أطروحات و رسائلبحوث قانونيةفي الواجهةمدونة الحقوق العينية

التحفيظ العقاري بين الاختيارية والاجبارية على ضوء القانون 14.07 : بحث لنيل شهادة الإجازة الأساسية في شعبة القانون الخاص

مقدمة:

يعتبر العقار دعامة أساسية للتنمية حيث يتيح للدولة الأرضية الخصبة لإنشاء مجموعة من المشاريع وتشجيع الاستثمارات الأجنبية وتقتضي مساهمته بشكل فعال في البناء الاقتصادي، ضرورة الحفاظ على استقراره وثباته القانوني وذلك عن طريق وضع ترسانة قانونية تضمن الحماية للملاك وأصحاب الحقوق المجاورة ضد عمليات الغصب والاستحواذ غير المشروع، من غش وسطو فالإنسان ارتبط بالأرض مند ليالي التاريخ الأولى فردا وجماعة وجودتا وإعمارا فسعى إليها حائزا أو مالكا او غاصبا  مبتدعا في ذلك قواعد تنظم له استعمالها واستغلالها والتصرف فيها [1]، والنظام العقاري في المغرب يتصف بالازدواجية بين عقارات محفظة تخضع لقانون التحفيظ العقاري وعقارات غير محفظة تستمد قواعدها من مبادئ الشريعة الإسلامية وبعض قواعد قانون الالتزامات والعقود، وهو يتميز بطابع الاختيارية في التحفيظ حاليا وقد عرف القانون العقاري تطورا تاريخيا مهما يبتدئ من دخول الحماية إلى المغرب، حيث لم يكن هناك قانون ينظم تسيير العقارات ولكن بعد دخول الحماية الفرنسية للمغرب سنة 1912 بعد ما كان المغرب محطة أطماع عدة دول تم تأسيس ظهير التحفيظ العقاري في 12 غشت 1913[2] لكن المناطق الشمالية والصحراوية خضعت لنظام الرسوم الخليفية، أما منطقة طنجة فبقيت خاضعة لنظام دولي لكن سرعان ما أخذ المغرب استقلاله أصبح نطاق تطبيق ظهير  التحفيظ العقاري يشمل كل المناطق المغربية بما في ذلك الصحراء المسترجعة والتي كانت خاضعة للحماية الاسبانية ، ويخضع القانون العقاري المغربي لنظام التسجيل العيني، المأخوذ من نظام تورانس الأسترالي نسبة إلى واضعه روبير تورانس الذي كان يشغل مدير التسجيلات بأستراليا، وذلك لما يتميز به هذا النظام من مميزات عديدة تفي بجميع المتطلبات الضرورية، وقد عبر الدكتور عبد الرزاق السنهوري عن ذلك بقوله [3]إن نظام التسجيل العيني للعقارات ليعتبر بحق من أحسن القوانين المعاصرة التي تفي بالمطالب النظرية والعملية لنظام متقن للشهر“، لكن المشرع الفرنسي اتخذ منحى أخر عكس الذي سلكه المشرع المغربي حيث أخد بنظام التسجيل الشخصي وفي سنة 2002 تم تأسيس الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية المؤرخة بقانون [4]58.00 والمتمتعة بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي وقد أدى إنشاء هذه الوكالة إلى اعطاء رؤية جديدة لإدارة المحافظة العقارية وحافزا قويا على تطوير طريقة عمل أطرها ومستخدميها وقد بلغ عدد المحافظات بالمغرب سنة 2008 حسب إحصائيات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية 75 محافظة و لقد عمل المشرع وبعد سنوات طويلة من الانتظار على مراجعة ظهير12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري ليصبح مواكبا للتطورات والمستجدات الحاصلة في ميدان المعاملات العقارية، والعمل على اصدار قانون جديد موحد يأتي بتغييرات وتعديلات إيجابية تهدف إلى تسريع وتبسيط مسطرة التحفيظ العقاري فأصدر المشرع المغربي قانون نظام التحفيظ العقاري الجديد رقم 14.07، الصادر في إطار مخطط إصلاح الترسانة التشريعية بالعقار بالمغرب و يكتسي الموضوع الماثل أمامنا التحفيظ العقاري بين الاختيارية والإجبارية على ضوء القانون 14.07 أهمية بالغة تقتضي منا الإحاطة بالموضوع من كل جوانبه.

ومن دواعي اختيارنا لهذا الموضوع وتشجيعا للبحث العلمي ومواكبة لكل ما يروج في الساحة القانونية، كان لزاما محاولة البحث في جوانب التحفيظ العقاري، والطابع الذي يتميز به والأفق المستقبلية التي تساعد على تعزيز الترسانة القانونية عامة والعقارات بصفة خاصة، بعد هذا التمهيد نكون أمام طرح إشكالية محورية: إلى أي حد استطاع المشرع المغربي التوفيق بين مبدأ الاختيارية ومبدأ الإجبارية في التحفيظ العقاري؟

ولتدليل صعوبة الموضوع والإجابة على الإشكالية محل البحث كان لا بد من توظيف المنهج الوصفي من جهة ومن جهة أخرى استعملنا المنهج التحليلي.

وللإجابة على الإشكالية موضوع الدراسة سنعتمد على التصميم التالي:

المبحث الأول: التحفيظ عمل اختياري

المبحث الثاني: التحفيظ عمل إجباري

المبحث الأول: التحفيظ عمل اختياري

 

يمكن القول بداية أن التحفيظ عمل اختياري في الأصل فلا يتسم بطابع إلزامي بل هو مبدئيا عمل اختياري، ولم يجعله المشرع إجباريا إلا في حالات معينة طبقا لما نص عليه ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون 14.07  فالاختيار الممنوح هو في الواقع يصب في اتجاه واحد إما الدخول في نظام التحفيظ العقاري أو البقاء في نظام العقارات غير المحفظة الذي يعتبر أصلا فصاحب العقار الغير المحفظ هو الذي يتمتع بهذا الاختيار على اعتبار أن عقاره يخضع منذ الأصل لقواعد الشريعة الإسلامية أما صاحب العقار المحفظ فهو لا يتمتع بهذه الامكانية ولا يمكن له المطالبة بإرجاع عقاره الى نظام العقارات الغير محفظة لأنه يفترض به أنه قد قام بهذا الاختيار .

 

 

 

 

 

 

المطلب الأول: التحفيظ أمر اختياري مبدئيا

 

سنتناول مفهوم التحفيظ الاختياري في (الفقرة الأولى)، ثم مميزات التحفيظ الاختياري في (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: مفهوم التحفيظ الاختياري

 

إن التحفيظ العقاري أمر اختياري وقد نص الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07 على ما يلي[5] ” إن التحفيظ أمر اختياري غير أنه إذا قدم مطلب للتحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا”.

فكل مالك عقار أوكل صاحب حق عيني عقاري يستطيع إذا أراد أن يتقدم بمطلب التحفيظ بغية إخضاع عقاره أو الحق العيني الذي له عليه إلى نظام السجل العقاري وجني فوائد هذا النظام أما إذا لم يرغب في تقديم هذا الطلب فلا سبيل لإرغامه على ذلك.

في حين يرى بعض الفقه [6] أن الموقف الذي اتخذه المشرع المغربي هو موقف حكيم، على نظام التحفيظ لأن طابع الاختيارية يساعد على نشر التوعية بين المواطنين، من أجل أن يألفوا رويدا رويدا النظام الجديد المحدث ويقدموا تلقائيا مع الزمن على اتباعه عندما يلمسون محاسنة وفوائده. وبعدما أدرك الجميع فوائد هذا النظام، أصبح المتعاملون العقاريين يفضلون العقارات المحفظة التي تتميز بخلوها من النزعات المتعلقة بملكيتها، أظف إلى ذلك أن جعل هذا النظام إلزاميا يتطلب بالضرورة أطر تقنية وقانونية تتميز بالكفاءة والخبرة وليس من السهل توفير هذه الأطر التقنية العالية من مهندسين طبوغرافيين حاليا نظرا لعدة اعتبارات[7].

وتجدر الإشارة إلى أن العبارة الأخيرة من المادة المشار إليها ” فإنه لا يمكن مطلقا سحبه” تفيد التشدد الذي يريده المشرع من وراء عملية التحفيظ حتى لا يصبح التحفيظ وسيلة للتلاعب أو التردد من طرف طالبي التحفيظ فلا يستطيع مطلقا العدول عنه واسترداده وقد تم إدخال هذه المادة ضمن ظهير التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير 25غشت 1954.

فصاحب العقار الغير المحفظ هو الذي يتمتع بهذا الاختيار أما صاحب العقار المحفظ فيكون مقيدا بطلبه ولا يمكنه التراجع عنه فبمجرد تقديمه هذا الطلب إلى المحافظة العقارية فإنه لا يمكن له أن يتراجع عنه  ويجد ذلك سنده بالأساس من مضمون المادة الأولى من ظهير التحفيظ العقاري التي أكدت على “يرمي التحفيظ إلى جعل العقار خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد” فتكريس المشرع المغربي لمبدأ الاختيارية في التحفيظ هدفه الأسمى هو التخلي عن تطبيق نظام العقارات غير المحفظة والخضوع للظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري وفي سياق هذا الحديث ورد  في أحد القرارات  القضائية الصادرة عن محكمة النقض على أن العقارات الجارية بشأنها مسطرة التحفيظ تطبق بشأنها قواعد الفقه الإسلامي قبل احالتها على محكمة التحفيظ للنظر في النزاعات ومن حيثياته ما يلي[8] :

“ومن جهة أخرى فإن مسطرة التحفيظ التي يقصدها الفصل24  من ظهير التحفيظ تبتدئ من إحالة الملف على المحكمة ومحكمة الاستئناف التي كانت تنظر في الدعوى في إطار الاحتلال بدون سند ناقشت دفوع الطرفين ، وجاء في قرارها بأن المستأنفة  فضلا عن الشهادة المستخرجة من المحافظة والمتعلقة بمطلب التحفيظ أدلت برسم شراء مضمن تحت عدد 92 ص 74 بتاريخ 9 محرم 1419 يفيد شراءها للعقار المذكور من زوجها المملوك له بموجب رسم ملكية مضمن بعدد 388 ص 367 بتاريخ 1994/12/16 وإن القضاء والفقه استقرا على أن العقارات الجارية بشأنها مسطرة التحفيظ تطبق بشأنها قواعد الفقه الإسلامي قبل احالتها على محكمة التحفيظ للنظر في النزاعات والتعرضات المقيدة على مطالب التحفيظ .

الفقرة الثانية: مميزات التحفيظ الاختياري

 

يتميز التحفيظ العقاري بطابع الاختيارية كما نص عليها الفصل السابق ذكره وهذا من حسنات المشرع المغربي الذي ترك الباب مفتوحا للجميع من أجل الإقدام على تحفيظ عقارتهم، ولم يلجأ إلى إجبارية التحفيظ، إلا في حالات معينة نظرا لأسباب منها كثرة المنازعات العقارية، أمام المحاكم الشيء الذي سيؤدي إلى عرقلة سيرها ونظرا لعدم توفر الأطر التقنية من مهندسين والأطر القانونية المختصة أظف إلى ذلك أن الدولة ستحتاج الى أموال طائلة لإنجاز عمل ضخم يقدر بتحفيظ جميع الأملاك العقارية ،  بحيث ترك المشرع المغربي المجال مفتوحا ولم يتم تقييده ويمكن القول أن هذه الفكرة التي أقدم عليها المشرع ستشجع مستقبلا أصحاب العقارات الغير المحفظة والخاضعة لقواعد الشريعة الإسلامية ومدونة الحقوق العينية[9]على تحفيظ عقاراتهم ، وتجدر الإشارة الى أن المشرع سمح بإقامة عمارات وانشاءات على عقارات محفظة وعلى عقارات غير محفظة بمقتضى القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية[10] وكذلك بيع العقارات في طور الإنجاز بمقتضى القانون 44.00 ولعل عمله هذا جاء تجاوبا مع الطلب المتزايد على العقارات المبنية .

إذن فرؤية المشرع المغربي تتجه إلى نهج سياسة منظمة بدأ من الجزء إلى الكل وحسب إحصائيات مديرية المحافظة على الأملاك العقارية إلى غاية سنة 2000[11] نجد أن عدد العقارات التي هي في طور التحفيظ أكثر من عدد العقارات المحفظة، مما يدل دلالة قاطعة على أن التحفيظ الاختياري بالنسبة للعقارات يجعل صاحب العقار في حالة اختيار، بين عملية تقديم مطلب للتحفيظ عند استشعاره بفوائد التحفيظ بحيث سترفع له من ثمن العقار إن أراد بيعه وغني عن البيان أن التحفيظ العقاري يعتبر إحدى الركائز الأساسية للتقدم الاقتصادي والاجتماعي للبلاد وبصفة عامة للتنمية المحلية القروية والحظرية ، فبالنسبة للمجال القروي نجد أن تطهير العقارات من كل النزاعات يؤدي إلى الزيادة في قيمتها وإلى الرفع من ثمنها ويشجع أصحاب رؤوس الأموال على إقامة مشاريعهم في البادية بدل الانتقال إلى المدينة كما أن تأمين مالك العقار عن طريق رسم عقاري من كل تشويش  يجعل الفلاح يزداد تثبتا بأرضه ويحد بالتالي من هجرة أهل البادية للبحث عن العمل في المدينة كما أن التحفيظ العقاري يلعب دورا كبيرا في تنمية المجال الحضري كذلك اذ أن إعطاء العقار رسما عقاريا يطهره من كل النزاعات كما أن الثقة التي يقدمها الرسم العقاري للمتعامل تؤدي إلى تشجيع الائتمان العقاري وانتشار المؤسسات المالية وتوسيع نشاطها ضمن إطار من الطمأنينة والأمان نظرا للدور الذي تلعبه هده المؤسسات في الاقتصاد الوطني.

المطلب الثاني: استثناءات مبدأ التحفيظ الاختياري

 

سنحاول التطرق إلى حالات تقديم مطلب التحفيظ (كفقرة أولى) وسنتناول حالات التحلل من مطلب التحفيظ (كفقرة ثانية).

الفقرة الأولى: حالات تقديم مطلب التحفيظ

 

علما بأن التحفيظ العقاري بالمغرب هو أمر اختياري في الأصل غير أنه إذا وضع مطلب التحفيظ بالمحافظة العقارية فإنه لا يمكن سحبه بعد ذلك إلا في الحالات التي يتخذ فيها المحافظ قرار بإلغاء مطلب التحفيظ، لأسباب مبررة أي أن الاختيار يصبح نهائيا ولا رجعت فيه وقد أشارت المادة السادسة، من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون 14.07 بصفة صريحة إلى عدم إمكانية التراجع عن مطلب التحفيظ حيث جاء فيه ما يلي :

إن التحفيظ أمر اختياري غير أنه إذا قدم مطلب بالتحفيظ فإنه لا يمكن مطلقا سحبه

وقد جاء في هذا الصدد قرار محكمة النقض[12] الذي ينص على أن تقديم مطلب التحفيظ يعد إجراءا إداريا ومن حيثياته ما يلي:

“وعن التمسك بمطلب التحفيظ ردت عن صواب بأن انشاء المطلب يعد إجراءا إداريا لا يمنع صاحب الحجة من الذود عن ملكه الثابت بمقتضى رسم الصدقة ولرسم المعاوضة وكذا القرار الاستئنافي عدد   05/519 والمحكمة بناءا على ما تقدم تكون قد عللت قرارها تعليلا كافيا ولم تخرق القانون وكأن ما بالوسيلتين غير جدير بالاعتبار فقضت برفض الطلب”.

وتفيد العبارة التي أشار إليها الفصل السالف ذكره “لا يمكن مطلقا سحبه” التشدد، الذي يريد المشرع من وراء عملية التحفيظ حتى لا يصبح التحفيظ وسيلة للتلاعب أو التردد من طرف طالبي التحفيظ [13]، الشيء الذي يدل دلالة قاطعة على أن المشرع المغربي ضيق المجال أمام طالبي التحفيظ سيئي النية وتنبيههم إلى جدية مزاعمهم وذلك طبقا للقاعدة الفقهية المتعارف عليها لا يعدر أحد بجهله للقانون.

وإن دوافع إضافة هذه الفقرة، هو تضييق مجال الاختيار وحث الناس على الجدية في التحفيظ وكما قال بعض الفقه على أن المالك أو صاحب الحق العيني، إذا ما قدم مطلبا بالتحفيظ فإنه يغدو مقيدا بمطلبه فلا يستطيع مطلقا العدول عنه واسترداده نظرا لأهمية وجدية عملية التحفيظ، وبالتالي لا يقدم عليها إلا ذوي المصلحة غير أنه يمكن لطالب التحفيظ التحلل من مطلب التحفيظ والتهرب من محتوى الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري عن طريق مجموعة من الحالات.

الفقرة الثانية: حالات التحلل من مطلب التحفيظ

خول المشرع المغربي لطالب التحفيظ مجموعة من الحالات التي يمكنه فيها أن يتحلل من مطلبه من دون أي جزاء يترتب عن ذلك، ويمكن حصرها في 3 حالات تجد سندها القانوني في الفصول 22 و23 و38 و50.

الحالة الأولى: عدم حضور طالب التحفيظ أو تغيبه بدون عذر

لقد نص الفصل 22 من ظهير التحفيظ العقاري بأنه ” إذا لم يحظر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها ويفهم من هذا بأن إجراءات التحفيظ، تتعطل ولا يمكن للمحافظ مباشرتها إلا بحضور من يعنيه أمر التحفيظ وخاصة الشخص الذي طلبه”[14] .

سبقت الإشارة إلى أنه بعد استدعاء أطراف عملية التحديد يكون جميع من وجهت إليهم الدعوة قد حظروا لذلك بوسائلهم الخاصة، وإذا لم يحظر أحدهم فإن ذلك ضد مصلحته ويكون هو المسؤول عن ضياع حقه إذا لم يرد له ذكر أثناء الاجتماع ولم يستطع الحصول عليه بعد ذلك.

أما إذا لم يحضر طالب التحفيظ شخصيا وتخلف عن حضور عملية التحديد المؤقت ولم يرسل نائبا عنه ، فإن المشرع في هذا الفصل موضوع الشرح نص على أن طالب التحفيظ عند غيابه وغياب من ينوب عنه بدون عذر مقبول فإن عملية التحديد تتوقف ولا تنجز أية عملية بل يقتصر على تحرير محضر خاص يثبت فيه تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه ولو لم يحضر أحدهما لإنجاز عملية التحديد المؤقت بعذر مقبول.

وقد يتعذر في بعض الأحوال انجاز عملية التحديد في الأجل المحدد له لأسباب عدة يعاد التحديد مرة أخرى على نفقة الطالب بعد أن يحدد له المحافظ أجلا لا يتجاوز الشهرين من تاريخ الأداء.

كما جاء الفصل 23 من نفس الظهير بأنه في “حالات تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم لأجراء عملية التحديد فإن مطلب التحفيظ يعتبر لا غيا وكأن لم يكن إذا لم يذل بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار”.

أوضح هذا الفصل  موضوع الشرح  أنه في حياد ودون المساس بأحكام الفصل 6 من هذا القانون السابق شرحه والتي تتضمن أن التحفيظ مبدئيا عمل اختياري، لكن اذا فتح مطلب التحفيظ في المحافظة العقارية وطلب حاجته القيام بتحفيظ عقاره فلا يمكن له أن يقوم بسحبه على الإطلاق لذلك تبقى أحكام هذا الفصل السادس ملزمة لطالب التحفيظ وعليه فإذا نص محضر التحديد المؤقت على أن طالب التحفيظ اذا تخلف شخصيا عن حضور عملية التحديد ولم يرسل نائبه أو عدم قيامه بما يلزم لإجراء عملية التحديد فلا تنجز أية عملية بل يقتصر على تنظيم محضر يثبت فيه تغيب طالب التحفيظ فتحفظ المعاملة وتعتبر مجردة من أي أثر قانوني .

وهو أمر محمود من المشرع المغربي، فبالرجوع إلى مقتضيات الفصل 23 قبل التعديل نجده ينص على أنه” إذا نص المحضر على تغيب طالب التحفيظ يعتبر ملغى ويحفظ ملف الإجراءات” وبهذا حسم المشرع المغربي في القانون 14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913 التضارب الذي كان حاصلا في السابق، في مواقف بعض المحافظين الذين كانوا يعملون على إلغاء مطلب التحفيظ دون اندار مسبقا عند ثبوت تغيب طالب التحفيظ بمحظر التحديد، خصوصا بعد إعمال نظام يقوم على تسلم طالب التحفيظ وصل الاستدعاء لعملية التحديد فور إدراج مطلب التحفيظ، في حين الدورية عدد 383 بتاريخ 16/12/2010 الصادرة عن المحافظ العام بقصد توضيح النصوص القانونية وتوحيد العمل الإداري[15] قد أشارت إلى ضرورة تنبيه طالب التحفيظ في الرسالة الانذارية إلى أنه في حالة عدم حضوره شخصيا أو نائبه عملية التحديد الجديدة (المطلوبة من طرفه) سيتم إلغاء مطلب التحفيظ فورا ودون أن يسبق أي اجراء أخر .

الحالة الثانية: الامتناع عن تقديم الحجج الكافية

أشار الفصل 38 من ظهير التحفيظ العقاري بأنه ” في حالة رفض مطلب التحفيظ لأي سبب كان وفي أي مرحلة من مراحل المسطرة يكون التحديد لاغيا ويلزم طالب التحفيظ بمحو أثره وإن لم يستجب بعد إنذار يوجه إليه فإن ذلك المحو يباشر على نفقته ولو استلزم الأمر تسخير القوة العمومية يستدعي المحافظ على الأملاك العقارية الأطراف لسحب الوثائق المودعة من طرفهم بعد التحقق من هويتهم تتخذ نفس الإجراءات في حالة رفض جزئي بالنسبة لأجزاء العقار التي أخرجت من التحفيظ ويصحح التحديد وفقا لهذا الإخراج ” .

إذن فرفض مطلب التحفيظ كلا أو بعضا من شأنه أن يرد طالب التحفيظ وجميع المعنيين بالأمر بالنسبة لكل العقار أو أجزائه المخرجة إلى الوضع الذي كانوا عليه قبل الطلب غير أن الاحكام الصادرة في شأن التعرضات يكون لها فيما بين الأطراف قوة الشيء المقضي به وانطلاقا من هذا المفهوم يمكن لطالب التحفيظ أن يعطل مفعول طلبه بالامتناع عن تقديم الحجج التي تؤيد مطلبه، أو الادعاء بعدم وجودها، حيث يجوز للمحافظ في مثل هذه الحالة إلغاء مطلب التحفيظ إذن يمكن أن نستشف من هذا الفصل أن المحافظ تبقي له السلطة التقديرية عند دراسته للوثائق المدلى بها والجزم بكفايتها وبعدم كفايتها، لتأكيد مطلب التحفيظ فعندما يتضح للمحافظ ، أن طالب التحفيظ قد امتنع عن تقديم الحجج المعززة لمطلب التحفيظ يتخذ قراره لإلغاء هذا الطلب وفي هذا الصدد جاء في أحد قرارات محكمة النقض ما يلي:

“ومن جهة ثانية فإنه يتجلى من محضر التحديد المنجز بتاريخ 1999/12/10 من طرف مصلحة المسح العقاري التابع للمحافظة العقارية وبحضور الطاعن نفسه وتوقيعه عليه أن أرض المطلب عدد 08/60238 محل النزاع إنما هي عبارة عن غابة وأنه ليس في مستندات الملف ما يفيد أن الطاعن أدلى أمام المحكمة بخلاف ما جاء في المحضر المذكور”. وأن الحيازة لا تستنتج من مجرد عقود الشراء ولذلك ولما للمحكمة من سلطة في تقييم الأدلة واستخلاص قضائها منها فإنها حين عللت قضاءها بأن المنازعة المعروضة تتعلق برفض المطلب من طرف المحافظ نظرا لعدم كفاية الحجج المدلى بها، وهذه السلطة التي خولها القانون للمحافظ مستوحاة من مقتضيات الفصلين 96 و38 من ظهير التحفيظ العقاري والفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 1915/06/03 المتعلق بضبط التفاصيل بشأن تطبيق الضابط العقاري، وإن مطلب التحفيظ عدد 08/60338 لم يرد بشأنه أي تعرض وأن أعوان المحافظ أثناء قيامهم بعمليات القياس لاحظوا أن العقار موضوع التحديد عبارة عن غابة مغروسة من طرف إدارة المياه والغابات والذي حازته بموجب القرار الوزيري المؤرخ في 1945/09/10 في إطار المنفعة العامة فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار المطعون فيه أعلاه معللا بما فيه الكفاية وباقي تعليلاته المنتقدة تعتبر تعليلات زائدة يستقيم القضاء بدونها والوسيلة بالتالي غير جديرة بالاعتبار[16] .

الحالة الثالثة: الامتناع عن متابعة إجراءات التحفيظ

إن الحالة التي أشار إليها الفصل 50 من ظهير التحفيظ العقاري، تؤكد بدورها إمكانية التراجع عن مطلب التحفيظ حيث ينص الفصل السابق ذكره” إن الطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به تعتبر وكأن لم يكن إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة، وذلك داخل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذارا من المحافظ بواسطة عون المحافظة أو بالبريد المضمون، أو عن طريق السلطة المحلية أو باي وسيلة أخرى للتبليغ“، وقد قلص التعديل مدة ستة أشهر إلى ثلاثة أشهر.

ومرونة هذا النص قد تفتح الباب واسعا، أمام المحافظ ليقوم بإلغاء مطلب التحفيظ في كل حالة لا يستجيب فيها طالب التحفيظ إلى الإجراءات المعقدة والطويلة أحيانا ويجدها هذا الأخير فرصة مواتية للتراجع عن مطلبه وبالتالي تعطيل مفعول المادة السادسة، إما عن قصد أو عن غير قصد.

وقد ينصرف إعمال الفصل 50 إلى جميع الحالات التي حرر بشأنها محضر إيجابي للتحديد من طرف المهندس المساح المنتدب، وتعد لسبب أو لأخر، مواصلة إجراءات التحفيظ ومواصلتها ومن بين أهم صور عدم مواصلة إجراءات التحفيظ هي كالأتي[17]:

  • قد يسفر التصميم الهندسي المنجز من قبل المهندس المساح عن فرق زيادة في المساحة بين ما هو مقرر واقعا وما وقع التصريح به من قبل طالب التحفيظ أثناء تقديمه لمطلب التحفيظ، أو ما تضمنته الوثائق المدلى بها، وفي حالة الاستجابة لإنذار المحافظة قد يجابه بإلغاء مطلبه[18] وبهذا الخصوص جاء في فقه الإدارة ما يلي:

“يجب الانتباه لمقتضيات الدورية عدد 102 مكرر التي تنص على أن الفرق الواجب تبريره هو ربع المساحة المصرح بها أو ما يفوقه وعليه كان الفرق الحاصل بخصوص المطلب هو ربع المساحة المصرح بها أو ما يفوقه وعليه كان الفرق الحاصل بخصوص المطلب المذكور لم يصل إلى الربع فإن الأمر لا يحتاج أصلا للمطالبة بحجج إضافية لتبريره[19].

“وهذا هو الاتجاه الذي أيدته محكمة النقض في قرارها عدد 1847 الصادر بتاريخ 21 أبريل 1999 في الملف المدني رقم 97/1/1/1/279  حيث جاء في منطوقه إذا كانت العبرة في الأراضي بالحدود لا بالمساحة فإن ذلك رهين بأن لا يكون الفرق كبيرا جدا بين المساحة المبيعة المحددة في عقد البيع والمساحة الحقيقية التي أظهرها التحديد ” [20] .

  • قد يتعذر على طالب التحفيظ تبرير الفرق في المساحة، ويطلب منه تعديل وعاء التحفيظ بالاقتصار على المساحة الأصلية المبررة بالوثائق المدلى بها ويتوقف ملف التحفيظ على الركون إلى هذا الإجراء، إذا في حالة سلبية طالب التحفيظ يجابه بإلغاء المطلب.
  • قد يتضح أثناء التحديد وفاة طالب التحفيظ، ويحظر ورثته، أو كل شخص يدعي أنه تلقى الحق به بعوض أو بدون عوض ويدعي هؤلاء إلى إيداع رسم الإراثة أو عقد التفويت لمكاتب المحافظة العقارية من طرف الخلف العام أو الخاص الحاضرين لأشغال عملية التحديد، وذلك قصد تحيين مطالب التحفيظ وتأكيد الصفة التي باشروا بمقتضاها عملية التحديد[21].
  • قد يتبين أثناء دراسة الوثائق من قبل المحافظ عدم مطابقة اسم طالب التحفيظ مع الاسم المضمن بالوثائق والرسم لذا يطلب من طالب التحفيظ إصلاح حالته المدنية.

أما مسطرة الإنذار فيمكن القول على أنه بمقتضى قانون التحفيظ العقاري الجديد في الفصل موضوع الشرح أنه لا يقع إلغاء مطلب التحفيظ في حالة تخلف طالب التحفيظ عن مواصلة إجراءات التحفيظ إلا بعد احترام مسطرة الإنذار وهي كما يلي[22] :

1-لا يعتبر مطلب التحفيظ لا غيا إلا بعد تبليغ طالب التحفيظ إنذارا بمواصلة الإجراءات المتعلقة بالتحفيظ.

2-يجب أن يقع التبليغ إلى طالب التحفيظ لا إلى المودع الذي بادر إلى إيداع عقوده في إطار الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري وقد جاء في فقه الإدارة ما يلي “اذا تبين من خلال دراسته للمحافظ أن الوثائق والمستندات المتعلقة بمطلب التحفيظ المذكور أنها غير كافية لإتخاد قرار التحفيظ وأمام تماطل المعنيين بالأمر عن متابعة الإجراءات المسطرية فإنه يمكن إلغاء هذا المطلب استنادا لمقتضيات الفصلين : 50/38 من ظهير التحفيظ العقاري وتبليغه إلى المعنيين “ولا يجبر المحافظ على اندار المودع لأنه أجنبي عن مسطرة التحفيظ.

3- حدد قانون التحفيظ العقاري أجل ثلاثة أشهر لطالب التحفيظ من أجل مواصلة إجراءات التحفيظ تحت طائلة إلغاء مطلبه ويسري هذا الأجل من تاريخ تبليغ الإنذار إلى طالب التحفيظ في الموطن المختار المتواجد داخل دائرة نفوذ المحافظة العقارية ما لم تكن الإقامة فيه.

4-عدد المشرع من وسائل التبليغ الموضوعة رهن إشارة المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة أعوان تبليغ المحافظة العقارية أو البريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ والمقررة في قانون المسطرة المدنية مع ملاحظة أن النص استحدث إمكانية التبليغ بواسطة أعوان تبليغ المحافظة العقارية ويجب على الإدارة أن تضع رهن إشارة هذه الفئة من الوسائل المادية واللوجيستيكية ما يمكنها أن تكون فعالة وناجحة بدل الاكتفاء بالتبليغ بواسطة السلطة المحلية.

  • إن قرار إلغاء مطلب التحفيظ من القرارات الوقتية التي يمكن العدول عنها من طرف السيد المحافظ تلقائيا أو بتوجيه من المحافظ العام أو تنفيذا لمقرر المحكمة الإدارية القاضي بإلغاء مطلب التحفيظ.

ويترتب عن عدول المحافظ عن قرار الإلغاء إعادة ادراج مطلب التحفيظ من غير أداء الرسوم القضائية من جديد والحافظ على مركز طالب التحفيظ وخاصة في حالة المطالب المتدخلة حيث يحتفظ بصفة المدعى عليه في الاثبات وحقوق المتعرضين من جهة ثانية والمودعون في إطار الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري.

وتعتبر حالات إلغاء التحفيظ بمثابة جزاء من طرف المشرع عن تراخي طالب التحفيظ عن السير حثيثا في مسطرة التحفيظ مما يؤدي إلى تفادي تجميد وعاء مطلب التحفيظ بدواعي مسطرية.

وبمجرد نشر الإعلان عن التحديد في الجريدة الرسمية يدعى كل من له حق عقاري قابل للتقييد في الرسم العقاري أن يستظهر به في شكل التعرض.

وتجدر الإشارة أنه قد كان حريا بالمشرع المغربي أن يتدخل لوضع حد لهذا التناقض حتى يضمن بذلك للتحفيظ التكامل والانسجام المطلوب، ويبقي لمحتوى المادة السادسة، الأثر الفعال ولو أقتضى الأمر فرض عقوبات على كل من يتخذ من التحفيظ وسيلة للتلاعب أو التردد أو الإهمال عن قصد.

ورغم ذلك فإن الحالات المشار إليها ليست دائما في صالح طالب التحفيظ وإن لجوئه إليها إنما يعتبر دليلا على سوء نيته وعلى عدم جدية مزاعمه، أو أنه أراد بذلك التحايل على حقوق الغير، وإن فرض عقوبات كما قال بعض الفقه في مثل هذه الحالات، سيكون ولا شك ذا أثر فعال لحماية القانون ولحماية الغير الحسن النية.

ومع ذلك فالتحفيظ يبقى دوما عملا اختياريا إلا إذا تمت إجراءات التحفيظ وتم تأسيس الرسم العقاري ففي هذه الحالة يتعذر على طالب التحفيظ التحلل من مطلبه أو التراجع عنه لأن العقار يصبح له كيان قانوني جديد يستحيل إخراجه منه بعد ذلك سواء من طرف مالك العقار الذي حفظ العقار في اسمه أو من طرف جهة أخرى[23].

 

 

 

 

 

 

 

 

المبحث الثاني: التحفيظ عمل إجباري

 

اعتبر المشرع المغربي أن التحفيظ العقاري أمر اختياري كقاعدة عامة وهو ما نص عليه جليا مند صدور ظهير 12 غشت 1913 والمتعلق بالتحفيظ العقاري، لكن هذه القاعدة تتخللها مجموعة من الاستثناءات لعل من أبرزها أن التحفيظ العقاري هو عمل اجباري ويأتي هذا الأمر تجاوبا مع الإصلاحات التشريعية التي قام بها المشرع المغربي في مجال القانون العقاري وتدعيم الترسانة القانونية نظرا للتطور الهائل الذي تعرفه البشرية جمعاء.

المطلب الأول: التحفيظ أمر اجباري

 

علما بأن التحفيظ الاجباري هو استثناء من القاعدة العامة حيث جعله المشرع اجباريا في حالات معينة نظرا للطابع الاجرائي الذي يتميز به هذا المفهوم وسط المجتمع وعليه سنتطرق الى مفهوم التحفيظ الاجباري (كفقرة أولى) على أن نتطرق لخصائص التحفيظ الاجباري (كفقرة ثانية) .

الفقرة الأولى: مفهوم التحفيظ الاجباري

 

رغم الطابع الإجرائي الذي يكتسيه التحفيظ الاجباري إلا أن المشرع المغربي  لم يقم بتعريفه، سواء في الفصل 7 أو الفصول من 1-51 إلى 19-51 من قانون رقم 07-14، و إنما بين أحكامه فقط لكن بالرجوع إلى القانون 07-14، يمكن تعريف التحفيظ الإجباري على أنه إرادة الدولة في تحفيظ عقارات معينة بشكل إجباري ومجاني بإتباع مجموعة من الإجراءات  التي تنتهي بتأسيس رسوم عقارية  وتطهير الملكية من كل ادعاء[24] إضافة إلى أنه مجموعة من الإجراءات والمساطر الخاصة ، الهادفة إلى تثبيت العقار من الناحية المادية والقانونية، وجعله خاضعا لأحكام ظهير التحفيظ العقاري جبرا وفقا لإجراءات مبسطة ومعفاة من الرسوم غالبا، وذلك بهدف المساهمة في تعميم نظام التحفيظ العقاري وتجنبا لمجموعة من المشاكل التي تطرحها الاختيارية وفي هذا الصدد نص الفصل السابع من الظهير السالف ذكره على أنه “يكون التحفيظ اجباريا في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناء على اقتراح من مديرها ابتداءا من نشر هذا القرار يمكن لمستخدمي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ولكل الأشخاص الذين تؤهلهم لذلك دخول العقارات المعنية للقيام بالأبحاث والأشغال الطبوغرافية التي تتطلبها عمليات التحفيظ الاجباري[25].

 

 

 

الفقرة الثانية: خصائص التحفيظ الاجباري

 

ينفرد نظام التحفيظ الإجباري بمجموعة من الخصائص، التي تجعله مختلفا عن المسطرة العادية للتحفيظ وذلك نظرا للأهمية القصوى التي يحظى بها، والهدف الأسمى الذي يرمي إليه المشرع من خلال هذه المسطرة الفريدة في إجراءاتها، والتي تميزها عن المسطرة الاختيارية مجموعة من الخصائص لعل أبرزها الإجبارية، والمجانية، والسرعة، والبساطة، والشمولية، بالإضافة إلى كونها مسطرة جماعية.

 

-خاصية الاجبارية:

لا أحد يجادل على أن الأصل والقاعدة العامة في تقديم مطالب التحفيظ هو الاختيارية، وهو المبدأ المكرس في الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري، لكن بالرغم من ذلك فإن أول الخصائص التي تمتاز بها هذه المسطرة انطلاقا من تسميتها هي الإجبارية، ففي هذه  المسطرة الجديدة التي جاء بها القانون 14.07 مثلا، يتم اتخاذ قرار التحفيظ الإجباري من قبل السلطة العامة الممثلة في وزير الفلاحة، ولا يملك أصحاب العقارات إلى تحفيظ أراضيهم، وليس لهم حق معارضة التحفيظ أو تأجيله، فالسلطة العامة تعمل من خلال عملية التحفيظ على إحاطة حقوقهم بحماية قانونية تطهرها من شوائب المنازعة بحيث يكتسي التحفيظ الإجباري صبغة المرفق العام[26] .

كما نجد أن المشرع المغربي في مضمون الفصل السابع ينص بصفة صريحة على أن التحفيظ يكون إلزاميا في جميع العقارات ابتداءا من نشر قرار الوزير الوصي على الوكالة المذكورة وإشهار هذا القرار في الإدارات المخصصة لذلك، كما يمكن لكافة مستخدمي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية وكل من لهم الأهلية والصفة لذلك دخول العقارات المعنية للقيام بالأبحاث والأشغال الطبغرافية التي تحتاجها عملية التحفيظ الإجباري[27] .

-خاصية المجانية:

خـلافا لمطالب التحفيظ الاختيارية التي تستوجب أداء الرسـوم حسـب تعريفات محددة وهذا ما تم التنصيص عليه في الفصل 51-7 تحرر مطالب التحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على مالكيها أثناء أشغال البحث أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم[28] أي أن مطالب التحفيظ التي تهم المناطق المفتوحة للتحفيظ الإجباري تكون مجانية وبدون أداء أي مصاريف، وهذا ما نصت عليه صراحة الفقرة الأخيرة من الفصل 07 من قانون رقم 07- 14 التي تنص على” أنه تدرج المطالب في المناطق التي سيتم فتحها للتحفيظ الاجباري مجانا” .

وعليه فإن إيداع مطالب التحفيظ وما يواكبها من أعمال تقوم بها مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تكون بشكل مجاني، كما أنه يمكن لكل شخص الاطلاع وبدون مقابل بمقر السلطة المحلية والمحافظة العقارية على اللوائح والتصاميم التجزيئية المتعلقة بمناطق التحفيظ الإجباري[29] وهذا الإعفاء من تكاليف التحفيظ يشكل سببا من أسباب التشجيع على تحفيظ العقارات خصوصا في المناطق القروية ليزداد الفلاحون أكثر تشبتا بأراضيهم فلا معنى للإجبارية إن لم تعفي جيوب الملاك من أداء واجبات الرسوم التي تفرض في إجراءات التحفيظ وفق المسطرة العادية[30].

-خاصية السرعة:

من بين خصائص التحفيظ الإجباري  خاصية السرعة فبمجرد صدور قرار الوزير الوصي على القطاع يتم تحضير منطقة التحفيظ الإجباري، وبعد تحديد المنطقة المزمع تحفيظها تجري أشغال البحث التجزيئي والقانوني التي تتم حتى في غياب الملاك ودون موافقتهم، وتتجلى خاصية السرعة في هذه المسطرة من خلال قيام المحافظ على الأملاك العقارية، داخل أجل شهر من توصله بالملف المنصوص عليه في الفصل 51.10 من قانون 14.07 بإدراج مطالب التحفيظ في سجل العمليات السابقة للتحفيظ بعد مرورها بالصندوق بملاحظة مجانية الأداء فيتم ترقيمها ترقيما تتابعيا وفحوى هذا الفصل تتجلى في أنه ينص على : تحيل مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية على لجنة التحفيظ الاجباري ملفا يتكون من[31] :

  • تصميم يحدد محيط المنطقة مرتبط بنظام احداثيات لا مبير منجز وفق سلم معمول به
  • مطالب التحفيظ المحررة
  • العقود والوثائق التي أدلى بها المالكون وعند الاقتضاء الشهادات الإدارية للملكية المسلمة من طرف السلطة المحلية
  • اللائحة والتصميم التجزيئيان اللذان يعينان القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ الاجباري ومساحتها المضبوطة وكذا هويات وعناوين المالكين
  • تصميم عقاري منجز وفق الضوابط الجاري بها العمل لكل عقار.

خاصية البساطة :

تغدو بساطة التحفيظ الإجباري واضحة في عدم إلزام الملاك بدعم مطالب تحفيظ عقاراتهم بسندات الملكية، إن لم يكونوا متوفرين عليها بحيث يتم الاكتفاء بتحرير شهادات إدارية للملكية أثناء البحث القانوني الذي تنجزه المصالح العقارية بعين المكان بحضور المالكين، على ألا يقل عدد شهود هذا العقد عن اللفيف العرفي في اثنى عشر شاهدا، وتتم المصادقة على هذا العقد من طرف ممثل السلطة المحلية وبالتالي فهذه المسطرة إذن تتميز بخاصية مهمة ألا وهي البساطة وعدم التعقيد نظرا لكونها لم تشترط الوجود المسبق لسند الملكية والذي بموجبه ألزمت بمقتضاه المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية أن يكون محررا وفق شكليات محددة [32] .

خاصية الشمولية :

 

تعتبر هذه الخاصية من مميزات التحفيظ الإجباري وذلك بخلاف باقي الحالات الأخرى التي تستهدف عقارات محددة بعينها، كما هو الشأن بالنسبة للتحفيظ الإجباري للأراضي الخاضعة للضم أو التحفيظ الإجباري لعقارات الجمعيات النقابية للملاكين، أو التجزئات العقارية[33].

ولقد كان لزاما على المشرع المغربي أن يحدد نوعية هذه العقارات المشمولة بالتحفيظ الاجباري حيث نجد أنه لم يحدد في هذه المسطرة طبيعة العقارات المعنية بقرار التحفيظ الاجباري، سواء تعلق الأمر بعقارات قروية أو حضرية. كما لم يعين المشرع أي أنظمة عقارية بعينها.

كما تتجلى أهمية هذه الخاصية في عدم ترك أي عقار يوجد داخل المنطقة المعينة دون تحفيظ، فحتى في حالة وجود عقار ولم يتم التعرف على مالكه، فإنه يحرر مطلب للتحفيظ بشأنه ويدرج تلقائيا في اسم ملك الدولة الخاص طبقا لمقتضيات الفصل 7-51 من القانون 14.07 السالف ذكره [34] .

-خاصية الجماعية:

 

سمح المشرع المغربي في الفصل 16 من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون 14-07 على أنه يمكن لمالكين متعددين أن يتفقوا على تحفيظ عقاراتهم في آن واحد إذا كانت هذه العقارات متجاورة أو تفصل بينها فقط أجزاء من الملك العمومي وفي هذه الحالة تحرر مطالب التحفيظ في صيغتها العادية وتضمن بها جميع البيانات المطلوبة في الفصل 13 من هذا القانون ، وذلك بالنسبة لكل واحد من طالبي التحفيظ أو لكل مجموعة من طالبي التحفيظ على الشياع، وبالنسبة لكل واحد من العقارات المطلوب تحفيظها، ثم تودع جميع الطلبات بالمحافظة العقارية مصحوبة بطلب مستقل وموحد، موقع من طرف طالبي التحفيظ يرمي إلى إتباع إجراءات التحفيظ دفعة واحدة.

وبعدما يتوصل المحافظ على الأملاك العقارية بهذا الطلب يجري في شأن مطالب التحفيظ مجتمعة المسطرة العادية، ويحرص على إنجاز الإجراءات المتعلقة بها في وقت واحد، وذلك بأن يقوم بالإعلانات الواردة في الفرع الثالث بعده في نفس الوقت، ويعين لعمليات التحديد تاريخا واحدا، وينتدب للقيام بها من ينوب عنه في مرة واحدة أو مرات متوالية بقدر ما تدعو إليه الحاجة ويرفع المحافظ على الأملاك العقارية في آن واحد عند الاقتضاء، إلى المحكمة الابتدائية في الفصل  32من هذا القانون ملفات مطالب التحفيظ المثقلة بالتعرضات مجتمعة ويؤسس رسوما عقارية لمطالب التحفيظ الخالية من التعرض مجتمعة كذلك[35].

ونستحضر هنا أول تجربة للتحفيظ الجماعي جملة من الأملاك المتجاورة، قد أنجزت في ناحية مراكش (بأيت زياد) وكان هذا التحفيظ يتعلق بمساحة قدرها 400 هكتار تقريبا موزعة على 700 مطلب للتحفيظ[36] .

وبالتالي هذا ما يسمح بالمعرفة والإحاطة المسبقة بالمساحات المزمع تحفيظها، وعدد المطالب الواجب إيداعها، وبالتبعية عدد الرسوم العقارية المفروض تأسيسها، مما يجعل البرامج التخطيطية تتسم بالوضوح والواقعية[37] .

 

المطلب الثاني: حالات التحفيظ الاجباري

كما سبق وتمت الإشارة إليه فإن مفهوم التحفيظ الإجباري هو استثناء من القاعدة العامة طبقا لمبدأ لكل قاعدة استثناء فحالات التحفيظ الاجباري تنقسم إلى قسمين: الحالات المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري وسنقوم بالحديث عنها (كفقرة أولى) على أن نقوم بالحديث عن الحالات المنصوص عليها في نصوص خاصة (كفقرة ثانية) .

الفقرة الأولى: الحالات المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري

نص المشرع المغربي صراحة في ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون 14-07 على مجموعة من الحالات التي يكون فيها التحفيظ اجباريا ومن بينها ما يلي:

أولا: التحفيظ الاجباري بناء على أمر من المحكمة

تنص المادة الثامنة من ظهير التحفيظ العقاري ” بأن التحفيظ يكون إجباريا عندما تأمر به المحاكم المختصة أثناء إجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه ” .

ويتضح من محتوى هذا النص أنه يجوز للمحاكم أن تشترط لبيع عقار محجوز أن يقع تحفيظه سلفا بحيث لا يمكن بيعه إلا بعد الإدلاء بشهادة التحفيظ الأمر الذي يعطيه زيادة في القيمة كما أن من رست عليه سمسرة عقار محجوز يمكنه أن يعلق أداء الثمن وتنفيذ شروط البيع على تحفيظ العقار الأمر الذي يسمح له بطلب تخفيض من ثمن السمسرة أو إلغائها إذا كان فرق قيمة السمسرة يساوي واحدا من عشرين 20/1 من قيمة البيع التي يسفر عنها التحفيظ وذلك حسب نتيجة المسطرة [38] .

والملاحظ أن المشرع منح هذه الإمكانية للمحكمة ولم يجبرها على ذلك وبمعنى أخر الأمر يبقى جوازيا بالنسبة للمحكمة حيث يمكنها أن تشترط التحفيظ إذا رأت مصلحة في ذلك ويمكنها ألا تشترط ذلك خاصة وأن العقار المحجوز يمكن أن يكون محل نزاع مما يتسبب في إثارة تعرضات وإطالة أمد مسطرة التحفيظ ومثل هذه الإجراءات ستكون عرقلة يستفيد منها المدين المحجوز عليه وستحول دون بيع العقار المحجوز[39].

وتبعا لذلك توجه الأستاذ إدريس الفاخوري إلى أن هذه الحالة لم يقصد بها المشرع الإنتظار إلى حد نهاية مسطرة التحفيظ العقاري وإنشاء الرسم العقاري، وإنما تقديم مطلب التحفيظ فقط وإلا سوف تساهم المحكمة في عرقلة مصلحة الدائن حينها لن يحصل على دينه في وقت سريع مقابل استفادة المدين من إطالة مسطرة التحفيظ[40]، وعملياً فإن المحكمة المختصة لا تباشر إجراءات تحفيظ العقار المحجوز، لأن المسطرة تطول وتؤثر في تنفيذ الحجز العقاري مما ينعكس سلباً على مالية طالب التنفيذ[41].

ثانيا: التحفيظ الإجباري في حالة صدور قرار يقضي بذلك في بعض المناطق

 

أتى المشرع المغربي في الفصل السابع من الظهير السالف ذكره على أنه ” يكون التحفيظ اجباريا في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بناء على اقتراح من مديرها” .

وقد أوجد المشرع مسطرة خاصة تخضع لها العقارات الموجودة بمناطق التحفيظ الاجباري تم تحديدها في الفصول 51 المكرر 19 مرة من القانون 14-07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري[42] .

وتبعا لذلك فإن قرار فتح منطقة التحفيظ الإجباري يقوم باتخاذه وزير الفلاحة حيث تعتبر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية إحدى المؤسسات العمومية التي تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي حيث تخضع حاليا لوصاية وزارة الفلاحة وتجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي لم يتطرق لكيفية اختيار منطقة التحفيظ الإجباري ولا لمساحتها أو مدارها غير أنه وقياسا على مساطر خاصة أخرى فإن اختيار هذه المنطقة يبقى خاضعا لإرادة الإدارة نظرا للجانب التمويلي للعملية [43] وهذه المنطقة قد تكون داخل المدار الحضري أو القروي.

 

الفقرة الثانية: الحالات المنصوص عليها في نصوص خاصة

خصص المشرع مجموعة من الحالات الخاصة للتحفيظ الاجباري وهي كما يلي:

أولا: التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة في حالة التعرض على تحديدها

بالرجوع إلى ظهير 3 يناير 1916 المتعلق بالتنظيم الخاص لتحديد أملاك الدولة الخاصة [44] فإنه يحق لكل من له الحق على هذه الأملاك أن يتعرض على تحديدها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان بالتحديد بالجريدة الرسمية ، وعليه أن يرفق تعرضه هذا بجميع الحجج والمستندات التي تؤيد مزاعمه من قبل من له الحق على تلك الأملاك وفي نفس الوقت وخلال نفس المدة عليه أن يتقدم بطلب التحفيظ مؤيدا طلبه بنفس الحجج السابقة.

وتجدر الإشارة أنه لا يمكن لإدارة أملاك الدولة الإدعاء بحق الملكية لمجرد أن العقار موضوع التصرف أو التعرض مسجل بسجل الأملاك لديها ذلك أن التقييدات المضمنة في كناش الأملاك المخزنية من طرف ممثلي المخزن أو بناء على تصريحاتهم تعتبر غير كافية وهي مجردة بحد ذاتها من كل قوة اثباتية وليس لها على أكثر حد سوى قيمة مجرد معلومات بل يتوجب أن تكون هذه التقييدات مبنية على رسم ملكية أصلي أو أن تكون مؤيدة بالحيازة الفعلية للعقار موضوع التحديد [45] .

وعليه ففي حالة التعرض على تحديد عقار من عقارات أملاك الدولة الخاصة ، فإن مثل هذا التعرض لا يكون صحيحا ولا يمكن أن يحدث نتيجته المطلوبة إلا إذا كان مشفوعا بوضع مطلب التحفيظ خلال الثلاثة أشهر التالية لنشر إعلان التحديد الإداري ويكون لطالب التحفيظ في مثل هذه الحالة دور المدعي بالاستحقاق وعليه يقع عبئ اثبات ما يدعيه [46] .

 

ثانيا: التحفيظ الاجباري للأراضي السلالية في حالة تحديدها أو تقسيمها

 

تلقب هذه الأراضي الموقع عليها التحفيظ الإجباري بأراضي الأجداد أو أراضي الجماعة السلالية، وهي أراضي مخصصة منفعتها للجماعات في شكل قبائل أو عشائر للتصرف فيها للحرث أو الرعي أو الكراء للغير بواسطة مندوبيها وتحت وصاية وزارة الداخلية بمقتضى ظهير27 أبريل 1919 وتبعا للأعراف المحلية وعادات القبائل الموجودة بها ، ووفقاً للقوانين المنظمة للأراضي الجماعية والطبيعة القانونية لهذه الأراضي تجعلها غير قابلة للتفويت ولا الحجز ولا يسري عليها التقادم إلا أنه وبصورة استثنائية فإن تفويت الملكية ممكن بالنسبة للدولة أو الجماعات أو المؤسسات العمومية أو الجماعات الأصلية بمقتضى (ظهير6 فبراير1963) وتمثل المساحة الاجمالية لهذه الأراضي ما يناهز اثني عشر مليون هكتار[47] بعضها صالحة للاستغلال الفلاحي، والبعض الأخر للرعي أو للاستثمار الغابوي[48].

ثالثا: التحفيظ الإجباري للمجموعات والتجمعات السكنية

 

فهو ينظم  التجزئات  العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات وبالرجوع إلى ظهير 17 يونيه 1992 والذي صدر بمقتضاه الأمر بتنفيذ  القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات والمجموعات السكنية ، ويمكن القول على أن تلك المساحات الكبرى التي يقوم ملاكها بتجزئتها قصد بيعها إلى قطع صغيرة أو متوسطة بقصد بيعها من أجل البناء سواء للسكن أو للصناعة أو للتجارة تخضع للتحفيظ الإجباري قبل القيام بأي بيع أو تقسيم ، والقانون المذكور أعلاه نص ضرورة على الحصول على ترخيص إداري قبل الاقدام على مباشرة أشغال التجزئة او التقسيم ومنح الرخصة الإدارية مشروط بتوفر مجموعة من الشروط ومن بينها أن يكون العقار موضوع التجزئة محفضا  أو في طور التحفيظ وانتهى أجل التعرض[49](المادة 5 من القانون[50] (25-90 وفي سياق هذا الكلام جاء في المناظرة الوطنية المتعلقة بالسياسة العقارية والمنعقدة بالصخيرات في أحد توصياتها أنه يجب تعزيز آلية التجميع الفلاحي كآلية للحد من تجزيئ البنيات العقارية[51].

رابعا: التحفيظ الإجباري في إطار عملية ضم الأراضي الفلاحية

لقد شرع المغرب في عملية ضم الأراضي الفلاحية المتفرقة منذ سنة 1959 من أجل إعادة توزيعها بشكل يسمح باستغلالها استغلالاً أحسن.

ولقد دعت الضرورة إلى أن يقوم المشرع المغربي بتحفيظ هذه العقارات بشكل جماعي وبصفة اجبارية بعدما أظهرت هذه التجربة فعالية ونجاعة أما بخصوص الجهة التي يمكن أن يقع عليها هذا التحفيظ فهي تكون إما من طرف المعنيين بالأمر أو تلقائياً من طرف المحافظ (الفصل 4 من ظهير يونيه 1962) ويكون التحفيظ مجانيا بالنسبة للعقارات الواقعة في المناطق التي تطبق بشأنها عملية ضم الأراضي.

ولقد اختار المغرب كميدان لتطبيق هذه السياسة بعض المناطق نذكر من بينها[52]:

  • دائرة السقي بطريفة (8 يوليوز1953)
  • دائرة السقي بوادي بهت (16 شتنبر1953)
  • دائرة السقي ببني عمير وبني موسى (8 يوليوز1954)
  • دائرة السقي سيدي إسماعيل بدكالة (4 ماي 1954)

ومن إيجابيات هذه العمليات أنها أدت إلى تحفيظ ما يقارب 15236 هكتار سنة 1952 وسنة 1961 .

وأدى نجاح هذه العمليات الى إصدار ظهير30 يونيه 1962 المعدل بموجب ظهير 25 يوليوز 1969 والذي حدد الخطوط العريضة لسياسة ضم الأراضي التي ترمي بطريقة رسمية إلى جمع كل الأراضي الموجودة في دائرة معينة قصد تعيينها ماديا وقانونيا، وتحديدها هندسيا بقصد استغلالها استغلالا أحسن وبالتالي تطبيق نظام التحفيظ العقاري عليها بصفة إجبارية [53].

وتبعا لذلك جاء في أحد التوصيات المنصوص عليها في المناظرة الوطنية المتعلقة بالسياسة العقارية المنعقدة بالصخيرات ما يلي:

يجب متابعة مشاريع ضم الأراضي الفلاحية وإحداث مناطق جديدة للضم، وإصلاح القوانين المتعلقة بهذه العملية بهدف تجاوز الصعوبات المسجلة في تطبيقها مراجعة الظهير الشريف الصادر بتاريخ 30 يونيو 1962 كما تم تتميمه وتغييره والمتعلق بضم الأراضي الفلاحية[54].

 

خامسا: التحفيظ الإجباري في إطار قانون الاستثمارات الفلاحية 

 

إن هذه العملية شبيهة إلى حد كبير بالتحفيظ الإجباري في نطاق ضم الأراضي الفلاحية، إلا أن الأمر يتعلق حتما بالمناطق السقوية وفي إطار قانون الاستثمارات الفلاحية سن المشرع مسطرة خاصة لتحفيظ هذه الأملاك بمقتضى ظهير 1.69.174 بتاريخ يوليوز 1969 ويعتبر هذا الظهير متمم لظهير 30 يونيه 1962 والمتعلق بضم الأراضي الفلاحية [55] .

 

وتتمثل مسطرة تحفيظ هذه العقارات في تعيين وزير الفلاحة والإصلاح الزراعي المناطق التي سيتم فيها التحفيظ الإجمالي وذلك بقرار بالجريدة الرسمية ، ويكون للمعنيين بالأمر أجل سنة لإيداع مطالب تحفيظ عقاراتهم ويمكن تمديد هذه الأجلال لمدة ستة أشهر أخرى أما بعد انصرام هذا الأجل فيمكن للمحافظ تلقائيا مباشرة عمليات التحفيظ في المناطق المحددة [56].

 

سادسا: التحفيظ الإجباري للعقارات المنزوعة ملكيتها

 

يعتبر نزع الملكية من أجل المنفعة العامة عمل تقوم به سلطات مختصة حددها القانون والذي ينص على أنه يتم نزع الملكية لأجل المنفعة العامة بحكم قضائي [57] ، كما أنه بالرجوع إلى الفصل 37 من ظهير 6 ماي 1982 فإنه أوجب على الجهة المختصة نازعة الملكية المحددة في الفصل 3 من نفس الظهير، إيداع مطلب التحفيظ مشفوع بحكم قضائي صادر بنقل الملكية ومحضر التحديد أنجزته السلطة النازعة وتصميم موقع عليه و مؤشر من طرفها وتباشر بشأنه مسطرة خاصة للتحفيظ بدون إشهار ، وأن الحكم القضائي بنقل الملكية يطهر العقار المنزوعة ملكيته من  كافة الحقوق والتحملات المرتبطة به .

 

سابعا: مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا

 

لا يجوز لوزارة الأوقاف بيع العقارات المحبسة تحبيساً عمومياً، لكن يمكن لها المقايضة عليها، وإذا كان العقار المحبس تحبيساً عمومياً المقايض به غير محفظ فقد أوجب المشرع قبل إتمام المقايضة يجب القيام بتحفيظ هذا العقار، إما بطلب من وزارة الأوقاف أو من صاحب العقار المقايض به [58] ويطبق نفس الحكم في الحالات التي تقوم فيها وزارة الأوقاف بمقايضة مبلغ من المال بعقار، حيث لا بد قبل إنجاز المبادلة من إنجاز تحفيظ العقار إذا كان غير محفظ[59].

 

 

 

 

 

 

 

خاتمة

 

خلاصة لما سبق ذكره لا يسعنا إلا أن نقول أن المشرع المغربي حاول جاهدا توعية المواطنين بأهمية التحفيظ العقاري لما له من وقع إجابي في المعاملات خاصة، فترك المشرع المجال مفتوحا أمام الناس لتحفيظ عقارتهم بصفة اختيارية ليس من محض الصدفة وإنما هو سياسة تدريجية تهدف إلى أن يألف الناس التحفيظ العقاري أضف إلى ذلك أن ملامسة الناس و واستشعارهم بفوائد التحفيظ العقاري سيجعلهم يقدمون عليه.

لكن على نقيض ذلك يمكن القول صراحة على أن ما يعاب على المشرع المغربي هو وجود ثغرات داخل الفصول القانونية، خاصة الفصل السادس والتي تمكن طالبي التحفيظ سيئ النية من الالتجاء إليها واتخاذها وسيلة للتلاعب، حيث كان حريا بالمشرع أن يضع عقوبات قاسية في حقهم كي لا يتخذوا عملية التحفيظ وسيلة مواتية لتحقيق نواياهم السيئة زد على ذلك أن المشرع لم يجعل عملية التحفيظ الإجباري إلا بصفة استثنائية في بعض الفصول القانونية من ظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913 المعدل والمتمم بالقانون 14-07.

و يبقى التساؤل المطروح ألم يحن الوقت للتخلي عن مبدأ الاختيارية في التحفيظ العقاري وتكريس الاستثناء الذي هو الاجبارية في التحفيظ للحد من مبدأ سلطان الإرادة رغم وجود عدة معيقات تمنع من ذلك.

 

انتهى بحمد الله

لائحة المراجع:

 

-1الكتب :

 

  • مأمون الكزبري: ” التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي “، العربية للطباعة والنشر، الرباط، الطبعة الثانيةّ، سنة 1987، ص :18.

 

  • محمد خيري: “العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري “، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، الطبعة الثانية، سنة 2014، ص: 129.

 

  • بصري هشام: “مسطرة التحفيظ وإشكالاتها العملية ” ، مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء ، الطبعة الأولى ، سنة 2013 ، ص : 81.

 

  • عبد الكريم شهبون : “الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 14.07” ، مطبعة الرشاد ، سطات ، الطبعة الأولى ، سنة 2014 ، ص :

 

  • بصري هشام:” إلغاء ورفض مطالب التحفيظ على ضوء القانون 14.07 الجديد” ، مجلة المحاكم المغربية ، العدد : 135- 136 ، ص :10.

 

  • عمر أزوكار: “مستجدات التحفيظ في ضوء قانون 14.07 ومدونة الحقوق العينية ” ، منشورات دار القضاء بالمغرب ، ص : 95.

 

  • إدريس الفاخوري: ” نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14-07 ” ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، طبعة 2013 ، ص : 17.

 

  • المختار بن أحمد عطار: ” التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي (وفق أخر التعديلات)”، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الاولى 2013 ، ص :

 

  • محمد محبوبي: ” أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية وفق المستجدات التشريعية للقانون رقم 14/07 والقانون رقم 39/08 ” ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، الطبعة الاولى ، 2014 ، ص : 34.

 

-2الرسائل :

 

  • خالد العظيمي : ” التحفيظ الإجباري وفق قانون14.07 دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي “، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، سطات، السنة الجامعية 2012-2013، ص : 26.

 

  • محمد بن الحاج السلمي: ” سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب ” ، رسالة دبلوم المدرسة الوطنية للإدارات العمومية سنة (1978) .

 

  • محمد العرظاوي: ” التحفيظ الاجباري في التشريع العقاري بين الاكراهات القانونية والتحديات المستقبلية ” ، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة ، الموسم الجامعي : 2010/2011 .

 

-3المقالات :

 

  • منشورات خوخي ياسين: ” نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية ” ، سلسلة دفاتر محكمة النقض عدد 21 ، مطبعة الأمنية الرباط ، سنة 2015 ، ص : 7 .

 

  • محمد بلحاج السلمي: “سياسة التحفيظ العقاري في المغربي بين الإشهار العقاري و التخطيط الاجتماعي و الاقتصادي” ، ماي 2002، منشورات عكاظ- الرباط ، ص: 300.

 

  • نجيب شوقي: ” مسطرة التحفيظ الاجباري بشأن ظم الأراضي الفلاحية بعضها الى بعض ” ، ظهير 30 يونيو 1992 وأثرها على التنمية في المجال القروي ، اشغال ندوة العقار والاستثمار المنظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل شهادة الدكتوراه ونيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار في كلية الحقوق وجدة ، يومي 12 و 20 ماي ، ص : 22 .

 

  • شكيب حيمود : ” التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون 14-07 ” الصادرة عن مجلة المنبر القانوني العدد : 1، سنة 2012، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، ص : 49 .

 

 4– الدوريات :

 

  • مراسلة المحافظ العام رقم 946 بتاريخ 2006/02/22 التي أوردها الأستاذ عمر أزوكار .

 

  • رسالة عدد 661 بتاريخ 1986/03/09 التي أوردها الأستاذ عمر أزوكار .

 

5 _ المناظرات

 

  • التقرير الختامي للمناظرة الوطنية في موضوع “السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية” المنعقدة بالصخيرات يومي 8 و9 دجنبر2015 .

 

6_ المواقع الإلكترونية :

 

  • راجع الموقع الالكتروني: ANIBRASS.BLOGSPOT.COM، تم الاطلاع عليه يوم 2019/1/04 على الساعة : 23:05 .

 

  • قرار منشور في الموقع الالكتروني La jurisprudence Maroc .COM ، تم الدخول في 1/03/2019 ،على الساعة : 18.42 .

 

  • قرار منشور في الموقع الالكتروني La jurisprudence Maroc .COM ، تم الدخول في 1/03/2019 ،على الساعة : 18.42 .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

الفهرس:

مقدمة: 4

المبحث الأول: التحفيظ عمل اختياري  7

المطلب الأول: التحفيظ أمر اختياري مبدئيا 8

الفقرة الأولى: مفهوم التحفيظ الاختياري. 8

الفقرة الثانية: مميزات التحفيظ الاختياري. 10

المطلب الثاني: استثناءات مبدأ التحفيظ الاختياري. 13

الفقرة الأولى: حالات تقديم مطلب التحفيظ. 13

الفقرة الثانية: حالات التحلل من مطلب التحفيظ. 15

المبحث الثاني: التحفيظ عمل إجباري  26

المطلب الأول: التحفيظ أمر اجباري. 26

الفقرة الأولى: مفهوم التحفيظ الاجباري. 26

الفقرة الثانية: خصائص التحفيظ الاجباري. 28

المطلب الثاني: حالات التحفيظ الاجباري. 35

الفقرة الأولى: الحالات المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري. 35

الفقرة الثانية: الحالات المنصوص عليها في نصوص خاصة 38

خاتمة 45

لائحة المراجع: 46

الفهرس: 50

[1] منشورات خوخي ياسين: ” نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية ” ، سلسلة دفاتر محكمة النقض عدد 21 ، مطبعة الأمنية الرباط ، سنة 2015 ، ص  : 7 .

[2] ظهير 09 رمضان 1331 هجرية (12 غشت 1913) ، المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011).

[3] عبد الرزاق السنهوري: ” الوسيط في شرح القانون المدني”، الجزء التاسع، ص: 341 ، أورده الأستاذ عبد الكريم شهبون في كتابه الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 14-07 ، في الصفحة : 9 .

[4] القانون رقم 58.00 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.125 بتاريخ فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو 2002) .

[5] ظهير شريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22نوفمبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري.

[6] مأمون الكزبري: ” التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي “، العربية للطباعة و النشر، الرباط ، الطبعة الثانيةّ، سنة 1987، ص :18.

 

[7] محمد خيري: ” العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري “، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط ، الطبعة الثانية ، سنة 2014، ص: 129.

[8] قرار محكمة الاستئناف بالجديدة ، عدد 1512  ، الصادر بتاريخ 2008/04/23 ، ملف مدني عدد :   2006/3/1/3760 ، المنشور في الموقع الالكتروني:  www. La jurisprudence Maroc .COM  ، تم الدخول في 1/03/2019 ،على الساعة : 18.42 .

[9] القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 ،  بتاريخ 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011) .

[10] ظهير شريف رقم 1.02.298 ، الصادر في 25  من رجب 1423، ( 3 أكتوبر 2002 ) ،  بتنفيذ  القانون رقم 18.00 ،  المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية .

[11] تبلغ المساحة الإجمالية للعقارات المحفظة 2400000 هكتار كما تبلغ المساحة الإجمالية للعقارات التي هي في طور التحفيظ 2600000 هكتار (حسب إحصائيات مديرية المحافظة العقارية إلى غاية سنة 2000) ، أورده الأستاذ محمد خيري في المرجع السابق دكره ، على الصفحة : 128.

[12] قرار محكمة الاستئناف بسطات، عدد 3105، الصادر بتاريخ 2008/9/17 ، ملف مدني عدد 2007/3/1/3990: ،  المنشور في الموقع الالكتروني:  www. La jurisprudence Maroc .COM ، تم الدخول في 1/03/2019 ،على الساعة : 18.42 .

[13] محمد خيري، مرجع سابق، ص :129.

[14] محمد خيري، مرجع سابق ، ص: 129 و 130.

 [15]بصري هشام: “مسطرة التحفيظ وإشكالاتها العملية ” ، مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء ، الطبعة الأولى ، سنة 2013 ، ص: 81.

[16] قرار محكمة النقض عدد 3816 ، المؤرخ في : 2007/11/21 ، ملف مدني عدد 2006/1/1/939 ، منشور أورده الأستاذ عمر أزوكار في كتابه : “مستجدات التحفيظ في ضوء قانون 14.07 ومدونة الحقوق العينية ” ، منشورات دار القضاء بالمغرب ، ص : 271 .

[17] عبد الكريم شهبون : ” الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 14.07″ ، مطبعة الرشاد ، سطات ، الطبعة الأولى ، سنة 2014 ، ص :126.

[18] بصري هشام:” إلغاء ورفض مطالب التحفيظ على ضوء القانون 14.07 الجديد” ، مجلة المحاكم المغربية ، العدد : 135- 136 ، ص:10.

[19] عمر أزوكار : “مستجدات التحفيظ في ضوء قانون 14.07 ومدونة الحقوق العينية ” ، منشورات دار القضاء بالمغرب ، ص : 95 .

[20] مراسلة المحافظ العام رقم 946 بتاريخ 2006/02/22 ، أوردها الأستاذ عمر أزوكار في المرجع السابق ذكره في الصفحة : 95 .

وإذا زاد الفرق عما سطر أعلاه، ألزم طالب التحفيظ بإثبات الفرق الزائد.

جاء في فقه الإدارة ما يلي الصادرة عن عمر أزوكار في المرجع السابق ذكره في الصفحة: 95 .

“يشرفني أن أحيطكم علما أنه يمكنكم فيما يخص مطالب التحفيظ التي أظهرت محاضر تحديدها والتصاميم المتعلقة بها زيادة كبيرة في المساحة عما تم التصريح به في البداية مطالبة أصحابها بالحجج والوثائق التي تبرر ذلك الفرق …. ” .

[21] جاء في رسالة المحافظ العام التي أوردها الأستاذ عمر أزوكار في المرجع السابق ذكره في الصفحة: 95 .

” أنه يحق للمحافظ وفق مقتضيات الفصلين 49 و 50 من الظهير الأساسي للتحفيظ إلغاء المطلب وذلك بسبب امتناع ورثة طالب التحفيظ عن إيداع عقدي الإراثة والمخارجة ” .

– رسالة عدد 661 بتاريخ 1986/03/09 أوردها الأستاذ عمر أزوكار في المرجع السابق ذكره في الصفحة: 95.

2  عبد الكريم شهبون ،مرجع سابق، ص :127  .

[23] محمد خيري، مرجع سابق ، ص : 131 .

[24] خالد العظيمي : ” التحفيظ الإجباري وفق قانون14.07 دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي “، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- سطات، السنة الجامعية 2012-2013، ص: 26.

[25] عبد الكريم شهبون ، مرجع سابق، ص :40  .

[26] مقال منشور بمجلة المعرفة القانونية، بعنوان ” التحفيظ الاجباري ” ، بالموقع الالكتروني : WWW.ANIBRASS.BLOGSPOT.COM ، تم الاطلاع عليه يوم 2019/1/04 على الساعة : 23:05 .

[27] عبد الكريم شهبون ، مرجع سابق، ص :41  .

[28] أنظر الفصل 51- 7 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14.

[29] أنظر الفصل 51-13 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07-14.

[30] نجيب شوقي: ” مسطرة التحفيظ الاجباري بشأن ظم الأراضي الفلاحية بعضها الى بعض ” ، ظهير 30 يونيو 1992 وأثرها على التنمية في المجال القروي ، أشغال ندوة العقار والاستثمار المنظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل شهادة الدكتوراه ونيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار في كلية الحقوق وجدة ، يومي 12 و 20 ماي ، ص : 22 .

[31] عبد الكريم شهبون ، مرجع سابق، ص : 142

[32] راجع المادة 4 من القانون 39.08 ، المتعلق بمدونة الحقوق العينية والتي تم تتميمها بالقانون رقم 69-16 .

[33] مقال منشور بمجلة المعرفة القانونية، بعنوان ” التحفيظ الاجباري ” ، بالموقع الالكتروني : WWW.ANIBRASS.BLOGSPOT.COM ، تم الاطلاع عليه يوم 2019/1/04 على الساعة : 23:05 .

[34] ينص الفصل 7-51 من القانون14-07على أنه ” تحرر مطالب التحفيظ الاجباري تلقائيا في إسم الملك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على مالكيها أثناء أشغال البحث أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فان مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في إسمهم ” .

[35] الفصل 16 من الظهير الشريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22نوفمبر 2011) ،  بتنفيذ القانون رقم 14.07 بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري.

[36] محمد خيري، مرجع سابق، ص :138  .

[37] محمد بلحاج السلمي: “سياسة التحفيظ العقاري في المغربي بين الإشهار العقاري و التخطيط الاجتماعي و الاقتصادي” ، ماي 2002، منشورات عكاظ- الرباط ، ص: 300.

[38] نظام التحفيظ العقاري بالمغرب (وزارة الفلاحة، يونيو، سنة 1957) ، أورده الأستاذ محمد خيري في المرجع السابق دكره في الصفحة 132 .

[39] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 132 .

[40] إدريس الفاخوري: ” نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14-07 ” ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، طبعة 2013 ، ص : 17 .

[41] المختار بن أحمد عطار: ” التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي (وفق أخر التعديلات)”، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الاولى 2013 ، ص : 26.

[42] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 132 .

[43] شكيب حيمود : ” التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون 14-07 ” الصادرة عن مجلة المنبر القانوني العدد : 1، سنة 2012، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، ص : 49 .

[44] Dahir du 3 Janvier 1916 (26 safar 1334) portant règlement spécial sur la délimitation du domaine de l’Etat (B.O. 10 janvier 1916).

[45] حكم محكمة الاستئناف بالرباط في 9 ماي 1923 ، الوارد في كتاب إرشادات عملية لقاضي التحفيظ العقاري ، الصادر عن وزارة العدل ، أورده الأستاذ محمد خيري ، في المرجع السابق دكره ،  على الصفحة : 133 .

[46] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 133 .

[47] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 81 .

[48] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 134 .

[49] محمد محبوبي: ” أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية وفق المستجدات التشريعية للقانون رقم 14/07 والقانون رقم 39/08 ” ، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، الطبعة الاولى ، 2014 ، ص : 34.

[50] ظهير شريف رقم 7.92.1 صادر في 15 من ذي الحجة) 1412) 17 يونيو 1992، بتنفيذ القانون رقم 90 25- ، المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

[51] التقرير الختامي للمناظرة الوطنية في موضوع ” السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية” المنعقدة بالصخيرات يومي 8 و9 دجنبر2015  .

[52] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 135 .

[53] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 135 .

[54] التقرير الختامي للمناظرة الوطنية في موضوع ” السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية ” المنعقدة بالصخيرات يومي 8 و9 دجنبر2015 .

[55] محمد خيري، مرجع سابق، ص: 136 .

[56] محمد بن الحاج السلمي: ” سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب ” ، رسالة دبلوم المدرسة الوطنية للإدارات العمومية سنة (1978) .

[57] الفصل 2 من قانون نزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت رقم 7.81 الصادر بتنفيذ ظهير شريف رقم 1.81.254 ، 6  ماي 1982.

[58] مأمون الكزبري، مرجع سابق، ص: 20 .

[59] محمد العرظاوي: ” التحفيظ الاجباري في التشريع العقاري بين الاكراهات القانونية والتحديات المستقبلية ” ، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة ، الموسم الجامعي : 2010/2011 .

 

 

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق