بحوث قانونية

دور المحافظ في تحقيق الملكية العقارية

تقديم:

       كما نعلم جميعا أن تطبيق نظام التحفيظ العقاري منوط بصفة عامة بهيئتين إحداهما قضايا الثنائية إدارية وهذا ما يهمنا بحيث أن هذه الأخيرة ملزمة أصلا بتطبيق كل القوانين والمقتضيات المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري، ومن هنا يبرز لنا أن مهمة الإشراف على تطبيق نظام التحفيظ العقاري كانت موكولة في الأصل إلى وزارة الفلاحة باعتبارها الوزارة الوصية على هذا القطاع.[1] إلا أنه مع إحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.[2] سنة 2002 فقد أصبح هذا الجهاز هو المنوط به تطبيق جميع المقتضيات المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري من خلال المهام الرئيسية الموكولة لهذه الوكالة التي تتجلى في تدبير كل القضايا المتعلقة بميدان التحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية وتحقيق الملكية العقارية.

وللإشارة في هذه النقطة وجب التذكير على أن أجهزة هذه الوكالة تتكون من مجلس الإدارة ويعتبر أعلى جهاز ويرأسه وزير الأول ويتألف من مجموعة من الوزراء وتتولى هذه الإدارة تحديد التوجهات العامة واتخاذ القرارات المناسبة، كما يتكون هذا الجهاز من مدير الوكالة ويعتبر هذا الأخير هو الجهاز المنفذ لقرارات المجلس الإداري،  أما الجهاز الثالث والأخير فهو المحافظ العام والمحافظين الذين يخضعون للمقتضيات التشريعية والتنظيمية المطبقة عليهم إذ نجد من ذلك مثلا ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري وظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة والقرار الوزاري، المؤرخ في 3 يونيو 1915 المحدد لتفاصيل نظام التحفيظ العقاري وظهير 29 دجنبر 1953 المحدد لدور واختصاصات المحافظ العام على الملكية العقارية[3].

       ومن هنا يطرح الإشكالية إلا في: ما هو الدور المنوط بالمحافظ لتحقيق الملكية؟

       وللإجابة على هذا التساؤل وجب تقسيم هذا الموضوع إلى مبحثين بحيث سنخصص المبحث الأول للحديث عن دور المحافظ في تحقيق الملكية قبل  تأسيس الرسم العقاري على أساس أن ننفرد في المبحث الثاني للحديث عن دور المحافظ في تحقيق الملكية بعد تأسيس الرسم العقاري.

       المبحث الأول: دور المحافظ في تحقيق الملكية قبل تأسيس الرسم العقاري.

       المطلب الأول: دور المحافظ في مطلب التحفيظ

       البث والنظر في مطلب التحفيظ

       التقصي والبحث في مدى مصداقية طلبات التحفيظ

 

 

 

 

 

 

        المبحث الأول: دور المحافظ في تحقيق الملكية قبل تأسيس الرسم العقاري.

        المطلب الأول: دور المحافظ في مطلب التحفيظ

       كما تمت الإشارة إليه من خلال العرض. على كون المحافظ العقاري هو بمثابة سلطة شهر على تطبيق القانون العقاري وبالتالي على حماية وضمان حق الملكية الذي ضمنه الدستور للمواطنين وذلك من خلال مراقبته اليومية والدقيق لكل مراحل التحفيظ بدءً بوضع مطلب التحقيق وانتهاكات بقرار التحفيظ وما يتلوها من مختلف التقييدات وما إلى ذلك[4].

       وسنقتصر من خلال هذا المطلب على إبراز دور المحافظ في الطلبات المقدم إليه من أجل التحفيظ العقارات وذلك من خلال:

       الفقرة الأولى: المحافظ ودوره في البث والنظر في طلبات التحفيظ

       الفقرة الثانية: إشكالية التقصي والبحث في مدى مصداقية الوثائق والمستندات المرفقة بمطلب التحفيظ.

 

الفقرة الأولى: المحافظ ودوره في البث والنظر في طلبات التحفيظ

يعتبر تقديم مطلب التحفيظ بمثابة الخطوة الأولى في عملية التحفيظ والانتقال بالعقار من عقار غير محفظ إلى عقار محفظ إن تم قبوله وتأسيس رسم عقاري له، أما مجرد تقديم مطلب التحفيظ فيصبح للعقار المطلوب تحفيظه وضع قانوني جديد ومتميز، بحيث يصبح تابعا لنظام خاص أطلق عليه البعض اسم نظام "ما قبل التحفيظ" أو "في طور والتحفيظ"[5]

       وخلال هذه المرحلة، يتقدم طالب التحفيظ وهو أحد أصحاب الحقوق المشار إليها بالفصل 10[6]. من ظهير التحفيظ العقاري أو بواسطة وكيل يعين للقيام بهذا العمل بمقتضى وكالة خاصة إلى المحافظ العقاري بمطلبه بواسطة تصريح موقع من طرف وكيله المذكور.

       وقد نص الفصل 13 من ظ.ت.ع على مجموع البيانات الإلزامية التي يجب أن يتضمنا مطلب التحفيظ.[7]

       ويرجع النظر في طلبات التحفيظ إلى المحافظ، الذي يبرز لطالب  التحفيظ أهمية إرفاق مطلب تحفيظه لجميع ما لديه من وثائق وحجج  والمستندات التي تثبت وتعرف  بتلك الحقوق العينية المقرر على العقار.

       أما أن كانت كل الوثائق أو بعضها في حوزة شخص آخر فإن المحافظ عندما يعمل بذلك يصدر أمره للحائزين لتلك الوثائق بأن بخصوصا بالمحافظة داخل ثمانية أيام يضاف إليها أجل المسافة عند الاقتضاء ويبتدئ  هذا الأجل من تاريخ توصلهم بهذا الأمر،  ويدفع لهم وصلا بتلك الوثائق التي تسلمها منهم وإذا طلب هذا الحائز من المحافظ عند تسليمه تلك الوثيقة أن يمكنه من نسخة منها مشهود بمطابقتها للأصل فيمكن للمحافظ أن يستجيب لطلبه ويؤدي طالب التحفيظ النفقات اللازمة لهذه العملية.

       ثم يحدد المحافظ المصاريف اللازمة لعملية التحفيظ وبأمر الطالب بإيداعها لديه طبقا للفصل 15 من ق.ت.ع.[8]

       أما في حالة التي يكون العقار المطلوب تحفيظه محل نزاع وصدرت بشأنه أحكام حازت القصة الشيء المقضي به أو نزاع معروض على  القضاء فهنا يشير المحافظ للمعني بالأمر بأن يقوم بإيداع ـ زيادة على الوثائق والرسوم المؤيدة لطلب وكذا الحالة المدنية والشخصية للأطراف وحالة العقارـ نسخا من الأحكام الصادرة أو الطلبات المعروضة على أنظار القضاء.[9]

        الفقرة الثانية: إشكالية التقصي والبحث في مدى مواثيق  الوثائق

       لقد ألزم ظهير التحفيظ العقاري على كل طالب التحفيظ أن يرفق مطلبه بمجموعة من الوثائق والمستندات التي تثبت صحة ادعاءاته استوفي مطلب التحفيظ بشأن العقار أو الحق العيني المزمع تحفيظه.

       لكن الإشكال المطروح هو مدى إلزامية المحافظ في التأكد من صحة الرسوم المدلى بها من قبل طالب التحفيظ  سواء من حيث الشكل أو الجوهر، خصوصا إذا علمنا أن نصوص قانون التحفيظ العقاري لم يتطرق في نصوصه إلا إيقاع أي مسؤولية  على المحافظ بشأن مراقبة والتدقيق في المستندات المرفقة بمطلب التحفيظ.

       لقد خلق هذا الموضوع تضاربا فقهيا، فهناك من الفقه من ستند على الفصل 72  من ظهير من ظهير التحفيظ العقاري والذي أشار بصفة صريحة إلى أنه ينبغي على المحافظ أن يتحقق تحت مسؤولية من هوية المفوت وأهليته وكذا صحة الوثائق المدلى بها تأييدا لمطلب شكلا وجوهرا بينما يرى البعض الآخر أن المحافظ لا يعتبر  سلطة قضائية  وليس  له الصفة للحسم في صحة الرسوم والوثائق  المدلى بها تاييدا لمطلب التحفيظ، أضف إلى هذا أن طلب التحفيظ لا يكون ملزما بتقديم ما يثبت ملكيته في حالة وجود تعرض لأنه يعتبر في وضع المدعى عليه بحيث يكون على المدعي وهو المتعرض أن يثبت ما يدعيه.[10]

       لكن في اعتقادنا. على أن المحافظ ملزم من التثبت والوقوف قدر الإمكان وتحت مسؤولية عمن التدقيق في الوثائق والمستندات المدلى بها والتحقق من مدى مطابقتها على العقار المراد تحفيظه،  وهذا ما أقره القضاء أيضا بمتابعة الدولة بالتعويض عن  السير المعيب لعملية التحفيظ وذلك لعدم تحقق المحافظ من مطابقة على القطعة المراد تحفيظها"[11]

      

ونظرا للمسؤولية الكبيرة التي قد تقع على عاتق المحافظ بشأن مراقبة السندات والوثائق المدلى بها بشأن مطلب التحفيظ، فقد دعى العديد من ذوي الاختصاص، بتوزيع المسؤولية في مراقبة السندات والوثائق بين المحافظ ومحرري هذه السندات ذاتها، إذ من الإجحاف كما يقول أحدهم تحميله وحده هذه المسؤولية في الوقت الذي لا يقول فيه بتحرير العقود وهذه السندات وفي غير هذه الحالة تكليفه بعملية التحرير هذه يتحمل مسؤولية  كاملة.

       ويقترح الأستاذ محمد الحياني في هذا الباب بإنشاء لجنة داخل مصلحة المحافظة العقارية تحت مراقبة المحافظ تتكلف بتحرير العقود ذات المضمون العقاري.[12]

       وبعد الانتهاء من فحص مستندات المتعلقة بمطلب التحفيظ، يعمد المحافظ إلى نشر لمطلب التحفيظ، وذلك بعد أن يضع ملخص لأهم البيانات التي يتضمنها هذا المطلب[13] وذلك داخل أجل ما أيام من تاريخ التوصل بالطلب.

        المطلب الثاني: دور المحافظ في التحديد والتعرض

        الفقرة الأولى: دور المحافظ في التحديد

       كما سبق ورأينا مع دور المحافظ العقاري فيما يخص نشره لخلاصات مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية، فإن دوره في التحديد يتجلى كذلك ببعثه لهذه الخلاصة  إلى المصلحة الطبوغرافية  قصد برمجة التحديد وتعيين قوائمه.

       ولقد أخذ التحديد من المشرع المغربي زهاء سبعة مواد قانونية.[14] قام فيها المحافظ العقاري  بدور فاعل وجوهري. فهو الذي يضع برنامج التحديد، وذلك بتعيين  اليوم والساعة اللذين يتعين أن يجري فيهما التحديد المؤقت. وهو الذي يشرف على عمليات التحديد المؤقت بحضور طالب  التحفيظ أو من ينوب عنه بوكالة قانونية صحيحة، وكذلك الأطراف التي لها علاقة بالعقار موضوع عملية التحديد من الجيران وأصحاب الحقوق العينية والمتعرضين وكافة المتدخلين. وهو الذي يتصل بالسلطة المحلية قصد الإعلام بإجراء العملية المذكورة، وهو الذي يضع محضر التحديد الذي ينص على مواصفات العقار الخارجية والداخلية والإشارة  للوثائق بعد مراقبتها وتفحصها والبحث فيها. وهو الذي  يتولى التعرضات إن وجدت بعين المكان.

       وكل هذه الأدوار التي أعطيت للمحافظ أو من ينوب عنه بمساعدة المهندس بشأن عمليات التحديد تبقى نظرية وفي غالب الأحيان يوكلونها في الواقع العملي إلى المهندس العقاري الموجود بالمصلحة الطبغرافية،  وهذا خلافا لما جاء في قانون التحفيظ العقاري، مما يجعل المهندس يقوم بدور مزدوج  أحدهما تقني والآخر وقانوني. ويعزى ذلك  إلى كثرة انشغالات المحافظين العقاريين وتشعب المهام والاختصاصات التي يقومون بها يوميا.

       ويبدوا مما سبق أن طبيعة عملية التحديد جد مهمة ومعقدة في نفس الوقت مما يتطلب من المشرع المغربي أن يقوم بتعيين  محافظ مساعد أو مراقب للملكية العقارية يتولى عملية التحديد إلى جانب المهندسين الطبوغرافيين، وتكوين أطر مصالح المحافظات  العقارية  في  باب التحديد . من حيث الإحاطة بمقتضيات القانون العقاري إلى جانب القوانين المرتبطة بهذا المجال ولاسيما القانون المدني  وقانون الأحوال الشخصية والقانون التجاري…..

       ونجد كذلك من  بين أهم مهام المحافظ أو نائبه، التحقق من واقع الحيازة من الحيازة ومدتها ومن حالة العقار وكذلك مباشرة غير ذلك من التحقيقات ووسائل البحث المفيدة.[15]

       وللمحافظ العقاري أيضا دور بارز في عملية التحديد الإداري، بحيث يتوصل بمحضر التحديد من طرف المصلحة طبوغرافية فيجب عليه أن يعمل على إشهار  الإعلان بانتهاء التحديد بنفس الطريقة  التي تم بها إشهار خلاصة مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية ثم تعليقها لدى الجهات المختصة.

       والحديث واسع في  مجال التحديد الإداري. خصوصا وان المحافظ العقاري مؤهل قانونا وتكوينا وتجربة للمساهمة بكيفية فعالة في حل المنازعات المتعلقة بالحدود والحيازة التي قد تثار أثناء عملية التحديد الإداري.

الفقرة الثانية: دور المحافظ في التعرض

       ويستمر دور المحافظ العقاري في قبول طلبات التعرض[16] على مسطرة تحفيظ مطالب التحفيظ المعنية، وفحص ومراقبة مدى صحة هذه الطلبات التي يجب لا تخرج عن أحد المحاور الآتية:

       "أولا: في حالة نزاع بشأن وجود حق الملكية لطالب التحفيظ.

       ثانيا: في حالة نزاع بشأن مدى هذا الحق.

       ثالثا: في حالة نزاع بشأن حدود العقار.

       رابعا: في حالة الإدعاء بمباشرة حق عيني كالانتفاع والارتفاق…"[17]

       كما يحق لكل شخص أن يتقدم بالتعرض على مطلب التحفيظ الذي تقدم به غيره. إذا تبين له ن هذا الأخير سيؤدي إلى المساس بمصالحه، وقد تضمن قانون التحفيظ سبل  وقواعد هذا التعرض[18] والنصوص القانونية المنظمة للتحفيظ العقاري عامة ولمسطرة التحفيظ خاصة ولاسيما تلك المتعلقة بالتعرضات، تؤكد على الدور الكبير الذي يعلبه المحافظ العقاري في مراقبة السندات التي يقدمها المتعرضون،  وذلك حرصا على مصالح طلاب التحفيظ،  ودرءا لكل ما من شأنه أن يعمل على عرقلة مسطرة التحفيظ بدون  وجه حق، ودفعا لكل إجراء بغير سبب وعلى حساب القانون. وإن كان هذا الأخير [19]  قد وضع عقوبات زجرية لكل متعسف وسيء النية.

       وفي هذا الباب يرى الدكتور محمد الحياني بضرورة مراجعة القانون العقاري الحالي اتجاه تشديد المراقبة على مزاعم المتعرضين وردعهم بوسائل عملية  ذات قاعدة تشريعية واضحة ودقيقة وصريحة،  مع ضرورة تنفيذها. التنفيذ العاجل والسليم،  إذ من شأن هذه الإجراءات ردع المحتالين ومعاقبة الذين يرتزقون على حساب ثغرات القانون العقاري الحالي.

       هذا وأن المحافظ العقاري في ظل النظام القانوني المنتظم بظهير 12 غشت 1913 الذي تعتبر بمثابة القانون الأساسي للتحفيظ العقاري المغربي. يعطي له صلاحيات قبول التعرض أو رفضه،  أو إلغائه أو التشطيب عليه. والعمليات المذكورة تؤطر اختصاصات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون في أهم مرحلة من مراحل مسطرة التحفيظ  العقاري.

 

       

 

المبحث  الثاني: دور المحافظ في تحقيق  الملكية بعد تأسيس  الرسم العقاري

       مما لا شك فيه أنه بعدما تطرقنا لدور المحافظ قبل تأسيس الرسم العقاري من خلال مطلب التحفيظ باعتبار هذه المرحلة  مرحلة تمهيدية  لمرحلة تحديد والتعرض سنتطرق الآن على دور  المحافظ بعد تأسيس الرسم العقاري من خلال تسجيل والتشطيب والأدوار المنوطة بالمحافظة العقاري ومن هنا يطرح التساؤل الآتي ما هو الدور الذي يقوم به المحافظ أثناء  مرحلة  التسجيل؟ وما هو الدور الذي يقوم به المحافظ خلال مرحلة التشطيب دائما به تأسيس الرسم العقاري؟

       وعلى هذا الأساس سنعمل على  تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين بحيث سنخصص المطلب الأول للحديث عن دور المحافظ في تحقيق  الملكية خلال مرحلة التسجيل بعد تأسيس الرسم العقاري. على أساس أن ننفرد في المطلب الثاني للحديث عن دور المحافظ خلال مرحلة التشطيب ومدى فعاليتها في تحقيق الملكية:

        المطلب الأول: دور المحافظ خلال مرحلة التسجيل

       في هذه المرحلة فإن المسؤولية المحافظ ليست هينة  إزاء الحقوق التي  ينبغي تسجيلها فهو ليس مجرد عون التنفيذ يكتفي بتلقى الوثائق والسندات وتسجيلها. بل يجب عليه أن يتحقق من كل عملية على حدة قبل  اتخاذ أي  قرار بالتسجيل  أو عدمه وليرى هل الحقوق التي يطلب تسجيلها مستوفية لكل الشروط التي يتطلبها القانون سواء من حيث الشكل أو الجوهر.  ومن هنا إذ تبين للمحافظ بعد ذلك أن كل الوثائق المقدمة صحيحة وأن أهلية الأطراف محققة وأن ليس هناك ما يمنع إقامة التسجيل فإنه يختار إلى تسجيل الحق حسب الرتبة التي تم بها إيداع المطلب. وبجدر بنا أن نقف على نوع المراقبة التي ينبغي للمحافظ أن يقوم بما قبل مباشرة أي تسجيل والتي تتجلى غالبا  في النواحي التالية:[20]

·          التأكد  من هوية  الأطراف وخاصة المفوت وهذا التحقق يهدف إلى  معرفة  مدى التطابق  الموجود بين هوية المفوت من خلال الرسم العقاري وهويته من خلال عقد التفويت المطلوب تسجيله بحيث أن يكون تطابق بين الهوية المذكورة في الرسم هي نفسها المسجلة في الدفاتر العقارية  بحيث لا يمكن قبول أي خلل  في  هذا النطاق وإلا وجب تصحيحه قبل الإقدام على التسجيل.

·          التحقق من صحة الوثائق المقدمة تأييدا لمطلب التسجيل سواء من حيث الشكل أو من حيث الجوهر وهذا لا يتأتى إلا بفحص محتوى هذه الوثائق. والملاحظ في هذه النقطة هو أن المحافظ يقوم بدور مزدوج دور  إداري يتمثل في تلقي الوثائق وتسجيلها في سجل الإيداع ودور قضائي يتمثل في مراقبة الشروط القانونية لكل عقد أو تصرف.

·          مراقبة تاريخ تحرير العقود  قصد التأكد من احترام الأطراف للآجال المقررة  للتسجيل، وإن عدم احترام هذه الآجال لا يترتب عنه رفض  التسجيل ولكن  فقط تقرر بعض الغرامات عن التأخير  كما هي محددة في المرسوم المحدد لتعريفه رسوم المحافظة على الأملاك العقارية إلا أن مثل هذا لتأخير قد يؤدي إلى ضياع الحق في بعض الحالات.

·          يجب على المحافظ أن يتحقق من أن التسجيل المطلوب إجراؤه لا يتعارض وقيود السجل العقاري ومقتضيات ظهير 9 رمضان 1331 وأن الوثائق المدلى بها تجيز التسجيل (الفصل 74 من ظهير 9 رمضان 1331)[21]

·          المطالبة بتقديم نظير الرسم العقاري من طرف المفوت حتى يتمكن المحافظ من تسجيل الحق المطلوب تسجيله على الرسم العقاري. وعلى نظيره أيضا طبقا لمقتضيات الفصل 89 من ظهير التحفيظ العقاري الذي ينص على أنه إذا كان طلب يتعلق بحق يقتضي إنشاؤه موافقة المالك المقيد إسمه والحائز لنظير الرسم العقاري. فيجب على عدم الإدلاء بالنظير.

·          إذا كان الأمر يتعلق بتسجيل أحكام قضائية فإنه يتعين التأكد من صيرورة هذه الأحكام النهائية وفقا للفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري. وعند الاقتضاء يجب المطالبة  بشهادة عدم الاستئناف أو عدم الطعن بالنقض.

·          إذا كان التصرف مبنيا على الوكالة وجب الإدلاء بأصل عقد الوكالة والإطلاع على  الصلاحيات المخولة للوكيل، وهل تسمح للوكيل بإبرام التصرف المراد تسجيله.

·          ضرورة أداء وجبات التسجيل والتنبر إلا رفض المحافظ طبقا لما ورد في المادة 14 من قانون المالية 2004،  ونسبتها إما 6%  أو 3%  بحسب حالات الإعفاء.[22]

·          ضرورة إقدام المحافظ على تصفح بعض الوثائق الإدارية مثل  رخصة الموافقة على  القسمة أو التجزئة بحيث على المحافظ  قبل الإقدام على تسجيل  الانتباه إلى وجود مثل هذه الوثائق ـ كذلك  الإنتباه إلى تطبيق مقتضيات القانون رقم 94-34 والمتعلق بالحد من تقسيم الأراضي الفلاحية الواقعة داخل دوائر الري  ودوائر الاستشارة بالأراضي الفلاحية الغير المسقية والذي يحدد مساحة استغلال دنيا لايجوز فيها دونها تقسيم الأراضي  الفلاحية الواقعة  بها. وهذا كله من خلال الفصل 9 من قانون  94.34.

·          ضرورة تأكيد المحافظ على أن البيع الذي قام به أجنبي بالنسبة للأملاك  الحضرية أن العقد تم وفق القانون أحواله الشخصية.  وعند الاقتضاء المطالبة بشهادة تثبت صحة  العقد من السلطات القنصلية  للمعنى بالأمر[23]،

·          تحقق المحافظ من أن العملية المراد بتسجيلها لا تتعارض مع التقييدات المتضمنة في  السجل العقاري وفقا لمحتوى الفصل  74 من  ظهير التحفيظ العقاري.

·          إذا تعلق الأمر يبيع الشياع وجب التأكد من الحصص أو الأسهم التي وقع عليها البيع وهل يتعلق الأمر بجميع الحصص أو بجزء منها مع بيان ذلك.

·          ضرورة مراقبة المحافظ لبعض التصرفات مثل تقييد الإراثة  فينبغي في هذه الحالة مراقبة الجوانب التالية:

o      التأكد من مضمون رسم الإراثة المدلى به؛

o       التأكد من شكلية الرسم العدلي

o      تطابق اسم المتوفى الوارد برسم الإراثة مع اسم المقيد بالرسم العقاري؛

o      التأكد من صفة طالب تقييد  رسم الوراثة؛

o      ومراجعة حساب مسألة الإرث والوصية ونصيب كل وارث.

وفي الأخير وبعد ما يتأكد المحافظ من توافر جميع الشروط الشكلية والجوهرية  المتطلبة وأن ليس هناك أي مانع قانوني يحول دون عملية التسجيل فإنه يباشر التسجيل تحت مسؤوليته بواسطة بيانات موجزة على الرسم العقاري وعلى نظيره ثم يؤرخ.  ويوقع عليه وإلا فيكون التسجيل باطلا (الفصل 75) ومن هنا يترتب على ذلك جميع الآثار القانونية المقررة بصفة حركة في مضمون الفصول 65-66-67 من ظهير التحفيظ العقاري، وكذا الفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915.

المطلب الثاني:  دور المحافظ في مرحلة  التشطيب

إن الحقوق التي يقع تسجيلها بكيفية  قانونية على الرسم العقاري تبقى حقوقا ثابثة لفائدة  أصحابها ما لم تقع أسباب قانونية تستدعي إلغاء  هذه الحقوق.

وبالرجوع إلى الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري نستفيد أن العمليات التي يتم التسجيل على أساسها ليس لها نفس الصفة النهائية المعطاة للتحفيظ، بحيث يمكن أن يكون التسجيل عرضة للتشطيب  أو الإلغاء.

وإمكانية التشطيب على الحقوق المسجلة نستنتجها من محتوى الفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915 والذي جاء فيه بأن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تسجيلات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه، مالم تبطل أو تشطب عليها أو تغير، وهي حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق  المبنية فيها.[24]

وبما أن تشطيب الحقوق المسجلة يؤدي إلى زوالها وانقضائها فلقد تولى المشرع بيان المبررات التي تسمح بهذا التشطيب من خلال الفصل  91 من ظهير التحفيظ العقاري.

وبما أن المحافظ لا  يقوم بتسجيل أي حق إلا إذا كان يستند في ذلك إلى وثائق تبرر هذا التسجيل وكذلك التشطيب لا يمكن للمحافظ القيام به إلا إذا كان يستند أيضا إلى وثائق تسمح  له بإجراء هذا التشطيب.

ولقد ألزمه المشرع في  الفصل 94 من ظهير التحفيظ العقاري بأن يتحقق من أن الوثائق المدلى  بها تسمح بالتشطيب.

والتشطيب حسب  ما هو وارد في  الفصل 91 المشار إليه سابقا  لا يمكن أن يتم إلا بالإسناد إلى أحد سببين  اثنين.

·          إما بموجب عقد صحيح

·          أو بموجب حكم قضائي  اكتسب قوة الشيء المقضي به.

في حين لم يورد المشرع في هذا الفصل حالة ثالثة  يتم فيها التشطيب تلقائيا من طرف المحافظ،  ولكن يمكن استنتاجها من بعض مقتضيات فصول أخرى كما هو الشأن بالنسبة للفصل 211 من ظهير 2 يونيو 1915 والمتعلق بتسجيل محضر إرساء المزايدة حيث يتم تطهير العقار  من الرهون المقيدة والتشطيب عليها،  كما يجوز للمحافظ  التشطيب تلقائيا على أسماء المالكين نتيجة  حكم  قضى بنقل العقار  على أثر  نزع الملكية.[25]

وتجدر الإشارة إلى أن الحقوق التي يمكن التشطيب عليها هي الحقوق التي تم تسجيلها بكيفية قانونية. أما الحقوق المسجلة نتيجة غش أو احتيال أو سوء نية،  أو نتيجة  عقد باطل، فإنها لا تكون موضوعا للتشطيب ولكن للإلغاء على الرغم من نتيجة التشطيب والإلغاء تكاد تكون واحدة،  وهي انقضاء الحق  وزواله إلا أن آثارهما تختلف حيث ينتج التشطيب مفعوله اعتبارا من تاريخ إجراءه أما الإلغاء فإنه يسري بأثر رجعي ابتداء من تاريخ تسجيل الحق  الملغى.[26]

   أما الحق غير المسجل أو الذي لم يقع تسجيله بعد،  فلا مجال للمطالبة بتشطيبه، لأنه حق غير موجود بالنسبة  لمندرجات السجل العقاري.

 

 

 

 

 

 

 

خاتمة:

   مما سبق  يتضح بأن المحافظ العقاري يلعب دورا  محوريا في كل مراحل التحفيظ  العقاري وهذا من أجل حماية  وتحقيق الملكية العقارية. ويمتد دوره إلى مرحلة تنفيذ الأحكام القضائية بحيث يعتبر هو المختص بتنفيذ هذه الأحكام ابتداء من تاريخ بعثه نسخة من الحكم.

   أضيف إلى ذلك بأن مسؤولية المحافظ  في إطار الأدوار المنوطة به من خلال مقتضيات قانون التحفيظ العقاري تخضع للفصلين 79 و 80 من قانون الالتزامات والعقود المغربي،  باستثناء الحالات المحددة في  المادة 97 من ظهير التحفيظ العقاري.

   ومنه فما هي الإجراءات المتبعة للطعن  في قرارات المحافظ العقاري؟

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

لائحة المراجع

·       مرسوم 422-94-2 الصادر بالجريدة الرسمية عدد 4288 بتاريخ 4 يناير 1995.

·       ظهير شريف رقم 125-02-1 الصادر في 13 يونيو 2009 بتنفيذ القانون رقم 58.00 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية المنشورة بالجريدة الرسمية عدد 5032 في 22 غشت 2002.

·       ظهير شريف 12 غشت 1913، بمثابة قانون  التحفيظ العقاري.

·       الدكتور محمد خيري: "قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية دار النشر المعرفة الطبعة 2010.

·       محمد الحياني: في نظام التحفيظ العقاري"، الجزء الأول، الطبعة الأولى، 2004

·       خالد مداوي: "مسطرة التحفيظ العقاري"، السلسلة العقارية،  الجزء الثاني،  الطبعة الأولى، 2000، 

·       [1] – محمد: "أعمال المحافظ العقاري بين العمل الإداري  والقضائي" رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا  المعمقة، السنة الجامعية، 2001-2002،

·       [1] – محمد خيري؟ حماية الملكية  العقارية، ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب" مطبعة المعارف الجديدة،  الرباط  طبعة 2001،

·       مجلة المحقق القضائي،  "مسؤولية المحافظ  الملكية العقارية، في  التشريع الضريبي". العدد 29، دجنبر 1994،

·       محمد الحياني" في نظام التحفيظ العقاري"، مقال تحت عنوان

·       اختصاصات المحافظ العقاري ـ، الجزء الأول، الطبعة، سنة 2004، ص: 104.

·       ذ.مامون الكزبري،  التحفيظ العقاري  و  الحقوق العينية  الأصلية  والتبعية  في ضوء التشريع  المغربي . شركة الهلال  العربية  للطباعة والنشر ،  الطبعة  الثانية  1987، الرباط.

·       ذ. مأمون الكزبري يعرف التعرض على أنه:ادعاء يتقدم به أحد من الغير طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع المتعرض في أصل ملكية طالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو في حدود العقار المطلوب تحفيظه أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ أوفي مدى هذا الحق أو في حدود العقار تحفيظه، أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر  إلهي في مطلبه".

·       محمد الحياني. عقد البيع، وقانون التحفيظ العقاري، بالمغرب  "مطبعية وراقة الكتاب

·       الدكتور محمد  خيري قضايا التحفيظ العقاري المساطر الإدارية والقنصلية" دار الشر المعرفة  ـ الرباط طبعة 2010،

·       ذ.مامون الكزبري،  التحفيظ العقاري  و  الحقوق العينية  الأصلية  والتبعية  في ضوء التشريع  المغربي . شركة الهلال  العربية  للطباعة والنشر ،  الطبعة  الثانية  1987، الرباط,

·       المرسوم رقم 746-79-2 بتاريخ 11 صفر 1400 (31 دجنبر 1979) والذي وقع تعديله بمقتضى الفصل 14  من قانون المالية لسنة 1985 الجريدة الرسمية عدد 376 بتاريخ 2 يناير 1985.

·       الدكتور محمد خيري: قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية  وفق العقديلات والمستجدات الواردة في  مشروع مراجعة قانون التحفيظ العقاري (القانون رقم 07-14) طبعة 2010 عن المرشد العملي للرجل العقاري": السيد الفاسي الفقري أبو بكر المحافظ  العام والسيد بلخياط عبد السلام محافظ فاس.

·       محمد خيري "قضايا التحفيظ العقاري  في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية. دار النشر المعرفة  للطبعة 2010 .

 

 

         الفهرس

تقديم 2

المبحث الأول: دور المحافظ في تحقيق الملكية قبل تأسيس الرسم العقاري. 4

المطلب الأول: دور المحافظ في مطلب التحفيظ4

الفقرة الأولى: المحافظ ودوره في البث والنظر في طلبات التحفيظ5

الفقرة الثانية: إشكالية التقصي والبحث في مدى مواثيق  الوثائق6

المطلب الثاني: دور المحافظ في التحديد والتعرض: 8

الفقرة الأولى: دور المحافظ في التحديد 8

الفقرة الثانية: دور المحافظ في التعرض10

المبحث  الثاني: دور المحافظ  بعد تأسيس  الرسم العقاري12

المطلب الأول: دور المحافظ خلال مرحلة التسجيل12

المطلب الثاني: دور المحافظ في مرحلة التشطيب16

خاتمة: 19

لائحة المراجع20

 

 


[1] – مرسوم 422-94-2 الصادر بالجريدة الرسمية عدد 4288 بتاريخ 4 يناير 1995.

[2] – ظهير شريف رقم 125-02-1 الصادر في 13 يونيو 2009 بتنفيذ القانون رقم 58.00 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية المنشورة بالجريدة الرسمية عدد 5032 في 22 غشت 2002.

[3] – الدكتور محمد خيري: "قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية دار النشر المعرفة الطبعة 2010، ص: 103

[4] – محمد الحياني: في نظام التحفيظ العقاري"، الجزء الأول، الطبعة الأولى، 2004 ص: 94

[5] – خالد مداوي: "مسطرة التحفيظ العقاري"، السلسلة العقارية،  الجزء الثاني،  الطبعة الأولى، 2000،  ص: 15

[6] – من بين أصحاب الحقوق مثلا:

         المالك، الشريك على الشيوع،  راجع بهذا الخصوص الفصل 10 من ظهير 12 غشت 1913 بمثابة قانون التحفيظ العقاري.

[7] + الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نص على البيانات الإلزامية التي يجب أن يتوفر عليها مطلب التحفيظ، راجع بهذا الخصوص، العرض المنجز من طرف طلب ماستر قانون الأعمال والمقاولات، مادة الأنظمة العقارية،  عرض تحت عنوان مسطرة التحفيظ،  سنة 2010/2011.

[8] – محمد: "أعمال المحافظ العقاري بين العمل الإداري  والقضائي" رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا  المعمقة، السنة الجامعية، 2001-2002، ص: 20

[9] – محمد محروك: المرجع السابق، ص: 25.

[10] – محمد خيري؟ حماية الملكية  العقارية، ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب" مطبعة المعارف الجديدة،  الرباط  طبعة 2001، ص: 136.

[11] – مجلة الملحق القضائي،  "مسؤولية المحافظ  الملكية العقارية، في  التشريع الضريبي". العدد 29، دجنبر 1994،ص: 104.

[12] – محمد الحياني" في نظام التحفيظ العقاري"، مقال تحت عنوان

         – اختصاصات المحافظ العقاري ، الجزء الأول، الطبعة، سنة 2004، ص: 104.

[13] – راجع بهذا الخصوص، العقل 17 من ظهير التحفيظ العقاري. لسنة 12 غشت 1913.

[14] – المواد 17-19-20-12-21-22-23 من ظهير 12 غشت 1913 بمثابة القانون الأساسي  للتحفيظ العقاري.

[15] – ذ.مامون الكزبري،  التحفيظ العقاري  و  الحقوق العينية  الأصلية  والتبعية  في ضوء التشريع  المغربي . شركة الهلال  العربية  للطباعة والنشر ،  الطبعة  الثانية  1987، الرباط ص: 46.

[16] – ذ. مأمون الكزبري يعرف التعرض على أنه:ادعاء يتقدم به أحد من الغير طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع المتعرض في أصل حق ملكية طالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو في حدود العقار المطلوب تحفيظه أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ أوفي مدى هذا الحق أو في حدود العقار تحفيظه، أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر  إليه في مطلبه".

[17] – محمد الحياني. عقد البيع، وقانون التحفيظ العقاري، بالمغرب  "مطبعية وراقة الكتاب، فاس يناير 1994، ص: 114

[18] – كما سبقت الإشارة إلى ذلك في العرض السابق، الذي تقدم به زملائي الطلبة تحت عنوان "التعرضات أثناء ت.ع".

[19] – الفصل 48 من قانون 12 غشت 1913: "كل طلب للتحفيظ  أو تعرض عليه تبث صدوره عن تعسف أو تدبير أو سوء نية يوجد ضد صاحبه غرامة تتراوح بين عشرة دراهم  وألف درهم بغض النظر عن التعويض المستحق للأطراف المتضررة…. ويباشر استخلاص الغرمات إن اقتضى الحال ـ عن طريق الإكراه البدني لمقتضيات الفصول 673 إلى 687 من قانون المسطرة الجنائية".

[20] – الدكتور محمد  خيري قضايا التحفيظ العقاري المساطر الإدارية والقنصلية" دار الشر المعرفة  ـ الرباط طبعة 2010، من 393.

[21] – ذ.مامون الكزبري،  التحفيظ العقاري  و  الحقوق العينية  الأصلية  والتبعية  في ضوء التشريع  المغربي . شركة الهلال  العربية  للطباعة والنشر ،  الطبعة  الثانية  1987، الرباط ص: 117

[22] – المرسوم رقم 746-79-2 بتاريخ 11 صفر 1400 (31 دجنبر 1979) والذي وقع تعديله بمقتضى الفصل 14  من قانون المالية لسنة 1985 الجريدة الرسمية عدد 376 بتاريخ 2 يناير 1985.

[23] – الدكتور محمد خيري: قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية  وفق العقديلات والمستجدات الواردة في  مشروع مراجعة قانون التحفيظ العقاري (القانون رقم 07-14) طبعة 2010 عن المرشد العملي للرجل العقاري": السيد الفاسي الفقري أبو بكر المحافظ  العام والسيد بلخياط عبد السلام محافظ فاس.

[24] – محمد خيري "قضايا التحفيظ العقاري  في التشريع المغربي" المساطر الإدارية والقضائية. دار النشر المعرفة  الطبعة 2010 الصفحة 569

[25] -محمد خيري، مرجع سابق،  ص: 570

[26] – محمد خيري، مرجع سابق،  ص: 571.

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق