Les nouvelles mesures de la loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal

 

FARAJ MOUNIRمنير فراج                                                                                    

DOCTORANT CHERCHEURطالب باحث بسلك الدكتوراه                                         

DROIT PRIVEالقانون الخاص                                                                                  

LABORATOIRE DROIT DES AFFAIRESمختبر قانون الأعمال                            

FSJES SETTATكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بسطات                                  

Les nouvelles mesures de la loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal

مستجدات القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي

Le bail est défini par le Dahir des obligations et des contrats dans son article 627 comme étant un contrat par lequel l’une des parties cède la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière pendant un certain temps moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer. Par ailleurs, le bail commercial est un contrat de location des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Selon Victoire de Bary : « Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble le loue à un preneur, qui est commerçant, industriel ou artisan, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale »[1].

Par ailleurs, le droit de location n’est pas un droit émergent. C’est l’un des anciens droits qui ont émergé depuis la découverte de la relation du louage. Dans l’ancien Dahir du 24 mai 1955 abrogé, on constatait la complexité d’obtention du droit à la location et la redondance du formalisme et des procédures.

Avant l’avènement de la loi, l’objectif de création d’un cadre juridique spécifique au bail commercial était la protection du fonds de commerce afin de permettre au commerçant de procéder aux investissements nécessaires aux moyens de production et de vente. Aujourd’hui, l’objectif est d’instaurer un équilibre entre la propriété commerciale et la propriété foncière, en permettant la cohabitation entre les règles d’ordre public et les règles conventionnelles qui sont laissées au libre choix des parties contractantes.

Au Bulletin officiel n°6490, en date du 11 août 2016, est publiée la loi n°49-16, relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal qui a abrogé le Dahir du 24 mai 1955 après des décennies d’attentes de cette révision. Cette réforme a essayé d’adapter les dispositions législatives au développement du contexte et des besoins de l’économie actuelle en matière de sécurité des relations entre locataires et propriétaires, la restauration d’une équité dans les rapports entre eux, le développement et la pérennité des investissements réalisés par les locataires, le développement de l’immobilier commercial, la réduction du secteur informel[2].

C’est difficile de dire que la nouvelle loi a rétabli l’équilibre entre la propriété foncière et la propriété commerciale, car il s’agit d’un objectif idéal. Toutefois, cette nouvelle loi a tenté de mettre en œuvre l’équilibre entre ces deux propriétés en adoptant des lignes directrices claires visant à protéger la sécurité contractuelle en élargissant la potée des avantages, en simplifiant les procédures de contentieux et en encourageant les propriétaires des fonds de commerce à des déclarations fiscales fiables et à les protéger contre l’arbitraire des propriétaires des immeubles. Ainsi, le législateur a essayé de tirer profit des solutions créées par la jurisprudence pour pallier le manque de textes juridiques ou l’ambiguïté. Ainsi, la loi 49-16 a modifié l’environnement juridique des propriétaires et des locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. La loi a élargi le champ d’application, a exigé un écrit en plus de la désignation d’état des lieux et la réglementation de la pratique pas de porte.

Ainsi, on s’interroge sur la manière avec laquelle la loi 49-16 a essayé d’instaurer l’équité entre le bailleur et le locataire et la sécurité juridique ?

Pour répondre à cette problématique, nous allons traiter dans le premier chapitre : l’équité entre le bailleur et le locataire à la lumière de la loi 49-16, et dans le deuxième : l’instauration de la sécurité judiciaire entre le bailleur et le locataire à partir des dispositions de la loi 49-16.

Chapitre premier : L’équité entre le bailleur et le locataire à la lumière de la loi 49-16

La loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal contient des dispositions à travers lesquelles, le législateur tend à garantir un équilibre entre les droits des parties contractantes, à savoir ; le bailleur et le locataire. Certaines dispositions tendent à garantir les droits du bailleur (paragraphe 1) et d’autres tendent à garantir les droits du locataire (paragraphe 2).

             Paragraphe1 : Les dispositions garantissant les droits du bailleur :

Dans la relation contractuelle, le bailleur peut être le maillon faible de cette relation, d’où la nécessité d’instaurer des dispositions pour le protéger, et parmi ces dispositions l’article 7 de la loi 49-16. Sachant que le bailleur doit une indemnité de résiliation sous réserve des exceptions prévues par l’article 8 de la même loi. Toutefois, le bailleur peut justifier par tous moyens que le préjudice causé est moindre, sans que l’indemnisation ne soit inférieure au montant du « pas-de-porte ». Par ailleurs, la loi interdit aussi toute clause dans le contrat qui tend à priver le locataire de l’indemnisation sauf les cas prévus par la loi 49-16[3].

Le locataire peut exercer une ou plusieurs activités non prévues par le contrat de bail si ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble[4]. Ainsi, le locataire ne peut affecter l’immeuble à un usage différent de celui déterminé par le contrat ou par l’immeuble[5]. Et si le bailleur conteste et en l’absence de titre, on doit décider en faveur du propriétaire[6].

Par ailleurs, l’article 25 de la loi 49-16 prévoit que le locataire a le droit à la cession du bail à un tiers. En comparant cette disposition au droit commun, dans ce dernier, la cession du bail à un tiers ne peut avoir lieu qu’avec le consentement du locataire. En droit commercial, le locataire a le droit de céder son droit au bail sans obtenir l’accord du bailleur. La cession doit être signifiée au bailleur, à défaut, celle-ci lui sera inopposable. D’un autre côté, cette loi a institué un droit de préemption au profit du bailleur qui a le droit de reprendre le local en versant les sommes engagées par le nouveau locataire, et cela dans un délai de 30 jours à compter de sa signification. Passé ce délai, le bailleur sera déchu de son droit de préemption[7].

La sous-location, soit total, soit partielle des locaux loués est autorisée sauf stipulation contraire. Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer, soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.

Parmi les droits du bailleur, nous citons le droit de refuser le renouvellement du bail commercial venu à terme. Le refus du bailleur donne lieu à un versement d’une indemnité d’éviction. Si le bailleur veut mettre fin au contrat de bail, il doit mettre en demeure le locataire en précisant la raison qu’il invoque et accorde un délai d’éviction dès la réception de la mise en demeure ; le premier délai est de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace de tomber en ruine, et de trois mois, lorsque la requête est basée sur une volonté de reprendre le local pour usage personnel, pour démolition et reconstruction, pour extension ou surélévation ou pour un motif sérieux relatif à l’inobservation par le locataire des clauses du bail. Dans le délai de 6 mois de la fin du délai accordé au locataire, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure. Le président du tribunal statuant en référé procède à l’examen du motif justifiant le congé et accepte la demande ou la refuse.

Par ailleurs, le bailleur peut demander la reprise des locaux au président du tribunal statuant en référé pour la reprise des locaux restant fermés ou abandonnés pendant une durée de six mois et le locataire ne paie pas son dû durant la même période. Alors, le président du tribunal statuant en référé peut ordonner l’ouverture du local et l’autorisation de sa restitution à son propriétaire. La demande de reprise du local en cas d’impayés doit être accompagnée des pièces justificatives : le contrat de bail, les constatations prouvant la fermeture ou l’abandon du local en précisant la durée, la mise en demeure si cette dernière reste infructueuse. Le président du tribunal ordonne une enquête pour s’assurer de la fermeture ou de l’abandon du local. Le juge pourra ordonner l’ouverture du local et autoriser sa restitution. Les effets de l’exécution de la décision intervenue en référé sont définitifs si l’absence du locataire se prolonge pendant une durée dépassant six mois à compter de la date de la décision, ce qui entraine alors la résiliation du contrat de bail et la vente des biens meubles aux enchères[8]. Si le locataire manifeste pendant la procédure, c’est-à-dire ; avant l’expiration du délai de six mois de la date de l’ordonnance, il peut saisir le président du tribunal de 1^ère instance statuant en référé pour la remise en état des lieux. Dans ce cas, le président du tribunal accorde au locataire un délai qui ne dépasse pas 15 jours pour régulariser sa situation, sinon, la procédure d’exécution se poursuivra.

L’article 8 de la loi 49-16 présente les cas d’exonération du bailleur de l’indemnité :

• Le défaut de paiement des loyers dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la mise en demeure,
• Le changement d’activité du fonds de commerce sans l’accord du bailleur sauf si le locataire s’engage de remettre les lieux en état dans les 3 mois.
• Si le locataire procède à des changements sur les locaux sans l’accord du bailleur nuisant à l’immeuble et à sa sécurité ou augmentant ses charges à moins que le locataire s’engage à remettre les lieux à l’état initial dans le délai fixé par la mise en demeure et que les travaux soient effectués, dans tous les cas, dans un délai n’excédant pas trois mois,
• La perte de la clientèle et de la réputation du fonds de commerce en cas de cessation d’activité suite à la fermeture du local pendant au moins deux ans.
• Si le local est tombé en ruine du fait du locataire, de la force majeure ou d’un cas fortuit,
• La sous location en violation d’une clause contractuelle.

Concernant la clause résolutoire, et contrairement à l’ancien Dahir de 1955 relatif au bail commercial, le pouvoir discrétionnaire du juge est réduit. Si le bailleur insère une clause résolutoire au contrat de bail commercial, et adresse une mise en demeure au locataire défaillant qui n’a pas payé trois mensualités, et cette mise en demeure reste infructueuse pendant 15 jours de sa date de réception, il a le droit de saisir le juge des référés pour la constatation de la réalisation de la condition et bien sûr ordonner la restitution du local.

               Paragraphe2 : Les dispositions garantissant les droits du locataire :

Le locataire dans un contrat de bail commercial peut être un grand commerçant comme il peut être un petit commerçant. Dans le souci de préserver les intérêts de ce dernier, la nouvelle loi 49-16 a prévu des dispositions garantissant ses droits.

Ainsi, le locataire bénéficie du droit de renouvellement du contrat de bail quand la durée de jouissance est d’au moins deux années consécutives, cependant, le Dahir du 24 mai 1955 prévoyait quatre années si le contrat de bail est   verbal. Si le locataire a payé une somme d’argent en contrepartie du droit au bail, la condition de jouissance de deux années ne sera pas requise. C’est la nouvelle notion du « pas-de-porte » qui n’était pas réglementé sous l’ancien Dahir de 1955.

Parmi les apports de la nouvelle loi 49-16, le locataire peut adjoindre une activité complémentaire à l’activité principale. Il peut élargir son activité à d’autres non prévues par le contrat si ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble et ne compromettent pas la sécurité du local. Alors, si le locataire désire un changement d’activité, il devra faire connaître son intention au bailleur, ce dernier dispose de deux mois pour donner sa réponse et son silence vaut acceptation. En cas de refus, le locataire a le droit de saisir le président du tribunal statuant en référé pour l’autoriser à exercer la nouvelle activité[9]. Par ailleurs, la cession du droit au bail a été réglementé par l’article 25 de la loi 49-16, cependant l’ancien Dahir du 24 mai 1955 avait laissé ladite cession à l’appréciation du juge ; certains considèrent que la notification au locataire n’est pas obligatoire et d’autres la considère comme une obligation. Dans la nouvelle loi, le preneur doit signifier la cession au bailleur pour qu’elle lui soit opposable. La sous-location est permise à travers les dispositions de l’article 24 de la loi 49-16 sans l’autorisation du propriétaire à moins que le contrat stipule autrement. Pour que la sous-location produit ses effets à l’égard du propriétaire, elle doit être signifiée à celui-ci. Quand le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a le droit d’exiger une augmentation du loyer, elle est déterminée soit par accord des parties soit par la justice en cas de désaccord.

Par ailleurs, l’éviction du locataire en cas de démolition et reconstruction du local donne lieu à un droit de préférence à celui-ci lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les locataires[10]. Ainsi, le propriétaire doit respecter le droit de priorité. Le non-respect de cette obligation donne droit au locataire d’une indemnité. Le locataire peut demander au juge d’astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d’attente. Ce dernier a un délai de deux mois pour entamer les travaux, faute de quoi, il devra payer au locataire l’indemnité d’éviction, sauf si cela est dû à une force majeure.

Quand le bailleur refuse de renouveler sans justification, le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subit du défaut de renouvellement. Ainsi, la nouvelle loi 49-16 astreint les propriétaires à renouveler le bail commercial. L’indemnité d’éviction doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce établie à travers les déclarations fiscales des quatre dernières années, y s’ajoutent les frais de déménagement, de réinstallation, les frais supportés par le locataire pour les réparations et amélioration du local et les éléments perdus du fonds de commerce et les frais de changement de domiciliation. Toutefois, sont nulles les clauses qui ont pour effets de faire échec au droit du locataire de bénéficier de l’indemnité résultant du refus du bail commercial.

La loi 49-16 a accordé trois mois au locataire pour remettre le local à son état initial s’il a changé son état ou a changé l’activité commerciale qu’il exerce[11]. Concernant, la validation du congé donné au locataire, le bailleur est déchu du droit de demander sa validation après six mois de la date d’expiration du délai accordé au locataire.

Toutes ces dispositions ont pour but d’instaurer l’équité entre le bailleur et le preneur.

Chapitre 2 : La sécurité judiciaire entre le bailleur et le locataire à travers les dispositions de la loi 49-16 :

Le grand souci de la nouvelle loi 49-16 est d’instaurer la sécurité judiciaire et contractuelle à travers l’exigence d’un acte écrit pour la conclusion du contrat de bail commercial (paragraphe1), il s’ajoute d’autres exigences qui visent à éviter la survenance de différends qui ont engorgé les tribunaux sous le toit de l’ancienne loi, en plus de converger la jurisprudence sur les questions qui ont soulevé des divergences (paragraphe2).

         Paragraphe1 : Le formalisme dans le contrat de bail commercial :

La rédaction d’un acte écrit en matière du bail commercial est considérée comme l’une des nouveautés de la loi 49-16. Selon l’article 3 de ladite loi, le contrat de bail commercial doit être conclu par un acte écrit ayant date certaine[12]. En plus, les parties au contrat doivent établir un état descriptif des lieux lors de la remise du local qui servira plus tard comme preuve entre les parties.

D’une manière générale, l’importance de l’écrit incombe au locataire, car il s’agit d’un moyen de preuve, notamment lors du renouvellement du contrat de bail commercial car c’est un droit du locataire. L’objectif du législateur en imposant aux parties la rédaction d’un acte écrit ayant date certaine, était d’éviter les problèmes rencontrés par les tribunaux pour prouver l’existence du contrat. Cependant, cet acte a fait couler beaucoup d’encre entre deux positions doctrinales. Le développement de la position du législateur marocain en passant du principe d’échange du consentement dans le contrat de bail commercial à l’adoption de l’écrit, n’était pas au hasard. Il s’explique par un ensemble de raisons qui ont conduit à l’obligation de la rédaction d’un acte écrit dans ce type de contrat. La première raison, est la lutte contre l’évasion fiscale, car ces actes vont être la base de recettes fiscales importantes lors de leurs enregistrements. La deuxième raison, c’est de réduire les litiges soumis aux tribunaux. Ainsi, le système de formalisme offre un ensemble de garantis et de protection aux investisseurs.

Le débat doctrinal se présente comme suit : est ce que l’écrit est nécessaire pour la validité de l’acte ?

Le législateur a imposé l’écrit comme condition obligatoire pour la réalisation d’un contrat de bail commercial. Cependant, il a laissé aux parties du contrat le sein de rédiger leur contrat selon l’article 38 de la loi 49-16. Ainsi, l’écrit n’est pas une condition pour appliquer la loi 49-16, ce dernier reste applicable même si un bail commercial ne respectant pas l’article 3 de la loi 49-16.

Par ailleurs, l’inventaire des lieux se présente comme un document qui oblige le preneur à assumer sa responsabilité pour détérioration futur.

En droit français, le bailleur doit donner un inventaire des impôts et taxes supportés par le local et les charges payées pour sa maintenance.

                Paragraphe 2 : Les dispositions visant à assurer la sécurité judiciaire dans la loi 49-16 :

En plus de consacrer la forme de l’écriture aux contrats des baux commerciaux, le législateur a stipulé un ensemble d’autres exigences visant à éviter la survenance de différends qui ont été mis aux regards des tribunaux en vertu de l’ancienne loi, et de converger la jurisprudence en la matière. Parmi les dispositions qui sont prévues par la loi 49-16, et qui ont pour but mettre fin aux divergences de la jurisprudence marocaine en matière des baux commerciaux, on trouve :

• Précise le délai accordé au locataire pour remettre les lieux à l’état initial dans un délai n’excédant pas trois mois (article 8, paragraphes 2 et 3) au lieu de laisser cette période indéfinie, ce qui ouvrirait la porte à des jurisprudence divergente ;
• Établir le principe de l’indemnité de résiliation, car le locataire a droit au renouvellement du bail commercial, sur des critères objectifs spécifiques et précis afin de réduire les différences observées entre les valeurs de l’indemnisation ordonnées par les tribunaux (article 7).
• Prévoir les cas où les baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial industriel ou artisanal et utilisés pour une partie comme habitation accessoire à ce dernier, dans lesquelles, le propriétaire n’a pas le droit à l’évacuation de cette partie [13]:

1. La reprise du local va porter préjudice grave à l’exploitation du fonds de commerce ;
2. L’annexe des établissements touristiques et autres genres d’hébergements touristiques, des cliniques et établissements similaires et des établissements de l’enseignement privé ;
3. Si locataire utilise une partie de l’immeuble en tant qu’habitation et l’éviction de cette partie ne peut avoir lieu indépendamment de la partie à usage commercial.

• Le montant de la cession du bail doit être déposé auprès d’une instance légalement habilitée à consigner les dépôts[14];
• Quand le tribunal décide le versement de l’indemnité complète pour causes de résiliation prévues par l’article 7 de la loi 49-16, la somme due ne peut être perçue qu’après la production d’une attestation délivrée par le secrétariat-greffe attestant que ledit fonds de commerce n’est grevé d’aucune inscription, et lorsque ce dernier est grevé d’une inscription, le locataire est tenu de notifier ses créanciers inscrits que l’éviction a eu lieu et qu’une indemnisation lui est due en lui donnant délai de 15 jours de la date de l’accusé de réception pour s’opposer au versement de l’indemnité. Après l’expiration du délai de 15jours, le locataire peut percevoir l’indemnité[15].

Conclusion :

Si les principes de sécurité contractuelle et juridique tentent de coexister à travers la nouvelle loi relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, il ne fait aucun doute que le pouvoir judiciaire, avec son rôle dans la réalisation de la sécurité judiciaire, aura la plus grande responsabilité dans l’application équitable et l’interprétation correcte des exigences de la loi.

Par ailleurs, il faut mettre en relief les centres commerciaux qui sont devenus nombreux, et ils dérogent aux dispositions de la loi 49-16. Ainsi, le locataire dans ces centres peut être évincé sans indemnité. Alors que la loi 49-16 n’a prévu aucune disposition pour la protection de ces commerçants et de leurs salariés.

 

Bibliographie :

Ouvrage en français :

• Victoire de BARY, Le bail commercial : De la rédaction à la fin du contrat conseils pratiques, Afnor éditions, 2012.

Articles en français :

• Mohamed NAKHLI, La protection du fonds de commerce contre le bailleur des locaux : la propriété commerciale, Revue marocaine du droit commercial et des affaires, n° double 4-5, 2018.
• Mustapha EL HAFI, Les apports de la loi 49-16 au régime des baux commerciaux, Revue droit commercial, n°4, 2017.

Lois :

• Loi 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal promulguée par le Dahir n°1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016).

ملخص باللغة العربية:

يعتبر القانون 49-16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي والذي تم بموجبه نسخ ظهير 24 ماي 1955 ثورة نوعية في المجال التشريعي من خلال تحديد مجال تطبيق القانون الجديد، وسن مقتضيات جديدة تضمن حماية المكتري والمكري في الكراء التجاري، كمنح المكتري إمكانية للتعويض نتيجة إفراغ المحل …إلخ.

كما أن هذا القانون الجديد سن مجموعة من المقتضيات من شأنها حماية المكري، كمنح هذا الأخير إمكانية تنفيذ الحكم بالإفراغ الصادر لفائدته دون انتظار لرفع دعوى التعويض لتقاعس هذا الأخير عن تقديم طلبه الرامي إلى الحصول على التعويض رغم حضور إجراءات دعوى الإفراغ.

كل هذه المقتضيات يستهدف المشرع من خلالها تحقيق الأمن التعاقدي والأمن القضائي رغبة في حماية الأطراف التعاقدية وتشجيع الاستثمارات وأخيرا التخفيف من كثرة المنازعات الخاصة بالكراء التجاري المعروضة على المحاكم.

ملخص باللغة الإنجليزية

It is known that the law 49-16 related of real-estate rental and shops designated for commercial, industrial and crafts use, by which the Dahir of may 24, 1955 was considered a qualitative revolution in the legislative field by defining the scope of the application of new law and enacting new requirements that ensure the protection of the renter and the lessor in the commercial rental, such as giving the renter the possibility to compensate as a result of emptying the shop…etc.

Also, this new law enacted a set of requirements that would protect the lessor such as granting the latter the ability to implement the ruling on emptying his benefit without waiting for the compensation case to be filed because the latter failed to present his request aimed at obtaining compensation despite attending the emptying suit procedures.

All of these requirements through which the legislator aims to achieve contractual and judicial security in a desire to protect contractual parties and encourage investments and finally reducing the high number of commercial rental conflicts presented to the courts.

 

 

 

[1] Victoire de BARY, Le bail commercial : De la rédaction à la fin du contrat conseils pratiques, Afnor éditions, 2012, p : 2.

[2] Mustapha EL HAFI, Les apports de la loi 49-16 au régime des baux commerciaux, Revue droit commercial, n°4, 2017, p : 226.

[3] Article 8 de la loi 49-16 relative aux baux à usage commercial industriel ou artisanal.

[4] Article 22 de la loi 49-16 précitée.

[5] Article 663 du Dahir (9 ramadan 1331) formant code des obligations et des contrats (BO.12 septembre 1913).

[6] Article 669 du Dahir des obligations et des contrats précité.

[7] Article 25 alinéa dernier de loi 49-16 précitée.

[8] Mohamed NAKHLI, La protection du fonds de commerce contre le bailleur des locaux : la propriété commerciale, Revue marocaine du droit commercial et des affaires, n° double 4-5, 2018, p : 21.

[9] Article 22 de la loi 49-16 précitée.

[10] Article 14 de la loi précitée.

[11] Article 8 de la loi 49-16 précitée.

[12] Article 3 de la loi 49-16 précitée.

[13] Article 20 de la loi 49-16 précitée.

[14] Article 25 de la loi 49-16 précitée.

[15] Article 30 de la loi 49-16 de la loi précitée.