الأثر التطهيري لقرار التحفيظ العقاري
ياسين بونواضر
طالب باحث بسلك الماستر؛ قانون المنازعات
جامعة مولاي إسماعيل؛ كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ـــ مكناس
مقدمة
إن المشرع المغربي ــــ وعلى غرار جل التشريعات ــــ اهتم بسن ترسانة قانونية رصينة هدفها حماية العقار والتقليل من النزاعات بشأنه، بصرف النظر عن كونها تميزت بالكثرة وعدم التوحيد، ولعل أبرزها ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، والذي يعد وليد فترة الحماية بالمغرب قبل أن يعدل ويتمم سنة 2011 بمقتضى القانون رقم 14.07[1].
وتعد عملية التحفيظ بحق وسيلة هامة لحفظ وصيانة الثروة العقارية وتثبيث الحقوق المتعلقة بالعقار، لذلك فإنه بمجرد صدور قرار المحافظ العقاري يترتب عنه تأسيس الرسم العقاري الذي يعد النتيجة النهائية لمسطرة التحفيظ.
وتبعا لذلك، يرتب هذا الرسم مجموعة من الآثار باعتبار أن له صفة نهائية وكونه دليل قاطع على ما سجل فيه بل ويعد نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية المنصبة على العقار المحفظ.
ومن ثم فإن قرار المحافظ بتأسيس الرسم العقاري؛ هو قرار يطهر العقار من الحقوق غير الظاهرة أثناء تحفيظه ولو كانت مشروعة.
وإذا كانت غاية المشرع الأساسية من قاعدة التطهير هي إضافة نوع من الثبات والوضوح على الملكية العقارية، فإنه في سبيل تبريره لها قد اعتد بعاملين اثنين تشبث بهما لإضفاء الشرعية عليها؛ أولهما أن مسطرة التحفيظ تعرف مجموعة من الإجراءات الدقيقة جدا والطويلة الأمد والتي تعتمد على إجراء الإشهار كأهم وسيلة قصد إخبار الجمهور بالعقار موضوع مسطرة التحفيظ، ومن جهة ثانية فإن مبدأ التطهير يستمد شرعيته من عدم اللجوء إلى مؤسسة التعرض التي خولها المشرع لأصحاب الحقوق المنصبة على العقار، فبمجرد انتهاء آجال التعرض يصبح معه العقار جاهزا لقرار التحفيظ.
وتبعا لذلك، يكتسي موضوع الأثر التطهيري أهمية بالغة، خاصة وأنه لم يسلم من الجدل والنقاش الفقهي، بالنظر لما قد تخلفه هاته القاعدة من آثار خطيرة تمس ذوي الحقوق المشروعة، خاصة وأن الرسم العقاري ذو طابع نهائي.
وعليه، قد تتبادر إلى الأذهان مجموعة من التساؤلات؛ ما مفهوم هاته القاعدة وطبيعتها وهل ترد عليها استثناءات؟ كما قد نتساءل أيضا عن مصير أصحاب الحقوق المضرورة جراء قاعدة التطهير وماهي الآليات المتخذة من قبل المشرع لحمايتها؟
عموما، سنحاول الإحاطة بكل ما سبق من تساؤلات، محاولين معالجتها وفق قالب ممنهج، عبر تقسيم الموضوع إلى شقين، نعرض في الأول مضمون هاته القاعدة والإستثناءات الواردة عليها(المطلب الأول)، قبل أن نعرج على الآليات المتاحة للتخفيف من الأثر التطهيري(المطلب الثاني).
- المطلب الأول: الأثر التطهيري لقرار التحفيظ بين القاعدة والإستثناء
- المطلب الثاني: آليات التخفيف من الأثر التطهيري لقرار التحفيظ
المطلب الأول: الأثر التطهيري لقرار التحفيظ بين القاعدة والإستثناء
تختتم مسطرة التحفيظ، سواء اقتصرت على المرحلة الإدارية أو تجاوزتها إلى المرحلة القضائية بقرار المحافظ العقاري الذي يقضي بتحفيظ العقار، وهو القرار الذي اختار له المشرع أن يكون محصنا غير قابل للطعن، بل ويبطل كافة الحقوق السابقة التي لم يدلى بها أثناء سريان المسطرة، وهذا ما يطلق عليه قاعدة التطهير.
وعليه، لدراسة هاته القاعدة لابد أولا من الوقوف عند مفهومها ومضمونها (الفقرة الأولى)، قبل التعرف على الاستثناءات الواردة عليها (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: مضمون قاعدة التطهير ونطاقها
إذا كان تأسيس الرسم العقاري يعد ركيزة أساسية ومناط قاعدة التطهير، فقد نتساءل حول مضمون وطبيعة هاته القاعدة (أولا)، كما أن الضرورة تقتضي توضيح نطاقها، خاصة من حيث الأشخاص (ثانيا).
أولا: مضمون قاعدة التطهير
يقصد بالأثر التطهيري للعقار:”أنه بمجرد تحفيظه تنقطع الصلة بينه وبين ماضيه، حيث يتبرأ ويطهر من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ وغير المصرح بها أثناء مسطرة التحفيظ”[2].
فبمجرد صدور قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، يصبح العقار مطهرا من جميع الحقوق ولو كانت مشروعة لأصحابها، ما عدا تلك التي تم التصريح بها أثناء جريان المسطرة.
وقد استهل المشرع ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون رقم 14.07، بالتنصيص على هاته القاعدة منذ الفصل الأول منه[3]، ليعود من خلال الفصل 62 ويؤكد عليها حينما نص على أن:”الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة”. وقد أكدت محكمة النقض في العديد من قراراتها على هذا المقتضى[4].
غير أن الإشكال يثار عندما يتعلق الأمر بأصحاب الحقوق العينية الذين لم يقوموا بما يلزم لتقييدها أو لم يتعرضوا على مطلب التحفيظ، ولم يصدر قرار التحفيظ بعد رغم انهاء إجراءات التحفيظ.
إن الرأي الراجح يقضي بأن العبرة بتأسيس الرسم العقاري وليس بإنهاء مسطرة التحفيظ، وأنه من الناحية العملية فإن قرار التحفيظ يتبلور من خلال الرسم العقاري، وهو الأمر الذي أكده المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في قرار سابق له، حيث ذهب إلى أن العقار لا يصبح مطهرا إلا بعد تأسيس الرسم العقاري أي من تاريخ صدور قرار التحفيظ، وليس من تاريخ انتهاء إجراءات التحفيظ[5].
عموما، إن قراءة مقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري توحي بأن الأمر يتعلق بقاعدة آمرة، لا يجوز الاتفاق على مخالفة أحكامها، وهذا يعني أن قاعدة التطهير إنما هي من النظام العام، فالمشرع اعتبر العقار المحفظ بمثابة الحقيقة الثابتة التي لا تقبل التقادم ولا الطعن[6].
وهو ما أكده القضاء معتبرا أن مقتضيات الفصلين 62 و 64 من النظام العام، إذ يمنع إقامة أي دعوى للمطالبة بحق عيني تطهر منه العقار بقرار التحفيظ، ولا يبقى للمتضرر إلا المطالبة بالتعويض[7].
غير أن الملاحظة التي تنبغي الإشارة إليها، هي تلك الحالة التي يعمد فيها مالك العقار بعد تحفيظه إلى الاتفاق مع الغير (صاحب حق عيني) على تقييد حق ناشئ قبل التحفيظ، فهل يعد هذا الاتفاق مخالفة لقاعدة آمرة؟
إن الرأي الغالب في هذا الشأن يذهب إلى القول بأنه إذا ما حدث الإقرار بحق يرجع لما قبل التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، فإنه لا يعد اتفاق بمخالفة قاعدة آمرة، كل ما في الأمر أن هذا الإقرار يعد التزاما بإنشاء حق جديد لا يمت بصلة إلى ما قبل التحفيظ، فمبدأ التطهير يسري على الحقوق السابقة على التحفيظ وليس اللاحقة عليه[8].
ثانيا: نطاق قاعدة التطهير من حيث الأشخاص
إن ظهير التحفيظ العقاري من خلال فصوله 1 و 62 و 64 لا يضع نطاقا محددا لسريان قاعدة التطهير باعتبارها أثرا وغاية في نفس الوقت، بل يجعلها تسري في مواجهة الجميع دون تمييز، سواء كانو خلفا خاصا أو عاما.
لكن ما يرتبه أثر التطهير في بعض الحالات من آثار قد تبدو ظالمة، دفع ببعض الفقه ومعه القضاء إلى الاتجاه نحو حصر نطاق الأثر التطهيري للعقار، لا لشيء إلا لإخراج فئة معينة من نطاقه.
1 ــ مواجهة الخلف الخاص بقاعدة التطهير
يقصد بالخلف الخاص موضوع الدراسة؛ كل من تلقى حقا معينا كان قائما في ذمة هذا السلف، كانتقال الحق العيني من البائع الى المشتري، والذي أهمل الادلاء برسم شرائه أثناء عملية التحقيظ، فضاع عليه حقه، ليلجأ الى القضاء للمطالبة به عينا.
وقد تواثرت القرارات القضائية بهذا الخصوص، حيث اعتادت على تطبيق قاعدة التطهير بصفة مطلقة، إلى حين أن انصفته في ذلك محاكم الموضوع ــــ ولو على قلة القرارات الصادرة في هذا الشأن ــــ التي قضت بعدم مواجهة الخلف الخاص بقاعدة التطهير، وقد أكدت محكمة النقض هذا الاتجاه وأيدته في قرارها لسنة 1999، والذي ورد في حيثياته ما يلي:” حيث صح ما جاء به الطاعن على القرار المذكور ذلك أن الطالب بصفته مشتريا أي خلفا خاصا لا يواجه كالخلف العام بمقتضيات الفصل 62 من ظ.ت.ع”[9].
2 ــ سريان قاعدة التطهير في مواجهة الكافة
إن مواجهة الكافة بمقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري تعني جعل قاعدة التطهير قاعدة مطلقة لا يتم تقييدها بنطاق معين، وهذا ما يتعارض مع ما أشرنا إليه سابقا.
ولعل الرأي الراجح أخذ ذات الاتجاه بتأييد اطلاقية الأثر التطهيري للعقار، حيث أكد قضاء الموضوع في مختلف أحكامه على هذا المقتضى، وزكته محكمة النقض في أغلب قراراتها، حيث جاء في حيثيات قرار للمجلس الأعلى ما يلي:”قاعدة تطهير العقار المحفظ من الحقوق العينية والتكاليف العقارية السابقة على التحفيظ قاعدة عامة ومطلقة سواء بالنسبة لأطراف التحفيظ أو غيرهم…”[10].
الفقرة الثانية: الإستثناءات الواردة على قاعدة التطهير
ترد على الأثر التطهيري للعقار المحفظ وكذا قاعدة نهائية وقطعية الرسم العقاري مجموعة من الاستثناءات، حيث توجد حالات لا تخضع إلى هاته القاعدة، فتبقى الحقوق المتضررة من التحفيظ قائمة ويمكن الاحتجاج بها في مواجهة المالك، ويمكن حصر هاته الحالات تباعا كالآتي؛
أولا: الأملاك العامة
وهي أملاك مخصصة للاستعمال العمومي أو لتسيير مرفق عام، حيث تملكه الدولة ويعد ضروريا للمصلحة العامة، وقد نظم بموجب الظهير الصادر سنة 1914.
وهي أملاك غير قابلة للتصرف ولا تسري عليا الصفة النهائية للرسم العقاري، وعليه لو ضم شخص جزء من الملك العام إلى ملكه قصد تحفيظه، وحصل أن تم التحفيظ باسنه فعلا، فإن رسم الملكية الصادر باسمه لا يفقد الشخص الاعتباري ملكية هذا الجزء من الطريق العام، علاوة على أنه لا يمكن اكتساب الأملاك العامة عن طريق التقادم[11].
ثانيا: العقارات المحبسة تحبيسا عموميا
وهي بحسب تعريف المادة 1 من مدونة الأوقاف، تلك العقارات التي تخصص منفعتها لوجه من وجوه البر والإحسان وتحقيق منفعة لفائدة جهة عامة أو خاصة.
وعليه، فإن العقارات المحبسة لا يجوز التصرف فيها ولا يمكن اكتساب ملكيتها عن طريق التقادم ولا تخضع للأثر التطهيري، وبذلك فإنه إذا قام طرف معين بالحصول على رسم عقاري لعقار سبق تحبيسه ولو لم تتعرض وزارة الأوقاف على مطلب التحفيظ أثناء سريان مسطرة التحفيظ، فإن الرسم العقاري يعد باطلا[12].
ثالثا: الحقوق المكتسبة على المياه العمومية
تعتبر المياه من الأملاك العامة، وتبعا لذلك فإنها لا تخضع للقاعدة ولا يجوز التصرف فيها ولا اكتساب الحقوق الواردة عليها عن طريق التقادم. ورغم ذلك فإن المشرع ولاعتبارات اقتصادية واجتماعية، احتفظ للأفراد والجماعات بالحقوق المكتسبة عليها وسمح لهم باثباتها عبر اللجوء إلى سلوك مساطر خاصة، وباتخاذ هاته الإجراءات يحق لصاحب الأرض طلب تحفيظ عقاره بناء على هذا الحق، وفي حالة عدم اتباع هاته الإجراءات فلا يمكن له الادعاء يأي حق ولو تم تحفيظ العقار المنصبة عليه هاته الحقوق[13].
رابعا: الحقوق المنجمية
فالحقوق التي تمنح لأصحابها امتياز الاستثمار على المواد المنجمية تعد حقوقا غير منقولة وتخضع بالتالي للتحفيظ، والتحفيظ الذي ينتهي بمنح رسم منجمي يتم بمسطرة غير مسطرة التحفيظ العقاري بل يقتصر دور المحافظ على منح الرسم استنادا إلى الرخصة أو الامتياز دون القيام بأي إجراء[14]، مما يعني أنه لا يكتسب مناعة مطلقة ولا يخضع لميزة التطهير، بحيث إذا تجاوز هذا الرسم المساحة العقارية التي يحتويها الرسم المنجمي يعاد النظر فيه مع تصحيح المساحة، أما إذا تضمن مساحة أقل من مساحة الأرض محل الامتياز يجوز لصاحب حق الاستثمار المطالبة بتصحيح الرسم لتتساوى مساحة الأرض مع مساحة الامتياز[15].
المطلب الثاني: آليات التخفيف من الأثر التطهيري لقرار التحفيظ
أشرنا فيما سبق، أن العقار بعد تحفيظه يصبح مطهرا من جميع الحقوق السابقة على عملية التحفيظ التي لم يصرح بها أصحابها. لكن ذلك لا يعني أن ذمت المالك تبرأت بصورة نهائية، فالمشرع وإن كان أنه قد منع المتضرر من قرار التحفيظ من المطالبة بحقوقه عينا، فإنه في المقابل مكنه من المطالبة بالتعويض، إما عبر مقاضاة صاحب الحق المستفيد من التحفيظ نفسه (الفقرة الأولى)، أو من خلال مقاضاة الدولة أو المحافظ على الأملاك العقارية (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: مقاضاة المستفيد من التحفيظ
إن الحديث عن المستفيد من التحفيظ يحيلنا إلى الحديث عن أي طرف جنى منفعة من تحفيظ عقار معين، لكن وحتى لا تختلط الأمور ونظرا لتعدد الدعاوى وكثرة النصوص المنظمة لها، فإننا سنكتفي بالاحاطة بالمستفيد من التحفيظ الذي سجل حقا باسمه وضاع على المالك الحقيقي ذلك الحق.
وقد أجاز المشرع لصاحب الحق المضرور جراء قرار التحفيظ، رفع دعوى تعويض ضد المستفيد إما عبر القواعد العامة (أولا)، أو بموجب مقتضيات الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري (ثانيا).
أولا: إقامة دعوى التعويض بالإستناد إلى القواعد العامة
يمكن للمتضرر من قرار التحفيظ أن يطلب رد الثمن الذي أداه مقابل شراء العقار من طالب التحفيظ (2)، كما يمكنه أيضا المطالبة بالتعويض بالارتكاز على واقعة الإثراء بلا سبب (1).
1 ــــ دعوى الإثراء بلا سبب
تجد دعوى الإثراء بلا سبب تأصيلها القانوني في ظهير الإلتزامات والعقود[16]، وتفيد أن كل من أثرى على حساب الغير دون أي سبب قانوني، يلتزم برد ما اثرى به لهذا الغير في حدود ما لحقه من خسارة، فإذا استولى شخص على ملك غيره دون سبب قانوني موجب لهذا الاستيلاء وأضافه على ملكه الخاص ولو بحسن نية، يكون قد أثرى على حساب الغير، فيلتزم برد القيمتين، ما أثرى به هو، وما افتقر به الغير[17].
ودعوى الاثراء بلا سبب من الدعاوى التي يمكن ان يسلكها المتضرر من قرار التحفيظ للمطالبة بالتعويض، فيقاضي المستفيد باعتباره الطرف المثري.
2 ــــ دعوى استرداد ما دفع
حيث جاء في مطلع الفصل 70 من ظهير الالتزامات والعقود ما مفاده أن:”يجوز استرداد ما دفع لسبب مستقبل لم يتحقق أو لسبب كان موجودا لكنه زال”.
ومن ثم، يمكن للمتضرر من قرار التحفيظ إقامة دعوى رد ثمن الشراء، ففي حالة ما إذا اشترى شخص عقارا أو اكتسب حقا عينيا على العقار ولم يقيد ــــ أثناء التحفيظ ــــ العقد الذي بموجبه انتقل حق الملكية أو الحق العيني إلى المشتري أو مكتسب الحق العيني وحفظ العقار في اسم طالب التحفيظ دون ذكر الحق العيني المكتسب وفقد بذلك حق ملكية العقار المحفظ أو فقد مكتسب الحق العيني حقه، فإنه يكون للمشتري أو مكتسب الحق العيني مكنة المطالبة باسترداد ما دفع[18].
وتجب الإشارة أيضا، إلى أن المشتري المتضرر من أثر قرار التحفيظ المطهر للعقار، إذا تبين أنه ضحية وسائل تدليسية، فإن له الحق في المطالبة برد الثمن بالإضافة إلى المطالبة بالتعويض عن الاضرار اللاحقة به نتيجة استعمال التدليس من جانب المستفيد من التحفيظ[19].
إلا أنه في المقابل قد لا يسترد المتضرر سوى ما دفع إذا تبين أن عدم تحفيظ حقه راجع بالأساس إلى إهماله فتوانى وتباطأ عن اتخاذ ما يستوجب من الإجراءات[20].
ثانيا: مقاضاة المستفيد وفقا للفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري
رغبة من المشرع في حماية حقوق المتضرر من الأثر التطهيري لقرار التحفيظ، فقد أدرج مكنة المطالبة بالتعويض من خلال ظهير التحفيظ العقاري المعدل بمقتضى القانون رقم 14.07، حيث نص في الفصل 64 منه على مايلي:”يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات. في حالة إعسار المدلس تؤدى التعويضات من صندوق التأمينات المحدث بمقتضى الفصل 100 من هذا القانون”.
إذ يستفاد من منطوق هذا الفصل، أن للمضرور حق رفع دعوى شخصية على إثر تعرضه للتدليس[21]. والتدليس وفق هذا الفصل يؤخذ بمفهومه الواسع بحيث لا يقتصر على استعمال الوسائل الاحتيالية، بل يتسع ليشمل حالة سوء النية، كأن يمتنع المستفيد عن الكشف عن حق الغير رغم علمه بوجوده[22].
وفي هذا الإطار، فقد تضاربت الآراء الفقهية حول المراد بالمدلس، وانقسمت إلى اتجاهين اثنين[23]؛
الإتجاه الأول: يرى بأن المقصود بمرتكب التدليس في الفصل 64 هو المستفيد من قرار التحفيظ لا غير، أي دون المحافظ العقاري، متشبثين بأن التدليس الذي يعتبر مناطا لقيام مسؤولية المحافظ العقاري الشخصية يجب إثباته في إطار الفصل 80 من ظهير الالتزامات والعقود.
الإتجاه الثاني: يرى بأن مقتضيات النص سالف الذكر تنسحب على كل مرتكب للتدليس سواء تعلق الأمر بطالب التحفيظ أو المحافظ العقاري، فالمتضرر له حق المطالبة بالتعويض ضد مرتكب التدليس بصفة عامة.
وقد سبق لمحكمة النقض أن أيدت هذا الإتجاه الأخير في قرار سابق لها، جاء فيه أن:” دعوى المسؤولية المقامة على المحافظ العقاري في إطار الفصل 64 من ظ.ت.ع بشأن التحفيظ العقاري والتي تجيز لمن يهمه الأمر في حالة التدليس أن يقيم على مرتكبه دعوى شخصية بأداء تعويض بسبب حق وقع الإضرار به جراء التحفيظ”[24].
وعلى العموم، يتعين على المتضرر حتى يحصل على التعويض في حالة الرجوع على المستفيد من قرار التحفيظ في حالة التدليس أن يثبت أمرين أساسين؛ فمن جهة أولى وجب عليه إثبات اكتسابه لحق ملكية العقار المحفظ أو أي حق عيني آخر وارد عليه وأنه لم يفقد هذا الحق إلا جراء التحفيظ، ومن جهة ثانية فمن اللازم عليه أن يثبت فعل التدليس (بالمفهوم الواسع) المرتكب من قبل المستفيد من التحفيظ[25].
وتجب الإشارة أخيرا إلى أن دعوى التعويض هاته تخضع إلى أحكام التقادم المنصوص عليها في الفصل 106 من ظهير الالتزامات والعقود وذلك بمضي أجل 5 سنوات تبتدئ من تاريخ علم المتضرر بضرر التحفيظ وارتكاب التدليس الذي أدى إليه، وتتقادم في جميع الأحوال بانصرام أجل 20 سنة من تاريخ التحفيظ في السجل العقاري[26].
كما أنه إذا ثبت إعسار مرتكب التدليس، يمكن استيفاء هذا التعويض المستحق للمتضرر من صندوق التأمينات، مع احتفاظ هذا الأخير بحق الرجوع على المعسر[27].
الفقرة الثانية: مقاضاة الدولة أو المحافظ على الأملاك العقارية
يمكن للمتضرر أن يرفع دعوى تعويض، على الدولة باعتبارها مسؤولة عن الأضرار الناجمة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الخطاء المصلحية لمستخدميها، كما يمكنه إقامتها على المحافظ على الأملاك العقارية باعتباره مسؤولا مسؤولية شخصية عن الأضرار التي يحدثها.
وبذلك يكون المشرع قد ميز بين الأخطاء الإدارية أو المصلحية (أولا)، وبين الأخطاء الشخصية للمحافظ التي تقوم إما على تدليسه أو عن خطئه الجسيم (ثانيا).
أولا: مسؤولية الدولة عن الأخطاء المصلحية لموظفيها
تلتزم الدولة بناء على منطوق الفصل 79 من ظ.ل.ع؛ بأداء تعويض للمتضرر من قرار التحفيظ، شريطة إثبات وجود خطأ مصلحي. غير أن النقاش قد أثير على مستوى الفقه والقضاء حول مفهوم هذا الأخير، واختلفت المواقف بهذا الخصوص.
وعلى العموم، فإننا نكون أمام خطأ مصلحي إذا:” حدث تقصير المصلحة الإدارية في القيام بالتزاماتها ولا يكون ضروريا بمقتضى هذا أن يعرف من هو العون الذي صدر عنه التقصير، لأن الإدارة هي من تتحمل مباشرة آثار المسؤولية عنه وليس العون نفسه”[28].
وفق هذا التصور، يحق للمتضرر مقاضاة الدولة لاستيفاء التعويض بعد إثبات الخطأ، وهذا ما أكدته محكمة النقض في العديد من قراراتها، من ذلك القرار الذي ورد فيه أنه :” طبقا للفصل 79 من قانون الاتزامات والعقود فإن مسؤولية الدولة عن تسيير إدارتها وفي الأخطاء المصلحية لمستخدميها لا تفترض، بل لابد من إثبات الخطأ المصلحي المنسوب إلى موظفيها لأنها من المسؤولية التقصيرية”[29].
ثانيا: المسؤولية الشخصية للمحافظ
إن حالات المسؤولية الشخصية للمحافظ عموما لا تخرج عن صورتين؛ إما أن تتم في إطار الفصل 80 من قانون الاتزامات والعقود (أ)، وإما في إطار الفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون رقم 14.07 (ب).
أ ــــ مسؤولية المحافظ في إطار الفصل 80 من ظ.ل.ع
ينص الفصل 80 من قانون الالتزامات والعقود في فقرته الأولى :”مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن الأضرار الناتجة عن تدليسهم أو عن الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم”.
ومن ثم، فإن مسؤولية المحافظ الشخصية تحدد إما في نطاق تدليسه، وإما عبر خطإه الجسيم.
1 ) تدليس المحافظ واستحقاق المتضرر التعويض
إذا ثبت أن المحافظ العقاري قد استعمل الحيل في إصداره لقرار التحفيظ، ولجأ إلى التواطؤ والتدليس، أصبح مسؤولا مسؤولية شخصية وملزما بتعويض المتضرر.
غير أن ذلك مقرون بإثبات هذا التدليس المرتكب من طرف المحافظ، وهو أمر في غاية الصعوبة، إلا أن عبارة التدليس الواردة في النص المشار إليه قد جاءت عامة وشاملة لكل التصرفات الصادرة بسوء نية[30]. ومع ذلك فإن القضاء يجتهد في تقدير ما إذا كان الأمر يعد تدليسا أم لا[31].
2 ) الخطأ الجسيم للمحافظ
لم يعرف المشرع الخطأ الجسيم المرتكب من قبل المحافظ على الأملاك العقارية، باعتباره موظفا تعهد له مهمة تسيير مصلحة من المصالح. وقد ذهب بعض الباحثين إلى القول بأنه يعتبر المحافظ مرتكبا لخطا جسيم متى ما أخل بالتزام قانوني أثناء اتخاذه لقرار التحفيظ، دون أن يكون بافمكان اعتبار هذا افخلال من الأخطاء المادية[32].
وعلى العموم، تبقى للقضاء سلطة تقديرية لتحديد جسامة الخطأ، إذ جاء في قرار لمحكمة الاستئناف بالناظور مايلي :”…وحيث مما يزيد في الاقتناع بأن الخطأ ارتكب من طرف المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالناظور وان ذلك الخطأ يعتبر جسيما، وجود وكالة عدلية ضمن الوثائق التي وضعها المتعرض بين يديه إذ أن إدلاء هذا الأخير بها لم يكن عبثا بل لغاية محددة كانت ستتحقق لو تحمل الموظف المسؤولية الملقاة على عاتقه واستعمل الصلاحية المخولة له بمقتضى القانون على وجه صحيح”[33]. وبالتالي فمفهوم الخطأ الجسيم للمحافظ هو مفهوم مرن يتغير تبعا لظروف ووقائع كل نازلة على حدة.
ب ــــ مسؤولية المحافظ في إطار الفصل 97 من ظ.ت.ع
إن الوجه الثاني لمسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية، يكمن في إطار القواعد الخاصة التي يمكن استخلاصها من خلال استقراء مقتضيات الفصل 97 من ظ.ت.ع الذي ينص على أن المحافظ مسؤول شخصيا عن الضرر الناتج:
ــــ عن إغفال التضمين بسجلاته لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب منه بصفة قانونية؛
ــــ إغفال التضمين بالشهادات أو نظائر الرسوم العقارية المسلمة والموقعة من طرفه لكل تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب مضمن بالرسم العقاري؛
ــــ فساد أو بطلان ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي أو تشطيب ما عدا الاستثناء المذكور في الفصل 73؛
والكل مع مراعاة مقتضيات الفصلين 79 و80 من قانون الالتزامات والعقود.
وعليه، فإن المحافظ معني بتوخي الحذر خاصة في مجال التحفيظ، مخافة الوقوع في إضرار الغير.
هذا وقد اعتبر البعض من الباحثين أن الفصل 97 أعلاه يشمل فقط المرحلة اللاحقة بالتحفيظ وأن الفصل 80 من قانون الالتزامات والعقود ينحصر على الأعمال المنصبة على مسطرة التحفيظ، غير أن هذا الرأي لا يستقيم مع الدور الموكول للمحافظ على الأملاك العقارية الذي يسهر على جميع الإجراءات في عملية التحفيظ بنوع واحد من التبصر والأهمية[34].
خاتمة
عموما، ورغم مرور ما يناهز القرن على وضع ظهير التحفيظ العقاري، لازال النقاش يثار حول مدى نهائية الرسم العقاري وتطهيره لكافة الكاليف غير المضمنة فيه.
والحال أن سلبيات هاته القاعدة التي قد تمس بحقوق الأغيار أصحاب الحقوق غير المصرح بها في الرسم العقاري أكثر من إجابياتها وغاياتها التي وضعت لها، بل إنه لازالت تعرض على القضاء قضايا تطالب إبطال قرار المحافظ والاعتراف بحقوق ترجع إلى مرحلة ما قبل تأسيس الرسم، ولعل هذا الأمر يعزى لمجموعة من الأسباب، أهمها؛
أن المشرع لم يتدخل في الوقت الذي أثارت فيه مسألة نهائية الرسم العقاري جدلا في صفوف القضاء مما ساهم في تعدد المواقف وبالتالي عدم توحيدها واستمرار نفس النزاعات. بل إن تعدد مواقف القضاء يؤدي في العديد من الحالات إلى تناقضها إن على مستوى نفس درجة التقاضي.
صفوة القول مما سبق، وباعتبار أن قاعدة التطهير هي الإطار العام الذي تتمحور حوله باقي الخصائص الأخرى الذي يتميز بها الرسم العقاري، فإنه لابد لها من نظام قانوني محكم يوحد موقف القضاء ويعول عليه لخلق بنية عقارية قائمة على الثبات وقلة النزاعات.
انتهى بتوفيق الله
لائحة المراجع المعتمدة
المؤلفات؛
الكتب العامة
عبد الرحمان الشرقاوي : القانون المدني؛ دراسة حديثة للنظرية العامة للالتزام، الجزء الأول، مطبعة الأمنية بالرباط، الطبعة السابعة، سنة 2022 .
الكتب المتخصصة
مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية، مطبعة النجاح
الجديدة الدار البيضاء، طبعة 1978 .
إدريس الفاخوري: نظام التفيظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم 14.07 ، دار
نشر المعرفة، سنة 2015 .
محمد خيري: العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي،مطبعة المعارف
الجديدة الرباط، دار نشر المعرفة، طبعة 2018 .
عبد العالي الدقوقي: نظام التحفيظ العقاري في ضوء القانون 14.07 ، مطبعة
سجلماسة مكناس، طبعة 2020 .
محمد محروك: نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة
الثانية، سنة 2022 .
سعيد زياد: أراضي الجماعات السلالية؛ التدبير والمنازعات، مطبعة النجاح الجديدة،
منشورات مجلة الحقوق، سنة 2015 .
الرسائل
ألطاف لوكيلي: الأثر التطهيري للتحفيظ العقاري؛ بين مقتضيات النصوص القانونية
وإكراهات الواقع، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية
الحقوق جامعة محمد الأول بوجدة، سنة 2007 .
المقالات العلمية
نجيم أهتوت: المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري بين قانون الالتزامات والعقود
وظهير التحفيظ العقاري، مجلة القانون المدني، العدد 2، لسنة 2015 .
إدريس الفاخوري: مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية، مقال منشور على الموقع
الالكتروني www.maroclaw.com ، سنة 2017 ، تم الاطلاع عليه بتاريخ
2 / 4 / 2023 .
[1] الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري؛ كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177، بتاريخ 22 نونبر 2011، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011، ص: 5575.
[2] مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، طبعة 1978، ص: 86.
[3] تنص الفقرة الثانية من الفصل 1 من ظ.ت.ع:”… تحفيظ العقار بعد اجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به…”.
[4] جاء في إحدى قرارات محكمة النقض ما يالي:”التحفيظ يطهر العقار من جميع الشوائب التي كانت عالقة به قبل التحفيظ، ويقطع صلته نهائيا مع الماضي،… وإن هذا التطهير لا يترك مجالا لتطبيق القواعد العامة للالتزام…”، قرار المجلس الأعلى عدد 1025 بتاريخ 9/5/1990 في ملف اداري عدد 1986/187 أورده؛ إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07، دار نشر المعرفة، طبعة 2015، ص: 100.
[5] قرار المجلس الأعلى عدد 2336 بتاريخ 12/7/2006 في ملف مدني عدد 1855/1/1/2004، أورده؛ محمد محروك: نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة الثانية 2022، ص:82.
[6] محمد محروك: مرجع سابق، ص:84.
[7] قرار المجلس الأعلى في الملف المدني عدد 87/2075 بتاريخ 29/1/1992، أورده؛ محمد محروك: نفس المرجع، ص: 84.
[8] مأمون الكزبري: مرجع سابق، ص: 85.
[9] قرار المجلس الأعلى سابقا بجميع غرفه عدد 5925 في ملف عدد 94/1151 بتاريخ 29/12/1999، أورده؛ محمد محروك: مرجع سابق، ص: 85.
[10] قرار المجلس الأعلى عدد 61 ملف إداري عدد 2022/4/2508 بتاريخ 6/8/2003، أشار إليه: ألطاف لوكيلي: الأثر التطهيري للتحفيظ العقاري؛ بين مقتضيات النصوص القانونية وإكراهات الواقع، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية الحقوق جامعة محمد الأول بوجدة، سنة 2007، ص: 96.
[11] عبد العالي الدقوقي: نظام التحفيظ العقاري في ضوء القانون 14.07، مطبعة سجلماسة بمكناس، طبعة 2020، ص: 107.
[12] ألطاف لوكيلي: الأثر التطهيري للتحفيظ العقاري؛ بين مقتضيات النصوص القانونية وإكراهات الواقع، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية الحقوق جامعة محمد الأول بوجدة، سنة 2007، ص: 80.
[13] عبد العالي الدقوقي: مرجع سابق، ص: 108.
[14] مأمون الكزبري: مرجع سابق، ص: 98.
[15] عبد العالي الدقوقي: مرجع سابق، ص: 109.
[16] ينص الفصل 66 من ظ.ل.ع على ما يلي:” من تسلم أو حاز شيئا أو أية قيمة أخرى مما هو مملوك للغير، بدون سبب يبرر هذا الإثراء التزم برده لمن أثرى على حسابه”. كما ينص الفصل 67 من نفس القانون على أن:” من استخلص، بحسن نية، نفعا من شغل الغير أو شيئه بدون سبب يبرر هذا النفع التزم بتعويض من أثرى على حسابه…”.
[17] إدريس الفاخوري: مرجع سابق، ص: 116.
[18] مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، طبعة 1978، ص: 117.
[19] إدريس الفاخوري: مرجع سابق، ص: 117.
[20] عبد العالي الدقوقي: مرجع سابق، ص: 112.
[21] يعرف التدليس عادة من قبل الفقه بكونه:” استعمال وسائل احتيالية خيالية توقع الطرف الثاني في غلط يدفعه إلى التعاقد”. عبد الرحمان الشرقاوي: القانون المدني؛ دراسة حديثة للنظرية العامة للالتزام، الجزء الأول، مطبعة الأمنية بالرباط، الطبعة السابعة، سنة 2022، ص: 157.
[22] عبد العالي الدقوقي: نفس المرجع، ص: 114.
[23] إدريس الفاخوري: مرجع سابق، ص: 115 و116.
[24] قرار المجلس الأعلى بغرفتين، عدد 40 بتاريخ 5/1/2005، ملف مدني عدد 3262/02، أشار إليه إدريس الفاخوري: نفس المرجع، ص: 116.
[25] عبد العالي الدقوقي: مرجع سابق، ص: 114.
[26] مأمون الكزبري: مرجع سابق، ص: 106.
[27] يقضي الفصل 100 من ظ.ت.ع بمايلي:” يؤسس صندوق للتأمين الغاية منه أن يضمن، في حالة عسر المحافظ العام أو المحافظين على الأملاك العقارية، أداء المبالغ المالية التي قد يحكم بها عليهم لصالح الطرف المتضرر من جراء خطأ في التحفيظ أو في تقييد لاحق…”.
[28] تعريف لوزارة العدل؛ أورده: ألطاف لوكيلي: مرجع سابق، ص: 111.
[29] قرار المجلس الأعلى عدد 2391 بتاريخ 26/5/1994 ملف مدني عدد 90/3804، أشار إليه: محمد محروك: مرجع سابق، ص: 108.
[30] إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07، دار نشر المعرفة، طبعة 2015، ص: 184.
[31] أنظر القرارت الواردة في هذا الشأن:
قرار المجلس الأعلى رقم 40 ملف مدني عدد 2002/1/1/3262، بتاريخ 5/1/2005.
قرار المجلس الأعلى عدد 746 ملف مدني عدد 66/ 838، بتاريخ 21/أكتوبر/1978.
أشارت إليهم: ألطاف لوكيلي: مرجع سابق، ص: 123.
[32] نجيم أهتوت: المسؤولية الشخصية للمحافظ على الأملاك العقارية بين قانوني الالتزامات والعقود والتحفيظ العقاري، مجلة القانون المدني، العدد 2، سنة 2011، ص: 202.
[33] قرار محكمة الاستئناف بالناظور، رقم 1997 ملف عدد 981/636 بتاريخ 11 يوليوز 2003، أورده: محمد محروك: مرجع سابق، ص: 111.
[34] إدريس الفاخوري: مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية، منشور بالموقع الإلكتروني www.maroclaw.com ، سنة 2017، وتم الإطلاع عليه بتاريخ 2/4/2023 على الساعة 21:00.