مقدمة

العقارات في طور إلا نجاز بين هاجس التنمية العمرانية وحماية المستهلك العقاري

عصام بوحافة باحت في المجال العقاري وحاصل على شهادة ألا هلية لمزاولة المحاماة

 

 

يعد السكن الحاجة الاجتماعية الأكثر حساسية حيث تتحول في حالة عدم تلبيتها إلى عامل يحمل إرهاصات انفجار ينطوي على مخاطر جمة، و في المقابل فإن تلبية الطلب على السكن يمكن أن يكون محفزا قويا للاستقرار السكني،فمن دون شك أن حاجة الفرد إلى المسكن لا تقل أهمية من حاجته إلى المأكل و الملبس، كما أنه لن يعود مواطنا صالحا و منتجا إلا بتوفره على سكن يوفر له الاستقرار النفسي و المادي.

فقد أدى ارتفاع معدل النمو الديموغرافي داخل المدن، و الهجرة القروية الناتجة عن تدهور مستوى المعيشة في البادية و عصرنة القطاع الفلاحي، و كذلك إحداث مناطق صناعية و تجارية و سياحية بالمناطق الحضرية إلى زيادة الطلب و التهافت على الملكية العقارية وبروز معضلة السكن التي أصبحت تشكل الاهتمام لدى المواطن لدى الشغل .

فكان من نتائج هذه الأزمة، و نتيجة لقلة الوحدات السكنية أن ظهرت على مستوى الممارسة التعاقدية ظاهرة بيع العقارات في طور الانجاز، أو حتى في مرحلة المشروع أو ما يطلق عليه بالبيع على التصميم، غير أن هذه الممارسة التي كان يغيب عنها إطار قانوني ينظمها سرعان ما أبانت عن قصورها بفعل المشاكل الناجمة عنها من قبيل تأخر المشتري عن سداد ما في ذمته من أقساط أو تأخر البائع في إتمام البناء و ما يترتب عن ذلك من ضياع الحقوق على أصحابها، ولعل هذا ما دفع المشرع المغربي إلى مواكبة التحولات العميقة بإصدارات تهدف إلى الحفاظ على الاستقرار في المعاملات و هذا ما يتبين لنا من خلال قانون 44.00 المعدل و المتمم بمقتضى القانون 107.12 ببيع العقار في طور الانجاز، و كذا القانون المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية 18.00 المعدل و المتمم بمقتضى القانون 106.12[1]، علاوة على قانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية تقسيم العقارات، متوخيا منها خلق مناخ سليم و ملائم بعيدا عن مظاهر النصب و الاحتيال و التلاعب بهذا النوع من المعاملات العقارية[2] إضافة على توفير الضمانات الكافية للمشتري و تحفيزه على تعبئة موارده المالية لتمكينهم من التملك بأداء ثمن الشراء عبر مراحل بما يوفر سيولة مالية إضافية يستفيد منها المنعش العقاري للإنجاز مشاريعه دون توقف و في أحسن الظروف.

و تندرج هذه التعديلات في سياق الإطار العام الرامي على تعديل على تعديل و تجديد التشريعات الحالية بهدف جعلها مواكبة و ملائمة للمستجدات التي تعرفها الساحة القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية و بالأخص الجانب الاستثماري و التنموي و الكل في خضم ترسيخ دولة المؤسسات و القانون

و تتجلى أهمية موضوع العقارات في طور البناء في وقت لم تعد معه قضية السكن نقطة اختلاف بين اثنين، ليس من حيث درجة أهميتها في استقرار المواطن فحــــــسب و لكن أيضا في كونها عامل من العوامل الأساسية في تحريك عجلة قطاع الإنعاش العقاري حتى يتمكن من بلوغ أهدافه الاقتصادية و الاجتماعية و يساهم في معالجة أزمة السكن المحتدمة، تحقيقا لهدف تمكين كل شخص من حقه في الحصول على مسكن كحق طبيعي دستوري.

و لاشك أن أهمية الموضوع لا تنحصر في جانبها الاجتماعي فقط و إنما أيضا لها أهمية اقتصادية لكون الإنعاش العقاري يشكل حافزا لتطوير مجالات أخرى سيما صناعة مواد البناء ( الإسمنت، الرخام…) و خدمات أخرى ( الهندسة المعمارية، مؤسسة التامين، موارد الضريبة …) و كذلك تنشيط سياسة القروض العقارية السكنية و بالتالي  خلق ديناميكية اقتصادية، و المشاريع و العقارات قيد الإنجاز في هذا الإطار إلا خير دليل على ذلك.

نــاهيك أن لهذا القانون فوائد أخرى هامة لما يوفره للمشتري من إمكانية ادخار ثمن مناسب لظفر بسكن بالخصوص في وقتنا الحاضر بطريقة سهلة تجعله مكتسبا لملكية عقارية سكنية كانت أو تجارية أو صناعية، هذا دون أن ننسى الدور الذي يؤديه الإنعاش العقاري لامتصاص البطالة خصوصا من الأيادي العاملة الأقل تأهيلا.

تأسيسا على ما سبق تثور في العلن إشكالية جوهرية و محورية مفادها إلى أي حد استطاعت القوانين المنظمة للعقارات في طور الإنجاز التوفيق بين مصلحتي المنعش العقاري من جهة و المستهلك من جهة ثانية، لتحقيق تنمية عمرانية سليمة و متوازنة .

و الإجابة عن هذه الإشكالية لن تتأتى إلا بالإجابة على أسئلة متفرعة عنها من قبيل:

– ما هي أهم الأسباب و الأهداف الكامنة ظهور ظاهرة العقارات في طور البناء؟

– ما هي أهم الضوابط و القواعد التي يخضع لها هدا النوع من البيوعات العقارية؟

– ما مدى تمكن القوانين العقارية الحديثة من حماية مركز المستهلك العقاري؟

– هل استطاع المشرع بتقنينه لهذا المجال احتواء جميع مشاكله أم أن هناك عراقيل قانونية حالت دون ذلك؟.

و للإجابة على هذه الأسئلة و غيرها سنعتمد على الهيكلة التصميمية الآتية :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المبحث الأول : العقارات في طور البناء كمطلب لتنمية العمرانية

المطلب الأول: تطور بناء العقارات كضرورة سكنية اجتماعية و حتمية اقتصادية

المطلب الثاني: خضوع العقارات في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية

المبحث الثاني: مركز المستهلك العقاري من العقارات في طور لبناء

المطلب الأول: الضمانات القانونية للمستهلك العقاري

المطلب الثاني: العقارات في طور البناء بين النجاعة القانونية و الإشكالات الواقعية

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المبحث الأول : العقارات في طور الإنجاز كمطلب للتنمية العمرانية

إن الحديث عن تنمية عمرانية مكتملة الجوانب تتطلب معرفة أهم الأسباب الكامنة وراء التغيير الجذري في سياسة المجال ( المطلب الأول) علاوة على الضوابط المواكبة التي يتم وضعها في هذا الصدد ( المطلب الثاني)

المطلب الأول : تطور بناء العقارات كضرورة سكنية اجتماعية و حتمية اقتصادية

لقد أصبح الوسط الحضري بالمغرب مجالا مفتوحا لممارسة العديد من الأنشطة الاقتصادية و الاجتماعية ، لكنه يمثل أيضا المجال الذي تتعرض فيه التجمعات لأخطر التهديدات و ذلك لما أصبحت تولده من مظاهر للإقصاء و التهميش ، و لعل من أبرز هذه المظاهر أزمة السكن التي تشهدها بلادنا ، نتيجة للعديد من الأسباب كالنمو الديموغرافي السريع و قلة المنجزات في ظل غياب سياسة عقارية واضحة المعالم.

و قد انشغلت الدولة منذ وقت قريب بالبحث عن الحلول الناجعة للتصدي للأزمة الاقتصادية و الاجتماعية التي يشهدها قطاع السكن ، و البحث عن كيفية التوفيق بين الأهداف و الأغراض ذات الطابع الاجتماعي لقطاع السكن و إدماجه في نفس الوقت ضمن وسائل التنمية و التطوير الاقتصادي من جهة و الانتقال من نظام التمويل العمومي إلى نظام التعبئة  و المبادرات الخاصة من جهة أخرى[3].

و أمام هذا الوضع الذي يتسم بتزايد الطلب على السكن وعجز الدولة عن التكفل بهذا القطاع على عاتقها ، و عدم قدرتها على تمويل و إنجاز كل المشاريع التي يحتاج إليها الأفراد ، أصبحت الدولة مضطرة إلى توسيع دائرة التدخل في الإنجاز و التمويل[4] ، ففتحت مجال التدخل أمام المنعشين العقاريين العموميين و الخواص من خلال إشراكهم في تنفيذ المشاريع السكنية .

كما سنت الدولة سياسة تهدف إلى تشجيع الاستثمار العقاري بالنسبة للمنعشين العقاريين من أجل إنجاز وتسويق برامج سكنية بواسطة إجراءات تحفيزية و تشجيعية في المجال الضريبي[5] مثل إعفاء المستثمرين العقاريين من الضرائب و الرسوم و خاصة الضرائب على المداخيل العقارية و الضريبة على الأرباح العقارية و الإعفاء من رسوم التسجيل و الضريبة الحضرية[6].

و هذا له ما يبرره ، حيث إن مشروع البناء في الوقت الحاضر لم يعد يتسم بالبساطة وتدخل شخص واحد يشرف على العملية  و الذي غالبا ما يكون مالك العقار المعد للبناء ، حيث إن ميدان تشييد العقارات الموجة للسكن و خاصة في ظل تطور السكن الجماعي و أهمية و ضخامة البرامج السكنية المعتمدة من قبل السلطات العمومية أصبح معها البناء عملية غاية في التعقيد ، نظرا لتعدد مراحل الأنشطة المرتبطة بعملية البناء و تداخلها و ما تتطلبه من ضرورة البحث عن الأرض الصالحة للبناء ، و القيام بالإجراءات الإدارية المختلفة ، وجمع و رصد التمويل الضروري لعملية البناء ومراقبة تشييده وتسلمه عند إنجازه.

ونظرا لكل ما سبق ذكره فإن قطاع البناء عموما  والذي في طور الإنجاز خصوصا أصبح يحظى بوضع تشريعي و واقعي بالغ الأهمية نظرا لتعدد القوانين ذات الصلة  و باعتباره حجز الزاوية لسياسة الدولة في مجال الإنعاش العقاري الذي يعد أداتها الأساسية في ميدان التعمير و السكنى.

هذا و يعتبر التمويل العنصر الأساسي الذي لا يمكن للإنعاش العقاري أن يقوم بوظيفته إلا به ، سيما إذا استحضرنا أن المنعش العقاري غالبا ما لا يمول مشروعه العقاري من ماله الخاص، بل يعمد أساسا  إلى التمويلات البنكية و أحيانا أخرى إلى تمويلات غير بنكية.

و يلعب التمويل البنكي دورا أساسيا في بناء العقارات حيث يلجأ العميل إلى مؤسسة مالية من أجل تمويل المشروع ثم يقوم بسداد قيمة هذا التمويل على آجال يتفق عليها نظير آجال للجهة الممولة.

تقليديا ارتبط التمويل في مجال الإنعاش العقاري بمنتوج القروض بفائدة ، و هي عبارة عن قروض موجهة لتمويل عملية البناء ، و غالبا ما تحتسب قيمة القروض على أساس إما مدة القرض يسدد خلالها على أقساط أو دفعات ثابتة ، و إما دفعة واحدة يسدد فيها القرض بحلول أجله ، و يقوم المنعش العقاري بتقديم ضمانات بما فيها رهن المشروع رهنا عقاريا طوال مدة القرض .

و على الرغم من الانتشار الواسع الذي يحظى به القرض العقاري لسد حاجات المنعشين العقاريين ، إلا أن عملية التمويل هذه تتولد عنها مجموعة من المخاطر من الناحية القانونية خصوصا ما يتعلق بمخاطر الرهن وخطر عدم السداد و خطر سعر الفائدة[7] ، فضلا عن ارتفاعه و الذي يمثل أحد العوائق الأساسية أمام المنعش العقاري .

في مقابل هذا النوع من التمويل وجبت الإشارة و لو من الناحية النظرية فقط إلى منتوجات البنوك التشاركية ومدى أهميتها في التمويل حينما خصص القسم الثالث من القانون المتعلق بمؤسسات الائتمان و الهيئات المعتبرة في حكمها لتنظيم هذه البنوك.

و تقوم هذه الأخيرة باعتماد عمليات التمويل القائمة على غير أساس الفائدة ، و في المجالات الاقتصادية التي لا تتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية ، و ذلك باستخدام أساليب التمويل التشاركي ، بما فيها أسلوب المرابحة و الإجارة و المضاربة و المشاركة و الاستصناع و غيرها من الأساليب التمويلية التي لا تخالف أحكام الشريعة و التي توافق عليها هيئات الرقابة الشرعية[8].

وتبقى صيغة المشاركة في نظرنا الأقرب للنجاح في هذا الميدان من غيرها من الصيغ كالاستصناع ، نظرا لكون المشاركة سيما المتناقصة أو المنتهية بالتمليك تمكن المنعش العقاري من الانفراد بالمشروع في نهاية المطاف ، و لكونها تنسجم مع حاجياته الأساسية المتمثلة في السيولة المالية، وذلك  بخلاف الاستصناع الذي يعتبر عديم الجدوى والحالة هذه لكون المنعش العقاري هو نفسه المقاول المكلف بالبناء.

وفي ظل المعيقات المرتبطة بالقروض بفائدة ونظرا لحداثة البنوك التشاركية ، ظلت تقنية بيع العقار في طور الإنجاز من بين أهم الخيارات البديلة التي قد يلجأ إليها المنعش العقاري و التي تمكنه من تسبيقات تشكل سيولة مالية إضافية لمواصلة عمليات البناء دون أن تترتب عنها فوائد ترفع من تكلفة البناء وثمن البيع[9].

و إذا كان هذا النمط التعاقدي كما ذهب لذلك الفقه يضمن للمستهلك مرتبته في الحصول على الشقة و البناء مقابل أدائه لأقساط  من الثمن مجزأة حسب مراحل إنجاز مشروع البناء[10] فإنه لا يجنبه بالمقابل إمكانية البحث عن قرض بنكي لتمويل شراء المسكن في طور الإنجاز.

هذا بخلاف البائع الذي يجد في هذا النوع متنفسا اقتصاديا يمكنه من الحصول على السيولة المالية لإتمام مشروعه دون الاضطرار كما سبق القول للقروض البنكية المرهقة لأوضاعه المادية ، و المقاول أيضا يجد في هذا الأسلوب التعاقدي وسيلة مشجعة على الوفاء بالتزاماته التي تعهد بها مع رب العمل داخل الأجل المتفق عليه[11].

خلاصة القول أن مختلف المحطات التي مر منها الإنعاش العقاري بالمغرب سواء من الناحية الهيكلية القانونية أو التمويلية جعلت العقار في طور الإنجاز يحظى بأهمية بالغة سواء في إطار قوانين التعمير أو في إطار ق ل ع و أيضا في إطار قانون الاستهلاك و هو ما يبين و بالملموس الطابع الاقتصادي و الاجتماعي المتميز للعقارات في طور الإنجاز و للتصرفات الواردة عليها.

 

 

 

 

 

  المطلب الثاني: خضوع العقارات في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية

إن العقار وفق المفهوم التقليدي لم يعد مسايرا للتطورات التي أصبح يعرفها بالنظر للوضعية المنوطة به، و الذي أصبح الغرض المخصص له هو المناط و الأساس للتعامل فيه و التعاقد عليه، ذلك أن الطرف الذي يبحث عن السكن يبحث للتعاقد على عقار مخصص لذلك، و المقاول في الصناعة يبحث عن العقار المخصص للصناعة و غيرها من الأغراض و هذا مع الأخذ بعين الاعتبار أغراض التعمير من سكنى و صناعة و غيرها[12]، التي جاءت بمجموعة من الضوابط و القواعد العمرانية ليس فقط للعقارات بمفهومها التقليدي و إنما حتى بالنسبة لتلك الموجودة في طور الإنجاز بهدف ضبط النمو الحضري و تأثيراته و بغية مواكبة تطور الحواضر و المراكز الحضرية و بعض الأجزاء من القرى المجاورة لها.

بالإضافة إلى تمكين السلطات المتدخلة في ميدان التعمير و السكنى بأدوات و أدوار فعالة لآجل الحد من الانتشار الغير المنظم للسكن العشوائي الذي لا يراعي مضامين قوانين التعمير بصفة عامة و وثائق التعمير بصفة خاصة، و إلزام المعنيين باحترام التصاميم المعدة لذلك كيفما كان نوع العقار المزمع بناؤه تطبيقا للمبادئ التي يقوم عليها الأمن العقاري[13] .

و هكذا أنتجت حركة التمدن خلال العقود الأخيرة أنسجة حضرية متباينة الخصائص، متعددة الأشكال، حيث تقلصت رقعة الـأنسجة المنظمة، و انحصرت مساحة الأحياء المجهزة مما جعل مشاكل السكن و التعمير على حد سواء تتجاوز حدودها التقنية المحضة لتصبح مشكل مجتمعي لا يتوقف إصلاحه على تغيير و إصدار القانون وحده، ليتعداه إلى إصلاحات في مختلف الميادين تهدف إلى تصور جديد يتلاءم و المشروع المجتمعي للمغرب الجديد،[14] الذي سيساعد لا محال على وضع أسس جديدة للإنعاش العقاري في طريق وضع حد لأزمة السكن.

و من الطبيعي في ضل هذه الأزمة أن يصبح المعروض من الأراضي المجهزة للبناء أقل بكثير من الطلب عليها مع ما يترتب على ذلك من ارتفاعا في قيمتها بسبب المضاربات العقارية و الرغبة الجامحة في اقتناء سكن، فكان من نتائج هذه الأزمة و نتيجة لقلة الوحدات السكنية و ارتفاع الوجيبة الكرائية أن برزت على مستوى الممارسة التعاقدية ظاهرة بيع العقارات في طور البناء أو حتى في مرحلة المشروع أو ما يطلق عليها بالبيع الوارد على التصاميم.[15]

و مما ينبغي التأكيد عليه أن انتشار ظاهرة بيع العقارات في طور البناء التي تأخذ بعين الاعتبار واقعية المشاكل المطروحة و تتلائم و متطلبات المجتمع، مستهلكين كانوا أو منعشين عقاريين لا يمنع من خضوع هذه العقارات لمتطلبات  الحكامة العمرانية التي تبتدأ بوثائق التعمير باعتبارها إطارا قانونيا و أداة أساسية للاستغلال الأراضي الحضرية و ضمان حسن استعمالها على المدى القريب و البعيد.

و تأسيسا على هذا فإن وثائق التعمير تعتبر مرجعية للوصول إلى التدبير المعقلن حيث تعمل على هيكلة و إنتاج الفضاءات الحضرية و العمرانية المخططة بناءا على التوجهات الواردة في هذه الوثائق التي تشمل مختلف قطاعات التنمية الاقتصادية و الاجتماعية، فإذا كانت هده الوثائق تعتبر بمثابة المرجع كما سبق الإشارة إلى ذلك لكل المتدخلين في ميدان التهيئة و التعمير،فإن قيمة هذه الوثائق لا تظهر إلا عند تجسيد محتوياتها على أرض الواقع و إخراج ما تنص عليه إلى حيز الوجود[16] سواء تعلق الأمر بوثائق تعمير ذات طابع توجيهي عام كالمخطط التوجيهي لتهيئة العمرانية أو وثائق ذات طابع محدود ترابيا كالتصميم التنمية العمرانية أو تصميم التنطيق.

و منه فإن هذه الوثائق تستوعب جميع القوانين العقارية ذات الصلة و منها العقارات في طور الإنجاز و التجزئات العقارية التي تعتبر من أهم الأدوات المعتمد عليها من طرف السلطات المختصة في تجسيد وثائق التعمير و كذا بمثابة الموجه و المنظم للاستعمال الأراضي، و المحددة لمختلف المناطق و المرافق و التجهيزات كما تحدد الشروط و القواعد التي يجب التقيد بها أثناء القيام بعمليات التهيئة و التجزيئ و البناء.

و لعل أبرز هذه الشروط هو الحصول على رخصة البناء طبقا للمادة 40 من قانون 12.90 الذي يمنع بمقتضاها المشرع القيام بالبناء دون رخصة لمباشرة ذلك، بل جعل الأمر إلزاميا حتى في حالة إدخال تغيرات على المباني القائمة إذا كانت التغييرات المزمع إدخالها تتعلق بالعناصر المنصوص عليها في الضوابط المعمول بها .

و على هذا النهج يعتبر إبرام عقود للعقارات في طور البناء هو اللآخر يخضع للقواعد العامة المنصوص عليها في الفصل المومأ إليه سابقا، و تم تأكيد ذلك في الفصل 618.3 مكرر  من قانون 44.00 المعدل و المتمم بمقتضى القانون 107.12 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز حيث ألزم المشرع تضمين عقد البيع الابتدائي تحت طائلة البطلان تاريخ و رقم رخصة البناء التي يتم تسليمها وفق الإجراءات المرحلية المنصوص عليها في القانون  12.90 و لإضفاء مزيد من الحماية في إطار هذا النوع من العقود منع المشرع إبرام عقد التخصيص إلا بعد الحصول على رخصة البناء تطبيقا لمبدأ المشروعية الإجرائية و تنفيذا لمتطلبات الحكامة العمرانية و هو ما يؤكده الفصل 618.5 الذي ألزم على المنعش العقاري الحصول على رخصة البناء قبل أي عملية تعاقدية بينه و بين المشتري و كما هو الحال في المرحلة التمهيدية للتعاقد التي تتطلب رقابة قبلية من طرف الجهات و السلطات المعنية فإن الانتهاء من البناء من الناحية القانونية لا يعتبر تاما و منجزا إلا بعد الحصول على رخصة السكن و شهادة المطابقة،[17] هذا يعني أن هناك رقابة لهذا النوع من الأبنية الفريدة خصوصا فيما يتعلق بمدى مطابقته لتهيئة العمرانية و الرؤيا المجالية .

بالإضافة إلى ما يتم ذكره يتعين على المنعش العقاري تسليم المشتري العقار المبيع طبقا للمواصفات المتفق عليها في عقد البيع الابتدائي لعقار في طور البناء و هو يكون كذلك إذا ما قام بتنفيذ أشغال البناء حسب التصاميم المعمارية و تصاميم الاسمنت المسلح فضلا عن تنفيذ كل اتفاق خاص بشكليات معينة يجب إدخالها على العقار المبيع كاختيار نوع معين من الصباغة أو الزليج أو الخشب الممتاز مثلا.

فيجب عندئذ أن يقوم المنعش العقاري بتنفيذ  هذا الإلتزم على النحو المتفق عليه ، أما إذا خالف هذه المواصفات و مثل هذا الاتفاق الخاص كان مخلا بالتزام أخر يتفرع عن الالتزام بالتسليم هو الالتزام بالمطابقة [18] وفي هده الحالة يكون المشتري هو المكلف بإثبات وجود هذا الاتفاق و وسيلة الإثبات المعتمدة لن تخرج عن دفتر التحملات الذي أشار إليه الفصل 617.04 حيث ألزم على البائع وضع دفتر التحملات مطابق للتصاميم المعمارية المرخص به يتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب انجازها وأجل الإنجاز و التسليم و يتم توقيع البائع و المشتري على هذا الدفتر مع تصحيح إمضائهما بعد اضطلاع المهندس المعماري عليه، كما أضاف المشرع إمكانية إرفاقه عند الاقتضاء ببطاقة تقنية موجزة موقعة من قبل البائع تتضمن وصفا للمكونات محل نموذجي منجز من طرفه[19].

و الملاحظ أن المشرع استهدف من خلال هذا الفصل حماية مصالح المرشح لشراء الذي تتاح له فرصة العلم المسبق بطبيعة المحل المبيع و مكوناته و التجهيزات التي يشملها و مستوى تصنيفه بحيث يستطيع مقاضاة البائع إذا لم يحترم الشروط المنصوص عليها في دفتر التحملات الذي يحوز نسخة منه[20] و الذي يكتسب طابعا رسميا على اعتبار أن الجهة المكلفة بتحريره أصبحت محددة و محصورة قانونا في الفصل 618.3 تماشيا مع توجه المشرع المغربي في إقرار الرسمية في المعاملات العقارية درءا لـأي صعوبة في الإثبات من جهة و لتسهيل عمل القاضي في فض النزاع من جهة ثانية.

و لاشك أن الاهتمام التشريعي بميدان التعمير لم يعد ينحصر فقط من خلال قانون التعمير بل لا حتى تلك القوانين المتفرعة عنه منها ما يتعلق بمراقبة و زجر المخالفات في مجال التعمير على عكس مقتضيات قانون 44.00 المعدل بقانون 107.12 الذي نص على مجموعة من القوانين الآمرة دون ربطها بجزاء مما يفرغها من فعاليتها.

لكن بالرجوع إلى القانون 12.90 الذي تولد عنه قانون زجري رقم 66.12 الصادر سنة 2016 بعدما لم يكتب له الخروج في إطار مدونة التعمير التي عرفت مشروع قانون هو القانون 04.04، نجد على أن خرق الضوابط العامة أو الجماعية المرتبطة بالمجال العمراني كعدم الحصول على رخصة البناء أو الشروع في الأشغال أو مباشرتها في مناطق غير مسموح بها يترتب عليها الهدم و بالتالي فإن نفس الجزاء يطال كل مخالف لهذه المقتضيات كذلك بالنسبة للعقارات في طور البناء.

يتضح مما سبق أن التحولات المجالية العميقة الناجمة عن التوسع العمراني بفعل الضغط الديموغرافي الكبير الذي شهده المغرب. فرضت على السلطات العمومية تبني استراتيجية شاملة لتوفير أوعية عقارية تتلائم مع القدرة الشرائية للمواطن ومنح التسهيلات المالية سواء فيما يتعلق بالجانب الضريبي أو أداء الأقساط هذا دون إغفال إرساء أسس التنمية العمرانية تتوخى تلبية حاجيات ملحة للساكنة في مجال البنيات التحتية و السكن و التجهيزات العمومية ضمانا لحماية النظام العام العمراني و تحقيق لمبدأ الأمن العقاري.

 

 

 

 

المبحث الثاني : مركز المستهلك العقاري من العقارات في طور البناء

مما لاشك فيه أن قانون بيع العقارات في طور الانجاز أتى بضمانات عدة لحماية المستهلك العقاري(المطلب الأول)، غير أنه قد يثبت العكس في عدة مقتضيات قانونية كان من المفروض أن تحقق دور الحماية لهذا المستهلك (المطلب الثاني).

المطلب الأول: الضمانات القانونية للمستهلك العقاري في العقارات في طور الإنجاز

إن الإختلال بين الطلب على المساكن وعرضها، من بين الإشكالات التي كانت تعيق تأمين الحصول على السكن وذلك لوجود شريحة واسعة من الأسر العاجزة عن تعبئة الإمكانيات المالية الكافية للحصول على السكن فإن المضاربة العقارية في ذلك أثر سلبي يتمثل في خلق أزمة سكن مع إحجام طائفة المنعشين العقاريين من الإستثمار في منتوج السكن الإجتماعي.

من هذا المنطلق عمل المشرع على تدبير منظومة قانونية تحمي الفئة العاجزة عن توفير سكن،خاصة في ظل انتعاش السكن الإجتماعي ويبرز ذلك من خلال قانون بيع العقارات في طور الإنجاز الذي نظمه المشرع بالقانون رقم 44.00 المعدل بقانون 107.12 الآتي بمجموعة من الضمانات القانونية لحماية المشتري، بالإضافة إلى بعض القوانين الأخرى المتدخلة في ذلك.

ومن أجل حماية المشتري لعقار في طور الإنجاز باعتباره طرفا ضعيفا في مواجهة البائع المهني فإن المشرع المغربي جعل هذا العقد شكليا سواء في صبغته الإبتدائية أو النهائية فبخصوص العقد الإبتدائي يتأكد لنا ذلك من خلال الرجوع إلى الفصل 3/618 “يجب أن يرد عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز إما في محرر رسمي أو في محرر ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان”

ويلاحظ خلال الرسمية المقررة في الفصل المذكور أن الرسوم التوثيقية لبيع العقار في طور الإنجاز والتي حررت طبقا للقانون من قبل موثقين عصريين أو عدول تثبت لها صفة الرسمية، فهي تعتبر حجة قاطعة في الإثبات دون الحاجة لإقرار الطرف الملزم بنسبتها إليه ولا يصوغ الطعن في توثيقها أو مضمونها أو شكلها إلا عن طريق الزور.

كما يمكن لأحد الطرفين أو الغير ذي المصلحة المشروعة الذي يطعن في رسم الموثق بسبب إكراه أو احتيال أو تدليس أو صورية أو خطأ مادي أن يثبت كل ذلك عن طريق الشهود أو بواسطة القرائن القوية المنضبطة و المتلائمة دون حاجة إلى إدعاء بالزور طبقا للفصل 419 من قانون الالتزامات و العقود.[21]

وبالرغم من هذه الآلية التي سعى من خلالها المشرع لحماية الطرف الضعيف لبيع العقار في طور الإنجاز والذي غالبا ما يكون هو المشتري فإن الممارسة أثبتت عدم تمسك أطراف هذا العقد بهذا المقتضى الأمر الذي جعل محكمة النقض المغربية على العديد من قرارتها تعتبر العقد الذي لا يحترم هذا المقتضى عقدا باطلا.[22]

ومزيدا من الضمان في توثيق عقد بيع العقار في طور الإنجاز نص على مجموعة من البيانات في الفصل 3/618 مكرر[23] والتي تفيد أهمية قانونية وواقعية تتمثل الأولى في تمكين المتعاقدين من تفادي إمكانية تعارض النظام القانوني للارض مع النظام الذي تخضع له البيانات خاصة في كون الأرض قابلة للتفويت، وتتمركز الثانية في التنصيص على هذه البيانات من شأنه أن يمنح للمستهلك تقنيا الثقة في جدية المشروع الذي يوجد في ملكية البائع وكونه لا يخالف ضوابط التعمير مما يحقق للمشتري المستقبلي استقرارا نفسيا بخصوص المشروع المقبل عليه.

إن الشكلية المتعلقة بعقد البيع الابتدائي يمكن أن يسبقها عقد التخصيص من أجل حماية المشتري لاسيما ما علمنا أن هذا العقد لا يمكن إبرامه إلا بعد حصول البائع على رخصة البناء تحت طائلة البطلان مع إمكانية إبرامه في عقد عرفي شريطة توفره على كافة البيانات الواردة في العقد الابتدائي لعقار في طور الانجاز كما أن عقد التخصيص بعد الانطلاقة الأولى لدفع الأقساط اتجاه البائع وذلك في حدود 5% من ثمن البيع الاجمالي، وحماية للمشتري بعد كل دفع قبل إبرام هذا العقد باطلا طبقا للفصل 6/618 و 8/618 من قانون رقم 107.12.

غير أنه يمكن للمشتري من ممارسة حقه في التراجع عن المشروع التعاقدي داخل مهلة الثلاثين يوما الموالية لإبرام عقد التخصيص 3/613 مكرر ثلاث مرات و بمرور هذه المدة فإن المشتري سيرغم عل احترام المهلة المتبقية من عمر عقد التخصيص التي تفضي لزوما إلى إبرام العقد الابتدائي،[24] ومما لا شك فيه أن الحصول على رخصة البناء يبرز احترام الضوابط التعميرية المتعلقة بالعقار الموجه للبيع والعلق على إنجازه مما يضفي طابع حمائي للمستهلك العقاري.

وإذا كان المشتري في بيع العقار في طور الإنجاز غير ملزم بدفع الثمن مرة واحدة سواء عند إبرام عقد البيع الابتدائي أو عند الانتهاء من البناء وإنما يتم دفعه على أقساط دورية ربطها المشرع بمراحل تقدم عملية البناء لما يتبين من الفصل 618/6[25].

إذا لم يترك للمتعاقدين الحرية في تحديد مواعيد أداء الاقساط لما ورد في الفصل 6/618 فإن كل أداء كيفما كان قبل التوقيع على العقد الابتدائي أو عقد التخصيص يعد باطلا في حالة اللجوء إلى إبرامه، مما يعني أن تأدية الأقساط من قبل المشتري لا تكون باطلة إلا إذا تم ذلك قبل إنجاز الأساسات على مستوى الطابق الأرضي لأن الانتهاء من الأشغال في هذه المرحلة يعد شرطا أساسيا لإبرام العقد الابتدائي، إذن فالانتهاء من الأشغال على مستوى الطابق الأرضي يعد مؤشرا على دفع القسط الأول من الثمن فما يتلوه من أداء للأقساط بشكل دوري يكون صحيحا حسب الترتيب الوارد في الفصل 6/618فلا يطال البطلان إلا الاداءات السابقة على تحرير العقد الابتدائي و عقد التخصيص .[26]

وإذا كان المشرع قد منح البائع تمويلا ماليا إضافيا لمشروعه من خلال ما يؤديه المشتري من أقساط بالإضافة إلى القروض البنكية وقدراته المالية الذاتية، فإنه في المقابل كفل للمشتري حقه في استرداد مثل هذه الأقساط إذا أخل البائع بتنفيذ العقد، بالإضافة إلى حماية حق المشتري بإلزام محرر العقد بعدم الإفراج عن الاقساط المودعة لديه لفائدة البائع إلا بعد حصوله من طرف هذا الاخير على الضمانة التي تعطى كل قسط يؤديه المشتري[27].

علاوة على ما سبق فإنه للمشتري ضمانة تقييد حقه تقييدا احتياطيا إذا كان العقار محفظا شريطة أداء نسبة 50% من التسبيقات من ثمن البيع ويبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي، و ذلك للحفاظ المؤقت على حقوق المشتري، و كل شرط مخالف يعتبر باطلا، وهو ما يجعل تقييد العقد النهائي الذي يكون بأثر رجعي أي من تاريخ التقييد الاحتياطي للعقد الابتدائي.

وتظهر أهمية التقييد الاحتياطي من الناحية العملية في أنه يحول دون قيام البائع بتصرفات مريبة شأن العقار المبيع، حيث أن هذا التقييد يبقى ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري الخاص بالبيع.[28]

إن المشرع وللزيادة في الحماية المقررة للمشتري منح بمقتضى الفقرة 3 من الفصل 10/618 المحافظ على الأملاك العقارية من تسليم نظير الرسم العقاري للبائع بمجرد إجراء تقييد احتياطي، وبهذا الاجراء ليستطيع التصرف في العقار المبيع مما سيجعله يستجيب في النهاية لإتمام المبيع مع المشتري رضاء أو قضاء[29]، إلا أنه بالنسبة للعقارات المحفظة التي في طور التحفيظ فإنها تظل غير مشمولة بالحماية القانونية التي يمكن ان توفرها تقنية التقييد الاحتياطي ما دام أنه من أهم ميزاته أن يقع فقط على العقارات المحفظة[30].

المطلب الثاني: العقارات في طور الانجاز بين النجاعة القانونية و الإشكاليات الواقعية

حقيقة أتى المشرع بمجموعة من الضمانات القانونية والتي تظهر لنا جليا من خلال ما سبق التعريج عليه غير أن التمعن في النصوص القانونية الصادرة بموجب القانون رقم 107.12 تبرز لنا خلفية أخرى.

لما كان بيع العقار في طور الانجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد فإن هذا البائع محتفظ بكل الحقوق والصلاحيات على اعتباره صاحب المشروع إلى غاية إنتهاء الأشغال، مما يجعل هذا المستهلك العقاري بصورة ضمنية يخضع لتغول البائع و البقاء تحت رحمته من دون تدخل المستهلك مع العلم أنه يدفع مجموعة من الأقساط إن تمت على ما جاء به القانون سيتم إبرام العقد النهائي وسيصبح مالكا فهذا الخير يكون قد مول كل الأشغال و لكن دون التدخل فيه.

وكذلك بالرجوع إلى الفصل 3/618 نلاحظ أن المشرع لم يحدد الجزاء المترتب عن الاخلال بإدراج البيانات الواردة فيه فيما يخص العقد الابتدائي لاسيما أن دقتها المتناهية تبرز لنا أهميتها فمن غير المعقول أن لا يبين المشرع الجزاء المترتب عنها ، ونعتقد أن الجزاء المترتب عن ذلك هو البطلان خاصة وأن المشرع في البند الرابع نفس الفصل أقر ضرورة تعيين تاريخ ورقم رخصة البناء وهو أمر ضروري يترتب عن غيابه البطلان.[31]

إذا كانت الكتابة في بيع العقار في طور الانجاز هي شرط صحة (أي الانعقاد) بحيث بتخلفها يعتبر العقد باطلا.[32]

لما كان دفتر التحملات أو ما يصطلح عليه بدفتر الشروط المتعلقة بمختلف العناصرالخاصة في بيع العقار في طور الانجاز وكذا تلك المتعلقة بضوابط البناء ومقتضيات القانون العام التي تهم الادارة وذلك بكونه وثيقة قانونية ذات طبيعة مردودية تعاقدية وترتب آثار بالنسبة لأطراف بيع العقار في طور الانجاز[33] فإن الاشكال المطروح أيضا في القانون 107.12 المعدل للقانون 44.00 هو عدم نصه على ما ينتج عن تخلف هذا الدفتر، و كذا التساؤل حول قوته في التنفيذ؟

أقر العمل القضائي المغربي على أن دفتر التحملات يتخذ صبغة تنظيمية و أخرى تعاقدية[34]، ما دام أن دفتر التحملات يرفق بالعقد في بيع العقار في طور الانجاز على خلاف التجزئة العقارية التي يكون سابقا لإبرام عقود إقتنائها، ومن تم تبرز أهمية تنفيذه لكون اعتبار بنوده من النظام العام ، مما قد يترتب عنه إمكانية فسخه في حالة عدم تنفيذه[35].

إضافة لما سبق فإن الاشكال كان مطروحا حول الوقت الحقيقي لإنتهاء الأشغال غير أن المشرع ٌد وضح ذلك، حيث يتوقف على تسلم البائع شهادة السكنى أو المطابقة حسب ما أعد له العقار حسب الفصل 2/618 من القانون 107.12.

بالرجوع الفصل 618/6 من القانون 107.12 نلاحظ أن المشرع أعطى للمستهلك ضمانة الدفع عبر الأقساط و لكن بالمقابل فإنه ملزم بأداء الرسوم المتعلقة بعقد التخصيص و العقد الابتدائي ثم العقد النهائي الذي تنتقل به كل الحقوق للمستهلك العقاري، كما أنه بمقارنة حالة التأخر في أداء الأقساط من طرف المشتري فإنه يتحمل تعوضا لا يتجاوز 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه على ألا يتجاوز هذا التعويض 10% في السنة ( الفصل 12/618)، في حين أن البائع يمكن أن يستفيد من فترة إضافية لإتمام الأشغال تتمثل في حدها الأقصى في 6 أشهر و هو عدم التوازن من حيث المبدأ خاصة كون المستهلك هو الطرف الضعيف وبالتالي كان يجب حمايته بأجل أكبر خاصة في حالة إثباته لعسره أو تواجد ظروف طارئة ألمت به.

و إن كان المشرع قد صرح في الفصل 3/618 أنه يجوز للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار في طور الانجاز لشخص آخر، ولكن الاشكال المطروح هو مدى إمكانية تعدد عقود الشراء و تواليها على نفس العقار، بمعنى آخر هل يمكن للمشتري الجديد أن يفوت حقوقه للمشتري آخر ، وهنا قد يثار تساؤل حول الإجراءات المسطرية لإتمام إجراءات البيع في حالة امتناع البائع عن إبرام العقد النهائي، فهل يتعين إدخال المشتري الأول في الدعوى، أم يكفي إدخال البائع و كذا تأثير ذلك على التزاماته؟

نعتقد أن البيع الثاني لا يمكنه الانتقاص أو الزيادة في التزامات البائع ما دام أنها محددة بالقانون و حجتنا في ذلك كونه يتعامل على أساس إطار قانوني موحد ألا هو العقد الابتدائي.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

خــــــــــــــــــــــــاتمة

خلاصة القول تجدر الإشارة إلى أن العقارات في طور البناء تعتبر من الحلول البديلة و الأدوات الكفيلة لحل أزمة السكن و ما يترتب عنها من مشاكل اجتماعية و حضرية تنعكس على جمالية المدن ككل، إلا أنه مع ذلك تبقى القوانين التي تؤطر هذا النوع من البيوعات  العقارية  تحمل في طياتها محاباة ظاهرية للمنعشين العقارية جعلت المشتري طرفا ضعيفا معرض في حالات عدة إلى ضياع حقوقه خصوصا مع عدم كفاية الضمانات القانونية  الموجودة و جهلها إياها في أغلب الحالات .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

لائحة المراجع

الكتب و المؤلفات

 

• عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات ،ط2، 2009
• الهادي مقداد،السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكنى، دار النجاح الجديدة، ط1،2000
• عب القادر العرعاري ،نظرية العقد ، دار الأمان ، ط3، 2013
• الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير المغربي، دار القلم لطباعة و النشر و التوزيع، ط 6 ، سنة 2003
• عبد الحق الصافي ، بيع العقار في طور الانجاز شرح و تحليل لفصول القانون رقم 44.00، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، ط1 ، 2011

 

 

 

الرسائل و الأطروحات

• عمر اليوسفي العلوي، بيع العقار في طور الإنجاز بين النظر و التطبيق، رسالة لنيل دبلوم الماستر في المهن القضائية و القانونية، جامعة محمد الخامس السويسي، 2008.2009
• جيلالي بوحبص، النظام القانوني لعقود اقتناء السكن بالمدار الحضري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراة في العقار و التعمير و الإسكان، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط. سنة 2008
• السباعي حسن ، السياسة الحكومية في مواجهة إشكالية أحياء الصفيح، رسالة لتيل دمبلوم الدراسات المعمقة في القانون العام وحدة العقار و التعمير و الإسكان، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط، سنة 2002.2003
• علي رام ،بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي ، اطروحة لنيل الدكتوراه في قانون الأعمال ، جامعة محمذ الأول ، سنة 2004

المقالات

• عماد أبركان، توزيع الاختصاص في مجال التعمير بين القانون و الممارسة و متطلبات الحكامة العمرانية، مقال منشور في أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25و26 نونبر 2016 تحت عنوان: العقار و التعمير و الاستثمار
• عبد المهيمن حمزة ، عمليات الإنعاش العقاري التأصيل النظري و الواقع العملي، مقال منشور بسلسلة دراسات و أبحاث ، العدد 14
• يوسف حمومي ، التمويل العقاري : من القروض بفائدة إلى المنتجات التشاركية أية بدائل ، مداخلة على هامش الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار و التعمير والاستثمار ، مطبعة المعارف الجديدة ، ط1 2017
• عبد المهيمن حمزة ، مركز الإنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب مجلة المنارة للدراسات القانونية و الإدارية ، عدد 03/2013
• مصطى حتيتي،بعض الضمانات القانونية لمشتري العقار في طور الإنجاز على ضوء القانون 44.00 و القواعد العامة ، مقال منشور عن أشغال الندوة الوطنية المنظمة حول موضوع العقار و الاستثمار بوجدة سنة 2006
• عبد المجيد الكتاني توثيق التصرفات العقارية في التشريع المغربي مركز وضماناته مقال منشور مجلة القيس المغربية للدراسات القانونية والقضائية تحت عنوان نظام التوثسق بالمغرب العدد الخامس يوليوز 2013 دار الافاق المغربية للنشر و التوزيع
• محمد شبيب ” الأنظمة العقارية بالمغرب ” أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية والعقارية بكلية الحقوق جامعة قاضي عياض مراكش أبريل 2002 الطبعة 1 مطبعة النجاح الجديدة طبعة 2003 .

 

• عبد القادر العرعاري “تأملات في مقاصد الصياغة التشريعية الجديدة للقانون رقم 107.12 الرامي لإصلاح القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز” أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار و التعمير والاستثمار الجزء الأولى مطبعة المعارف الجديدة الرباط 2017 الطبعة الأولى 2017

 

• [1] عبد الرحمان الشرقاوي ” تنظيم بيع العقار في طور الإنجاز في القانون المغربي بين تشجيع الاستثمار وضرورة حماية الطرف الضعيف” أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار و التعمير والاستثمار الجزء الأولى مطبعة المعارف الجديدة الرباط 2017 الطبعة الأولى 2017

 

 

 

 

 

الفهرس

مقدمة ………………………………………………………………….ص 1

المبحث الأول : العقارات في طور البناء كمطلب لتنمية العمرانية …………………ص5

المطلب الأول: تطور بناء العقارات كضرورة سكنية اجتماعية و حتمية اقتصادية…..ص5

المطلب الثاني: خضوع العقارات في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية……….ص9

المبحث الثاني: مركز المستهلك العقاري من العقارات في طور لبناء……………..ص14

المطلب الأول: الضمانات القانونية للمستهلك العقاري ……………………………ص14

المطلب الثاني: العقارات في طور البناء بين النجاعة القانونية والإشكالات الواقعية .ص17

خاتمة …………………………………………………………………………ص20

 

 

 

[1][1]1 تنص المادة 6 في فقرتها الثانية ” إذا تعلق الأمر بمشروع عقاري منجز على مراحل متتالية يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة للجزء المنتهية الأشغال به بصفة مؤقتة بنظام الملكية المشتركة على آن يتم تحديدها نهائيا عند إتمام المشروع العقاري، و يشار إلى ذلك في نظام الملكية المشتركة و في الرسم العقاري الأم و فقي الرسوم العقارية المستقلة و في العقارات المحفظة او في طور التحفيظ”

 2 عمر اليوسفي العلوي، بيع العقار في طور الإنجاز بين النظر و التطبيق، رسالة لنيل دبلوم الماستر في المهن القضائية و القانونية، جامعة محمد الخامس السويسي، 2008.2009، ص 2

[3]     عبد المهيمن حمزة ، عمليات الإنعاش العقاري التأصيل النظري و الواقع العملي ، مقال منشور بسلسلة دراسات و أبحاث ، العدد 14 ، 2017 ، ص،17.

[4]  عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات ،ط2، 2009، ص:21.

[5]  عبد المهيمن حمزة ، مركز الإنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب ، مجلة المنارة للدراسات القانونية و الإدارية ، عدد 03/2013، ص:35.

[6]  راجع الهادي مقداد،السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكنى، دار النجاح الجديدة، ط1،2000،ص:249 وما بعدها.

[7]  يوسف حمومي ، التمويل العقاري : من القروض بفائدة إلى المنتجات التشاركية أية بدائل ، مداخلة على هامش الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار و التعمير والاستثمار ، مطبعة المعارف الجديدة ، ط1 2017، ص234 -235.

[8]  يوسف حمومي ، نفس المرجع ، ص:243.

[9]  حمزة عبد المهيمن ، مركز الإنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب ، المرجع السابق ،ص:40.

[10]  عبد القادر العرعاري ،نظرية العقد ، دار الأمان ، ط3، 2013،ص:231.

 عبد القادر العرعاري نفس المرجع و الصفحة.[11]

 3 جيلالي بوحبص، النظام القانوني لعقود اقتناء السكن بالمدار الحضري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراة في العقار و التعمير و الإسكان، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط، سنة 2008، ص 13

4 السباعي حسن ، السياسة الحكومية في مواجهة إشكالية أحياء الصفيح، رسالة لتيل دمبلوم الدراسات المعمقة في القانون العام وحدة العقار و التعمير و الإسكان، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط، سنة 2002.2003، ص 38

5 عماد أبركان، توزيع الاختصاص في مجال التعمير بين القانون و الممارسة و متطلبات الحكامة العمرانية، مقال منشور في أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25و26 نونبر 2016 تحت عنوان: العقار و التعمير و الاستثمار، ص 365

6 و تجدر الإشارة أن بيع العقار في طور البناء يبقى خاضعا خلال هذه المرحلة لأحكان النظرية العامة للعقد المنصوع عليها في ق.ل.ع.م و تنبني على مبدأ سلطان الإرادة حسب الفصل 230 من نفس القانون.

فهذا البع هو بيع لمال مستقبل، و يعتبر جائزا طبقا لمقتضيات الفصل 61 من ق.ل.ع.م، و في نفس الاتجاه تأثر المشرع بالفقه الاسلامي عندما بيع أجاز بيع السلم باعتباره بيع لمنقولات مستقبلة نظير ثمن يدفع حالا

7 الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير المغربي،ى دار القلم لطباعة و النشر و التوزيع، ط 6،الصفحتين 71 و 72

8 الفصل 618.15 ” لا يعتبر العقار محل البيع منجزا و لو تم الانتهاء من بناءه إلا بعد الحصول لاعلى رخصة السكن و شهادة المطابقة”

9 علي رام ،بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي ، اطروحة لنيل الدكتوراه في قانون الأعمال ، جامعة محمذ الأول ، سنة 2004، الصفحة 174 و 175

10 ينص الفصل 613.3 مكرر ” يجب أن يتضمن عقد البع الابتدائي على الخصوص…

-نسخة من دفتر التحملات …”

11 عبد الحق الصافي ، بيع العقار في طور الانجاز شرح و تحليل لفصول القانون رقم 44.00، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، ط1 ، 2011 ص 154

[21]  عبد الحق صافي مرجع سابق ص 127

[22]  عبد الرحمان الشرقاوي ” تنظيم بيع العقار في طور الإنجاز في القانون المغربي بين تشجيع الاستثمار وضرورة حماية الطرف الضعيف” أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار و التعمير والاستثمار الجزء الأول مطبعة المعارف الجديدة الرباط 2017 الطبعة الأولى 2017 ص 144

[23]  الرجوع إل الفصل 618/3 مكرر

[24] عبد القادر العرعاري “تأملات في مقاصد الصياغة التشريعية الجديدة للقانون رقم 107.12 الرامي لإصلاح القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز”

[25]  يؤدي المشتري، كحد أقصى، قسطا من الثمن الاجمالي تبعا لتقدم الأشغال حسب المراحل التالية:

• 5% عند إبرام عقد التخصيص
• 5% عند إبرام العقد الابتدائي أو 10% من عدم وجود عقد التخصيص
• 10% عند بداية الأشغال
• 60% مقسمة على ثلاث مراحل تؤدى حسب اتفاق الأطراف عند النتهاء من أشغال إنجاز كل مرحلة:
• مرحلة الأشغال المتعلقة بالأساسات على مستوى الطابق الارضي
• مرحلة الأشغال الكبرى لمجموع العقار
• مرحلة الأشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة
• 20% عند إبرام عقد البيع النهائي وتسلم المفاتيح.
• تعفى الابراءات المؤداة عند عقد التخصيص وعقد البيع الابتدائي من رسوم التسجيل .

[26]  مصطفى حتيتي ” بعض الضمانات القانونية للمشتري العقار في طور الانجاز على ضوء القانون رقم 44.00 و القواعد العامة ” العقار و الاستثمار أشغال الندوة الوطنية المنظمة من طرف وحدتي التكوين و البحث لنيل الدكتوراة و دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار بكلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة 19-20 ماي 2006

[27]  الفصل 6/618 الفقرة الرابعة

[28] مصطفى حتيتي مرجع سابق ص 145

[29]  محمد خيري ” حماية الملكية العقارية و نظام التحفيظ العقاري بالمغرب طبعة 2014 دار النشر المعرفة ص 421

[30]  محمد شبيب ” الأنظمة العقارية بالمغرب ” أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية والعقارية بكلية الحقوق جامعة قاضي عياض مراكش أبريل 2002 الطبعة 1 مطبعة النجاح الجديدة طبعة 2003 ص 281

[31]  إن الرجوع إلى الفصل 3/618 مكرر مرتين فإنه نص في فقرته الثانية على أنه لا يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور الانجاز تحت طائلة البطلان إلا بعد الحصول على رخصة البناء فإن هذا البطلان يمكن قياسه على بطلان العقد الابتدائي المنصوص عليه في الفصل 3*618 كون الأمر يتعلق بالوجوب و هو حالة تستدعي بطلان هذا العقد بناءا على أن القاعدة الواردة في الفصل 3/618 من النظام العام

[32]  عبد المجيد الكتاني توثيق التصرفات العقارية في التشريع المغربي مركز وضماناته مقال منشور مجلة القيس المغربية للدراسات القانونية والقضائية تحت عنوان نظام التوثسق بالمغرب العدد الخامس يوليوز 2013 دار الافاق المغربية للنشر و التوزيع ص 127

[33] جيلالي بوحبص مرجع سابق ص 258

[34]  حكم رقم 427 ملف عدد 9/284/2001 بتاريخ 2004 إبتدائية الربط منشور بأطروحة جيلالي بوحبص مرجع سابق ص 258

[35]  حكم عدد 1233 صادر بتاريخ 27/6/2005 ملف رقم 1/1708/2003 ابتدائية تمارة