انعكاسات الأنظمة العقارية بالمغرب على تنفيذ مخطط توجيه التهيئة العمرانية – الباحث : حميد بري

منذ أسبوعين

انعكاسات الأنظمة العقارية بالمغرب على تنفيذ مخطط توجيه التهيئة العمرانية

Implications of Morocco’s real estate regulations on the implementation of the Urban Development Directive

الباحث : حميد بري

باحث بسلك الدكتوراه في القانون الخاص

مركز الدراسات في الدكتوراه في العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية والشرعية والتدبير

جامعة سيدي محمد بن عبد الله فاس الكلية متعددة التخصصات تازة

رابط DOI

https://doi.org/10.63585/KOTY4330

الملخص

إن المخطط التوجيهي للتهيئة العمراني يهدف بصورة عامة إلى توزيع المجال، ووضع إطار قانوني عام للسياسة العقارية، وذلك بتحديد المناطق العمرانية المستحدثة، وكيفية تهيئتها، والمناطق الغابوية والزراعية والمساحات الخضراء، إلى جانب التجهيزات الأساسية والمرافق الضرورية، وذلك لمدة لا يمكن أن تتجاوز 25 سنة. وهو بذلك ذو طابع تقديري حيث يهتم في الأساس برسم التطورات المستقبلية، على المدى البعيد للنسيج الحضري، وبتنسيق عمليات التهيئة بالمناطق المراد تنميتها، ولا يضع قواعد محددة أو قيودا أو ارتفاقات معينة على أراضي معينة، إذ يحتوي على خرائط تتعلق باستعمال الأراضي وتحديد المناطق، وتقارير تقديرية لهذه الخرائط تلخص مختلف الدراسات القطاعية التي يتم إعدادها ضمن مشروع المخطط.

الأكيد أن التحكم في المجال من أجل تنظيمه وتوجيه توسعه، وتحديد التوجهات العامة لتأطيره، يفترض وجود إطار قانوني، تعتمد عليه الإدارة المكلفة بذلك في كل تدخلاتها التخطيطية، والهادفة لتنظيم المجال. ومن هنا تبرز أهمية التخطيط العمراني، باعتباره مجموعة من الوثائق والإجراءات التقريرية، التي تسعى إلى تنظيم التطور الحضري.

الكلمات المفتاح

مخطط توجيه، الأنظمة العقارية، التهيئة العمرانية، منازعات التنفيذ.

ABSTRACT

The Urban Development Master Plan aims in general to allocate space and establish a general legal framework for real estate policy by defining the urban areas to be developed, how they will be developed, forest, agricultural and green areas, as well as basic equipment and necessary facilities, for a period that cannot exceed 25 years. It is therefore discretionary in nature, as it is mainly concerned with charting the future long-term development of the urban fabric and coordinating the development of the areas to be developed. It does not set specific rules, restrictions or easements on certain lands, as it contains maps related to land use and zoning, and estimated reports of these maps that summarize the various sectoral studies prepared as part of the draft plan.

Certainly, controlling the field in order to organize it, direct its expansion, and determine the general directions of its framing presupposes the existence of a legal framework, on which the administration in charge of this depends in all its planning interventions aimed at organizing the field. Hence theimportance of urban planning, as it is a set of documents and report procedures that seek to regulate urban development.

Keywords

Master Plan, Real Estate Regulations, Urbanization, Implementation Disputes.

مقدمة

إن الأهمية التي أصبحت تحتلها الثروة العقارية لا تخفى على أحد، لذلك يسارع مختلف المتدخلين إلى ضبط الآليات الكفيلة للتحكيم في العقار بصفة عامة، وعيا من الكل بأنه يعتبر حاليا قطب الرحى في أي عملية استثمارية، لذلك تسارع الجهات المعنية الخطى لتطهير الرصيد العقاري والحد من ظاهرة الاستلاء على أملاك الغير[1].

وقد شكل العقار دوما وعلى مر العصور مجالا مستعصيا على الضبط والتنظيم، وشكلت قضايا الولوج إليه والتصرف فيه محل تجاذب وتدافع بين مختلف المصالح المتفاعلة في المجتمع، وهكذا أضحى موضوع العقار في حاجة إلى تفكير عميق لارتباطه بحاجيات الإنسان المتغيرة، فهو في حالة تطور مستمر، فالنمو الديمغرافي والهجرة القروية وتفشي المضاربة العقارية[2]، أدى إلى خلق حالة من عدم التوازن بين العرض والطلب عليه، الشيء الذي أدى بدوره إلى تفاقم مشاكل أخرى لها علاقة مباشرة بهذه الوضعية، كالمباني السرية ومدن الصفيح وانعدام الوسائل الصحية والتجهيزات الأساسية، أي بشكل أعم إلى تعمير فوضوي.

لذا ظهرت ضرورة تدخل السلطة العامة لوضع حد للنمو العشوائي للمدن، حيث أصبح بذلك المشكل العقاري، يشكل الاهتمام الأساسي للسلطة العامة، لأن غياب التحكم في السطح يعني غياب عنصر أساسي يحكم تطور ونمو المناطق الحضرية، والواقع أن العلاقة التي تربط التعمير والعقار مزدوجة ومتداخلة فيما بينها وتتبادل التأثير والتأثر، وهذا يظهر من خلال التوسع العمراني والإشكاليات العقارية، وتأثير قانون التعمير على الملكية العقارية[3].

وكما هو معلوم، أن الدولة تركز من خلال سياسة التعمير على الملكية العقارية، غير أن توفير الأراضي اللازمة في الوقت المناسب والمكان، يطرح عدة إشكاليات تؤثر سلبا على تحقيق سياسة عمرانية فعالة، حيث لا زالت الدولة لم تتجاوز المشاكل المرتبطة بالعقار بذاته وتدبيره على الخصوص، وأهم هذه المشاكل المعيقات المتعلقة بتعدد الأنظمة الخاصة بالملكية العقارية، وكذلك ازدواجية النظام القانوني المطبق على العقار، بالإضافة إلى هذه الإشكاليات الصعوبات التي تعترض اقتناء الأراضي العقارية الخاصة بفعل تعقيد المسطرة الواجب إتباعها. ولتحقيق أهداف التنمية البشرية يتوجب تنفيذ مشاريع متعددة الأبعاد في المجالات الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والرياضية… وهذه المشاريع تتطلب إمكانات لتنفيذها، ومن بين أهم تلك الإمكانيات توافر الأوعية العقارية التي ستقام عليها تلك المشاريع، وهنا يأتي دور التعمير في رسم المخططات العمرانية بواسطة المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، التي تحتضن المبادرات الإسكانية وتوطين الأنشطة الاقتصادية والاجتماعية.

ومنذ ذلك الحين، ارتبطت السياسات التنموية بالمغرب بالنصوص القانونية في مجال التعمير، بحيث تعززت الترسانة القانونية بصدور القانون رقم 12.90[4] المتعلق بالتعمير، والقانون رقم 25.90 [5]المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، وصولا إلى القانون رقم 66.12[6] بشأن زجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، والذي جاء بمجموعة من المستجدات الهامة. هذا وقد تميز مجال التعمير بإحداث الوكالات الحضرية، وتوسيع صلاحيات الجماعات الترابية في هذا المجال، بهدف تحقيق المخططات التنموية الكبرى والتي شملت محاربة السكن غير اللائق، وتوفير البنيات التحتية الصناعية والتجارية والسياحية. كما تضم الترسانة القانونية في مجال التعمير، العديد من النصوص التنظيمية، وعل رأسها ضابط البناء العام[7] المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، والنصوص الصادرة لتنظيمها، بالإضافة للنصوص التنظيمية بشأن تفعيل مقتضيات القانون رقم 66.12 السالف الذكر.

وتعتبر وثائق التعمير من بين الآليات الأساسية والمركزية لاشتغال الدولة في ميدان التعمير، حيث تعتبر الإطار القانوني للتخطيط العمراني، والأداة الأساسية لاستغلال الأراضي وضمان حسن استعمالها، سواء على المستوى القريب أو البعيد، إذ تهدف الدولة من ورائها إلى ضبط مختلف الاستعمالات العقارية على المستويين المكاني والزماني، وتجد في هذه الوثائق مرجعية للوصول إلى التدبير المحكم والمخطط، حيث تعمل على هيكلة وإنتاج الفضاءات الحضرية والعمرانية، بناء على التوجهات الواردة في الوثائق التعميرية التي تشمل مختلف قطاعات التنمية الاقتصادية والاجتماعية[8].

وقد عملت مقتضيات قانون التعمير رقم 12.90 على التمييز بين وثائق التعمير ذات الطابع التوجيهي من جهة، والتي تحدد التوجهات العامة لرسم معالم التجمعات العمرانية، وتشكل أساسا مخطط توجيه التهيئة العمرانية، ووثائق التعمير التنظيمية من جهة للتطبيق[9]،ويتعلق الأمر بتصميم التهيئة كونه أهو وثيقة تترجم توجهات المخطط التوجيهي على ارض الواقع.

يعد المغرب من الدول الأوائل التي أقرت في بداية القرن الماضي، إطارا قانونيا في مجال التعمير[10]، ومن ذلك التعمير التقديري وهو عبارة عن توجهات عامة وتصور مستقبلي لما سيصبح عليه المجال، على الأمدين، سواء منه المتوسط أو البعيد من التنظيم.

إن التعمير التقديري يحتوي على وثيقة واحدة تسمى التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية، كما تسمى بالتعمير التوجيهي، لأنها تعتبر الموجه الأساسي لباقي وثائق التعمير الأخرى[11]، وعلى الخصوص تصميم التهيئة العمرانية.

وتنص المادة 2 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير على ما يلي” يطبق مخطط توجيه التهيئة العمرانية على رقعة أرضية تستوجب تنميتها أن تكون محل دراسة إجمالية بسبب الترابط القائم بين مكوناتها في المجالات الاقتصادية والتجارية والاجتماعية.

ويمكن أن تشمل الرقعة الأرضية المشار إليها أعلاه على جماعة حضرية أو عدة جماعات حضرية ومركز محدد أو عدة مراكز محددة، وكذلك إن اقتضى الحال، على بعض أو جميع جماعة قروية أو جماعات قروية مجاورة”.

من خلال ملامسة أهمية الموضوع، ارتأيت طرح إشكالية أساسية لهذه الدراسة، وهي كالآتي:

ما مدى تأثير الأنظمة العقارية بالمغرب على تنزيل أحكام المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية في ضوء السياسة العقارية؟

وتتفرع عن هذه الإشكالية مجموعة من الأسئلة الفرعية، نوردها على الشكل التالي:

ما هي الجهات المتدخلة في إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية؟
ما هو الدور الذي يضطلع به المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية في تحقيق تنمية عمرانية متكاملة وفعالة، ترتكز على التنمية المجالية المتوازنة والعادلة بين مختلف مناطق المغرب؟
ما مدى تأثير تعدد الأنظمة العقارية على تنفيذ مقتضيات المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية؟
كيف يمكن للعقار المحفظ أن يساهم في التخفيف من الإشكالية والصعوبة التي يعاني منها المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية؟
ماهي الصيغ المقترحة لتجاوز الإشكالات التي يطرحها موضوع تأثير تعدد الأنظمة العقارية على المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية؟

خطة الدراسة

للإجابة عن الإشكال أعلاه، سوف أتطرق لهذه الدراسة من خلال محورين أساسيين:

المحور الأول: إكراهات تعدد الأنظمة العقارية على تنفيذ مخطط توجيه التهيئة العمرانية

المحور الثاني: اكراهات الاستثناءات في مجال التعمير على مخطط توجيه التهيئة العمرانية

المحور الأول: إكراهات تعدد الأنظمة العقارية على تنفيذ مخطط توجيه التهيئة العمرانية

إن أهم ما يطبع السياسات العمومية هو كونها تأتي كتتويج للعديد من الدراسات والمشاورات، وتعبأ لتنزيلها موارد بشرية وترصد لها إمكانات تقنية ومالية مهمة، إلا أنها في التجربة المغربية في الغالب تختل بعض هذه الشروط أو جلها، وبالتالي لا تحقق الأهداف المرجوة منها، وفي كثير من الأحيان تكون نتائجها مخيبة للآمال، ولا تستجيب للحد الأدنى من انتظارات المواطنين المستهدفين منها[12].

وإذا كان هذا الأمر يسري على مجمل السياسات القطاعية عموما، فإنه يكتسي طابعا متميزا بالنسبة للسياسة التعميرية، التي تقوم بإعدادها الدولة وتشرف على إنجازها مختلف الأجهزة الإدارية، مركزيا ومحليا، خصوصا أن بلورة أي سياسة تعميرية ليس نتاج نظرة تقنية صرفة فحسب، بل هو أمر يتطلب عدة متدخلين بخلفيات معرفية تشمل كل من علم الاقتصاد وعلم الاجتماع وعلم التاريخ وعلوم الجغرافيا، والإدارة والسياسة وغيرها، بهدف تشييد مدن تعكس ثقافة المجتمع من جهة، وتستقيم مع المعطيات الموضوعية للمجال وخصوصياته من جهة ثانية[13].

يمكن اعتبار سياسة التعمير إحدى المخرجات التي تتغيى الدولة من ورائها إشباع حاجيات السكان وتنظيم المجال، عبر توظيفها لآليات التخطيط والتدبير العمرانيين. إلا أن هذه السياسة، مهما بلغت أهمية طموحاتها، تظل محدودة النتائج وضعيفة المردودية في غياب معالجة واقعية وشاملة لمختلف المشاكل والاكراهات التي تؤثر بشكل سلبي على أهدافها وتحد من فعالية الإجراءات المتخذة بشأنها، وخاصة في ظل تأثير تعدد الأنظمة العقارية في التشريع المغربي، وإذا كان التخطيط العمراني يعد سياسة توقعية تنهجها الدولة بهدف تحقيق تنظيم عقلاني للمجال طبقا لضوابط وقوانين محددة، فإن ذلك يصطدم بالعديد من الصعوبات التي تختلف باختلاف درجة تطور المجتمع والميكانيزمات المتحكمة فيه. فبالرغم من المجهودات المبذولة من قبل المتدخلين العموميين للحد من مظاهر الأزمة العمرانية، إلا أن النتيجة لا ترقى إلى المبتغى، مما يؤكد وجود عوائق حقيقية تحول دون تطبيق سياسة عمرانية ناجعة وفعالة، راجعة بالأساس لسوء تدبير هذا التعدد في النظام العقاري.

هذا، ويضطلع التدبير العمراني بدور كبير، باعتباره ميدانا لبلورة الاختيارات الواردة في آليات التخطيط العمراني، وترجمتها إلى أرض الواقع، لكونه يروم حل المشاكل والانشغالات اليومية،غير أن مسألة التدخل العمومي في ميدان التدبير العمراني لا زالت تعترض فعاليته عدة اكراهات اقتصادية وسياسية وقانونية وسوسيومجالية، نقف منها على تلك التي تهم الجانب العقاري، خاصة إذا أخذنا بعين الاعتبار تعدد أنظمته وازدواجية نظامه من جهة، بالإضافة إلى عدم مواكبة التخطيط العمراني للتطورات التي لحقت المجال الحضري في مستوياته المختلفة العمرانية والاقتصادية والاجتماعية والبشرية[14]، ومحاولة لتخطي مساوئ جمود القواعد القانونية في ميدان التعمير، وأمام محدودية آليات التخطيط الحضري، خلصت السلطات العامة واهتدت إلى نظام خاص في هذا الصدد، يتجلى في تراخيص استثنائية دون التقيد بمحتوى وثائق التعمير، إلا أنه وإن كانت رغبة المشرع المغربي هو إضفاء نوع من المرونة على التخطيط والتدبير العمرانيين، وتشجيع مسلسل البناء من جهة، ومواجهة التعمير الفوضوي والعشوائي من جهة أخرى، فإن السؤال المطروح يبقى مرتبط ببعض الاستثناءات التي تتم خارج القانون[15]، إضافة لضعف المراقبة ومحدوديتها، مما ينعكس سلبا على التعمير التوجيهي بشكل عام وعلى تصميم التهيئة على وجه الخصوص، كما أن تهيئة المجال وإعداد التراب كل لا يتجزأ، حيث أن مختلف القطاعات تتداخل وتتكامل والمجال هو مجموع لفضاءات متكاملة[16]، هذه الحقيقة دفعت بالمشرع المغربي إلى إحداث عدة هيئات إدارية على الصعيدين المركزي والمحلي خولها صلاحيات إعداد التراب الوطني، الأمر الذي أفرز تعددا وتنوعا في الهيئات المتدخلة في إعداد المجال، هذا التعدد انعكس سلبا على التخطيط العمراني.

كما أصبحت المسألة العقارية تحتل مكانة هامة في أي مشروع للتهيئة العمرانية، سواء كان حضريا أو قرويا، باعتبارها تشكل حجر الزاوية في مجال تنزيل وتنفيذ برامج ومقتضيات وثائق التخطيط العمراني[17]. لذلك فقد أضحى العقار مثار اهتمام أساسي للسلطات العامة أو على الأقل إحدى أهم تدخلاتها، فهو أساس كل الدراسات التعميرية، ومحل تمركز الوحدات الصناعية والسياحية، بل وكل الأنشطة البشرية[18].

كما تتميز المسألة العقارية بالمغرب بمجموعة من الخصوصيات، تتجلى بالأساس في طابع التعدد من حيث الأنظمة العقارية كما سبق وتطرقت سلفا، بحيث نجد أراضي الجماعات السلالية، وأراضي الجيش، أراضي الأوقاف، ملك الدولة العام والخاص…)، وكذا طابع الازدواجية فيما يخص النظام القانوني للعقار، بوجود عقارات محفظة وأخرى غير محفظة، وتجدر الإشارة كذلك أنه إلى جانب العقارات المحفظة توجد عقارات في طور التحفيظ، وتتميز بوضعية خاصة بحيث تخضع من الناحية الموضوعية إلى القواعد المطبقة على العقارات غير المحفظة، أما من الناحية الإجرائية فهي تخضع للقواعد المطبقة على العقارات المحفظة، والمتمثلة في ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم [19]14.07 الصادر بتاريخ 24 نونبر 2011م.

وإذا كانت غاية التخطيط العمراني هي تنظيم استعمال المجال وتدبيره وفق نظرة تكاملية وشمولية من شأنها تحقيق سياسة عمرانية فعالة تتلاءم ومتطلبات التنمية العمرانية، وحاجيات النمو الديمغرافي، فإن المسألة العقارية قد تقف عائقا أمام كل ذلك، نتيجة التعارض القائم بين ماهو منصوص عليه في وثائق التخطيط العمراني ـ تصميم التهيئةـ المصادق عليه بواسطة مرسوم، باعتباره الترجمة الفعلية للمخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، من تجهيزات ومرافق عمومية، وبين طبيعة الأراضي التي تم فتحها في وجه التعمير، مما يحول دون تنفيذها على أرض الواقع، ما دام أن هذا التخطيط لا يمكن أن تقوم له قائمة بدون التوفر على الأراضي المخصصة لاحتضانه[20].

ويعتبر العقار المادة الخام للمخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، كما يعتبر كذلك من العناصر الأساسية ذات الوقع القوي على برامج التهيئة العمرانية باعتباره مفتاحا للتعمير.[21]

وما دامت غاية مخطط توجيه التهيئة العمرانية هي وضع إطار مناسب لتحديد اختيارات التهيئة التي يتطلبها تحقيق تنمية متناسقة على الصعيدين الاقتصادي والاجتماعي، فإن لهذا التحديد ركيزة أساسية يقوم عليها وهي الأرض، والثابت أن المشكل العقاري ينطلق من طبيعة أنماط الملكية العقارية ووضعيتها القانونية حيث التعدد والتعقد، فإن كان البعض يرى أن التهيئة الحضرية تتطلب الحرص على عدم إخضاع المخططين لأي إكراه كيفما كان نوعه وضمان الحرية التامة لهم في مزاولة عملهم وإبداعهم لتمكينهم من إعداد وثائق التعميرـ تصميم التهيئةـ[22]، فإنه نرى وعلى عكس من ذلك، إذ يجب استحضار البعد العقاري وإشكالاته عند وضع المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، مادام هذه التصاميم لن تقوم له قائمة، ما لم تسمح الأراضي التي سيطبق عليها بذلك، حيث نتساءل عن الجدوى من وضع المخططات مهما كانت جودتها إذا تبين عمليا أنها غير قابلة للتطبيق.

سوف أحاول تبعا لذلك إبراز تأثير المسألة العقارية على مجال مخطط توجيه التهيئة العمرانية، سواء من حيث أثر ازدواجية النظام القانوني للعقار(أولا)، أو من حيث تعدد الأنظمة العقارية (ثانيا).

الفقرة الأولى: من حيث أثر ازدواجية النظام العقاري

إن المسألة العقارية بالمغرب لا تتميز بتعدد الأنظمة من أراضي الجماعات السلالية وأراضي الأحباس وأراضي ملك الدولة العام والخاص، وأراضي الجماعات الترابية.. فحسب، بل كذلك بازدواجية النظام القانوني للعقار، حيث ثمة أراضي محفظة وأخرى غير محفظة.

ومما لا شك فيه أن وضوح وشفافية النظام القانوني للعقار تعد الركيزة الأساسية في ميدان التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية، ومحور جميع الدراسات التعميرية، كما تساعد على إنجاز وثائق تعميرية مضبوطة، وتنزيل مقتضيات تصميم التهيئة بشكل سليم، كون هذا الأخير يعد الترجمة الفعلية لهذا التخطيط، وعليه لا يكفي أن تكون الوضعية المادية للعقار المشمولة بهذه التصاميم مناسبة، بل لابد كذلك من أن تكون الوضعية القانونية للعقار سليمة.

وإذا كانت النصوص القانونية المنظمة لمجال التخطيط العمراني قد تبدو واضحة، فإن الممارسة تكشف عن وجود خلل بنيوي بين نوايا المخطط وواقع التخطيط مرده إلى عدة اعتبارات، يبرز أهمها في تلك المتعلقة بعدم استحضار البعد العقاري ومدى تناغم أنظمته مع قوانين التعمير.

أولا: تأثير العقار غير المحفظ على مخطط توجيه التهيئة العمرانية

يعرف العقار غير المحفظ عادة بأنه ذلك العقار الذي لا يمت بأي صلة لنظام التحفيظ العقاري، ويتداول انتقال الملكية فيه بالبيع والهبة والإرث وغيرها، كما يغطي نسبة كبيرة من الأراضي الخاضعة لنظام الملكية الخاصة بالمغرب، وقد أصبح يخضع في تنظيمه القانوني لأحكام مدونة الحقوق العينية[23]، بعدما كان يخضع لقواعد الفقه المالكي وقانون الالتزامات و العقود وبعض الأعراف[24].

وعلى عكس العقار المحفظ الذي يساهم إلى حد ما، في تسهيل عملية التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية، فإن العقار غير المحفظ، وبالنظر إلى المشاكل المرتبطة من كل جانب، يطرح العديد من العراقيل والصعوبات في وجه التخطيط العمراني سواء أثناء مرحلة إعداد وثائق التعمير التوجيهي، أو عند مرحلة تنفيذها من خلال تصاميم التهيئة العمرانية.

وما تزال العمليات العقارية الخاصة بالأراضي غير المحفظة تعرف نزاعات لا حد لها، فتتكاثر بذلك الدعاوى المتنازع فيها حول استحقاق العقار، وذلك لتفشي ظاهرة التواطؤ والغش والتدليس، بحيث أن العقود العدلية التي يعتمد عليها لإثبات حق الملكية لا تتوفر على المعلومات الكاملة للعقار، لا من الوجهة القانونية ولا من الوجهة الطبوغرافية، بالرغم من التنظيمات العديدة التي أدخلت على كيفية تحرير هذه الرسوم وضبطها وتنظيمها طبقا لمقتضيات القانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة[25]، كما أن السجلات العقارية ليست مضبوطة الضبط الكافي الذي ييسر إمكانية الرجوع إليها واعتمادها، وهو ما يعرقل عملية الاطلاع على العقارات وتتبع وضعيتها ومعرفة ملاكها الحقيقيين، الشيء الذي نتج عنه عدم تقنين هذه القواعد ثم اختلاف الآراء الفقهية والقضائية بشأنها[26]، كما أنه يصير من الصعب جدا إجراء أبحاث ودراسات عقارية دقيقة على هذا الوعاء العقاري تخدم إنجاز تلك التصاميم للتهيئة العمرانية.

أما على مستوى تنفيذ وثائق التعمير، فإنه يصعب تحديد ملاك الأراضي الواقعة عليها التجهيزات والمرافق العمومية والطرق والمساحات الخضراء وغيرها من المكونات الأساسية للوثيقة التعميرية، خاصة عندما يتعلق الأمر بسلك مسطرة نزع الملكية[27].

ولا يمكن أن تظهر أهمية وفعالية وثائق تخطيط التهيئة العمرانية من خلال التصورات الطموحة التي تقرر في محتوياتها فقط، بل يجب تجسيد مختلف الأهداف والتوجهات التي تحتوي عليها، فبدون ذلك ستبقى تلك الوثائق مجرد دراسات وبيانات لا ينتج عنها أي أثر، بحيث أنه مهما بدل من جهد وعناية أثناء مرحلة إعداد هذه الوثائق لإنجازها بجودة عالية ووفق تصور محكم ومضبوط، فإن ذلك لا يمكن أن تكون له قيمة حقيقية إذا لم يتم إخراج محتوياتها إلى حيز الوجود، على اعتبار أن تطبيقها هو الذي يؤدي إلى الوقوف على دور وأهمية الوثيقة في تنظيم وتأطير المجال الذي تغطيه[28].

وبالتالي فالتساؤل الذي يبقى مطروحا في هذا الباب حول ما الفائدة من إعداد هذه الوثائق التي تتطلب موارد بشرية ومادية مهمة لإعدادها إذا لم يكن بالإمكان تنفيذها على أرض الواقع، وقد أكدت الإحصائيات أن ثلاثة أرباع من القضايا والمنازعات المرفوعة أمام المحاكم تدور حول ملكية أو حيازة أو استغلال عقار سواء تعلق الأمر بقضايا مدنية أو جنائية[29]، وبهذا فإن جل نزاعات العقار غير المحفظ التي يكون لها أثر واضح على تنفيذ وثائق التعمير التوجيهي، تدور حول هذه الدعاوى والمتمثلة في كل من دعوى الحيازة ودعوى الاستحقاق بالإضافة إلى دعوى القسمة ودعوى الشفعة.

ثانيا: آثار العقار المحفظ السلبية على التدبير العمراني.

قد يستغرب البعض إذا قلنا أن العقار غير المحفظ في بعض الحالات يكون أرحم بتنفيذ مقتضيات تصميم التهيئة من العقار المحفظ، فأمام وضعيات مثل حالة الشياع على رسم عقاري يتعدد ملاكه، فإن الأمر يستوجب من أجل حصول أحد المالكين مثلا على رخصة بناء موافقة جميع المالكين أو إجرائهم قسمة رضائية أو قضائية عند الاقتضاء، في حين إذا تعلق الأمر بحالة الشياع بعقار غير محفظ فإن الأمر يسهل على أحد المالكين إذا رغب في الحصول على رخصة للبناء وذلك بإدلائه بأية وثيقة تبرز صلته بالبقعة الأرضية المعنية موضوع الطلب من قبيل إشهاد عدلي، طالما أن القانون رقم 90-12 المتعلق بالتعمير وكذا مرسومه التطبيقي لا يشترط شهادة الملكية ضمن قائمة الوثائق الواجب الإدلاء بها في إطار ملف طلب رخصة البناء.وفي نفس السياق، ندرج مثال الرسوم العقارية السجينة التي غاب عنها ملاكوها أو أقدموا على بيع بعض أو كل أجزائها، كبعض العقارات المقيدة في سجلات المحافظة العقارية باسم ملاكها الأصليين المعمرين، علما أن التقادم لا يكسب العقار المحفظ، حيث أن هذه الوضعية جعلت حركة البناء ببعض الأحياء تعرف الركوض مصطدمة بالتشريع القائم الذي لا يعترف إلا بما هو مقيد بالرسم العقاري، وفي نفس الصدد نجد بعض المدن قد أنشئت على رسوم عقارية دون أن يقوم أصحاب الشأن باستخلاص الرسوم العقارية الفردية لبقعهم، مما جعل معاملاتهم العقارية وإن كانت على عقارات محفظة شبيهة بتلك المتعلقة بالعقارات غير المحفظة.

أضف على ذلك بعض مطالب التحفيظ التي طال أمدها دون استكمال مسطرة التحفيظ، لتعقد وضعيتها وتعدد مالكيها وكثرة التعرضات بها وتنوع التقييدات والتحملات العقارية عليها حيث صار من الأجدر إلغاؤها لتنفيذ بعض مقتضيات وثيقة تصميم التهيئة، وهذا هو حال مطلب التحفيظ عدد….. والمسمى “أرضى….” الممتد على مساحة زهاء 500 هكتار بجماعتي ……، والساحل ….. بإقليم …..، والذي يعود تاريخ إيداعه (أي المطلب) إلى سنة 1934، حيث ظل حبيس وضعية معقدة زهاء سبعين سنة مشكلا أحد أكبر المشاكل العقارية بالجهة المطروحة في وجه تنفيذ وثيقة التعمير، ليتم إلغاؤه بعد جهد جهيد، وهو ما أتاح لبعض المشاريع الاستثمارية أن ترى النور. وهنا تظهر بعض الجوانب الإيجابية للعقار غير المحفظ أثناء تنفيذ تصميم التهيئة العمرانية.

وعلى صعيد آخر، يجب التمييز في علاقة العقار بتنفيذ وثائق التعمير بين تصميم التهيئة وتصميم النمو، فإذا كان تصميم التهيئة يضع ضمن شروط قبول ملف طلب الترخيص بالتجزيئ أن يكون العقار محفظا، أو في طور التحفيظ (المادة 5 من قانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات) الشيء الذي يستحيل توفيره في عدة مناطق، للطبيعة الاختيارية للتحفيظ، فإن عدم اشتراط تصميم النمو التحفيظ في التجزئات القروية كان له الأثر الإيجابي على تطبيق واحترام مقتضياته، وهنا يظهر كذلك العقار غير المحفظ كمساعد على ترجمة بنود وثائق التعمير على أرض الواقع. كما نشير في آخر هذه النقطة إلى ثمن العقار المحفظ المرتفع مقارنة مع نظيره غير المحفظ، مما قد يعرقل اقتناء الأراضي وتسخيرها لخدمة تنفيذ مقتضيات المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية.

إن هذه الملاحظات المبداة لا نروم بها تشجيع العقار غير المحفظ، بل نبتغي من خلالها تسليط الضوء على مدى تأثير هذا العقار على ضبط أحكام المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، وبالتالي الوصول إلى تحفيظ للعقارات بعيدا عن التعقيدات وعن العراقيل.

ومما لا شك فيه أن تعميم التحفيظ توصية سال عليها مداد الكثير من المهتمين والباحثين بالشأن العقاري، لكن تحقيق هذا المبتغى في الظرف الراهن ليس بالأمر الهين لعدة أسباب نذكر منها:

ـ ضعف الوسائل المادية والبشرية التي تتوافر عليها حاليا المحافظة العقارية من أجل فحص طلبات التحفيظ بشكل عاجل، فكيف سيكون الوضع لو كان التحفيظ إجباريا؛
ـ تكاليف التحفيظ بدورها قد تساهم في عدم إقبال الأفراد على التحفيظ. لذا، فإن التفكير في إجبارية التحفيظ يجب أن يصاحب بإيجاد حلول لمشكل التكاليف؛ وذلك إما بمراجعة سعر التقييدات وإما بتقديم تسهيلات (تقسيط مبلغ التحفيظ مع الإعفاء في بعض الحالات)؛
ـ تعقد المسطرة وطول مراحلها.

ولذلك فإننا نقترح في هذا الصدد بعض النقط التي قد تساهم –لا محالة- في تيسير التدخل العمومي في هذا الشأن، إن تم توظيفها في نظام التحفيظ العقاري، كما يلي:

ـ الاستفادة من التقدم المعلوماتي في تطوير أنظمة المسح العقاري، وترقيم كل المعطيات في أفق إدماج هذه الأنظمة ضمن نظم المعلومات الجغرافية دون تمييز بين السجلات العقارية والعمليات المساحية؛
ـ التأكيد على ضرورة إنجاز عملية التحديد والمسح في وقت وجيز وذلك بالاستفادة من التقنيات المستجدة في هذا المجال خاصة نظام التموضع الشمول G.P.S
ـ وضع استراتيجية للانتهاء من معضلة ازدواجية النظام العقاري، سعيا إلى التشجيع على التحفيظ العقاري بجعله إلزاميا بشكل تدريجي على مستوى البلديات والمناطق المحيطة بها كمرحلة أولى؛
ـ إدراج تخصصات تجمع بين العقار والتعمير على مستوى كليات العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية والمعهد العالي للقضاء للوصول إلى تأهيل أطر عليا في شؤون التعمير والعقار؛
ـ تشجيع التحفيظ الجماعي لمزاياه المتعددة؛ ـ تقنين الشهادة الإدارية[30] التي ساء استعمالها إما جهلا للقانون أو تجاهلا به، وذلك بأخذ رأي الوكالة الحضرية فيها[31].

الفقرة الثانية: من حيث تعدد الأنظمة العقارية

يطرح تعدد الأنظمة العقارية وعدم تطويع جلها لخدمة المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، عدة إشكالات نرصد بعضها كما يلي:

بالنسبة لأراضي الجماعات السلالية فمعظمها غير محفظة ، مما يحول دون تجزئتها استنادا إلى منطوق المادة الخامسة من القانون رقم [32]25.90المتعلق بالتجزئات العقارية، حيث أضحت معه مرتعا لتفشي ظاهرة السكن غير اللائق بشتى أشكاله، أضف إلى ذلك ما تطرحه من مشاكل تهم طرق الاستغلال والتحديد والترامي، والظروف الاجتماعية للمقيمين عليها. إذ أظهر التطبيق العملي لقوانين تحديد هذه الأراضي بأن هذه العملية تواجهها صعوبات تتعلق في مجموعها بالتعرف على ذوي الحقوق على العقارات، مما يطرح بدوره مشاكل طول مدة إجراءات التحديد وكذا تجميد هذه الأراضي، ويصاحب هذه المشاكل على الصعيد الحضري التعمير الفوضوي، حيث بقيت السلطات العامة في حيرة أمام وضعية هذه الأراضي، خاصة وأنها تثير مشاكل اجتماعية تتعلق في مجموعها بالقاطنين بها[33].

هذا، وتعتبر أراضي الجماعات السلالية الواقعة بالمجالات الحضرية وشبه الحضرية، رصيدا عقاريا بنيويا في التركيبة العقارية للمدن والتجمعات القروية، وعنصرا فعالا في بناء مستقبلها، بالنظر للمساحة المهمة التي تشغلها والتي تقدرها الإحصائيات بحوالي 300ألف هكتار، أي ما يعادل 2% من مجموع مساحات الأراضي الجماعية، مما يؤهلها بشكل كبير لتضطلع بدور أساسي ومحوري في كل إستراتيجية ترمي إلى دعم مسلسل التنمية الاقتصادية والبشرية التي تراهن عليها بلادنا[34].

بالنسبة لأراضي الجيش: تثير من جهتها مشاكل تشابه تلك التي تطرحها أراضي الجموع، خاصة فيما يخص عملية اقتنائها من قبل السلطات العامة لإقامة مشاريع ذات النفع العام، وتشكل هذه الأراضي رصيدا هاما يمكنه أن يساهم في تسهيل عمليات التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية، لكن هذه العملية تظل رهينة بمدى استطاعة السلطات العمومية تجاوز مشكل مسطرة التفويت التي لازالت معقدة بالنظر إلى طبيعة هذه الأراضي، إذ لا يمكن تحقيق ذلك إلا بعد الحصول على ترخيص بمقتضى ظهير.

أما عن أراضي الأحباس فقد أفرز واقع الحال إحداث تجزئات عقارية في بعض أراضي الأحباس دون احترام المقتضيات التشريعية، كما أقدم بعض المستفيدين من الأوقاف المعقبة على كراء قطع أرضية للخواص تحولت بين عشية وضحاها إلى أبنية عشوائية دون احترام لتوجهات المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية[35].

يشكل التعمير منظومة متكاملة من شأن الإخلال ببعض مكوناتها أن يفرغ المنظومة من محتواها، حيث يلاحظ على مستوى الواقع والممارسة الإدارية وجود عراقيل تتمثل أساسا في عدم احترام القواعد القانونية للتعمير من قبل المتدخلين العموميين عبر ابتداع ما يسمى بالاستثناء تشمل مجموعة من المدن[36]، وهذا الأخير طرح عدة إكراهات في مواجهة التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية.

المحور الثاني: اكراهات الاستثناءات في مجال التعمير على مخطط توجيه التهيئة العمرانية.

يحظى تدبير المجال العمراني بالمغرب باهتمام واسع، نظرا لأبعاده الاقتصادية والاجتماعية، وعلاقته المباشرة بالنمو الديمغرافي والتوسع الحضري، فضلا عن اعتباره مجالا استثماريا بامتياز، وهو سياسة تهدف إلى التنمية الشمولية والمتوازنة من خلال الاستغلال العقلاني للمجال، وما يزخر به من ثروات طبيعية، وتم اعتماد مسطرة الاستثناء في مجال التعمير من أجل إضفاء بعض المرونة على قواعد التعمير المتسمة بالجمود.

ومن أجل الوقوف أكثر عند هذه الإشكالية، سأتطرق للسياق العام للاستثناء في ميدان التعمير “الفقرة الأولى”؛ ثم لآثار هذه الاستثناءات على التخطيط التوجيهي للتهيئة العمرانية ” الفقرة الثانية”

الفقرة الأولى: السياق العام للاستثناء في ميدان التعمير

يعتبر التعمير الاستثنائي Urbanisme Dérogatoirمن حيث المبدأ، ضرورة تتطلبها دواعي التنمية الاقتصادية وتكييف القاعدة مع معطيات الواقع، دون إغفال ما قد يلعبه الاستثناء من دور في تحريك الدينامية الاقتصادية لما يتسم به من مرونة وبساطة على الصعيد الإجرائي[37]، تأسيسا على ذلك، يظهر واضحا أن الفلسفة المتحكمة في هذا النمط من التعمير، في مقابل التعمير الأوليUrbanisme prioritair، تنبني على رؤية تؤمن سيولة وانسيابية الحركة العمرانية، وتجنب طابع الجمود والتشدد الذي قد يميز قواعد قانون التعمير.

إضافة إلى التخطيط العمراني، يعد التدبير العمراني بدوره ميدانا لإعمال مفاهيم التعمير الاستثنائي سواء من خلال القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير[38]، أوالقانون رقم 25.90 بشأن التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات[39] ، ويرى البعض في هذه المقتضيات رغبة من لدن المشرع المغربي في إضفاء نوع من المرونة على التدبير العمراني وتشجيع مسلسل البناء من جهة، ومواجهة التعمير الفوضوي والعشوائي من جهة ثانية[40].

يعود العمل بالاستثناء في مجال التعمير إلى السبعينيات، ولكنه لم يقنن إلا سنة 1999 بصدور الدورية عدد [41]254 عن وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والاسكان وسياسة المدينة، والدورية رقم [42]622 الصادرة في ماي 2001، وقد عاقبتهما دوريتين وزاريتان مشتركتان وهما على التوالي الدورية رقم 27/ 320 الصادرة في مارس 2003 والدورية رقم 31/10098 الصادرة في يوليوز2010.

وقد استحدثت بموجب الدورية الصادرة سنة 1999 لجنة مختصة على مستوى الوزارة لتسليم رخص الاستثناء للمشاريع الاستثمارية الكبرى، ولكن نظرا للعدد المتزايد من الملفات أصبحت اللجنة المركزية عاجزة عن دراسة كل الطلبات، هكذا صدرت الدورية الثانية سنة 2001 التي نصت على نقل هذا الاختصاص إلى المستوى المحلي وعهد إلى المفتش الجهوي للتعمير رئاسة اللجنة المحلية لدراسة ملفات طلب رخص الاستثناء، بحيث لا تعرض على اللجنة المركزية المختصة، سوى المشاريع الاستثمارية الكبرى التي لم تحظ بالتوافق على المستوى المحلي.

وقد صدرت بعد ذلك الدورية الثالثة رقم 27/3020[43]، يتعلق الأمر بدورية مشتركة بين الوزارة المكلفة بالتعمير ووزارة الداخلية باعتبارهما القطاعين الوزاريين الأساسيين المسؤولين عن مجال التدبير العمراني، ونصت هذه الدورية على إنشاء لجنة جهوية خاصة برخص الاستثناء في مجال التعمير مكلفة بدراسة الطلبات المقدمة للاستفادة من هذه المسطرة، وتتكون هذه اللجنة التي يترأسها والي الجهة من العامل ومدير المركز الجهوي للاستثمار ورئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية.. ويتخذ قرار منح رخص الاستثمار بإجماع أعضاء اللجنة.

وسعيا إلى تدارك هذه الاختلالات، أصدرت السلطة العمومية دورية جديدة، وهي الدورية رقم 10098/31 بتاريخ 6 يونيو 2010، بهدف إحاطة مسطرة الاستثناء بمزيد من الضمانات والقيود القانونية من خلال التنصيص على أن رخصة الاستثناء تخص الشخص بعينه، ولا يجوز تفويتها لغيره فضلا عن ذلك فإن هذه الدورية تمنع منعا باتا أن تطال استثناءات المساحات المخصصة للمرافق العمومية وللفضاءات الخضراء وطرق التهيئة ودوائر الري والمناطق المهددة بالفيضانات أو المناطق التي تنطوي على بعض المخاطر والمناطق التي يجب حمايتها، كما حددت الدورية نوع المشاريع التي يمكن أن تستفيد من مسطرة الاستثناء[44].وتبقى رخص الاستثناءات الممنوحة طبقا لدوريات وزارية، والتي لا يعززها أساس قانوني قوي تعتبر كأداة لإضفاء المرونة على مجال التخطيط العمراني، لهذا يجب أن تمثل الاستثناء لا القاعدة، ويمثل اللجوء إلى مسطرة الاستثناءات تعبيرا عن قصور يشوب عملية التخطيط، ومسا بالأهداف المتوخاة من وثائق التعمير.ولا تعني المرونة هنا بأي حال الدعوة إلى التخلي عن التخطيط العمراني، ولكنها تحيل بالتالي إلى تعمير مرن مبسط المساطر والإجراءات، يسمح بتقاطع التصورات والآراء والمعارف، وبإدخال التغييرات الضرورية في الوقت المناسب، طوال فترة تفعيل تصميم التهيئة، ومن المناسب في هذا الإطار:

ـ وضع نظام تخطيط مرن يتيح إمكانية إدخال تغييرات خاصة، واستعمالات مشروطة بمناسبة طلب إحداث تجزئة أو تجمع سكني، وذلك طبقا لشروط قانونية محددة؛

ـ التفكير في مساطر مبسطة لمراجعة وتعديل جزئي أوكلي لتصميم التهيئة، بشكل يتيح إمكانية تكييف التصاميم لمراجعة وتعديل جزئي أو كلي، لمواجهة تطور الرهانات والحاجيات التنموية، ولكن دون التعارض مع المقتضيات التنظيمية ولا المس بالتوجهات العامة للمخطط التوجيهي؛

ـ التنصيص على استثناءات تنظيمية لفائدة المشاريع المهيكلة الضخمة كالمدن الكبرى والمجمعات الصناعية والمنشآت السياحية الكبرى؛

ـ تخفيف إجراءات تعديل تصاميم التهيئة العمرانية دون اللجوء إلى المصادقة عليها بمرسوم لرئيس الحكومة[45].

الفقرة الثانية: آثار الاستثناءات في ميدان التعمير على مخطط توجيه التهيئة العمرانية

إن الغاية المنشودة من التعمير الاستثنائي ظلت بعيدة المنال، ولم تتحقق التنمية الاقتصادية والاجتماعية إلا بنسبة ضئيلة، مقارنة مع الآثار العكسية لهذا النمط من التعمير، وذلك بسبب تظافر مجموعة من الاكراهات مرتبطة بتدبير هذا الوضع، بحيث أن التنظيم القانوني للاستثناءات يكتنفه الكثير من الغموض، هذا إلى جانب انتصاب عدة إكراهات مادية، أهمها تلك المتعلقة بتدبير طلبات الاستثناء، وتعدد المتدخلين[46].

وتتجلى هذه الإكراهات بالأساس في غموض الأساس القانوني، فالتنظيم القانوني للتعمير، يمتاز بقلة النصوص القانونية المؤطرة له، وهو الأمر الذي دفع الإدارة إلى محاولة سد بعض الثغرات عن طريق المذكرات التي تصدر بوتيرة مستمرة، وتمثل هذه الخيرة مكانة خاصة في التطبيق العملي، وهي في الغالب ذات طابع تفسيري، لكن هذه المذكرات جاءت غامضة وكذا عدم دقة الدوريات المنظمة لها، بحيث أن المذكرة لم تحدد جهة واحدة تودع لها الطلبات( الجماعة، الولاية، الوكالة الحضرية…) ولم تحدد الوثائق المكونة للملف ولم تنظم أي مسطرة للطعن أمام القضاء، هذه المعطيات وغيرها تدفع إلى القول بأن تطبيق نظام الاستثناء ظل رهينا بدرجة اقتناع المسؤولين المحليين وللدور المحوري للوالي في اللجنة[47].

يتفاقم المشكل أكثر مع تعدد المتدخلين في مختلف مراحل الإعداد وتضارب المصالح ووجهات النظر والمواقف الإدارية بخصوص اختيارات التهيئة، في ظل هشاشة قنوات التنسيق بين الجهات المتدخلة وزخم مسطري وإجرائي مبالغ فيه وغير مبرر أحيانا لتعارضه مع متطلبات السرعة ومكانة الوقت، علما أن التخطيط العمراني الحديث أصبح يقاس ليس بالمجال فقط، وإنما بواسطة الربط المحكم بين البعدين المجالي والزمني في توقع الصورة المستقبلية للتجمعات العمرانية، وكذلك ضعف مشاركة المجالس الجماعية، و حصر دورها فقط في إجراء الدراسات وفي إبداء الملاحظات والاقتراحات، وبذلك فدورها يكون استشاري فقط، في حين أنه يجب أن يتعدى ذلك باعتبارها تتحمل أعباء تنفيذ وثائق التعمير” تصميم التهيئة على الخصوص”، حيث تقوم بإنجاز الطرقات والمساحات الخضراء والساحات العمومية ومختلف المرافق العمومي.

إضافة لتعدد الأجهزة المتدخلة في ميدان التخطيط والتدبير العمراني، بحيث نجد الجماعات والوكالة الحضرية، أيضا مصلحة التعمير بالعمالة، بالإضافة للمفتشية الجهوية للتعمير والهندسة المعمارية، كل ذلك أدى إلى نتائج بعضها إيجابي والآخر سلبي. ويمكن القول إن أهم النتائج الإيجابية يعود الفضل فيها إلى الوكالات الحضرية، حيث جعلت من المسطرة المتبعة لدراسات الملفات الرامية إلى الحصول على رخص التعمير مسطرة شفافة وموضوعية ويتم الاحتكام فيها إلى القانون ووثائق التعمير السارية المفعول[48].

إن الأجهزة الإدارية المتدخلة في ميدان التخطيط والتدبير العمرانيين أصبحت متنوعة ومتعددة ويمكن أن نستعرض منها تلك التي لها تدخلات مباشرة.

أولا: على المستوى المركزي

تتدخل سلطات إدارية متعددة أثناء مرحلة إعداد المخطط التوجيهي كما أن البعض منها يتدخل حتى أثناء مرحلة التدبير العمراني:

في مجال التخطيط العمراني:

تتدخل خلال هذه المرحلة كل من مديرية التعمير واللجنة المركزية، وفيما بعد الوزارات التي تؤشر على وثائق التعمير قبل المصادقة عليها، بالإضافة إلى الأمانة العامة للحكومة التي تراقب مشروع الوثائق قبل نشر النصوص المصادق عليها في الجريدة الرسمية.

في مجال التدبير العمراني:

يقصد بالتدبير العمراني دراسة الطلبات الرامية إلى الحصول على رخص التعمير والبت فيها عن طريق إما الترخيص للمشاريع أو رفض الترخيص لها؛ وقد مر معنا أن هذا الاختصاص يعود إلى رؤساء المجالس الجماعية مع المساعدة التقنية للوكالات الحضرية، غير أنه تجدر الإشارة إلى أن السلطات الإدارية المركزية تتدخل للبت في كثير من المشاريع الاستثمارية وفق ما يستوجب المنشور رقم 254 الصادر عن وزير إعداد التراب الوطني والبيئة والتعمير والإسكان المؤرخ في 18 فبراير 1999[49].

ثانيا: على المستوى المحلي

توجد على المستوى المحلي والإقليمي والجهوي سلطات وأجهزة تتدخل في ميدان التعمير، لإعداد المخطط التوجيهي لتهيئة العمرانية، سواء أثناء مرحلة إعداد وثائق التعمير أو أثناء تنفيذها.

1.أثناء إعداد وثائق التعمير:

تتدخل أثناء مختلف المراحل التي تمر منها عمليات إعداد وثائق التعمير السلطات التالية:

الوكالات الحضرية والمفتشيات الجهوية التابعة لوزارة إعداد التراب الوطني والتعمير، والعمالات أو الإقليم والمجالس الجماعية، كما تعرض مشاريع وثائق التعمير على أنظار اللجنة المحلية.

هذا، وقد أدى كثرة المتدخلين في ميدان التخطيط والتدبير العمرانيين إلى نتائج بعضها إيجابي والبعض الآخر سلبي، يمكن القول إن أهم النتائج الإيجابية يرجع الفضل فيها إلى الوكالات الحضرية التي تحاول الدولة تعميمها على مجموع ربوع المملكة. نظرا للدور الذي تضطلع به في محاربة السكن العشوائي بكل المدن المغربية، كما أنه يرجع إليها الفضل فيما يخص تحسين المستوى المعماري لبعض المدن والتجمعات العمرانية.

كما أنه من بين الإشكالات التي يطرحها تعدد المتدخلين في قطاع التعمير كذلك، هو البطء في دراسة طلبات الحصول على ترخيص من أجل البناء أو إحداث تجزئات عقارية، بالرغم من أن المشرع قد حدد الآجال التي يجب خلالها دراسة هذه الطلبات (ثلاثة أشهر فيما يخص مشاريع التجزئات وأجل شهرين فيما يخص البنايات عدا المجموعات السكنية التي خصص لها نفس أجل التجزئات)، فما يلاحظ أن هذه الآجال لا يتم احترامها من طرف السلطات الإدارية. مما يترتب معها ضياع الوقت وبالتالي ارتفاع تكاليف إنجاز المشروع، كما أنه قد يؤدي بالبعض إلى التراجع عن مشروعه نهائيا.

وتجدر الإشارة أنه بالنسبة للمناطق الواقعة خارج نفوذ الوكالات الحضرية تطرح صعوبة أخرى وتهم الحصول على المعلومات التعميرية (كالمتعلقة بالتنطيق والاستعمالات المسموحة بها) بالنسبة للأرض المراد تجزئتها أوبناؤها والتي تنص عليها وثائق التعمير في حالة وجودها.

ورغم التحسن الذي عرفه قطاع التعمير منذ إحداث الوكالات الحضرية، فإن الملاحظ أن هذه الأخيرة ساهمت هي الأخرى في تعقيد تدبير قطاع التعمير من خلال رفضها للعديد من رخص التعمير، إذ تصل نسبة الرفض حوالي 50% من المشاريع المودعة لديها من طرف المجالس الجماعية[50]. وذلك لافتقار هذه الوكالات إلى الأساس القانوني الذي تعتمد عليه لدراسة هذه الطلبات نظرا لعدم تغطية كل الجماعات بوثائق التعمير.

ومن بين أهم الانعكاسات السلبية لظاهرة تعدد المتدخلين في مسطرة إعداد وثائق التعمير والتي تؤدي إلى عرقلة التدبير الحضري للمدن نجد:

ـ قلة وثائق التعمير المصادق عليها[51]؛

ـ البطء في دراسة طلبات الحصول على الرخص التعميرية؛

ـ رفض مشاريع التجزئات العقارية والبنايات ومشاريع الاستثمار بصفة عامة؛ وبذلك تعطيل التنمية للمجال الحضري المراد تأطيره بوثائق التعمير[52]؛

ـ البطء الإداري الذي يعرفه إعداد وثائق التعمير.

خاتمة

باعتبار العقار هو الوعاء الأساس والمنطلق للمشاريع الاقتصادية والاجتماعية والسكنية، وهو المحرك لعجلة الدورة الاقتصادية، فإن ارتباطه بالتعمير يطرح الكثير من الإشكاليات، تتجلى بالخصوص على مستوى تدبير المجال العمراني بشكل عقلاني، نظرا لتشعب وتعقد تدبير المنظومة العقارية بالمغرب، وحيث لا تعمير بدون عقار ولا عقار بدون تعمير، فإنه يتعين تحديث وتجديد التشريعات العقارية حتى تكون مؤهلة لمواكبة واستيعاب التحولات والتطورات التي يعرفها العقار بالمغرب وارتباطه بالتنمية العمرانية الحضرية.

والملاحظ أن تشعب التشريع العقاري وسوء تدبير مختلف أصناف الملكية العقارية، أثر بصفة أساسية في تشكيل المدن وتوجيه التخطيط والتهيئة العمرانية، الأمر الذي نتج عنه تفاقم مشاكل أخرى لها علاقة مباشرة بهذه الوضعية، كالمباني العشوائية، وانعدام الوسائل الصحية والتجهيزات الأساسية بصفة عامة، كل ذلك أدى إلى تعمير عشوائي وفوضوي خلق مجالا مشوها. وعليه أضحى العامل العقاري يشكل أكبر عائق يواجه المتدخلين في إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية وتنفيذه، في ظل غياب استراتيجية واضحة تعمل على تطوير الأنظمة العقارية وتقويتها وتحصينها، حتى يمكن لها أن تساهم في الحفاظ على جمالية وتناسق العمران من خلال إتباع خطة واضحة المعالم وموازية للسياسة العقارية في ميدان التعمير التنظيمي على الخصوص. وانطلاقا من الترابط الكبير الذي يجمع العقار بالتعمير، الأمر الذي يتعين معه رسم سياسة عقارية موازية لسياسة التعمير تخدم المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، كونه آلية مهمة لحكامة المجال العمراني، وتحديد كيفية الاستغلال الأمثل لمختلف أصناف الملكية العقارية، وذلــك فــي ضــوء متطلبــات تحقيــق التنميــة الاقتصاديــة والاجتماعيــة والبيئيــة.

ولتجاوز هذه الإكراهات، سوف أحاول إعطاء بعض الاقتراحات، بغية استشراف آفاق أفضل للمخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، في ظل انعكاسات الأنظمة العقارية:

تعزيز وتوحيد الإطار القانوني المنظم للعقار من خلال إحداث مدونة عقارية تتضمــن القواعــد المشــتركة التــي تهــم جميــع الأنظمــة العقاريــة والقواعــد الخاصــة الأخــرى المطبقــة علــى الأنظمــة العقاريــة؛
ضرورة استحضار طبيعة وبعد الأنظمة العقارية عند إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية؛
إرســاء حكامــة عقاريــة فعالــة تتوفــر، علــى المســتويين الوطنــي والجهــوي، علــى آليــات قــادرة علــى مواكبــة تطــورات الطلــب ومن ذلك:
إحــداث ســجل وطنــي للأملاك العقاريــة يغطــي مجمــوع التراب الوطني إلى جانــب الســجل القانونــي المتعلق بالأراضي المحفظة، وذلــك مــن خلال تفعيــل الإطــار القانونــي الخــاص بــه، مــع العمــل علــى وضــع ســجل عقــاري شــامل يتضمــن كافــة المعلومــات الضروريــة مــن أجــل إرســاء تدبيــر ناجــع للرصيــد العقــاري؛
تعزيــز آليــات تحصيــن الحقــوق المتعلقــة بالأملاك الخاصــة غيــر المحفظــة؛
إرســاء احتياطــي عقــاري، وخفــض كلفــة الوعــاء العقــاري المفتــوح أمــام تصميم التهيئة، واســتعادة جــزء مــن الأربــاح (زائــد القيمــة) المتأتيــة مــن تغييــر الصبغــة العقاريــة للأراضــي فــي ضواحــي المــدن.

لائحة المراجع

أولا: النصوص القانونية

ظهير شريف رقم 1.11.91 صادر في 27 من شعبان 1432 (29 يوليو 2011) بتنفيذ نص الدستور، الجريدة الرسمية عدد 5964 مكرر بتاريخ 28 شعبان 1432 (30 يوليو 2011).
ظهير شريف رقم 1.92.31 صادر في 15 من ذي الحجة 1412(17 يونيو 1992) بتنفيذ القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليو 1992)، ص 887. كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 66.12.
القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 21 من ذي القعدة 1437 (25 أغسطس 2016)؛ الجريدة الرسمية 6501 بتاريخ 17 ذو الحجة 1437 (19 سبتمبر 2016).
ظهير شريف رقم 1.92.7 صادر في 15 من ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992) بتنفيذ القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليو 1992)، ص 880. كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 66.12.
الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).
القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432(22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).
ظهير شريـف رقم 1.81.254 صـادر في 11 من رجب 1402(6 مايو 1982) بتنفيذ القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت، الجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 1403( 15 يونيو 1983).
ـ ظهير شريف رقم60.063 بشأن توسيع نطاق العمارات القروية، الجريدة الرسمية عدد 2489 بتاريخ 13 محرم 1380 (8 يوليوز 1960).
ـ ظهير شريف رقم02.298صادر في 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، الجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 2 رمضان 1423 (7 نوفمبر 2002).
ـ ظهير شريف رقم 1.19.116 صادر في7ذي الحجة 1440 (9 غشت 2019) بتنفيذ القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية، الجريدة الرسمية عدد 6807 بتاريخ 24 ذو الحجة 1440 (26 أغسطس 2019).

ثانيا: الكتب باللغة العربية

الهادي مقداد” السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى” مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاءـ الطبعة الأولى 1421/2000.
ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم39.08، مطبعة المعارف الجديدة ـ الرباط ـ طبعة 2013.
أحمد المريني، الهياكل العقارية الفلاحية بالمغرب ـ في كتاب العقار والاستثمارـ نشر مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية، عمالة الحوز ـ المطبعة الوطنية مراكش 2005.
الشريف البقالي، رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير، دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى 2006.
أبو الحسن التسولي، البهجة في شرح التحفة وبحاشيته على المعاصم لفكر ابن عاصم للإمام التودي، الجزء الثاني، طبع دار الرشاد الحديثة، الدار البيضاء، 1991.
الإمام عبد الله محمد بن اسماعيل البخاري، صحيح البخاري، كتاب الوصايا، باب الشروط في الوقف، الحديث رقم 2737، دار ابن كثير، دمشق لبنان،2002.
بناصر المصطفاوي، الرقابة البعدية للبناء والتجزيئ (دراسة قانونية) دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى، يناير 2008.
ـ حليمة لمغاري، محاضرات في القانون العقاري وفق آخر المستجدات، مكتبة قرطبة ـ اكادير، لسنة الجامعية 2016.2017.
سعاد عاشور، حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري المغربي، المطبعة والوراقة الوطنية بمراكش، الطبعة الأولى مراكش1997م.
عمر أزوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وقضاء محكمة النقض، منشورات دار القضاء بالمغرب، الطبعة الأولى 1435/2014.
عبد العالي دقوقي، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق دراسة في الاجتهاد القضائي والإداري، مطبعة النجاح الجديدة ـ الدارالبيضاءـ طبعة 2020م/1441ه.
عبد العزيز توفيق، “التشريع العقاري والضمانات” المكتبة القانونية 22، الطبعة الأولى 2012.
عادل حاميدي، “القواعد الفقهية وتطبيقاتها القضائية في المادة العقارية والمدنية في ضوء مدونة الحقوق العينية وقانون الالتزامات والعقود والفقه الإسلامي”، مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاءـ الطبعة الثانية 2015.
عبد السلام العسري، نظرية الأخذ بما جرى به العمل في المغرب في إطار المذهب المالكي، طبعة وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية للمملكة المغربية، طبعة 1996.
عبد العزيز توفيق، عقد الكراء في التشريع والقضاء، مطبعة النجاح الجديدة، طبعة 1996.
عبد الرحمان البكريوي، التعمير بين المركزية والامركزية ، الشركة المغربية للطباعة والنشرـ الرباط ـ الطبعة الأولى 1993.
عبد الله محمد بن أحمد بن محمد المالكي، شرح ميارة الفاسي لتحفة ابن عاصم، دار الفكر، دمشق، الناشرـ الياقوتة الحمراء للبرمجيات، تاريخ الإصدار 2015.
عبد المنعم فرج الصده، محاضرات في القانون المدني، الملكية في قوانين البلاد العربية، معهد الدراسات العربية العالية، جامعة الدول العربية، طبعة 1962.
مبروك عامر، المنافسة في السوق العقارية بالمغرب، مطبعة أصكوم، الطبعة الأولى 1437/2016.
محمد خيري، العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة ـ الرباط ـ طبعة 2018.
محمد الهيني، المرتكزات الدستورية الناظمة للعمل القضائي للمحكمة الإدارية بالرباط وفقا لاجتهادات محكمة النقض، قضاء الإلغاء، مكتبة الرشاد، سطات، 2014.
محمد بفقير ” مدونة الحقوق العينية والعمل القضائي المغربي، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ـ الطبعة الثانية ـ 1438ه/ 2017م.
محمد خيري، قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي – المساطر الإدارية والقضائية- منشورات المعارف، دار النشر المعرفة الرباط، الطبعة الخامسة 2009.
محمد الكشبور، بيع العقارات بين الرضائية والشكلية” سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة، مطبعة النجاح الجديدة، الطبعة الأولى1997م.
محمد خيري،” حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري” مطبعة المعارف الجديدة ـ الرباط ـ طبعة 2000 م.
” العقار والاستثمار” مجموعة من المؤلفين” المطبعة والوراقة الوطنية بمراكش، الطبعة الأولى 2005، ص 147.
أحمد أجعون، الاعتداء المادي على الملكية العقارية، الإشكالات العملية والحلول القضائية” مطبعة المعارف الجديدة، الطبعة الأولى، 2015.
محمد اوزيان، الأملاك المخزنية بالمغرب، النظام القانوني والمنازعات القضائية – الجزء الأول- مطبعة المعارف الجديدة الرباط. سنة 2013.
محمد خيري، التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة دار الثقافة ـ الدارالبيضاءـ ،الطبعة الأولى 1983.
محمد الربيعي، الأحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم، دراسة على ضوء التوثيق العدلي والتوثيق العصري “مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاء ـ الطبعة الثانية 2015.
محمد خيري، مقاربة بين نظام العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة ” مداخلة بالندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش، يومي 27 و28 فبراير 2004، بعنوان العقار غير المحفظ إلى أين؟ سنة 2004.

ثالثا: الأطاريح

أحمد مالكي، التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، وحدة التكوين والبحث الإدارة العامة، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2007/2008.
أحمد رضى الأحمادي” الرقابة على العمليات العقارية والتنمية العمرانية” أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام، وحدة التكوين والبحث في القانون الإداري والعلوم الإدارية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، أكدال، جامعة محمد الخامس” الرباط، السنة الجامعية 2003/ 2004.
بناصر المصطفاوي، التعمير بين التخطيط والعشوائية حالة مدينة الناضور: أطروحة لنيل الدكتوراه في لقانون العام، وحدة التكوين والبحث في العقار والتعمير والإسكان، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية اكدال، جامعة محمد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 2006/2005.
عبد اللطيف كرازي، إدارة المال المشاع في التشريع المغربي، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في الحقوق ـ قانون خاص ـ جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال ـ الرباط ـ السنة الجامعية 2006/2007.
محمد عامري ” الملك العمومي بالمغرب” أطروحة لنيل الدكتوراه الدولة في القانون العام، كلية الحقوق بالرباط، السنة الجامعية 1993/1994.
نصيرة الحيولي” تدخل الجماعات الترابية في ميدان التعمير”، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة سيدي محمد بن عبد الله، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ظهر المهراز فاس، السنة الجامعية 2015/2016.

رابعا: المقالات

أحمد مالكي، “مخططات التهيئة والبعد الزمني بالمغرب” التعمير والحكامة المجالية وفق آخر المستجدات التشريعية والقضائية، منشورات المجلة المغربية للأنظمة القانونية والسياسية، العدد رقم 11.
أحمد أجعون” نظام الإستثناء في مجال التعمير بين الضرورة والنجاعة، مقال منشور في المجلة المغربية للأنظمة القانونية والسياسية، العدد 11، دجنبر 2016.
العربي محمد مياد، آثار إعلان المنفعة العامة على ضوء المادة 28 من قانون التعمير بين الواقع والقانون، مجلة وسيط المملكة المغربية، العدد الثالث، دجنبر 2014.
الحاج شكرة، آفاق قضاء الإلغاء في مجال التعمير” عشر سنوات من العمل القضائي للمحاكم الإدارية بالمغرب من 1994 إلى 2004، أعمال اليوم الدراسي الذي نظمته المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، سلا، في 23 أبريل 2004.
أحمد الساخي ـ قاضي بالمحكمة الابتدائية بتزنيت ـ نظام أراضي الجموع من خلال الممارسة القضائية رصد لتطور عمل محكمة النقض، مقال منشور بشبكة العلوم الجنائية.
حسن أمرير، دور الجماعات المحلية في ميدان التعمير، إشكالية توزيع الاختصاص، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد 34، أكتوبر 2000.
زكرياء العماري، نهائية الرسم العقاري بين الإطلاق والتقييد، دراسة مركزة في الاستثناءات الواردة على قاعدة التطهير” منشورات مجلة القضاء المدني، العدد 5، سنة 2013.
سعيد زياد محام عام بمحكمة النقض، أراضي الجماعات السلالية، التدبير ـ المنازعات، منشورات مجلة الحقوق 2016 سلسلة الدراسات والأبحاث، مطبعة النجاح الجديدة، الإصدار التاسع ـ 2016.
محمد الصوالحي، نظام أراضي الجموع بالمغرب، مقال منشور بمجلة المحامون، تصدرها هيئة المحامين بآسفي، العدد الثالث، عدد خاص بندوة العقار لسنة 1993.

محمد عمري، التعمير وحقوق الإنسان: أي دور للامركزية الترابية الجماعية، منشورات الدراسات في الحكامة والتنمية الترابية، سنة 2017.

[1] عبد العالي دقوقي، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق ـ دراسة في الاجتهاد القضائي والإداري ـ مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاء ـ طبعة 2020م، ص 9.

[2] تتخذ المضاربة العقارية عدة صور أهمها وأكثرها تداولا في السوق، أن المضاربين يبيعون ويشترون العقارات دون أن يمتلكوها، حيث يكتفون بدفع العربون فقط، ثم يعيدون بيعها مباشرة، أو إعادة بيعها على حالتها بعد تملكها.

[3] عبد الواحد القريشي، قانون التعمير والتنمية بالمغرب، سلسلة إضاءات في الدراسات القانونية، العدد 6، مكتبة الرشاد ـ سطات ـ مطبعة الأمنية ـ الرباط، ص 73.

[4] ظهير شريف رقم 1.92.31 صادر في 15 من ذي الحجة 1412(17 يونيو 1992) بتنفيذ القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الجريدة الرسمية عدد 4159 ب تاريخ14 محرم 1413(15 يوليو 1992)، ص 887.

[5] ظهير شريف رقم 1.92.7 صادر في 15 من ذي الحجة 1412(17 يونيو 1992) بتنفيذ القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413(15 يوليوز 1992)، ص

[6] القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 21 ذي القعدة 1437 (25 غشت 2016)، الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 17 ذو الحجة 1437(19 شتنبر 2016)، ص 6630.

[7]مرسوم رقم 2.13.424 صادر في 13 من رجب 1434 (24 ماي 2013) بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها، الجريدة الرسمية عدد 6155 الصادرة بتاريخ 16 رجب 1434 (27 ماي2013).

[8] الحاج شكره، الوجيز في قانون التعمير المغربي، دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة السادسة 2011، ص 71 و72.

[9] خصص لها الباب الثاني من خلال المادة 2 إلى المادة 39 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير.

[10]Lamkinsi Abdelilahle droit Marocain de l’urbanisme, Thèse pour le doctorat, l’impremerie, publication de LINAU Rabat, 1989, Page : 50.

[11] حسن أمرير، دور الجماعات المحلية في ميدان التعميرـ إشكالية توزيع الاختصاص ـ، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد 34، أكتوبر 2000. ص 33.

[12]La politique immobilière de l’Etat constitue un élément important de la modernisation des politiques publiques. Elle poursuit en effet plusieurs objectifs majeurs, au plan local : fournir un cadre de travail adapté aux agents, accueillir dans de bonnes conditions les usagers des services publics, réduire le coût de fonctionnement des services (y compris le coût du capital immobilisé que représentent les bâtiments) et promouvoir l’offre de logements en libérant des terrains. Elle constitue l’un des leviers de réalisation effective de la réforme de l’administration territoriale de l’Etat.”https://www.legifrance.gouv.fr

[13]Abdelfattah eddahibi, « les problèmes juridiques posés par la législation sur l’urbanisme au Maroc » la revue marocaine de droit et économie de développement, N 12, 1986, p 155.

[14] عبد الغني بلغمي، قانون التعمير والتنمية بالمغرب، سلسلة إضاءات في الدراسات القانونية العدد 6، مطبعة الأمنية ـ الرباط، الطبعة 2017، ص 241.

[15]El Idrissi (Omar) : Evaluation des documents d’urbanisme à travers la dérogation : cas de la région Doukkala Abda, DESA en urbanisme et aménagement, université Hassan II- Ain Chok, F.L.S.H- Casablanca, 2004-2005, page : 32.

[16] عبد السلام المصباحي، محاضرات في إعداد التراب الوطني والتعميرـ مطبعة انفوبرانت فاس، الطبعة الأولى 1997، ص 22.

[17] تؤدي عملية النمو الديمغرافي إلى تزايد حاجيات الجماعة وإلى التوسع في الأراضي مما ينتج معه تزايد في الانشغالات والاهتمامات المتعلقة بالمسألة العقارية، وللتخطيط لأعمال التهيئة الحضرية (الهادي مقداد: السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مرجع سابق، ص 75.

[18] محمد الوكاري، العقار والتنمية الحضرية، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 1984/1985، ص 1.

[19] الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).

[20] أحمد مالكي، التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب، مرجع سابق، ص 190ـ191.

[21]Élie Mauret, Pour un équilibre des villes et des campagnes, Paris 1974, Page24.

[22] عبد الواحد الإدريسي وأحمد مالكي، العقار غير المحفظ وآثاره على تنفيذ وثائق التعمير، منشورات مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية، كلية الحقوق بمراكش، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش 2004، ص 77.

[23]تنص المادة الأولى من مدونة الحقوق العينية على أنه “تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار.

تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331(12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الإتزامات والعقود فيما لم يرد به نص في هذا القانون. فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي”.

[24]تجدر الإشارة في هذا الصدد أنه قبل صدور مدونة الحقوق العينية كان يثار نقاش فقهي وقضائي بخصوص تحديد القانون الواجب التطبيق فيما يتعلق بنزاعات العقار غير المحفظ، وللمزيد من المعلومات بخصوص هذه النقطة يراجع: محمد بوحسوي، وضعية العقار بين النصوص القانونية الشرعية والقوانين المدنية” رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ـ مراكش ـ السنة الجامعية 1999 ـ 2000، وأيضا عزالدين الماحي: السياسة التشريعية في مجال العقار غير المحفظ ـ مقال منشور بمجلة القصر، العدد 9 شتنبر 2004، ص 35 ومابعدها.

[25]ظهير شريف رقم 1.06.56 صادر في 15 من محرم 1427 (14 فبراير 2006) بتنفيذ القانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة، الجريدة الرسمية عدد 5400 بتاريخ فاتح صفر 1427 (2 مارس 2006)، ص 556.

[26] أحمد مالكي وعبد الواحد الإدريسي، مرجع سابق، ص 77.

[27] أحمد مالكي وعبد الواحد الإدريسي، نفس المرجع.

[28] محمد بنعيش، وثائق التعمير والممارسة، نموذج طنجة، بحث لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة، جامعة محمد الخامس ـ أكدال ـ كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ـ الرباط ـ السنة الجامعية 2002 ـ 2003، ص 90.

[29] محمد سلام، مقارنة بين التوثيق العصري والعدلي وبين طموحات وآمال التوحيد، وعوامل الخصوصية والتميز وآفاق التكامل والتعاون: ندوة توثيق التصرفات العقارية، يومي 11 و12 فبراير 2005، ندوة وطنية نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية، كلية الحقوق بمراكش، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الثانية 2005، ص 71.

[30]تنص المادة 35 من قانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات على ما يلي:

” لا يجوز للعدول والموثقين والمحافظين على الأملاك العقارية ومأموري إدارة التسجيل والجهات المخول لها الإشهاد على صحة الإمضاءات أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أو يشهدوا على صحة إمضاءات العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجار والقسمة أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجار والقسمة المشار إليها في المادة الأولى إذ لم يقع الإدلاء:

ـ إما بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من محضر التسلم المؤقت؛ وإما بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من شهادة مسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق هذا القانون.

[31]أحمد مالكي وعبد الواحد الإدريسي: العقار غير المحفظ وآثاره على تنفيذ وثائق التعمير. مرجع سابق ص:78.

[32] تنص المادة 5 اعلاه على أنه ” لا يقبل طلب التجزئة المنصوص عليه في المادة 4 من نفس القانون إذا كانت الأرض المراد تجزئتها غير محفظة ولا بصدد التحفيظ، ولا يكون الطلب محفوظا إذا تعلق الأمر بأرض بصدد التحفيظ، إلا إذا كان الأجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته.

ولا يقبل طلب التجزئة كذلك إذا كان الملف المضاف إليه لا يتضمن جميع المستندات المنصوص عليها في المادة 4 من نفس القانون.”

[33]محمد الوكاري: العقار بين الازدواجية وتعدد الأنظمة ومتطلبات التنمية الحضرية، أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش، مطبعة الوطنية، الطبعة الأولى، مراكش، 2003 ص 249.

[34] أحمد بن عبد السلام الساخي، النظام القانوني الجديد لأملاك الجماعات السلالية، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، الطبعة الأولى 2020، ص 669.

[35]سأتطرق لحدود تأثيرأراضي الأوقاف على تصاميم التهيئة بشكل مفصل في الفصل الثاني من هذا البحث.

[36] تقرير الوزارة المكلفة بإعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة عدد 890/7220 بتاريخ 09 يوليو 2001 في شأن بعض المشاكل العقارية وتأثيرها على تنفيذ مقتضيات وثائق التخطيط الحضري.

[37]البولماني سعيد: حماية البيئة من زاوية قانون التعمير. مداخلة في اليوم التشاوري والدراسي المنظم من طرف الوكالة الحضرية لسطات حول مشروع إعداد مدونة التعمير، الأربعاء 19 أبريل 2006 بكلية الحقوق بسطات ص :6.

[38] بخصوص قانون التعمير، فقد نص المشرع المغربي في المادة 46 من القانون رقم 12.90 والمادة 35 من المرسوم التطبيقي على إمكانية العمل بالاستثناءات في موضوع الترخيص الإداري بالبناء في العالم القروي، ويتجلى ذلك في جواز التخلي عن شرط الهكتار الوارد في المادة 34 من المرسوم ومنح رخصة البناء مهما بلغت مساحة القطعة الأرضية في الحالة التي يتعذر فيها توافر هذا الشرط بسبب حالة تقسيم المنطقة المعنية، وذلك بعد الحصول على موافقة لجنة مختصة تتولى التحقق من أن البناء المزمع إقامته لا تترتب عليه عمليات عمرانية متفرقة تهدد بوجه خاص مميزات المنطقة المذكورة
ويسمح كذلك بالترخيص على وجه الاستثناء إذا كان الطابع التقني للمبنى المراد إقامته يستلزم مساحة تزيد على نسبة 1/50 من مجموع مساحة الأرض وعلوا يزيد على الحد الأقصى المحدد في 8.50 أمتار باعتبار كل تجهيز فوقي وذلك استنادا إلى المادة 36 من المرسوم السالف الذكر.

[39]نذكر على سبيل المثال المادة 21 التي تقضي بجواز تسليم الإذن في إحداث التجزئة دون القيام بجميع الأشغال المقررة في البند الأول من المادة 18 إذا كان ثمة ما يبرر ذلك، وكذلك الشأن بالنسبة للمادة 44 التي تسمح بإمكانية تسليم رخصة البناء بالتجزئة قبل انتهاء أشغال التجهيز إذا كان صاحب التجزئة هو الذي سيتولى بنفسه تشييد مبان في تجزئته.

[40]El Idrissi Omar : Evaluation des documents d’urbanisme à travers la dérogation : cas de la région Doukkala Abda, DESA en urbanisme et aménagement, université Hassan II- Ain Chok, F.L.S.H- Casablanca, 2004-2005, p : 32.

[41]Etude de l’impact de la dérogation sur le processus de planification et gestion urbain, direction de l’urbanisme, rapport provisoire, juin 2007, page 23 – 24.

[42] المذكرة رقم 622: وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان والبيئة، مديرية التراب الوطني والتعمير 8 ماي 2001.

[43] محمد اهاروش: من التدبير الممركز إلى التدبير اللامتمركز للاستثمارات، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام ـ كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، أكدال الرباط، السنة الجامعية 2002/2003، ص 129.

[44] تقرير المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي” دراسة التأثيرات المترتبة عن استثناءات في مجال التعمير ” سنة 2014، ص 6.

[45] تقرير المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، نفس المرجع، ص 7.

[46] عبد الجليل بودربالة: التعمير الاستثنائي” بحث لنيل دبلوم الماستر تخصص تدبير الشأن العام، جامعة محمد الخامس السويسي كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، سنة 2007/2008، ص 5.

[47] أحمد أجعون” نظام الإستثناء في مجال التعمير بين الضرورة والنجاعة، مقال منشور في المجلة المغربية للأنظمة القانونية والسياسية، دجنبر 2016، العدد 11، ص19.

[48] محمد الكنوني، الوكالات الحضرية وتدبير ميدان التعميرـ حالة الوكالة الحضرية لسطات ـ رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، وحدة التكوين والبحث، تدبير الإدارة المحلية،جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية سطات، السنة الجامعية 2008/2007، ص 29.

[49]دورية وزير إعداد التراب الوطني والتعمير والبيئة والإسكان عدد 254 بتاريخ 12 فبراير 1999 المتعلقة بالمساطر المتبعة في دراسات مشاريع الاستثمار.

[50] تقرير سنوي منشور على الموقع الإلكتروني للوكالة الحضرية تازة توناتAutaza.ma / سنة 2019.

[51] عبد الرحمان البكريوي، تعدد المتدخلين في ميدان التعمير وانعكاساته على التخطيط العمراني بالمغرب، مرجع سابق، ص 321.

[52] فرح الزروقي، دور وثائق التعمير في تهيئة المجال الحضري والتنمية” بين القانون والواقع”، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، ماستر قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2012/2013، ص 59.