آليات التمويل التشاركي وأثرها على قطاع السكن بالمغرب بين التأطير القانوني والنجا

منذ ساعتين

هذا البحث منشور في مجلة القانون والأعمال الدولية — الإصدار رقم 64 الخاص بشهر يونيو 2026

رابط تسجيل الإصدار في DOI: https://doi.org/10.63585/RPDM9639

للنشر والاستعلام: mforki22@gmail.com | واتساب: 00212687407665

بتاريخ — آليات التمويل التشاركي وأثرها على قطاع السكن بالمغرب بين التأطير القانوني والنجاعة العملية Mechanisms of participatory financing and their impact on the…

آليات التمويل التشاركي وأثرها على قطاع السكن بالمغرب بين التأطير القانوني والنجاعة العملية

Mechanisms of participatory financing and their impact on the housing sector in Morocco: Between legal framework and practical efficiency.

الدكتور محمد الحليمي

دكتور في الحقوق

أستاذ زائر بالكلية المتعددة التخصصات بالعرائش

الباحثة عهود اللحياني

باحثة بسلك الدكتوراه جامعة عبد المالك السعدي

الملخص:

تتناول المقالة أزمة السكن في المغرب، الناتجة عن نمو حضري متسارع، وارتفاع الأسعار، والمضاربات العقارية، إضافةً إلى قصور التمويل التقليدي. وتستعرض تدخلات الدولة عبر برامج كالسكن الاجتماعي (140.000 و250.000 درهم) وبرنامج الدعم المباشر للسكن. ثم تُحلل دور التمويل التشاركي، وتحديداً المرابحة العقارية، كحل مبتكر متوافق مع الشريعة الإسلامية، شارحةً مراحلها من الوعد بالشراء إلى إبرام عقد البيع النهائي وتقييد العقار في السجل العقاري. وتخلص إلى أن هذه الصيغة أسهمت في جذب فئة واسعة من المواطنين، موصيةً بتطويرها إلى جانب صيغ تشاركية أخرى كالمشاركة والإجارة.

summary:

The article examines Morocco’s housing crisis caused by rapid urbanization, price increases, real estate speculation, and weak conventional financing. It highlights state programs (social housing and direct support) and analyzes real estate Murabaha as a Sharia-compliant mechanism, from promise to purchase to final sale contract and land registration. It concludes that Murabaha has partly alleviated the crisis, recommending expansion to other instruments like Musharaka and Ijara.

مقدمة:

يعتبر قطاع الإسكان من أهم القطاعات التي تحظى باهتمام خاص من لدن جل الحكومات في العالم، بفعل ارتباط وأهمية السكن في حياة الأفراد، ويعد توفير سكن قار ولائق من المقومات الرئيسية التي تساهم في عملية التنمية.

إن توفير السكن اللائق والملائم يعد أحد مقومات الحياة الأساسية التي تساهم في عمليات التنمية، حيث يعد قاعدة استقرار الحياة العائلية وصيانة الأسرة. إضافة إلى انعكاساته على مستوى الاقتصاد الوطني ككل؛ لكونه يعمل على تنشيط مختلف القطاعات المرتبطة به ويوفر العديد من فرص الشغل فهو يعد إلى جانب الحق في التشغيل من أول الأولويات التي يجب توفيرها للسكان.

وقد عرفت الاستثمارات السكنية بالمغرب أهمية كبيرة منذ عقد الثمانينيات من القرن الماضي، حيث سعت الدولة إلى تجنيد كل طاقاتها لمواجهة مشاكل الإسكان وتوفير السكن اللائق للمواطنين، كما عمدت إلى اتخاذ العديد من التدابير التشجيعية لتوجيه وجذب الاستثمارات الخاصة نحو هذا القطاع.

وبسبب عدم كفاية الصيغ الكلاسيكية في التخفيض من أزمة قطاع السكن، تم التفكير في استحداث صيغ جديدة تواكب التطور الذي تعرفه المنظومة العقارية، حيث تم خلق أساليب تمويلية مستحدثة لمواجهة العجز الذي يعرفه المجال، وذلك بتشجيع الأسر المغربية المحافظة على ولوج الخدمات البنكية لتساهم في ذلك بتحقيق التماسك الاجتماعي.

بحيث تقدم هذه البنوك حلولا تمويلية مبتكرة ومتنوعة للأفراد والعائلات الراغبة في امتلاك منازلهم، معتمدة في ذلك على أسلوب للتمويل قائم على مبدأ الشراكة، حيث تشارك البنوك التشاركية في تمويل العقارات مع العملاء بطرق مختلفة مثل المرابحة.

في هذا الصدد، أفاد بنك المغرب بأن التمويل التشاركي الموجه للإسكان، وبالأخص على شكل ”المرابحة العقارية”، واصل نموه ليصل إلى 23,8 مليار درهم عند متم شهر شتنبر، بعد بلوغ ما يعادل 20,9 مليار درهم قبل سنة.

وأوضح بنك المغرب، في لوحة القيادة المتعلقة بـ ”القروض والودائع البنكية” الأخيرة، أن هذا التمويل سجل بذلك ارتفاعا نسبته 13,7 في المائة مقارنة بشهر شتنبر 2023²².

وانطلاقا مما سبق، يمكن طرح الإشكالية التالية: إلى أي حد يشكل التمويل التشاركي، خاصة المرابحة العقارية، آلية فعالة لمعالجة اختلالات السياسة السكنية بالمغرب؟ وذلك أساسا لفهم الدور الذي تلعبه البنوك التشاركية في هذا المجال، وأنها أصبحت تمثل جانبا أساسيا لتحسين السياسات المتعلقة بالسكن.

وعليه، ستحاول هذه الدراسة تحليل أزمة السياسة السكنية، والتطرق للبرامج المعتمدة من طرف الدولة للحد من الأزمة في (المبحث الأول) على أن نسلط الضوء في (المبحث الثاني) إلى دور ومساهمة التمويل التشاركي في مواجهة تفاقم أزمة السكن.

المبحث الأول: أزمة السياسة السكنية بالمغرب وبرامج تجاوزها

يعد الحق في السكن من بين أهم الحقوق التي نادت بها المنظمات الدولية في إعلاناتها وهو من الحقوق الأساسية الضاربة في عمق التاريخ، ومن أجل تكريس هذا الحق عملت القوانين الوطنية على إصدار ترسانة من القوانين تهدف بالأساس إلى توفير الأرضية لهذا الحق والمغرب على غرار باقي دول العالم أعطى اهتماما واسعا لهذا القطاع وأولاه مكانة مهمة في نسيجه التشريعي.

لكن رغم اهتمامه بهذا الحق إلا أنه دائما ما يصطدم بالأزمة الخانقة التي يعرفها مجال السكن والتي زادت حدتها بفعل النمو الحضاري المتسارع الناتج عن الزيادة الديمغرافية المهولة التي تعرفها الدولة (المطلب الأول).

وبفعل هذه الأزمة فقد اقتضى الوضع تدخلا مباشرا عن طريق مقتضيات تشريعية وكذا برامج تمويلية يستفيد منها مقتنو المساكن على السواء (المطلب الثاني).

المطلب الأول: أزمة السكن وأسباب تفاقمها

تعد أزمة السكن في المغرب من أعنف الأزمات في المنطقة، سواء على المستوى الاقتصادي أو الاجتماعي، كما أن برنامج الحد من الأزمة دائما ما يتصدر البرامج الحكومية في جل الحكومات المتعاقبة، وما بين تلك الحكومة وذاك البرنامج تضيع أحلام الشباب في الحصول على سكن قار ولائق، وعليه، فسنتطرق في هذه الفقرة إلى إبراز أهم مظاهر الأزمة (أولا) على أن نتناول أسباب تفاقمها (ثانيا).

أولا: مظاهر أزمة السكن

في ظل الحديث عن الأزمة المذكورة أعلاه، فإن عمرها يعود إلى عدة عقود، وهي متنوعة ولها أشكل عدة²³، إلا أنها مع الأزمات الاقتصادية والاجتماعية التي تمر منها دول العالم ازدادت حدتها، وتراجعت الحلول الموعود بها للتخفيف منها خطوة إلى الخلف.

ومن أبرز مظاهر أزمة السكن نجد بالأساس عدم مسايرة العرض الموجود للطلب المتنامي بفعل النمو الديمغرافي المتسارع حيت يشهد المغرب وتيرة تمدن متسارعة، وبحسب تائج الإحصاء العام للسكان والسكنى لسنة 2024، فإن نسبة التمدن ارتفعت إلى 62,8 في المائة في 2024 مقارنة بـ60,4 في المائة في 2014²⁴.

ثانيا: أسباب أزمة السكن

إذا كانت أزمة السكن من القضايا الاجتماعية الشائكة والتي تحظى بدرجة عالية من الاهتمام، كان ولابد من الغوص في جذورها وأسباب تفاقمها، هذه الأسباب والعوامل متنوعة ومختلفة ويمكن اجمالها كالتالي:

عطفا على ما سبق فالسوق العقارية في المغرب تواجه صعوبات كبيرة، إذ تشير بعض التقارير²⁵ إلى أن أسعار العقارات ارتفعت بنسبة 0.8 خلال الربع الأول من عام 2024، مما جعل السكن اللائق حلما بعيد المنال للكثيرين. وتُعزى هذه الزيادة إلى عوامل عدة، منها النمو الحضري السريع، حيث أشار تقرير الإحصاء العام إلى أن سبع مدن كبرى تستقطب حوالي 40%²⁶من سكان البلاد. بالإضافة إلى ذلك، أدت السياسات المالية الموجهة نحو الاستثمار العقاري إلى زيادة المضاربات، مما ساهم في تضخيم الأسعار.

بالإضافة إلى مساهمة المضاربين في تعقيد السياسة السكنية، وذلك بسعيهم لتحقيق أكبر قدر ممكن من الأرباح، في غياب تدخل شديد اللهجة لضبط السوق العقارية والتحكم فيها. ²⁷

وغير بعيد عن هذا الإطار فقد ساهم قانون التعمير كذلك في هذه الأزمة، حيث أن المناطق الخاضعة لوثائق التعمير يكون ثمنها مرتفعا مقارنة بنظيرتها غير الخاضعة.²⁸

وفي الحقيقة فإذا كان التمويل يعتبر من أهم الوسائل اللازمة لإنجاز البرامج والأهداف المسطرة من قبل السلطات العمومية، فهو بدوره يعاني من عدة مشاكل مستعصية.

وبالرجوع إلى الواقع المعاش فالتمويل العقاري غارق بدوره في دوامة من المشاكل التي جعلته يفقد بوصلته التنموية، حيث أن تعقد مسطرة الحصول على القروض السكنية وما تفرضه المؤسسات الائتمانية من عوائق إضافية كارتفاع نسبة الفائدة²⁹، فهي تثقل كاهل العميل، الذي يشكل الحلقة الأضعف في العلاقة التعاقدية، كل هذه العوامل ساهمت بشكل كبير في عدم تأدية التمويل العقاري للدور المنوط به.

بالإضافة إلى ذلك، ساهمت مجموعة من الثغرات التي تعتري التنظيم القانوني المتعلق بالسياسة التمويلية في نشوء أزمة السكن، لاسيما فيما يتعلق بالجانب الجبائي، فبالرغم من كون السياسة الجبائية في المجال العقاري عرفت تطورا ملحوظا في الآونة الأخيرة، إلا أن الوعاء الجبائي العقاري ما زال يتنوع ما بين الضريبة الحضرية، والضريبة على القيمة المضافة ورسوم التسجيل وغيرها³⁰ .

المطلب الثاني: برامج الحد من الأزمة

أدت أزمة السكن التي اجتاحت المغرب إلى ظهور أوضاع عمرانية لا تواكب رغبات الدولة المغربية الحديثة في عصرنة قطاعها السكني ومواجهة تحديات القرن الواحد والعشرين، الشيء الذي دفع هذه الأخيرة إلى التدخل في قطاع الإسكان والتعمير لمحاولة حل الأزمة، فاتخذ تدخلها هذا عدة أشكال³¹ من بينها، برنامج المخطط الخماسي، وبرنامج مدن بدون صفيح، ثم أخيرا برنامج الدعم المباشر للسكن، وفي ظل هذا الوضع، برزت الحاجة إلى وجود استراتيجيات وبرامج حكومية فعالة للحد من الأزمة، وتوفير مشاريع إسكانية تناسب مختلف شرائح المجتمع.

أولا: المخطط الخماسي 2000_2004

بفعل المشاكل التي تعترض القطاع العقاري، وكذا الإكراهات التي تواجهه، وباعتباره من أهم وسائل رفع قاطرة التنمية في البلاد، فقد تدخلت الدولة بمختلف أجهزتها للحد من هذه المشاكل، وانفتحت على مخططات عدة عبر مراحل مختلفة، ومن بين أبرز المخططات المعتمدة نجد المخطط الخماسي (2000 – 2004)، والذي يعد آخر مخطط تنهجه الدولة وراهنت من خلاله على التخفيف من حدة أزمة السكن، وتجاوز الإختلالات التي عرفتها البرامج والمخططات السابقة.

فبخصوص مجال السكن غير اللائق فقد اتجه المخطط الخماسي إلى الشروع في عدة برامج تهم تجهيز ضواحي المدن والمناطق القروية تدريجيا، وقد خصص لهذا البرنامج اعتمادا ماليا قدر ب 147 مليون درهم.³²

ومن جهة أخرى فإن المخطط السالف الذكر خصص له صندوق الحسن الثاني للتنمية الاقتصادية والاجتماعية غلافا ماليا قدره 1.100 مليون درهم، من أجل إنجاز 11501 مسكن، منها 9235 وحدة سكنية لإعادة إسكان قاطني أحياء الصفيح، وفي المجال القروي فقد اتجهت الحكومة إلى اعتماد برنامج للسكن القروي قوامه تنمية أقطاب حضرية متوسطة، عبر إنجاز برنامج للسكن في المناطق النائية، من أجل التحكم في الهجرة القروية التي تؤدي إلى مشاكل عدة كما سبق بيانه.³³

ثانيا: السكن الاجتماعي كآلية لتدعيم الحق في السكن

على مدى عقود من الزمن، أطلق المغرب سياسة استباقية لمحاربة السكن غير اللائق من جهة، ولمواجهة الطلب الجديد من طرف الفئات الاجتماعية ذات الدخل المحدود من جهة أخرى.

وهكذا، فقد أصبح إنعاش السكن الاجتماعي هاجسا دائما للسلطات العمومية وأولوية حكومية فيما يتعلق بالإسكان.

ولهذه الغاية شرعت الدولة في إعداد برامج للسكن الاجتماعي على نطاق واسع عن طريق تشجيعها ودعمها من خلال اتخاذ مجموعة من الإجراءات التحفيزية لفائدة كل من المنعشين العقاريين والمقتنين، هذا التدخل في قطاع السكن ليس حديث العهد³⁴، فمنذ أكثر من عشرين سنة والسياسات الحكومية تقوم بإحداث برامج وخلق آليات لمحاولة إيجاد حلول للمشاكل التي يتخبط فيها هذا القطاع بشكل عام، والسكن الاجتماعي بشكل خاص.

وقد كان هذا التدخل في البداية، في أوائل الثمانينات، يتم بشكل مباشر من خلال المؤسسات العمومية التي كانت تحت وصاية الوزارة المكلفة بالسكنى، وذلك عن طريق تهييئ بقع أرضية اقتصادية مخصصة للسكن، ثم بطريقة غير مباشرة في إطار قانون المالية لسنة 2000-1999، والذي أثار أول مرة مفهوم السكن الاجتماعي، على شكل سكن مدعم من طرف الدولة.

ومنذ ذلك الحين، توالت الآليات والتعديلات التي زكت طابع دعم الدولة من أجل تطوير عرض السكن الاجتماعي.

وفي نفس الإطار، وبموجب قانون المالية لسنة 2008، تم إحداث آلية مخصصة لتطوير عرض سكني بقيمة 140 ألف درهم³⁵ خلال الفترة الممتدة ما بين سنتي 2008 و2012، (أولا) ثم تلاه إحداث آلية أخرى لدعم إنتاج سكن اجتماعي بمواصفات مختلفة لا تتجاوز قيمته 250 ألف درهم. (ثاني)

ثالثا: برنامج السكن ذي التكلفة المنخفضة 140.000 درهم

منذ سنة 2008، تم إطلاق برنامج السكن ذي التكلفة المنخفضة 140 ألف درهم، وفي إطار تحقيق الهدف الذي أطلقته الدولة، والمتمثل في إنتاج 130 ألف وحدة سكنية ذات قيمة عقارية مخفضة³⁶ خلال الفترة الممتدة ما بين سنتي 2008 و2012، فقد تم، بتاريخ 29 مارس 2008، إبرام عقد شراكة بين مجموعة العمران والدولة، وقد نصت هذه الاتفاقية على التزام شركات العمران التابعة للمجموعة بإنجاز ما مجموعه 129.138 وحدة سكنية خلال نفس الفترة.

وذلك إما بطريقة مباشرة أو بشراكة مع المنعشين العقاريين الخواص، ومن أجل الاستفادة من الاعفاءات الضريبية، فقد تم إلى حدود نهاية سنة 2016، إبرام 71 اتفاقية بين الوزارة المكلفة بالسكنى والمنعشين العقاريين العموميين والخواص من أجل إنجاز 29.596 وحدة سكنية في المجال الحضري³⁷، و5.140 أخرى في المجال القروي، كما تم إبرام 27 اتفاقية مع شركات العمران من أجل إنجاز 11.867 وحدة في المجال، الحضري و827 وحدة في المجال القروي، وهو ما يمثل ما مجموعه 12.694 وحدة سكنية.

وبغض النظر على الفترة المحددة لهذا المنتوج بين سنتي 2008 و2012، فقد عرفت وتيرة إبرام الاتفاقيات تغييرات واضحة، إذ بعد الارتفاع الذي شهدته سنتي 2009 و2010، سجلت هذه الوتيرة تراجعا ملحوظا سنة 2011.

ويظهر توزيع الوحدات السكنية حسب تقدم الأشغال والجهات تمركزا جهويا قويا للوحدات المنجزة أو التي توجد في طور الإنجاز، حيث ترتكز 91 في المئة من الوحدات السكنية المنجزة في جهات فاس-مكناس بنسبة 27 في المئة، وسوس ماسة 22 في المئة والدار البيضاء-سطات 17 في المئة، ومراكش- آسفي 16 في المئة، وجهة الشرق 9 في المئة.

رابعا: برنامج السكن ذي التكلفة 250.000

وفي هذا السياق، فإن برنامج السكن الاجتماعي 250,000 درهم الذي انطلق بموجب قانون المالية لسنة 2010 موجه لشريحة كبيرة من السكان، يهدف إلى إنتاج 300.000 ³⁸وحدة سكنية لفائدة 5.1 مليون نسمة خلال الفترة الممتدة بين2020-2010؛ أي باستثمار إجمالي قدره 60 مليار درهم يمكن من إحداث 160.000 منصب شغل أي16,000 منصب سنويا.³⁹

ومن أجل ضمان إنعاش هذا البرنامج، تم وضع مجموعة من التدابير لصالح المقتنين والمنعشين العقاريين، وهي كالتالي:

*تعريف جديد للسكن الاجتماعي من خلال اعتماد ثمن بيع لا يتجاوز 250.000 درهم دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة ومساحة تتراوح ما بين 50 و80 متر مربع.

*منح دعم مالي مباشر من طرف الدولة لمقتنيي السكن الاجتماعي، متمثل في أداء مبلغ الضريبة على القيمة المضافة بخصوص سكناهم الرئيسية موضوع العقد الذي يبرم بصفة إلزامية من طرف موثق.

*ربط الاستفادة من الدعم المالي بالتزام المقتني بتخصيص السكن الاجتماعي المقتنى لسكناه الرئيسية لمدة أربع سنوات مع تقييد رهن لفائدة الدولة.⁴⁰

*تعديل دفتر التحملات الخاص بالسكن الاجتماعي عبر سن مقتضيات جديدة كفيلة بضمان جودة وسلامة البناء.

*اعتماد السلامة والتدبير الجيد للأوراش، العمل بدفتر الـورش، اللجوء إلى مكاتب المراقبة التقنية، ضمان صيانة المباني وتوفير شروط النجاعة الطاقية.

*إعفاء المنعشين العقاريين من الضريبة على الشركات أو الضريبة على الدخل ومن واجبات التسجيل والتمبر وذلك بمقتضى اتفاقية مبرمة مع الدولة يكون الغرض منها بناء ما لا يقل عن خمسمائة 500 سكن خلال فترة أقصاها خمس 5 سنوات.

وقد تم تقدير الآثار الاقتصادية لبرنامج السكن الاجتماعي وفق طريقة تعتمد على جدول موارد واستخدامات المحاسبة الوطنية والذي ينشر سنويا من طرف المندوبية السامية للتخطيط في 20 فرعا و20 منتجا.

ومن ثم فقد بلغ الإنتاج الإجمالي المعادل للمساكن 472,792 وحدة، وحسب ثمن الاقتناء فإن ذلك يعادل 118,2 مليار درهم بالنسبة لبرنامج السكن الاجتماعي.⁴¹

يضاف إلى المساكن قيمة المحلات التجارية ليصل حجم الاستثمار الإجمالي للبرنامج إلى5,1 مليار درهم.⁴²

خامسا: الدعم المباشر للسكن

يعد برنامج الدعم المباشر للسكن، من البرامج الجديدة للمساعدة في مجال السكن التي تهدف إلى تسهيل ولوج الطبقات الاجتماعية ذات الدخل المنخفض، والطبقة المتوسطة إلى السكن، وتقليص العجز السكني، وتسريع وتيرة استكمال برنامج “مدن بدون صفيح”.

وعليه، فإن الدعم المذكور أعلاه والذي جاء كبرنامج مكمل لباقي الإجراءات السابقة لا يمكن الاستفادة منه إلا بشروط:

الجنسية المغربية؛

عدم ملكية عقار مخصص للسكن؛

عدم الاستفادة من أي إعانة أو امتياز ممنوح من طرف الدولة في مجال السكن؛

عقد الوعد بالبيع محرر من لدن موثق؛

رخصة السكن ابتداء من فاتح يناير2023 وأن يتكون من غرفتين على الأقل وأن يكون موضوع بيع أول.

عقد بيع نهائي موقع أمام الموثق يشير إلى التزام المشتري بما يلي:

تخصيص السكن لمقر الإقامة الرئيسي لمدة خمس (5) سنوات *من تاريخ إبرام عقد البيع النهائي؛

وضع رهن عقاري من الدرجة الأولى أو الثانية لفائدة الدولة ضماناً لاسترداد المساعدة الممنوحة في حالة الإخلال بالالتزام المذكور⁴³.

من أجل الاستفادة من الدعم المباشر للسكن، من اللازم بداية إنشاء حساب على البوابة⁴⁴، ثم إيداع طلب الاستفادة من الدعم المباشر للسكن والتوصل بإشعار بالموافقة الأولية على الطلب، واستكمال عملية طلب الدعم المباشر للسكن عن طريق موثق(ة)، ثم الرد النهائي على الطلب⁴⁵.

عطفا على ما سبق، يمكن القول أن كل هذه البرامج لا يمكن أن تؤدي وظيفتها إلا بوجود تمويل عقاري مستدام، وهو ما يصطدم مع وجود الكثير من الراغبين في السكن لا يريدون التعامل مع البنوك التقليدية، ولهذا وبمجرد دخول البنوك التشاركية للمغرب فقد أتاحت لشريحة واسعة من المواطنين فرصة امتلاك عقارات خاصة، وبالتالي التخفيف من أزمة السكن من خلال تقديم حلول تمويلية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية. وهو المقتضى الذي سنناقشه في المبحث الثاني من هده الدراسة.

المبحث الثاني: المرابحة العقارية ودورها في تعزيز استدامة القطاع السكني

بالنظر إلى بنية المجتمع المغربي المسلم، فإن شريحة مهمة منه كانت تنتظر بزوغ فجر التمويل التشاركي، وهي على استعداد تام للتعامل مع المؤسسات الممثلة له.

وعلى هذا الأساس ووفق تجربة أجرتها مؤسسة الاستشارات المتخصصة في التمويلات الإسلامية المعروفة اختصارا ب “ايفاس” أن 97 % من المغاربة مهتمون بالخدمات المالية الإسلامية، وأن 70% مستعدون للانخراط في هذه الخدمات في حالة اطمئنانهم بأن هذه الخدمات تتوافق مع الشريعة الإسلامية⁴⁶.

وإذا كان عقد المرابحة من أهم العقود التي يمكن من خلالها تمويل العقارات السكنية، فإن له عدة ضوابط وجب أن تكون متوفرة لكي ينتج آثاره؛ كالعلم بثمن الشراء وتحديد هامش الربح، بالإضافة إلى تملك البنك للعقار قبل بيعه.

تمر المرابحة للآمر بالشراء بعدة مراحل وإجراءات قبل إبرامها، تبتدأ من المواعدة إلى المعاقدة، ويتم ذلك عن طريق طلب العميل الآمر بالشراء شراء العقار موضوع البيع مرابحة، مرورا بدراسة الطلب دراسة مستفيضة من جميع جوانبه وحيثياته (المطلب الأول)، ووصولا إلى شراء البنك للعقار وتملكه تملكا حقيقيا أو حكميا عن طريق استلام الوثائق والمستندات الخاصة بالعقار، وأخيرا إبرام العقد النهائي بين البنك والعميل الآمر بالشراء وتسلم هذا الأخير للعقار موضوع البيع (المطلب الثاني).

المطلب الأول: الإجراءات العملية في مرحلة المواعدة

تعتبر مرحلة المواعدة بداية عملية المرابحة للآمر بالشراء، ومقتضى هذه المرحلة أن يتقدم الزبون بطلب إلى البنك من أجل شراء عقار معين المحل والصفة، وبعد دراسة المؤسسة البنكية لهذا الطلب دراسة معمقة واطلاعها على جميع البيانات المضمنة فيه، يقوم البنك بالموافقة على طلب الزبون (أولا) ويتم توقيع عقد الوعد بالبيع بين المصرف والعميل والاتفاق على شروط العقد (ثانيا).

أولا: طلب الشراء

يعتبر طلب شراء العقار أول خطوة في مسار عقد المرابحة، حيث يقوم العميل بتقديم طلب إلى المؤسسة البنكية من أجل شراء عقار وفق مواصفات معينة يختارها بشكل دقيق، لكن الواقع العملي للاجراءات العملية في بيع المرابحة يحيل إلى أن عملية طلب الشراء تتم وفق نموذج معد مسبقا من طرف المؤسسة الائتمانية، ويسمى الرغبة بالشراء، هذا الأخير يأتي مضمنا ببيانات عدة من قبيل:⁴⁷

مواصفات العقار المطلوب شرائه

الثمن الأصلي لهذه العقار في ضوء المعلومات المتاحة

بعض المستندات والمعلومات المتعلقة بالآمر بالشراء

شروط التسليم

مكان التسليم

هامش الجدية لضمان جدية الآمر بالشراء

طريقة سداد قيمة المبيع

وكذلك الضمانات المقدمة من طرف العميل.

وبعد تقديم طلب من العميل إلى البنك من أجل شراء وتملك عقار موصوف تأتي المرحلة اللاحقة والمتعلقة بدراسة هذا الطلب، حيث يقوم البنك بدراسة هذا الطلب بشكل دقيق ومستفيض⁴⁸ مع التحقق من المعلومات المتعلقة بشخصية الآمر بالشراء، كالاستعلام عنه من حيث سمعته ومعاملاته ومدى وفائه بالتزاماته مع البنوك التي يتعامل معها، وهل اتخذت ضده إجراءات قانونية من عدمه.

كذلك يقوم البنك بالتأكد من كل الجوانب المرتبطة بالعقار من حيث نوعه والمنطقة التي يوجد فيها، بالإضافة إلى دراسة عروض المستثمرين في المجال العقاري وتكلفة اقتناء العقار المطلوب شراؤه.

مع التأكد من مدى توافق الطلب مع السياسة الائتمانية للبنك وكذلك مدى استكماله لمتطلبات الدراسة الائتمانية⁴⁹.

بعد ذلك يقوم البنك التشاركي بدراسة كيفية أداء الأقساط شأنه في ذلك شأن البنك التقليدي، لأن هذه العملية تدخل في إطار السياسة الائتمانية، غير أن ما يميز التمويل التشاركي هو تركيزه على الجانب الشرعي وحرصه على عدم وجود موانع شرعية تتعارض مع منح التمويل، كتخصيص السكن المطلوب تمويله لإقامة أنشطة غير مباحة شرعا⁵⁰، خاصة وإذا علمنا أن بيع المرابحة من البيوع التي تشترط حلية المحل.

وعموما فإن مسألة الدراسة تنصب على ما يلي:

1- سلامة البيانات المقدمة من العميل سواء عن نفسه أو البضاعة موضوع الصفقة أو المورد.

2 – دراسة سوق السلعة حتى يضمن إمكانية تسويقها في حالة نكول العميل عن الشراء.

3 – التأكد من أن الطلب يدخل فعلا ضمن نشاط العميل حتى لا تكون العملية ستارا لحصوله على مبلغ الصفقة.

4 – التأكد من أن العملية تتفق والأغراض التي يمولها البنك.

5 – التأكد من أن العملية تتفق وأحكام الشريعة الإسلامية والقوانين السائدة.

6 – دراسة الحالة المالية للعميل للتأكد من قدرته على سداد الثمن.

7 – بيان تكلفة العملية بالتفصيل.

8 – تحديد نسبة الربح طبقا لنوع السلعة وأجَل السداد.

9 – تحديد الأسلوب المقترح لتنفيذ العملية من حيث كيفية دفع الثمن للموردين وتحصيله من العميل.

10- تحديد الضمانات المقترحة لضمان حق البنك في تحصيل الثمن في ضوء حالة العميل وقيمة الصفقة.⁵¹

ثانيا: توقيع عقد الوعد بالشراء

تنبغي الإشارة إلى أن البنوك التشاركية تتعامل ببيع المرابحة المركبة على أساس الإلزام بالوعد لكل من الآمر بالشراء والبنك التشاركي. فالآمر بالشراء ملزم بشراء العقار الذي أمر به إذا اشتراه البنك التشاركي، وهذا الأخير ملزم ببيع هذا العقار إذا اشتراه⁵² .

فبالنسبة للأساس القانوني للوعد بالتعاقد، فالنظرية العامة للالتزام تميز بين الاتفاقات المنشأة بناء على إرادتين أو أكثر كما هو الشأن بالنسبة لعقدي البيع والكراء، ونظيرتها الناجمة عن إرادة منفردة والتي نذكر منها الوعد بالبيع أو بالشراء.

والأصل في الالتزام الناتج عن إرادة منفردة أنه ملزم لمن صدر عنه بمجرد وصوله إلى علم الملتزم له، كما يستشف من مقتضيات الفصل 18 من قانون الالتزامات والعقود المغربي⁵³ الذي نص على ما يلي: “الالتزامات الصادرة من طرف واحد تلزم من صدرت منه بمجرد وصولها إلى علم الملتزم له “.

وقد أجمعت مختلف التوجهات القانونية المقارنة على أن الوعد الذي ينتقل إلى طور التحقيق بالالتزام يصبح وعدا ملزما لا محالة ابتداء من تاريخ وصوله إلى علم الموعود له.

غير أنه، وعلى خلاف ذلك، انفرد القانون المغربي بربط القوة الملزمة للوعد الأحادي الصادر عن العميل، بامتلاك البنك للمعنى محل الوعد وليس بمجرد تحقق العلم به، بمعنى أنه حق للواعد التراجع عن وعده طالما أن البنك لم يقتني العقار موضوع عقد المرابحة للآمر بالشراء، وذلك تطبيقا للمقتضيات المنصوص عليها في المادتين 11 و 24 من منشور والي بنك المغرب المتعلق بالمواصفات التقنية لمنتجات المرابحة والاجارة والمشاركة والمضاربة والسلم وكذا كيفيات تقديمها إلى العملاء⁵⁴، بحيث نصت هذين المادتين على إمكانية أن يسبق عقد المرابحة وعد أحادي بالشراء صادر عن العميل ملزم له بمجرد امتلاك البنك للعقار⁵⁵.

ويمكن إجمال الضوابط القانونية الخاصة والعامة اللازمة لصحة الوعد الأحادي بالتعاقد الصادر عن الزبون في إطار صيغ المرابحة، في النقاط التالية:

1- أن يصدر الوعد الأحادي عن إرادة صحيحة وجدية ترمي إلى إنشاء الالتزام بالشراء.

2- أن يكون الواعد متمتعا بالأهلية القانونية التامة للالتزام.

3- أن يقترن بالوعد سبب حقيقي، بحيث يتعين أن يكون الدافع إلى التصرف مشروعا غير مخالف لأحكام الشريعة الإسلامية والنظام العام والقانون، كما يجب أن يرد على شيء محقق يصلح لأن يكون محلا للالتزام.

4- أن يحدد الوعد مواصفات العين موضوع المرابحة وكذا كيفيات وأجل وضعها من طرف البنك رهن تصرف العميل⁵⁶.

أما بالنسبة لآراء الفقهاء حول إلزامية الوعد من عدمه فقد انقسم الفقه الحديث في هذا الخصوص إلى رأيين:

الرأي الأول: الوعد ملزم للمصرف وغیر ملزم للآمر بالشراء:

وأنصار هذا الرأي هم الدكتور صديق الضریر، والدكتور رفيق المصري، والدكتور حسن عبد الله الأمين، والدكتور محمد سليمان الأشقر⁵⁷ فيقولون: “إن هذا الوعد ملزم للبنك أو المؤسسة الإسلامیة، وغیر ملـزم للعميل الآمر بالشراء؛ فهذا الأخير بالخيار عندما يعرض علیه البنك السلعة، فإن شاء اشتراها، وإن شاء تركها، أما مؤسسة التمویل فهي ملتزمة ببیع السلعة للآمر بالشراء إذا رغب فیها ⁵⁸“.

الرأي الثاني: إلزامية الوعد للطرفين

ویتزعم هذا الاتجاه نفر من المخلصين لنشاط المصارف الإسلامية، والعاملين في هيئات الرقابة الشرعية التابعة لهذه المصارف، وغيرهم من الساعين إلى استكمال هذه المصارف لمسيرتها. وفي مقدمة هؤلاء فضيلة الشيخ بدر متولي عبد الباسط، والدكتور يوسف القرضاوي، وهيئة الرقابة الشرعية ببنك فيصل الإسلامي المصري⁵⁹.

ویرى أنصار هذا الرأي أن هذا الوعد ملزم للطرفين قضاء طبقا لأحكام المذهب المالكي وخاصة ابن شبرمة، وهو ملزم للطرفين ديانة طبقا لأحكام المذاهب الأخرى، وما يلزم ديانة يمكن الإلزام به قضاء إذا اقتضت المصلحة ذلك وأمكن للقضاء التدخل فيه ⁶⁰.

المطلب الثاني: الخطوات العملية في مرحلة التعاقد

يعتبر انتهاء مرحلة المواعدة بداية مرحلة جديدة يتم فيها التعاقد بين البنك والمستثمر العقاري كخطوة أولى (أولا)، تليها فيما بعد آخر خطوة والمتمثلة في بيع المؤسسة البنكية للعقار الموصوف مرابحة للعميل الآمر بالشراء(ثانيا).

أولا: مرحلة الشراء الأولي

بعد انتهاء الدراسـة التي قامت بها المؤسسة البنكية وموافقتها على طلب الزبون والتوقيع علـى الوعد، یقـوم البنـك بـالإجراءات اللازمة للحصول علـى العقار موضوع المرابحة، حيث يقوم البنك بالاتفاق مع المورد والذي غالبا ما يكون مستثمرا عقاريا من أجل شراء العقار المعين من قبل العميل، وبموجب هذه الاتفاقية يـتم تملـك العقار من قبل البنك على اعتبار أن المصرف يقوم بالشراء باسمه⁶¹، وتوقيع هذه الاتفاقية يكون بناء على الوعد الصادر من المشتري الذي طلب من المصرف شراء العقار لـه.

كذلك ومن أجل إتمام شرط ملكية البنك للعقار موضوع البيع مرابحة فيجب على المؤسسة البنكية أن تحوز هذا العقار وتتسلم مفاتيحه، والحيازة لا يشترط فيها أن تكون حقيقية، إذ بمجرد تسلم البنك للوثائق والمستندات الكتابية تصبح واقعة الحيازة فعلية، ويبقى على البنك أن يقوم بتقييد العقار في السجل العقاري فقط. ⁶²

يتضح بناء على ما سبق، بأن البنك يجب أن يتملك السلعة وذلك بشراءها مـن البـائع (المورد)، والشراء يتم عن طريق التعاقد بين الطرفين، إضـافة إلى وجوب توافر الأهلية القانونية في الأطراف المتعاقدة، كما يتضح أيضـا أن البـائع سيتحمل المسؤولية عن أي خلل في المواصفات، أو أي عيوب قد تظهر في العقار، وقد تكـون عيـوب خفية، بمعنى أن البنك ⁶³ له الحق في الرجوع مباشرة على البائع إذا ظهر أي عيب في السـلعة التي قام العميل (المشتري) بشرائها، ففي حالة رجوع العميل على البنك سيكون للأخير الحق في الرجوع على البائع(المورد).

ثانيا: مرحلة البيع النهائي

من المعلوم في جميع البنوك أنه عندما يتم تملك البنك للعقار موضوع المرابحة، يقوم هذا البنك بمراسلة العميل الآمر بالشراء مطالبا إياه بإتمام عقد البيع مرابحة حسب ما اتفق عليه الطرفان في عقد الوعد⁶⁴.

كما يمكن للبنك والزبون أن يقوما بتعديل بنود العقد ومن ذلك نسبة الأرباح والمدة وغيرها، ويحتوي هذا العقد على ما يلي:

الأطراف: البنك التشاركي بصفته بائع، والعميل بصفته المشتري

تاريخ ومكان إبرام العقد

موضوع العقد

ثمن البيع الأصلي

تحديد الربح

قيمة التسبيق عند الاقتضاء

القيمة الإجمالية المتبقية

طريقة سداد المبلغ بالأقساط سنويا أو شهريا

موعد استحقاق القسط الأول

عدد الأقساط المتبقية وقيمة كل منها

موعد الوفاء بقيمة القسط الأخير

وعندما يقوم الطرفان بإبرام العقد ويحوز العميل العقار موضوع المرابحة وذلك بتقييده في السجل العقاري باسمه فإنه يبدأ بأداء الأقساط التي اتفق على طريقة أدائها سابقا⁶⁵، وإلى أن ينتهي العميل من أداء آخر قسط من العملية، ⁶⁶فيكون البنك حينئذ ملزما بالتشطيب على الرهن الرسمي الذي كان واقعا على العقار.

خاتمة:

بعد فشل التمويلات العقارية التقليدية والتي أبانت عن قصورها في معالجة الأزمات التي تعترض القطاع العقاري، تدخلت الدولة بعدة برامج استعجالية للحد من الأزمة من قبيل: برنامج مدن بدون صفيح، وبرنامج السكن الاجتماعي بنوعيه، وبرنامج الدعم المباشر للسكن، إلا أن هذا التدخل لم يفي بالغرض بفعل وجود بعض الصيغ الكلاسيكية القائمة على القروض، ولذلك كان لزاما على المشرع خلق صيغ وتطبيقات مستحدثة تساعد على الحد من الأزمة المستشرية في المجتمع المغربي، وتجلى ذلك بإصدار قانون رقم 103.12 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها، هذا المقتضى جاء بمنتجات بديلة تنصب على الدفع بواقع العقار في بلادنا، وتعتبر المرابحة العقارية كما نصت عليها المادة 58 المنتج الأكثر استعمالا في الأوساط البنكية التشاركية وذلك راجع للمزايا التي لا تتوفر عليها باقي الصيغ، بالإضافة إلى كونها استجابة جزئية لمطلب شعبي قديم.

ومن خلال دراستنا لهذا الموضوع وبناء على النتائج المستخلصة من البحث نقترح ما يلي:

العمل على تنمية تجربة البنوك التشاركية، والوقوف في وجه العراقيل الموضوعة أمامها، والسعي إلى تطوير هذا النموذج البنكي في ضوء منظومة متكاملة تفعل على ظلها باقي الصيغ كالمشاركة، الاجارة، والاستصناع دون الاقتصار على المرابحة فقط.

التأكيد على ضرورة تعزيز النشاط التمويلي التشاركي، عن طريق تطوير أفضل لشبكاته وحساباته المصرفية، بخلق ما يكفي من الودائع وإيجاد أدوات لإعادة التمويل الكافية، حتى يتأتى له فرض مكان خاص له في المنظومة البنكية المغربية التي تعيش تنافسا حادا.

تكريس التنافسية بين المؤسسات البنكية التقليدية والمؤسسات البنكية البديلة مع مراعاة خصوصية العمليات المصرفية ذات الطابع التشاركي.

لائحة المراجع:

محمد أحمد سراج، المصرفية الاسلامية الازمة والمخرج، دار الثقافة القاهرة، 1989.

الهادي مقدادي، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 2000.

عائشة الشرقاوي المالقي، البنوك الإسلامية التجربة بين الفقه والقانون والتطبيق، المركز الثقافي العربي، الطبعة الأولى 2000.

ريمون يوسف فرحات، المصارف الاسلامية، منشورات الحلبي الحقوقية، الطبعة الأولى 2004.

عائشة الشرقاوي المالقي، الوجيز في القانون البنكي، دار أبي رقراق للطباعة والنشر، الطبعة الثانية 2007.

عبد الحق صافي، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة الى شقق أو طبقات أو محلات، مطبعة النجاح الجديدة، 2009.

هشام أحمد عبد الحي، المصرف الاسلامي، أسسه، خدماته، واستثماراته، منشأة المعارف الاسكندرية، الطبعة الاولى، 2010.

علي عثمان حامد الجعلي، الرقابة الشرعية والمصرفية على المصارف الاسلامية- مصرف التضامن السوداني نموذجا، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية عين الشق الدار البيضاء، الموسم الجامعي 2005/2006.

عبد المهيمن حمزة، النظام القانوني للقروض البنكية العقارية المخصصة للسكن، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، بنية الدراسات القانونية المدنية والعقارية والأعمال، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة 2012/2013.

عبد الحفيظ تعموتي، السياسة السكنية بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون العام، المدرسة الوطنية للإدارة، الرباط 1997.

نادية بنعجان، الجوانب القانونية لعقد المرابحة، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر المدني والأعمال، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2011/2012.

محمد السطي، عقد المرابحة العقارية بين التنظيم القانوني والعمل البنكي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر العقار والتنمية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2013/2014.

جواد اعبوبو– التمويل العقاري في مجال السكن في المغرب، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر الدراسات العقارية- جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة، السنة الجامعية 2015/2016.

امحمد القباج، البنوك الاسلامية ودورها في التمويل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر الدراسات العقارية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2015/2016.

عبد الله إسماعيل، السكن الاجتماعي بالمغرب، مقال منشور بالمجلة المغربية للاقتصاد والاجتماع، العدد 7، 2000.

إدزني عبد العزيز، السكن بالمغرب بين إرادة المشرع وإكراهات الواقع، المجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية، العدد 12، 2016.

عامر باسم، الوعد الملزم في العقود المصرفية وعلاقته بالمخاطرة: دراسة على عقدي بيع المرابحة للآمر بالشراء والمشاركة المنتهية بالتمليك، مجلة الهداية، المجلد41، العدد 355، 2019.

زان مريم. المنتوجات التشاركية كحل لإنعاش سوق السكن بالمغرب، المجلة المغاربية للرصد القانوني والقضائي، العدد 3، 2020.

عادل هلول، الوعد في بيع المرابحة للآمر بالشراء، مجلة الاقتصاد الإسلامي العالمية، العدد 124، أكتوبر 2022.

التصريح الكامل للسيد الوزير الاول عبد الرحمن اليوسفي أمام مجلس النواب حول حصيلة الحكومة، غشت 2002، منشور بالمجلة المغربية للتدقيق والتنمية، عدد خاص، 15 دجنبر،2002.

دليل السكن الاجتماعي، صادر من طرف وزارة السكنى والتعمير والتنمية المجالية، سنة 2011.

التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات برسم سنتي 2016 و2017، الجزء الأول.

قرار لوزير الاقتصاد والمالية المغربي رقم 339,17 صادر في 19 من جمادى الأولى 1438 17 فبراير 2017 بالمصادقة على منشور والي بنك المغرب السالف الذكر رقم 1/و/17 الصادر بتاريخ 27 يناير 2017، منشور بالجريدة الرسمية للمملكة المغربية عدد 6548 الصادرة بتاريخ 3 من جمادى الآخرة 1438 هجرية 2 مارس 2017.

دراسة حول تقييم برنامج السكن الاجتماعي 250.000 وبرنامج السكن المنخفض التكلفة 140.000.

السكن الاجتماعي، ورش اجتماعي وعمراني كبير، منشورات وزارة الاسكان والتعمير والتنمية المجالية، سنة 2008.

موقع وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة http://surl.li/ykkqth

موقع الحكومة المغربية https://shorturl.at/yRyvc

مقال منشور بمجلة انفو سوسيال الإلكترونية https://shorturl.at/ZbIbB

موقع Le 360

نتائج الإحصاء العام للسكان والسكنى، موقع المندوبية السامية للتخطيط ttps://shorturl.at/2unz6

الهوامش:

[1] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، المادة 2 وما بعدها، فلسطين.
[2] تيسير العساف، تسوية حقوق الاراضي في القانون الاردني، المجلة الاردنية في القانون والعلوم السياسية، مجلد 3، عدد 4، جامعة مؤته- عمادة البحث العلمي، 2011، الصفحات 93-117.
[3] المملكة الهاشمية الاردنية التي اخذت بهذا النظام كما هو الحال في القانون الفلسطيني.
[4] نظام التسجيل العيني للعقار، المملكة العربية السعودية 1443هـ.السيد محمد مختار، الطبيعة القانونية لنظام السجل العيني في القانون المصري وقوانين البلاد العربية، مجلة تطوير الاداء الجامعي، المجلد 22، العدد 1، ص171-185، جامعة المنصورة، مصر.
[5] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 16.
[6] البشير محمدين حامد البشير، آلايات تسوية منازعات عقود الاستثمار العقاري، مجلة البحوث القانونية والاقتصادية (المنصورة)، المجلد 15، العدد 0 عدد خاص بالمؤتمر الدولي السنوي الرابع والعشرون، ابريل 2025، الصفحة 759-832.
[7] شبايكي ليلى، نسبية السجل العقاري وأثرها على تحقيق الأمن القانوني للملكية العقارية، المجلة الدولية للبحوث القانونية والسياسية، المجلد 8، العدد 03، ديسمبر 2024، ص 453-487.
[8] De Vries, B., & Vos, J. (2021). Initial insights on land adjudication in a fitforpurpose land administration context. Land, 10(4), 414.
[9] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13.المنازعات العقارية – الجزء السابع. (2022). سلسلة دراسات وأبحاث في مجلة القضاء المدني، المملكة المغربية.
[10] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[11] De Vries, B., & Vos, J. (2021). Initial insights on land adjudication in a fitforpurpose land administration context. Land, 10(4), 414.
[12] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[13] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[14] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[15] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[16] الزبيدي محمد، القضاء الاداري المنازعات العقارية، دار الفكر القانوني، 2015، مصر.
[17] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[18] هبة زياد حسن ابو هواش، الاختصاصات الاستثنائية لقاضي محكمة التسوية في القانون الفلسطيني 0دراسة تحليلية)، رسالة لنيل درجة الماجستير في الحقوق، جامعة القدس، فلسطين.
[19] قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952م، مرجع سابق، المادة 13+14.
[20] الزبيدي محمد، القضاء الاداري المنازعات العقارية، دار الفكر القانوني، 2015، مصر.
[21] حازم احمد ابراهيم حسين، اختصاصات قاضي تسوية الاراضي والمياه في اطار التشريعات النافذة في الضفة الغربية، رسالة لنيل درجة الماجستير في الحقوق، جامعة بيرزيت، فلسطين.
[22] نظر موقع Le 360 على الرابط التالي: https://shorturl.at/BxhH9 اطلع عليه بتاريخ 31 دجنبر 2024، على الساعة 14: 16
[23] عبد الحفيظ تعموتي، السياسة السكنية بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون العام، المدرسة الوطنية للإدارة، الرباط 1997، ص،85.
[24] نتائج الإحصاء العام للسكان والسكنى، أطلع عليه بتاريخ 24 دجنبر 2024 داخل موقع المندوبية السامية للتخطيط ttps://shorturl.at/2unz6
[25] أعلن بنك المغرب ارتفاعا في أسعار العقارات في البلاد بنسبة 0.8 بالمئة خلال الربع الأول من العام الجاري، مقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي.وقال البنك والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في بيان مشترك، إن “مؤشر أسعار الأصول العقارية سجل ارتفاعا نسبته 0.8 بالمئة برسم الفصل الأول من 2024 على أساس سنوي”.وأوضح البيان أن “النمو يشمل ارتفاعات في أسعار العقارات السكنية 0.7 بالمئة، وأسعار البقع (القطع) الأرضية 1.2 بالمئة، وركود أسعار العقارات المعدة للاستعمال المهني مقارنة بالفصل الأول من سنة 2023”.
[26] بحسب المندوبية، تضم المدن السبع الكبرى 37,8% من السكان الحضريين، موزعين على التوالي بين الدار البيضاء بـ3 ملايين و236 ألف نسمة، وطنجة بمليون و275 ألف نسمة، وفاس بمليون و183 ألف نسمة، ومراكش بمليون و15 ألف نسمة، وسلا بـ945 ألف نسمة، ومكناس بـ562 ألف نسمة، والرباط بـ516 ألف نسمة.
[27] من أجل بيان تأثير المضاربة انظر الهادي مقدادي، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 2000، ص 90.
[28] عبد الحق صافي، الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة الى شقق أو طبقات أو محلات، مطبعة النجاح الجديدة، 2009، ص، 18 .
[29] مقال منشور بمجلة انفو سوسيال الإلكترونية بتاريخ 2 أكتوبر 2024، تاريخ الاطلاع 28 دجنبر 2024، على الساعة 14: 30، للاطلاع على المقال المرجو زيارة الرابط التالي: https://shorturl.at/ZbIbB
[30] الهادي مقدادي، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مرجع سابق، ص، 249 .
[31] إدزني عبد العزيز، السكن بالمغرب بين إرادة المشرع وإكراهات الواقع، المجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية، العدد 12، 2016، ص، 138.
[32] جواد اعبوبو- التمويل العقاري في مجال السكن في المغرب، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر الدراسات العقارية- جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة، السنة الجامعية 2015/2016، ص، 84.
[33] للمزيد من التفاصيل يراجع التصريح الكامل للسيد الوزير الاول عبد الرحمن اليوسفي أمام مجلس النواب حول حصيلة الحكومة، غشت 2002، منشور بالمجلة المغربية للتدقيق والتنمية، عدد خاص، 15 دجنبر ،2002 ص، 15
[34] عبد الله إسماعيل، السكن الاجتماعي بالمغرب، مقال منشور بالمجلة المغربية للاقتصاد والاجتماع، العدد 7، 2000، ص، 230.
[35] السكن الاجتماعي، ورش اجتماعي وعمراني كبير، منشورات وزارة الاسكان والتعمير والتنمية المجالية، سنة 2008، ص 2.
[36] التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات برسم سنتي 2016 و2017، الجزء الأول، ص 221.
[37] السكن الاجتماعي، ورش اجتماعي وعمراني كبير، مرجع سابق، ص، 8
[38] دليل السكن الاحتماعي، ب 250.000 صادر من طرف وزارة السكنى والتعمير والتنمية المجالية، سنة 2011، ص 4.
[39] التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات برسم سنتي 2016 و2017، الجزء الأول، ص 220.
[40] دراسة حول تقييم برنامح السكن الاجتماعي 250.000 وبرنامج السكن المنخفض التكلفة 140000، ص3.
[41] التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات برسم سنتي 2016 2017، الجزء الأول، ص، 229
[42] دراسة حول تقييم برنامح السكن الاجتمتعي 250.000 وبرنامج السكن المنخفض التكلفة 140.000، ص، 6
[43] انظر موقع وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة على الرابط التالي: http://surl.li/ykkqth، اطلع عليه بتاريخ 31 دجنبر 2024، على الساعة 35: 13
[44] تم إحداث المنصة الرقمية «دعم سكن» رهن إشارة جميع المواطنين المغاربة المقيمين في المغرب أو في الخارج الراغبين في امتلاك سكن رئيسي بالمغرب. هذه المنصة تمكن من إيداع طلبات تسجيل المواطنين، تتبع مراحل ملفهم وطلب المعلومات حول هذا البرنامج.
[45] انظر موقع الحكومة المغربية على الرابط التالي: https://shorturl.at/yRyvc، اطلع عليه بتاريخ 31 دجنبر 2024، على الساعة 40: 13
[46] زان مريم. المنتوجات التشاركية كحل لإنعاش سوق السكن بالمغرب، المجلة المغاربية للرصد القانوني والقضائي، العدد 3، 2020، ص، 100
[47] عبد المهيمن حمزة، النظام القانوني للقروض البنكية العقارية المخصصة للسكن، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، بنية الدراسات القانونية المدنية والعقارية والأعمال، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة 2012/2013، ص، 527
[48] امحمد القباج، البنوك الاسلامية ودورها في التمويل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر الدراسات العقارية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2015/2016 ، ص، 107.
[49] ينبغي أن نشير إلى أن هذه الدراسة ليست خاصة بمنتجات البنوك التشاركية فقط، فهي معتمدة من قبل البنوك التقليدية والتشاركية على سواء، لأنها تدخل في إطار السياسة الائتمانية.
[50] علي عثمان حامد الجعلي، الرقابة الشرعية والمصرفية على المصارف الاسلامية- مصرف التضامن السوداني نموذجا، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية عين الشق الدار البيضاء، الموسم الجامعي 2005/2006، ص242.
[51] نادية بنعجان، الجوانب القانونية لعقد المرابحة، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر المدني والأعمال، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2011/2012، ص 65
[52] عائشة الشرقاوي المالقي، البنوك الإسلامية التجربة بين الفقه والقانون والتطبيق، المركز الثقافي العربي، الطبعة الاولى 2000 ص308.
[53] نص المشرع في الفصل 14 من نفس هذا القانون على أن مجرد الوعد لا ينشئ التزاما فلا خلاف في ذلك لأن الوعد المجرد لا التزام فيه فهو محض كلام.
[54] وهو المنشور الذي كان موضوع قرار لوزير الاقتصاد والمالية المغربي رقم 339,17 صادر في 19 من جمادى الأولى 1438 17 فبراير 2017 بالمصادقة على منشور والي بنك المغرب السالف الذكر رقم 1/و/17 الصادر بتاريخ 27 يناير 2017، منشور بالجريدة الرسمية للمملكة المغربية عدد 6548 الصادرة بتاريخ 3 من جمادى الآخرة 1438 هجرية 2 مارس 2017، ص 597.
[55] عادل هلول، الوعد في بيع المرابحة للآمر بالشراء، مجلة الاقتصاد الإسلامي العالمية، العدد 124، أكتوبر 2022، ص69.
[56] ريمون يوسف فرحات، المصارف الاسلامية، منشورات الحلبي الحقوقية، الطبعة الاولى 2004، ص 140.
[57] محمد أحمد سراج، المصرفية الاسلامية الازمة والمخرج، دار الثقافة القاهرة-198، ص 34.
[58] عامر باسم، الوعد الملزم فى العقود المصرفية وعلاقته بالمخاطرة: دراسة على عقدي بيع المرابحة للآمر بالشراء والمشاركة المنتهية بالتمليك، مجلة الهداية، المجلد41، العدد 355، 2019، ص 113.
[59] محمد أحمد سراج، المصرفية الاسلامية الازمة والمخرج، دار الثقافة القاهرة 1989، ص 339.
[60] عامر باسم، الوعد الملزم فى العقود المصرفية وعلاقته بالمخاطرة، مرجع سابق، ص، 113
[61] زان مريم. المنتوجات التشاركية كحل لإنعاش سوق السكن بالمغرب، مرجع سابق، ص 105.
[62] محمد السطي، عقد المرابحة العقارية بين التنظيم القانوني والعمل البنكي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر العقار والتنمية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي طنجة، الموسم الجامعي 2013/2014، ص 75.
[63] ينص الفصل 532 من ق ل ع على ما يلي: الضمان الواجب على البائع للمشتري يشمل أمرين:أ – أولهما حوز المبيع والتصرف فيه، بلا معارض (ضمان الاستحقاق)؛ب – وثانيهما عيوب الشيء المبيع (ضمان العيب).والضمان يلزم البائع بقوة القانون، وإن لم يشترط، وحسن نية البائع لا يعفيه من الضمان.
[64] هشام أحمد عبد الحي، المصرف الاسلامي، أسسه، خدماته، واستثماراته، منشأة المعارف الاسكندرية، الطبعة الاولى، 2010، ص 159.
[65] عبد المهيمن حمزة، النظام القانوني للقروض البنكية العقارية المخصصة للسكن، مرجع سابق، ص99.
[66] عائشة الشرقاوي المالقي، الوجيز في القانون البنكي، دار أبي رقراق للطباعة والنشر، الطبعة الثانية 2007، ص308.
[67] – وفي ذلك يقول الفقيه المرحوم مأمون الكزبري : “ذلك أن حقوق الفرد تعلوها حقوق الجماعة تقتضي بتدخل المشرع في حق الملكية العقارية للحد من سلطة المالك وتقييد هذه السلطة حسبما تستلزمه المصلحة العامة، عملا بالقاعدة الكلية القائلة بوجود تحمل الضرر الخاص لدفع الضرر العام”-
[68] – مليكة الصاروخ: القانون الإداري –دراسة مقارنة- الطبعة الربعة مع آخر مستجدات 1998 – دون ذكر الطبعة -ص 443.
[69] – محمد إبن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، الطبعة الثانية 2021؛
[70] – محمد مياد، الحق في التعويض العادل عن نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، م.س، ص 29.
[71] – محمد الكشبور، نزع الملكية لأجل المنفعة العامة قراءة في النصوص وفق مواقف القضاء، الطبعة الثانية 2007، ص: 136؛
[72] – فتيحة السوسي، التعويض في ظل مسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، بحث نهاية التكوين (فوج 30 القضاء الاداري) 2007، ص:19؛
[73] – أحم أعجون، اختصاصات المحاكم الإدارية في مجال نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- وجدة، 1999-2000، ص: 241؛
[74] – حمزة محمد العربي، المرحلة الإدارية لنزع الملكية مسطرتي التقييم والاتفاق بالمراضاة. مجلة المتوسط للدراسات القانونية والقضائية، 2019، ع،7 86-69، مسترجع من http: com.mandumah.search//1082836/Record/
[75] – محمد ابن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، دار القلم بالرباط، الطبعة الثانية 2021، ص: 185.
[76] – جاء في الحكم عدد 411 موضوع الملف القضائي عدد 11/11/149 الصادر عن المحكمة الادارية بوجدة بتاريخ 17/05/2012: “وحيث أن التعويض عن نزع الملكية يحددا اعتبارا للضرر الحالي والمحقق…”؛
[77] – جاء في الحكم عدد 1545 موضوع الملف القضائي رقم 1/639 الصادر عن المحكمة الادارية بالرباط بتاريخ 14/11/2005: “وحيث أن التعويض عن نقل الملكية تحدده المحكمة أساسا وفق مقتضيات الفصل 20 من القانون 7-81 استنادا الى كون الضرر … ناشئ مباشر عن نزع الملكية”؛
[78] – محكمة النقض، الغرفة الادارية بتاريخ 1 يوليوز 1958، أورده البشير باجي، شرح قانون نزع الملكية لأجل المنفعة العامة؛
[79] – فاطمة الزهراء حامد، ضمانات منزوعي الملكية التعويض نموذجا، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة 2024-2013؛
[80] – M. El Yaaqoubi : « Droit administratif Marocain », op.cit, p. 293.
[81] – l’ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 portant réforme des règles relatives à l’expropriation pour cause d’utilité publique.
[82] – أحمد أجعون، المنازعات المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، الطبعة الأولى، ص: 277.
[83] – مأمون الكزبري: ” نظرية الالتزامات والعقود المغربي” الجزء الأول مصادر الالتزامات، مطبعة النجاح الجديدة، الطبعة الثانية 1982، الدار البيضاء، ص: 401.
[84] – محمد ابن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 265.
[85] – محمد الكشبور، “نزع الملكية والتعويض عن الضرر اللاحق بالأصل التجاري”، م س ص 165.
[86] – M. El Yaagoubi, « Droit administratif Marocain », op.cit, p. 293.
[87] – باجي البشير، شرح قانون نزع الملكية لأجل المنفعة العامة: في ضوء القانون المغربي والقضاء والفقه والتطبيق، مطبعة ومكتبة الأمنية 1991، ص: 271.
[88] – قرار المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) عدد 350 بتاريخ 27 يناير 1964، ملف عدد 11533، منشور بمجموعة قرارات المجلس الأعلى لسنوات 56-61 ص: 303 وما بعدها. أورده أحمد أجعون، مرجع سابق، ص: 280.
[89] – Cass. Chambre d’expropriation, 27 Novembre 1964.E.P.A.D, Bull civ V n° 12 p. 19أورده أحمد أجعون، المنازعات المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة، مرجع سابق، ص: 281.
[90] – Civ 3ème, 8 Mai 1978, Société immobilière d’économie mixte de la ville de paris /c/ Ets paulard shreitzer Bull civ III n° 192 p. 149. أورده أحمد أجعون، المنازعات المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة، مرجع سابق، ص: 281.
[91] – قرار محكمة الاستئناف الإدارية بالدار البيضاء عدد 3228 بتاريخ 29 شتنبر 1983، ملف عدد 81740، أورده أحمد أجعون، مرجع سابق، ص: 305.
[92] – قرار المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) الغرفة الإدارية عدد 128 بتاريخ 15/02/1996، ملف اداري عدد 392/5/1/95، أورده أحمد أجعون، المنازعات المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة، مرجع أعلاه، ص: 305
[93] – سليمان محمد الطماوي: “الوجيز في القانون الإداري: دراسة مقارنة”، طبعة منقحة ومزيدة، دار الفكر العربي، القاهرة 1993، ص: 611.
[94] – محمد الكشبور، نزع الملكية من أجل المنفعة العامة: الأسس القانونية والجوانب الإدارية والقضائية، مطبعة النجاح الجديدة 1989، ص: 156. أورده رضا التايدي ملحق قضائي، المرحلة القضائية في مسطرة نزع الملكية على ضوء الاجتهاد القضائي الإداري، مرجع سابق، ص: 52.
[95] – قرار الغرفة الإدارية بمحكمة النقض (القسم الثالث) بمحكمة النقض عدد 163/3 بتاريخ 05/02/2015 ملف اداري عدد 1936/4/2/2013.
[96] – مقال تحت عنوان ” عدالة التعويضات في نزع الملكية من أجل المنفعة العامة” من اعداد الطالب نهاد القاسمس الساحلي، طالب بجامعة عبد المالك السعيدي.
[97] – سليمان محمد المطاوي: “الوجيز في القانون الإداري: دراسة مقارنة”، مرجع سابق، ص: 613، أورده رضا التايدي ملحق قضائي، المرحلة القضائية في مسطرة نزع الملكية على ضوء الاجتهاد القضائي الإداري، مرجع سابق، ص: 52.
[98] – محمد ابن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 281.
[99] – محمد بفقير، قضايا نزع الملكية لأجل المنفعة العامة- في قضايا الغرفة الإدارية بمحكمة النقض من سنة 2013 الى سنة 2018 – منشورات دراسات قضائية سلسلة عمل قضاء المحاكم المغربية؛
[100] – إكرام فالح الصواف، الحماية الدستورية والقانونية في حق الملكية الخاصة – دراسة مقارنة-دار زهران للنشر والتوزيع بالأردن، الطبعة الأولى 2010
[101] – محمد محجوبي، دعوى نقل الملكية وإجراءاتها أمام المحكمة الإدارية-دراسة عملية-الطبعة الأولى 2004؛
[102] – قرار محكمة النقض عدد 58 المؤرخ في 1985 منشور بمجلة المحامي العدد 7، السنة 1986، ص: 87؛
[103] – أحمد أجعون، مرجع سابق، ص: 230؛
[104] – أحمد ممني، نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاعتداء المادي، دراسة قانونية وقضائية، رسالة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون العام، جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية، والاجتماعية-طنجة-2013، ص: 75؛
[105] – إبراهيم زعيم: نظام الخبرة في القانون المغربي، الطبعة الأولى، مطبعة تتمل، مراكش، ص: 3؛
[106] – محمد ابن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 289.
[107] – محمد ابن الحاج السلمي، مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت في القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 290.
[108] – هذا ما قضت به محكمة النقض في قرارها عدد 3/95 موضوع الملف الاداري عدد 14/3/4/171 الصادر بتاريخ 29/01/2015، الذي نص على ما يلي: “إن التعويض عن الضرر من صميم السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع التي تؤول عن طريق اللجنة الادارية أو عن طريق الخبرة وإنما تكتفي بالاستئناس بهما ليس إلا. غايتها في ذلك تحقيق الملائمة بين المنفعة العامة وجبر الضرر وفقا لمعطيات ملف الدعوى ومقارنتها بمعايير التقييم المعتمدة والواردة في الفصل 20 من قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، فإنها تكون بذلك قد أبرزت بما فيه الكفاية من عناصر التقييم كما هي واردة في الفصل 20 المذكور.
[109] – الفصل 64 من قانون المسطرة المدنية.
[110] – رضا التايدي ملحق قضائي، المرحلة القضائية في مسطرة نزع الملكية على ضوء الاجتهاد القضائي الإداري، مرجع سابق، ص: 54.
[111] – قرار الغرفة الإدارية بمحكمة النقض (القسم الأول) عدد 1062 المؤرخ في 20.12.2012 ملف اداري عدد 217/4/2/2011، قرار منشور بالموقع الالكتروني: marocdroit.com
[112] – قال تعالى في سورة البقرة: الآية 35: ﴿ وَقُلْنَا اهْبِطُوا بَعْضُكُمْ لِبَعْضٍ عَدُوٌّ ۖ وَلَكُمْ فِي الْأَرْضِ مُسْتَقَرٌّ وَمَتَاعٌ إِلَىٰ حِينٍ﴾.
[113] – أنور عبد الله سليمان جبر، انتقال الملكية العقارية بالبيع: دراسة مقارنة، طبعة 2011، منشأة المعارف- الإسكندرية، ص 3.
[114] – إدريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 07-14، طبعة 2013، مطبعة المعارف الجديدة- الرباط، ص 3.
[115] – وذلك لأن العقد صار يعد بمثابة وسيلة ناجعة تستعملها الدولة لتنفيذ سياستها في الميادين الاقتصادية والاجتماعية، بعد أن كان مجرد أداة لتنظيم العلاقات بين الأفراد. – العربي محمد مياد، عقود الإذعان، دراسة مقارنة، مكتبة دار السلام- الرباط، ط 1، 2004، ص 120.
[116] – Catherine Thibierge- Guelfucci, libre propose sur la transformation du droit des contrats, R.T.D. Civ (2), avril-juin 1997, p.357 et s.
[117] – والتي ظهرت مع اتساع المجال العقدي بعد أن امتدت مؤسسة العقد لمجالات جديدة. – JESTAZ Philippe, l’évolution du droit des contrats spéciaux dans la loi, rapport au journées savatier, octobre 1985, p.107.
[118] – وذلك بعد أن ظلت المعاملات التي تنصب على العقارات المستقبلية خاضعة للأحكام العامة، باعتبارها تطبيقا من تطبيقات بيع الأشياء المستقبلة الذي نظمه المشرع المغربي منذ صدور ظهير الالتزامات والعقود.
[119] – ظهير شريف رقم 1.02.309 صادر بتاريخ 3 أكتوبر2002، بتنفيذ القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز،ج.ر عدد 5054، بتاريخ 7 نونبر 2002، ص:3183 وما بعدها.
[120] – عبد القادر العرعاري، تأملات في مقاصد الصياغة التشريعية الجديدة للقانون رقم 107.12 الرامي لإصلاح القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز، أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و26 نونبر 2016 بعنوان: العقار والتعمير والاستثمار، بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة تكريما للأستاذ الحسين بلحساني، مركز إدريس الفاخوري للدراسات والأبحاث في العلوم القانونية بوجدة، الجزء 1، ص 151.
[121] – ظهير شريف رقم 1.16.05، صادر بتاريخ 03 فبراير 2016، بتنفيذ القانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود.
[122] – وذلك إلى جانب مجموعة من التعديلات الأخرى، التي سعى من خلالها المشرع المغربي إلى محاولة إيجاد نوع من التوازن بين حفظ حقوق المشتري، وتشجيع المنعش العقاري.
[123] – لقد كان الاتجاه التقليدي يستبعد إمكانية اعتبار العقار محلا للاستهلاك، على أساس أن كلمة “استهلاك” تنسحب فقط على المواد التي تهلك بمجرد استعمالها. غير أن الفقه الحديث أصبح يرى بأن باقي الأموال بدورها يمكن أن تكون موضوعا للاستهلاك، سواء كانت عبارة عن منقولات أو عقارات، لأنها لم تعد تشكل عنصرا ثابتا من الذمة المالية، بل أضحت لها مجموعة من الوظائف، بما فيها الاستجابة للحاجيات الشخصية والعائلية، شأنها في ذلك شأن باقي المواد الاستهلاكية بمعناها الدقيق. وبينما يرى البعض أن الخدمات العقارية هي التي تكون محلا للاستهلاك، فإن عبارة “المستهلك العقاري” قد أصبحت شائعة الاستعمال. – Jean Picard, le consommateur immobilier, J.C.P, 1985, p 156. – Pin-Chieh Jseng, La protection du consommateur immobilier, Dalloz, 2004. – Pierre-Claude Lafond et Brigitte Lefebvre, Le Consommateur Immobilier: En Quête de Protection, Editions Yvon Blais, 2014. – Laure Anne Mérigaud-Tirefort, L’acquéreur immobilier est-il un consommateur, Dalloz, 2010.
[124] – لم يتضمن مشروع قانون 107.12 في صيغته الأولية تنظيم عقد التخصيص، إذ لم يدرج هذا العقد إلا بعد صدور رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي المتعلق بهذا المشروع، والذي أوصى بضرورة إدماج مرحلة التخصيص ضمن القانون المذكور. – رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي حول إحالة مشروع قانون رقم 107.12، يغير ويتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود، ج.ر عدد 6297، بتاريخ 6 أكتوبر 2014، ص 7206.
[125] – العربي محمد مياد، الموجز في العقود المدنية الأكثر تداولا: بيع العقار في طور الإنجاز، الإيجار المفضي إلى تملك العقار، الوكالة المبرمة خارج المغرب، ط 1، 2016، مطبعة الأمنية- الرباط، ص 19.
[126] – « Le contrat de réservation est celui en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur contre l’engagement de lui réserver un logement ».
[127] – Otmane CHAABTI, le contrat de vente d’immeuble en état future d’achèvement- étude à la lumière de la loi n° 107.12, revue Mohit des études et des recherches juridiques, N° 1, 2018, p.20.
[128] – وذلك بمقتضى المادة 11 من القانون رقم 3-67.- Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction, JORF 4 janvier 1967 en vigueur le 1er juillet 1967.
[129] – Art 11: « La vente prévue à l’article 6 ci-dessus peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ».
[130] – وهنا تجدر الإشارة إلى أن المشرع الفرنسي نظم ما سماه ببيع العقار قيد البناء «La vente d’immeuble à «construire؛ وميز فيه صورتين، وهما: صورة البيع لأجل «La vente à terme»، وصورة البيع حسب الحالة المستقبلية أو البيع في طور الإنجاز «La vente en l’état futur d’achèvement».
[131] – Article 1601-2 du code civil : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente ».
[132] – وقد ورد هذا الاسم كمرادف لعقد التخصيص في توصية المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، حين قال: “يوصي المجلس بإضافة مرحلة جديدة، هي مرحلة توقيع عقد حجز العقار قبل إبرام العقد الابتدائي”. علما أن هذا الكلام جاء في فقرة عنوانها: “إدماج مرحلة جديدة أثناء البيع: مرحلة عقد التخصيص”. – رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي حول إحالة مشروع قانون رقم 107.12، م.س، ص 7206.
[133] – قبل تنظيمه من قبل المشرع المغربي بمقتضى القانون رقم 107.12.
[134] – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 1546، بتاريخ 3/10/2013، في الملف عدد 700/13، (غير منشور).
[135] – الفقرة الأولى من الفصل 3-618 مكرر مرتين من ظ.ل.ع.
[136] – بمقتضى الفقرة الثالثة من نفس الفصل.
[137] – وذلك بخلاف ما عليه الأمر بخصوص العقد الابتدائي.
[138] – ولا وجود لأي تناقض بين أطراف هذا الكلام، لأن إنجاز العقار يشمل، إلى جانب الأعمال المادية، قيام البائع بكل الأعمال القانونية كالحصول على رخصة البناء وغيرها من الوثائق. – علي الرام، بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- وجدة، السنة 2004، ص 111.
[139] – إذا كانت فلسفة مهلة الندم، تقوم على حماية إرادة المستهلك من التأثيرات اللحظية، كما سنرى في الفقرة الموالية، فإن المشرع المغربي قد عممها على كل من يشتري عقارا في طور الإنجاز، سواء أكان معدا للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي (الفصل 2-618 من ظ.ل.ع). وذلك بالرغم من أن المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي أوصى بحصر تطبيق قانون بيع العقار في طو الإنجاز في مجال العقارات المخصصة للسكن (وهذا هو المعمول به في فرنسا مثلا).
[140] – الفصل 3-618 مكرر ثلاث مرات من ظ.ل.ع.
[141] – RBII Jamal, Le droit de rétractation dans la loi 31.08 édictant des mesures de protection du consommateur, p.5.مقال منشور ضمن أشغال اليوم الدراسي المنظم من قبل مختبر قانون الأعمال بكلية الحقوق بجامعة الحسن الأول بسطات، تحت عنوان: ضمانات حماية مستهلك الخدمات السياحية، ط 1، 2013، مطبعة النجاح الجديدة- الدار البيضاء.
[142] – وهو ما أكدت عليه ديباجة القانون التالي ذكره. والذي نظم الحق في التراجع في ثلاثة أصناف من العقود، وهي:العقود المبرمة عن بعد؛والبيوع خارج المحلات التجارية؛وعقد القرض الاستهلاكي.
[143] – قانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك، صادر بموجبه الظهير الشريف رقم 03.11.1، بتاريخ 8 فبراير 2011، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5932، بتاريخ 7 أبريل 2011.
[144] – رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي حول إحالة مشروع قانون رقم 107.12، م.س، ص 7206.
[145] – المواد رقم 36 و49 و85.
[146] – الفقرة الأخيرة من الفصل 3-618 مكرر ثلاث مرات من ظ.ل.ع.
[147] – الفصل 6-618 من ظ.ل.ع.
[148] – الفصل 6-618 من ظ.ل.ع.
[149] – وذلك لأن الواقع العملي يشهد على كثيرا من المعاملات لا تحترم هذين المقتضيين، حيث يكون المشتري مرغما، بدافع الحاجة وغياب البديل، على دفع نسبة كبيرة من الثمن قد تفوق النصف، إن لم يؤدي الثمن كاملا، وفي الأخير قد تقضي المحكمة ببطلان عقد التخصيص أو عدم صلاحيته بسبب انتهاء مدته دون القيام بالمتعين.- قرار محكمة النقض عدد 551/1، الصادر بالتاريخ 08/11/2023، في الملف التجاري رقم 1399/3/1/2022، منشور بالبوابة القضائية للمملكة؛- قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 895، الصادر بالتاريخ 19/04/2022، في الملف رقم 2032/8201/2021، منشور بالبوابة القضائية للمملكة.
[150] – محمد شيلح، القانون رقم 44.00 بين أسباب التجميد واقتراحات التنفيذ أو المشروع التمهيدي لمراجعة القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، “نحو تشريع عقاري جديد”، أشغال الندوة العلمية الوطنية التي نظمها مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية يومي 29 و30 أبري 2011، سلسلة الندوات والأيام الدراسية، العدد 38، 2011، المطبعة والوراقة الوطنية- مراكش، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- مراكش، ص 60. – عبد القادر العرعاري، تأملات في مقاصد الصياغة التشريعية الجديدة للقانون رقم 107.12 الرامي لإصلاح القانون رقم 44.00، م.س، ص 151.
[151] – ولهم في ذلك مبرراتهم التي يبقى منها ما هو موضوعي؛ كمنع إبرام العقد الابتدائي قبل إنهاء أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي الذي يعسر عملية التسويق، وكذا ثقل الأعباء التي تقع على البائع نتيجة إلزامه بتقديم الضمانات البنكية، أو ما يماثلها، وكثرة الوثائق المرفقة بالعقد الابتدائي، لاسيما عندما يتعلق الأمر بالبرامج الكبرى للسكن الاقتصادي التي تتضمن الآلاف من المحلات.
[152] – متى كانت لهم مصلحة في الإبقاء على العقد وعدم إبطاله. في هذا الإطار، ينظر: – قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء، عدد 1044/1 بتاريخ 05/02/2015، ملف رقم 4251/1201/2014 (غير منشور).
[153] – لأنهم لن يدفعوا إلى المشتري سوى الأموال التي سبق أن أداها لهم كتسبيق من الثمن، فيرجعوها إليه بعدما استفادوا منها في تمويل بناء العقار، ولاسيما عندما يكون ثمن هذا العقار قد ارتفع بشكل كبير بسبب تغير الظروف المحيطة ولأنه أصبح جاهزا.
[154] – – قرار محكمة النقض عدد 35/2 بتاريخ 02/02/2021، ملف مدني عدد 1757/1/2/2019، (غير منشور).
[155] – قرار محكمة النقض عدد 263 بتاريخ 10/05/2022، ملف مدني عدد 269/1/7/2021، (غير منشور). – قرار محكمة النقض عدد 380/7 بتاريخ 08/07/2014، ملف مدني عدد 6148/1/7/2013، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف بالرباط رقم 109، بتاريخ 25/2/2015، ملف عدد 259/ 1201/ 2014، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف بالرباط رقم 859، بتاريخ 31/12/2014، ملف عدد 423/2014/1201، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء، رقم 5297/2011، بتاريخ 19 دجنبر 2011، ملف عدد 4404/2011، (غير منشور). – حكم المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء، رقم 1097، بتاريخ 27/03/2013، ملف عدد 1794/21/2012 (غير منشور).
[156] – حيث يكون المشتري هنا مجبرا على توقيع العقد وفق الكيفية والشروط المحددة من قبل المنعش العقاري، تحت ضغط الحاجة والرغبة في الحصول على السكن أو على المحل الذي يمارس فيه مهنته أو تجارته.
[157] – كما حدد الفصل 3-618 مكرر من نفس القانون مجموعة من البيانات التي وجب تضمينها في العقد الابتدائي.
[158] – والذي كثيرا ما يكون بسبب التأخر عن إنجاز العقارات محل التعاقد في الوقت المحدد أو عدم احترام الشروط المتفق عليها. كما قد يكون بسبب رغبتهم في بيعها لطرف آخر بثمن أفضل، خاصة عندما يكون إنجازها قد اكتمل أو يكاد.
[159] – من بين القرارات والأحكام التي تظهر تمسك المنعشين العقاريين بهذا القول، نذكر ما يلي: – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 1679، صادر بتاريخ 8/12/2011، في الملف عدد 527/2011، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 275، صادر بتاريخ 12/02/2013، في الملف عدد 1130/2012، (غير منشور). – حكم المحكمة الابتدائية بتمارة، 18/2014، صادر بتاريخ 2/10/2013، في الملف عدد 68/2012، (غير منشور). – حكم المحكمة التجارية بطنجة، 31/09، صادر بتاريخ 10/01/2012، في الملف عدد 855/5/2010، (غير منشور).
[160] – قرار الغرفة التجارية بمحكمة النقض رقم 69/2015، صادر بتاريخ 01/04/2015، في الملف التجاري عدد 933/3/1/2014، منشور بمجلة “نشرة قرارات محكمة النقض” الغرفة التجارية، ج 23، سنة 2015، ص 44 وما بعدها.
[161] – نذكر من بين هذه الأحكام والقرارات الكثيرة ما يلي: – قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء، رقم 2251، بتاريخ 05/10/2011، في الملف المدني عدد 1447/21/11، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء، رقم 2859، بتاريخ 22/07/2013، في الملف المدني عدد 2405/21/13، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف بالرباط، رقم 587، بتاريخ 24/09/2014، ملف مدني عدد 351/1201/2014، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 1674، بتاريخ 08/12/2011، ملف عدد 439/2011، (غير منشور). – حكم المحكمة الابتدائية بتمارة، رقم 18/2014، بتاريخ 2/10/2013، ملف عدد 68/2012/21، (غير منشور). – حكم المحكمة الابتدائية بمراكش، في الملف عدد 692/9/2010، بتاريخ 3 مارس 2011، منشور بالمجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية، ع 6، ماي 2011، ص 357 وما بعدها. – حكم المحكمة التجارية بطنجة، رقم 2010، بتاريخ 10/01/2012، ملف عدد 855/5/2010، (غير منشور).
[162] – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 898، صادر بتاريخ 15/5/2012، ملف عدد 1885/11، (غير منشور). – قرار محكمة الاستئناف التجارية بفاس، رقم 1546، صادر بتاريخ 3/10/2013، ملف عدد 700/13، (غير منشور). – حكم المحكمة الابتدائية بوجدة بتاريخ 08/06/2016، ملف عدد 42/14، (غير منشور). – حكم المحكمة التجارية بطنجة، رقم 18/2012، صادر بتاريخ 18/12/2012، ملف عدد 1624/34/2012، (غير منشور).
[163] – قرار الغرفة المدنية بمحكمة النقض عدد 1696، بتاريخ 03/04/2012، في الملف المدني عدد 2310/1/7/2010. منشور بالبوابة القضائية للمملكة المغربية.كما تبنت هذه الغرفة نفس التوجه وهي تنظر في نزاع متعلق بالتنازل عن شقة في طور الإنجاز، الذي يسري عليه ما يسري على البيع الابتدائي، طبقا لمقتضيات الفصل 13-618 من ظ.ل.ع. – قرار الغرفة المدنية بمحكمة النقض عدد 157، صادر بتاريخ 31/03/2015، في الملف المدني عدد 4196/1/7/2014، منشور بمجلة قضاء محكمة النقض، ع79، سنة 2015، ص 17 وما بعدها.
[164] – قرار محكمة الاستئناف بطنجة رقم 1006، بتاريخ 11/12/2013، ملف عدد 940/13/1201، (غير منشور).
[165] – لاسيما فيما يتعلق بكثرة الوثائق والضمانات.
[166] – بعدما طلب منه مجلس المستشارين إبداء رأيه في مشروع القانون رقم 107.12.
[167] – وبالرجوع إلى الفصل 3- 618 مكرر، يتبين أن هذه البيانات هي نفسها التي “يجب” أن يتضمنها عقد البيع الابتدائي، بحيث لم يستثنى من ذلك سوى البند الثامن المتعلق بـ”مراجع ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد أو ضمانة إنهاء الأشغال أو التأمين”. وهذا أمر بديهي لأن وجود تلك الضمانات يبقى مرتبطا بإبرام العقد الابتدائي.
[168] – بما في ذلك بيان رقم رخصة البناء، متى ثبت أن تاريخ رخصة البناء سابق على تاريخ إبرام عقد التخصيص.
[169] – سواء تعلق الأمر بالوعد بالبيع، أو عقد الحجز، وكذا تقنية الوصل متى ثبت الدليل على أن الأمر يتعلق بتسبيق دُفع لحجز عقار في طور الإنجاز.
[170] – سبق لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش أن أثارت مسألة عدم صلاحية عقد التخصيص، تلقائيا ودون طلب من الأطراف؛ حيث عرضت المشترية أنها أبرمت عقد حجز لشقة مع المدعى عليها ودفعت لها أكثر من 67% من الثمن، لكن البائعة تماطلت في تنفيذ التزامها. وتبعا لذلك، التمست المشترية فسخ العقد وطالبت بالتعويض عن الضرر الذي لحقها. وبالمقابل أجابت المدعية بأنها تقر بالوعد بالبيع، مؤكدة على أن الشقة جاهزة وأن المشترية هي التي تماطلت في تسديد الدفعة الثانية من الثمن رغم إنذارها، وبناء على وثيقة الإنذار هذه، قضت المحكمة الابتدائية برفض طلب المشترية. وهو الحكم الذي استأنفته هذه الأخيرة بعلة اعتماده على وثائق مزورة. وعوض أن تنظر محكمة الاستئناف في هذا الادعاء: جاء قرارها كما يلي:”لما نصت مقتضيات الفقرة 3 من الفصل 3/618 مكرر ثلاث مرات على أنه تحدد صلاحية عقد التخصيص في مدة لا تتجاوز 6 أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما إلى إبرام عقد البيع الابتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة فإنه أمام تأخر المستأنف عليها في اتخاذ المتعين قبل انتهاء مدة صلاحية عقد التخصيص المحددة في 6 أشهر من تاريخه مما يناسب معه ترتيبا لذلك التصريح بعدم صلاحيته مما ارتأت معه المحكمة صرف النظر عن مسطرة الزور الفرعي … وبالتالي يكون طلب استرجاع مبلغ التسبيق المقدم من طرف المستأنفة مرتكز على أساس من الواقع والقانون”. – قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 895، الصادر بالتاريخ 19/04/2022، في الملف رقم 2032/8201/2021، منشور بالبوابة القضائية للمملكة.
[171] – الفقرة الثالثة من الفصل 3-618 مكرر ثلاث مرات من ظ.ل.ع.
[172] – وهذا ما يؤكده رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي…، م.س، ص 7207.
[173] – Dyae BOUGUETAB, les limites juridiques du contrat de vente d’immeuble en l’état future d’achèvement, la revue du droit Marocain, N° 35, 2017, p.30.
[174] – رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي حول إحالة مشروع قانون رقم 107.12، م.س، ص 7206.
[175] – فليس كل مشتر يعلم بضرورة المطالبة بإبرام العقد الابتدائي تحت طائلة انتهاء صلاحية عقد التخصيص. لاسيما أمام واقع يعرف تباينا كبيرا عما يشترطه القانون، ولمدة سنوات.
[176] – قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 2233، الصادر بالتاريخ 27/09/2022، في الملف رقم 1620/8201/2022، منشور بالبوابة القضائية للمملكة.
[177] – ينص الفصل 74 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه” يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد”.الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذ الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432(24 نوفمبر 2011، ص5575.
[178] – هشام المراكشي، تزاحم التقييدات قراءة في الفصل 76 من ظهير التحفيظ العقاري، مقال منشور بالمجلة المغربية للبحث القانوني، العدد الثالث يونيو 2022، ص 93.
[179] – قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 29/08/2015 منشور على الموقع الالكتروني mahkamaty.com تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 أبريل على الساعة 8.45.
[180] الصادر في 24 من ربيع اللآخر 1443 (30 نوفمبر 2021)، الجريدة الرسمية عدد 7051 بتاريخ 22 جمادى الأولى 1443 (27 ديسمبر 2021)، ص11439.
[181] – مرسوم رقم 2.18.181 صادر في 2 ربيع الأخر 1440 (10 ديسمبر 2018)، الجريدة الرسمية عدد 6737 بتاريخ 16 ربيع الآخر 1440 (24 ديسمبر 2018)، ص 9743.
[182] – للاطلاع أكثر انظر: رضى متقي، تزاحم التقييدات المؤقتة في الرسم العقاري، مقال منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 178 يوليوز/غشت 2021، ص 45.
[183] – القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5587.
[184] – تم نسخ الكتاب الخامس من مدونة التجارة بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم 73.17 بنسخ وتعويض الكتاب الخامس من القانون رقم 15.95 المتعلق بمدونة التجارة، فيما يخص مساطر صعوبات المقاولة، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.18.26 بتاريخ 2 شعبان 1439 19 أبريل 2018، الجريدة الرسمية عدد 6667 بتاريخ 6 شعبان 1439، 23 أبريل 2018، ص 2345.
[185] -علال فالي، مساطر معالجة صعوبات المقاولة، مطبعة الأمنية الرباط، الطبعة الرابعة 2025، ص 264.
[186] – رسالة المحافظ العام الموجهة للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بالبيضاء عين السبع الحي المحمدي، المؤرخة في 16/01/2007.
[187] – حكم صادر عن المحكمة التجارية في ملف تصفية قضائية عدد 476 أمر عدد 3422/ 2007 غير منشور.
[188] – تجدر الإشارة إلى أنه صدر حكم اكتسى قوة الشيء المقضي به في إطار المسطرة التي على أساسها سجل التقييد الاحتياطي وتم التشطيب على التقييد الاحتياطي الأول المسجل بتاريخ 22/2/2007. إلا أن السيد المحافظ ارتأى بعد بضعة أيام من التشطيب على التقييد الاحتياطي الأول وبناء على طلب جديد مقدم من قبل نفس الشركة (…) أن يسجل تقييدا احتياطيا جديدا بناء على مقال جديد سجل أمام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء يتعلق بنفس الموضوع علما بأن اجراءات بيع العقار بواسطة السيد القاضي المنتدب كانت جارية.
[189] – قرار رقم 2728/2008 الصادر بتاريخ 23/05/2008 رقم الملف بالمحكمة التجارية 4167/19/2007/ رقمه بمحكمة الاستئناف التجارية 319/08/11، غير منشور.
[190] -أمر القاضي المنتدب بالمحكمة التجارية بالرباط، صادر بتاريخ 31 دجنبر 2024 في الملف رقم 354-8304-2024 منشور بالمنصة القضائية لقرارات محكمة النقض، تاريخ الاطلاع عليه في 10 أبريل 2025 على الساعة 21.45.
[191] _ رسالة المحافظ العام بتاريخ 1 غشت 2008 بناء على إرسالية المحافظ على الأملاك العقارية تحت عدد 303 المؤرخة في 11/07/2008.
[192] حيث ينص الفصل 65 منه على أنه “يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري، جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثالث سنوات، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه”وينص الفصل 87 منه على أن “كل حجز أو إنذار بحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري. وابتداء من تاريخ هذا التقييد ال يمكن إجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز. يشطب على الحجز والإنذار بحجز المنصوص عليهما في الفقرة السابقة بناء على عقد أو أمر من قاضي المستعجلات يكون نهائيا ونافذا فور صدوره”.
[193] – جدير بالإشارة في هذا الإطار أن وقف ومنع إجراءات التنفيذ لا يشمل الحجوزات التحفظية، ولو كان الدين موضوعها نشأت بتاريخ سابق لفتح المسطرة، وذلك على اعتبار أن الحجز التحفظي لا يعد من إجراءات التنفيذ، وهذا ما يؤكده قرار محكمة النقض -المجلس الأعلى سابقا- رقم 1309 بتاريخ 21/12/2005 في الملف التجاري رقم 1279/3/1/2004.انظر: علال فالي، مساطر معالجة صعوبات المقاولة، ص 271.
[194] – صحيح أن المادة 654 من مدونة التجارة تحيل في شأن بيع أصول المقاولة الخاضعة للتصفية القضائية على باب الحجوزات العقارية في قانون المسطرة المدنية، إلا أنه مع ذلك هنالك بعض الاختلافات الجوهرية بين المسطرتين، حيث أنه عندما يتعلق الأمر بمسطرة التصفية القضائية، القاضي المنتدب هو من يحدد الثمن الافتتاحي للمزاد العلني، والشروط الأساسية للبيع وشكليات الشهر ومجموعة من الإجراءات التي ينفرد بها البيع القضائي لعقار المقاولة الخاضعة لمسطرة التصفية القضائية.
[195] – المادة 686 من مدونة التجارة.
[196] – أمر السيد القاضي المنتدب لدى المحكمة التجارية بالرباط عدد 122 بتاريخ 27/03/2023 ملف رقم 51/8304/2023، غير منشور.