تقنيات توثيق العقود العقارية – عقد شراء السكن الاقتصادي نموذجا – الباحث : رشيد شطيوي
تقنيات توثيق العقود العقارية – عقد شراء السكن الاقتصادي نموذجا –
The Techniques of Documenting Real Estate Contracts – A Case Study of the Economic Housing Purchase Contract
الباحث : رشيد شطيوي
باحث في سلك الدكتوراه – تخصص القانون العقاري – مختبر البحث في تدبير النظم، قانون الأعمال والتنمية المستدامة جامعة محمد الخامس – الرباط كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية – السويسي
رابط DOI
https://doi.org/10.63585/RUUW2483
ملخص:
” يعد الحق في السكن أحد الحقوق المعترف بها دوليا ووطنيا، إذ أن الوثيقة الدستورية لسنة 2011 جعلت من السكن أحد الحقوق الدستورية التي تتطلبها ضرورة العيش الكريم، ولما كان الأمر كذلك فالدولة سعت منذ مدة إلى تأطير المجال السكني بمجموعة من المحددات ودعم هذا المجال أيضا، ولعل نظام التوثيق يبقى أحد الأمور اللازمة التي تسعى إلى تأمين مختلف العمليات التي تطال العقارات عموما، والعقار المقام فوقه سكن اقتصادي على وجه الخصوص، إذ أن قانون الالتزامات والعقود كان السباق في الحث على مسألة توثيق التصرفات العقارية سيما على مستوى المادة 489 التي أثارت سجال واسعا بين أوساط الفقه والقضاء، وما لبث الأمر أن اندثر بموجب صدور المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية التي حصرت مجال التوثيق فيما تم ذكره على مستوى هذه المقالة لتأتي بعد ذلك مدونة الضرائب لتضع لنا خصوصية على مستوى توثيق عقد شراء السكن الاقتصادي، هذا بالإضافة إلى التشريعات الخاصة التي نظمت مسألة التوثيق ونخص بالذكر هنا كل من القانون رقم 18:00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية كما عدل وتمم، والقانون رقم 44:00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز كما عدل وتمم، والقانون رقم 55:00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار”.
Summary of the article
“The right to housing is one of the rights recognized both internationally and nationally. The 2011 constitutional document made housing one of the constitutional rights required for a dignified life. Given this, the state has long sought to regulate the housing sector through a series of guidelines and support initiatives. The notarial system remains one of the essential measures aimed at securing various operations related to real estate, particularly in the case of properties developed for economic housing. The Code of Obligations and Contracts was a pioneer in emphasizing the need to document real estate transactions, especially under Article 489, which sparked wide debates among legal scholars and judges. This issue was later resolved with the introduction of Article 4 of the Real Property Code, which limited the scope of documentation to what was outlined in this article. Subsequently, the Tax Code provided specific regulations concerning the documentation of economic housing purchase contracts. In addition, special laws were enacted to regulate documentation procedures, notably Law No. 18:00 concerning the co-ownership of built properties (as amended), Law No. 44:00 relating to the sale of property under construction (as amended), and Law No. 55:00 regarding lease-to-own property contracts”.
مقدمة:
إن قطاع الإسكان داخل أي منطقة حول العالم وبالمغرب على الخصوص، يعتمد على توفر وتعبئة الأرصدة العقارية التي تعتبر الملاذ الرئيسي لأي نشاط اقتصادي. حيث أن المغرب يتوفر على تجربة واسعة في هذا المجال، إذ أن مجهودات كبيرة بذلت فيه، لكن رغم ذلك فالخصاص وأوضاع السكن غير اللائق لم تعد تحتمل طرق المعالجة والممارسات المتبعة التي أبانت عن محدوديتها، وعن عدم قدرتها على مواجهة الأوضاع بالنجاعة والفعالية اللازمتين[1].
إذ أن الحاجة إلى السكن جعلت الدولة تروم مجموعة من السياسات التي تسعى إلى توفير السكن بأسعار مقبولة إلى مختلف الفئات داخل المجتمع، بحيث يبرز السكن الاقتصادي كأحد المجالات المهمة في هذا الإطار الذي تسعى إلى ضمان توفر كافة الأفراد على سكن لائق وبثمن معقول بحيث يمكن اعتباره على أنه ذلك التجمع السكني، الذي يتوفر على العديد من الشقق التي لا يجب أن تقل مساحتها عن 50 مترا، وألا تزيد عن 80 متر، و يحدد ثمن الشقة في 250 ألف درهم، دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة، حيث أن الدولة تساهم بملغ 40 ألف درهم عن كل شقة، إذ استوفت شروط السكن الاقتصادي المنصوص عليها، حيث تصبح القيمة الحقيقة للشقة هي 290 ألف درهم باحتساب ضريبة القيمة المضافة، إذ لا تعتبر الشقق التي تفوق هذا المبلغ من السكن الاقتصادي ولا تحصل على دعم من الدول، وتنظم مشاريع السكن الاجتماعي مقتضيات تشريعية، من ضمنها المديرية العامة للضرائب[2]، في موادها 92 و93 و147، و كذا جباية الجماعات المحلية خصوصا في المادة 6 و41، حيث تحدد من خلالها شروط الاستفادة، وإلتزامات المنعشين العقاريين في مشاريع السكن الاقتصادي[3]، دون أن ننسى أن هناك أثمنة أخرى كالمتعلقة بالسكن الاجتماعي المحدد في 140 ألف درهم وغيرها من البرامج المشابهة وكلها جاءت لتحقيق هدف واحد ألا وهو توفير السكن اللائق لجل الفئات الاجتماعية، وعليه فموضوعنا هذا يشمل تصرفا قانونيا عبارة عن بيع متعلق بالمساكن من طرف المنعش العقاري الذي يعتبر أحد أطراف العقد، وشراء من طرف المشتري الذي يعتبر الطرف الثاني في العلاقة التعاقدية التي تتقاطع عدة قوانين في تأطيرها كما سيأتي معنا، إذ تمت هناك إجراءات خاصة بتوثيق مختلف تلك العقود التي تربط المنعش العقاري بالمستهلك مقتني العقار.
ومن تم تبرز أهمية توثيق العقود العقارية بشكل عام، وعقد شراء السكن الاقتصادي بشكل خاص، في أنه يضمن حقوق الأطراف ويكون مصدر الحد من المنازعات التي قد تنشأ بين المشتري والبائع. فتوثيق العقود يوفر حماية قانونية ويعزز من الشفافية في المعاملات العقارية. كما أن توثيق عقد شراء السكن الاقتصادي يساهم في ضمان حقوق الدولة في الرقابة على توزيع العقارات وحمايتها من عمليات التلاعب أو التحايل، مما يساعد في تحقيق العدالة الاجتماعية.
وبغاية معالجة هذا الموضوع يقتضي منا الأمر الانطلاق من إشكالية رئيسية مفادها البحث عن آليات توثيق العقود العقارية المنصبة على شراء السكن الاقتصادي بالمغرب بين طابعها العام وكذلك الطابع الخاص لهذا التوثيق.
ومن أجل الإجابة عن هذه الإشكالية لا بد لنا من الحديث في (المطلب الأول) عن الضوابط العامة لتوثيق عقد شراء السكن الاقتصادي، على أساس أنه في الشق الثاني من هذا الموضوع سنتناول الضوابط الخاصة بتوثيق عقد شراء السكن الاقتصادي بالمغرب (المطلب الثاني).
المطلب الأول: الضوابط العامة لتوثيق عقد شراء السكن الاقتصادي
لقد أطر المشرع المغربي التصرفات العقارية، بضرورة وجود محررات كتابية، وذلك انطلاقا من قانون الالتزامات والعقود باعتباره الشريعة العامة والمصدر الأول للقوانين حيث وضع أسس المحرر الكتابي إضافة إلى مدونة الحقوق العينية، التي حددت نوعية المحررات التي تشمل البيوع العقارية ثم لا ننسى التركيز على مدونة الضرائب وكذلك قانون المالية حيث تخصصوا في شكليات انعقاد عقد السكن الاقتصادي والاجتماعي بالذات.
الفقرة الأولى: توثيق العقد انطلاقا من قانون الالتزامات والعقود
لقد ثار خلاف كبير بين الفقه والقضاء حول ما إذا كانت الكتابة، في عقد بيع العقار شكلية إثبات أم شكلية انعقاد، حيث أن جانبا من الفقه أورد بأن الكتابة ماهي إلا شكلية إثبات، بحيث أقروا على أنه لا يمكن تأويل الفصل 489[4] من قانون الالتزامات والعقود بمعزل عن سابقه وهو الفصل 488 [5] والذي ركز على تمام البيع بمجرد التراضي حيث أن هذا المقتضى القانوني هو الأصل الذي أقر الرضائية في عقد البيع، وليس بالضرورة شكل محدد لأن الفصل لم يضمن أي جزاء لمخالفة المقتضى الوارد فيه وقد سار جانب من الفقه على نفس الاتجاه، معتبرين أن المحرر المكتوب له الحجة في مواجهة الغير وبالتالي ليس بالضرورة، أن الكتابة تعد شكلية إثبات لا تدع أي شك في صحة البيع، وليست شكلية انعقاد بالضرورة[6]. لكن هل يمكن تصور غياب الكتابة فعلا في انعقاد البيع العقاري بما فيه عقد بيع السكن الاقتصادي بالنظر إلى الفصل 489 ذاته؟
استقر جانب آخر من الفقه والقضاء على أن الكتابة، حسب منطوق الفصل ليست شكلية إثبات فقط، بل هي ركن من أركان عقد البيع العقاري ولا يحتاج الفصل إلى أي تأويل فهو صريح، كما جاء في قرار للمجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) ما يلي “… نص الفصل 489 على أن البيع العقاري لا يتم إلا من خلال توفر ركن الكتابة وفق محرر ثابت التاريخ وأن المحكمة لم تطبق مقتضياتها مما يجعل الحكم ناقصا وبالتالي معرضا للنقض”[7] وقد كرس الفقه نفس الاتجاه وذلك باستدلاله بالفصلين 66 و 67[8] من ظهير التحفيظ العقاري الذي يستوجب تقييد التصرفات العقارية، ويدعمان شكلية الانعقاد بالكتابة[9].
هذا إذن بخصوص أو مسألة وهي الكتابة باعتبارها شكلية انعقاد، حيث سنمر الآن إلى الحديث عن شكلية المحرر الكتابي (رسمي أو ثابت التاريخ) في البيوع العقارية.
الفقرة الثانية: توثيق العقد بناء على مدونة الحقوق العينية
تنقسم المحررات عموما إلى محررات رسمية وأخرى عرفية أو ثابتة التاريخ، كما نتحدث كذلك عن الورقة الرسمية بموجب الفصل 418[10] من قانون الالتزامات والعقود، حيث يتم تحريرها من طرف الموظفين العموميون، وهكذا فالمحرر الرسمي ينقسم إلى محرر عصري يتم تحريره من طرف الموثق تم محرر عدلي يتم تحريره من طرف العدول، هذا بخصوص المحرر الرسمي أما بالنسبة للمحرر العرفي أو الثابت التاريخ فيتم تحريره من طرف ذوي الشأن حيث تشترط الكتابة والتوقيع لأحد طرفيه[11].
وقد اعتبر هذا النقاش الذي كان سائدا حول شكلية الكتابة في البيوعات العقارية، لم يعد له مكان في ظل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، والتي أكدت على وجوب إبرام البيوع العقارية وفق محرر رسمي أو ثابت التاريخ، تحت طائلة كون عقد البيع باطلا وكأن لم يكن حيث أن رسمية العقود هذه ترقي المعاملات القانونية وتمنحها الأمن والاستقرار[12]، حيث نصت على أنه “ يجب أن تحرر- تحت طائلة البطلان- جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بما في ذلك الوعد بالبيع العقاري وكذا الوكالات الخاصة بها بموجب محرر رسمي، أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خلاف ذلك.
يجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
تصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الإبتدائية التي يمارس بدائرتها“.
هكذا وقد حددت إذن الأشخاص المخول لهم إبرام عقود البيع العقاري في كل من الموثق والعدول وكذا المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض، إضافة إلى شكليات العقد، بين محرر رسمي (عدلي وعصري) وآخر ثابت التاريخ مصحح الإمضاء[13] وبه نكون قد تعرفنا على نوعية محرر عقد البيع العقاري إلا أن موضوعنا هذا يشكل أهم استثناء لا يدخل ضمن ما ذكر في المادة مما سيحتم علينا دراسته في إطار مدونة الضرائب.
الفقرة الثالثة: مدونة الضرائب وقوانين المالية هي التوثيق الصريح لعقد السكن الاقتصادي
لقد ألزم المشرع المغربي تحرير الوعد بالبيع وعقد البيع النهائي من طرف موثق بصفة حصرية[14] . وبالتالي لامجال لتدخل كل من العدل أو المحامي المقبول لدى محكمة النقض في هذا المجال، وهو ما يشكل استثناء على مقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية التي خولت للعدل والموثق صلاحية تحرير المحررات الرسمية على حد سواء، وذلك بحسب ما تم ذكره أعلاه والتعليل الذي تشبت به وزير الاقتصاد والمالية للدفاع عن هذا الاستثناء، هو أن الموثق يضمن الأمن القانوني للمتعاقدين على اعتبار أنه مؤهل دون غيره لقبض الضريبة على القيمة المضافة لحساب الدولة ناهيك عن فصل ذمته المالية ما بين الحساب الشخصي والحساب المهني[15].
ويجب أن يشتمل لزوما العقد النهائي على ثمن البيع ومبلغ الضريبة على القيمة المضافة المطابق له، وكذا التزام المقتني بأن يخصص السكن الاجتماعي لسكناه الرئيسية لمدة 4 سنوات ابتداءا من تاريخ إبرام عقد الاقتناء النهائي ولهذا الغرض يتعين على المقتني أن يدلي للمنعش العقاري المعني بالأمر بشهادة مسلمة من طرف إدارة الضرائب تثبت عدم خضوعه للضريبة على الدخل بالنسبة للدخول العقارية .كما يجب أن يرهن لفائدة الدولة رهنا رسميا من الرتبة الاولى والثانية ضمانا لأداء الضريبة على القيمة المضافة المؤداة من طرف الدولة، ولا يرفع الرهن بطلب من قابض إدارة الضرائب إلا بعد أن يدلي المعني بالأمر بالوثائق التي تفيد تخصيص السكن الاجتماعي للسكن الرئيسي لمدة 4 سنوات[16].
وقد ألزم المشرع الضريبي الموثق بتحرير عقد البيع النهائي للمساكن الاجتماعية داخل أجل 30 يوما من تاريخ تحويل مبلغ الضريبة على القيمة المضافة وتقديمه لإجراء التسجيل داخل الأجل القانوني، وفي حالة عدم إنجاز عقد البيع داخل الأجل المذكور يتعين على الموثق أن يوجه الى قابض إدارة الضرائب رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل تفيد عدم تحقيق البيع مصحوبة بشيك الاسترداد لمبلغ الضريبة وعلى إثر هذه الأخيرة يقوم القابض بإصدار أمره بإبطال العملية[17].
إذن على العموم فالموثق هو الوحيد الذي يستأثر باختصاص توثيق عقود تفويت السكن الإقتصادي دون غيره من الجهات الأخرى المخول لها توثيق البيوع العقارية ما عذا هذا العقد حيث أنه الحجية الكافية لدى الموثق فقط.
المطلب الثاني: الضوابط الخاصة لتوثيق عقد شراء السكن الاقتصادي
إن التعدد في والتنوع في الوعاء العقاري بالمغرب، أسفر عن إخضاع العقود العقارية لكثير من الأنظمة التوثيقية كما أشرنا سابقا، وبالرغم من ذلك لا زالت هناك عقود أبرمت لم تخضع لأي جهة توثيقية، الشيء الذي حتم على الدولة التدخل ومحاولة ضمها إلى نظام التوثيق الرسمي، نظرا للخسائر التي تتكبدها خزينتها، لعدم تأدية واجبات التسجيل عليها، وعليه أصبحت الرسمية مطلبا حقيقيا لاستقرار المعاملات العقارية، وأهم مثال لذلك بعض القوانين ذات الصلة الوثيقة بعقود السكن الإقتصادي، ألا وهي القانون رقم 18.00 المعدل والمتمم بموجب القانون 106.12 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية إضافة إلى القانون 44.00 المعدل والمتمم بموجب القانون 107.12 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز ثم أخيرا القانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار، حيث أصبحت هذه القوانين أهم مظهر منظم لقواعد الشراء والتوثيق في السكن الإقتصادي والاجتماعي وسنتحدث عنها تبعا ولو بشكل مقتضب ومفيد.
الفقرة الأولى: توثيق عقد السكن الاقتصادي على ضوء القانون رقم 18.00
تكتسي عملية تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية أهمية بالغة بالنظر إلى دورها في إثبات تلك التصرفات، ولكونها تشكل أداة لتسيير التداول العقاري، غير أن هذه العملية رهين بمدى ضمانها لاستقرار المعاملات ونجاعتها في تحديد الالتزامات ووضوحها بدقة[18].
وربطا بين الملكية المشتركة والسكن الإقتصادي فمن شروط الأول، أن تكون هناك عقارات مبنية، مقسمة إلى شقق عبارة إما عن طبقات عمودية أو عن منازل أفقية، فالسكن الاقتصادي يشكل عنصر الطبقات العمودية، وبالتالي أول تفويت يشكل قيام نظام الملكية المشتركة بقوة القانون وبالتالي فأول تفويت لإحدى شقق السكن الإقتصادي سيتطلب توثيقه ضمن قواعد قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية.
هكذا وقد نصت المادة 12 من القانون 18.00 على ما يلي،” يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها، أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان… “.
يتضح من خلال المادة أن المشرع المغربي، أكد على ضرورة إبرام التصرفات العقارية، في عقارات الملك المشترك تحت لواء العقود الرسمية والثابتة التاريخ وما عدا هذا الشرط فسيعتبر أي عقد باطلا بقوة القانون، حيث يعتبر هذا الشرط واجبا بقوة القانون [19]وقد سارت هذه المادة على نفس نهج مدونة الحقوق العينية في تعديلها، ووحدت الأشخاص المؤهلون لإبرام البيع العقاري في أطار الملكية المشتركة، كما أضافت بعض الخصوصيات منها ما يتعلق بإضافة كتابة الضبط كاختصاص هام في التوثيق يخص غالبا العقارات غير المحفظة[20].
وتجدر الإشارة إلى أن توثيق البيع المتعلق بالمساكن الاقتصادية والاجتماعية ، يدخل في صميم المادة 12 السالفة الذكر، لكن في شق واحد ولا يشملها كلها، وهو المتعلق بتوثيق عقد بيع السكن الإقتصادي والاجتماعي، من طرف الموثق فقط دون غيره من الأشخاص المذكورين في المادة، ليظل هذا الاستثناء أساسا في جل البيوع العقارية، وفي القوانين المنظمة للعقار ككل، وبالتالي فقد كانت مدونة الضرائب عن طريق قوانين المالية، صريحة العبارة إضافة إلى القانون المنظم لمهنة التوثيق تحت رقم 32.09 ، ويعزى ذلك إلى كون الموثق يسهل عدة إجراءات متعلقة بالضرائب لصالح الدولة ، وليس لكونه ذو كفاءة على باقي جهات التوثيق الأخرى كالعدل والمحامي، وحتى الموظفون الذين كفل لهم القانون صلاحية توثيق بعض العقود والتصرفات العقارية.
الفقرة الثانية: توثيق عقد السكن الاقتصادي على ضوء القانون رقم 44.00
لقد تمم المشرع المغربي الفصل 618 من ق ل ع بالقانون 44.00 المتعلق أساسا ببع العقار في طور الإنجاز، حيث عرفت الفصل 618-1 هذا النوع من العقود على أنه: “كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال. ويحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء الأشغال”. ويلاحظ أن هذا التعريف الذي جاء به المشرع المغربي، كان عاما في مفرداته ولم يحدد صفة البائع مما قد يترك عدة فرضيات[21].
نشير كذلك إلى أن الفصل 618-2[22]جاء ليوسع من نطاق هذا القانون ليشمل العقارات المعدة للسكنى، والاستعمال المهني وكذا التجاري أو الصناعي أو الحرفي، محاولا أن يدخل العقارات بشكل عام (بما فيها عقارات السكن الاجتماعي والاقتصادي) سواء كانت ذات طبيعة مدنية أو ذات طبيعة تجارية[23].
أما بخصوص توثيق هذا العقد فيتم بنفس شاكلة المقتضيات السالفة الذكر، حيث حاول المشرع تفادي المنازعات وجعل التعاقد الابتدائي في العقار في طور البناء رسمي أو ثابت التاريخ، حيث عدد من جديد في ظل القانون 44.00 الأشخاص المؤهلون لتحرير عقود بيع العقار في طور الإنجاز ومن أبرزهم الموثق وذلك ما يستشف من مقتضيات الفصل 618-3 [24].وأما بخصوص توثيق العقد النهائي فقد أوجب المشرع على الأطراف المتعاقدة احترام التزاماتهم فيما يخص إنهاء الأشغال واحترام دفتر التحملات قصد إتمام إجراءات عقد البيع النهائي، حسب مقتضيات الفصل 618-16 حيث أبقى نفس الأشخاص المكلفين بتوثيق العقد الابتدائي بما فيهم الموثق بتوثيق العقد النهائي حسب ما أشار إليه نفس الفصل(618-3)[25].
ومن هذا المنطلق إذن يتبين أن بيع عقار-عبارة عن سكن اقتصادي أو اجتماعي- في طور البناء يقتضي إبرام عقد ابتدائي بين البائع والمشتري، وذلك وفق للضوابط المقررة، في إطار القانون 44.00، ثم إنجاز العقد النهائي عند وفق الشروط المقررة في الفصلين المذكورين، ذلك من خلال الموثق بالضرورة في عقود تفويت السكن الإقتصادي والاجتماعي كما أسلفنا الذكر حيث الموثق هو الوحيد الذي يستأثر بهذه المهمة، طبعا مع ضرورة تقديمه للنصح والإرشاد للمتعاقدين، إضافة إلى قبضه وإيداعه لمستحقات الدولة في الصندوق، ثم لكونه يباشر عمله غالبا في إطار العقارات المحفظة، إذ أن التجزئات العقارية المتعلقة بالوحدات السكنية الاقتصادية والاجتماعية يستوجب القانون على منجزيها ضرورة أن تكون محفظة.
الفقرة الثالثة: توثيق عقد السكن الإقتصادي على ضوء القانون 51.00
لقد جاء هذا النوع من العقود جراء الجهود المبذولة من طرف الدولة، لحل إشكالية ظاهرة السكن غير اللائق، حيث نتج بالضرورة عن هذه السياسة تعزيز الترسانة القانونية، لخدمة قطاع السكن، من خلال إضافة القانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار 51.00، حيث كانت أهدافه الرئيسية، تقريب الفئة الاجتماعية الضعيفة من الحصول على السكن، وذلك عن طريق هذا النوع من العقود، التي تجمع أساسا بين تصرفين قانونيين، وهما البيع والكراء حيث يبتدئ هذا العقد بالكراء لينتهي لاحقا بالتمليك عن طريق أداء وجيبة الكراء، تم ثم وجيبة الأداء المسبق للثمن[26].
لذلك نجد المادة الثانية من القانون 51.00 تنص على أنه: “يعتبر الإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية العقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها في المادة 8 من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ الخيار”.
كما بينت المادة الرابعة[27] من نفس هذا القانون شكلية إبرام هذا العقد، وذلك من خلال محرر رسمي أو ثابت التاريخ مع الاحتفاظ بنفس الجهات المؤهلة لذلك وفي طليعتها الموثق نجد الموثق، والذي يهمنا في هذا الموضوع، نظرا لكونه يستأثر باختصاص إبرام هذا العقد متى كان موضوعه عقد السكن الإقتصادي والاجتماعي.
وتجدر الإشارة إلى أنه عقود الإجارة المنتهية بالتمليك تنفرد ببعض الخصوصيات في مجال التوثيق عندما يكون محلها سكن اقتصادي أو اجتماعي. ففيما يخص كونه عقد الكراء في البداية، فيبرم هذا العقد بين العميل المستفيد من السكن الإقتصادي والبنك التشاركي، ويصبح ملزما بامتلاك المؤسسة للعين. وفي إطار عقد البيع يوقع هذا العقد بين المنعش العقاري الذي لديه اتفاقية مع الدول في برنامج السكن الإقتصادي والبنك التشاركي، بحيث يشمل لزوما على ثمن البيع ومبلغ الضريبة على القيمة المضافة المطابق له وكذا التزام مؤسسة الإئتمان أو الهيئة المعتبرة في حكمها بأن ترهن لفائدة الدولة رهنا رسميا من الرتبة الأولى ، ضمانا لأداء الضريبة على القيمة المضافة المؤداة من طرف الدولة وكذا الدعائر الواردة في المادة 191[28] من مدونة العامة للضرائب والتي قد تستحق في حالة الأخلال بشروط هذا الإعفاء وعند الوصول إلى قالي عقد الإجارة المنتهية بالتمليك فينجز هذا العقد بين البنك التشاركي والعميل المقتني للسكن الإقتصادي ، بحيث يشتمل هذا العقد لزوما على التزام هذا الأخير أن يخصص السكن الإقتصادي لسكناه الرئيسية لمدة أربع سنوات ابتداء من تاريخ إبرام هذا العقد وقبل أن يبرم الموثق هذا العقد فإنه يستوجب عليه أن يودع لدى المصلحة المحلية للضرائب التابع لها السكن الاجتماعي موضوع الإعفاء طلب الاستفادة من الضريبة على القيمة المضافة لفائدة المقتني المستحق للإعفاء وفق نموذج تعده الإدارة مشفوعا ببعض الوثائق ذات الصلة[29].
خاتمة:
إن عقد السكن الإقتصادي، جاء نتيجة كون أن القطاع السكنى، قطاع حيوي يؤثر بشكل مباشر على مستوى عيش المواطنات والمواطنين، إذ يكتسي كما أشرنا مسبقا أهمية كبرى خاصة وأن الحاجيات الواسعة والمستعجلة في الوقت الراهن لا تزال تنمو بسرعة فائقة، نتيجة الضغط والنمو الديموغرافي الذي اجتاح مدن المملكة بالخصوص، وهذا القطاع أصبح يحظى بالأولوية الكبرى في سياسات ومخططات الدولة، تجسيدا للإرادة الملكية السامية، بالنهوض بقطاع الإسكان وحماية العمليات والتصرفات القانونية التي تشمله، الشيء الذي أضحى ضرورة ملحة لحماية الطبقات الضعيفة داخل المجتمع.
وعلى أساسه جاء نظام التوثيق كأحد العمليات المتدخلة على مستوى تحقيق الغاية من إيجاد السكن الاقتصادي بشكل أساس بدءا من التنظيم الموجود على مستوى قانون الالتزامات والعقود ثم أيضا مدونة الحقوق العينية التي تدخلت لإزالة الجدل القائم في هذا الإطار، ناهيك عن النصوص الخاصة التي تم ذكرها في هذا الإطار.
ولعل كل ذلك يرمي بشكل أساس إلى تحقيق التوازن العقدي بين المنعش العقاري والمستهلك مقتني العقار، هذا الأخير الذي يعد الحلقة الأضعف في العلاقة التعاقدية، ومن تم كان نظام التوثيق آلية لتبرير عملية البيع والشراء القائمة في هذا الإطار.
وعلى أساسه نورد مجموعة من الاقتراحات ذات الصلة بالموضوع كالتالي:
ضرورة وضع إطار قانوني خاص بعقد بيع السكن الإقتصادي، على غرار تجربة بيع العقار في طور الإنجاز، والإيجار المفضي إلى تملك العقار؛
تعميم مسألة توثيق عقد السكن الإقتصادي، على باقي الجهات المحددة في المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، نظرا لما يخلقه احتكار الموثق دون غيره لهذه الصلاحية، مما يزيد من أتعاب إبرام العقد على المشتري بالخصوص؛
يجب على الدولة تبني سياسة سكنية فعالة وناجعة، وذلك عن طريق تبسيط المساطر والإجراءات للمشترين مع وضع معالم واضحة لهذه المعاملة قصد تحقيق الهدف المتوخى منها ألا وهو حل أزمة السكن ببلادنا.
قائمة المراجع:
الكتب:
محمد الوكاري، الملكية المشتركة للعقارات المبنية دراسة مقارنة بين القانونية المغربي والفرنسي مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط، الطبعة الألى 2008.
محمد بونبات، نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، دراسة مقارنة في ضوء القانون رقم 18.00، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، الطبعة الأولى، 2003.
الأطاريح والرسائل:
جهان بونبات، مركز الكتابة والتسجيل في عقود تفويت العقارات، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2011-2012.
الشرقي عبد الله، الاستثمار في قطاع السكن الاجتماعي، بحث لنيل ديبلوم الدراسات العليا المعمقة، وحدة البحث والتكوين في العقار والتعمير والإسكان، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال – الرباط، السنة الجامعية 2004-2005.
لعبيد محمد ياسين، توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في الشريعة والقانون، جامعة القرويين كلية الشريعة فاس – سايس س ج 2013.
سهام الفرح، توثيق التصرفات العقارية على ضوء القوانين الخاصة، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2010-2011.
مريم زراك، الشكلية في البيع العقاري على ضوء القانون المغربي، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بمراكش، السنة الجامعية: 2010-2011.
عادل الزيتوني، تقرير ميداني لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص تحت عنوان، إجراءات تفويت السكن الإقتصادي بالمغرب، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بفاس، السنة الجامعية 2022-2023.
المدني أعباس، الحماية القانونية لمشتري العقار في طور الإنجاز، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ابن زهر أكادير السنة الجامعية 2015-2016.
المقالات والندوات:
مقال تحت عنوان، إشكالات وتحديات كبرى تواجه السكن الإقتصادي بالمغرب، منشور بالموقع الإلكتروني www.sarouty.ma تم الاطلاع عليه بتاريخ 04.03.2025 على الساعة 21.38.
محمد بونبات، شروط الكتابة في بيع العقار وفقا لقانون الالتزامات والعقود والقوانين الخاصة، ندوة حول العقار غير المحفظ إلى أين؟ كلية الحقوق مراكش يومي 27 و28 فبراير 2004، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى، 2004.
[1] الشرقي عبد الله، الاستثمار في قطاع السكن الاجتماعي، بحث لنيل ديبلوم الدراسات العليا المعمقة، وحدة البحث والتكوين في العقار والتعمير والإسكان، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال – الرباط، السنة الجامعية 2004-2005، ص: 5.
[2] المحدثة بموجب المادة 5 من قانون المالية رقم 43.06 للسنة المالية 2007 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.06.232 بتاريخ 10 ذي الحجة 1427 (31 ديسمبر 2006)، بدون ورود الجريدة الرسمية.
[3] مقال تحت عنوان، إشكالات وتحديات كبرى تواجه السكن الإقتصادي بالمغرب، منشور بالموقع الإلكتروني www.sarouty.ma تم الاطلاع عليه بتاريخ 04.03.2025 على الساعة 21.38.
[4] ينص الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود على أنه “إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا، وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ. ولا يكون له أثر في مواجهة الغير إلا إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون”.
[5] ينص الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود على أنه “يكون البيع تاما بمجرد تراضي عاقديه، أحدهما بالبيع والآخر بالشراء، وباتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى”.
[6] جهان بونبات، مركز الكتابة والتسجيل في عقود تفويت العقارات، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، تحت إشراف الدكتور إدريس الفاخوري، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2011-2012 الصفحة 67.68.69.
[7] قرار المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) عدد: 433 في الملف الاجتماعي عدد 66415 بتاريخ،24/12/1979، منشور بمجلة المحاماة عدد 17 الصفحة 15 وما يليها.
[8] ينص الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري، على ما يلي: ” كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.
لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة “.
كما ينص الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري كذلك على ما يلي: ” إن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية، الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري، دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم”.
[9] جيهان بونبات، أطروحتها، مرجع سابق، الصفحة 72.
[10] ينص الفصل 418، من قانون الالتزامات والعقود على أن ” الورقة الرسمية هي التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية التوثيق في مكان تحرير العقد، وذلك في الشكل الذي يحدده القانون وتكون رسمية أيضا:
1 – الأوراق المخاطب عليها من القضاة في محاكمهم؛
2 – الأحكام الصادرة من المحاكم المغربية والأجنبية، بمعنى أن هذه الأحكام يمكنها حتى قبل صيرورتها واجبة التنفيذ أن تكون حجة على الوقائع التي تثبتها.”
[11] مريم زراك، الشكلية في البيع العقاري على ضوء القانون المغربي، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بمراكش، السنة الجامعية: 2010-2011.صفحات 28-29/54-55.
[12] لعبيد محمد ياسين، توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في الشريعة والقانون، جامعة القرويين كلية الشريعة فاس – سايس س ج 2013 الصفحة 16-17.
[13] لقد بينت المادة الرابعة أن شكلية الكتابة لازمة بشكل مهم في البيع العقاري كما أضافت كمستجد الوكالات الخاصة إلى التصرفات العقارية بحيث أن إبرامها ينبغي أن يتم وفق الشكل الذي حددته المادة حصرا.
[14] الفقرة الثانية من البند الأول من المدونة العامة للضرائب لسنة 2024.
[15] الموثق يتوفر فيه شرط صندوق الإيداع والتدبير إضافة إلى أنه أكثر حرفية في مجال التوثيق العصري.
[16] الفقرة الثالثة من البند الأول من المدونة العامة للضرائب لسنة 2024.
[17] الفقرة الرابعة من البند الأول من المدونة العامة للضرائب لسنة 2024.
[18] محمد الوكاري، الملكية المشتركة للعقارات المبنية دراسة مقارنة بين القانونية المغربي والفرنسي مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط، الطبعة الألى 2008، الصفحة 591.
[19] محمد بونبات، نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، دراسة مقارنة في ضوء القانون رقم 18.00، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، الطبعة الأولى، 2003، الصفحة 49.
[20] سهام الفرح، توثيق التصرفات العقارية على ضوء القوانين الخاصة، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص، تحت إشراف الدكتور إدريس الفاخوري، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2010-2011، الصفحة 36.
[21] سهام الفرح، رسالتها، مرجع سابق، الصفحة 38.
[22] ينص الفصل 618-2 من القانون رقم 107.12 على أنه: “يجب أن يتم بيع العقار في طور الإنجاز سواء كان معدا للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي من طرف الأشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص طبقا لأحكام هذا الفرع”.
[23] محمد بونبات، شروط الكتابة في بيع العقار وفقا لقانون الالتزامات والعقود والقوانين الخاصة، ندوة حول العقار غير المحفظ إلى أين؟ كلية الحقوق مراكش يومي 27 و28 فبراير 2004، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى، 2004.
[24] ينص الفصل 618-3 من القانون رقم 107.12 على أنه: ” يجب أن يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان..”
[25] المدني أعباس، الحماية القانونية لمشتري العقار في طور الإنجاز، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية إبن زهر أكادير السنة الجامعية 2015-2016، الصفحة 64/64 و109.
[26] سهام الفرح، رسالتها، مرجع سابق، الصفحة 42.
[27] تنص الفقرة الأولى من المادة الرابعة من القانون رقم 51.00 على أنه: ” يجب أن يحرر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان”.
[28] ينص البندين الثاني والثالث من المادة 191 من مدونة الضرائب على أنه: “في حالة عدم إنجاز وفق الشروط المنصوص عليها في المادة -247XVI أدناه، كل أو جزء من برامج بناء السكن الاجتماعي المنصوص عليها في إطار الاتفاقية المبرمة مع الدولة، واستثناء من جميع الأحكام المخالفة، يصدر أمر بتحصيل الضرائب والرسوم والواجبات المستحقة، دون الإخلال بتطبيق الزيادات والذعيرة المتعلقة بها والمنصوص عليها في المادتين 186 أعاله و208 أدناه. في حالة عدم إنجاز كل أو جزء من برامج بناء السكن الاجتماعي المنصوص عليها في إطار الاتفاقية المبرمة مع الدولة وفق الشروط المنصوص عليها في المادتين 92 – I – 28° و93 – I أعلاه، تصدر قائمة بالإيرادات في حق المنعشين العقاريين تتعلق بغرامة تساوي %15 من مبلغ الضريبة على القيمة المضافة المستحق على رقم المعاملات المنجز عند تفويت المساكن الاجتماعية دون الالتجاء إلى المسطرة المتعلقة بتصحيح أساس فرض الضريبة.. “.
[29] عادل الزيتوني، تقرير ميداني لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص تحت عنوان، إجراءات تفويت السكن الإقتصادي بالمغرب، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بفاس، السنة الجامعية 2022-2023، الصفحة 49-50.
