في الواجهةمقالات قانونية

ترك المأجور كسبب للإخلاء في ظل قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 دراسة مقارنة في ضوء أحكام المحاكم الفلسطينية

ترك المأجور كسبب للإخلاء في ظل قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953

دراسة مقارنة في ضوء أحكام المحاكم الفلسطينية

The Abandonment of  Leased Premises as a reason for Eviction under the Landlords and Tenants Law of 1953

A Comparative Analytical Study in Light of the Judgments of the Palestinian Courts

إبراهيم خالد يحيى 

 

.محاضر في الجامعة العربية الأمريكية / فلسطين، ومحام مزاول

 

الملخص

يسعى البحث إلى التحليل الدقيق النقدي لواقعة ترك المأجور كسبب من أسباب التخلية، ومدى توافق معالجة الموضوع فقها وقضاء مع فلسفة المشرع من تقرير هذا الحكم، بقراءة الأحكام القضائية الفلسطينية المتعلقة بالموضوع لكثرتها في مقابل قلة الاجتهادات الفقهية، في ظل الاختلاف الواضح بين نص الترك في قانون المالكين والمستأجرين النافذ ونصوص مجلة الأحكام العدلية التي – أي الأخيرة – لم تعالج واقعة الترك سببا للتخلية خلاف القانون النافذ، ما يفتح الباب لمعالجة الموضوع في ظل الفلسفة المختلفة للقانون النافذ في هذه الجزئية، ومحاولة البحث تبيان أهمية التضييق من تطبيق التخلية للترك في ظل قصور النص وإمكانية التوسع المبالغ فيه، ووجد الباحث تأييدا لهذه المحاولة أسانيد داعمة في توجه القضاء الفلسطيني وأخرى غير داعمة، وخلال هذه المعالجة يناقش البحث مختلف جوانب ترك المأجور ابتداء بالأساس القانوني وانتهاء بالأعذار المشروعة النافية لتحققه.

الكلمات المفتاحية : ترك المأجور، الإخلاء، قانون المالكين والمستأجرين.

 

 

Abstract

This paper seeks to an accurate critical analysis concerning the case of abandonment of  the leased premises as a reason for eviction, and the extent of correspondence between the  judicial, juristic of subject handling and the legal philosophy, by display the very available Palestinian courts judgments with the lack of scholars jurisprudence, under the vast difference between the Landlords and Tenants law of 1953 and the “Majalla” which- the latest- does not regulate the tenant’s abandonment as a reason for eviction in contrary with the enforced private law. This opens the door to discuss these different provisions with a special focus on the 1953 law, and the attempt to explain the importance of diminish of invoking the eviction due to abandonment of  the leased premises because of the insufficiency of provision and the possibility of unjustified wide interpretation, where the author finds supporting interpretations by judicial judgments and non supporting others. Through this discussion, this paper tackles the overall subject’s provisions, from the definition to the legitimate justifications.

Key words: The  abandonment of leased premises, eviction, Landlords and Tenants law.

 

 

 

 

 

المقدمة

في ظل الحقيقة العملية المتمثلة في زخم القضايا المتعلقة بعقد الإيجار في أروقة المحاكم، تأخذ القضايا المتعلقة بإخلاء المأجور حصة الأسد، ولذلك لا عجب أن تظل هذه الجزئية مدار اهتمام التشريعات وإفراد نصوص لا بأس بها لمعالجتها، وهو ما فعله المشرع الأردني حين نظم أسباب تخلية المأجور في قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 المطبق في الضفة الغربية في فلسطين، إذ جاءت المادة الرابعة بتنظيم أسباب التخلية على سبيل الحصر، ومن بين هذه الأسباب ما ورد في الفقرة (د) بقولها “1- لا يجوز لأية محكمة أو مأمور إجراء أن يصدر حكماً أو أمراً بإخراج مستأجر من أي عقار بقطع النظر عن انتهاء أجل عقد إيجاره إلا في الأحوال التالية: … إذا أجر المستأجر بدون موافقة المالك الخطية العقار أو قسماً منه أو إذا أخلاه لشخص آخر غير المالك أو سمح بشغله من قبل شريك أو شركة أو إذا كان قد تركه بدون شغل لمدة تزيد على ستة أشهر”[1]

وسبب تقرير حكم التخلية للترك حسب الفقرة المذكورة هو وضع جزاء قانوني في مواجهة المستأجر الذي يترك المأجور بنية واضحة، واستغنائه وعدم حاجته للمأجور في فترة الامتداد القانوني التي شرعتها القوانين حماية للمستأجر في ظل الأزمات الإيجارية والاقتصادية، بحيث يظل المستأجر منتفعا بالعقار رغم انتهاء المدة العقدية، ما دام لم يقم بحقه أي سبب من أسباب الإخلاء، خلاف مشروع قانون المالكين والمستأجرين الفلسطيني لعام 2017[2]، ومجلة الأحكام العدلية[3] بخصوص مسألة الامتداد القانوني، أما في حالة الترك فإنه يستشف من ذلك عدم رغبته في الانتفاع بالمأجور، وبالتالي زوال العلة التي من أجلها شرع الامتداد القانوني، ويكون عندئذ مستحقا للتخلية لهذا السبب.

وبما أن ترك المأجور من جملة أسباب التخلية فهو يحظى بما تحظى به من كثرة النزاعات والدعاوى أمام القضاء، ويكتسب خصوصية عن باقي الأسباب في أن ترك المأجور يظل موضوعا صعب الحصر والتحديد، ويختلف من حالة لأخرى، إذ إنه يتعمد إلى جانب العنصر المادي المتمثل بالترك على عنصر معنوي نفسي متمثل في الرغبة في التخلي عن المأجور، مما يجعل القضاء حذرا في التعامل مع هذا السبب ومتمهلا في استنباط  العنصر النفسي فيه.

والحقيقة أن الدراسات الفقهية التي تناولت موضوع الترك في شتى القوانين العربية شرحته بشكل مقتضب ودون توسع في تفسير معناه وضوابطه، وبالنظر إلى القانون المذكور فلم يجد الباحث دراسات فقهية فلسطينية تناولت الترك بالشرح والتحليل، رغم توافر عدة أحكام قضائية فلسطينية في هذا الصدد، لذا آثر الباحث أن يتناول هذا السبب مستقلا بالدراسة الوافية النابعة من قراءته لأحكام القضاء الفلسطيني مقارنا بالقضاء العربي، والخروج بتصور مستوحى من هذه الأحكام والشروحات الفقهية يفيد في تحديد مفهوم وضوابط الترك على نحو دقيق قدر الإمكان.

ولغايات الإحاطة بموضوع البحث ينبغي الإجابة على تساؤلات تمثل إشكالية البحث الرئيسة التي هي تجسيد لأهمية البحث، وتتمثل التساؤلات فيما يلي : ما هو مفهوم الترك وأساسه القانوني كسبب للإخلاء وفق القانون المذكور؟ وكيف نميز الترك عن غيره من التصرفات المشابهة؟ ما هي شروط تحقق الترك؟ هل عالج القانون المذكور الترك معالجة كافية؟ ؟كيف تناول القضاء الفلسطيني موضوع الترك؟  وما هي الأعذار التي تحول دون تحقق الترك؟

وقد اعتمد الباحث المنهج التحليلي لنصوص قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 ومقارنته بنصوص القوانين الأخرى، واللجوء إلى الشروحات الفقهية المختلفة والأحكام القضائية الفلسطينية والعربية للتعرف على مدى ضبط هذه الشروحات والأحكام لمفهوم الترك، وأوجه المعالجة القضائية المختلفة بغية الوصول إلى القواعد التي رسخها القضاء مكملا للشروحات الفقهية التي أحالت إلى القضاء في مواطن عدة تركتها لسلطته التقديرية، ولذا فيستطيع الباحث القول إن بحثه في أساسه معتمد على الأحكام القضائية بصورة تحليلية نقدية، باعتبار أن الاجتهادات الفقهية ليست بارزة في موضوع البحث.

المطلب الأول : ماهية الترك

يعالج هذا المطلب في الفرع الأول الأساس القانوني للتخلية بسبب الترك من خلال التفريق بين موقف القانون النافذ وموقف المجلة، وما يترتب على ذلك، ويناقش الفرع الثاني من المطلب تمييز الترك عن ما يشابهه من أسباب التخلية الواردة في الفقرة (د) من المادة الرابعة، وأهمية هذه التفرقة.

الفرع الأول : الأساس القانوني للتخلية بسبب الترك

ابتداء، لا يمكن اعتبار ترك المأجور إخلالا من المستأجر بالتزاماته في عقد الإيجار، لأن إشغال المأجور حق للمستأجر وليس التزاما عليه وفق القواعد العامة[4]، وكل ما للمؤجر أن يتمسك بالنص القانوني الذي يبيح له طلب التخلية إذا ترك المستأجر المأجور، وبالتالي فإن مصدر هذا الالتزام هو نص القانون الخاص المتمثل في المادة 4/1/د وليس تطبيق القواعد العامة في تنفيذ العقود.

وغاية تشريع هذه المكنة للمؤجر من جعل الترك سببا للإخلاء هو ما ينجم عن الترك من مضرة عامة بتعطيل الانتفاع بالمأجور دون وجه حق، وكذلك مضرة خاصة بالمؤجر بسبب هجر المأجور وإمكانية تضرره أو تلفه[5].

ويترتب على اعتبار نص القانون أساسا التخلية للترك أمران : الأول، أن قبض المؤجر للأجرة خلال مدة الترك لا يسقط حقه في التمسك بطلب الإخلاء لعلة الترك، باعتبار أن واقعة الترك واقعة مستقلة موضوعية مصدرها القانون، متى تحققت يثبت الحق للمؤجر بطلب التخلية. لذلك تقرر أن قبض المؤجر للأجرة طيلة مدة الترك التي يدعيها لا يمنعه من التمسك بالتخلية بسبب الترك من قبل المستأجر [6].

 والثاني، أن سكوت المؤجر طيلة فترة الترك وإن طالت لا يعد تنازلا، ولا يمنعه من طلب التخلية ولو بعد حين، ما دام تحقق الترك المدة التي حددها القانون، ولذلك تقرر في ذات الحكم السابق أن سكوت المؤجر عن الترك والإغلاق مدة سبع سنوات بعد واقعة الترك لا يعد قبولا، لأن القبول إنما يكون بصدد مخالفة شروط العقد لأنها محل اتفاق، والاتفاق يجوز فيه اعتبار السكوت قبولا لعدم تعلق ذلك بنص قانوني، أما الترك فهو بنص القانون ولا يجوز فيه اعتبار السكوت قبولا ما دام النص يجيز بلا قيد من هذا النوع أن يتمسك به المؤجر .

 وفي نفس الاتجاه تقرر أن الترك متعلق بنص قانوني لذا لا يبحث في هذا الصدد عن سكوت المؤجر وموافقته الضمنية [7]، خاصة وأن أحكام قانون المالكين والمستأجرين من النظام العام[8].

ومع ذلك، يعتقد الباحث أن الرأي الذي تفضلت به محكمة الاستئناف الموقرة غير دقيق فيما يتعلق برفع الدعوى بعد ما يزيد على سبع سنوات من الترك، إذ إنه يتعين النظر إلى غاية التشريع وليس حرفية النصوص، والمعلوم أن فلسفة المشرع من جعل الترك سببا للتخلية هو أن فيه مضرة للمأجور قد تعيق استغلاله في ظل هجر المستأجر له، ولكن ذلك مشروط بألا يقر المؤجر ضمنا تصرف المستأجر، فأسباب التخلية شرعت في نهاية المطاف لمصلحة المؤجر، فحين يتنازل المؤجر عن هذا الحق ضمنا بالسكوت وقبول الأجرة، ويطمئن المستأجر إلى ذلك، فلا يجوز أن يتذرع المؤجر بعد ذلك بالترك، إذ المقصر في المطالبة بحقه أولى بالخسارة.

أضف إلى ذلك أنه من غير الدقيق القول بأن السكوت والتنازل لا يرد على الأسباب القانونية وحصر ذلك في الالتزامات المنشأة بسبب العقد ، ذلك لأن العلة واحدة وهي أن أسباب التخلية شرعت لمصلحة المؤجر، فإذا لم يرغب بالتمسك بها فالخيار له، ويجدر أن يفسر سكوته رضاء بعد مضي مدة معقولة يقدرها القضاء ما دام النص الحالي لا يشترط مدة معينة لرفع الدعوى بعد تحقق الترك، وما يؤكد ذلك أن الإجازة اللاحقة سواء كانت صريحة أو ضمنية تأخذ حكم الموافقة السابقة، فكأن المؤجر بسكوته على تصرف المستأجر بالترك بمثابة قبول سابق عليه، وفي هذا حماية للمستأجر كطرف ضعيف في عقد الإيجار.

وزد على ذلك أن في الأخذ بتوجه المحكمة مساسا بالمراكز القانونية المستقرة، واحتمالية نشوء نزاعات بشأن مدد ترك قديمة سابقة يصعب التثبت منها، خاصة أنه يستشف من الحكم أن للمؤجر رفع الدعوى خلال مدة خمس عشرة سنة من وقت الترك تطبيقا للقواعد العامة في تقادم الحق المدني، وهو ما يعني إشكالية كبيرة وتهديدا للعقود المستقرة، ولذلك فإنه حري بالمشرع الفلسطيني أن يحدد مدة يحق للمستأجر خلالها رفع دعوى الإخلاء بسبب الترك وجعلها مدة معقولة من تاريخ الترك الفعلي أو من تاريخ العلم أو إمكانية علم المؤجر بواقعة الترك.

 وما دام أساس دعوى التخلية بسبب الترك هو قانون المالكين والمستأجرين النافذ فيجب التنبه إلى أن دعوى الإخلاء وفق قانون المالكين والمستأجرين متعلقة بعقد الإيجار الذي انتهت مدته المتفق عليها، أما قبل الانتهاء فتطبق قواعد الفسخ في المجلة، وبالتالي ما الحكم إذا ترك المستأجر المأجور مدة تزيد على 6 أشهر، ثم عند رفع الدعوى لم تكن مدة العقد انتهت؟

هنا لا سبيل إلى إعمال قواعد قانون المالكين والمستأجرين، ويصار إلى قواعد الإجارة في المجلة، ووفق شروحات المجلة فإن أركان عقد الإجارة[9] هي المنفعة التي يوفرها المؤجر للمستأجر بتسليمه المأجور[10]، والأجرة التي يؤديها المستأجر للمؤجر[11]، ومدة الإجارة[12]، والإيجاب والقبول[13]، ولم تتطرق المجلة لمسألة ترك المأجور[14]، إذ لا تعتبر أن عدم شغل العقار مدة معينة مبررا للمؤجر في طلب التخلية .

وبالتالي بما أن المستأجر ليس ملزما بإشغال المأجور بل هو حق له، وأن المجلة لم تعتبر الإشغال ركنا أو التزاما في عقد الإجارة، ومن ثم عدم اعتبار المستأجر مخلا بما هو ملتزم به في عقد الإيجار، فلا يجوز التمسك بالترك وفق المجلة لأجل الفسخ ما دامت مدة العقد لم تنته عند إقامة الدعوى[15]، إلا في حالة اتفاق الأطراف في العقد على جواز التخلية للترك، مما يجعل طلب التخلية هنا مستندا على مخالفة شرط من شروط عقد الإيجار وليس على واقعة الترك.

ويجدر التنبه إلى أنه يجوز للمستأجر أن يتفق مع المؤجر على ترك العين دون استعمال بعض الوقت ما دام لا يضر العين المؤجرة هذا الترك، أو إذا كان الغرض من الإجارة يقتضي ذلك، كاستئجار منزل كمصيف، أو غلق متجر مدة معينة لإجراء الحسابات المالية[16].

والباحث يميل لهذا الرأي الأخير لأنه يقيم العدل بين المؤجر والمستأجر، فقد يحدث في الواقع العملي أن يستأجر مستأجر عقارا لأغراض شغله مددا بسيطة متقطعة وليس بشكل دائم، أو تحوطا للمستقبل وخشية من فوات فرصة استئجار في مكان معين مرغوب للمستأجر، فليس ثمة مبرر لتطبيق نص التخلية لعلة الترك ما دام الطرفان قد اتفقا على ذلك، لأن العقد شريعة المتعاقدين، ولو زاد الترك في هذه الحالة عن ستة أشهر، خاصة أن الباحث لا يرى تعلق نص الترك بالنظام العام، بل هو محصور في شخص المؤجر ورغبته، وفي هذا اقتراب من موقف المجلة التي لا تشترط أصلا إشغال المأجور، ولا يعتبر الترك مهما بلغت مدته مبررا لطلب التخلية، بل العبرة بأداء الأجرة كما سلف بيانه.

وبما أن القانون النافذ لا يأخذ بموقف الفقه الإسلامي الحنفي المتمثل في مجلة الأحكام، فعلى الأقل أن  يضيق القضاء  من حالات التخلية للترك، وأن يكون الأمر محل اتفاق الأطراف. ويبدو أن المشرع القطري ذهب مذهب المجلة إذ لم يورد من ضمن أسباب التخلية حالة الترك[17].

وجدير بالذكر أن قانون المالكين والمستأجرين لم يتشرط الإخطار لرفع دعوى التخلية بسبب الترك، وإنما الإخطار فقط متعلق ببندين من المادة 4 هما: عدم دفع الأجرة،  ومخالفة شرط من شروط عقد الإيجار[18]. كما أن ترك المأجور قبل انتهاء مدة الإجارة لا يعفي المستأجر من دفع الأجرة [19].

 

الفرع الثاني : تمييز الترك عما يشابهه من أسباب التخلية

يتميز الترك عن كل من التنازل عن المأجور، و التأجير من الباطن، والإشراك في المأجور، وفيما يلي تفصيل ذلك:

أولا : التفريق بين الترك  و” التنازل” عن المأجور

ينبغي التفرقة بين الترك والتخلي عن العقار بدون إذن من المؤجر لأن الحكم يختلف تبعا لذلك، فالترك هو التخلي عن العقار برمته وعدم شغله من قبل المستأجر أو من غيره، أما التنازل عن العقار أو جزء منه لغير المستأجر فلا يعد تركا، وإنما هو تنازل عن المأجور أو بعضه وإن لم يشغل المستأجر ذلك الجزء الذي لم يتخلى عنه، وأن يكون الإخلاء لغير المالك[20].

وفرقت محكمة النقض المصرية بين هاتين الحالتين بقولها” إذ كان الثابت بالأوراق وبلا خلاف بين الطرفين أن المستأجر الأصلي لعين النزاع قد تخلى عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده الذي قام بتغيير الغرض من استعمالها من سكنى إلى عيادة يمارس فيها نشاطه الطبي في حين استمر المستأجر الأصلي شاغلاً لباقي حجرات العين المؤجرة ومنتفعاً بها حتى وفاته ، ومن ثم فلا يتحقق بهذا التخلي الجزئي حالة الترك التي نصت عليها المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان وإنما يعد في حقيقته تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة في صورة تغيير للنشاط وذلك دون الحصول على إذن كتابي من الطاعنة مما يجيز لها طلب إخلاء العين المؤجرة عملاً بالمادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تخلى المستأجر لابنه المطعون ضده الذي كان يقيم معه عن حجرة من حجرات العين التى يستأجرها للسكنى تركاً أجازته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته في تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”[21]، وفي نفس السياق تقرر أن تنازل المستأجر عن العقار المؤَجر لصالح زوجته التي انفردت بإدارته دون إذن خطي من المالك يوجب الإخلاء وفقا لأحكام المادة 4/1/د من قانون المالكين والمستأجرين[22] .

لذا تظهر أهمية هذا التفريق في القوانين التي تجيز شغل عائلة المستأجر للعقار في حالة تركه للعقار، فإذا تم تكييف تخلي المستأجر عن بعض العقار لأحد أفراد عائلته على أنه ترك فلن يكون للمؤجر حق التخلية، لأن شغل العقار من قبل العائلة أمر مشروع، أما إن تم التكييف على أنه تخل عن بعض العقار دون موافقة المالك خاصة إن اقترن بالتخلي تغيير في معالم المأجور، فإن ذلك مبرر لتمسك المؤجر بالتخلية.

ثانيا : التفريق بين الترك والتأجير من الباطن

أشارت المادة 4/1/ د إلى التأجير من الباطن كسبب للتخلية بقولها ” إذا أجر المستأجر بدون موافقة المالك الخطية العقار أو قسماً منه …” التأجير من الباطن هو قيام المستأجر بأداء حقه في العين المؤجرة إلى شخص آخر يسمى المستأجر من الباطن مقابل أجرة متفق عليها[23]، بحيث يبقى العقد الأصلي قائما إلى جانب العقد الفرعي بين المستأجر الأصلي والمستأجر الجديد من الباطن، ودون حلول المستأجر من الباطن محل المستأجر الأصلي[24].

 أما الترك فلا يكون لمصلحة شخص آخر مستفيد من الانتفاع بالمأجور، إنما هو استغناء عن المأجور بنية عدم الانتفاع به وليس تأجير المنفعة لآخر.

ثالثا: التفريق بين الترك والإشراك

أشارت المادة 4/1/ د إلى الإشراك كسبب مستقل للتخلية بقولها ” أو سمح بشغله من قبل شريك أو شركة…” . وثمة حكم قضائي لمحكمة استئناف رام الله يعالج التفرقة بين هذين السببين للتخلية، فقد قضت بقولها “بالتدقيق نجد أن البينات المقدمة في الدعوى أثبتت أن المستأنف قد ترك المأجور دون إشغال فعلي من قبله مدة تزيد على ستة أشهر بأن قام بنقل الماكنات إلى بيته وسلم مفاتيحه لجاره المدعو محمد وجيه دوفش الذي يشغل دكانا بجانب المأجور حيث قام هذا الأخير باستعماله لغايات تخزين بعض البضائع دون الحصول على إذن خطي من المستأنف عليه الأمر الذي يفيد توافر واقعتي الترك والإشراك في ذات الوقت ولا يرد قول وكيل المستأنف بوجود تناقض موجب لرد الدعوى لأن الادعاء بسببي التخلية الإشراك والترك ينصب على ذات الفترة الزمنية طالما أن المستأنف قد ترك المأجور دون إشغال حقيقي من قبله وفي ذات الوقت سمح لجاره المذكور بتخزين البضائع فيه إذ إن هاتين الواقعتين كل منهما تشكل سببا مستقلا قائما بذاته وإذا ما ثبت أحدهما أو كلاهما فإن ذلك يصلح سببا للحكم بالتخلية” [25].

هذا الحكم يبين بوضوح أن الترك والإشراك واقعتان مستقلتان وتقوم كل منهما على حدة سببا لطلب التخلية، فالترك لا يعني بالضرورة قيام المستأجر بإشراك أحد بالعقار، بل الطبيعي أن لا يحصل ذلك، وإذا حصل يكون من باب اقتران الأسباب، إذ الترك هو في الحقيقة تخل من المستأجر عن منفعة العقار. أما الإشراك فهو السماح للغير بمشاركة المستأجر منفعة العقار دون موافقة المؤجر الخطية [26].

وفي معنى الإشراك أشار أحد القرارات إلى أن تكليف الشريك في الإيجار ابنه ليحل محله في المحل دون أن تكون للابن حقوق في المأجور، إنما يعمل عوضا عن الشريك لعجز هذا الأخير فإن ذلك لا يعد إشراكا للابن كشريك ثالث، بل هو يحل محل الشريك الثاني في أداء عمله[27]. كما تقرر أن وجود ترخيص باسم المدعى عليها الثانية وأنها تدفع الأجرة للمالك لا يقطع بتوافر الشراكة بينها وبين المدعى عليه الأول، إنما هي قرينة غير قاطعة تحتاج أدلة أخرى تعضدها، وإذ لم تتوفر فلا يعتبر ذلك إشراكا[28].

المطلب الثاني : شروط التخلية بسبب الترك

يوضح هذا المطلب الشروط التي رسخها القضاء في تطبيقه لنصوص الترك في مختلف القوانين، وأيضا نادى بها الاجتهاد الفقهي، بحيث يشترط توافرها مجتمعة للقول بتوفر واقعة الترك ومن ثم استحقاق التخلية.

 

 

الفرع الأول : انتفاء الإشغال الفعلي للعقار

من أهم شروط تحقق ترك المأجور ألا يشغله المستأجر إشغالا حقيقيا فعليا، وقد أوردت محكمة النقض المصرية وصفا بليغا للإشغال إذ قالت إن الإقامة هي ما تجعل من المسكن للمقيم مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه[29]، والإشغال الفعلي  يكون الأصل فيه إشغال كل الوقت حسب المتعارف عليه عند أرباب المهن، ففتح المحل بعض الساعات في أوقات من الشهر لا يعد شغلا [30]، كما أن الترك يقوم على عنصرين جوهريين، الأول هو التخلي المادي عن الانتفاع بالمأجور، والثاني معنوي بتوافر نية التخلي وعدم الرغبة في شغل العقار[31].

وكذلك لا يعتد بالإشغال الذي يخالف غرض الإجارة المتفق عليه في العقد، ولذلك تقرر أن الترك حاصل وإن استخدم المأجور لتخزين البالات التي تعد طعاما للماشية والحيوانات[32]، إذ يبدو من هذا القرار أن المحكمة تعتبر عدم شغل العقار وفق غرض الإجارة المنصوص في العقد بمثابة ترك للمأجور.

 ومع ذلك يعتقد الباحث أن توجه المحكمة الموقرة غير دقيق، لأن استعمال المأجور في غير غرض الإجارة يشكل سببا مستقلا للتخلية متمثلا في الفقرة أ من المادة 4 من القانون النافذ وهي “… أو لم يراع أي شرط من شروط عقد الإيجار”، فيكون خالف الشرط الوارد في العقد باستعمال المأجور خلاف العقد، وذلك لأجل عدم التوسع في تفسير معنى الترك، ومنع المؤجر من الذي يرفع دعوى التخلية لعلة الترك أن يتمسك بهذا التوجه للمحكمة في حالة استعمال المستأجر المأجور خلاف العقد.

وينظر القضاء في تحديد الإشغال إلى غاية المشرع من الإشغال، بأنه يجب أن يكون فعليا ودون تعطيل لمنافع الناس أو منفعة المأجور، أي عدم الركون إلى المعنى الحرفي للإشغال الذي قد يجعل ممن يفتح محلة ساعتين في الشهر مثلا شاغلا إذا التزمت حرفية النصوص دون مقاصد التشريع[33]، وهو ما اتجهت إليه محكمة استئناف رام الله في تقدير الإشغال حين قضت بأن فتح المأجور لساعة أو ساعة ونصف وإغلاقه يتفق مع غرض الاستئجار وهو مخزن للمواد الغذائية”[34]، وبالتالي يمكن الاستنتاج من هذا الحكم أن طبيعة الإشغال ينظر فيها إلى غرض الاستئجار وطبيعة العمل، فالإيجار للسكن يتطلب إشغالا يوميا بفترات أكبر من المأجور المعد لأغراض التخزين.

 وقرار آخر راعى طبيعة العمل إذ خالفت محكمة الاستئناف محكمة الدرجة الأولى، حين أخطأت الأخيرة عندما اعتبرت شغل المستأجر عيادته الطبية بغير انتظام وبشكل متقطع أنه ترك للمأجور، حيث لم تؤيد الاستئناف هذا القول واعتبرت المستأجر شاغلا للعيادة[35]، وهنا يمكن الاستنتاج كذلك أن طبيعة الإشغال تختلف من عمل لآخر، فعيادة الطبيب تختلف عن بيت السكنى.

وذهب القضاء الفلسطيني في أحد أحكامه إلى أنه لا يشترط في الإشغال التواجد الشخصي للمستأجر[36]، وهو توجه محمود يضيق من تحقق حالات الترك.

الفرع الثاني : نية الترك وانتفاء الحاجة للانتفاع بالمأجور

لتقدير نية الترك وعدم الحاجة ينظر إذا ما كان للمستأجر مسكن آخر يقيم فيه بانتظام أو عمل آخر يعمل فيه بثبات، وفي هذا الصدد اعتبرت محكمة استئناف رام الله أن الإشغال المطلوب إشغال فعلي وليس مجرد فتح أو إغلاق المأجور، ويمكن الاستدلال على حاجة المستأجر للمأجور من خلال النظر فيما إذا كان له محل تجاري آخر أو يتعاطى عملا آخر، وبما أن المستأجر لم يكن يملك محلا آخر أو يتعاطى عملا آخر فلا يعد غير محتاج للمأجور[37]، وفي هذا الصدد استدلت محكمة استئناف رام الله على عدم الحاجة للمأجور من خلال عدم عودة المستأجر لشغل المأجور بعد انسحاب قوات الاحتلال من الشارع الذي يقع فيه المأجور، مما يؤكد نية تركه وعدم شغله[38]، وقرار آخر اعتبر أن وجود محل خياطة آخر يعمل فيه المستأجر مقترنا بتغيبه المدة القانونية عن المأجور الذي استأجره لغايات عمل الخياطة يوحي بعدم الحاجة له[39].

ويجب ألا يتظاهر المستأجر بالحاجة إلى المأجور عن طريق الإشغال الصوري، فالإشغال هو الإشغال الحقيقي الذي لا يستشف منه أن المستأجر لم يعد بحاجة إلى المأجور، أما الإشغال الصوري بقصد التحايل على القانون فهو تعطيل للانتفاع بالمأجور[40]، فقد تقرر أن العيش في أمريكا مع العائلة وفتح مدرسة سواقة في أمريكا والعودة فقط مرتين خلال السنة والمكوث شهر في كل مرة في المأجور لا يعد إشغالا خاصة وأن الغياب قد وصل 11 شهرا[41]، إذ يتضح من الوقائع أن المستأجر ليس بحاجة للمأجور، بل يحاول التحايل على القانون للتظاهر بالإشغال والحاجة، وفي ذات المعنى تقرر أن نقل الماكينات من المأجور إلى بيت المستأجر وتسليم مفتاح المأجور إلى شخص آخر يعد تركا[42].

وتقرر أن ترك المأجور مدة سنة والعيش في الولايات المتحدة الأمريكية بغرض الحصول على جنسية لا يعد تركا وفق القانون، إذ الترك يجب أن يكون بقصد التخلي عن السكن والإقامة الدائمة فيما سواه [43]، فهنا رغم ترك المأجور مدة 6 أشهر إلا أن المحكمة لم تعتبر ذلك تركا، لأن ثمة شرطا آخر يجب اقترانه بمدة الترك فوق 6 أشهر وهو قصد التخلي عن المأجور وعدم الحاجة إليه مما يعني ضرورة اجتماع الشرطين معا وليس أحدهما فقط.

 و لا يعتبر مجرد استئجار منزل آخر من قبل المستأجر سببا للتخلية  بحجة الترك، ما دام استئجار المنزل الآخر كان لأن المأجور لا يتسع للعائلة كلها، وما دام المستأجر ظل شاغلا للمأجور محل النزاع فإن الترك غير وارد [44].

وتأكيدا على الحكم الأخير، يرى الباحث أن مجرد استئجار مأجور آخر من قبل المستأجر ولو لأجل نفس غرض المأجور الأول، لا يعد قرينة قاطعة بعدم الحاجة للمأجور الأول، فيحدث كثيرا أن يحتاج المستأجر أكثر من مأجور لغايات عمله، وقد لا يكون كل مأجور منها له نفس طبيعة العمل تماما، بل مثلا استخدام أحدها للتخزين والآخر لعرض البضائع والتعامل مع الزبائن، فلا يعد هذا الاختلاف الشكلي نافيا للحاجة ما دامت كل الأعيان المؤجرة تصب في ذات العمل بما يؤكد الحاجة لها جميعا، ولا يعد كذلك هذا الاختلاف بين استخدام الأعيان ذات طبيعة العمل الواحد مخالفا لغرض الإجارة وبالتالي الحكم بعدم الإشغال وفق ما سلف ذكره، لما ذكره الباحث من أن العبرة هي بمجمل العمل ومساهمة كل عين مؤجرة في إتمام عمل المستأجر.

ويجب أن يكون الترك كليا حتى يعتد به، أما ترك جزء من العقار ولو لمصلحة من تجيز لهم بعض القوانين الاستفادة من الإقامة مع المستأجر فلا يعد تركا [45]، كما أن تقدير الترك أمر متروك لقناعة محكمة الاستئناف ولا رقابة لمحكمة النقض عليه[46]، بشرط أن تقيم محكمة الموضوع حكمها على أسباب سائغة[47].

الفرع الثالث: زيادة الترك على المدة المحددة قانونا

يجب أن يزيد الترك على ستة أشهر حسب المادة 4/1/ د من قانون المالكين والمستأجرين النافذ، أما في قانون المالكين والمستأجرين الأردني 1994 فرقت المادة 5/ج-5 بين العقارات السكنية، والعقارات الأخرى، فمدة الترك في العقارات السكنية سنة وفيما سواها 6 أشهر.

ويعتقد الباحث أن مدة السنة للعقارات السكنية أفضل من المدة التي حددها قانون 1953 النافذ التي هي 6 أشهر[48]، لأن مدة السنة تعطي ضمانا أكبر للمستأجر في ترك المأجور لحاجات مشروعة أو لظروف خاصة به، خاصة وأن مدة السنة في العقارات السكنية لا تضر المؤجر بنفس القدر الذي في العقارات الأخرى، فالضرر في الأخيرة يتحقق بشكل أسرع [49].

 ويبدو أن المشرع الفلسطيني قد فطن إلى أهمية زيادة مدة الترك عن ستة أشهر فجاءت المادة 16/4 من مشروع قرار بقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2017 بقولها ” ترك العقار بلا إشغال دون مبرر مقبول لمدة تزيد عن سنة”.

ومن القوانين التي اشترطت مدة قصيرة نسبيا قانون إيجار العقار العراقي الذي حددها بخمس وأربعين يوما، فإذا زاد الترك عن هذه المدة بغير سبب مشروع يحق للمؤجر طلب التخلية[50]. ومن المهم أنه في حالة وجود عذر مشروع فإنه يتم حسم مدة هذا العذر من مدة الترك لغايات حسابها[51].

ولا يشترط أن تكون مدة الترك هي الستة أشهر ما قبل رفع الدعوى، بل القصد أي ستة أشهر منذ تمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور، فقد تقرر أنه لا عبرة بتأخر المؤجر عن رفع الدعوى حتى لو كان الترك قبل مدة طويلة من رفع الدعوى[52]، فالقانون لم يشترط أن تكون مدة الترك هي السابقة على رفع الدعوى مباشرة، فقد تقرر أن مدة 6 أشهر تشمل المدة السابقة لإقامة الدعوى وأية مدة تسبقها وتتصل بها [53]، وسبق انتقاد ذلك في معرض هذا البحث[54].

المطلب الثاني : موانع التخلية بسبب الترك

يتطرق هذا المطلب إلى المبررات التي تنفي حق المؤجر بطلب التخلية، فالفرع الأول يعالج الأعذار الشخصية الخاصة بالمؤجر والتي يقوم بها بإرادته، ولكن اعتبرها القضاء والفقه دالة على عدم نية الترك، والفرع الثاني يناقش عذرا فرضته بعض القوانين يسمح لفئات خاصة مرتبطة بالمستأجر من الاستفادة من المأجور رغم ترك المستأجر له، وبذلك رغم تحقق واقعة الترك إلا أن القوانين تقرر هذا العذر حماية لحقوق أشخاص معينين في ظروف معينة، والفرع الأخير يعالج حالة القوة القاهرة كعذر قاهر لا يد للمستأجر فيه يمنع عنه الانتفاع بالمأجور، وبالتالي وفق القواعد العامة لا يمكن مساءلة المستأجر عنه.

الفرع الأول : الأعذار الشخصية

القصد بالشخصية هنا الأعذار التي لا تصل مرتبة القوة القاهرة، فيلجأ لها المستأجر بإرادته،  فطلب التخلية غير جائز هنا لأن للترك سببا مشروعا، هذا الشرط أورده قانون المالكين والمستأجرين الأردني 1994 والقانون السوري صراحة، واللبناني فقط بصدد العذر الأمني[55]، ولم يشر إليه قانون المالكين والمستأجرين الأردني النافذ في الضفة لسنة 1953، لكنه يستشف ضمنا من قرارات النقض الفلسطينية، ونص عليه مشروع قانون المالكين والمستأجرين[56].

 وقضت التمييز الأردنية بأن اعتقال أخ المستأجر لا يخول المستأجر ترك المأجور مدة تزيد على ستة أشهر لأن المعتقل ليس المستأجر وكان بإمكانه إشغال المأجور[57].

أما إن كان السبب مشروعا فلا يعتبر ذلك تركا وإن زادت مدة الترك عن المدة المحددة قانونا، ومن التطبيقات العملية على الأسباب المشروعة :

  • الأسباب الأمنية : وهو ما اتجهت إليه المحاكم اللبنانية تطبيقا لنص المادة 10/و من قانون إيجار العقارات المبنية اللبناني، وهو اتجاه مضيق فريد في القوانين العربية، ومن هذه الأحكام” إن واقعة الترك للمأجور التي تسبب بإسقاط حق المستأجر من التمديد القانوني هي الترك المادي للمأجور المجرد من أية أسباب أخرى سوى السبب الأمني وبالتالي إن عدم إشغال المأجور من قبل المستأجر لعدم انتهاء أعمال الديكور لا يدخل ضمن إطار الأسباب الأمنية، أو عدم الحصول على ترخيص وإقفال المحل لأكثر من سنة دون انقطاع حتى ولو قام بدفع البدلات المتوجبة “[58].
  • الترك للدراسة: قضت التمييز الأردنية بأنه ” إذا كان سبب تغيب المستأجر عن البلاد بسبب إيفاده في بعثة دراسية فإن غيابه المؤقت لم يكن القصد منه ترك العقار المأجور بدون شغل… بدليل أنه ترك أثاثه في المأجور طيلة مدة بعثته [59].
  • الترك للحصول على الجنسية : تقرر أن ترك المأجور مدة سنة والعيش في الولايات المتحدة الأمريكية بغرض الحصول على جنسية لا يعد تركا وفق القانون، إذ الترك يجب أن يكون بقصد التخلي عن السكن والإقامة الدائمة فيما سواه[60].
  • الترك لمشاهدة الابن : قضت التمييز الأردنية أنه ” إذا كان سفر المدعى عليها إلى الكويت بقصد مشاهدة ابنها الموجود عند والده الذي هو زوجها السابق ومن ثم العودة إلى عمان فإن هذه المدة لا تحسب” [61].
  • الترك للعلاج: تقرر أن السفر للعلاج لا يعد تخليا عن المأجور ولا يدل على عدم نية الانتفاع [62]. وقضت محكمة التمييز الأردنية كذلك “أن ترك المدعى عليها للمأجور دون إشغال مدة تزيد على السنة ومغادرتها البلاد كان من أجل العلاج كما هو ثابت بالتقرير الطبي المبرز من الطبيب المعالج وغير المعترض عليه من قبل المدعي والمصادق عليه من الجهات الرسمية في الولايات المتحدة ومن الجهة الأردنية الرسمية الذي يفيد بأنها تعاني من مرض يمنعها من ركوب الطائرة لأن ذلك يشكل خطرا على حياتها … وعليه فيكون سبب الإخلاء الذي استند إليه المدعي في دعواه غير متوفر”[63].
  • ترك المأجور بسبب العزاء: قضت محكمة التمييز الأردنية “أن مدة العزاء تشكل معذرة مشروعة يبرر حسمها من مدة ترك المأجور دون إشغال” [64].
  • الترك للصيانة: قضت التمييز الأردنية” أن كون أعمال الإصلاحات والصيانة التي أجرتها الدائرة الحكومية قد استغرقت وقتا يزيد عن الستة أشهر بعد استلامها المأجور من الدائرة السابقة لا يشكل تركا للمأجور[65].
  • الترك للعمل: قضت محكمة التمييز الأردنية في هذا الشأن، في أكثر من حكم فقضت بأنه ” طالما أن محكمتي الموضوع توصلتا إلى أن المدعى عليه ترك المأجور وأقام إقامة دائمة في الضفة الغربية فإنه لا ينال من القرار المميز أن مغادرة المدعى عليه كانت لرغبته في العمل هناك أم لغير ذلك طالما توصلت أن إقامته هناك ليست مؤقتة”[66].

وفي قرار آخر قضت بأن العمل ليس مبررا حين رأت أن الحكم المميز قد أصاب بعد السماح للمستأجر بإثبات أن وجوده في أمريكا كان بقصد العمل وليس بقصد الإقامة الدائمة لعدم الإنتاجية، طالما أنه تخلى عن المأجور دون سبب مشروع لمدة تزيد عن السنة[67].

ويلاحظ أن المحكمة لم تعتبر العمل سببا مشروعا للترك فيما يجاوز المدة المحددة قانونا، ولكن الباحث يرى أن ترك المأجور للعمل في مكان معين لا يعني بالضرورة الاستغناء عن المأجور أو انتفاء الحاجة له خاصة إذا لم يصل الترك إلى حد الإقامة الدائمة، وبالتالي فالأحرى أن يعامل عذر العمل معاملة الترك للدراسة أو العلاج أو للحصول على الجنسية، وهذا يدعم التضييق في تطبيق حالات التخلية للترك وفق ما يعتقده الباحث أكثر عدلا ومراعاة للمستأجر.

الفرع الثاني : انتقال حق الإشغال لفئات محددة بنص القانون 

لم يشر قانون المالكين والمستأجرين النافذ لا من قريب ولا بعيد لحق أشخاص معينين في خلافة المستأجر في الانتفاع بالعقار بعد ترك الأخير له، بل قررت محكمة النقض الفلسطينية أن ترك المستأجر للمأجور الذي كانت تقيم عائلته معه فيه لا يخوله الادعاء بشغل العقار من قبل العائلة بعد تركه هو له، لأن العبرة بترك المستأجر المذكور في عقد الإيجار، أما العائلة فلم ترد في العقد، ولذا يسري عليها ما يسري على المستأجر، فإذا ترك المأجور فيعتبر أنه غير مشغول ويعد ذلك سببا موجبا للترك[68].

أما محكمة التمييز الأردنية فقد قضت بقرارات متضاربة في هذا الشأن فتارة حكمت بأن ترك المستأجر المأجور والإقامة في مكان آخر طلبا للرزق لا يؤثر في حق أفراد العائلة بالاستمرار في شغل المأجور[69]، وقضاؤها بأن قيام المستأجر باستئجار عقار آخر غير المأجور مع زوجته وتردده على المأجور الذي تشغله والدته وأخواته، لا يعد تركا للمأجور بالمعنى المقصود بالمادة 5/ج/5 من قانون المالكين والمستأجرين، التي اشترطت أن يكون ترك المأجور بلا إشغال[70].

 وتارة قضت بالآتي “القول أن المدعى عليه لم يترك المأجور لأنه ترك ابنه وابنته فيه قول لا يستند إلى القانون ذلك أنه وكما يظهر من عقد الإجارة فإن ابنه وابنته لم يكونا مستأجرين أصليين وعليه فإن استفادتهما من عقد الإجارة كتابعين مرهون بإقامة المستأجر الأصلي، وبذلك فإن تخلي المستأجر الذي وقع عقد الإجارة ينقضي معه حق التابعين بالإقامة لأن التابع تابع ولا ينفرد بحكم” [71].

ومن القوانين التي كانت منصفة بهذا الشأن قانون إيجار العقار العراقي الذي شمل الحماية لخلف المستأجر في حال خلا المأجور منه، وهم من حددتهم الفقرة 2 من المادة 13 وهم : الأصول وأزواجهم، الفروع وأزواجهم، الأخوة غير المتزوجين، الأخوات غير المتزوجات، الأخوات الأرامل، الأخوات المطلقات، ومن يقضي القانون أو العرف أو التقاليد الاجتماعية بإعالة المستأجر له أو إقامته معه إذا كان المأجور فيه متسع لسكناهم[72]، ويتضح أن المشرع العراقي توسع في حماية هذه الفئات واعتبر إشغالها للعقار مانعا من اعتباره متروكا وإن تركه المستأجر نفسه.

 وذهب القانون المصري رقم 49 لسنة 1977 حسب المادة 29 [73] والقضاء المصري[74] نفس المذهب، مع ضرورة أن يكون الشاغل للعقار ممن ذكرهم القانون يشغلونه على سبيل السكنى وليس مجرد استضافة المؤجر لهم [75].

 وفي هذا الاتجاه ذهب المشرع الفرنسي إذ تنص المادة 1/14 من قانون رقم 89-426 تاريخ 6 تموز/يوليو 1989 [76] ” في حال ترك المستأجر منزله يستمر عقد الإيجار:

  • لصالح الزوج دون الإخلال بالمادة 1751 من القانون المدني.
  • لصالح الفروع الذين كانوا يقيمون معه منذ سنة على الأقل بتاريخ هجره للمنزل.
  • لصالح الشريك الذي يربطه بالمستأجر عهد تضامني مدني.
  • لصالح الأصول أو الخليل المشهور أو الأشخاص الذين يتكفل بإعالتهم والذين كانوا يعيشون معه منذ سنة على الأقل بتاريخ هجره للمنزل “.

وبهذا يكون القانون الفرنسي قد وسع كثيرا في حماية الشاغلين للعقار الذين تربطهم بالمستأجر علاقة من المذكورة أعلاه.

ويعتقد الباحث أن التوجه الأقرب إلى العدالة وروح القانون هو القول بأن عائلة المستأجر يحق لها شغل العقار بعد ترك المستأجر له، ذلك لأن العرف لم يجري أن يوقع أفراد العائلة على عقد الإيجار كمستأجرين أصليين[77]، لكن ذلك مفهوم حكما، إنما هم مستأجرون في كنف المستأجر الأصلي، فإذا ترك هو المأجور فهم يقومون مقامه في الإشغال خاصة إذا كان من غير الممكن أن يقيموا مع المستأجر الأصلي في مكان الإقامة الجديد، وما داموا يشغلون العقار فعلا بسكناهم محققين غرض الإجارة للسكن، وحيث إنهم ليسوا غرباء عن المستأجر الأصلي ولا يمكن معاملتهم معاملة الغير فإن الإشغال متحقق حسب رأي الباحث، ويغدو تعسفا القول بترك المأجور[78]، خاصة وأن إيجار العقار للسكنى يحمل طابعا اجتماعيا وعائليا للعيش مع أسرة وعدم الانفراد بالسكن وحده[79].

 وجدير بالذكر أن مشروع قانون المالكين والمستأجرين لم يتجاوز هذا الإخفاق في القانون النافذ[80]، إذ يتضح أن أنه جعل الاستمرار في شغل العقار فقط في حالة الوفاة دون الترك، وكان حريا بالمشرع أن يسد الفجوة في قانون 1953 بإضافة الترك لهذه المادة وعدم قصرها على الوفاة.

الفرع الثالث : القوة القاهرة

القوة القاهرة هي حدث إما يكون عاما أو خاصا بالمتعاقد يتصف بالاستثنائية وعدم إمكانية التوقع والدفع يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا [81].

وبتطبيق ذلك على واقعة الترك، فإنه إذا ترك المستأجر المأجور مدة تزيد على 6 أشهر ولكن ليس بقصد التخلي عن المنفعة، بل لأن قوة قاهرة منعته من الانتفاع بالمأجور، فالأصل أن لا يعد ذلك تركا بالمعنى المقصود في قانون المالكين والمستأجرين، لأن نية الترك غير متوفرة، ولكن بما أن القوة القاهرة تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا فهل يمكن القول أن العقد ينفسخ هنا لعدم قدرة المستأجر على تنفيذ العقد بالإشغال الفعلي للعقار؟

بما أن القوة القاهرة المطلقة تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا بشكل دائم، فإنه لا يمكن لا للمستأجر ولا للمؤجر استكمال تنفيذ العقد، لأن توفير المؤجر للمنفعة قد انعدم وكذلك يستحيل أداء المستأجر التزامه بإشغال المأجور، وبالتالي انفساخ العقد بقوة القانون ، فبالرجوع إلى مجلة الأحكام العدلية نجدها نصت في تنظيمها لعقد الإجارة على الأعذار، فنصت في المادة 443 على أنه” لو حدث عذر مانع لإجراء موجب العقد تنفسخ الإجارة …”، هذه القاعدة العامة تفيد بأن عقد الإجارة ينفسخ بقوة القانون إذا وجد مانع يحول دون تحقيق غرض العقد، والحقيقة أن الأعذار التي تعنيها المادة هي إحدى تطبيقات القوة القاهرة، وبالنظر إلى شرح المادة وصياغتها فالمقصود هو الاستحالة المطلقة لتنفيذ مقتضى الإجارة[82].

 ومثال على الاستحالة المطلقة ما قررته محكمة استئناف رام الله من أن ترك المستأجر للمأجور بسبب ملاحقة قوات الاحتلال الإسرائيلي مدة 30 عاما يشكل قوة قاهرة ينفسخ بها العقد لاستحالة التنفيذ (الانتفاع بالمأجور) بقوة القانون، ولا يعتبر ذلك ظرفا طارئا حسب ما توصلت إليه محكمة الدرجة الأولى، وبالتالي يعد العقد مفسوخا ولا يحق للمستأجر التمسك بانتفاع المأجور وأنه لا زال شاغلا له، خاصة أنه لم يظهر تمسكه به لا من حيث دفع أجرة ولا من حيث تفويض أحد لإدارته، خاصة أنه محل تجاري يجوز فيه التفويض لذا عد ذلك إقالة من هذا الجانب، وكذلك بما أن ثمة قوة قاهرة استحال معها التنفيذ فلذلك يكون العقد مفسوخا بقوة القانون[83].

أما إن كانت الاستحالة مؤقتة  إلى زوال، أو زالت في حال عدم الانتفاع مدة معينة ثم عودة المستأجر، فهنا يرجع الأمر للسلطة التقديرية للقضاء وفق ظروف كل حالة، فإذا ما قدر القضاء أن القوة القاهرة كانت مؤقتة منعت الانتفاع لمدة معقولة، وأن المستأجر عاد لإشغال المأجور، فقد يحكم بعدم قيام حالة الترك، كما في حالة إصابة المستأجر بمرض أجبره على العلاج والانقطاع عن سكنى المأجور، فلا يمكن القول بتحقق الترك إذا كان غيابه مدة معقولة.

كما ويشترط لاعتبار القوة القاهرة حائلا لتحقق الترك ألا تكون قد وقعت بخطأ المستأجر نفسه، فقد قضت محكمة التمييز الأردنية بأن سجن المستأجر يترتب عليه ترك المأجور ولا يقبل عذره بأنه كان في حالة قوة قاهرة لأن السجن كان بخطئه لا بسبب خارج عن إرادته[84].

وقد يثور تساؤل هنا مفاده هل تأخذ الظروف الطارئة حكم القوة القاهرة فتعد مانعا من التخلية بسبب الترك؟  بداية، الظروف الطارئة هي حوادث استثنائية عامة غير متوقعة ولا ممكنة الدفع تجعل تنفيذ الالتزام مرهقا للمدين مسببة خسارة فادحة[85].

فماذا لو وقع ظرف طارئ جعل من انتفاع المستأجر بالمأجور أمرا مرهقا بالغ الصعوبة يلحق به خسارة فادحة، كما لو حدثت أزمة اقتصادية كبيرة ترتب عليها زيادة الإيجارات في مكان سكنى المستأجر، الأمر الذي يلحق به ضررا فادحا، فهل يحق للمدين عدم إشغال العقار مدة تزيد على 6 أشهر باعتباره في حالة ظرف طارئ وأن يطلب تعديل العقد؟

الحقيقة أن الظرف الطارئ وإن كان يجعل تنفيذ الالتزام مرهقا، إلا أنه لا يجيز وقف تنفيذ الالتزام، وفي عقد الإيجار فإن تخلي المستأجر عن الانتفاع بالمأجور بسبب الظرف الطارئ يصدق عليه وصف الترك لأن فيه نية للترك بسبب صعوبة التنفيذ، وليس كحالة القوة القاهرة التي تتنافى مع نية الترك والقدرة عليه، ولذا يظل ملزما بالإشغال وأداء الأجرة حتى مع قيام الظرف الطارئ إلى حين حكم القضاء بالتعديل أو وقف تنفيذ العقد مدة محددة لحين زوال الظرف الطارئ، وفقط في الحالة الأخيرة وتنفيذا للحكم القضائي لا يعد الانقطاع عن الانتفاع تركا. أما الترك بحجة صعوبة التنفيذ فليس منسجما مع القانون، ويحق للمؤجر أن يرفع دعوى تخلية بسبب هذا الترك غير المبرر.

هذا مع الإشارة إلى أن المثال المذكور بخصوص ارتفاع الأجرة ارتفاعا باهظا وإن كان يعتبر ظرفا طارئا إلا أن مجلة الأحكام العدلية جعلت جزاءه فسخ عقد الإجارة[86]، باعتبار أن مجلة الأحكام العدلية لم تتبن نظرية للظروف الطارئة في نطاقها.

 

 

 

 

 

 

 

 

الخاتمة

بعد أن حاول الباحث تحليل أحكام ترك المأجور في ضوء الاجتهادات القضائية والفقهية وتبيان إمكانية تفسير النص الخاص بالترك بصورة ضيقة في ظل عدد من التطبيقات القضائية ذات نفس التوجه، خلص الباحث إلى عدة نتائج وتوصيات على النحو التالي .

النتائج

أولا : نظم قانون المالكين والمستأجرين النافذ  ومشروع قانون المالكين والمستأجرين لعام 2017 موضوع الترك كسبب لإخلاء المأجور، وهو مذهب أغلب القوانين كالأردني والسوري فيما خلت مجلة الأحكام العدلية من تنظيم للموضوع، فلا تعتد بالترك سببا لإخلاء المأجور، ونفس التوجه للقانون القطري.

ثانيا: إن أساس طلب التخلية بسبب الترك هو نص قانون المالكين والمستأجرين النافذ وليس حكم القواعد العامة، ويستتبعه أن طلب التخلية لعلة الترك خلال المدة العقدية غير وارد، وإنما النص مطبق بصدد الامتداد القانوني بعد انتهاء مدة العقد.

ثالثا : ذهب القضاء الفلسطيني إلى أن ميعاد رفع دعوى التخلية للترك غير محدد بمدة معينة لاحقة لواقعة الترك، وإنما يخضع للقواعد العامة في تقادم الحق المدني منذ تحقق الترك، ولا يسقط الحق بسكوت المؤجر بعد تحقق واقعة الترك.

رابعا: ذهب القضاء الفلسطيني إلى اشتراط توافر العنصر المادي والنفسي معا لتحقق الترك، فاشترط انتفاء الإشغال ما يزيد على 6 أشهر، واشترط عدم الحاجة للمأجور، وألا يكون للمستأجر معذرة مشروعة تحول دون إشغال العقار، وفي حال ثبوت المعذرة فلا ضير أن تزيد المدة فوق 6 أشهر في حدود المعقول بحيث لا يستشف الترك الدائم النهائي.

خامسا: ذهب الفقه إلى جواز الاتفاق على الترك مدة معينة لغرض معين والإشغال الجزئي ويحكم ذلك طبيعة الإجارة، وهو ما يؤيده الباحث، مع عدم اشتراط الإشغال الشخصي للمأجور من قبل المستأجر إذ يجوز التفويض، وهذان الحكمان يضيقان من حالات تحقق الترك في تقارب مع موقف المجلة التي تنفي فكرة التخلية للترك.

سادسا : تعتبر القوة القاهرة المؤقتة عذرا مشروعا يحول دون طلب المؤجر تخلية المأجور، أما إن كانت مطلقة بحيث يستحيل تنفيذ الالتزامات نهائيا فإن العقد ينفسخ بقوة القانون، وأما الظرف الطارئ فلا يعد معذرة مشروعة، لأن الظرف الطارئ يجعل تنفيذ الالتزام مرهقا وليس مستحيلا، أي يجب على المستأجر أن يظل ملتزما بشغل العقار وإن كان ذلك مرهقا إلى حين نظر القضاء في طلب تعديل الالتزام.

التوصيات

أولا : حبذا لو يعمد المشرع الفلسطيني إلى إضافة بعض الأحكام التفصيلية إلى النص الخاص بالترك، بحيث ينص صراحة على المعذرة المشروعة كمانع من طلب التخلية بسبب الترك، وكذلك النص صراحة على اشتراط النية القاطعة بالترك، من أجل تضييق حالات تطبيق النص.

ثانيا : يحسن بالمشرع الفلسطيني أن ينص على ميعاد معين لرفع دعوى التخلية بعد تحقق الترك، وعدم ترك ذلك مطلقا دون قيد، فيمكن أن ينص المشرع على مدة معقولة بعد تحقق الترك أو علم المؤجر به، وبعد ذلك يسقط حقه، وذلك حماية للمركز القانوني للمستأجر، وإلى حين ذلك يأمل الباحث أن يفسر سكوت المؤجر عن رفع دعوى تخلية بسبب الترك بعد تحققه بمدة معقولة تنازلا منه، وبالتالي سقوط حقه في رفع دعوى.

ثالثا : من المهم أن ينص المشرع على جواز اتفاق الأطراف في عقد الإيجار على عدم تفعيل النص الخاص بالترك، وبالتالي إمكانية ترك المأجور مدة غير محددة، باعتبار حق طلب التخلية وفق رأي الباحث حقا شخصيا لا يتعلق بالنظام العام، فكما أن للمؤجر الحق في التغاضي عن ترك المستأجر للمأجور وعدم رفع دعوى، فلا شيء يمنع المشرع من تقرير جواز استبعاد نص التخلية للترك، حماية للمستأجر فيما لو اتفق مع المؤجر على ذلك بحيث لا يستطيع المؤجر بعد الاتفاق أن يدعي تعلق النص بالنظام العام. وإلى حين ذلك، يأمل الباحث أن يجيز القضاء هذا الاتفاق العقدي، والتخلي عن فكرة تعلق النص بالنظام العام.

رابعا : حبذا لو يضيف المشرع حكما يقضي باستفادة أشخاص معينين من المأجور في حالة الترك،  بحيث يصبح ممكنا للفئات التي نصت عليها المادة أن تستفيد من شغل العقار في حالة ترك المستأجر له، وعدم قصر النصوص على حالة الوفاة.

 

 

 

المصادر والمراجع

المصادر

  • قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم 62 لعام 1953 النافذ المطبق في الضفة الغربية.
  • قانون المالكين والمستأجرين لعام 1994 المطبق في الأردن.
  • القانون القطري رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات.
  • القانون المصري رقم 49 لسنة 1977بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
  • القانون المصري رقم 136 لسنة 1981 بشأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
  • قانون الإيجارات السوري رقم 20 لعام 2015.
  • القانون الفرنسي رقم 89-426 تاريخ 6 تموز/يوليو 1989 بشأن تحسين العلاقات الإيجارية.
  • قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979.
  • مشروع قانون المالكين والمستأجرين الفلسطيني لعام 2017.
  • مجلة الأحكام العدلية.

المراجع

الكتب والرسائل الجامعية  والأبحاث القانونية

  • الأهواني، حسام الدين كامل، عقد الإيجار في قوانين إجارة الأماكن، بدون طبعة، بدون دار نشر، بدون مكان نشر، 2007.
  • حمود، عبد العزيز المرسي، تخلي المستأجر عن المكان المؤجر للغير : الحظر و الإباحة في ضوء أحكام القانون المدني و قانون إيجار الأماكن و أحكام محكمتي النقض و الدستورية العليا، مجلة البحوث القانونية والاقتصادية – كلية الحقوق جامعة المنوفية – مصر، مج 4، ع7، 1995.
  • حيدر، علي، درر الحكام في شرح مجلة الأحكام، المجلد الأول: البيوع – الإجارة- الكفالة، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، ط1، 2010.
  • السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء الأول، نظرية الالتزام بوجه عام، مصادر الالتزام، بدون طبعة، دار إحياء التراث العربي، بيروت، بدون سنة نشر.
  • السنهوري، عبد الرزاق، شرح القانون المدني في العقود، عقد الإيجار، بدون طبعة، دار إحياء التراث العربي، بيروت،بدون سنة نشر.
  • شنان، هيام جبران، الطبيعة القانونية لدعوى إخلاء المأجور واسترداده في التشريع الأردني، رسالة لنيل شهادة الماجستير،جامعة الشرق الأوسط، الأردن، 2017.
  • شوشاري، صلاح الدين، الوسيط في شرح قانون المالكين والمستأجرين، ط 1، الدار العلمية الدولية ودار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2002.
  • العبودي، عباس، شرح أحكام العقود المسماة في القانون المدني البيع – والايجار “دراسة مقارنة معززة بالتطبيقات القضائية، ط3، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2014.
  • العبيدي، علي هادي، شرح أحكام قانون المالكين والمستأجرين في ضوء قضاء محكمة التمييز وفقا لأحدث التعديلات، ط1، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2005.
  • العجلوني، عبد المهدي، قواعد تفسير النصوص وتطبيقاتها في الاجتهاد القضائي الأردني- دراسة أصولية مقارنة، رسالة دكتوراة، كلية الدراسات العليا- الجامعة الأردنية، عمان، 2005.
  • الفضلي، جعفر محمد، الوجيز في عقد الإيجار، بدون طبعة، التفسير للنشر والإعلان، أربيل، العراق، 2013.
  • فيدكر وآخرون، القانون المدني الفرنسي بالعربية ، ط 8، لبنان، دالوز- جامعة القديس يوسف/ مركز الدراسات الحقوقية للعالم العربي، 2009.
  • المجايدة، محمد ناصر، أسباب إخلاء المأجور في القانون الفلسطيني (دراسة تحليلية مقارنة)، رسالة لنيل شهادة الماجستير، كلية الحقوق، جامعة الأزهر – غزة، فلسطين، 2014.
  • النداوي، آدم وهيب، شرح القانون المدني- العقود المسماة في القانون المدني- البيع والإيجار- قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994، ط1، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 1999.

 

The References In English language

 -AL- Ajlouni, Abdul-Mahdi, Rules of interpretation of texts and their applications in Jordanian jurisprudence – comparative study, PhD thesis, College of Graduate Studies – University of Jordan, Amman, 2005.

Al – Ahwani, Hussam Al – Din Kamil, lease contract in the lease laws of places, without edition, without publishing house, without place published, 2007.

– Shannan, Hiyam Jubran, The Legal Nature of the Claim to Evacuate and Reclaim the lease premise in Jordanian Legislation, Thesis for the Master Degree, Middle East University, Jordan, 2017.

– Hamoud, Abdul Aziz Al-Mursi, abandonment of the leased premises: prohibition and permissibility in light of the provisions of the Civil Code and the Rent of Places Law and the rulings of the Supreme Court of Cassation and the Supreme Constitutional Court, Journal of Legal and Economic Research, Faculty of Law, Menoufia University, Egypt, Vol. , 1995.

– Haidar, Ali, Durar al- hukkam in  explanation of  provision’s Majalla, Volume I: Sales – lease – sponsorship, Dar Al-Thaqafa for publication and distribution, Amman, 1, 2010.

– Fidiker and others, French Civil Law in Arabic, i8, Lebanon, Toulouse – Saint Joseph University / Center for Juristic Studies of the Arab World, 2009.

– AL-Fadli, Jaafar Mohammed, Al-Wajiz in the lease, without edition, interpretation for publication and advertising, Erbil, Iraq, 2013.

– AL- Shoshari, Salah al-Din, Al-Waseet in explaining the Law of Owners and Tenants, I 1, International Scientific House and House of Culture for Publishing and Distribution, Amman, 2002.

– AL- Obeidi, Ali Hadi, Explanation of the provisions of the Law of Owners and Tenants in the light of the Court of Cassation according to the latest amendments, 1, Dar Al-Thaqafa for Publishing and Distribution, Amman, 2005.

– AL- Majayda, Muhammad Nasser, Reasons for Evacuation of lease premises in Palestinian Law (Comparative Analytical Study), Thesis for Master’s Degree, Faculty of Law, Al-Azhar University, Gaza, Palestine, 2014.

– AL- Aboudi, Abbas, Explanation of the provisions of contracts in the Civil Code Sale – Rent ” comparative study of judicial applications, I 3, Dar Al-Thaqafa for Publishing and Distribution, Amman, 2014.

– AL – Senhoury, Abdul Razzaq, Al- Waseet in Civil Law Explanation, Part I, Theory of Commitment in General, Sources of Commitment, No edition, House of Revival of Arab Heritage, Beirut, No Publication Year.

–  AL- Senhoury, Abdul Razzaq, Civil Law Explanation in Contracts, Lease Contract, No edition, House of Revival of Arab Heritage, Beirut, No Publication Year.

–  AL – naddawi, Adam Wahib, Civil Law Explanation – Civil Law Contracts – Sale and Rent – Law of Owners and Tenants 11 of 1994, I 1, House of Culture for Publishing and Distribution, Amman, 1999.

[1] تقابلها المادة 14/ 4 من مشروع قرار بقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2017 بقولها “ترك العقار بلا إشغال دون مبرر مقبول لمدة سنة”. والمادة 5/5 من قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم 11 لسنة 1994 بقولها “إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات أخرى”. والمادة 7 / ي من قانون الإيجارات السوري رقم 20 لعام 2015 بقولها” إذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مسوغ مدة سنة كاملة دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه عنه نهائيا”، والمادة 10/و من قانون إيجار العقارات المبنية اللبناني رقم 336 لسنة 1994بقولها ” و- إذا ترك المأجور لأسباب غير أمنية مدة سنة بدون انقطاع اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون ورغم استمراره في دفع الإيجار . يستثنى من أحكام هذا البند اللبنانيون الموظفون والمستخدمون في البعثات اللبنانية الرسمية في الخارج .ز- إذا ترك المأجور لأسباب غير أمنية مدة ستة أشهر بدون انقطاع وكان مدينا بشيء من البدلات ولم يكن له مقام معروف  من المالك يبلغ فيه الإنذار بالدفع أو لم يختر مقاما يبلغ فيه هذا الإنذار, يعينه للمؤجر بموجب كتاب أو بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام وفقا لأصول التبليغ المنصوص عنها في البند أ من هذه المادة .ح – إذا ترك المستأجر غير اللبناني المأجور لمدة 6 أشهر دون انقطاع”. والمادة 18/ب من القانون المصري رقم 136 لسنة 1981 بشأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي تنص على “إذ ا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه – للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977”.

[2] لم يتبن المشروع فكرة الامتداد القانوني إذ نصت المادة 4 على أنه ” 2- يجب أن يتضمن عقد الإيجار تعيين العقار محل العقد، والمنفعة المحددة منه، وتحديد مدة الإيجار، وفي حال تعذر إثبات المدة يعتبر الإيجار منعقداً لمدة سنة من تاريخ عقد الإيجار ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك”. وأوردت حكما يسمح بامتداد عقود الإيجار القديمة قبل نفاذ هذا القانون بموجب المادة 18 ” 1- يحق للمستأجر بموجب عقد الإيجار السابق الاستمرار في إشغال العقار رغم انقضاء أجل العقد لمدة خمسة سنوات اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القرار بقانون. 2- يحق للمستأجر بموجب عقد الإيجار الذي تم إبرامها قبل سنة من تاريخ نفاذ هذا القرار بقانون الاستمرار في إشغال العقار لمدة سنة أخرى”.

[3] انظر أحكام مدة الإجارة في المجلة لدى حيدر، علي، درر الحكام في شرح مجلة الأحكام، المجلد الأول: البيوع – الإجارة- الكفالة، طبعة خاصة، دار عالم الكتب، بدون مكان نشر ، 2003، ص559- 570.

[4] انظر التزامات المستأجر وفق المجلة لدى حيدر، علي مرجع سابق، وهي أداء الأجرة ص 527- 557، ورد المأجور وإعادته ص679- 684.

[5] النداوي، آدم وهيب، شرح القانون المدني- العقود المسماة في القانون المدني- البيع والإيجار- قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994، ط1، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 1999، ص280.

[6] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 104/95، تاريخ 25 /7 / 1995، منشور على موقع المقتفي. وانظر حكم محكمة النقض السورية رقم 99 لعام 2006 تاريخ 06/02/2006 محكمة النقض الغرفة الإيجارية مجلة المحامون ص 96، متوفر على موقع الموسوعة القانونية :  https://elawpedia.com/viewfile/279

[7] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 495/ 96، تاريخ 27 /2/ 1997، منشور على موقع المقتفي.

[8] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 722/99، تاريخ 21/12/ 1999، منشور على موقع المقتفي.

[9] انظر شروط انعقاد الإجارة مختصرة لدى حيدر، علي، مرجع سابق، ص459-496.

[10] انظر أحكام تسليم المأجور تفصيلا لدى المرجع السابق، ص665 وما بعدها.

[11] انظر أحكام الأجرة تفصيلا لدى المرجع السابق،ص 527- 557.

[12] انظر أحكام مدة الإجارة تفصيلا لدى المرجع السابق، ص559- 570.

[13]  انظر تفصيل ذلك لدى المرجع السابق، ص 473- 474.

[14] انظر أحكام إجارة العقار تفصيلا لدى المرجع السابق، ص599- 618، لم يرد فيها أي حكم متعلق بترك المأجور.

[15] شوشاري، صلاح الدين، الوسيط في شرح قانون المالكين والمستأجرين، ط 1، الدار العلمية الدولية ودار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2002، ص 120.

[16]  السنهوري، عبد الرزاق، شرح القانون المدني في العقود، عقد الإيجار، بدون طبعة، دار إحياء التراث العربي، بيروت، بدون سنة نشر، ص341.

[17] انظر المادة 19 من القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات حيث لم يرد فيها نص متعلق بالترك.

[18] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 345/2011، تاريخ 30/ 1/ 2012، منشور على موقع المقتفي.

[19] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 111/2006، تاريخ 27/ 11/ 2007، منشور على موقع المقتفي .

[20] أفردت المادة 4/1/ د حكما خاصا بالتنازل عن المأجور بقولها “… إذا أخلاه لشخص آخر غير المالك..” .

[21] الطعن رقم 1315 لسنة 67 جلسة 2005/04/20 س 56 ص 395 ق 70، متوفر على الرابط : http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx ، وانظر في نفس الاتجاه الطعن رقم 2730 لسنة 67 جلسة 2007/05/16 س 58 ص 427 ق 74، متوفر على الرابط: http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[22] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 226/95، تاريخ 31/ 1 / 1996، منشور على موقع المقتفي.

[23] حمود، عبدالعزيز المرسي، تخلي المستأجر عن المكان المؤجر للغير : الحظر و الإباحة في ضوء أحكام القانون المدني و قانون إيجار الأماكن و أحكام محكمتي النقض و الدستورية العليا، مجلة البحوث القانونية والاقتصادية – كلية الحقوق جامعة المنوفية – مصر، مج 4، ع7، 1995، ص 320.

[24] المجايدة، محمد ناصر، أسباب إخلاء المأجور في القانون الفلسطيني (دراسة تحليلية مقارنة)، رسالة لنيل شهادة الماجستير، كلية الحقوق، جامعة الأزهر – غزة، فلسطين، 2014، ص 142-143.

[25] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 73/94، تاريخ 30/ 6/ 1994، منشور على موقع المقتفي.

[26] انظر في هذا المعنى نقض مدني، محكمة النقض الفلسطينية، رام الله، رقم 205/2011، تاريخ 21/ 5/ 2012،منشور على موقع المقتفي.

[27] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 291/98، تاريخ 8/ 7/ 1998، منشور على موقع المقتفي.

[28] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 627/99، تاريخ 1/ 9 /1999، منشور على موقع المقتفي.

[29]الطعن رقم 7587 لسنة 78 جلسة 2009/12/13 س 60 ص 896 ق 153، متوفر على الرابط: http://www.cc.gov.eg/Courts/Cassation_Court/All/Cassation_Court_All_Cases.aspx 

[30] قرار محكمة التمييز الاردنية بصفتها الحقوقية رقم 1980/104 (هيئة خماسية) تاريخ 1980/4/9، المنشور على الصفحة 1553 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1980/1/1. منشورات عدالة.

[31] الأهواني، حسام الدين كامل، عقد الإيجار في قوانين إجارة الأماكن، بدون طبعة، بدون دار نشر، بدون مكان نشر، 2007،     ص 140 -141.

[32] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 622/96، تاريخ 24/ 11/ 1996، منشور على موقع المقتفي .

[33] انظر العجلوني، عبد المهدي، قواعد تفسير النصوص وتطبيقاتها في الاجتهاد القضائي الأردني- دراسة أصولية مقارنة، رسالة دكتوراة، كلية الدراسات العليا- الجامعة الأردنية، عمان، 2005، ص 114- 115.

[34] نقض مدني، محكمة النقض الفلسطينية، رام الله، رقم 83/2011، تاريخ 28/ 3/ 2012،منشور على موقع المقتفي.

[35] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 161/96، تاريخ 26/ 5/ 1996، منشور على موقع المقتفي.

[36] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله ، رقم 279/96، تاريخ 14/ 7/ 1996، منشور على موقع المقتفي.

[37] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 53/2004، تاريخ 26/ 12/ 2004، منشور على موقع المقتفي.

[38] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 749/98، تاريخ 14/ 12 /1998، منشور على موقع المقتفي.

[39] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 57/ 2001، تاريخ 18/ 3/ 2001، منشور على موقع المقتفي.

[40] انظر قرار محكمة تمييز رقم 689/99 مجلة نقابة المحاميين لسنة 1994،ص96، نقلا عن شنان، هيام جبران، الطبيعة القانونية لدعوى إخلاء المأجور واسترداده في التشريع الأردني، رسالة لنيل شهادة الماجستير،جامعة الشرق الأوسط، الأردن، 2017، ص 71.

[41] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 428/99، تاريخ 7/ 6/ 1999، منشور على موقع المقتفي.

[42] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 73/94، تاريخ 30/ 6/ 1994، منشور على موقع المقتفي.

[43] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 307/2011، تاريخ 21/ 5/ 2012، منشور على موقع المقتفي.

[44] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 295/2008، تاريخ 27/ 5/ 2009، منشور على موقع المقتفي.

[45] طعن مدني مصري رقم 1315 لسنة 67 جلسة 2005/04/20 س 56 ص 395 ق 70، متوفر على الرابط : http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[46] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 75/2006، تاريخ 20/ 6/ 2007، ونقض مدني، محكمة نقض رام الله، رقم 629/ 2013، تاريخ 11/ 3/ 2014، منشوران على موقع المقتفي.

[47]طعن مدني مصري، رقم 2139 لسنة 67 جلسة 2006/05/28، متوفر على الرابط : http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[48] انظر المادة 8/ي من قانون الإيجارات السوري الجديد رقم 6 لسنة 2001 التي حددت مدة الترك في العقار السكني بسنة كذلك بقولها” ذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مبرر لمدة سنة كاملة دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه نهائيا ” .

[49] العبيدي، علي هادي، شرح أحكام قانون المالكين والمستأجرين في ضوء قضاء محكمة التمييز وفقا لأحدث التعديلات، ط1، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2005، ص 163.

[50] انظر قرار محكمة استئناف الكرخ، ع 63/عقار/2008، تاريخ9/10/2008 متوفر على الرابط : http://iraqja.iq/pdf/No_8.pdf  الذي جاء فيه ” … ذلك أن الثابت من الأدلة المتحصلة ومحاضر ضبط الجلسات أن المأجور أصبح غير مسكون مدة تزيد على 45 يوما دون عذر مشروع، عليه قرر تصديق الحكم ….” .

[51] قرار محكمة التمييز الأردنية (حقوق) رقم 1989/214 (هيئة خماسية) تاريخ 1989/3/13
منشورات مركز عدالة، وانظر في ذات الاتجاه حكم محكمة التمييز المدنية، بيروت رقم 5/ 2011، متوفر على الرابط التالي : http://www.legallaw.ul.edu.lb/RulingRefPage.aspx?id=164170&SeqID=1842&type=2 

[52] استئناف مدني ، محكمة استئناف رام الله، رقم 296/2001، تاريخ 7/ 5/ 2001، منشور على موقع المقتفي.

[53] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 495/ 96، تاريخ 27/ 2/ 1997، منشور على موقع المقتفي.

[54] انظر ص 4- 5 من هذا البحث.

[55] جاء في المادة 10 / و ” إذا ترك المأجور لأسباب غير أمنية مدة سنة بدون انقطاع…”

[56] جاء في المادة 16/4 ” ترك العقار بلا إشغال دون مبرر مقبول لمدة تزيد عن سنة في العقارات المؤجرة لغايات السكن، ولمدة تزيد عن ستة أشهر في العقارات المؤجرة لغايات أخرى”.

[57] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1975/20 (هيئة خماسية) تاريخ 1975/1/27، المنشور على الصفحة 508 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1976/1/1. منشورات عدالة.

[58] حكم محكمة التمييز المدنية، بيروت رقم 68/ 2009، منشور على الرابط التالي : http://www.legallaw.ul.edu.lb/RulingRefPage.aspx?id=161095&SeqID=1816&type=2

[59] قرار محكمة التمييز الاردنية بصفتها الحقوقية رقم 1979/428 (هيئة خماسية) تاريخ 1979/12/12،
المنشور على الصفحة 939 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1980/1/1. منشورات عدالة.

[60] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 307/2011، تاريخ 21/ 5/ 2012، منشور على موقع المقتفي.

[61] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1977/265 (هيئة خماسية) تاريخ 1977/7/30،
المنشور على الصفحة 1303 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1977/1/1. منشورات عدالة.

[62] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 646/2000،  تاريخ 5/ 11/ 2000، منشور على موقع المقتفي.

[63] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1993/1269 (هيئة خماسية) تاريخ 1994/3/3، منشورات مركز عدالة.

[64] قرار محكمة التمييز الأردنية (حقوق) رقم 1989/214 (هيئة خماسية) تاريخ 1989/3/13، منشورات مركز عدالة

[65] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1981/535 (هيئة خماسية) تاريخ 1981/10/27، المنشور على الصفحة 509 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1982/1/1. منشورات عدالة.

[66] تمييز حقوق 922/2000 في 30/ 5/ 2000، نقلا عن العبيدي، علي، مرجع سابق، ص 162.

[67] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1999/1404 (هيئة خماسية) تاريخ 2000/1/19، المنشور على الصفحة 158 من عدد المجلة القضائية رقم 1 بتاريخ 2000/1/1. منشورات عدالة.

[68] نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 55/2013، تاريخ 22/ 4/ 2014، منشور على موقع المقتفي.

[69] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1980/447 (هيئة خماسية) تاريخ 1980/12/8، المنشور على الصفحة 950 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1981/1/1. منشورات عدالة.

[70] تمييز حقوق1115/92(هيئة خماسية) تاريخ 7/1/1993، منشور في ص 2653من مجلة نقابة المحامين لسنة 1994، الاجتهاد القضائي /ج4، ص 63، ( منشورات عدالة)، نقلا عن العبودي، عباس، شرح أحكام العقود المسماة في القانون المدني البيع والإيجار “دراسة مقارنة معززة بالتطبيقات القضائية، ط3، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 2014، ص324.

[71] تمييز حقوق 922/2000 في 30/5/ 2000، نقلا عن العبيدي، علي هادي، مرجع سابق، ص159.

[72]  الفضلي، جعفر محمد، الوجيز في عقد الإيجار، بدون طبعة، التفسير للنشر والإعلان، أربيل، العراق، 2013، ص 184- 185.

[73] “مع عدم الإخلال بحكم المادة ( 8 ) من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجته أو أولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتي الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله المسكن أيهما اقل .فإذا كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال”.

[74]جاء في إحدى القرارات “المقرر في قضاء محكمة النقض أن الزوج هو الملزم شرعاً بإعداد مسكن الزوجية وله على زوجته حق الاحتباس والقرار فيه .(4) ، وكان لا تثريب عليه إن ترك العين لها في معنى نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977″ ، الطعن رقم 13445 لسنة 84 جلسة  17/ 12/ 2015وقرار آخر رفض اعتبار الزوجة شاغلة حال بقائها في المأجور بحجة (العدة) بعد طلاقها من زوجها طلاقا بائنا بقوله” إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الإخلاء وبإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار عن شقة النزاع للمطعون ضدها الأولى على سند من ترك المستأجر الأصلي – المطعون ضده الثاني – الشقة محل النزاع في تاريخ طلاقه لها الحاصل في 8/4/1989 واعتد بإقامتها بها خلال فترة العدة ، واعتبر هذا الترك وتلك الإقامة حال قيام الزوجية بينهما ورتب على ذلك امتداد عقد الإيجار لصالحها مع خلو الأوراق مما يؤكد ذلك ، في حين أن هذا الطلاق بائن مما مقتضاه ألا يخلو المطلق بمطلقته فأصبحت المطعون ضدها الأولى لا يجوز لها الإقامة مع المطعون ضده في مسكن واحد وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية ، ومن ثم فلا ترتب لها إقامتها بشقة النزاع – في فترة العدة – أي حق في استمرار عقد الإيجار لصالحها بعد ترك المطعون ضده الثاني لها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بامتداد العقد لها فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال “، الطعن رقم 2553 لسنة 67 جلسة 5/4/2014، متوفر على موقع المحكمة : http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[75] انظر حكم محكمة النقض المصرية بقولها ” المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المساكنة التي تنشئ حقاً بالبقاء في العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المنطبقة على واقعة الدعوى – وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر في العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية فلا يسوغ القول بأن أشقاء المستأجر مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت قد تكون على سبيل الاستضافة …”، الطعن رقم 2276 لسنة 70 جلسة 2/3/2013، متوفر على موقع المحكمة : http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[76] هذا القانون يرمي إلى تحسين العلاقات التأجيرية، والمتضمن تعديلا للقانون رقم 86- 1290 تاريخ 23 كانون الأول / ديسمبر 1986(ج ر 8 تموز / يوليو)، نقلا عن جورج فيدكر وآخرون، القانون المدني الفرنسي بالعربية ، ط 8، لبنان، دالوز- جامعة القديس يوسف/ مركز الدراسات الحقوقية للعالم العربي، 2009 ، ص 1729.

[77] انظر نقض مدني، محكمة النقض رام الله، رقم 167/2006، تاريخ 10/ 1/ 2007، منشور على موقع المقتفي.

[78] انظر العبيدي، علي هادي، مرجع سابق، ص 159 يتبنى هذا الرأي.

[79] انظر طعن مدني مصري رقم 517 لسنة 45 جلسة 1978/12/20 س 29 ع 2 ص 1972 ق 384، متوفر على الرابط: http://www.cc.gov.eg/Igarat.aspx

[80]  المادة 11 من مشروع القرار بقانون المذكور ” 1- تنتقل حقوق الإيجار في العقار المؤجر لغايات السكن بعد وفاة المستأجر إلى أفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه إقامة فعلية في العقار عند وفاته.

2- ينتقل حق الاستمرار في إشغال العقار لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة مع أولادها في حال طلاقها أو صدور حكم قطعي بالطلاق أو الانفصال من محكمة مختصة ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

3- تنتقل حقوق الإيجار في العقار المؤجر لغايات أخرى غير السكن إلى الأصول والفروع من ورثته وإلى الزوجة وتنقطع حقوقهم عند وفاتهم، كما تنقطع بالنسبة للزوجة في حال زواجها.

             4- تنتقل الحقوق الواردة في الفقرات السابقة أثناء سريان عقد الإيجار، وتنتهي بانتهاء مدة عقد الإيجار…”.

[81]  انظر شرح القوة القاهرة لدى السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء الأول، نظرية الالتزام بوجه عام، مصادر الالتزام، بدون طبعة، دار إحياء التراث العربي، بيروت، بدون سنة نشر، ص 876- 881.

[82] حيدر، علي، مرجع سابق، ص 441.

[83] استئناف مدني، محكمة استئناف رام الله، رقم 279/96، تاريخ 14/ 7 /1996، منشور على موقع المقتفي، وانظر حكم محكمة صيدا المدنية، رقم 0/2010، متوفر على الرابط التالي :  http://www.legallaw.ul.edu.lb/RulingRefPage.aspx?id=163822&SeqID=1836&type=2

[84] قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 1980/432 (هيئة خماسية) تاريخ 1980/12/8، المنشور على الصفحة 924 من عدد مجلة نقابة المحامين بتاريخ 1981/1/1. منشورات عدالة.

[85] انظر أحكام النظرية تفصيلا لدى السنهوري، عبد الرزاق، مرجع سابق، ص 642- 652.

[86] انظر شرح المادة 441 لدى حيدر، علي، مرجع سابق، ص 480- 486.

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق