تأثير  جائحة كورونا “كوفيد 19” على المعاملات العقارية بالمغرب

تأثير  جائحة كورونا “كوفيد 19” على المعاملات العقارية بالمغرب

 

بقلم الاستاذة  غزلان الرحموني محامية وباحثة قانونية          

 

مقدمة

شهد العالم نهاية العام المنصرم ظهور فيروس كورونا المستجد “كوفيد 19” الذي صنفته منظمة الصحة العالمية ضمن قائمة الامراض المعدية والخطيرة التي تستوجب اتخاذ الحيطة والحذر الواجبين مخافة انتشاره،  أولى البؤر ظهرت بدولة الصين وبالضبط مدينة ووهان بتاريخ دجنبر 2019 ، ليعرف بعد ذلك انتشارا واسعا عبر مختلف بقاع العالم، المغرب بدوره عرف ظهور أولى حالات الفيروس بداية شهر مارس من العالم الجاري؛ وهو ما عجل باتخاذ مجموعة من التدابير والإجراءات الاحترازية من طرف السلطات المختصة  للحد من انتشاره  وانتقال العدوى، وتتمثل أهم الإجراءات في اتخاذ  مجموعة من القرارات المتمثلة في إغلاق المساجد والمطاعم والمقاهي وإلغاء كل التظاهرات الرياضية والثقافية والحزبية، إضافة إلى تعليق الجلسات بالمحاكم باستثناء جلسات التلبس والقضاء الاستعجالي، ليتم بعد ذلك إعلان حالة الطوارئ الصحية  بالمغرب بموجب المرسوم 220.292 المتعلق بسن احكام وإجراءات حالة اعلان الطوارئ الصحية[1] بتاريخ 23 مارس 2020،ولقد  ترتب عن إعلان حالة الطوارئ الصحية اتخاذ  مجموعة من الإجراءات والتدابير الاحترازية  أبرزها إجراء  الحجر الصحي وحظر التجول حفاظا على صحة وسلامة المواطنين.

ولقد ألحقت  الجائحة  خسائر كبيرة مست  مجموعة  من القطاعات الحيوية والهامة على  مختلف المستويات: الاقتصادية والاجتماعية والصناعية والتجارية …..إلخ، بسبب توقيف مجموعة من الأنشطة والاقتصار على الضرورية منها فقط  كالتزويد بالمواد الغذائية وخدمات التطبيب والعلاج، ولقد حاولت   الدولة  القيام بمجموعة من المجهودات الرامية إلى حفظ الأمن والاستقرار  وتغطية حاجيات المواطنين في إطار تكافلي وتضامني تحملت فيه كل القطاعات المسؤولية إلى جانب وزارة الصحة، ومن أجل مواجهة تداعيات وباء كورونا تم إصدار مرسوم بقانون 269.20.2 بتاريخ 2020/03/16 يقضي بإحداث حساب مرصود لأمور خصوصية   يحمل اسم ” الصندوق الخاص بتدبير جائحة فيروس كرونا كوفيد 19″[2]، الهدف من إنشائه  تقديم الدعم للفئات المتضررة من الجائحة ورصد الجزء الكبير من المساهمات المالية  لتغطية المصاريف العلاجية والمستلزمات الطبية اللازمة لعلاج المصابين وتتبع حالتهم الصحية، كما يخصص جزء من أموال الصندوق  لتقديم الدعم للمقاولات المتضررة من الجائحة والتي توقفت أنشطتها لأسباب خارجة عن إرادتها ،و في مقابل الانعكاسات السلبية  لجائحة  كورونا لا تفوتنا الفرصة للحديث عن أهم الإيجابيات المتمثلة  في سيادة قيم التضامن بين المغاربة؛ ومساهمة كل الفاعلين والمؤسسات العمومية والخاصة في تمويل الصندوق، كما تم  إحداث لجنة لليقظة مهمتها تقديم الدعم للفئات والمقاولات المتضررة واتخاذ حزمة من الإجراءات القانونية الرامية إلى تقديم  تسهيلات في الأداء؛ كما أبانت الجائحة عن طاقات بشرية مؤهلة في ميدان التصنيع والتطبيب والاستعمال التكنولوجي  للوسائل الرقمية الحديثة، واتضح ذلك جليا من  خلال تجارب  التعليم والتقاضي والعمل عن بعد.

سنحاول من خلال هذا البحث تسليط الضوء على قطاع جد مهم  يساهم  في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية عن طريق تشغيله لعدد كبير من اليد العاملة وجلب موارد مالية مهمة لفائدة خزينة الدولة، ويتعلق الأمر بقطاع البناء والتجهيز والإنعاش العقاري الذي عرف ركودا كبيرا جراء توقف مجموعة من الورشات عن إتمام اشغالها وعدم قدرتها على إبرام  الصفقات مع الموردين، وبسبب توقف مؤسسات التمويل عن منح التمويل لمقاولات البناء  لإتمام الاوراش  وإنجاز الاشغال، خاصة وأنها ترتبط مع المستفيدين بموجب وعود بالبيع  وعقود للبيع في طور الإنجاز، كما تلتزم مع المنعشين العقاريين الذين يلتزمون تجاه الدولة بأداء الضرائب القانونية،  بمعنى ان الحلقة أو السلسلة مرتبطة فيما بينها ارتباطا وثيقا،  أصحاب الملكيات العقارية الذين يخصصونها للكراء بمختلف انواعه (سكني – تجاري- فلاحي-  وقفي)  كذلك شملهم الضرر  من الجائحة بسبب توقف المكترين  عن أداء الواجبات الكرائية نتيجة  توقفهم عن العمل وإغلاق محلاتهم التي كانت مورد رزقهم الوحيد، الاغلاق الذي كان بفعل أوامر السلطة وليس بمطلق إرادتهم .

فئة المستهلكين التي كانت تود اقتناء سكن هي الأخرى تأثرت بشكل كبير بسبب توقفها عن العمل وبسبب رفض مؤسسات التمويل منحها  القروض  والتسهيلات المالية.

تداعيات  كثيرة اقتصادية واجتماعية وقانونية ألحقتها الجائحة بالقطاع العقاري والمتعاملين معه، الأمر الذي  دفع الدولة إلى التدخل للنهوض بهذا القطاع  عبر اتخاذ مجموعة من التدابير والإجراءات الاستباقية، عن طريق  اعتماد آليات وتقنيات وقائية وحمائية للخروج من الأزمة،  وتقديم ضمانات للمقاولات المتضررة من اجل الحصول على التمويل كتقنية ضمان اكسجين[3]؛ وغيرها من السبل الكفيلة بحماية المتضررين من الجائحة في قطاع العقار والتعمير، سنحاول الإشارة إلى  هذه النقط بإيجاز في الموضوع  الذي بين أيدينا وذلك بما أوتينا من العلم البسيط،  عبر طرح الإشكالية التالية المتفرعة عنها مجموعة من التساؤلات:

ماهي أهم تداعيات وانعكاسات جائحة كورونا التي لحقت قطاع العقار والتعمير؟ وما تأثير ذلك على الاقتصاد الوطني؟

ما هي الحماية القانونية المكفولة للفئات المتضررة من جائحة كورونا سواء تعلق الأمر بالشركات العقارية او مؤسسات التمويل او المستهلكين العقاريين او أصحاب الملكية العقارية او طالبي التحفيظ اللذين تم تجميد مطالبهم؟ وما هي الآليات والسبل المعتمدة من طرف الدولة للحد من هذه الآثار السلبية للجائحة؟

وأين تتجسد الحماية القانونية والقضائية  المقررة لهذه الفئات المتضررة؟

للإجابة على هذا الإشكالية سنحاول اعتماد منهج تحليلي وصفي لأهم مظاهر تأثير الجائحة علي القطاع ، كما سنحاول تعزيز البحث بالاستشهاد ببعض الاجتهادات القضائية و الإدلاء بموقف الفقه والقانون المقارن، من خلال  التقسيم التالي:

المبحث الأول: مظاهر تاثير جائحة كورونا على المعاملات والتصرفات العقارية

المبحث الثاني: الآليات والسبل القانونية  لحماية المتضررين من جائحة كورونا

 

 

 

 

 

 

المبحث الأول : مظاهر تاثير جائحة كورونا على  المعامالات العقارية    

أثرت جائحة كورونا سلبا على قطاع البناء والتجهيز الذي عرف ركودا وعجزا كبيرين، كما لم يعد بإمكان  المنعشين العقاريين تنفيذ التزاماتهم تجاه الدولة وتجاه مقاولات البناء التي تراخت عن  استكمال اشغالها  وتسليمها في الآجال المعقولة  والمحددة مسبقا بسبب الظرفية الوبائية،  الامر الذي أصبح يهدد بفسخ مجموعة من  العقود وما يشكله من خسائر فادحة بسبب توقف الأوراش عن العمل ، مما شكل  صعوبة في إبرام صفقات جديدة في ظل غياب الضمانات المالية،  وصعوبة في الحصول على تمويلات مالية، وفي إبرام عقود  الائتمان الإيجاري (ليزينغ) مع الأبناك، كما  تضررت كثيرا فئة المستهلكين المتعاقدين مع الأبناك بموجب عقود قروض عقارية سكنية، بسبب عجزهم  عن أداء مبالغ القروض الشهرية لفائدة مؤسسات التمويل، وحتى  اطراف العلاقة  التعاقدية الكرائية  للمحلات والعقارات بمختلف أنواعها السكنية والتجارية والفلاحية والوقفية؛ طالهم الضرر من جراء الجائحة ، المكتري لم يعد بإمكانه أداء السومة الكرائية بسبب توقفه عن العمل، والمكري فقد مدخول عقاره الذي يعتبر مورد رزقه الوحيد، فمظاهر تأثير  الجائحة التي مست المعاملات العقارية متعددة ومختلفة سنحاول تصنيفها الى مظاهر اقتصادية (المطلب الاولى) وأخرى اجتماعية (المطلب الثاني)

المطلب الأول: المظاهر الاقتصادية لجائحة كورونا

سنحاول الإشارة في هذا المطلب الى اهم المظاهر الاقتصادية لتأثير جائحة

كورونا على التصرفات العقارية  والمتمثلة بالأساس في توقيف اشغال البناء والتجهيز (الفقرة الاولى) إضافة الى الضرر الذي طال اطراف عقود الاكرية العقارية (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: توقيف اشغال البناء وتأثيره على عقود البيع العقارية

عرف قطاع البناء والاشغال العمومية تعثرا في السنوات الأخيرة وانخفاضا في الإنتاج الداخلي، وازداد الأمر حدة  مع  الجائحة التي تعيشها البلاد نتيجة عدم توفر اليد العاملة التي التزمت بالحجر الصحي مخافة انتشار العدوى وتقيدا بتعليمات السلطة،  إضافة الى صعوبة  جلب المواد الأساسية للبناء والتجهيز من مختلف المدن بسبب حالة الطوارئ الصحية ومنع التنقلات بين المدن داخل ارض الوطن وخارجه، جاء في  تقرير صادر عن ” التجاري كلوبل روسرتش” أن مبيعات الإسمنت سجلت انخفاضا بنسبة 28 .2  في المائة نهاية مارس[4]، هذا الوضع أثر على الاستثمار العقاري الذي عرف ركودا كبيرا، خصوصا انه كان يشكل موردا مهما لخزينة الدولة المالية كما يساهم في القضاء على البطالة عبر تشغيله لنسبة كبيرة من المستخدمين التي تعول أسر وعائلات؛ ويساهم كذلك في توفير السكن لفئات عريضة من المجتمع، كما  أصبحت المقاولات العقارية مهددة بفسخ مجموعة من العقود التي  التزمت بها مع موريديها و زبانائها،  مؤسسات التمويل هي الأخرى أضحت  ترفض تقديم القروض والتسهيلات المالية للمقاولات في ظل  هذه الظرفية الحرجة التي تغيب فيها كافة  الضمانات المالية ، كل ذلك أدى إلى تراجع كبير في اشغال البناء والتجهيز سواء منها العمومية او الخاصة  التي يقوم بها الأشخاص العاديون من إصلاح وترميم وتشييد بسبب توقف السلطات المختصة عن منح رخص  البناء والاصلاح ، هذا الوضع من شأنه لجوء الكثير من المقاولات إلى مساطر صعوبات المقاولة بعد رفع حالة الطوارئ، ومن شأنه كذلك الزيادة في نسبة البطالة وما يترتب عليها من مشاكل اجتماعية كثيرة داخل الأسر، وتدهور القطاع الاقتصادي بشكل عام.

الفقرة الثانية: تاثير جائحة كورونا على أطراف عقود الأكرية العقارية

يعتبر الحق في الكراء من الحقوق الأساسية  المنظمة قانونا بواسطة قوانين خاصة إضافة الى القواعد العامة لقانون الالتزامات والعقود، ويشكل الكراء  موردا ماليا مهما للطرف  المكري يوفر له  العيش الكريم ويساعده  في القيام بالاستثمار  وإقامة المشاريع ، كما يخول للطرف المكتري الحصول على السكن باعتباره من الحقوق الأساسية لكل مواطن ، ويساعد  التجار والحرفيين والمهنيين في  مزاولة انشطتهم والمساهمة في الدورة الاقتصادية للبلاد ؛ عبر  توفير فرص  الشغل والمساهمة في الموارد الضريبية للدولة ، فالعقار إذن يلعب دورا أساسيا في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية من خلال مجموعة من التصرفات التي تتوقف عليه من أكرية  و بيوع  ورهون…، ولقد  أدت الوضعية الوبائية التي تمر منها البلاد جراء جائحة كورونا إلى  توقف الجميع عن العمل، و إلى إغلاق المحلات التجارية والمهنية مما سبب عجزا في  أداء الواجبات الكرائية لفائدة أصحاب العقارات المخصصة للكراء، لكن التساؤل المطروح  هل المكتري قام بالإغلاق بمحض إرادته حتى تطبق في حقه مقتضيات القانون الجديد للكراء 49.16 التي تعتبر المكتري متماطلا عن الأداء بعد انذاره  وبعد مرور الاجل القانوني الموجب للفسخ؛ أم ان الأمر يقتضي الرجوع للقواعد العامة لقانون الالتزامات والعقود وخاصة الفصلين 269 و268  التي  تتحدث عن القوة القاهرة عند  توفر شروطها بسبب الجائحة؛ وفي هذا السياق قامت الدول الاقتصادية الكبرى باستصدار شهادات  “القوة القاهرة”  التي تقضي بإبراء الأطراف من مسؤولياتهم التعاقدية التي يصعب الوفاء بها لظروف استثنائية خارجة عن إرادتهم ، كما أصدر القضاء الفرنسي حكما يقضي بأن جائحة كورونا تعتبر قوة قاهرة.

خاصة وان الظرف الصحي الوبائي كان  غير متوقع، وأن قرار اغلاق المحلات كان بأمر من السلطة ولا يرجع  لإرادة  المكترين أصحاب الملكية التجارية الذين هم بدورهم  تضررت ملكيتهم بسبب توقف انشطتهم وما صاحبها من ركود مالي،  فالتضارب إذن واقع بين الملكية العقارية التي يمثلها المكري وبين الملكية التجارية التي يمثلها المكتري.

كراء العقارات السكنية بدوره عرف ركودا خاصة وان العديد من المكرين يخصصون عقاراتهم للكراء السكني بهدف الحصول على مدخول شهري قد يكون في غالب الأحيان هو مورد عيشهم وتطبيبهم؛ ومن تم يصعب تفعيل مقتضيات القانون 67.12 واعتبارهم في حالة مطل عن أداء الواجبات الكرائية، وانما يجب اعتبار هذه الديون عادية يتم استخلاصها وفق المساطر العادية.

العقارات الموقوفة بدورها تشكل دورا كبيرا في  التنمية الاقتصاية والاجتماعية وذلك بواسطة المداخيل التي تحققها نتيجة كراء الأملاك الحبسية واستفادة الدولة من مداخيلها، الا انه بمناسبة الجائحة قرر جلالة الملك محمد السادس بتاريخ 8 ابريل 2020 اعفاء مكتري المحلات الحبسية من أداء واجبات الكراء طيلة مدة سريان حالة الطوارئ الصحية، ويشمل الإعفاء مكتري المحلات الحبسية المخصصة للتجارة والحرف والمهن والخدمات والسكنى  ما عدا للموظفين، هذا القرار وإن كان سيساهم في التخفيض من مداخيل  الكراء الوقفي لفائدة الدولة؛ إلا انه في مقابل ذلك تبقى له دلالات اجتماعية  في ظل ما يعيشه المغاربة من توقف للأجور وركود اقتصادي في العديد من الأنشطة جراء حظر التجول والتنقل وفرض الحجر الصحي.

المطلب الثاني: المظاهر الاجتماعية  لجائحة كورونا

تضررت مجموعة من القطاعات الاجتماعية جراء توقف الأنشطة الاقتصادية والصناعية وتوقف المداخيل الضريبية بسبب وباء كورونا، ويعتبر القطاع العقاري والمعاملات التابعة له من بين  اهم القطاعات الحيوية  التي مست بالسلم الاجتماعي للمواطن المغربي مع  أسرته وفي علاقته مع باقي مكونات المجتمع ، سواء في علاقته مع المؤسسات البنكية التي يلتزم معها بموجب عقود قروض عقارية مرتبطة بالسكن الذي يأويه، بسبب توقفه الاضطراري عن العمل وعجزه عن التسديد (الفقرة الأولى) أو من ناحية توقيف العمل بالإدارات والمحاكم الذي عطل مصالح أصحاب المكلية العقارية (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: توقف مقاولات البناء عن العمل والعجز عن التسديد

سنحاول تقسيم هذه الفقرة إلى عنصرين على الشكل التالي:

أولا : العجز عن تسديد القروض العقارية

بسبب فرض حالة الطوارئ بالمغرب توقف العديد من الأجراء عن العمل حفاظا على الصحة والسلامة العامين، وذلك بواسطة  قرارات صادرة عن السلطات الحكومية؛ ليصطدم المستهلكين بواقع مرير يتجلى في عدم قدرتهم عن سداد الدفعات الشهرية المستحقة لفائدة الأبناك؛ هذا القرض التي كان الهدف منه بالدرجة الأولى هو اقتناء السكن او بقع أرضية او قروض استهلاكية للبناء مثلا ، كما لم يعد بإمكان  كل شخص الحصول على قرض عقاري  بشروط تفضيلية من اجل اقتناء السكن، لأن  عملية الائتمان أصبحت مستحيلة  في ظل الأوضاع الاقتصادية التي تعرفها البلاد بسبب توقف المقترض عن العمل وعدم القدرة على تسديد القروض العقارية، كل هذه  العوامل أثرت سلبا على الأمن والاستقرار العقاري الذي يعتبر ركيزة أساسية ورافعة لتحقيق تنمية البلاد.

ثانيا: ركود المقاولات العقارية وتوقيف الأجراء عن العمل  

بدأت ملامح الركود الاقتصادي ترخي بظلالها على  العديد من المقاولات السياحية والتجارية والصناعية والعقارية التي كانت تشغل يد عاملة مهمة وكانت تساهم في زيادة حجم النمو الاقتصادي، جاء في تصريح  للمندوبية السامية للتخطيط “يتوقع تراجع نمو الاقتصاد المغربي لأدنى مستوى  منذ 20 عاما، بسبب الجفاف وانتشار فيروس كورونا”،وما يهمنا نحن هو التأثير الكبير الذي خلفه قطاع البناء والتجهيز على أسر العاملين في هذا  قطاع  جراء التوقف عن العمل والعطالة، الأمر الذي ستكون له عواقب وخيمة على المجتمع ؛ من قبيل الفقر والتهميش و تنشئة افراد منحرفين، كما سيؤدي الى انقطاع الأطفال عن الدراسة من أجل مساعدة آبائهم على لقمة العيش.

المقاولات بدورها بسبب الإغلاق وعدم القدرة على إبرام الصفقات العمومية وإتمام الاوراش المتعهدة بإنجازها، ستجد نفسها بعد رفع حالة الطوارئ خاضعة  لمساطر صعوبات المقاولة طبقا لمقتضيات الكتاب الخامس من مدونة التجارة القانون 73.13 بسبب توقفها عن أداء الديون المستحقة لدائنيها، فالركود العقاري الناتج عن  عجز المقاولات عن تشغيل الأجراء وعن الاستمرار في أنشطتها التجارية، والانخفاض الملحوظ  لنسبة البيع في مجال العقارات المبنية وغير المبنية كل ذلك يمس  بالاستقرار والسلم الاجتماعيين نظرا  للارتباط الوثيق بين كل ما هو اقتصادي واجتماعي.

الفقرة الثانية: توقيف العمل بالإدارات والمحاكم وأثره على التصرفات العقارية

سنشير في هذه الفقرة إلى توقيف العمل بالمحافظات العقارية ودوره في تجميد عملية التحفيظ (اولا) ثم الى تعليق الجلسات المرتبطة بالدعاوى العقارية (ثانيا)

أولا: تجميد عملية التحفيظ العقاري 

يقصد بنظام التحفيظ العقاري ” تلك القواعد القانونية الغرض منها هو تنظيم هوية كل عقار بحيث تحدد على وجه الدقة اوصافه وحدوده ومساحته، ويعرف مالكه وطريقة انتقال العقار إليه ويعين ما على العقار من حقوق كارتفاق او انتفاع او رهن او من حقوق شخصية خاضعة للشهر…”[5] ولقد أصبحت الدولة في السنوات الأخرى تسعى إلى تعميم هذا  النظام  نظرا لأهمية العقار في تحقيق التنمية والاستثمار، ونظرا للأمن العقاري الذي يشكله  بعد تأسيس  الرسم العقاري وتطهير العقار من كل الشوائب خاصة امام ذوي النيات السيئة ممن يستولون على عقارات الغير باستعمال وسائل كيدية، ولقد أدت جائحة كورونا الى توقيف عملية التحفيظ من قبل جهاز المحافظة العقارية نظرا لما تتطلبه هذه العملية من خروج الميدان، هذا التوقيف الاضطراري ساهم في تعطيل مصالح طالبي التحفيظ الذين يودون حماية أملاكهم واستثمارها عن طريق قيامهم بمختلف التصرفات القانونية، وهو الامر الذي فوت على مالية الدولة موارد مهمة من الضرائب والرسوم.

 

 

ثانيا: توقيف العمل بالمحاكم واثره على مصالح اطراف  الدعاوى العقارية

أدى فرض حالة الطوارئ الصحية بالمغرب الى تعليق الجلسات بالمحاكم[6]، باستثناء جلسات التلبس والقضايا الاستعجالية، فالأطراف يلجأون الي القضاء من اجل  استصدار احكام قضائية تؤكد هذه حقوقهم  وتحميها؛ والدعاوى العقارية هي الأخرى  عرفت توقيفا وتعطيلا في البت فيها  مما أضر بالعديد من أصحاب الملكيات العقارية الذين كانوا يرغبون القيام بمجموعة من  التصرفات في املاكم المتنازع فيها عن طريق البيع او تنفيذ احكام قضائية  تقضي بالتحفيظ  وتاسيس رسوم عقارية او طرد بعض المحتلين لعقارات الغير، لكن امام الوضع الوبائي  لم يعد بإمكان   صاحب محل عقاري  حائز لحكم نهائي أن يقوم بتنفيذه، وفي هذا الصدد  صدر امر استعجالي عن رئيس المحكمة الابتدائية بالخميسات بتاريخ 16 مارس 2020 قضى بما يلي: “…. وحيث إنه امام الوضعية الاستثنائية التي تمر بها المملكة المغربية والمتمثلة  في انتشار وباء كورونا المستجد وما يمكن ان ينتج عنه من مساس بالوضعية الصحية للمواطنين، خاصة امام قرار الدولة المتمثل في التزام المواطنين بمساكنهم وعدم الاختلاط، فان افراغ المنفذ عليها من مسكنها هي  وابنائها الصغار في الوقت الراهن من شانه الاضرار والمساس بالصحة العامة….. لأجله نمنح الطالبة اجل شهر مهلة استرحاميه على ان تستأنف  عملية التنفيذ أي الافراغ مباشرة بعد انتهاء الاجل “[7].

المبحث الثاني: الاليات والسبل القانونية للحد من تأثير الجائحة على   المعاملات العقارية                  

حاولت الجهات المسؤولة القيام بمجموعة من التدابير الحمائية والوقائية للأشخاص المتضررة من التصرفات العقارية التي تأثرت بالظرف الاستثنائي الذي تعيشه البلاد، ولقد تم  سلوك مجموعة من القواعد القانونية التي من شانها التخفيف من حدة المساطر المعتمدة في الحالات العادية، كما تم اعتماد مجموعة من الآليات الحمائية التي ستساعد الفئات المتضررة،  بذلك سنحاول تخصيص هذا المبحث الى مطلبين نتناول في الأول الحماية  القانونية والقضائية  للتخفيف من اثار كورونا، اما المطلب الثاني سنخصصه لاهم التدابير والاليات  المعتمدة للتخفيف من اثار الجائحة على المعاملات العقارية.

المطلب الأول: الحماية القانونية والقضائية للفئات المتضررة

سنحاول من خلال هذا المطلب تسليط الضوء على اهم الإجراءات القانونية التي اعتمدها السلطات الحكومية للتخفيف من حدة اثار الجائحة عبر اصدار مجموعة من القوانين والمقترحات (الفقرة الاولى) ودور القضاء في ترسيخ وتفعيل المقتضيات القانونية للتخفيف من اثار الجائحة (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: الحماية القانونية للتخفيف من آثار الجائحة

لقد اصبح تنفيد الالتزامات  التعاقدية أمرا مستحيلا ومرهقا للعديد من المدينين، الأمر الذي دفع لجنة اليقظة الى المصادقة على مجموعة من الإجراءات القانونية  لفائدة الاجراء الذين توقفوا عن العمل، ونخص بالذكر فئة الاجراء والمستخدمين بمقاولات البناء والشركات العقارية ،حيث تم صرف مبالغ مالية لفائدتهم بالنسبة للمسجلين بالصندوق الوطني للضمان الاجتماعي ؛ مع إمكانية تأجيل سداد أقساط سلفات الاستهلاك والسكن بالنسبة للثلاثة الأشهر الأولى قابلة  للتمديد  مرة واحدة، وتم اتخاذ تدابير لفائدة المقاولات الأكثر تضررا عن طريق تأجيل سداد القروض البنكية المتعلقة بقروض الايجار بدون أداء الرسوم والغرامات، إضافة الي تأجيل التصريحات الضريبية الى غاية 30 يونيو 2020 ، وبالنسبة لعقود الاكرية العقارية فلقد تم التقدم بمقترحات من طرف بعض الفرق النيابية بخصوص تعديل المادة 8 من قانون الكراء التجاري 49.16 و إضافة تعديل للمادة 30 مكرر من قانون الكراء السكني 67.12 ، وذلك باعتبار المبالغ الكرائية العالقة بذمة المكتري عن الفترة المتعلقة بحالة الطوارئ الصحية دينا عاديا يتم استيفاؤه بالمساطر العادية ، دون اعتباره عدم أدائه  تماطلا موجبا للإفراغ دون تعويض، كما تم اقتراح لفائدة المقاولات العاجزة عن دفع ديونها يتعلق بالكتاب الخامس من مدونة التجارة

الفقرة الثانية: الحماية القضائية للمتضررين من جائحة كورونا

يلعب القضاء دور كبير في تحقيق العدالة  لفائدة الأطراف المتنازعة وذلك عن طريق تنزيل  روح القوانين ورد الحقوق لمستحقيها إنصافا لهم وتحقيقا للعدل، وبما ان الظرفية التي تعيشها البلاد فرضت على مجموعة من الأشخاص والمقاولات وكل المتعاملين في الميدان العقاري التقيد والاحترام للقرارات التي اتخذتها الدولة حماية للمواطنين مما شكل اخلالا بتنفيد العديد من الالتزامات القانونية؛ من اجل ذلك  اخول المشرع للقضاء آلية تقضي بتمتيع المدين في هذه الظرفية بمهلة الميسرة؛ بمعنى منحه اجل إضافي ومعقول لتنفيذ التزامه طبقا لممقتضيات الفصل         243 من ق ل ع، فالمحكمة تبقى لها السلطة التقديرية لمنح المدين المعسر الآجال الكافية لأداء ما بذمته نظرا لتوقفه عن العمل بسبب فيروس كورونا.

ولقد حدد المشرع بموجب القانون المتعلق بحماية المستهلك 31.08 [8] بشكل صريح الظروف المتعلقة بالإمهال القضائي في المادة 149 من قانون حماية المستهلك والتي يستشف من  مقتضياتها ان الجهة المختصة في إصدار الأمر بتمكين المدين من الإمهال القضائي هي القضاء الاستعجالي وذلك لما يتميز به من سرعة  البت في أوامره عكس القضاء العادي، ولقد منحت هذه المادة للقاضي  تحديد المدة الكافية للإمهال القضائي حسب الظروف الاقتصادية والاجتماعية للمدين على الا تتجاوز السنتين؛ وهذا المقتضى القانوني المرتبط بالأجل يمكن لجميع المتضررين التمسك به امام المحاكم لأن الأجل الذي حددته لجنة اليقظة من خلال التدابير التي اعتمدتها في  تسديد القروض لفائدة الأبناك والمحدد في ثلاثة اشهر مع إمكانية تمديدها مرة أخرى، يعتبر غير قانوني وفيه تعسف لان التداعيات الاقتصادية للجائحة ستستمر لسنوات وليس شهور.

كذلك  تبقى للقاضي السلطة التقديرية في تكييفه لفيروس كورونا على انه قوة قاهرة وذلك بناء على طلب من له مصلحة في الدفع بها اذا ما توفرت شروطها، كذلك من بين التدابير الحمائية للهيئات القضائية توقيف جميع الآجال القانونية من حيث السريان حفاظا على مصالح المتقاضين والاعتماد على مبدا التقاضي عن بعد حفاظا على استمرارية خدمة لمرفق العام.

المطلب الثاني: التدابير والإجراءات الوقائية للحد من وباء كورونا

حاولت الدولة جاهدة القيام بمجموعة من التدابير والإجراءات الرامية الى انقاد الفئات المتضررة من الجائحة خصوصا المقاولات التي تاثرت بشكل كبير مما قد يؤدي بالكثير منها الى اعلان حالة توقف عن الدفع، وتتجلى اهم التدابير المعتمدة في اقتراح مجموعة من التوصيات للنهوض بالقطاع العقاري (الفقرة الاولى) إضافة الى اعتماد تقنية الوسائل الرقمية في التواصل  (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: التدابير الوقائية لانقاد القطاع العقاري

عرف قطاع العقار والتعمير  تدنيا ملحوظا على مستوى الإنتاج الداخلي الخام وذلك بسبب انخفاض المبيعات وفقدان المقاولات لتوازنها المالي، الامر الذي دفع بمجموعة من الخبراء الاقتصاديين[9] والماليين الى اقتراح مجموعة من التوصيات للنهوض بالقطاع وذلك من قبيل التخفيض من واجبات التسجيل الى النصف من أجل التشجيع على اقتناء السكن؛ كذلك المؤسسات البنكية ينبغي عليها ان تخفض من الفوائد البنكية بالنسبة للمقاولات والمنعشين العقاريين،  كما يلزم  المنعشين العقاريين القيام بتخفيضات على مستوى ثمن البيع بنسب  تحفيزية ضمانا لاستمرارهم و وإعادة ادماجهم في السوق بدل الدخول في حالة التوقف عن  الدفع وما يترتب عنها من مساطر للتسوية والتصفية القضائية؛ وبهذه المناسبة تقدمت بعض الفرق البرلمانية بمقترح قانون[10] يقضي  للمقاولة المتضررة من جائحة كورونا والعاجزة عن أداء ديونها بان تتقدم بطلب فتح مسطرة الإنقاذ وذلك شريطة تقديمها للقوائم التركيبية لآخر سنة مالية مؤشر عليها من طرف خبير محاسب تتضمن سلامة الوضعية  المالية  للمقاولة قبل الجائحة، وفي نفس الإطار قامت وزارة الاقتصاد والمالية وإصلاح الإدارة يوم الخميس 26 مارس 2020 بإحداث آلية جديدة للضمان على مستوى صندوق الضمان المركزي باسم ” ضمان اكسجين” الهدف منه ضمان أداء القروض البنكية لفائدة المقاولات المتضررة.

الفقرة الثانية: الاعتماد على الرقمنة كآلية حمائية

اصبح اعتماد الرقمنة للولوج الي المرفق العام ولتعامل  الإدارة  مع مستخدميها ومع المواطن من الضروريات التي فرضتها جائحة كورونا  وذلك ضمانا لاستمرار المرفق العام في تقديم خدماته؛ ولقد أبان هذا النظام على نجاعته  بدءا باعتماد نظام التعليم والتقاضي  عن بعد، المعاملات المرتبطة بالقطاع العقاري هي الأخرى تم اعتماد الوسائل التكنولوجية فيها ؛ حيث ثم اعتماد الرقمنة من طرف جهاز المحافظة العقارية في تلقي مطالب التحفيظ  وتم إحدات منصة الكترونية خاصة بالموثقين والمهندسين الطبوغرافيين وباقي المهنيين، ومن خلال هذه البوابة الالكترونية يتم تلقي طلبات إيداع مطلب التحفيظ وطلبات التعرض ورفع اليد، إضافة الى طلبات تقييد السندات بالسجلات العقارية؛ كل هذه التقنيات ستساهم شيئا ما في استمرار  العمل  بالمحافظة العقارية  حفاظا على مصالح روادها، ما عدا عملية التحفيظ التي تقتضي إجراءاتها الخروج الي الميدان فإنها ستبقى معلقة الى إشعار آخر.

كذلك يمكن للمواطن الذي تم الاعتداء علي ملكيته ان يتقدم بشكاية الكترونية عبر البوابة الرسمية التي تم احداثها من اجل هذا الغرض، ويمكن عقد اجتماعات المقاولات مع مستخدميها بواسطة تقنية المناظرة المرئية الحديثة

 

 

 

 

 

 

 

 

 

خاتمة

ختاما يستشف من هذا الموضوع ان المعاملات والتصرفات العقارية تأثرت بشكل

كبير على إثر جائحة كورونا، الامر الذي من شانه ان يرفع من نسبة البطالة وان يدفع العديد من الشركات العقارية ومقاولات البناء الى الخضوع الى مساطر الإنقاذ او التسوية والتي قد تصل الى مرحلة التصفية القضائية  في غالبا الأحيان.

هذه الإشكالات دفعتني ان اخرج ببعض التوصيات على الشكل التالي:

_ تكثيف الجهود من طرف السلطات المختصة من اجل النهوض بقطاع العقار عبر قيامها بتحفيزات ضريبية وتخفيضات في رسوم التسجيل

_ تضامن مؤسسات التمويل مع المقاولات ومنحها القروض المالية بشروط تحفيزية

_ مساعدة المستهلكين دوي الدخل المحدود الراغبين في اقتناء السكن عن طريق التخفيض من ثمن البيع من قبل الشركات العقارية، واعفائهم من أداء رسوم التسجيل من طرف إدارة الضرائب.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

لائحة المراجع

الكتب:

_ محمد محبوبي، أساسيات في احكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة / الرباط الطبعة الأولى أكتوبر       .2017

الندوات:

_  ندوة الكترونية منظمة من طرف كلية العلوم القانونية والاقتصادية بتطوان موجودة بموقع الكلية، حول موضوع “المنظومة العقارية بالمغرب في زمن الكورونا “بتاريخ 13 يونيو 2020 .

المقالات :

_ مقال بعنوان “كورونا يهوي بمبيعات الاسمنت في المغرب”  منشور بموقع العربي الجديد بتاريخ 7 ماي 2020  بقلم الأستاذ مصطفى قماس

_ سفيان الرزاقي، مقال منشور بجريدة هبة بريس بعنوان جائحة كورونا وموقعها ضمن نظرية القوة القاهرة والظروف الطارئة.

_ امال خليل، باحثة في سلك الدكتوراة جامعة عبد الماللك السعدي “تاثير الطوارئ الصحية على الكراء الحبسي” مقال منشور بموقع العلوم القانونية مغرب القانون بتاريخ 13 ماي 2020

الدوريات:

_ 10 دورية السيد الرئيس المنتدب للمجلس الأعلى للسلطة القضائية، عدد 151/1 بتاريخ 16 /03/ 2020 بشان تنظيم العمل بالمحاكم للوقاية من وباء كورونا والتي تضمنت تعليق انعقاد جميع الجلسات بمختلف المحاكم ابتداء من تاريخ 17 مارس 2020 حتى اشعار اخر باستثناء الجلسات التي لا يمكن ايقافها.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 منشور بالجريدة الرسمية عدد 6867 مكرر بتاريخ 24/03/2020 ص 1782 .[1]

 منشور بالجريدة الرسمية عدد 6865 مكرر بتاريخ 17/03/2020 .[2]

3 عبارة عن منتوج استثنائي اطلقه صندوق كوفيد 19 لمساعدة المقاولات التي تواجه صعوبات. وجدته في موقع قرض-راسمال-تمويل بتاريخ 30 مارس 2020 .

 مقال بعنوان “كورونا يهوي بمبيعات الاسمنت في المغرب”  منشور بموقع العربي الجديد بتاريخ 7 ماي 2020  بقلم الأستاذ مصطفى قماس.[4]

9 محمد محبوبي، اساسيات في احكام الشهر العقاري والحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة / الرباط الطبعة الأولى أكتوبر 2017 ص 53 .

10 دورية السيد الرئيس المنتدب للمجلس الأعلى للسلطة القضائية، عدد 151/1 بتاريخ 16 /03/ 2020 بشان تنظيم العمل بالمحاكم للوقاية من وباء كورونا والتي تضمنت تعليق انعقاد جميع الجلسات بمختلف المحاكم ابتداء من تاريخ 17 مارس 2020 حتى اشعار اخر باستثناء الجلسات التي لا يمكن ايقافها.

 11 الامر رقم 318 ملف عدد 318/1109/20 الصادر بتاريخ 16/03/2020 منشور على الموقع :

. www.legal-agenda.com

 12 ظهير شريف رقم 1.11.03 الصادر بتاريخ 14 ربيع الأول 1432 (18 فبراير 2011) بتنفيذ القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك، الجريدة الرسمية عدد 5932 بتاريخ 3 جمادى الأولى 1432 (7 ابريل 2011) ص 1072 .

13 مقال منشور بموقع العربي الجديد بعنوان: “كورونا يعمق ازمة العقارات واقتصاديون يطالبون بانعاش القطاع” الصادر بتاريخ 3 ماي 2020 اطلعت عليه بتاريخ 19 يونيو 2020 على الساعة 11:12

 

14 مقترح قانون يقضي بتتميم الكتاب الخامس من القانون رقم 95.15 المتعلق بمدونة التجارة كما تم سخه وتعويضه بموجب القانون رقم 73.13 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.18.26  بتاريخ 2 شعبان 1439 (19 ابريل 2018)