مقالات قانونية

“قراءة في مستجدات القانون رقم 12ـ67 المتعلق بالكراء السكني أو المهني”

بــــــــــــــقلم       ســـــــــــــكي زكــــــــرياء                      

طـــــالب البــــاحث

 

نظمت المحكمة الابتدائية بتيزنيت بشراكة مع مختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بمراكش  وبتعاون مع المجلسين الإقليمي و البلدي بتيزنيت ندوة علمية بعنوان:

"قراءة في مستجدات القانون رقم 12ـ67 المتعلق بالكراء السكني أو المهني"

ودالك بتاريخ 12 فبراير لسنة 2014 بدار التفافة بتيزنيت.

وتضمن برنامج هاته الندوة إضافة إلى الجلسة الافتتاحيةـ جلسات علمية، تخللتها مداخلات ثلة من السادة الأساتذة الباحثين من مختلف كليات الآداب ومراكز البحث بالمغرب، كما تضمن مائدة مستديرة في نفس موضوع اليوم الدراسي، وتوج هذا النشاط العلمي بجلسة  مناقشة تناول فيها الدكاترة و الاساتدة مختلف الجوانب المتعلقة بالقانون رقم 12ـ67 مع الخروج بتوصيات مهمة.

تمت مباركة افتتاح الندوة بآيات من الذكر الحكيم.

 

  الجلسة الافتتاحية:

ترأس الجلسة الافتتاحية الاستاد بحسي  رئيس المحكمة الابتدائية بتزنيت،  وقد تضمنت هذه الجلسة كلمات الجهات المنظمة لأشغال هذا الملتقى.

انطلقت أشغال هذه الجلسة بكلمة افتتاحية لرئيس الجلسة الاستاد بحسي الذي استهل الجلسة بأسمى عبارات التقدير والترحيب بالضيوف، كل من عاملي إقليم سيدي افني و إقليم مدينة تيزنيت و الوفد المرافق لهما. كما شكرا اعضاء مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش وبنائب رئيس محكمة الاستئناف بمراكش و الاساتذة المحاضرين على قبول الدعوة   وأيضا جميع الضيوف والمشاركين من أساتذة وطلبة باحثين،  وكدا كل من رئيسي المجلس البلدي و المجلس الإقليمي لمدينة تزنيت على تمويل هاته الندوة و السعي على إنجاح تنظيمها ، بعد ذلك توقف رئيس الجلسة عند بعض المجهودات والإسهامات التي يقوم بها والذي يعود إليه الفضل إلى جانب المحكمة الابتدائية بتيزنيت في تنظيم وتأثيث فعاليات هذا اليوم الدراسي من اجل بحث وتحليل مستجدات القانون رقم 12ـ67 المتعلق بالكراء السكني أو المهني، كما توقف رئيس الجلسة للإشادة بمجهودات الدكتور محمد بونبات الذي يسهر على تسيير  مختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بمراكش، وأيضا العمل على إنجاح أنشطته التي أكسبت الفضاء الثقافي والمعرفي بالكلية حيوية ونشاطا، ثم انتقل رئيس الجلسة إلى رصد بعض الإشارات المتعلقة بموضوع اليوم الدراسي “مستجدات القانون رقم 12ـ67 المتعلق بالكراء السكني أو المهني”، حيث بين أنه في نطاق مسايرة المستجدات القانونية التي يعرفها قانون الكراء بالمغرب مبرزا أهمية الموضوع لكونه مواكبا لتقدم المجتمع ولعل الندوة ستبسط و تقرب وجهات النضر بين الباحثين و الممارسين في مجال القانون من جهة وبين الساكنة من جهة أخرى كما أكد على إبلاء   الاهتمام بالبحث القانوني المتعمق في عدة مستويات من التفاعلات ذات الطبيعة الثقافية عامة و القانونية خاصة.

وفي الختام شكر الحضور من ممونين ومنظمين على مجهوداتهم وذكر أن الندوة هي الأولى من نوعها متمنيا أن تكون هي انطلاقة جديدة للندوات العلمية لما لها من اثر واضح على مختلف الأوساط. 

و أكد على ضرورة تنظيم مثل هاته التظاهرات التفافية التي تشع وتنير طريق الباحثين وتقرب الهوة بين الممارس المحترف للمادة القانونية من جهة وبين عامة الناس من جهة أخرى ، كما أبرز دور هذه اللقاأت في تطوير البحث والتكوين بالنسبة للطلبة الباحثين، وبهذه المناسبة تقدم للدكتور محمد بونبات بالشكر والعرفان لمختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بمراكش الذي يسهم في تأثيث الفضاأت العلمية والفكرية بالكلية من خلال أنشطته المكثفة، وخزانته الخاصة التي أضفت نشاطا وحيوية على كلية الآداب والعلوم الإنسانية بمراكش، وهذا كله يندرج ضمن مشروع أكبر وهو تقوية صرح الجامعة المغربية وتخريج أفواج مؤهلة من الطلبة الباحثين.

 بعد ذلك انتقلت الكلمة  للدكتور محمد بونبات رئيس مختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بمراكش.

استهل كلمته بالشكر والترحيب لكل المشاركين والضيوف من أساتذة وطلبة باحثين، وأشاد بمدينة تيزنيت كمدينة علمية سلطانية لما تزخر به من كفاء ات فقها و قانونا باعتبارها مهدا للتفقه و التدين ونبراسا لكل الباحثين عن المادة الخام في أبحاثهم.

       ثم اختتم كلمته بشكر كافة المشاركين في هذا الندوة القانونية،

 

 

 

انتقلت الكلمة إلى رئيس المجلس الإقليمي

شكر الحضور و القائمين على تنظيم الدعوى و أعلن استعداد المجلس لدعم مثل هاته الندوات في كل زمان ومكان.

كانت مدة المداخلة في 20 دقيقة

ارتكز فيها الإستاد على كون تنظيم العلاقة الكرائية مساهمة في إنعاش الإسكان والبناء وتكريسا لمبدأ التبات في العلاقات التعاقدية.

كما أنها في نفس الوقت يجب إعادة النضر فيها لاستعادة ثقة  المنعشين العقاريين من اجل البناء وذالك  بالانتقال من معادلة البناء من اجل البيع إلى معادلة البناء من اجل الكراء .

كما أن هدا التبات و إزالة اللبس يؤدي إلى الحد من تراكم الملفات فوق رفوف المحاكم .

هدا في الجانبين الاقتصادي و القانوني أما في الجانب الجبائي فان معيار الكتابة سيساهم في معرفة المستفيدين من عوائد العين المكتراة مما سيدر أموال مهمة على خزينة المملكة.

هدا من جهة ومن جهة أخرى الحد من ظاهرة التملص الضريبي.

كما نوه بمستجدات الكراء مثل :

1)                    إلزامية الكتابة مع ضرورة كتابة العقد في محرر،

2)                    منح مبدأ الحرية ومراعاة الواجبة الكرائية ومعاينة العين المكتراة،

3)                    ـتقييم مسطرة إرجاع المحلات المكرية.

4)                    فك لغز ولبس مجال الكراء باعتباره مجالا مواكبا وبتطور للواقع،

5)                    الواجبة الكرائية ومعاينة العين المكتراة

تم جاء دور الإستاد عبد اللطيف اعموا رئيس المجلس البلدي لمدينة تزنيت ليختتم الكلمة الافتتاحية.

وبدوره كدالك الوازن شكر الحضور و القائمين على تنظيم الدعوى و أعلن استعداد المجلس لدعم مثل هاته الندوات في كل زمان ومكان.

مدتها 30 دقيقة

ا ستهل كلمته بمضامين و أسباب نزول هدا قانون 12ــــ67

مشيرا إلى انه ليس من السهل إخراج المكتري وليس من الصعب حرمان المالك من عينه ومن ملكه بل ومن منافع السومة الكرائية.

ــ استنباط مقاصد المشرع من هدا القانون مراعاة للحقوق الكونية و الخاصة لكل مجتمع.

تناول فيها النقيب و المحامي بهيئة اكادير الإستاد اعمو تلات جوانب مهمة ومترابطة فيما بينها الجانب القانوني ,الجانب الاقتصادي والجانب السوسيولوجي .

مبرزا أهميتهما في استقرار العلاقات الاجتماعية مما يؤثر إيجابا على النظام العام

أهمية الكراء في المجال الاقتصادي

وإذا كان هذا القطاع يعج بالإشكالات والقضايا التي تقف حجر عثرة ضد رغبة المواطنين البسطاء في امتلاك سكن لائق، فإن جل
المحللين يجمعون على أن المضاربات العقارية ظلت تمثل الإشكالية الكبرى إزاء عدم تمكن الأغلبية الساحقة من المواطنين من الاستفادة من السكن، وعزى الكثير من الباحثين الارتفاع الصاروخي في أسعار العقار إلى المضاربات وتبييض الأموال المحصلة من الاختلاس والرشوة والمخدرات، هذا في وقت ظل فيه المغرب يعرف عجزا هيكليا يفوق مليون وحدة سكنية سائرة نحو الارتفاع كل سنة، وموازاة مع هذا العجز الدائم قدرت قيمة المساكن والشقق الفارغة بأكثر من 300 مليار درهما (أكثر من 850 ألف مسكن فارغ)، فيما تعرف أسعار السوق العقارية تصاعدا مستمرا، إذ تراوح ثمن المتر المربع في جملة من المدن الكبرى ما بين 15 ألف و20 ألف درهم، الشيء الذي ساهم في إقصاء العديد من المغاربة من الفئة الوسطى، من الاستفادة من السكن.

وبحسب إحصائيات من المندوبية السامية للتخطيط، هناك 2.4 مليون أسرة معنية، منها حوالي 800 ألف أسرة لا تملك مسكنا، و 300 ألف من هذه الأسر تعيش في سكن غير لائق، وترغب الحكومة في التقليص من العجز في السكن إلى 28% بحلول سنة 2015، ولتحقيق هذا الهدف، يسعى مختلف الفاعلين في السوق حاليا إلى تطبيق اتفاقين وقعا في فبراير لمساعدة الفئة المتوسطة المغربية على شراء منازلها الخاصة، بحيث تعهدت وزارة الإسكان والتنمية المجالية، بتوفير 3853 هكتار من الأراضي العمومية لبناء 200 ألف وحدة سكنية جديدة، مؤكدة أنها ستعمل على تأسيس أربعة عشر مركزا ومنطقة حضرية، وإنجاز 28 برنامجا سكنيا في 32 مدينة داخل 11 جهة في البلاد، بكلفة مالية إجمالية تصل إلى حوالي 52 مليار درهم،

الخلاصات

v        ـــ حسب إحصائية و أرقام المندوبية السامية للتخطيط ولجنة السكن هناك اكتر من 800 ألف شقة بدون استفادة أي ليست نشيطة محلاة فارغة.

v                      163 الف منها مكتراة.

v                       في أوروبا 70٪ هي المالكة بعكس المغرب 60٪ هي المكترية و 40٪ هي المالكة.

v                      90٪ من المنعشين العقاريين و المستثمرين لا يفضلون الاستثمار في هدا المجال.

v                      ـأهمية الكراء اقتصاديا يساهم 1.5٪ من الناتج الوطني العام.

v                      يوفر 1.6٪ من فرص الشغل في المجال الحضري.

v                      2.2٪ من مدا خيل الدولة الجباية.

v                      إحصائيات مدينة تزنيت 157 منزل مهدد بالسقوط أو في حكم الأيل بالسقوط.

v        15٪  مكتراة من أصل 4589 منزل وتشكل المدينة 4.32 من مجموع المحلات التي شملها إحصاء السكن و السكنى لسنة 2004.

v                      توفير 3853 هكتار من الأراضي العمومية لبناء 200 ألف وحدة سكنية جديدة

v        إنجاز 28 برنامجا سكنيا في  32 مدينة داخل 11 جهة في البلاد، بكلفة مالية إجمالية تصل إلى حوالي 52 مليار درهم

v                      العجز الدائم قدرت قيمة المساكن والشقق الفارغة بأكثر من 300 مليار درهما

v                      تراوح ثمن المتر المربع في جملة من المدن الكبرى ما بين 15 ألف و20 ألف درهم،

أهمية الكراء في المجال السوسيولوجي

يعد السكن معيارا للارتباط في الثقافة المغربية فعش الزوجية ضروري لبناء الأسرة اجتماعيا لما فيه من الاستقرار و التبات.

تطور حاجة المواطن إلى التملك يفوق حاجته و يضحي بالنفيس و الغالي من اجله حيث أن المواطن المغربي يعتبر توفير السكن من قوامة الرجل.

وجود علاقة تنافرية بين البناء من اجل  الكراء والبناء من اجل البناء

وتبات العلاقات التعاقدية

ـــ دعم مبدأ الاستقرار

أهمية الكراء في المجال القانوني ترسيخا للعلاقات التعاقدية

السكن الغير اللائق يطغى على المجال الكرائي بصفة عامة مما حدا بالمشرع إلى بناء قاعدة جديدة للقانون.

ü     الأعمال التحضيرية للمشروع أداة متوخاة للمصلحة العليا للمواطن والمجتمع

ü     إعداد بيان وصف الحالة

ü     السكن الكرائي غير مؤطر

ü     تحديد النسب القصوى

ü     اعتماد مبدأ حرية تحديد الثمن

ü     هناك 5 نصوص يصعب الجمع بينها

ü     إعادة توازن العلاقات التعاقدية

ü     توفير الضمانات لاستعادة ثقة المستثمرين

ü     نسخ بعض القوانين مع ضرورة توحيدها

واختتم كلمته بشكر كل الفاعلين وكل من ساهم من قريب أو بعيد في ميلاد هده الندوة مع استعداد المجلس البلدي لتقديم الدعم  الكامل في كل مناسبة ترنوا إلى تنوير الساكنة بكل المستجدات القانونية.

هدف الندوة ..استطلاعية…

 أوضح المتدخلون في كلماتهم الافتتاحية أن الندوة تهدف بالأساس إلى استطلاع الرأي حول عدة أسئلة مهمة بحاجة إلى الإجابة عنها كخطوة إضافية فى مسار التراكم القانوني في مجال الكراء في غياب مدونة توحده على غرار العقود الأخرى ,هذا من جانب.  ومن جانب آخر يمثل موضوعها أهمية قصوى لدارس العلاقات التعاقدية ومدا استقرارها و تباتها خاصة البعد القانوني فيها )كأحد أهم أبعادها).

وهدا يدخل ضمن إطار الحوار المتمدين من اجل تقريب مختلف وجهات النضر على جميع المستويات والأصعدة أكان خطابا رسميا أم لا.

 ويعتبر هدا الأخير ا لحوار كأبرز قضايا المجال القانوني وتأتى الندوة لتستطلع الرأي حول خمس أسئلة هي:

1- ما هو القانون 67 ـ12؟ وصولاً إلى مفهومه والتعريف به.

2- مدا حماية المشرع لأطراف,  العلاقة التعاقدية؟ في محاولة للتعرف على أهدافها، آلياته،أدواتها.

3- القانون 67 ـ12 هل سيخفف عبئا عن الجهاز القضائي بشان النزاعات القائمة بين المكري والمكتري، وما إذا كان سيسد جميع الثغرات والإشكالات القانونية الناتجة عن تنفيذ أو إنهاء عقد الكراء للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني. ؟

4- خصوصيات كراء المحلات بين القانون رقم 67 ـ 12 ومدونة الأوقاف؟

5-الثابت والمتغير في القانون 67 ـ 12.

 

ويجيب موضوع الندوة على هذه التساؤلات السابقة من خلال محاور أربع:

محاور الندوة:

 تنقسم الندوة إلى أربع محاور:

المحور الأول:  موقع عقد الكراء في العلوم الإنسانية.

المحور الثاني : شكلية عقد الكراء وفلسفة التدوين.

المحور الثالث: المعاير المقارنة بين عقد الكراء وأشباهه.

المحور الرابع: حماية الأطراف من حيث الانعقاد و الاستمرارية (الورثة نموذجا).

الجلسة العلمية الأولى10.30 12.30

ترأس الجلسة العلمية الأولى الاستاد بحسي  رئيس المحكمة الابتدائية بتزنيت، وافتتح هذه الجلسة الدكتور  محمد بونبات الذي يسهر على تسيير مختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بمراكش،، بمداخلة في موضوع: “مابين الفصل 639 من قانون الالتزامات والعقود حول الإصلاحات والقانون رقم 67ـ12 بالكراء السكني.“.

ويقع موضوع هذه الندوة في المستوى الأول والذي  يحظى اهتماماً في دوائرنا القانونية التعاقدية وهو ما يتعلق بأهمية الكراء باعتباره أقدم عقد إلى جانب عقد البيع ,والرصد المتراكم للخبرات والتجارب والمبادرات التي يظهر فيها البعد التعاقدي (ثنائيتي المكري * المكتري)، وفى هذا البعد تطرح قضية الحوار بوضوح.

وتناولت مداخلته السياق العام لميلاد قانون الالتزامات و العقود و أكد على أنه لا يتنافى مع المذهب المالكي وأعطى مثالا للفقيه جون لافاريد و فقهاء المجلة التونسية للعقود و الالتزامات وذلك حسب صياغته الأصلية لسنة 1906 والتي أكد فيها فقهاء الشريعة على التشابه بين مقتضيات فصول القانون مع مقاصد الفقه رغم كون مصدره المادي و التاريخي من فرنسا.

وفي نفس الإطار حاول تحليل الفصل 638 من قانون الالتزامات و العقود بين مقاربتين فقهية و قانونية والدي ينص علي انه يلتزم المكتري بتسليم الشيء المكترى على الحالة التي كان عليها وقت العقد والتسليم يختلف باختلاف الشيء محل العقد كما يستلزم تسليم اللواحق.

والتسليم الصحيح يقتضي وضعه تحت تصرف المستأجر وبسط يد المكتري على الشيء لتمام انتفاعه به وفق ما اعد له وعدم وجود عائق مادي أو قانوني يحول دون انتفاع المكتري.

يحق للمستأجر اللجوء للقضاء من أجل الحصول على تعويض يعادل ما لحقه من ضرر من جراء عدم انتفاعه به .

تناول الدكتور محمد بونبات الموضوع من خلال مقاربتين:

المقاربة الفقهية

          الفقه تدخل إلى جانب المشرع في مسألة أن الكراء تمليك لمنفعة وفي هدا الصدد يقول الفقيه المالكي الإمام سحنون بن عبد السلام 160 – 240 هجرية في مجلده المدونة الكبرى ( لا يجبر المالك على  الإصلاح إن شاء المكتري سكن و إن شاء خرج.

 أكمل تفسير الفصل ….واد تبت على المكري في إجراء الإصلاحات حق للمكتري (القضاء  خرج عن الفقه يرى الإمام سحنون عندما سال الإمام مالك قائلا : هل يجوز إجبار المالك على إصلاح العين المكتراة؟

        أجاب الإمام بان العين تصلح من ثمرته وهنا استنبط ما يسمى بالالتزام العيني للفقه المالكي.

         وفي حدود متى ومدى؟ أجاب إمامنا مالك في حدود أجرة سنة.

المقاربة القانونية

 ففي الفقرة الثانية من نفس الفصل 

 2.  صيانة الشيء المكترى : يبقى المكري مسئول عن الإصلاح وأعمال الصيانة ما لم يكن المكتري قد تسبب في الإضرار بالعين المكتراة أو ثم اشتراط دلك في العقد صراحة.

إدا تأخر المؤجر بعد أعذاره في القيام بالإصلاحات الضرورية لبقاء العين على الحالة التي استلمت بها جاز للمستأجر الحصول على ترخيص من القضاء بإجراء ذلك بنفسه على ان يقتطع ما أنفقه من الأجرة.

وهنا تتجلى سلبية قانون الالتزامات و العقود ,وتابع الإستاد بونبات في شرح مفهوم الصيانة وبصيانتها بمعنى صيانة ما كان مصانا.

على ان المكري لا يلزم بإصلاح الأضرار التي وقعت نتيجة القدم أو قوة قاهرة أو إدا كانت قيمة الإصلاحات تفوق عدة مرات قيمة الكراء السنوي.

كما نبه إلى ضرورة التمييز بين المسميات و المفاهيم القانونية, و خص بالذكر معيار التمييز بين السومة الكرائية ,الوجيبة الكرائية و الأجرة الكرائية ;مشيرا إلا أن المفهوم الأصح هي الوجيبة الكرائية استنادا إلى الترجمة الفرنسية أما السومة فهو مصطلح دو أصل عبري كما أشار إلى أن الأجرة نتاج العمل عكس الكراء مستدلا بحديث الرسول )ص( عن عبد الله بن عمر رضي الله عنهما قال: قال رسول الله صلى الله عليه وسلم:(أعطوا الأجير أجره قبل أن يجف عرقه,رواه ابن ماجه، وصححه الألباني.

إذن فمفهوم الوجيبة الكرائية هو المفهوم الأنجع أما باقي المفاهيم فهي فضفاضة فتارة المشرع يذكر السومة بينما تارة أخرى يذكر الوجيبة أو الأجرة.

وفي نفس الصدد عاب على المجتمع القانوني الخلط بين مفاهيم المستأجر؛ المؤجر والعين المؤجرة ووجب الاستعاضة عنها بالمكري ؛ المكتري و العين المكتراة وليس المكراة. وكلها مفاهيم ابستومولوجيا وجب التنبيه بها.

أما الفصل 638 فقد اعتبره الاستاد فصلا يتسم بمبدأ الكفاية الذاتية للنص, ومن سلبياته أن محكمة بمدينة مراكش قضت بين مكرية ومكتري في دعوى لإصلاح وأعمال الصيانة للعين المكتراة  حيث أن مكتري ادعى أمام المحكمة الابتدائية انه مؤاجر للمدعي عليها لمحل بوجيبة كرائية محددة في 35 درهم شهريا في سنة 1972و الذي تهدم جزء كبير منه، فبعث إليها بإشعار في إطار الفصل 638 من القانون رقم 76.5لإصلاح المحل تحت غرامة تهديديه قدرها 50 درهم عن كل يوم تأخير, فقضت المحكمة بتأييد الطلب وبعد مرور 3 أشهر حجزت على المحل وبيعه بالمزاد العلني من اجل استخلاص 4500 درهم و الحال أن المحل لا تتجاوز قيمته 3500 درهم ; مما أدى إلى تشرد المكري و المكترية.

   كما أن إحدى المحاكم قضت ب 3 أشهر حبس نافدة لأحد المكريين رغم كون العقد مدنيا.

وأشار الدكتور في مداخلته على سرد التطور الكرونولوجي للإصلاحات التي عرفتها فرنسا إبان الحرب العالمية الثانية حيث قامت الجمهورية الخامسة بإنشاء صندوق (إصلاح الكراء(

كما أنها ألزمت ومنعت الإخلاء في فصل الشتاء وعلى البلدية إيواء المخليين من سكناهم هدا من مزايا هدا الصندوق.

وذهبت إحدى محاكم الاستئناف حكمت بإعفاء المكري من الإصلاح و أقرت على انه لا يجوز تأويل هدا النص.

مقالة ضمن مجلة الأملاك العدد رقم:6 السنة 2006 للدكتور بونبات

كما ذكر السياق العام لميلاد القانون رقم 12ــــ67

ونظرا للتحديات التي عرفها الموضوع اعتبره حق في مصاف المبادئ الدستورية ألا وهو الحق في السكن اللائق صونا لكرامة الإنسان مع وضع دراسة أكاديمية يشترك فيها مختلف الفاعلين استجابة للطلب المتزايد للسكن كما ركز على مشروع  القانون 08ــــ13 الذي صوت عليه مجلس النواب فيما ضل في العناية المركزة بمجلس المستشارين ليقبر هناك وليتم إصدار قانون 12ــــــ67 و الذي تم تنفيذه بظهير 1 مارس 2014.

بعد ذلك توقف عند بعض الأغراض الرئيسة من هذا اللقاء الدراسي، والتي أجملها في النقاط التالية:

        أ- إعادة النضر في قانون 12ـ67 الذي لم يأتي بما كان منتظرا وكون الدين صاغوه لبسوا              جلباب المكري.والقانون لا يولد إلا من صدور الرجال.

       ب – تقريب الطلبة ودعوتهم إلى الاستفادة من الطرائق والآليات المعرفية والقانونية وتشجيع               البحث.

       ج– الاستماع إلى الأبحاث الناصعة التي استفادت من فكر ومشروع الدكتور بونبات.

        د-التنبيه إلى كون الدين يستشيرون في مجال قانون الكراء لا يلتجئون إلى دوي الاختصاص.

وفى آخر كلمته دعا إلى قراءة جديدة للقانون مع إشراك مختلف أنماط المجتمع المدني من اجل بلورة شاملة،وشكر الحاضرين على حسن التتبع و الاستماع.

بعد ذلك انتقلت الكلمة إلى الدكتور المختار العطار دكتور ومحاضر بجامعة القاضي عياض وعضو مختبر الدراسات القانونية المدنية و العقارية بكلية الحقوق بمراكش.

افتتح د/ العطار كلمته على غرار باقي المنتديين في الندوة بشكر خاص للمنظمين وبشرف دعوته لمثل هاته الندوات التفافية مشيدا بالمجهود الجبار التي قامت به المحكمة الابتدائية بتيزنيت.

بادئ ذي بدء ركز الاستاد على الجانب الإنساني و الفكري في العلاقات التعاقدية للإنسان بصفة عامة. ولعل الكراء لا يخرج عن نطاقها ,هذا المفهوم للكرآء كان ومازال عاملا مهما في تحرير الإنسان وجعله يعيش بكرامة بدل أن تكون هاته العلاقات التعاقدية  مجردة لأنها تجرد الإنسان من كل جوانب وجوده كما قال هيجل.

كما انه حاول أن يضع مفهوم العلاقات التعاقدية في إطار النظام الرأسمالي الذي يشهده العالم مند ظهور هدا النظام, وبموازاة مع ظهوره وتطور العلاقات الإنتاجية استغل الناس هدا العامل من خلا الهجرة التي عرفتها البوادي نحو المدن من اجل العمل بعد أن ضاقت عليهم الأرض بما رحبت وحيث أن مصائب قوم عند قوم فوائد فكان لا بد أن تظهر طبقة تستفيد من احتياج الفئة المهجرة إلى السكن. مقابل وجيبة شهرية يحددها الأطراف المتعاقدة وكانت مدخلا و مكسبا ماليا يضاف إلى رأسمال الطبقة المستضيفة.

ولا شك أن المعادلة جعلت المكتري الطرف الضعيف فيما يسمى بالإستيلاب لاحتياجي للسكن كما نضر إليه كل من فريد يريك انجليز و كارل ماركس في كتابه الرأسمال.

وبالرجوع إلى الناموس المغربي نجده يعود إلى اكتر من 100 سنة مند ظهور قانون الالتزامات و العقود المغربي ظهير 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913)

 تدخل لتنظيم العلاقة التعاقدية و اعتبر الكراء عصب قانون مارس 2014 والتي من خلالها حاول تقديم اضاءات وتوجهات المشرع النبيلة من خلال إصدار هدا القانون ومن بين أهم الملاحظات التي ساقها الدكتور العطار نبرز ما يلي:

v     تحقيق علاقات قانونية منتجة.

v    لا يمكن الحديث عن قانون بمعزل عن الاقتصاد و التصور العام و الموحد للدولة.

v    إذا كان 20 مارس يوما للسعادة فالإنسان المغربي لا يجد سعادته إلا في مسكنه.

v    الدستور يؤكد على ضرورة السكن اللائق وقبله ديباجة حقوق الإنسان والمواطنة.

v    القانون 12ـ67 عبارة عن قراءة لنص  قديم ومستجدا ته لا ترقى إلا ما هو مأمول.

v    المكتري غيب في هدا القانون.

v    تنظيم يوم عالمي وخاص بالمكتري.

v    غاية العقد إسعاد الناس وليس تعاستهم.

v    إذا كان العقار مريض كما قال الاستناد الكشبور فالكراء في المغرب يعيش عصر قلق

v    إيجاد حل جديد للسكن على غرار النموذج الليبي سكاني ولا أجارى

ضرورة صياغة النص أو القاعدة القانونية انطلاقا من المجتمع لكن القانون 67ـ12 زاد من المشاكل بل واوجد عقد جديدة كنا في غنى عنها.

v    ـالعقد ألرضائي لا يستساغ فيه أن يكون شكليا ويمكن أتباته بجميع طرق التبات

v    كيف يمكن أن يكون العقد محررا وفي نفس الوقت تابت التاريخ

حان الوقت لإيقاف استيراد نصوص قانونية من مجتمعات لا يمكن إسقاطها على المجتمع المغربي فلكل مجتمع خصوصياته.

v    السكن في مفهوم الإنسان المغربي هي راحته في ذاته و لذاته.

v    للتحكم في قضايا السكن وجب التحكم في العلاقات التعاقدية

v    إيجادا حل للسكن هو مشاركة في الحد من أزمة السكن العالمية.

الإنسان المغربي إنسان بناء ينطلق مما هو موجود لصناعة الوجود فالسكن مرتبط بالوجود الفعلي للإنسان وباستقراره.

v    النصوص القانونية تنصب إلى بناء الإنسان لا إلى هدمه وتجريده (هيجل) (فلسفة النقيض ونقيض النقيض.

v    إذا كان الإنسان مشردا فما قيمة النص القانوني.

v    العقار أصبح وسيلة للإنتاج وفي أوروبا أصيب بالهرم و الشيخوخة.

ميزان تحميل النصوص وشر عنتها ينطلق من الجانب السوسيولوجي للإنسان مع مراعاة تامين حاجته الكرائية انطلاقا من طاقته أو ما يسمى توازن الحق مع الواجب.

ومن هذا المنطلق، وباعتبار العلاقات التعاقدية هي  مسئولية المؤسسة التشريعية للدولة عن تحقيق الأمن السكني، قسمت دراسة الدكتور وسائل الثبات التعاقدي في الكرآء ومن أجل  تحقيق ذلك إلى ثلاثة أبعاد:

*البعد الإنساني في نبله

*البعد الاقتصادي والتوجهات العامة للدولة

*البعد القانوني وفلسفة المشرع بين إعمال النصوص و إهمالها.

وختم الدكتور كلمته بالإشارة إلا العالم عبد الرزاق السنهوري و الذي يقول في هدا الصدد: أن المجتمع بعد أن نضره ماركس بين البورجوازية التي تملك وسائل الإنتاج و البروليتالية التي تملك الجهد العملي فان السنهوري يرى أن المجتمع عبارة عن طبقتين مكريين ومكترين.

كما شكر الجميع على حسن التتبع و الإنصات.

وبعد كلمة الدكتور محمد العطار و التي طغى عليها الجانب الإنساني اكتر مما هو تحليل لقانون جاء دور تعقيب الدكتور محمد محروك محاضر بكلية أسفي في موضوع الثابت والمتغير في ضوء القانون رقم 67ـ12 المتعلق بالكراء السكني أو المهني.

مهد الدكتور محروك إلى التسويف الذي طال مشروع تنفيذ القانون رقم 13ـ08 مند سنة 2008 كما انه من خلال استقراء مقتضياته لم يخرج عن الشكل و القالب الذي كان متوقعا.

وكانت مداخلة الدكتور منصبة حول مجموعة من النواقص و المفاهيم التي إ عتبرها فضفاضة من خلال التوظيف السيئ الذي جاءت عليه وسنعرضها كالتالي:

v        عدم أداء الكراء :و الحال انه يقصد الوجيبة الكرائية القانون ينظم، فقط العلاقات التعاقدية المتعلقة بالمحلات السكنية والمهنية دون العلاقات التعاقدية المتعلقة بالمحلات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي ينظمها ظهير 24 مايو 1955 الذي لا زال ساري المفعول، ولم يتم نسخه على غرار بعض القوانين الأخرى التي تم نسخها بموجب المادة 75 من هذا القانون، حيث أوردت لائحة من القوانين التي تعتبر منسوخة ابتداء من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ أي من فاتح مارس 2014 كما هو منصوص عليه في المادة 74 من نفس القانون.

v        مشكل الإحالة الواردة في كل من المادتين 57 و 67 حيث إن المادتين معا أحالت على المادة 54 التي تتحدث عن إمكانية استمرار مفعول الكراء لفائدة الأم الحاضنة في حالة طلاق الزوجين، بينما الظاهر من خلال سياق المادتين أن هناك خطأ في المادة المحال عليها لأن الصحيح، ، هو الإحالة على المادة 53 وليس المادة 54 لأن المادة 53 هي التي تتحدث عن ذوي الحقوق وعن الأشخاص المستفيدين من مفعول الكراء، ولعل هذا الخطأ يعود إلى حدوث تغيير في أرقام المواد عن طريق إقحام مواد أخرى دون الانتباه إلى هذا الأمر أثناء مناقشة المشروع.

v        الأخطاء الإملائية ما جاء في المادة 41 من هذا القانون من قوله : "وتقع باطلة بقوة القانون كل تولية جزئية للكراء، وكل تخلي جزئي عنه" حيث تمت كتابة "تخلي" بالياء في آخرها علما بأنه من المعلوم أن الأسماء المنقوصة حينما تكون نكرة فإن هاته الياء تحذف ويعوض عنها بالتنوين، فالصحيح هو :"وكل تَخَـــلٍ جزئي…".

v        لأخطاء النحوية ما ورد في المادة 67 من نفس القانون حيث نجد العبارة التالية :"إذا ظهر المكتري أو ذوي حقوقه المنصوص عليهم في المادة أعلاه بعد تنفيذ الأمر باسترجاع الحيازة جاز لمن يعنيه الأمر أن يتقدم بطلب أمام رئيس المحكمة.."، فلفظة "ذوي" معطوفة بـــ"أو" على "المكتري" الذي يعرب فاعلا للفعل الذي قبله، ومعلوم أن المعطوف يتبع المعطوف عليه في جميع إعرابه، والفاعل يكون دائما مرفوعا، وبالتالي فالصحيح هو أن يتم رفع "ذوي" بالواو فيصير "ذوو" باعتباره ملحقا بجمع المذكر السالم الذي يرفع بالواو وينصب ويخفض بالياء، وتكون العبارة السليمة لغويا ونحويا هي "إذا ظهر المكتري وذوو حقوقه….."

v        المادة 56 التي يحدد فيها المشرع الحالات التي يمكن فيها للمكري أن يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء دون سلوك مسطرة الإشعار بالإفراغ، إذ تم تعريف لفظة "المخالِفة للأخلاق الحميدة" التي هي بمثابة نعت لكلمة "أغراض" التي جاءت منكرة في عبارة : "استعمال المكتري المحل المكترى لأغراضٍ غير تلك المتفق عليها في العقد أو المخـالفة للأخلاق الحميدة أو النظام العام أو القانون." ومعلوم أن النعت يتبع منعوته في الإعراب والتعريف والتنكير، وما جاء في النص من تعريف "المخالفة" يعني أنه معطوف على "المتفق عليها" فيكون المعنى: استعمال المكتري المحل المكترى لأغراضٍ غير تلك المتفق عليها في العقد أو غير تلك المخـالفة للأخلاق الحميدة أو النظام العام أو القانون، وهذا الأمر لا يستقيم مع المقصود من النص.

كما اقترح مجموعة من التوصيات و الملاحظات نسردها على الشكل التالي:

ü                       عقد الكراء عقد رضائي ضرورة كتابة العقد

ü                       إقرار مبدأ الشكلية في العقود

ü                       الهاجس الاقتصادي الكتابة تعين السلطات على معرفة المستفيدين وبالتالي محاربة الريع             الاقتصادي في الكراء واستخلاص ما بذمتهم سنويا وهو ما يسمى الشهر التالت عشر

ü          الهاجس الأمني أحدات 11 مايو الإرهابية عجلت بالسلطات إلى ضرورة إدلاء المكتري           ببطاقة التعريف الوطنية لكون بعض المشاركين في تلك العمليات كانوا مجهولين الهوية          لدى الساكنة رغم اكترائهم للمحلات التي ساعدتهم في تنفيذ العمليات بمعزل عن أعين             السلطات  المحلية

ü                       وجوب وصف المحل أو العين المكتراة فالمشرع لم يضع أي جزاء من جراء الإخلال بهدا               الالتزام.

ü                       لا يمكن توحيد المعايير لكونها تختلف من مكتري إلى أخر كما ان الادواق لا تناقش

ü                       بعض الأحياء الهامشية لا تتوفر على المرافق الضرورية (ماء كهرباء قنوات الصرف                الصحي) ناهيك عن ما ذكره المشرع الذي كان عليه أن لا يعمم في إلزام المكري بهاته                  الشروط وفق قاعدة فاقد الشيء لا يعطيه.

ü                       ضرورة التمييز بين حالات الإنهاء وحالات الفسخ مثلا آن الاحتياج الهدم و إعادة البناء               تارة يكون فسخا وتارة أخرى يكون إنهاء.

         وختم مداخلته بشكر الحضور

وعن موضوع خصوصية كراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني بين القانون رقم:67ـ12 ومدونة الأوقاف.

يقول الدكتور اشرف جنوي محاضر بكلية الحقوق بمراكش أن عقد الكراء هو عقد لصيق بالطبقة المتوسطة والفقيرة ويشكل إلى جانب عقد البيع من أقدم العقود على مر التاريخ.

 أما بالنسبة للأملاك الوقفية فيطبق عليها  ظهير 25ـ12ـ1980 وتارة أخرى  الظهير الشريف الصادر في متم ربيع الأول 1336( 3 يناير 1918) المتعلق بضبط و مراقبة الأحباس المعقبة.

وهنا يتساءل الدكتور هل وفق المشرع بين هدين القانونين من خلال إيجاد نوع من التوازن أم أن دار لقمان لا زالت على حالها.

عرف المشرع المغربي الكراء في الفصل 627 من قانون الالتزامات و العقود بأنه عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجر محدد يلتزم الطرف الآخر بدفعه له.

و قد نظمت مدونة الأوقاف الكراء في الفرع الثالث (المواد من 80 إلى 102)، فما هي غاية المشرع من كراء العقارات الحبيسة داخل مدد زمنية محددة؟

نص المشرع ألحبسي على الكراء المتوسط الأمد في ديباجة ظهير 22 ماي 1917 و ذلك من خلال شرطه الثالث عشر، إذ سمح بكراء الأملاك الحبسية لمدة ثلاث أو ست أو تسع سنوات، شريطة التزام المكتري بالبناء أو الغرس.

و هذا ما أكدته المادة 94 من مدونة الأوقاف بالقول أن الأملاك الوقفية غير الفلاحية تكرى لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات، غير أنه يمكن تجديد هذه المدة بطلب من المكتري قبل انتهائها بثلاثة أشهر شريطة موافقة إدارة الأوقاف و الزيادة في السومة الكرائية بنسبة لا تقل عن 10 في المائة من هذه السومة عند كل تجديد.

على خلاف قانون 12ـ67 الدي يحددها 8٪ بآلنسبة للسكن و 10٪ للسكن المهني وهنا يطرح الإشكال.

و الملاحظ أن مشرع مدونة الأوقاف باشتراطه موافقة الإدارة و الزيادة في السومة الكرائية أراد حماية العقارات الموقوفة بالزيادة في قيمتها المالية.

يستفاد من خلال المادة 82 من مدونة الأوقاف أن كراء العقارات الحبسية لا يمكن أن يتم إلا بعد إجراء سمسرة عمومية على خلاف القواعد العامة في عملية الكراء التي تقضي بأن يتم الكراء بتراضي الطرفين على الشيء المكترى و على الأجرة طبقا للفصل 628 من ق ل ع ، فكيف تتم دالك.

أكد المشرع أن كراء العقارات الحبسية يتعين أن تمر عبر مسطرة السمسرة العمومية بشأن تحديد مقابل الكراء، إذ غالبا ما تقود هذه المسطرة إلى رفع المقابل بكيفية تفوق التصور مما يؤدي إلى عجز المكتري الذي رست عليه السمسرة عن الأداء فيلجأ إلى طلب التخفيض من القيمة الكرائية أو إلى إغلاق المحل.

و قد أحدث المشرع بمقتضى ظهير 21 يوليو 1913 لجنة خاصة لإعطاء السمسرة مصداقية كبرى بعيدا عن المحاباة، إلا أن تركيبة اللجنة تختلف من كراء إلى آخر ، فبالنسبة للكراء القصير الأمد فتتكون من مراقب الأحباس في النظارات و عدليين و تكون الرئاسة للمراقب إن كان أو للناظر، أما بالنسبة للكراء ذي الأمد البعيد فإن لجنة السمسرة تتركب من قاضي المحل أو نائبه و مراقب الأحباس أو ناظرها و عدليين و تكون الرئاسة للقاضي أو نائبه، غير أنه قد تتغير الظروف الاقتصادية و الاجتماعية فيتم مراجعة السومة الكرائية كقاعدة عامة عن طريق الزيادة أو النقصان باتفاق أطراف العلاقة التعاقدية أو باللجوء إلى القضاء.

فقد نص ظهير 25 دجنبر 1980 في فصليه 2 و 5 على هذه المراجعة بإعطائه لكل مكتري الحق في المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية أمام القضاء داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إبرام العقد خصوص إذا تبين أن الوجيبة الكرائية لا تتناسب مع المر دودية المشروعة للرأسمال.

والحالة عكس دالك فمحاباة الإدارة هو المعمول بها وهدا ما انتقده الدكتور اشرف جنوي مبديا تساؤلات وملاحظات مهمة:

v    من حيث شكلية الكتابة في كراء الملك الوقفي معقدة وتخضع البيانات المنصوص عليها في ديباجة الباب الثاني من ظهير 21 يوليو 1913 على عكس الكراء السكني أو المهني.

v    من حيث تحديد ومراجعة الوجيبة يتم مراجعة السومة الكرائية كقاعدة عامة عن طريق الزيادة أو النقصان باتفاق أطراف العلاقة التعاقدية أو باللجوء إلى القضاء.

        فقد نص ظهير 25 دجنبر 1980 في فصليه 2 و 5 على هذه المراجعة بإعطائه لكل                 مكتري الحق في المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية أمام القضاء داخل أجل ثلاثة أشهر من            تاريخ إبرام العقد خصوص إذا تبين أن الوجيبة الكرائية لا تتناسب مع المردودية المشروعة             للرأسمال. والتي قد تتجاوز 10٪ في بعض الأحيان

v      من حيث انتهاء مدة الكراء هناك تباين بين القانونين متال (الأحكام الصادرة في شأن الاتفاق العلاقة الكرائية بين الأحباس و المكتري تكون نهائيا. ء يحق للأحباس الطعن بالاستئناف في غير حالة الاتفاق… الفصلين: 12 و 13 من ظهير 21ء7ء1913.

v    لشكلية هي الطاغية على مدونة الأوقاف

v    الادن يجب أن يكون مكتوبا وتاريخ انعقاد العقد هو تاريخ المصادقة وليس تاريخ التحرير.

v    إرهاق كاهل أطراف العلاقة الكرائية بالشكليات.

v    تضارب في المفاهيم الأجرة في قانون الالتزامات والعقود بينما المدونة وظفت مفهوم الوجيبة أو السومة.

v    لا يمكن تسليم العين الا بعد توقيع العقد وليس فقط الاتفاق.

v    النص الجديد 12ـ67 ينص على أن يكون المقابل ماديا أي نقدا بينما في المدونة قد يكون عينيا.

v    الاتفاق المباشر في الوجيبة ان لا تكون اقل من المثل

        انتهاء المدة يخضع للقواعد العامة على ان الكراء هو عقد زمني كراء الأشياء ينتهي بقوة             القانون المادة 388 سنة أو 6 أشهر وقد حدد المشرع المغربي مدة كراء الأملاك الوقفية             غير الفلاحية لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات،قابلة للتجديد بطلب من المكتري قبل انتهائها              بثلاثة أشهر …، أما الأملاك الوقفية الفلاحية فتكرى لمدة لا تزيد عن ست سنوات ، قابلة             للتجديد مرتين…

v    النزعة الاعتبارية في التعاقد في الملك الوقفي يخضع للشخصنة

v    اتكال كاهل المحكمة بالملفات

v    الاستثمار في العقار من اجل البناء وليس الكراء

v    ظهور عقود أخرى لا أساس لها مثل المفتاح أو الرهن

v    ضرورة دراسة أسباب الأزمة من اجل تدبيرها

وتم ختام كلمته بشكر الحاضرين

أما الإستاد الباحث سيدي محمد الساخي قاضي بالمحكمة الابتدائية بتيزنيت فقد استهل مداخلته شكر الحاضرين كل من موقعه وكل من ساهم من بعيد او من قريب تمنى ان تكون هاته الندوة الشجرة التي تخفي الغابة ودالك من اجل اضهار و إبراز وكدا العمل على استمرارها في المجالات القانونية لما لها من رصيد معرفي يستفيد منه الطالب الباحث و كدا الانسان العادي.بالحديث عن إشكال الإثبات والكتابة في عقد الكراء واهميتها لا لجانبي العلاقة التعاقدية وكدالك لقضاة الموضوع ويرى الاستاذ ان عنصر الكتابة في العقود الرضائية عنصر مهم تغني القضاة عن اتارة عبء الاتبات في حالة النزاع عوض توجيه اليمين الحاسمة.

واضاف قائلا باننا امام عصر التدوين و الترقيم و العولمة و اضحت العقود تبرم في العالم الافتراضي كالعقود الالكترونية نمودجا.

وفي نفس السياق اكد على انه لا يمكن الحديث عن عقد كراء بمعزل عن الكتابة فالقاعدة الاصولية تقول البينة على من ادعى واليمين على من انكر فالبينة الحجة سابقة على اليمين ولو ان اتجاه العمل القضائي في احدى قراراته عمل بها (اليمين على من أنكــر

إن موضوع النزاع هو استحقاق المدعى للمدعى فيه، والمحكمة عندما ردت تلك الدعوى مع يمين المدعى عليه باعتبار أن حجة المدعي ء التي هي رسم الشراء المجرد عن أصل التملك ناقصة عن درجة الإعتبار، تكون قد طبقت تطبيقا سليما القاعدة الفقهية : ''البينة على المدعي واليمين على من أنكــر

قرار المجلس الأعلى عدد : 5202 المؤرخ في : 30/07/1998

ملف عقــاري عدد : 1966/1/9/95

واشار الاستاد الفاضل ان تكريس مبدأ التدوين اصبح امرا حتميا لكون المحكمة غالبا ما ترفض كما هائلا من الملفات لعدم وجود عنصر الكتابة و ان الكتابة ركن لصحة العقد وليس شرطا لانعقاده لان الركن ادا زال بطل العقد بعكس الشرط الدي به يمكن ان يصحح العقد.

وعلى غرار المتدخلين خلص الاستاد سيدي محمد الساخي إلى مجموعة من الملاحظات ابرزها:

v    موقع اليمن والاقرار في الكتابة

v    ادا كان العقد شكليا فهل يمكن لقاضي الموصوع توجيه اليمين الحاسمة

v    ضرورة الرجوع إلى الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود.

v    استبعاد الإقرار في البيع باعتباره عقدا شكليا على خلاف عقد الكراء

v    الضرورة تقتضي مبدأ الرسمية شكلا ومصادق

وتم ختام كلمته بشكر الحاضرين وكانت كلمته مسك ختام الندوة

وفي الكلمة الختامية للجلسة العلمية الأولى تقدم الاستاد بحسي بشكر السادة الأساتذة الكرام على مشاركاتهم وحضورهم في هذا الاحتفاء ، وشكر أيضا كل الأطر التي سهرت على تفعيل هذا النشاط العلمي، مبينا أن هذا اللقاء يضاف إلى سلسلة اللقاأت الفكرية والثقافية التي تسهر “المحكمة الابتدائية الى جانب مجلسي المدينة الإقليمي والبلدي بمدينة تزنيت على تفعيلها وتنظيمها خدمة للعلم وأهله وطلبته.

وقد اختتمت الجلسة بدعوة الحضور وضيوف الندوة إلى حفل غداء على شرفهم على ان يلتقوا زوالا وبالضبط الساعة الثالثة زوالا لتبدأ الجلسة العلمية الثانية.

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق