدونة للتعمير يتم من خلاله جمع شتات النصوص المتعلقة بمجال التعمير ومعالجة جميع الإشكاليات القانونية والميدانية التي يعرفها تنفيذ تصاميم التهيئة، وهذا بطبيعة الحال سيساهم لا محالة في الحد من ملفات المنازعات المعروضة أمام القضاء فيما يخص محو آثار تصميم التهيئة والاشكاليات المرتبطة به.

 

لائحة المراجع :

– محمد بهاء الدين الزباخ : ” دور القاضي الإداري في مجال منازعات التعمير والإسكان “، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس بالرباط – كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية – أكدال، السنة الجامعية : 2019-2020 ؛

– عبد الهادي الهيلالي : التخطيط والتدبير الحضري بين المركزية واللامركزية، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام، جامعة سيدي محمد ابن عبد الله – كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ظهر المهراز فاس، السنة الجامعية : 2013 – 2014 ؛

– توفيق محمد أمين : نزع الملكية بناء على نصوص خاصة – وثائق التعمير نموذجا – رسالة لنيل دبلوم الماستر الأساسي في القانون الخاص، جامعة ابن زهر – كلية العلوم القانونية والاقتصادي والاجتماعية أكادير، السنة الجامعية 2020-2021 ؛

– تقرير مؤسسة وسيط المملكة برسم سنة 2012 ؛

– التقرير السنوي لنشاط الوكالة القضائية للمملكة 2013.

الــــمــقالات :

– امحمد الهلالي : ” انتهاء آثار الإعلان عن المنفعة العامة بخصوص المرافق والتجهيزات العامة بين الحق في الملكية ومبدأ المنفعة العامة “، مقال منشور بمجلة مؤسسة وسيط المملكة المغربية، العدد الثالث – دجنبر 2014 – (عدد خاص) ؛

– العربي محمد مياد : ” آثار إعلان المنفعة العامة على ضوء المادة 28 من قانون التعمير بين الواقع والقانون “، مقال منشور بمجلة وسيط المملكة ؛

– محمد مسعودي : ” إنجاز المرافق والتجهيزات بتصميم التهيئة بين النظرية والممارسة “، مقال منشور بمجلة العلوم القانونية العدد 10 مطبعة الأمنية السنة 2018 ؛

– يسري محمد العصار : ” الحماية الدستورية للأمن القانوني”، مجلة الدستورية، القاهرة عدد : 3 ، السنة الأولى يوليو 2003.

النصوص التشريعية والتنظيمية :

– القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 الصادر في 15 ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992) ج. ر عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليو 1992) ص 887 ؛

– القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت، الصادر بتنفيذه الظهـيـر الشريف رقم 1.81.254 صادر في 11 من رجب 1402 (6 مايــو 1982) ج ر عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 1403 (15 يونيو 1983) ص : 980 ؛

– الظهير الشريف رقم 1.93.51 الصادر في 22 من ربيع الأول 1414 (10 شتنبر 1993) معتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، ج ر عدد 4220 بتاريخ 27 ربيع الأول 1414 (15 شتنبر 1993) ص : 1624 ؛

– القانون رقم 14.16 المتعلق بمؤسسة وسيط الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.43 بتاريخ 4 رجب 1440 (11 مارس 2019) ج. ر عدد 6765 بتاريخ 11/3/2019.

الدوريات الوزارية :

– الدورية رقم 06403/FIL/811 بتاريخ 5 أبريل 2004 الصادرة عن الوزارة المنتدبة المكلفة بالإسكان والتعمير والموجهة إلى الوكالات الحضرية في شأن مصير الأراضي المخصصة بموجب تصاميم التهيئة لإنجاز مرافق عمومية انتهت آثار الإعلان عن المنفعة العامة بخصوصها ؛

– الدورية رقم 20469 الصادرة بتاريخ 10 دجنبر 2012 والموجهة إلى السادة مديري الوكالات الحضرية والمفتشين الجهويين للسكنى والتعمير وسياسة المدينة، بخصوص كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بتصاميم التهيئة ؛

– الدورية رقم 02875 الصادرة بتاريخ 16 مارس 2016 والموجهة إلى السيدات والسادة مديري الوكالات الحضرية بخصوص كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بوثائق التعمير.

أحكام وقرارات قضائية :

– الحكم عدد 37/2000/3 ع الصادر عن المحكمة الإدارية بمكناس بتاريخ 11/5/2000 في الملف الإداري رقم 66/99/3غ ؛

– الحكم عدد 869 الصادر عن المحكمة الإدارية بأكادير بتاريخ 18/12/2012 في الملف الإداري رقم 278/2012 ش ؛

– الحكم عدد 1568 الصادر عن المحكمة الإدارية بالرباط بتاريخ 27/4/2017 في الملف رقم 118/7110/2017 ؛

– الحكم عدد 1044 الصادر عن المحكمة الإدارية بأكادير بتاريخ 22/2/2023 في الملف عدد 4231/7112/2022 ؛

– الحكم عدد 91 الصادر عن المحكمة الإدارية بأكادير بتاريخ 10/1/2024 في الملف عدد 2392/7112/2023 ؛

– الحكم عدد 1584 الصادر عن المحكمة الإدارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/6/2016 في الملف عدد 524/7110/2015 ؛

– الحكم عدد 2579 الصادر عن المحكمة الإدارية بالدار البيضاء بتاريخ 12/6/2024 في الملف عدد 1015/7112/2024 ؛

– الحكم عدد 287 الصادر عن المحكمة الإدارية بالدار البيضاء بتاريخ 12/6/2024 في الملف عدد 1517/7112/2024 ؛

– القرار رقم 96 الصادر عن محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط بتاريخ 07/3/2007 في الملف عدد 6/06/6 ؛

– القرار رقم 2306 الصادر عن محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط بتاريخ 11/5/2016 في الملف عدد 1507/7206/2015 ؛

– القرار رقم 5782 الصادر عن محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط بتاريخ 15/11/2022 في الملف عدد 309/7205/2022.

1. – التقرير السنوي لنشاط الوكالة القضائية للمملكة 2013 ص : 49. ↑
2. ـ المادة 2 من القانون رقم 14.16 المتعلق بمؤسسة الوسيط، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.43 بتاريخ 4 رجب 1440 (11 مارس 2019)، (ج ر عدد 6765 بتاريخ 11/03/2019). ↑
3. ـ تقرير مؤسسة الوسيط برسم سنة 2012 مرفوع إلى حضرة صاحب الجلالة الملك محمد السادس حفظه الله وأيده، (ج ر عدد 6192 بتاريخ (3 أكتوبر 2013) ص: 6371. ↑
4. ـ الآثار القانونية لتصميم التهيئة بين النص القانوني والعمل القضائي: الجزء الثالث ـ الدراسات الفقهية ـ التقرير السنوي لنشاط الوكالة القضائية للمملكة 2013، ص: 49-50. ↑
5. ـ الصادر عن المحكمة الإدارية بمكناس بتاريخ 11/05/2000 في الملف الإداري رقم 66/99/3 غ، أورده محمد بهاء الدين الزباخ : ” دور القاضي الإداري في مجال منازعات التعمير والإسكان “، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس بالرباط – كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية – أكدال، السنة الجامعية : 2019-2020 ص : 378. ↑
6. – الحكم رقم 869 الصادر بتاريخ 18/12/2012 في الملف الإداري رقم 278/2012 ش، أورده التقرير السنوي لنشاط الوكالة القضائية للمملكة 2013، م س ص : 59. ↑
7. ـ الحكم عدد 1568 الصادر عن المحكمة الإدارية بالرباط بتاريخ 27/4/2017 في الملف رقم 118/7110/2017 (قضية شركة بشرى الخير ضد رئيس الحكومة والوكالة الحضرية للرباط – سلا، أورده محمد بهاء الدين الزباخ، م س ، ص : 379. ↑
8. ـ امحمد الهلالي : “انتهاء آثار الإعلان عن المنفعة العامة بخصوص المرافق والتجهيزات العامة بين الحق في الملكية ومبدأ المنفعة العامة”، مقال منشور بمجلة مؤسسة وسيط المملكة المغربية العدد الثالث ـ دجنبر 2014 (عدد خاص) ص : 125. ↑
9. – من أبرزها الدورية عدد FIL-811 /06403 بتاريخ 05 أبريل 2004 الصادرة عن الوزارة المنتدبة المكلفة بالإسكان والتعمير. ↑
10. – الرسالة رقم 1776 بتاريخ 05 مارس 2012. ↑
11. – الرسالة الجوابية للأمانة العامة للحكومة رقم 2186 (م.د.ت بتاريخ 27 يونيو 2012). ↑
12. ـ امحمد الهلالي، م س ص : 128. ↑
13. ـ يقصد بها التجهيزات الصحية والثقافية والتعليمية والدينية وكذا فضاءات الطرق والمسالك والمساحات الخضراء العامة ثم المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية .

    راجع بهذا الخصوص: امحمد الهلالي، م س ص : 122 إلى 124. ↑

14. ـ راجع الفقرة السابعة من الدورية رقم 20469 صادرة بتاريخ 10 دجنبر 2012، بخصوص كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بتصاميم التهيئة والموجهة لمديري الوكالات الحضرية والمفتشين الجهويين للسكنى والتعمير وسياسة المدينة. ↑
15. – القرار عدد 5782 الصادر بتاريخ 15 نونبر 2022 في الملف عدد 309/7205/2022 غ م (قضية شركة قصبة سود رشاد ومن معها ضد جماعة فاس) والذي قضى بإلغاء الحكم المستأنف رقم 51 الصادر عن المحكمة الإدارية بفاس بتاريخ 14/02/2022 في الملف رقم 119/7110/2021 والقاضي بإلغاء قرار رئيس جماعة فاس برفض الترخيص بإحداث تجزئة عقارية بالقطعة الأرضية المسماة “لوهازار” بحي مونفلوري بفاس، مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية، ويشار إلى أن القرار الاستئنافي سالف الذكر بعد إلغاء الحكم الابتدائي تصدى وقضى برفض الطلب.

    – راجع الحكم عدد 2579 الصادر عن المحكمة الابتدائية الإدارية بالدار البيضاء بتاريخ 12/06/2024 في الملف عدد 1015/7112/2024 (قضية شركة كريا إيمو CREA IMMO ضد المجلس الجماعي لبلدية دار بوعزة ومن معه).

    – راجع أيضا الحكم عدد 2870 الصادر عن نفس المحكمة بتاريخ 02/07/2024 في الملف عدد 1517/7112/2024 (قضية ودادية الأبراج ضد الوكالة الحضرية للدار البيضاء)، غ م. ↑

16. – امحمد الهلالي، م س ص : 131. ↑
17. ـ عبد الهادي الهيلالي : التخطيط والتدبير الحضري بين المركزية واللامركزية ، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام ، جامعة سيدي محمد بن عبد الله ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ظهر المهراز ـ فاس ، السنة الجامعية : 2013-2014 ص : 246. ↑
18. ـ امحمد الهلالي ، مرجع سابق ، ص: 131. ↑
19. – امحمد الهلالي مرجع سابق ص 131. ↑
20. ـ التقرير السنوي لنشاط الوكالة القضائية للمملكة 2013 م س، ص : 58. ↑
21. – الظهير الشريف رقم 1.93.51 صادر في 22 من ربيع الأول 1414 (10 شتنبر 1993) معتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، ج ر عدد 4220 بتاريخ 27 من ربيع الأول 1414 (15 شتنبر 1993) ص : 1624. ↑
22. ـ القرار عدد 1945 الصادر بتاريخ 14/5/2013 في الملف عدد 197/13/6 (قضية المجلس البلدي لبركان ضد حماد قنطري ومن معه، أورده امحمد الهلالي) م س ، ص : 137. ↑
23. ـ العربي محمد مياد : “آثار إعلان المنفعة العامة على ضوء المادة 28 من قانون التعمير بين الواقع والقانون” ، مقال منشور بمجلة مؤسسة وسيط المملكة ، م س ص : 159-160. ↑
24. – قرار رقم 96 صادر بتاريخ 07/03/ 2007 في الملف عدد 6/06/6، أورده العربي محمد مياد م س ، ص : 160. ↑
25. – الحكم عدد 1044 الصادر بتاريخ 22/02/2023 في الملف عدد 4231/7112/2022 (قضية السيد بلخير بومسرف ضد جماعة أولاد تايمة)، غ م. ↑
26. الحكم عدد 91 الصادر بتاريخ 10/01/2024 في الملف عدد 2392/7112/2023 (قضية السيد الحسن الرحيل ضد الجماعة الترابية لتغازوت)، غ م. ↑
27. – القرار عدد 2306 الصادر بتاريخ 11/5/2016 في الملف عدد 1507/7206/2015 (قضية المجلس البلدي لمدينة الصخيرات ضد شركة ماراس ش م م)، غ م. ↑
28. – الحكم عدد 1584 الصادر عن المحكمة الإدارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/06/2016 في الملف عدد 524/7110/2015 (قضية السيد محمد سرحاني ومن معه ضد المجلس الجماعي لقروية بولنوار ومجلس جماعة بولنوار) غ م. ↑
29. ـ الدورية رقم 20469 الصادرة بتاريخ 10 ديسمبر 2012 والموجهة لمديري الوكالات الحضرية والمفتشين الجهويين للسكنى والتعمير وسياسة المدينة، السالف ذكرها . ↑
30. – مؤسسة وسيط المملكة، مقرر بتسوية لنزاع وحفظ الملف، الملف عدد 12/1750. ↑
31. ـ محمد مسعودي: “إنجاز المرافق والتجهيزات بتصميم التهيئة بين النظرية والممارسة”، مقال منشور بمجلة العلوم القانونية عدد 10 مطبعة الأمنية 2018، ص : 146. ↑
32. – الفقرة الثانية من المادة 28 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير. ↑
33. – راجع المادة 31 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير. ↑
34. – تنص الفقرة الثالثة من المادة 28 على ما يلي: “وعندما يستعيد ملاك الأراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة يجب أن يكون استعمال تلك الأراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي يقع فيها…”. ↑
35. – امحمد الهلالي، م س، ص : 138 و139. ↑
36. ـ محمد مسعودي، م س، ص : 152 وما يليها. ↑
37. – المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6400 بتاريخ فاتح أكتوبر 2015. ↑
38. ـ توفيق محمد أمين : نزع الملكية بناء على نصوص خاصة، – وثائق التعمير نموذجا ـ رسالة لنيل دبلوم الماستر الأساسي في القانون الخاص، جامعة ابن زهر، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكادير السنة الجامعية : 2020-2021، ص : 116. ↑
39. – الدورية رقم 02875 الصادرة بتاريخ 16/03/2016 والموجهة إلى السيدات والسادة مديري الوكالات الحضرية بخصوص كيفية التعامل مع الأراضي المخصصة للمرافق والتجهيزات العامة المبرمجة بوثائق التعمير. ↑
40. – يسري محمد العصار: “الحماية الدستورية للأمن القانوني”، مجلة الدستورية، القاهرة عدد: 3، السنة الأولى يوليو 2003، ص: 51، أورده مـصـطـفــى بـنـشــريف وفريد بنته: ” الأمن القانوني والقضائي ” منصة مغرب القانون “MAROC DROIT”. ↑