التنظيم القانوني للرخص الجديدة في مجال التعمير بين الفعالية و المحدودية قراءة في ضوء المستجدات التشريعية و التنظيمية – المكي الصباغ
التنظيم القانوني للرخص الجديدة في مجال التعمير بين الفعالية و المحدودية
قراءة في ضوء المستجدات التشريعية و التنظيمية
The legal regulation of new licenses in the field of construction between effectiveness and limitations a reading in the light of legistlative and regulatory developments
المكي الصباغ
خريج ماستر قانون العقار و التعمير بكلية الحقوق السويسي بالرباط
ملحق الاقتصاد و الإدارة بمديرية سيدي بنور
ملخص:
تستوجب عملية ضمان تعمير عملياتي مرن و عقلاني يتحكم في التطور العمراني ضرورة إخضاع كل العمليات التي تمس بهذا المجال في سيرورة الرخص حتى يتسنى للأجهزة الإدارية المكلفة بميدان التعمير، ضمان مراقبة فعالة لكل عمليات تنزيل وثائق التعمير على أرض الوجود، لدى تم إخضاع عمليات الإصلاح و الهدم و التسوية إلى هذه السيرورة، من أجل جعلها تحدث تحت رقابة الإدارة لكي لا تشكل عقبات أمام التعمير العملياتي.
Summary:
The process of ensuring a flexible and rational operational reconstruction that controls the urban development requires that all operations affecting this area be subject to the licensing process, so that the administrative bodies in charge of the field of reconstruction, ensure effective monitoring of all operations of downloading.
مقدمة:
يعتبر التعمير المرآة التي تعكس حقيقة المجتمعات، من خلال يمكن الحكم على مدى تقدم و تطور البلد المعني، إذ يعتبر من المجالات الشاسعة التي ترتبط بمختلف القطاعات الاقتصادية والاجتماعية والسياسية، كما تتدخل فيه العديد من الجهات من سلطات محلية وهيئات منتخبة وسلطات قضائية، لذلك فضبط مجال التعمير يعتبر من الضروريات الملحة في كل المجتمعات المتحضرة نظرا لكونه يعد عماد كل تطور مضبوط للعمران، بل إن العيش في بيئة سليمة وإطار ملائم يتوقف على وضع وثائق التعمير محكمة، وفرض إحترامها بشكل واسع على الجميع بما في ذلك القطاعات الحكومية المختلفة والمؤسسات العمومية وكذا الجماعات الترابية وغيرها[1]. كما يتسم بقيمة تاريخية على مر الحضارات التاريخية إلى حين وصول العصر الحالي، حيث إهتمت به جل الدول لتنظيم مجالها بشكل معقلن. و قد تعددت التعاريف التي أعطيت له فعلى مستوى التعريفات الأجنبية نجد لويس جاكنيون قد عرفه بكونه ” فن تهيئة المدن أو علم المدن أو علم التجمعات العمرانية التي تظهر تكاملا و استمرارية و المعدة إما للسكنى أو للعمل أو التبادل الاجتماعي”. كما عرفه جون بول لكاز ” بأنه ما يمكن القيام به من إجراءات قصد ملاءمة أحسن للمدن و الفضاءات الإقليمية مع حاجيات و أفضليات الذي يسكنون أو يترددون على هذه الأماكن”[2].
أما على مستوى الفقه المغربي فنجد الأستاذ الحاج شكرة[3] قد عرفه بكونه ” مجموعة من الإجراءت التقنية و الإدارية و الاقتصادية و الاجتماعية التي تهدف إلى جعل الإطار الجغرافي للحياة الاجتماعية أكثر ملائمة لحاجيات الأفراد، و هذا لن يتأتى إلا بتضافر كل الجهود و تدخل كل العلوم و ذلك حتى لا يتم بناء مدن غريبة عن ثقافة المجتمع و مناقضة للمعطيات الموضوعية للمجال الحضري و خصوصياته. أما قانون التعمير فهو مجموعة من القواعد القانونية التي تلزم الإدارة باسم المصلحة العامة، و الخواص باسم الدفاع عن المصلحة الخاصة على تنسيق نشاطهم من أجل تهيئة الكثل العمرانية”. كما عرفه الأستاذ مصطفى جرموني[4] على أنه ” مجموعة من الإجراءات و الآليات القانونية و التقنية، التي تتدخل بواسطتها مختلف السلطات العمومية المعنية، عن طريق تخطيط عمراني نافذ، و تعمير عملياتي للتحكم في استعمال السطح، من أجل تنظيم المجال العمراني، بهدف تحقيق تهيئة منسجمة و متناسقة للمجالات الترابية الحضرية و القروية، و إحداث فضاءات ملائمة للسكن و ممارسة مختلف الأنشطة”.
و بتفحص مختلف هذه التعريفات يتضح أن قانون التعمير يشمل التخطيط الحضري الذي يهدف من خلاله المشرع إلى تنظيم المجال الحضري و النسيج العمراني للمدن و التحكم في توسيعها، كما يشمل آليات التعمير العملياتي كإحدى المفاهيم الحديثة. و يقصد به حسب الأستاذ الحاج شكرة أسلوب ذو طابع تسييري للفضاءات الحضرية و المرتكزة على عدة معطيات مجالية و اقتصادية و سياسية و اجتماعية، و يعنى به بصفة خاصة إخراج مقتضيات و توجهات وثائق التعمير إلى حيز الوجود بأهمية كبيرة لدى المختصين و المهتمين بهذا الشأن و كذا لدى السلطات العمومية. و يمكن أن نعرفه من جانبنا على أنه الآلية التي يمكن من خلال تصريف ما تتضمنه وثائق التعمير من مقتضيات على أرض الوجود بشكل معقلن و متحكم فيه، عبر ضمان رقابة قبلية و بعدية لكل العمليات التي تستهدف هذا التنزيل سواء من طرف الأشخاص المعنوية العامة أو الخاصة. و تتجلى أهم آلياته في التجزئة العقارية و التقسيم العقاري و كذا في البناء، و بالرجوع إلى قوانين التعمير نجد المشرع قد أخضع جل إحداث هذه العمليات إلى رقابة الإدارة حتى يتسنى له التحكم في تنزيل وثائق التعمير بشكل متحكم فيه دون انحراف عن المسار الذي جاءت لأجله.
غير أن الإكتفاء بجعل هذه العمليات تتم تحت رقابة الإدارة دون غيرها كان له آثار وخيمة بحيث بدأت تنتشر عمليات البناء تحت دريعة القيام بعملية الإصلاح أو الهدم أو التسوية. من طرف بعض المخالفين مستفيدين من الفراغ التشريعي. و هو ما تنبه له المشرع المغربي في الآونة الأخيرة و عمل من خلال قانون 12/66، و كذا بعض المراسيم على إدراج رخص جديدة تتجلى في رخصة التسوية و الإصلاح و الهدم، مكرسا في ذلك مساطر في للحصول عليها، مستفيدا من خطأ الفراغ التشريعي الذي كان سائدا قبل استصدار هذا القانون، وواعيا بأن هذه الأعمال تمس بالتدبير العمراني بشكل واضحا يتعين تقنينها حتى لا تكون هفوة يجد فيها ذوي النيات السيئة ضالتهم و مرتعهم لكي يخالفو أحكام هذا القانون هذا من جهة، ويلاحظ من جهة أخرى أن المشرع استحدث هذه الرخص نتيجة وعيه بمكانة الكتل العمرانية والتجمعات السكنية في عكس تصور التنمية، و رغبة منه في تفادي الانسجة المبنية السكنية العشوائية[5]، و لهذه الغاية عزز منظومة التعمير بصدور مرسوم رقم 475/18/2 المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم[6].
و من هنا تظهر أهمية الموضوع النظرية من خلال الوقوف على الترسانة القانونية و المستجدات التشريعة التي جاء بها المشرع لتنظيم هذه الرخص، مع إبراز أهميتها من جهة و حدودها من جهة أخرى في سبيل البحث عن سبل لتجاوزها.
و تأسيسا على ما سبق، يبدو أن هذا الموضوع يطرح إشكالية محورية تتجلى في:
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي تنظيم عمليات الإصلاح و الهدم و التسوية و جعلها تتم تحت رقابة الإدارة بشكل متحكم فيها على غرار باقي آليات التعمير العملياتي؟
للإحاطة بهذه الإشكالية يلزم بداية التعرف على هذه العمليات و كذا الرخص التي تخضع لها وقوفا على نطاقها المكاني و الزماني أحيانا ) المطلب الأول(، تم بيان المسطرة التي يتعين سلوكها من طرف المعني بالأمر في سبيل الحصول على هذه الرخص و الآثار الناجمة عنها )المطلب التاني(.
المطلب الأول : مفهوم رخص التسوية و الإصلاح و الهدم و نطاق تطبيقهما
تخضع رخص التسوية و كذا رخص الإصلاح ،و أيضا رخص الهدم لنطاق معين وفق أحكام المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم و كذا قانون 90/12 كما عدل و تمم بمقتضى قانون12/66 )الفقرة الثانية(، و حتى تتضح الصورة أكثر بخصوص هذه الرخص يتعين تحديد المقصود بكل وحدة تلوى الأخر)الفقرة الأولى(.
الفقرة الأولى : تعريف رخص التسوية و الإصلاح و الهدم
حتى يتسنى فهم مقتضيات هذه الرخص الجديدة ، فلا بد من تحديد المقصود بكل منها على حدة بداية برخصة الإصلاح )أولا(، تم رخصة التسوية )ثانيا (، و أيضا رخصة الهدم)ثالثا (
أولاـ تعريف رخصة الإصلاح المباني القائمة
للإحاطة بهذا التعريف بنوع من التفصيل يتعين أولا تحديد معنى عملية إصلاح البناء. بحيث يقصد به ترميم البناء و تدعيمه، و ذلك بتقوية المباني القائمة و إزالة الخلل بها باستعمال مواد البناء، كالطوب و الخرسانة و الحديد و الأخشاب و ما شبهها، كإصلاح الأجزاء المعيبة من المبنى و ملحقاته، سواء كان العيب نتيجة خطأ في الإنشاء أو في الإستعمال أو نتيجة تلف لكثرة الإستعمال أو بسبب ما يتطلبه الإستعمال العادي. و عليه يبدو أن هذه العملية تحتاج إلى رقابة و مواصفات فنية [7]. تبعا لذلك يمكن تعريف رخصة الإصلاح بكونها ذلك القرار الإداري الذي يصدر عن الجهة المختصة تمنحه للمعني بالأمر لغاية إصلاح بناء قائم ضمانا لمراقبة هذه الاشغال.
ثانيا ـ تعريف رخصة التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية
المبدأ المطبق هو أنه بمجرد الشروع في إنجاز الأشغال بدون الحصول على رخصة تكون المخالفة قائمة ولا يمكن محوها بالرخصة اللاحقة المحصل عليها بعد تسوية الوضعية لأنها لا تطبق بأثر رجعي، وعليه فإن رخصة البناء تكون دائما سابقة، أي تسلم قبل الشروع في البناء، وفي حالة عدم وجودها تعتبر المخالفة مرتكبة بمجرد حصول الواقعة المادية للبناء ولا يمكن الإعفاء منها، إسنادا إلى تسوية مفترضة في المستقبل[8]. استثناءا من المبدأ المقرر أعلاه عمل المشرع المغربي على تأسيس رخصة جديدة متجلية في رخصة تسوية البنايات غير القانونية شريطة عدم تحرير محضر المخالفة بشأن هذه المخالفة طبقا للمادة 7 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الصالح والتسوية والهدم. و يقصد بها ذلك القرار الذي تسلمه الإدارة المختصة من أجل تسوية الوضعية القانونية للبناء المخالف لضوابط البناء. كما عرفها البعض[9] بأنها قرار إداري تخول للجهة التي منحتها حق ممارسة الرقابة، و حق فرض الإلتزامات و التقيد بها، و منه فإنها قرار يرمي إلى إعتبار بناية غير قانونية، مشروعة من حيث عملية بنائها بعد استفاء مجموعة من الشروط و المقتضيات التعميرية و تحقق ضوابط البناء فيها و التي بتخلفها يوجب سلوك الإجراءات و المسطرة المتطلبة للحصول على رخصة البناء بحسب النوعية و الغاية التي ستصرف إليها و الغرض لأجلها. كل ذلك من أجل تدارك البناء المخالف لرخصة البناء المسلمة من طرف الإدارة أو المقام بدون مبادرة الحصول عليها.
عليه، يبدو أن هذه الرخصة تشكل في مضمونها تدبير انتقالي إجرائي يهدف المشرع من ورائه إلى تسوية وضعية البنايات التي تستجيب فيها شروط التسوية ، التي من بعدها تضل المتابعات القضائية موقوفة التنفيد، بل أكثر من ذلك يمكن إعتبارها أداة تنقل بواسطتها البنايات غير القانونية من اللامشروعية إلى بنايات تستجيب للضوابط و المعايير المعمول بها قانونا في مجال التعمير[10].
بتفحص قوانين التعمير لا نجد ما يفيد وضع تعريف محدد لرخصة الهدم، و ذلك وعيا من المشرع المغربي بأن هذا من إختصاص الفقه، و خلافا لذلك نجد المشرع الجزائري قد وضع تعريفا لرخصة الهدم معتبرها من بين أدوات الرقابة على العقار خاصة المحمية منه بحيث لا يمكن القيام بأي عملية هدم سواء كانت جزئية أو كلية دون الحصول المسبق عليها، و ذلك في حالة ما إذا كانت هذه البناية في مكان مصنف أو في طريق التصنيف حسب المادة 46 من قانون رقم 90/29 المتعلق بالتهيئة و التعمير. كما عرفها بعض الباحثين الجزائريين[11] على أنها ذلك القرار الإداري تمنحه الجهة المختصة تمنح بموجبها للمستفيد حق إزالة البناء كليا أو جزئيا، و ذلك تحت مراقبتها.
الفقرة الثانية: نطاق تطبيق رخص و الإصلاح والتسوية و الهدم
تخضع الرخص الجديدة في تطبيقها إلى نطاق معين سواء من الناحية المكانية أو الموضوعية، و ذلك كل من رخصة الإصلاح )أولا(، و كذا رخصة التسوية ) ثانيا (، أيضا رخصة الهدم )ثالثا(.
أولاـ نطاق تطبيق رخصة الإصلاح المباني القائمة
بتفحص المادة 40 من قانون 90/12 كما عدل و تمم بمقتضى قانون 12/66 نجد المشرع المغربي ينص بشكل صريح على نطاق رخصة الإصلاح من الناحية المكانية محددا إياه في المناطق المفروض عليها رخصة البناء كما سبق التفصل فيها في إطار الحديث عن هذه الأخيرة.
إلى جانب تحديده للنطاق المكاني لرخصة الإصلاح نجده يحدد أيضا نطاقها الموضوعي وذلك بتنصيصه في المادة 40 من قانون التعمير على أنها تفرض على جميع الأشغال غير تلك المرتبطة بالبناء و بتغييره. كما عرف المشرع المغربي هذه الأشغال في المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الصالح والتسوية والهدم، بكونها تلك التي تخرج من دائرة الأشغال الخاضعة لرخصة البناء و التي تحدث على بنايات قائمة.
عملا بأحكام المادة الأولى من المرسوم السابق الذكر، و كذا المادة 20 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، نجده يدلي ببعض النماذج لهذه الأشغال ، علما أنها واردة على سبيل المثال لا الحصر باستعمال المشرع لعبارة “و يدخل في مفهوم هذه الاشغال” هذا من جهة ، و من جهة أخرى هذا الأمر يتماشى و عمومية المادة 40 من قانون 90/12 شريطة خروجها من دائرة الاشغال الخاضعة لرخصة البناء و إلا قدم المعني بالأمر طلبا من أجل الحصول على هذه الأخيرة، و كذا ضرورة إرتباط عملية الإصلاح ببناء قائم. و تتمثل في :
ـ الأشغال الطفيفة على المباني القائمة التي لا يترتب عنها تحويل الغرض المعد له المبنى.
ـ إدخال تغييرات تنصب على العناصر المنصوص عليها في الأنظمة الجاري بها العمل و لا سيما تلك المتعلقة بالأجزاء المشتركة و الأعمدة و الواجهات و التوزيع الداخلي للبناء أو تلك المتعلقة بأشغال إقامة منشآت موسمية أو عرضية.
ثانيا ـ نطاق تطبيق رخصة التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية
بالرجوع إلى مقتضيات المادة 5 من المرسوم رقم 475/18/2 نجدها حددت المجال التي تخضع هذه الرخصة، حيث ربطتها بالمادة 40 من القانون 90/12. فعملا بمفهوم المخالفة لهذه المقتضيات فإن نطاق رخصة التسوية تشمل جميع المجالات و المناطق التي يشترط فيها القانون الحصول على رخصة البناء. و على هذا الأساس فإن رخصة التسوية تشمل جميع البنايات المبنية و القائمة الموجودة داخل المجالات العقارية المزودة بوثيقة من وثائق التعمير، و في إطار المناطق التي يسري عليها قانون التعمير رقم 90/12، كما تشمل أيضا تلك المتواجدة داخل المناطق الخاضعة لنفود ظهير 1960 المتعلق بتوسيع نطاق العمارات القروية، و بالتالي يمكن تقديمها بخصوص جميع البنايات المخصصة للسكن أو تلك المرصودة لغير ذلك من أجل شرعنتها و جعلها قانونية من حيث عملية بنائها، سواء كانت متواجدة بالمجال الحضري أو القروي[12].
غير أن هناك استثناءات لا يمكن تقديم بشأنها طلب الحصول على رخص تسوية البناية غير القانونية تتجلى الحالة الأولى في ما إذا تم تحرير محضر المخالفة تبعا للمادة 7 من المرسوم السالف الذكر، بينما تتجسد الحالة الثانية عند تواجد البنايات في تجزئة غير قانونية إلا بعد أن تخضع هذه الأخير بحد ذاتها لمسطرة إعادة الهيكلة طبقا للمادة10 من نفس المرسوم.
إلى جانب تحديد المشرع للنطاق المكاني نجده قد حدد الزمني لهذه الرخصة في سنتين إبتداءا من دخول هذا المرسوم حيز التنفيد، ما جاءت به المادة 6 التي إشترطت ضرورة الحصول على رخصة التسوية داخل أجل أقصاه سنتان. مما يوحي بأن هذا الترخيص وقتي و ضرفي يسري فقط لمدة سنتين عند دخول هذا القانون حيز التنفيد[13]. الأمر الذي يطرح معه إشكالا مرتبطا بكون تطبيق هذه الرخصة محدد في سنتين أم أن أمر السنتين يهم فقط البنايات غير القانونية المستحدثة قبل دخول هذا المرسوم حيز التنفيد؟ و على الرغم من ظرفية هذه الرخصة بخصوص هذه البنايات يلاحظ أن المشرع لم يضع أي جزاء من شأنه ضمان إحترام هذا الأجل المحدد.
تطبيقا لأحكام المادة 63ـ 1 من قانون 90/12، و كذا المادة 11 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الإصالح والتسوية والهدم، يمكن القول أن المشرع المغربي حدد النطاق المكاني لرخصة الهدم في المناطق التي تخضع لرخصة البناء. أما من حيث طبيعة أشغال الهدم فنجد يستعمل مصطلحات عامة، معتبرا كل هدم كيف ما كان نوعه سواء كان كلي يشمل مجموع البناية، أو جزئي يشمل شقا منها، يخضع لرخصة الهدم.
و استنادا إلى ماسبق ، يخرج من دائرة رخصة الهدم كل أشغال هدم الأجزاء الداخلية للمبنى بحيث تدخل في نطاق رخصة الإصلاح تبعا للمادة الأولى من هذا المرسوم، و هذا بخلاف ما كان يذهب إليه بعض الباحثين، بحيث يعتبر أن هذه الأشغال تدخل في حكم التغييرات الخاضعة لرخصة البناء[14].
و في كافة الأحوال يجب التمييز بين أشغال الهدم التي تخضع لرخصة إدارية و بين أشغال الهدم كعقوبة ، فإذا كان الهدم بموجب الرخصة يكون بإرادة طالبه و تحت مراقبة الإدارة فإن الهدم كعقوبة يعد بمثابة قرار إداري أو حكم قضائي، تستطيع بموجبه الإدارة الحد من المخالفات التي شيدت خلافا لضوابط البناء و التعمير، و ذلك بإعدام البناء محل المخالفة وإرجاع الحالة كما كانت عليها في السابق، متبعة في ذلك مجموعة من الإجراءات القانونية.[15]
المطلب الثاني:مسطرة منح رخص التسوية و الهدم و الإصلاح و آثارها
إن هذه الرخص شأنها شأن رخصة البناء، تخضع في مسطرة منحها لمجموعة من الإجراءات تبتدأ بإيداع طلب يشمل مجموعة من البيانات من أجل دراسته من طرف هياكل إدارية خاصة، حتى يحظى طلب المعني بالأمر بالموافقة )الفقرة الأولى(، و ما يميز هذه الرخص أن لها آثار متعددة بعد استلامها )الفقرة الثانية(.
الفقرة الأولى : مسطرة منح رخص التسوية و رخص الهدم و الإصلاح
تبتدأ هذه المسطرة بإيداع طلب يتضمن مجموعة من البيانات ، لدراسته من طرف هياكل إدارية خاصة )أولا ( متبعة في ذلك مجموعة من الإجراءات من أجل استصدراها )ثانيا(.
أولاـ إيداع طلب الحصول على الرخصة و الهياكل المكلفة بدراسته
يستلزم الحصول على رخصة الهدم أو التسوية أو الإصلاح إيداع طلب يتضمن مجموعة من البيانات الضرورية )أ(، حتى يتسنى للهياكل المكلفة بالدراسة ) ب ( الإطلاع عليه و مراقبته لمدى إحترامه للمقتضيات التنظيمية و التشريعية التي تفرض على هذه الرخص.
أـ إيداع طلب الحصول على الرخصة
من أجل الحصول على رخصة الهدم أو التسوية أو الإصلاح يتعين على المعني بالأمر الذي قد يكون صاحب الشأن أو المهندس واضع تصور المشروع أو كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض، إيداع طلب بمكتب الجماعة أو بمكتب ضبط الشباك الوحيد في حالة وجودة طبقا للمواد 2 و 6 و 12 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الإصلاح والتسوية والهدم، متضمنا مجموعة من البيانات[16]، مقابل وصل إيداع مرقم و مؤرخ الذي يعتبر بمثابة استلام الملف، بيد أن عدم تضمين الملف للوثائق الأساسية يترتب عنه عدم منح هذا الوصل عملا بالمادة 34 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، بل أكثر من ذلك لا يقبل أي ملف لا يتضمن جميع الوثائق الأساسية طبقا للماة 37 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء العام، غير أن غياب إحدى الوثائق التكميلية سواء عند الإيداع أو الدراسة لا يترتب عنه عدم قبول الطلب. و للإحاطة فإن هذا الإيداع يمكن أن يتم بشكل إلكتروني من قبل المعني بالأمر من خلال المنصة الإلكترونية المحدثة لأجل هذا الغرض.
و إذا كان إيداع طلب حصول على هذه الرخص قد يكون من قبل صاحب الشأن أو المهندس واضع تصور المشروع أو كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض، فإن هذا المرسوم ظل قاصرا في تحديد هذه الجهات في الحالات الشائكة كما هو الشأن بالنسبة للأشخاص الذين يقطنون بممتلكات تابعة لملك الدولة الخاص أو الجماعات الترابية، و أيضا من يملكون عقود إدارية لاستغلال السكن الوظيفي فكيف السبيل لتسوية المستفيد وضعيته هل بنفسه أم بموافقة الجهة الإدارية الوصية. كما أن هناك بعض العقارات موضوع نزاع لعدد من الأطراف فلمن يؤول له الاستحقاق في طلب التسوية، و نفس الشيء يطرح بالنسبة للعقارات المجهولة[17]، و العقارات التي يتملكها عدة اشخاص .
بل أكثر من ذلك، و بالتمعن في المصطلح ” المالك” الذي استعمله المشرع يمكن أن نواجه بعض الغموض، خاصة على مستوى رخصة التسوية. فهل هذا المصطلح يتسع ليشمل مالك العقار و مالك البناية و مالك الحقوق العينية؟ في هذا الصدد يرى بعض الباحثين[18] أن مالك العقار المقصود في هذا الصدد هو مالك الأرض و البناية معا، و عند تعذر تحقيق إحدى هذه الملكيات كأن يكون مالك البناية دون الأرض لا يعتبر في حالة مالك العقار، مما لا يتأتى معه إمكانية استفادة أصحاب الحقوق العينية الواردة على هذا العقار من هذه رخصة التسوية القانونية كصاحب حق الهواء و التعلية.
ب ـ الهياكل المكلفة بدراسة و منح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم
تتعدد الجهات الإدارية المتدخلة في مسطرة هذه الرخص بين جهات أناط بها المشرع إمكانية منحها بعد القيام بالإستشارة اللازمة ، من لدن جهات أخرى أناط بها المشرع مهمة دراسة هذه الطلبات.
1ـ الجهة الإدارية المختصة بمنح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم
بتفحص المادة 40 من قانون 90/12 و كذا المواد 3 و 8 و 14 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الصالح والتسوية والهدم، و أيضا المادة 39 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، يلاحظ أن المشرع المغربي قد وحد بين الجهة الموكول لها أمر منح رخص التسوية و الهدم و الإصلاح، المتجسدة في رئيس الجماعة.
و طبقا لنفس المقتضيات يتبين أن المشرع في بعض الرخص لا يعتد بالرخصة المسلمة من طرف رئيس الجماعة إلا بعد موافقة الوكالة الحضرية ، رغبة منه في تحقيق التجانس المنشود في مختلف التدخلات[19] على مستوى هذه الرخص، كما هو الشأن لرخصة تسوية البنايات غير القانونية. لكن في ما يبقى من هذه الرخص لا يفرض فيها موافقة الوكالة الحضرية أو الإدارة المكلفة بالتعمير[20]، و يتعلق الأمر كل من رخصة الهدم و رخصة الإصلاح، و على الرغم من ذلك فإن إغفال التنصيص على هذا المقتضى لا يفيد حصر إختصاص منح هذه الرخص في رئيس الجماعة مادام أن المشرع يلزمه بتوجيه نسخة من الرخص المسلمة إلى السلطة المحلية حسب المادة 2 و 14 من المرسوم بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الإصلاح والتسوية والهدم، تحت طائلة البطلان تبعا للمواد 115 و 116 من قانون 14/113.
2ـ الهياكل المكلفة بدراسة رخص الإصلاح و التسوية و الهدم
لا تخرج هذه الهياكل عما هو مقرر بخصوص رخصة البناء، وتتجلى في الشباك الوحيد[21] إذا كانت موجود بحيث يقوم بجميع التدابير اللازمة لمنح الرخص من خلال أخد الآراء و الحصول على التأشيرات المقررة بموجب التشريعات و الأنظمة الجاري بها العمل و كذا إعداد القرارت الإدارية التي تعرض على توقيع رئيس مجلس الجماعة. ناهيك عن إعداد القرارات الإدارية التي تعرض على هذا الأخير وفقا للمادة 13 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء.
بالإضافة إلى اللجنة الإقليمية للتعمير[22] التي تقوم هي الأخرى عند عدم تواجد الشباك الوحيد بجميع التدابير القبلية لمنح الرخص من خلال أخد الآراء و الحصول على التأشيرات الضرورية طبقا للمادة 15 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء. و جميع الأحوال فإن هذه الهياكل هي من تضع برنامج لدراسة ملف طلب الرخصة تبعا للمادة 20 من نفس المرسوم.
و عليه، يلاحظ أن المشرع المغربي عمل على توحيد الجهة المختصة في منح رخص التسوية أو الإصلاح أو الهدم، غير أنه لم يأخد بعين الإعتبار اختصاص بعض المؤسسات التي تنفرد بإعداد وثائق التعمير و تسليم رخص التعمير في الحيز الجغرافي الذي تسهر على تدبيره، و نأخد كمثال وكالة تهيئة و استثمار موقع بحيرة مارتشيكا المنظمة بمقتضى القانون 10/25 و الذي نص في المادة 27منه على أنه يمنع القيام داخل حدود المنطقة بأي بناء قبل الحصول على رخص البناء، و يسلم مدير وكالة هذه التهيئة رخصة البناء، إذن كيف يمكن لرئيس الجماعة أن يسلم رخص تسوية لبناء مخالف لمقتضيات رخصة البناء سلمها مدير الوكالة، وجب تدارك الأمر باعتماد قاعدة توازي الإختصاص التي تفيد في ترك صلاحية معالجة مخالفة قرار إداري القاضي بالترخيص من طرف الجهة التي أصدرته بتمكينها من إصدار قرار إداري يقضي بالتسوية[23].
ثالثا ـ إجراءات دراسة رخص الإصلاح و التسوية و الهدم و نتائجها
يخضع طلب الحصول على رخص الإصلاح و التسوية و الهدم لمجموعة من الإجراءات من أجل دراسته و فحصه من قبل الجهات المختصة و بحسب نوعية المشاريع )أ(، و يترتب عن ذلك إما قبول الطلب و منح المعني بالأمر لرخصته أو رفض الطلب إذا تقرر عدم قبوله )ب(.
أـ إجراءات دراسة رخص الإصلاح و التسوية و الهدم
تطبيقا للمادة 17 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء يتبين أن دراسة ملفات هذه الأشغال يتم وفقا لمساطر متعددة بحسب نوعية الرخص المطلوبة و الأشغال المزعم القيام بها. بحيث تدخل في مسطرة المشاريع الكبرى طلبات الحصول على الرخصة التسوية كيف ما كان نوعها وموضوعها حسب الملحق الثاني من المرسوم السالف الذكر. مما يوحي بعدم خضوع أشغال هذه الرخصة لأي مسطرة أخرى. أما بخصوص رخصة الهدم فتخضع في دراستها لمسطرة المشاريع الكبرى حينما يكون موضوعها هدم المشاريع التي تندرج في إطار المشاريع الكبرى و التي تخضع لهذه المسطرة عند بناءها[24].
و بمفهوم المخالفة فإن غير ذلك من الأشغال تخضع لمسطرة المشاريع الصغرى، و هو ما أكد عليه المشرع في الملحق الثالث من هذا المرسوم، بحيث إعتبر عمليات هدم المشاريع الصغرى المقررة في البند الأول تخضع لهذه المسطرة[25].
أما بخصوص طلبات رخص الإصلاح فيلاحظ أن المشرع المغربي أفرد لها مسطرة خاصة بها تسمى بمسطرة مشاريع الإصلاح طبقا للمادة 40 من قانون التعمير و كذا المادة 17 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء و الملحق الرابع.
عموما، تبدأ دراسة هذه الملفات من خلال إحالتها على اللجان المختصة لدراستها داخل أجل ثلاثة أيام مفتوحة تحتسب من تاريخ تسلم الملفات تطبيقا للمادة 18 من مرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، و تأسيسا على ما هو مقرر أعلاه فدراسة هذه الملفات تختلف بين ما إذا تعلق الأمر برخصة التسوية و الهدم و الإصلاح.
1ـ دراسة ملف رخصة الهدم و التسوية
حسب المادة 21 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، فإن دراسة هذه الملفات يتم من طرف لجان الدراسة[26] بالشباك الوحيد في حالة وجوده أو اللجنة الإقليمية للتعمير. و يتم البث فيها داخل أجل 15 يوم. و عند انتهاء اشغال هذه اللجنة تقوم بتحرير محضر يتضمن جميع الأراء الفردية للأعضاء المشكلين لها، كما يتعين عليهم تقييد هذه الآراء في الوثائق المكتوبة و المرسومة لملفات طلبات الرخص موضوع الدراسة، تم ترفق هذه الوثائق بالمحضر و يتم إحالتهم على رئيس المجلس الجماعي حتى يؤسس قراراه بناءا عليها.
2ـ دراسة ملف رخصة الإصلاح
بمجرد إيداع طلب الحصول على رخصة الإصلاح لدى مكتب ضبط الجماعة أو بمكتب ضبط الشباك الوحيد، تتم إحالته داخل أجل لا يتعدى خمسة أيام من تاريخ الإيداع، على المصلحة الجماعية المختصة قصد دراسته و اتخاد ما يلزم بشأنها، تم توجه رأيها و ما توصلت إلي بخصوص هذه الدراسة لرئيس المجلس الجماعي حتى يقرر في مآلها تبعا للمادة 46 من المرسوم المتعلق بضابط البناء. و إن كان المشرع لم يحدد الإجراءات البعدية لدراسة الملف من طرف هذه المصلحة على خلاف ما فعله بخصوص باقي الرخص، إذ نعتبر أن ذلك من باب تحصيل الحاصل، و ليس هناك ما يمنع أن يتم دراسة ملف هذه الرخصة بحضور رئيس المجلس الجماعي.
و من جهة أخرى، نشير أن دراسة هذه الملفات قد يكون بصفة إلكترونية من خلال المنصة الرقمية المستحدة لهذا الغرض.
ب ـ نتائج دراسة ملفات رخص الهدم و التسوية و الإصلاح
استنادا إلى ما سبق، يترتب عن دراسة طلبات هذه الرخص إما قبول الطلب و استصدار الإذن من قبل رئيس المجلس الجماعي داخل أجل عشرة أيام مفتوحة تحتسب من تاريخ إيداع الملف بالنسبة لرخصة الإصلاح و دون إحراز الرخص الأخرى المنصوص عليها في تشريعات خاصة و دون أخد الآراء و الحصول على التأشيرات المقررة بموجب الأنظمة الجاري بها العمل بشأنها طبقا للمادة 3 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم و كذا المادة 46 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء العام.
و داخل أجل شهر بالنسبة لرخصة الهدم ابتداءا من تاريخ الإيداع، حسب المادة 14 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح رخص التسوية و الهدم و الإصلاح. و في حدود ستون يوما بالنسبة لرخصة التسوية بعد موافقة الوكالة الحضرية و إن كان المشرع في هذا الصدد لم يحدد طبيعة مدة تسليم رخصة التسوية هل هي مفتوحة أو غير ذلك ، عموما تسلم هذه الرخصة بعد توفر الشروط و الضوابط اللازمة في البناية[27]، و إلا طلب المعني بالأمر رخصة البناء عند إنعدامها في المبنى ، من أجل القيام بالتغييرات الضرورية ، على أن يطلب رخصة التسوية بعد التحقق من إنجازها عملا بأحكام المادة 9 من نفس المرسوم كما يتعين على لجنة الدراسة و على رئيس مجلس الجماعي من باب أولى التحقق من عدم تحرير محضر مخالفة في شأن هذه البنايات غير القانونية، و كذا التأكد من أن المبنى يرد على تجزئة قانونية.
و استنادا إلى ما سبق، يمكن القول أن التنظيم القانوني لرخصة التسوية في ظل هذا المرسوم كرس مجموعة من الشروط الواجب توفرها من أجل منح هذه الرخصة طبقا للمادة 9 منه و في مقابل ذلك عالج إمكانية عدم استيفاء البناية لهذه الشروط، حيث يسلك المعني بالأمر إجراءات الحصول على رخصة البناء من أجل القيام بالإصلاحات الضرورية ، تم بعد ذلك يقدم طلب الحصول على رخصة التسوية، غير أنه أغفل الوقوف على الحالات التي يكون فيها البناء تجاوز علوه المسموح به أو كانت مساحته تتجاوز حدود الطرق العامة أم تم بنائه في عقار الغير، أو تم بنائه في منطقة محرمة من البناء وفقا لتصميم التهيئة ساري المفعول. فما هي الإجراءات المتبعة و التي يلزم أن تتوفر في البناية المخالفة للشروط و الضوابط أعلاه حتى يتم تسويتها قانونا[28]. من جانب آخر، تعتبر الشروط التي تطلبها المشرع في البناية موضوع الحصول على رخصة التسوية يصعب تحقيقها أحيانا في البنايات غير القانونية، مما يوحي بأن رخصة التسوية، ما هي إلا رخصة لبناء أو الهدم بوجه مغاير، بحيث لا يعقل أن يكون بناء غير قانوني قائم التشييد من دون الحصول على رخصة البناء أن تشترط فيه نفس الشروط المتطلبة للقيام لبناء مسكن، علما أن وضعية هؤلاء لو كانت تسمح لهم بالحصول على رخصة البناء لفعلو و لكن الظروف المادية هي الحائل دون ذلك، زد على ذلك أن هذه المباني لم يتم ضبط مخالفة بشأنها، مما يطرح معه تساؤل أين كانت الجهات المختصة بمراقبة المجال العمراني أثناء إقتراف هذه المخالفات[29]. خاصة و أن المشرع جعل البناية المخالفة للقانون التي تم تحرير بشأنها محضر المخالفة خارجة عن نطاق تطبيق هذه الرخصة، مما يزيد الوضع سوء ويجعل مقتضيات هذا المرسوم معدومة و غير ذات أهمية و تكرس فوارق بين المواطنين ، بحيث تغني ذمة من لم يعاقب و تزيده امتيازا، و تفتقر ذمة من أدين بالغرامة و الهدم بعد سلوك المساطر القانونية و القضائية في حقه و تؤزم وضعيته من خلال حرمانه من تسوية وضعية بنايته[30]، علما أنهم في حالة مخالفة القانون على حد سواء.
و في سير الحديث عن الشروط فإن فرض المشرع لشرط عدم المتابعة القانونية في البنايات محل طلب الاستفادة من هذه الرخصة، يطرح تساؤل آخر من الناحية الإجرائية، مراده ماذا عن أهمية الإدلاء بوصل الإيداع أثناء تحرير محضر المخالفة أو أثناء تحريك الدعوى العمومية و دوره في سقوط هذه الأخيرة علما أن المرسوم لا يتضمن لجنة لفض المنازعات[31] و لا يشيرإلى أي مقتضى يمهد لحل هذه الإشكالية لا من قريب و لا من بعيد.
عموما، يسلم رئيس المجلس الجماعي هذه الرخصة طبقا للمادة 43 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، وفقا للنموذج المحدد في الملحق رقم 7 بهذا الضابط، و ذلك بعد وضع عبارة ” غير قابل للتغيير” على الوثائق المرسومة و المكتوبة التي تتضمن رأي و توقيع أعضاء لجنة الدراسة، غير أنه يمكن أن يكون هذا الأمر بشكل إلكتروني من خلال المنصة الإلكترونية.
و يخبر رئيس مجلس الجماعة صاحب الشأن بمآل طلب الرخصة مع إرفاقه بالوثائق السالفة الذكر، بواسطة رسالة مضمونة مع إشعار بالتسلم في أجل لا يتعدى يومين مفتوحين يحتسبان من تاريخ إصدار هذا القرار، تطبيقا للمادة 44 من المرسوم المتعلق بضابط البناء.
و في كافة الأحوال يتعين على رئيس المجلس الجماعي عند تسليم هذه الرخص أن يوجه نسخة منها للسلطة المحلية و إلى أعضاء لجنة الدراسة داخل أجل يومين مفتوحين يحتسبان من تاريخ تسليمها بخصوص رخصة الهدم و التسوية مع توجيه نسخة من هذه الأخيرة إلى الوكالة الحضرية حسب المادة 8 من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح الرخص موضوع الدراسة. و داخل أجل ثلاثة أيام في ما يخص رخصة الإصلاح تبعا لما ورد في المادة 3 من المرسوم السابق الذكر، و أيضا المادة 47 من المرسوم المتعلق بالضابط البناء العام.
إلى جانب استصداره لقرار بالموافقة، يمكن له أن يصدر قرار يقضي بالرفض عند تعذر تحقيق الشروط المتطلبة، كما هو الشأن لرخصة التسوية إذا كانت البناية تستدعي أولا الحصول على رخصة البناء من أجل القيام بالتغييرات الضرورية، أو إذا كان موضوع الطلب شيء آخر غير موضوع الرخصة كأن يكون موضوعها مرتبط بالقيام بالبناء بينما الرخصة تتعلق بالإصلاح، عموما يتعين على رئيس مجلس الجماعي أن يعلل قراره تعليلا كافيا وإخبار صاحب الشأن به حسب المادة 40 من المرسوم المتعلق بضابط البناء، و إلا كان قراره محل طعن بالإلغاء بسبب تجاوز في استعمال السلطة.
بقي أن نشير أنه لا مجال لإعمال الرخص الضمنية في هذه الرخص، بحيث لم يجيزها المشرع عند فوات الأجل، و هذا ما يفهم من سكوته إزاءها، و هو الأمر الذي يكرسه القضاء كلما أتيحت له الفرصة، كما هو الشأن لمحكمة الإدارية بالرباط بخصوص رخصة الإصلاح إذ جاء في إحدى أحكامها[32] أنه ” و حيث إن رخصة الإصلاح لا تتحقق ضمنيا بمجرد عدم الجواب عليها، و أنه في ظل عدم الإدلاء بما يفيد الحصول على الرخصة الإدارية المطلوبة قبل مباشرة الإصلاحات يكون الطاعن غير جدير بحماية مركزه القانوني، علما أن الهدف من قرار الإدارة هو إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه بإزالة مظاهر مخالفة القانون مما ظل معه ما أثير من طرف الطاعن غير مرتكز على أساس من القانون و مآل الطعن هو الرفض”.
استنادا إلى ماسبق يمكن القول أن هذا الحكم يمكن أن يطبق حتى بخصوص رخصة التسوية و الهدم ، بإعمال القياس ما دام المشرع لم يجيز هذا المقتضى بنص صريح.
و على صعيد متصل، نستشف أنه لا يوجد ما يكرس الرخصة الضمنية بخصوص المواد 3 و 8 و 14 عند عدم إجابة رئيس مجلس الجماعي داخل الأجل المقرر قانونا في ما يخص منح رخصة الإصلاح و التسوية و الهدم على غرار ما فعل بالنسبة لرخصة البناء و التجزيء و التقسيم. و لم نعرف الغاية المتوخاة من المشرع المغربي عند حذفه لهذا المقتضى على الرغم من ضروريته، هل لم يرى جدوى بخصوصها، أم أنه أدرك ما تخلفه الرخص الضمنية من نتائج سلبية؟. علما أن غياب هذا المقتضى سيجعل الإدارة تتعامل مع هذه الملفات بنوع من التراخي، مادام عدم استصدراها لمثل هذه الرخص في الأجل المحدد، لا يشكل لها أي عائق. و في نظرنا المتواضع أن غياب هذا المقتضى يشجع على اللجوء إلى الطرق غير القانونية، كما يثقل كاهل القضاء بملفات لا طائلة منها، لدى كان حريا بالمشرع التفكير في آلية أخرى من شأنها تجاوز الآثار المترتبة عن عدم منح الرخصة في الأجل المحدد قبل سحبه للرخصة الضمنية.
و في كافة الأحوال يمكن للمعني بالأمر اللجوء لطرق باب مسطرة الحلول المشار إليها في المادة 76 من القانون 14/113، عن عزوف رئيس المجلس الجماعي عن منح هذه الرخص ليحل محله العامل.
الفقرة الثانية: آثار تسليم رخص الإصلاح و الهدم و تسوية البنايات غير القانونية
مما لا مراء فيه أن منح هذه الرخص يترتب عنها حقوق وواجبات بالنسبة لصاحب الشأن بحيث تتجلى أبرز حقوقه في استعمال تلك الرخصة التي تم استصدراها، غير أنه في مقابل ذلك يتحمل إلتزامات يتعين إحترامها على رأسها استعمال تلك الرخص في الغرض التي خصصت لأجله ، و كذا الخضوع التام للمقتضيات التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل في هذا الصدد لا سيما على مستوى الأجال، بحيث يجب عليه إحترام الأجل الذي حدده المشرع لكل رخصة من الرخص محل الدراسة، و هي ستة أشهر بالنسبة لرخصة الإصلاح و الهدم غير قابلة للتجديد ، غير أن هذه الأخيرة تمدد إلى إثني عشر شهرا إذا ارتبط الأمر بهدم البنايات التابعة للدولة و المؤسسات العمومية و باقي اشخاص القانون العام كما ورد في المادة 4 و 15من المرسوم المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح هذه الرخصة، و الملاحظ أن المشرع المغربي لم يحدد أجل معين بخصوص رخصة التسوية ، كما أنه لم يرتب جزاء معين بخصوص عدم إحترامه لهذه المدد.
و تجدر الإشارة أن رخصة تسوية البنايات غير القانونية لها آثار خاصة، تبرز من خلال الآثر الرجعي على البناية في مواجهة الإدارة، كما أن للإدارة حق متابعة صاحب هذه الرخصة بعد تسليمها إذا ما قام بتغيير أي شيء في البناية، زد على ذلك أن الحصول على رخصة التسوية و إنجاز البنايات على عقار غير محفظ أو على أساس حق عيني كحق الهواء و التعلية وارد على عقار محفظ، لكن غير مقيد في الرسم العقاري تتيح لصاحبها تقييد هذا الحق و تسجيل هذه البنايات لملائمة الرسم العقاري مع الواقع المادي، بل أكثر من ذلك يمكن تقديم مطلب تحفيظ البناية موضوع تسليم رخصة التسوية إذا إقترنت بحق من الحقوق العينية التي خول المشرع لأصحابها على سبيل الحصر أحقية التقدم بطلب التحفيظ. بالإضافة إلى ذلك فإن الحصول رخصة تسوية البنايات غير القانونية تحل محل رخصة السكن إذا كان المبنى مخصص للسكن، و شهادة المطابقة في ما يخص المباني المخصصة لغرض غير السكن[33].
خاتمة:
ختاما، يتضح بشكل جلي أن المشرع المغربي قد عمل على سد الفراغ التشريعي الذي كانت تعرفه أشغال الإصلاح و الهدم و التسوية، بحيث جعلها محل تنظيم قانوني يعطي للإدارة صلاحية واسعة في قبول القيام بها أو رفضها بناءا على ما هو وارد في الطلب المدلى به من المعني بالأمر على غرار أعمال التجزئات العقارية و التقسيم العقاري و البناء، مما يزيد من أعهمية التعمير العملياتي الذي يهتم بتجسيد وثائق التعمير ميدنيا، بحيث أن هذه الإجراءات من شأنها ضمان رقابة أكثر على هذا التنزيل، و تفادي كل ما يعيق سبل هذا التنزيل من أفعال غير مشروعة التي يلجأ إليها بعض المخالفين تحت دريعة القيام بعملية الإصلاح أو الهدم أو التسوية، و التي يكون الغرض منها خرق ما تتضمنه قوانين ووثائق التعمير. و ما زاد من هذه الأهمية هو التوجه الإلكتروني لدى المشرع بحيث أصبحت هذه الرخص تودع طلباتها و تدرس بل و تمنح بشكل إلكتروني عبر المنصة الإلكترونية المحدثة لهذا الغرض من قبل وزارة الداخلية المتجسدة في ” منصة رخص”.
غير أنه على الرغم من أهمية هذه النصوص التشريعية و التنظيمية التي إهتمت بهذ الرخص الجديدة إلا أنها عرفت بعض الحدود تستوجب بعض السبل لتجاوزها و ضمان فعالية هذه الرخص، و يمكن إجمال بعضها في:
ـ طول الإجراءات المسطرية و تعقدها في سبيل منح هذه الرخص على غرار باقي رخص التعمير،
ـ عدم تبيان حقوق وواجبات طالبي هذه الرخص بدقة تامة،
ـ فرض شروط مجحفة يصعب تحقيقها في بعض الأحيان من أجل استصدار هذه الرخص كما هو الشأن لرخص تسوية البنايات غير القانونية،
ـ تكريس نوع من التفاوتات بين المواطنين في يخص حق تسوية بناياتهم غير القانونية بحيث يستفيد من هذا الحق من لم يحرر محضر مخالفة بشأن أفعاله، و يمنع منه من تم تحرير هذا المحضر بشأن مخالفته، ولو تم ذلك في نفس التاريخ على الرغم من أنهم في وضعية مخالفة للقانون على حد سواء،
ـ عدم تحديد مآل طلب حصول على رخصة تسوية البنايات غير القانونية الذي يكون موضوعه بنايات تتجاوز العلو المسموح به أو كانت تتجاوز حدود الطرق العامة، أو تم بنائها على أرض الغير أو في منطقة لا يجوز فيها البناء،
ـ استبعاد الرخصة الضمنية و ترك سلطة واسعة للإدارة في منح أو رفض هذه الرخص في الوقت المحدد قانونا.
ـ حدود التنظيمي القانوني الحالي للرخص الجديدة في التعامل مع بعض الوضعيات كما هو لشأن لحالات تقديم طلب الاستفادة من رخصة التسوية بالنسبة للأشخاص الذي يشغلون منازل تعود ملكيتها لجهات إدارية،
ـ عدم تبيان أهمية وصل إيداع طلب الاستفادة من الرخص في منح تحرير محضر المخالفة أو تحريك الدعوى أو سقوطها.
كلها ملاحظات يتعين أخدها بعين الإعتبار من أجل ضمان تنظيم قانوني رزين لهذه الرخص حتى تسطيع أن تؤدي دورها الذي أحدتث من أجله في أكمل وجه، و من تم الرفع من فحوى آليات التعمير العملياتي و التحكم أكثر في مصير تنزيل وثائق التعمير، و ذلك عبر تكريس نوع من المرونة فيما يخص دراسة و منح هذه الرخص بحيث على الرغم من أهميتها إلا أنها لا ترقى إلى باقي الرخص الأخرى الضرورية حتى يتم المساواة فيما بينها مع إيجاد حلول كفيلة بتجاوز كل هذه الحدود التي عرفها هذا التنظيم القانوني و إدخال التعديلات الضرورية عليه، غير أنه لن يتأتى هذا إلا عبر تحيين منظومة التعمير و جمع شتات النصوص القانونية المنظمة لها، فضلا عن نهج سياسة فعالة ذات أهداف تنسيقية بين مختلف المتدخلين في هذا المجال.
انتهى بعون الله و توفيقه.
لائحة المراجع:
أولاـ الكتب :
ـ الحاج شكرة، التعمير العملياتي بالمغرب ـ دراسة قانونية و قضائيةـ، دون ذكر دار النشر، الطبعة الأولى، السنة 2020،
ـ سعيد الوردي ، الإجراءات المسطرية لمراقبة و زجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، مطبعة آنفو برانت /فاس، الطبعة الثانية، السنة 2018،
ـ محمد الحلمي، العمل القضائي المغربي في زجر مخالفات التعمير والبناء، مجلة مسارات في الأبحاث و الدراسات القانونية ، سلسلة أعمال أكاديمية ،العدد الأول ، الطبعة الأولى ، السنة 2021،
ـ مصطفى جرموني،التدبير العمراني بالمغرب، مكتبة الرشاد/ سطات، دون ذكر رقم الطبعة السنة 2021.
ثانياـ الأطروحات و الرسائل الجامعية:
أـ الأطروحات الجامعية:
ـ المختار المتصرف، تدبير قطاع التعمير بين القانون و متطلبات الاستثمار، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية و الاجتماعية/ أكدال ـ الرباط، السنة الجامعية 2016/2017،
ـ يونس أبلاغ، الرأي الاستشاري في ميدان التعمير، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية سلا، السنة الجامعية 2017/2018، الصفحة114.
ب ـ الرسائل الجامعية:
ـ إيديري أديلية، مجدوب حدة، رخصة الهدم و المنازعات المتعلقة بها، مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر في القانون العام، جامعة عبد الرحمان ميرةـ بجاية ـ، كلية الحقوق و العلوم السياسية قسم القانون العام، السنة الجامعية 2016/2017،
ـ عبد السلام بوهوش، الحماية القانونية لضوابط البناء رخصة البناء نموذجا، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني ، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية/عين الشق ـ الدارالبيضاء، السنة الجامعية 1998/1999،
ـ محمد حيداش، التخطيط العمراني و المسألة العقارية بالمغرب، رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية/ سطات، السنة الجامعة 2013/2014.
ثالثاـ المقالات العلمية:
ـ المكي الصباغ، الأمر الإداري بالهدم بين هاجس التلبية و إكراهات الواقع، مقال منشور بمجلة منازعات الأعمال الدولية، العدد 63، يونيو 2021،
ـ مصطفى البوداني، رخصة التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية ـ قراءة قانونية واقعية في الإشكالات و الحلول ـ مقال بالمجلة المغربية للأنظمة القانونية و السياسية ، العدد 17، السنة 2019،
محمد بوجيدة، قراءة في نصوص التعمير، مقال منشور بمجلة المناضرة، عدد 18، السنة 2016، الصفحة 152،
يونس وحالو، رخص التعمير المتعلقة بإصلاح المباني و تسوية البنايات غير القانونية و هدم المباني في النظام القانوني المغربي، مقال منشور بالمجلة الخزامي للدراسات القانونية و الاجتماعية، العدد الثالث ، دجنبر 2019.
رابعاـ اللقاءات العلمية:
ـ محمد الزكراوي، تسوية البنايات غير القانونية بين ملازمة الضبط التشريعي و الانضباط التطبيقي، مداخلته في سلسلة لقاءات علمية ” شذرات فكرية رمضانية الموسم 3 الحلقة 13″، نظمتها مجلة القانون و الأعمال الدولية و مجلة الرائد في العلوم القانونية، بتاريخ 16 أبريل 2022 على الموقع www.fecebook.com/droitenprise.
[1] ـ محمد بوجيدة، قراءة في نصوص التعمير، مقال منشور بمجلة المناضرة، عدد 18، السنة 2016، الصفحة 152.
[2] ـ محمد حيداش، التخطيط العمراني و المسألة العقارية بالمغرب، رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية/ سطات، السنة الجامعة 2013/2014، الصفحة 2.
[3] ـ الحاج شكرة، التعمير العملياتي بالمغرب ـ دراسة قانونية و قضائيةـ، دون ذكر دار النشر، الطبعة الأولى، السنة 2020، الصفحة 12.
[4] ـ مصطفى جرموني،التدبير العمراني بالمغرب، مكتبة الرشاد/ سطات، دون ذكر رقم الطبعة السنة 2021 ،الصفحة 6.
[5] ـ مصطفى البوداني، رخصة التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية ـ قراءة قانونية واقعية في الإشكالات و الحلول ـ مقال بالمجلة المغربية للأنظمة القانونية و السياسية ، العدد 17، السنة 2019، الصفحة171/172.
[6] ـ المرسوم رقم 475/18/2، المتعلق بتحديد إجراءات و كيفيات منح رخص الإصلاح و التسوية و الهدم، الصادر في 8 شوال الموافق ل 12 يونيو 2019، الجريدة الرسمية عدد 6793 بتاريخ 8 يوليوز 2019، الصفحة 4850.
[7] ـ عبد السلام بوهوش، الحماية القانونية لضوابط البناء رخصة البناء نموذجا، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني ، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية/عين الشق ـ الدارالبيضاء، السنة الجامعية 1998/1999،، الصفحة 39.
[8] ـ محمد الحلمي، العمل القضائي المغربي في زجر مخالفات التعمير والبناء، مجلة مسارات في الأبحاث و الدراسات القانونية ، سلسلة أعمال أكاديمية ،العدد الأول ، الطبعة الأولى ، السنة 2021، الصفحة 27.
[9] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، الصفحة 172.
[10] ـ محمد الزكراوي، تسوية البنايات غير القانونية بين ملازمة الضبط التشريعي و الانضباط التطبيقي، مداخلته في سلسلة لقاءات علمية ” شذرات فكرية رمضانية الموسم 3 الحلقة 13″، تنظمها مجلة القانون و الأعمال الدولية و مجلة الرائد في العلوم القانونية، بتاريخ 16 أبريل 2022 على الموقع www.fecebook.com/droitenprise، تم الإطلاع بتاريخ 15 غشت 2022، على الساعة الرابعة مساءا.
[11] ـ إيديري أديلية، مجدوب حدة، رخصة الهدم و المنازعات المتعلقة بها، مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر في القانون العام، جامعة عبد الرحمان ميرةـ بجاية ـ، كلية الحقوق و العلوم السياسية قسم القانون العام، السنة الجامعية 2016/2017، الصفحة 7.
[12] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، الصفحة 176.
[13] ـ يونس وحالو، رخص التعمير المتعلقة بإصلاح المباني و تسوية البنايات غير القانونية و هدم المباني في النظام القانوني المغربي، مقال منشور بالمجلة الخزامي للدراسات القانونية و الاجتماعية، العدد الثالث ، دجنبر 2019، الصفحة 80.
[14] ـ عبد السلام بوهوش، مرجع سابق، الصفحة 41.
ـ سعيد الوردي ، الإجراءات المسطرية لمراقبة و زجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، مطبعة آنفو برانت /فاس، الطبعة الثانية، السنة 2018، الصفحة 34.
[15] ـ المكي الصباغ، الأمر الإداري بالهدم بين هاجس التلبية و إكراهات الواقع، مقال منشور بمجلة منازعات الأعمال الدولية، العدد 63، يونيو 2021، الصفحة 124.
[16] ـ تتعدد هذه الوثائق بحسب نوعية الرخصة المقدمة على إعتبار أن لكل منها بعض الوثائق الخاصة بها و قد حددها القرار المشترك لوزيرة إعداد التراب الوطني و التعمير و الإسكان و سياسة المدينة رقم 20/337 بتاريخ 21 يناير 2020 في :
1ـ بالنسبة لرخصة الإصلاح تشمل وثائق طلبه حسب المادة الأولى على:
ـ طلب يحمل توقيع صاحب الشأن أو كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض، وفق النموذج رقم 5 الملحق بالمرسوم رقم 577/18/2 ،
ـ كل وثيقة تثبت الملكية أو تخول لصاحب الشأن حق القيام بالإصلاح المزمع إنجازه،
ـ شهادة إدارية مسلمة من طرف المصالح اللاممركزة للسلطة الحكومية المكلفة بالثقافة، عند الإقتضاء، تتبث فيها أن البناية موضوع أشغال الإصلاح ليست موضوع تقييد أو ترتيب طبقا للقانون 80/22 المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخية و المناظر و الكتابات المنقوشة و التحف الفنية و العاديات الصادر بتنفيده الظهير الشريف رقم 341/80/1 بتاريخ 17 من صفر 1401 بتاريخ 25 ديسمبر 1980،
و تقدم الوثائق المضافة إلى طلب الحصول على رخصة الإصلاح المشار إليها أعلاه في نسخة واحدة.
2ـ طلب رخصة الهدم:
ــ طلب يحمل توقيع صاحب الشأن أو كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض، وفق النموذج رقم 5 الملحق بالمرسوم رقم 577/18/2 ،
ـ كل وثيقة تثبت الملكية أو تخول لصاحب الشأن حق القيام بالإصلاح المزمع إنجازه،
ـ نسخة من العقد المبرم مع مقاولة متخصصة في أشغال الهدم،
ـ نسخة من العقد المبرم مع مهندس المختص،
ـ صور فوتوغرافية للمبنى المزمع هدمه، و عند الإقتضاء للمباني المجاورة له،
ـ دراسة تقنية منجزة من طرف مهندس مختص يقدم فيها تشخيصا لوضعية المبنى، و الأسلوب التقني و التدابير الوقائية و الإشهارية والتشويرية المقترح إتباعها في عملية الهدم، و مراح تنفيده و كيفية تأمين سلامة و استقرار المباني المجاورة، ما لم يتعلق الأمر بمباني معدة للسكن الفردي غير المتصل و الذي لا يتجاوز علوه 8 أمتار،
ـ مخطط مراحل الهم و آجالها،
ـ شهادة إدارية مسلمة من طرف المصالح اللاممركزة للسلطة الحكومية المكلفة بالثقافة، عند الإقتضاء، تتبث فيها أن البناية موضوع أشغال الإصلاح ليست موضوع تقييد أو ترتيب طبقا للقانون 80/22 المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخية و المناظر و الكتابات المنقوشة و التحف الفنية و العاديات الصادر بتنفيده الظهير الشريف رقم 341/80/1 بتاريخ 17 من صفر 1401 بتاريخ 25 ديسمبر 1980،
و تقدم الوثائق المضافة إلى طلب الحصول على رخصة الإصلاح المشار إليها أعلاه في نسخة واحدة،
و تقدم الوثائق المضافة لطلب الحصول على رخصة الهدم في ست نسخ.
3ـ طلب رخصة تسوية البنايات غير القانونية:
الوثائق الأساسية:
ـ طلب يحمل توقيع صاحب الشأن أو كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض، وفق النموذج رقم 5 الملحق بالمرسوم رقم 577/18/2 ،
ـ كل وثيقة تثبت الملكية أو تخول لصاحب الشأن حق القيام بالإصلاح المزمع إنجازه،
ـ تصميم مسلم من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة على الأملاك العقارية و المسح العقاري و الخرائطية تعين فيه حدود الأرض في حالة ما إذا كان العقار محفظا أو تصميم طبوغرافي في حالة ما إذا لم يكن العقار محفظا،
ـ تصميم البناء يشمل جميع الطوابق البناية و الطوابق السفلية و التحت أرضية و كذا السطوح و السقوف، بمقياس لا يقل عن 100/1، و يجب أن يبين تصميم الطابق السفلي حدود الطريق المحاذي له، و أن يتضمن جميع نقط الحدود الخارجية للبقعة و علو الرصيف و مساحات الساحات، سواء كانت صغيرة أو كبيرة و كذا المقاييس التي تمكن من مراقبتها، و يجب أن يشار إلى كل هذه المعطيات في التصاميم،
ـ كما يجب أن توضح الوثائق المرسومة جميع واجهات البناية و البنايات المجاورة و التصميم الشمولي للبناية المزمع تسويتها و الجوانب و التقطيعات الداخلية الضرورية للتعرف على المشروع،
ـ إذا كان الطلب كان الطلب يهم تغييرا كليا أو جزئيا لبناية قائمة، فيجب أن توضح في التصاميم الأجزاء المختلفة بالألوان المتعارف عليها التالية:
الأجزاء القائمة المزمع بناؤها:لون أحمر،
الأجزاء القائمة المزمع الإبقاء عليها : لون مغاير،
الأجزاء المزمع هدمها: لون أصفر.
ـ التصميم المرخص به سابقا و رخصة البناء أو لتجزئة السابقة، عندما يتعلق الطلب بإدخال تغيير أو لا على بناية قائمة مرخصة ، و في حالة عدم توفر تصميم مرخص به، فيلزم على صاحب الشأن تقديم تصميم معاينة ما هو قائم،
ـ شهادة مهندس مختص تتبث أن البناية موضوع التسوية تستجيب لشروط السلامة و المتانة و استقرار هيكل المبنى و قواعد الوقاية من الحريق المعمول بها بموجب القوانين و الضوابط السارية المفعول.
الوثائق التكميلية:
ـ جذاذة تعريف تحمل توقيعا مصححا لصاحب الشأن،
ـ نسخ من وصل الأداء على الخدمات المؤدى عنها.
و تقدم الوثائق اللازمة المضافة إلى طلب الحصول على هذه الرخصة في ست نسخ.
[17] ـ محمد الزكراوي، تسوية البنايات غير القانونية بين ملازمة الضبط التشريعي و الانضباط التطبيقي، مرجع سابق.
[18] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، صفحة 185 و 186.
[19] ـ يونس أبلاغ، الرأي الاستشاري في ميدان التعمير، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية سلا، السنة الجامعية 2017/2018، الصفحة114.
[20] ـ المختار المتصرف، تدبير قطاع التعمير بين القانون و متطلبات الاستثمار، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية و الاجتماعية/ أكدال ـ الرباط، السنة الجامعية 2016/2017 ، الصفحة 167.
[21] ـ طبقا للمادة 11 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء العام يحدث شباك الوحيد لرخص التعمير بقرار مشترك للسلطتين الحكومتين بالتعمير و الداخلية ، لدى الجماعات التي يتجاوز عدد ساكنتها 500.000 نسمة و لدى المقاطعات المنصوص علها في القسم السادس المتعلق بالمقتضيات الخاصة بالجماعات ذات نظام المقاطعات من القانون التنظيمي رقم 14/113 المتعلق بالجماعات، كما يمكن إحداثه بالجماعات التي يقل أو يساوي عدد سكانها 50.000 نسمة بطلب من رئيس المجلس و باتفاق مع الإدارات المعنية طبقا للمادة 16 من نفس المرسوم.كما يمكن إ
[22] ـ عملا بأحكام المادة 15 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء تحدث لجنة أو لجان على صعيد العمالة أو الإقليم لدراسة طلبات الرخص بالجماعات التي يقل عدد ساكنتها أو يساوي 50.000 نسمة بقرار عاملي.
[23] ـ يونس وحالو، مرجع سابق، الصفحة 81.
[24] ـ و تتجلى هذه الأشغال على سبيل المثال ، حسب الملحق رقم 2 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء هذه الأشغال في :
ـ المشاريع المزعم إنجازها من طرف الإدارات أو الجماعات أو المؤسسات و المقاولات العمومية،
ـ مشاريع بناء المؤسسات الخاصة ذات الإستعمال العمومي،
ـ التجهيزات التجارية ذات الإستعمال العمومي،
ـ التجهيزات التجارية كالمحلات التجارية الكبرى و المراكز التجارية المحددة و القيساريات…..
[25] ـ حدد الملحق رقم 3 هذه المشاريع في :
ـ مشاريع البناء المعدة لغرض السكن التي يقل أو يعادل علوها 15.50 متر، و التي يقل أو يعادل عدد مستوياتها سفلي و ثلاث طوابق بما فيها المنشآت العلوية، و كذا كل عملية تعلية يترتب عنها بلوغ علو البناية القائمة إلى العلو و عدد المستويات المذكوريين.
و تدخل في حكمها مشاريع البناء المتواجدة بتجزئات عقارية تم تسلم اشغال التجهيز بشأنها أو بتجزئة غير قانونية تمت إعادة هيكلتها، التي يقل أو يعادل علوها 18.50 متر ، و التي يقل أو يعادل عدد مستوياتها سفلي و أربع طواق بما فيها المنشآت العلوية، و كذا عملية تعلية يترتب عنها بلوغ علو البناية القائمة إلى العلو و عدد المستويات المذكورين.
[26] ـ تتألف هذه اللجان بالنسبة لدراسة رخصة التسوية البنايات غير القانونية : من ممثلين عن العمالة أو الإقليم ، و الجماعة، و أيضا الوكالة الحضرية حسب المادة 22 من المرسوم المتعلق بالموافقة على ضابط البناء، و ينضاف إلى هذه الأعضاء، أعضاء ممثلو المصالح المختصة في مجال الربط بشبكات الاتصالات السلكية و اللاسلكية و كذا ممثلو الأجهزة المكلفة بتسيير مختلف الشبكات، كما يمكن أن تضم هذه اللجنة أعضاء غير الدائمين محددين في ممثلو الإدارات التي يتعين لزاما أخد آراءها و الحصول على تأشيراتها المقررة بموجب التشريعات الجاري بها العمل.
ما بالنسبة لدراسة رخصة الهدم فإن أعضاء الدائمين للجنة الدراسة تضم فقط ممثلين عن الجماعة و ممثلين عن العمالة أو الإقليم حسب المادة 24 من المرسوم المتعلق بضابط البناء.
لكن هذا لا يمنع من الاستعانة بأعضاء آخرين كل ما دعت الحاجة إلى ذلك، إما لتعذر فهم أو تباين الآراء بشأن كيفية تنفيد أحكام نصوص تنظيمية، أو الإستعانة بالمهندس واضع تصور المشروع للتقديم التوضحات اللازمة مع انسحابه أثناء المداولة، أيضا ممثلو الإدارات على سبيل الإستشارة. المواد 22 و 25 و 27 و 32 من المرسوم السالف الذكر.
ـ يونس وحالو، مرجع سابق، الصفحة 87.
[27] ـ تتجلي هذه الشروط حسب المادة 9 من المرسوم المحدد لإجراءات و كيفيات منح رخص التسوية و الهدم و الإصلاح في:
ـ ضوابط السلامة الواجب مراعاتها في المباني،
ـ متطلبات الصحة و المرور و الجمالية و مقتضيات الراحة العامة،
ـ التقيد بالمقتضيات المتضمنة في وثائق التعمير و ضوابط البناء المتعلقة بالعلو المسموح به أو بالمواقع المأذون فيها أو المساحة المباح بناؤها أو بالغرض المخصص له البناء،
[28] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، الصفحة 179.
[29] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، الصفحة 183.
[30] ـ الحاج شكرة، التعمير العملياتي بالمغرب،مرجع سابق، الصفحة 246.
[31] ـ محمد الزكراوي، تسوية البنايات غير القانونية بين ملازمة الضبط التشريعي و الانضباط التطبيقي، مرجع سابق.
[32] ـ حكم عدد 3558 بتاريخ 13 غشت 2015، في الملف رقم 2015/7110/236، أورده الحاج شكرة، التعمير العملياتي بالمغرب، مرجع سابق، الصفحة 243.
[33] ـ مصطفى البوداني، مرجع سابق، الصفحة196 و ما بعدها.
