الشفافية على رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية – الباحث : عبد القادر السحمودي تحت إشراف الدكتور: الحسين العمريش

 

الشفافية على رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية

Transparence over the annulent judge’s oversight of the creation of Real estate subdivision

الباحث : عبد القادر السحمودي

طالب باحث بسلك الدكتورة جامعة سيدي محمد بن عبد الله بفاس

تحت إشراف فضيلة الدكتور: الحسين العمريش

رابط DOI

https://doi.org/10.63585/VNJS2846

ملخص:

 يعتبر موضوع إحداث التجزئة العقارية من المواضيع ذات أهمية بالغة في كافة المجالات، وخاصة المجال الاقتصادي، حيث يشكل دعامة مهمة في مجال الاستثمار، ولتحقيق هذا المبتغى ينبغي أن تعتري هذا المجال مبادئ أساسية من بينها الشفافية، وخاصة في ما يتعلق بالرقابة القضائية والإدارية على التجزئات العقارية، حيث ترتبط بمجال التعمير بشكل عام والتي تهدف إلى تنظيم المجال الحضري والقروي، وذلك من خلال الرقابة التي تسهر عليها الجهة المعنية المتمثلة في الشرطة الإدارية، حيث أن الإدارة لا تسلم هاته الرخص إلا بعد الاطلاع على المستندات التي تتعلق بالملف الرخص، ولهذا فإن جل القرارات التي تصدرها الجهة المختصة المكلفة بالمراقبة كلها تكتسب وضعية قانونية، وقد تؤثر على المركز القانوني، الأمر الذي يجعلها قابلة للطعن من ظرف المتضرر إذا شعر بعدم توفير معلومات كافية تمكنه من الاطلاع على حقوقهم وواجباتهم.

وللإشارة أن بعض المواطنين لا يطلعون على القرارات القضائية، لذلك ينبغي أن يتم نشر العلني للقرارات القضائية وأن يتم توضيح شفاف للإجراءات القضائية، وبهذا يمكن التغلب على كل التحديات التي تعيق تحقيق الشفافية لضمان العدالة وحماية حقوق المالكين.

كلمة المفاتيح:

الشفافية: نقصد بالشفافية هي أن المعلومات والعمليات ينبغي أن تكون مستقلة عن أي تأثر أو تحيز.

رقابة قاضي الإلغاء: عملية رقابة تتم من قبل السلطات القضائية أو الإدارية لتحقيق الشفافية في القرارات أو الأفعال المتخذة، من قبل الجهة المعنية.

التجزئة العقارية: هي عملية تقسيم الأراضي أو العقارات إلى وحدات عقارية جديدة وتصميم مناطقها إلى أماكن سكنية وتجارية وصناعية

Summary :

The subject of creating real estate subdivision is considered a very important subject in all fields, especially the economic field, as it constitutes an important pillar in the field of investment. To achieve this goal, this field must be subject to basic principles, including transparency, especially with regard to judicial and administrative oversight of real estate subdivisions, as it is linked to the field of construction in general, which aims to organize the urban and rural areas, through the oversight overseen by the concerned party represented by the administrative police, as the administration does not issue these licenses except after reviewing the documents related to the license file. Therefore, most of the decisions issued by the competent authority responsible for monitoring all acquire a legal status, and may affect the legal status, which makes them subject to appeal from the circumstances of the injured party if he feels that sufficient information is not provided to enable him to view his rights and duties.

It should be noted that some citizens do not view judicial decisions, so judicial decisions should be made public and judicial procedures should be made transparently clear. In this way, all challenges that hinder the achievement of transparency can be overcome to ensure justice and protect the rights of owners.

Keyword:

Transparency : Transparency means that information and processes should be :independent of any influence or bias.

The control of the annulment : judge is a solid control carried out by the judicial or administrative authorities to achieve the cultural in the decisions or actions of the United, by the concerned party.

Real estate subdivision : is the process of dividing land or properties into new real estate units and designing their areas into residential, commercial and industrial places.

 

مقدمة: 

لقد عرف المغرب انفجار على مستور النمو الديموغرافي، والذي من خلاله شهد تحولات عديدة، حيث انتقل محال التعمير من الشكل التقليدي، إلى شكل آخر متطور دو طابع هندسي طوبوغرافي، ما جعل المشرع فكر في طرق والتقنيات الني نوفر له سكن لائق يحمل جميع الشروط التي تتمشى مع النظم القانونية، فكان ولا بد كم وضع نصوص نتظم المجال العمراني بشكل عام والتجزئة العقارية بشكل خاص، كقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئة العقارية والمجموعة السكنية وتقسيم العقارات، والذي من خلاله يشل دعامة أساسية في الجانب الاقتصادي كم خلال التشجيع على الاستثمار، وكذا الجانب الاجتماعي الدي يحقق السكن لائق بكافة المواصفات المحدد قانونيا.

وتعتبر التجزئة العقارية عملية تقسيم الأراضي أو العقارات إلى وحدات أصغر، وتعد من أهم العمليات في مجال التخطيط العمراني والتنمية العقارية. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي التجزئة العقارية إلى مشاكل عديدة، مثل التجزئة غير المنظمة، وتدمير البيئة، وزيادة التكاليف العقارية.

الأهمية:

ضمان مطابقة التجزئة العقارية للقوانين واللوائح المعمول بها.

حماية البيئة من خلال تشديد المراقبة وعدم التأثير السلبي على الموارد الطبيعية.

ضمان الاستفادة القصوى من الأراضي.

حماية حقوق المالكين والمستثمرين.

الأهداف:

ضمان النزاهة من خلال تطبيق معايير النزاهة والشفافية في الرقابة.

التنظيم القانوني لرقابة الإلغاء متغيرًا، مما يمكن أن يؤدي إلى صعوبة في تطبيق الرقابة.

توفير القدرة الكافي على الرقابة من خلال توفير الموارد والخبرة اللازمة.

تحسين التأثير على الاستثمار من خلال تطبيق رقابة فعالة ونزيهة.

المنهج المعتمد:

لدراسة هذا الموضوع يقتضي منا اتباع منهج علمي أكاديمي، لهذا فإن المنهج الذي ينبغي اعتماده هو المنهج التحليلي، من خلال تحليل النصوص القانونية المتعلقة بالتجزئة العقارية، مثل قانون التعمير وقانون التجزئات العقارية، لفهم الأسس القانونية التي تحكم هذا المجال، وكذا المنهج التطبيقي لدراسة حالات قضائية وأحكام صادرة عن المحاكم الإدارية المغربية لتوضيح كيفية تطبيق الرقابة القضائية على قرارات التجزئة العقارية.

 

الإشكالية:

انطلاقا مما سبق يتبين أن الموضوع يثير إشكالية مهمة والتي تتجلى فيما يلي:

إلى أي حد يمكن تطبيق رقابة الإلغاء على إحداث التجزئة العقارية، خاصة فيما يتعلق بالسلطات المختصة والإجراءات التي ينبغي اتباعها؟

للإجابة على هذه الإشكالية يقتضي منا أن نتناوله من خلال مطلبين نحو التصميم التالي:

 

المطلب الأول: رقابة قاضي الإلغاء على إحداث التجزئة العقارية

المطلب الثاني: الرقابة القضائية على أعمال التجهيز

 

المطلب الأول: رقابة قاضي الإلغاء على إحداث التجزئة العقارية

لقد حرص المشرع على ضبط وتنظيم إحداث التجزئات العقارية من خلال التنصيص على إلزامية الحصول المسبق على الإذن بإحداثها، كما أعطى أيضا للسلطات الإدارية صلاحيات واسعة من أجل مراقبة التجزئات من بداية تقديم طلب الترخيص بإحداثها إلى حين إنجازها واستغلالها وفق ما تقتضيه القوانين والتنظيمات المعمول بها في هذا المجال.

وفي إطار هذه الصلاحيات قد تنشأ نزاعات بين الراغبين في إحداث التجزئة والإدارة المعنية، الشيء الذي يقتضي اللجوء إلى القضاء الإداري باعتباره الجهة المختصة بمراقبة مدى شرعية القرارات الصادرة عن الإدارة حيث جاء في المادة 20 من القانون 90.41 المحدث بموجبه محاكم إدارية ما يلي:” كل قرار إداري صدر من جهة غير مختصة أو لعيب في شكله أو لانحراف في السلطة، يحق للمتضرر الطعن فيه أمام الجهة القضائية الإدارية المختصة “.

ولمناقشة هذا المطلب سأتطرق للطعن في قرارات إحداث التجزئة العقارية في – الأول– الفرع فيما سأخصص – الفرع الثاني– الطعن في قرار رفض الإذن بالتجزيء

الفرع الأول: الطعن بالإلغاء في الإذن الصريح والضمني

من المعلوم أن إحداث التجزئة العقارية تأتي بناء على قرارات إدارية قد تكون هذه القرارات إيجابية أو سلبية وذلك باعتماد مجموعة من الضوابط التنظيمية والقانونية، أما إذا ثبت أنها مخالفة لهذه المقتضيات فإنه يحق لكل متضرر الطعن فيها أمام القضاء الإداري لمراقبة مشروعيتها وبالتالي يبقى القاضي الإداري هو حامي الحقوق والحريات من جهة والضامن لحماية المصلحة العامة من جهة أخرى.

أولا: الطعن بالإلغاء في الإذن الصريح

من المعلوم أن صلاحية منح الإذن بإحداث تجزئة عقارية مكفولة لرئيس المجلس الجماعي المعني، وذلك وفق الشروط والضوابط المحددة للحصول على هذا الإذن.

إلا أنه في بعض الحالات قد يقوم رئيس الجماعة بمنح هذا الإذن رغم إخلاله في مرحلة من المراحل بالشروط والمساطر الواجب احترامها، مما يجعل قراره معرضا للطعن [1]

وهذا إن دل على شيء فإنما يدل على غياب روح المسؤولية التي ينبغي أن تروق كل موطف أو مسؤول داخل المؤسسات العمومية، وذلك لتحقيق النجاعة والشفافية بشكل ديموقراطي، لكن في ظل غياب هذه المبادرة الأخلاقية في الجانب العملي يمكننا أن نتوقع أكثر مما هو عليه الواقع الحالي لذلك أعطى المشرع الحق للطرف المتضرر بالطعن في القرارات التي تقلص من حقوقه.

وفي شبيه لهذه المخالفة  عرضت على المحكمة الإدارية بوجدة[2]، قضت فيها هذه الأخيرة بإلغاء القرار المطعون فيه والمتعلق بالترخيص بإحداث تجزئة فوق عقار في طور التحفيظ رغم أن القضاء لم يحسم في مدى صحة التعرضات المقدمة بشأنه ،لأن منح الترخيص جاء مخالفا لمقتضيات المادة 5 من القانون رقم 25.90 التي تنص صراحة على أنه لا يقبل طلب التجزئة إذا تعلق الأمر بأرض بصدد التحفيظ إلا إذا كان الأجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته، مما يجعل قرار الترخيص غير مشروع لاتسامه بتجاوز السلطة لمخالفة القانون.

وفي قرار آخر صادر عن المحكمة الإدارية الاستئنافية بمراكش[3] الذي جاء في حيثياته “إن الدعوى لا تهدف إلى رفع ضرر الجوار وإنما إلغاء رخصة البناء الصادرة عن الجماعة الحضرية، أي إلغاء قرار إداري صادر عن جهة إدارية لاتسامه بأحد عيوب الشرعية المتمثل في مخالفته للقانون (قانون التعمير)، وهو ما تختص بنظره المحاكم الإدارية عملا بأحكام المادتين 8و20 من القانون المحدث للمحاكم الإدارية، والوسيلة غير جديرة بالاعتبار.”

إن القاعدة الأساسية في هذه المخالفة أن وجود النزاع جدي حول الملك في طور التحفيظ موضوع رخصة التجزئة بدليل إدلاء كل طرف بقرارات قضائية لفائدته يجعل القرار الإداري معرض لإلغاء.

ثانيا: الطعن بالإلغاء في الإذن الضمني

من المعلوم أن كل القرارات التي تصدرها الإدارة بطريقة غير مباشرة بعد انقضاء الأجل القانوني يعتبر الطلب الذي تقدم به صاحبه مرفوضا، لكن في قانون التعمير الأمر على خلاف ذلك، فسكوت الإدارة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر يعد بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة، وهذا قد ينتج مشكلة سواء بالنسبة للإدارة في الحالة التي يتغير فيها جهاز المجلس أو بالنسبة للمعني بالأمر في حالة قيامه بتشييد التجزئة العقارية.

إن عملية الرفض تقتضي تعليلا من الإدارة حتى تسمح بتحقيق مجموعة من الأهداف التي تسهل مهمة المراقبة القضائية، وتسمح بضمان الشفافية للنشاط الإداري واستمرارية المرفق العام[4].

وكما هو معلوم يجب صدور الإذن بإحداث تجزئة عقارية داخل أجل ثلاثة أشهر من تقديم الطلب، وسكوت الإدارة خلال هذا الأجل يعتبر بمثابة ترخيص ضمني، إذا كانت الأغراض المخصصة لها الأراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة.[5]

أما فيما يخص المناطق الخاضعة لظهير1960 فإنها تحظى بمسطرة خاصة، حيث إن رئيس الجماعة القروية يجب عليه تسليم الإذن داخل أجل ثلاث أشهر من تقديم الطلب ، غير أن سكوته أو عدم الرد على الطلب يعتبر رفضا، كافية للحصول على هذا الترخيص، على عكس ما كان عليه قانون المتعلق بالسكنى والتعمير رقم 04-04 الذي كان يعتبر سكوت المجلس بمثابة رفض تسليم الرخصة عكس ما هو عليه القانون الحالي[6]، بالإضافة إلى ذلك لا بد أن يكون ملف مشروع التجزئة مستوفي لجميع الشروط التقنية والقانونية والوثائق المطلوبة، كأن يكون العقار محفظا، أو ربط العقار بشبكة الطرق والتجهيزات الأساسية أو ربط التجزئة بالشبكة    العامة، احترام الشروط المقررة في الأحكام التشريعية والتنظيمية واحترام النصوص التشريعية الخاصة، وكذا استطلاع آراء الجهات المختصة والحصول على تأشيرتها[7].

إلا أنه في حالة الإذن الضمني بإحداث التجزئة العقارية فمرور ثلاثة أشهر في المناطق الخاضعة لمقتضيات قانون 90.25 أو ستة أشهر بالنسبة للمناطق الخاضعة لمقتضيات ظهير 25 يونيو 1960، لا تعتبر رسالة إدارية فإن الرخصة الضمنية لا تمنح بموجب قرار أو رسالة، مما يجعل من الصعب تنفيذ رخصته من الناحية العملية، فالمجزئ إذا لم يحصل على  ترخيص ضمني بإحداث تجزئة عقارية، يتوجب عليه أداء رسوم لفائدة الجماعة المعنية بالأمر، وتحديد هذه الرسوم رهين بموافقة هذه الأخيرة على الترخيص، فإذا رفضت فإن صاحب المصلحة ( المجزئ) ليس له سوى الطعن في هذا القرار أمام القضاء الإداري بدعوى تجاوز في استعمال السلطة.[8]

وفي هذا الصدد قضت المحكمة الإدارية بالرباط في حكم لها[9] بين شركة بروس ضد رئيس الجماعة الحضرية بالرباط بالحكم بعدم قبول الطلب شكلا، بناء على التعليل التالي:” لكن حيث إذا كانت القاعدة العامة تقتضي أن كل طلب وجه إلى سلطة إدارية يعتبر بمثابة رفض ضمني له إذا التزمت هذه الأخيرة حياله الصمت طوال الستين يوما عملا بمقتضيات الفقرة الرابعة من المادة 23 من القانون رقم 90.41 المحدث للمحاكم الإدارية، فإنه استثناء من تلك القاعدة تنص المادة الثامنة من القانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات على أنه إذا كانت الأغراض المخصصة لها الأراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة، فإن سكوت الإدارة يعتبر بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها، ويجب إنجاز التجزئة في هذه الحالة وفق ما تتطلبه الأنظمة المعمول بها، ولاسيما الأحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة.

وحيث تبعا لذلك، يكون سكوت رئيس المجلس الجماعي المطلوب في الطعن عن إجابة الطاعنة بعد مرور ثلاثة أشهر من تاريخ إيداعها للطلب بتاريخ 2005/2/26، بمثابة ترخيص ضمني بإقامة التجزئة المطلوب الترخيص بإحداث ما دامت أن الطاعنة ترى أن ملفها مستوفي لجميع الشروط التي تقتضي الاستجابة له، وليس بمثابة رفض ضمني لذلك الطلب، وبالتالي تكون مصلحتها في الطعن منعدمة، ويتعين معه التصريح بعدم قبول الطلب.

وأخيرا يمكن القول إن المشرع اعتبر القرار الضمني رخصة بطريقة غير مباشرة بعد انتهاء الأجل القانوني من غير أي توضيح من الإدارة هي حماية للملك في استغلال عقاره من جهة، والتشجيع على الاستثمار من جهة ثانية، ولهذا ألزم الجهة المختصة بدراسة طلب الترخيص بأقصى سرعة وذلك حتى لا يفوت الأجل القانوني وضياع الحقوق.

الفره الثاني: الطعن في قرار رفض الإذن بالتجزيء

بالرجوع إلى المادة الأولى من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئة العقارية نجدها نصت على أن:” تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو الإيجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد المباني للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقعة التي يتكون منها العقار المراد تجزئته”. فمن خلال هذا المادة يتضح أن التجزئات العقارية أصبحت أكثر اتساعا، وصار مرهونا في مشروعية وجوده. لكنه على الرغم من ذلك فإن وجوده يبقى معيبا وبمشروعية ناقصة في حالة عدم اكتمال هذه المشروعية عند ترجمة المفهوم إلى واقع باحترام المقتضيات الضابطة للأحداث، ومنها الحصول على إذن إداري سابق يتم تسلمه للمجزئ وفق شوط معينة[10].

غير أن إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع أو الإيجار أو القسمة الناتجة عن عملية التجزئة لا يمكن أن تتم إلا بعد الحصول على تسليم مؤقت لأشغال التجهيز التي تعم التجزئة المعنية، وهو ما نصت عليه المادة 33 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية[11].

هذا الأمر يجعل الإدارة في منآي عن الحالات التي بموجبها يتم تحويل جملة من الحقوق على التجزئة غير المجهزة كليا أو جزئيا لفائدة أشخاص يطالبون برخص للبناء، على أنه إذا كان صاحب  التجزئة قد حصل على إذن يرخص له بتقسيم التجزئة إلى عدة قطاعات من أجل إنجاز أشغال التجهيز فإنه يسمح له بإبرام عقود البيع والإيجار والقسمة المتعلقة بالقطاعات التي كانت محل التسليم مؤقت، وهذا ما وضحته المادة 34 من القانون المتعلق بإحداث التجزئات العقارية والمجموعة السكنية وتقسيم العقارات بقولها :” إذا أنجزت أشغال تجهيز التجزئة قطاعا جاز إبرام العقود”.

وعملا بأحكام المادة 35 من نفس القانون السالف الذكر يمنع على العدول أو الموثقين وكذا المحافظين على الأملاك العقارية ومأموري إدارة التسجيل تحرير العقود التي لها علاقة بالبيع أو الإيجار أو القسمة للبقع التي هي جزء من تجزئة ما إذا لم يدل المعنيون بإحدى الوثيقتين التاليين:

_ نسخة مشهود بمطابقتها لأصل من محضر التسليم المؤقت أو مسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق هذا القانون.

_ وفي حالة ما إذا كانت هذه العملية غير خاضعة لنظام هذا القانون، يجب الإدلاء بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل شهادة تثبت بأن هذه العملية تخضع للقانون المتعلق بالتجزئات العقارية، وهذه الشهادة يسلمها رئيس مجلس الجماعي[12].

وفي إطار حماية حقوق الخواص وتسهيلا للرقابة القضائية ألزم المشرع الإدارة بتعليل قرار الرفض حتى يتمكن صاحب الطلب من الاستجابة للملاحظات التي كانت سببا في رفض طلبه[13]

فإلزامية تعليل الرفض تجعل الإدارة مضطرة للإفصاح عن رأيها والتعبير عنه كتابة في وثيقة رسمية، فالتعليل عنصر من العناصر الشكلية الجوهرية لهذا القرار، وانعدامه يجعل هذا الأخير يتسم بعدم المشروعية ويعرضه للطعن بالإلغاء أمام القضاء الإداري من قبل كل ذي مصلحة.،

وفي هذا الصدد قضت المحكمة الإدارية بالرباط بإلغاء القرار المطعون فيه بعلة أنه:” لا بد لكل قرار إداري من سبب والسبب هو تلك الوقائع التي تبرر صدوره وعلى الإدارة إثبات ذلك، وإلا اعتبر تصرفها تجاوزا في استعمال السلطة يبرر الإلغاء.[14]

وقد يتم الرفض الضمني لطلب الإذن بإحداث تجزئة حيث يمكن للمجزئ حسب المادة 3من القانون 25.90 أن يحصل على موافقة ضمنية لإحداث تجزئة وذلك عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها دون الحاجة إلى إجبار رئيس المجلس الجماعي على تسليم الإذن بالتجزيء وهذا ما سأعرج عنه في الفقرة الموالية.

 

 

المطلب الثاني: الرقابة القضائية على أعمال التجهيز

بالرجوع إلى المادة 33 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئة العقارية نجد أن المشرع حدد العقود المتعلقة بعملية البيع أو الإيجار أو القسمة لا يمكن أن تتم إلا بعد قيام الجهة المختصة بإجراء التسليم مؤقت لأشغال التجهيز، وهذا خروجا عن القاعدة العامة في التصرفات المنشئة للعقارات ووجود تجزئات غير قانونية تفتقد إلى المرجعية، وللحديث عن هذا المطلب سأتطرق في –الفرع الأول– منازعات قرار رفض الترخيص بإحداث التجزئة، ثم أخصص –الفرع الثاني– للحديث عن الارتفاقات الناشئة عن قانون التعمير.

الفرع الأول: منازعات قرار رفض الترخيص بإحداث التجزئة

فور انتهاء أشغال تجهيز التجزئة، يصرح المجزئ بذلك إلى الجماعة بواسطة رسالة مضمونة الوصول مع الإذن بالتسليم أو يودعه بمقر الجماعة مقابل وصل بالتسليم، ويتعين على الجماعة أن تخبر في الحال المصالح المكلفة، قصد التحقق من الأشغال التي تم إنجازها كما يجب، ويتم تبعا لهذا التصريح القيام بتسليم مؤقت والنهائي من طرف الإدارة داخل أجل 45 يوم من تاريخ التصريح بانتهاء الأشغال التجهيز[15].

وفي هذا الصدد قضت المحكمة الإدارية بوجدة في حكم صادر عنها[16] الذي جاء فيه:” وحيث يهدف الطعن إلى الحكم بإلغاء القرار رقم 512 بتاريخ 02 دجنبر 2012 موضوع ملف الترخيص رقم 8944 سابقا و10293 حاليا، القاضي برفض الترخيص للطاعنة بإحداث مجموعة سكنية فوق الرسم العقاري عدد: 16579/11 مع ترتيب الآثار القانونية على الإلغاء المطلوب.”

وقد استأنف الحكم بالمحكمة الاستئنافية الإدارية بالرباط[17]: “وحيث فيما يخص السبب الأول من الاستئناف المتصل بمدى قابلية القرار المطعون فيه للطعن فيه بالإلغاء وكونه يبقى غير مستجمع المقومات وعناصر القرار الإداري المتواتر عليها فقها وقضاء، فإن هذه المحكمة وانطلاقا منها من التعريف الذي أعطاه الفقه للقرار الإداري كعمل قانوني نهائي صادر عن الإدارة بإرادتها المنفردة وفي إطار ما لها من سلطة عامة وفي الشكل الذي يتطلبه القانون، بقصد إنشاء أو تعديل أو إلغاء حق أو التزام قانوني معين متى كان ذلك ممكنا أو جائزا قانونا، أي عمل قانوني من جانب واحد صادر عن سلطة إدارية عامة وذي طبيعة نهائية وتنفيذية ومؤثر في المركز القانوني للمعني بالأمر، وانطلاقا منها من طبيعة القرار الذي نشأ في ضوء طلب الترخيص بالبناء رقم 10293 كتصرف قانوني مستجمع لشروط ومقومات القرار الإداري من حيث صدوره عن سلطة إدارية عامة في شخص رئيس المجلس البلدي لمدينة الناظور وذي طبيعة تنفيذية ومؤثر في حد ذاته في المركز القانوني للمستأنف عليها بعدم استجابته لطلبها لأسباب مبينة بتفصيل في هذا القرار، فإن ذلك يعني أنه يبقى قابل للطعن فيه بالإلغاء للتجاوز في استعمال السلطة، وما أثير من قبل المستأنف يبقى لذلك غير قائم على أساس ويتعين التصريح باستبعاده لهذه العلة. حيث قامت بتأكيد الحكم المستأنف.”

الفرع الثاني: الارتفاقات الناشئة عن قانون التعمير

أولا: ارتفاق عدم البناء

ينص القانون 12.90 على عدة ارتفاقات مقررة لفائدة المنفعة العامة يجب مراعاتها في المناطق المعدة للبناء، ولعلى أبرز هذه الارتفاقات تصميم التهيئة فبمجرد المصادقة على تصميم التهيئة بمرسوم من طرف السيد الوزير الأول (رئيس الحكومة حاليا)، تنشأ مجموعة من الحقوق والواجبات اتجاه أشخاص القانون العام، وكذا القانون الخاص، وتعتبر تلك المواقع بمثابة إعلان للمنفعة العامة من أجل تنفيذ مقتضيات التصميم لمدة عشر سنوات[18].

ويتعين على مالكي العقارات عدم مخالفة القوانين الجاري بها العمل في مجال التعمير وأن أي مخالفة تتعلق بالمشاريع تكون الإدارة ملزمة برفضها، وفي هذا الإطار قضت إدارية وجدة، برفض طلب منح رخصة البناء لعلة أن العقار محل النزاع مخصص كساحة عمومية وجاء قرارها[19] كالتالي ” وحيث أنه فيما يخص الجانب المتعلق بعدم مخالفة البناء المزمع إنجازه لمقتضيات قانون التعمير، فإنه ولئن كان المجلس المطلوب ضده لم يحدد بالدقة المتطلبة نوع التخصيص الذي تخضع له القطعة الأرضية، فقد تأكد للمحكمة من خلال الخبرة المنجزة في النازلة، بأنه حسب تصميم التهيئة المعمول به حاليا المصادق عليه بموجب المرسوم عدد 2001/01/02 بتاريخ 2001/2/05، بأنها مخصصة كساحة عمومية، وبذلك فإن طلب الترخيص يبقى مخالفا أيضا لهذا المقتضى. وحيث أنه أمام مخالفة طلب الطاعنين لهذه المقتضيات، فإن قرار رفض الترخيص بالبناء يبقى مبني على سبب سليم وموافق للمقتضيات القانونية، مما يتعين معه رفض الطعن المقدم بشأنه.

قررت نفس المحكمة في نازلة[20] أخرى إلغاء القرار الإداري الصادر عن السيد عامل إقليم الناظور، القاضي بإيقاف الطاعن عن مواصلة أشغال البناء لفساد سببه وكونه غير مبرر بالقول: وحيث عللت جهة الإدارة سبب إصداره للقرار المطعون فيه، كون القطعة الأرضية المذكورة هي محل نزاع قضائي مع شخص آخر. ولكون المجلس البلدي لمدينة العروي قام بمبادرة لفتح طريق عمومية بأرض الطاعن في إطار قانون التعمير، لتنظيم هيكلة أحياء وشوارع المدينة.

وحيث يؤخذ من أوراق الملف ومستنداته أن الطاعن حصل على رخصة بناء تحمل رقم 100/97 مسلمة له من طرف رئيس المجلس البلدي لمدينة العروي، وذلك لبناء قطعته الأرضية التي صدر بشأنها قرار إيقاف الأشغال المطعون فيه، كما أدلى بشهادة إدارية مؤرخة في 1998/02/24، صادرة عن رئيس المجلس البلدي المذكور تفيد أن القطعة الأرضية المذكورة لا يخرقها أي شارع أو طريق عمومي منصوص عليها في تصميم التهيئة لمدينة العروي، مما يعني أن أشغال البناء التي يقوم بها الطاعن مطابقة للقانون مادام أنه حصل على رخصة البناء من الجهة المختصة بتسليمها طبقا للفصل 44 من ظهير 1976/09/30 المتعلق بالتنظيم الجماعي، والفصل 41 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، وبعد الأخذ بعين الاعتبار مقتضيات تصميم التهيئة وتصميم التنطيق المنصوص عليه في الفصل 43 من نفس القانون مما يبقى معه سبب مخالفة قانون التعمير الذي اعتمدته الإدارة الإصدار قرارها غير مؤسس.

ثانيا: الارتفاقات الناتجة عن تصميم التهيئة

بقراءة متوازنة للمادتين 19 و29 يمكن أن يكون تصميم التهيئة بمثابة قرار تعين فيه الأراضي المراد نزع ملكيتها. لكونها لازمة لإنجاز التجهيزات المنصوص عليها في البنود 3 و4 و5 و6 من المادة 19 أعلاه والمتمثلة في:

حدود الطرق المسالك والساحات ومواقف السيارات.

حدود المساحات الخضراء العامة الأماكن المشجرة والحدائق والبساتين.

حدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية المواقع المخصصة للتجهيزات العامة كتجهيزات السكك الحديدية وتوابعها.

وفي هذه الحالة تطبق الأحكام المنصوص عليها في القانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة والاحتلال المؤقت، وأن الإدارة ملزمة قبل أي تطبيق لهذه المنجزات المنصوص عليها أعلاه، والتي تكون في ملكية الخواص وجب عليها سلوك المسطرة القانونية لنزع الأراضي، وأن التطاول على أراضي الغير دون القيام باللازم، يعتبر اعتداء ماديا يلجأ من خلاله المتضرر إلى القضاء، وفي هذا المنحى نجد المحكمة الإدارية بوجدة في حكم[21] لها أقرت” بأنها ترجمة تصميم التهيئة على أرض الواقع، يستوجب سلوك المسطرة لقانونية اتجاه المالكين، والتي تتمثل في اقتناء الأرض التي تشملها مشاريع تصميم التهيئة، إما بالمراضاة أو عن طريق نزع الملكية. وحيث أنه وفي غياب سلوك أي مسطرة مع المدعين لاقتناء قطعتهم الأرضية التي استغرقتها الطريق العمومية، تكون حالة الاعتداء المادي قائمة، ويجعل المدعين محقين في التعويض عن قيمة أرضهم من حيث المبدأ….”

وفي نازلة[22] أخرى قضت المحكمة الإدارية بوجدة:” برفض طلب الطاعن واعتبرت أن المجالس الجماعية لها الصلاحية الكافية لاتخاذ التدابير اللازمة لما يناسب تصاميم التهيئة وحيث أنه بالنظر إلى المادة 31 من نفس القانون التي تعطي لمجالس الجماعة، صلاحية اتخاذ جميع التدابير اللازمة لتنفيذ واحترام أحكام تصميم التهيئة، فإن القرار المطعون فيه جاء مطابقا للقانون مما تبقى معه هذه الوسيلة غير مؤسسة ويتعين استبعادها.”

خاتمة:

إن الشفافية على رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية هي مبدأ أساسي في ضمان العدالة وحماية حقوق المالكين والمستثمرين. يجب أن يتم تطبيق الشفافية في جميع المراحل من رقابة قاضي الإلغاء، من خلال النشر العلني للقرارات القضائية، والتوضيح الشفاف للإجراءات القضائية، وتوفير المعلومات للمواطنين لضمان حقوقهم.

الاقتراحات:

تطبيق الشفافية في جميع المراحل من رقابة قاضي الإلغاء، من خلال النشر العلني للقرارات القضائية، التوضيح الشفاف للإجراءات القضائية، وتوفير المعلومات للمواطنين.

توفير المعلومات للمواطنين حول رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية، من خلال مواقع الإنترنت الرسمية، أو من خلال وسائل الإعلام الأخرى.

تعزيز التدريب والتعليم للقضاة والموظفين حول أهمية الشفافية في رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية.

تطوير أنظمة المعلومات الإلكترونية لرقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية، من أجل توفير المعلومات للمواطنين وتعزيز الشفافية.

تعزيز التعاون بين السلطات المختصة، مثل السلطات القضائية والإدارية، من أجل تعزيز الشفافية في رقابة قاضي الإلغاء في إحداث التجزئة العقارية

لائحة المراجع:

أحمد الجرجاني، رقابة قاضي الإلغاء على رخص التعمير، مقال منشور بمجلة ملفات عقارية، سنة 2015، مطبعة ومكتبة الأمنية، منشور بمحكمة النقض، عدد 6، ص137.

حكم صار عن المحكمة الإدارية الاستئنافية بمراكش بتاريخ 12يناير 2023، ملف إداري رقم 2058/1/4/2021، غير منشور

زهور أبو الخير، اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير والإسكان رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام كلية الحقوق بالرباط السنة الجامعية 2003-2004

جاء في مقتضيات المادة 8 من القانون 90.25 أنه:” إذا كانت الأغراض المخصصة لها الأراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة فان سكوت الإدارة يعتبر بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها، ويجب انجاز التجزئة في هذه الحالة وفق ما تتطلبه الأنظمة المعمول بها ولاسيما الإحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة.

«أحمد مالكي، مشروع القانون الجديد رقم 04-04 المتعلق بالسكنى والتعمير، منشورات مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية كلية الحقوق بمراكش، المطبعة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى 2005،

محمد لمزوغي، المنازعات المتعلقة بالتعمير في ضوء القانون الحالي ومستجدات المشروع القانون رقم 04-04 بسن أحكام تتعلق بالسكنى والتعمير، منشورات المجلة المغربية للمنازعات القانونية، العدد 6/5 سنة 2007

تنص المادة6 من قانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئة العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات على ما يلي:” يسلم الإذن في القيام بالتجزئة إذا كانت التجزئة المراد إحداثها تتوافر فيها الشروط المقررة في الأحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، خصوصا الأحكام التي تتضمنها تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة. ويسلم الإذن المشار إليه أعلاه دون إخلال بوجوب الحصول على الأذون المقررة في نصوص تشريعية خاصة وبعد استطلاع آراء الجهات المنصوص عليها في الأنظمة الجاري بها العمل والحصول على تأشيرتها.”

الشريف البقالي، رقابة القاضي الاداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير الطبعة الأولى 2006

حكم محكمة الإدارية بالرباط رقم 2260 بتاريخ 15/11/2007 في ملف ل: 121-07غير منشور

عبد السلام المصباحي، إعادة هيكلة التجزئات، غير القانونية بين النص القديم والنص الحديث، منشورات مجلة القانون والاقتصاد، العدد 18 طبعة 2000-2001

تنص المادة 33 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية على أنه:” لا يمكن إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع أو الإيجار أو القسمة المشار إليها في المادة الأولى أعلاه إلا بعد أن تقوم الجماعة الحضرية أو القروية بإجراء تسليم مؤقت لأشغال تجهيز التجزئة.”

الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير المغربي، مطبعة دار القلم للطبعة والنشر والتوزيع، الطبعة السادسة سنة 2011

تنص المادة السابعة من القانون 25.90 على ما يلي “يجب أن يكون رفض الإذن في القيام التجزئة معللا بالأسباب التي تبرره. ويرفض الإذن في القيام بالتجزئة بوجه خاص إذا كان العقار المراد تجزئته غير موصول بشبكات الطرق والصرف الصحي وتوزيع الماء الصالح للشرب والكهرباء وذلك دون إخلال بأحكام المادة 21 من هذا القانون.”

حكم عدد 151بتاريخ 3/02/2000 ملف عدد 145/99. /_أورده محمد محجوبي، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية، سنة 2005

حكم المحكمة الإدارية بوجدة، رقم: 827/ بتاريخ: 28/11/2013 في الملف رقم: 10/513. أورده عبد الحكيم زروق

قرار محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط عدد، 5172 المؤرخ في، 12/11/2014، في ملف عدد 207/205/14 غير منشور.

محمد قصري الارتفاقات القانونية في مجال التعمير المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية عند مزدوج 54-55 يناير 2004

حكم المحكمة الإدارية بوجدة، عدد 157 الصادر بتاريخ 2011/03/27 في ملف رقم 5/10/29 بين الطاعن ضد رئيس المجلس البلدي لبوعرفة، أوردته ابتسام الدرقاوي رقابة القاضي الإداري على مشروعية قرارات التعمير – رخصة البناء وقف الأشغال والهدم، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول وجدة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2012-2013

حكم المحكمة الإدارية بوجدة عدد 108 بتاريخ 2005/04/26 في ملف عند 2002/259، أوردته شادية الغندور، منازعات رخص البناء المحكمة الإدارية بوجدة نموذجا، بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون العام، جامعة محمد الأول –وجدة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2020-2019

[1]أحمد الجرجاني، رقابة قاضي الإلغاء على رخص التعمير، مقال منشور بمجلة ملفات عقارية، سنة 2015، مطبعة ومكتبة الأمنية، منشور بمحكمة النقض، عدد 6، ص137.

[2] حكم رقم 14بتاريخ 06/02/2007 ملف رقم 60­­/2006 غير منشور

[3] حكم صار عن المحكمة الإدارية الاستئنافية بمراكش بتاريخ 12يناير 2023، ملف إداري رقم 2058/1/4/2021، غير منشور

[4]  زهور أبو الخير، اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير والإسكان رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام كلية الحقوق بالرباط السنة الجامعية 2003-2004، ص97.

[5] جاء في مقتضيات المادة 8 من القانون 90.25 أنه:” إذا كانت الأغراض المخصصة لها الأراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة فان سكوت الإدارة يعتبر بمثابة الإذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثلاثة أشهر من تقديم طلب إحداثها، ويجب انجاز التجزئة في هذه الحالة وفق ما تتطلبه الأنظمة المعمول بها ولاسيما الإحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة.”

[6] راجع أحمد مالكي، مشروع القانون الجديد رقم 04-04 المتعلق بالسكنى والتعمير، منشورات مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية كلية الحقوق بمراكش، المطبعة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى 2005، ص/117، ومحمد لمزوغي، المنازعات المتعلقة بالتعمير في ضوء القانون الحالي ومستجدات المشروع القانون رقم 04-04 بسن أحكام تتعلق بالسكنى والتعمير، منشورات المجلة المغربية للمنازعات القانونية، العدد 6/5 سنة 2007، ص 44.

[7]  تنص المادة6 من قانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئة العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات على مايلي:” يسلم الإذن في القيام بالتجزئة إذا كانت التجزئة المراد إحداثها تتوافر فيها الشروط المقررة في الأحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، خصوصا الأحكام التي تتضمنها تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة. ويسلم الإذن المشار إليه أعلاه دون إخلال بوجوب الحصول على الأذون المقررة في نصوص تشريعية خاصة وبعد استطلاع آراء الجهات المنصوص عليها في الأنظمة الجاري بها العمل والحصول على تأشيرتها.”

[8] الشريف البقالي، رقابة القاضي الإداري، م س، ص 175.

[9]  حكم محكمة الإدارية بالرباط رقم 2260 بتاريخ 15/11/2007 في ملف ل: 121-07غير منشور

[10] عبد السلام المصباحي، إعادة هيكلة التجزئات، غير القانونية بين النص القديم والنص الحديث، منشورات مجلة القانون والاقتصاد، العدد 18 طبعة 2000-2001، ص 73.

[11] تنص المادة 33 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية على أنه:” لا يمكن إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع أو الإيجار أو القسمة المشار إليها في المادة الأولى أعلاه إلا بعد أن تقوم الجماعة الحضرية أو القروية بإجراء تسليم مؤقت لأشغال تجهيز التجزئة.”

[12]الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير المغربي، مطبعة دار القلم للطبعة والنشر والتوزيع، الطبعة السادسة سنة 2011، ص 158و 159.

[13] تنص المادة السابعة من القانون 25.90 على ما يلي “يجب أن يكون رفض الإذن في القيام التجزئة معللا بالأسباب التي تبرره. ويرفض الإذن في القيام بالتجزئة بوجه خاص إذا كان العقار المراد تجزئته غير موصول بشبكات الطرق والصرف الصحي وتوزيع الماء الصالح للشرب والكهرباء وذلك دون إخلال بأحكام المادة 21 من هذا القانون.”

[14]حكم عدد 151بتاريخ 3/02/2000 ملف عدد 145/99. /_أورده محمد محجوبي، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية، سنة 2005، ص 37..

[15] أحمد الحرجاني، رقابة القاضي الإلغاء على رخص التعمير، عدد 6 خاص بقضايا التعمير والبناء، المطبعة أمنية الرباط، سنة 2015 ص 141.

[16] حكم المحكمة الإدارية بوجدة، رقم: 827/ بتاريخ: 28/11/2013 في الملف رقم: 10/513. أورده عبد الحكيم زروق، م س، ص 73.

[17] قرار محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط عدد، 5172 المؤرخ في، 12/11/2014، في ملف عدد 207/205/14 غير منشور.

[18] محمد قصري الارتفاقات القانونية في مجال التعمير المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية عند مزدوج 54-55 يناير 2004 ص/ 56

[19] حكم المحكمة الإدارية بوجدة، عدد 157 الصادر بتاريخ 2011/03/27 في ملف رقم 5/10/29 بين الطاعن ضد رئيس المجلس البلدي لبوعرفة، أوردته ابتسام الدرقاوي رقابة القاضي الإداري على مشروعية قرارات التعمير – رخصة البناء وقف الأشغال والهدم، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول وجدة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2012-2013، ص 46.

[20] حكم المحكمة الإدارية بوجدة، عدد 08-2001 الصادر بتاريخ 17-1-2001 في ملف عدد 91-2000.، أورده مراد فارس، م س، ص 84.

[21] حكم المحكمة الإدارية بوجدة عدد 108 بتاريخ 2005/04/26 في ملف عند 2002/259، أوردته شادية الغندور، منازعات رخص البناء المحكمة الإدارية بوجدة نموذجا، بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون العام، جامعة محمد الأول –وجدة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2020-2019، ص 45.

[22] حكم المحكمة الإدارية بوجدة عند 123 بتاريخ 2003/10/16 في ملف عدد 2002/194، أوردته شادية الغندور، م س، ص 46.