منازعات الدفتر العقاري في القانون الجزائري

 

 

منازعات الدفتر العقاري في القانون الجزائري

الأستاذ محمد رفيق بكاي 

ماجستير وطالب دكتوراه في القانون الدولي والعلاقات السياسية الدولية

كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة عبد الحميد بن باديس مستغانم الجزائر

محمد بن مهيدي

طالب في الماستر 2 تخصص قانون الخاص المعمق       

  كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة عبد الحميد بن باديس مستغانم الجزائر

 

الملخص

يعتبر نظام الملكية من الأنظمة المحمية دستوريا أولا ثم قانونيا، لأن له أهمية كبرى وخاصة وأنه يحمي الممتلكات العقارية للأشخاص الطبيعية أو حتىّ التابعة لأملاك الدولة، لهذا لقد ساير المشرع الجزائري الركب وهذا من خلال إنشاء ما يعرف بالدفتر العقاري الذي يعتبر هو السند القانوني للملكية والذي يمنحه المحافظ العقاري وهذا كله من أجل الحّد من المنازعات التي تحصل في هذا الشأن إلا أن الواقع العملي والمحاكم خاصة الإدارية منها هي مليئة بهذه المنازعات والتي أرهقت كاهل المواطن من جهة والدولة من جهة أخرى.

الكلمات المفتاحية: القانون المدني- الدفتر العقاري – إثبات الملكية – منازعات الدفتر العقاري.

Land law disputes in Algerian law

Summary

Property system is constitutionally protected systems first, then legally, that is of great importance and it protects private property of natural persons or even of State property, that the Algerian legislature and this gut by creating what is known as the mortgage bond is WordPad Property legal and real estate publications and gives it all to reduce disputes in this regard but the practice and special administrative courts are full of such disputes and that she put the citizen on the one hand and the State on the other.

Keywords: civil law-real estate journal – verification – WordPad disputes

 

 

مقدمـــة

يعتبر حق الملكية من حقوق الإنسان الواردة في الإعلان العالمي لحقوق الإنسان والذي كرسه أيضا الدستور الجزائري والقانون المدني. كما أعطى المشرع الجزائري أهمية لهذا الموضوع. ومع تقدم فكرة العناية بالعقار سرعان ما بدأ المشرع يفرض شكلا معينا في بعض التصرفات عندما ترد على عقار، وهو ما كان بعد صدور قانون التوثيق، إذ جعل من هذه الرسمية ركن للانعقاد وبانعدامها تنعدم التصرفات. ويعتبر الدفتر العقاري سند إداري يسلم إلى أصحاب العقارات لإثبات حقوقهم.

         المبحث الأول: منازعات الدفتر العقاري

تتعدد المنازعات المتعلقة بالدفتر العقاري، وهذا قبل إصداره تسبقه عدّة إجراءات مختلفة، ولهذا فإن المحافظ العقاري له مسؤولية في استخراجه لهذا تمارس السلطات القضائية الرقابة عليه، في حالة نشوء نزاع.

المطلب الأول: طرق وإجراءات تسوية منازعات الترقيم العقاري

يتولى المحافظ العقاري في حالة الإيداع الغير القانوني للمحررات القيام بإجراء التبليغ لمودعيها لأجل منحهم فرصة الطعن في قراراته المتعلقة برفض الإيداع أو رفض الإجراء والذي يتعين عليه تسبيب قراره بالرفض وإظهار أوجه النقص فيه. أما في حالة استفاء المحرر لكافة الشروط والوثائق يقوم المحافظ العقاري بإجراء الشهر مراعيا في ذلك مرتبة أسبقية الإيداع([1]).

الفرع الأول: اختصاص المحافظ العقاري في منازعات الدفتر العقاري

تعتبر عملية الشهر العقاري من أهم المراحل الضرورية والمهمة لأجل الحصول على الدفتر العقاري الذي يعكس إثبات الملكية العقارية، والمحافظ العقاري مطالب على درجة من الحيطة والحذر، والتأني لفحص الوثائق والمستندات محل الطلب، وهو في ذلك يتمتع بسلطة رفض أو قبول الإيداع ورفض إجراء الشهر لعدة أسباب.

أ- حالة رفض الإيداع

يقوم المحافظ العقاري بعد معاينة الوثائق محل الإيداع برفض الإيداع، إلا أنه مطالب بتبرير هذا الرفض بعدها يعيد للطالب الوثائق المقدمة بعد وضع تأشيرة الرفض على إحدى نسخ هذه الوثائق، مؤرخة وموقع عليها ويستطيع الطالب بعد التسوية تقديم طلب جديد، وفي انتظار ذلك لا يمكن إجراء أي تسجيل في سجل الإيداعات ولا يمكن القيام بالشهر إلا عند تاريخ الإيداع الجديد إذا كان هناك إيداع وتم قبوله.

  والمحافظ العقاري مطالب خلال مدة خمسة عشر 15 يوما من تاريخ الإيداع بتبليغ الموقع على التصديق ما ظهر له من نقص في البيانات أو عدم إشهار المحررات المرتكز عليها في عملية التصرف بعد قيامه بمراقبة سريعة ودقيقة للوثيقة المودعة.

إن رفض الإيداع هو إجراء فوري وكلّي، يخص الوثيقة المودعة بأكملها حتى لو كان السهو أو عدم الصحة يخص فقط بعض البيانات في الوثيقة المودعة غير أن لهذه القاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي أوضحت الحالات التي يكون فيها رفض الإيداع جزئي وهي([2])حالة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، وحالة إذا كانت الوثيقة المودعة تتضمن إمتيازات، أو رهون، أو نسخة من التنبيه المساوي للحجز وتتضمن في نفس الوقت خلافات في التعيين الخاص بالعقارات المرتب عليها بعض الحقوق أو الحجوز.

01- أسباب رفض الإيداع

رفض الإيداع يتطلب فحصا دقيقا للوثيقة المودعة وضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقة العقارية، وتحديد هذه الأسباب تم بموجب المادة 100 من المرسوم رقم 76/63 فمنها ما هو متعلق بغياب أحد الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة، ومنها متعلق بوجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف والعقارات في المحرر المودع. ويمكن إجمالها في النقاط التالية:

* في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة.

* عندما يكون التصديق على هوية الأطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط والكيفيات السابقة الذكر.

* عند عدم تقديم أي وثيقة تكون واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع.

* إذا كان تعيين العقارات لا يستجيب لأحكام المادة 66 من المرسوم رقم 76/63.

* عندما تكون الجداول المودعة من أجل قيد الرهون والامتيازات، لا تحتوي على البيانات المطلوبة والمحددة في المواد 93 إلى 95، و98 من المرسوم رقم 76/63 أو تكون غير محررة على النماذج الخاصة بذلك.

* عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بأن العقد الذي قدم للإشهار غير صحيح من حيث الشكل.

* عند مخالفة أحكام المواد من 67 إلى 71 من المرسوم رقم 76/63 والمتعلقة بكيفيات وأشكال إعداد الجداول الوصفية للتقسيم في حالة ما إذا كانت الوثيقة المودعة تتعلق بملكية الطبقات.

وهناك حالات أخرى ورد النص عليها في المادة 353 من قانون التسجيل وهي:

* حالة غياب التصريح التقييمي للعقار موضوع التصرف، بمعنى عدم تحديد القيمة التجارية للمعاملة.

* عدم الدفع المسبق لرسوم الإشهار العقاري من طرف ملتمس الإيداع.

إن الإيداع أمام المحافظة العقارية غير مرفق بالدفتر العقاري في الأراضي التي تم فيها المسح يعرض للرفض ما عدا الحالات الاستثنائية المذكورة على سبيل الحصر في المادة 50 من المرسوم 76/63 وهي:

• العقود المشار إليها في المادة 13 العملية الأولى لتأسيس السجل العقاري.
• عقد محرر أو قرار قضائي صدر بدون مساعدة المالك أو ضده.

02- كيفيات رفض الإيداع

المشرع الجزائري لم ينص عليها صراحة في المرسوم رقم 76/63 على كيفية رفض الإيداع، غير أن أنه بالرجوع إلى نص المادة 107 من نفس المرسوم السالف الذكر نلاحظ أن مدة تبليغ قرار الرفض هي15 يوما من تاريخ الإيداع([3])، وهذه المدة غير محترمة من الناحية العملية لكثرة الوثائق المودعة على مستوى مصلحة الحفظ.

رفض الإيداع يكون بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود أو المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض أسبابه، والنص القانوني الذي يبرره مع ضرورة توقيع المحافظ وشهادته بذلك ويبلغ قرار الرفض إلى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه لأطراف بطريقة غير مباشرة([4])، وعلى المحافظ العقاري التقيد بالمدة القانونية المسموح بها لتبليغ قرار الرفض أما فيما يتعلق بإجراءات التبليغ، فإنها تتم إما برسالة موصى عليها مع إشعار بالوصول، أو بواسطة التسليم للموقع على التصديق مقابل إقرار بالاستلام([5])، ويقسم ملف الرفض إلى أربعة ملفات فرعية ملف فرعي خاص بقضايا في انتظار الرفض، ملف فرعي خاص بقضايا مرفوضة للحفظ، ملف فرعي خاص برفض نهائي، ملف فرعي خاص بقضايا المنازعات فعند اتخاذ المحافظ قراره برفض الإيداع عليه التأشير به على الملف الخاص بقضايا في انتظار الرفض مع ذكر تاريخه، وسببه والنص القانوني الذي استند إليه.

وإذا تجاوزت المدة القانونية الخاصة بالطعن في قرار الرفض والمقدرة بشهرين، فإن الملف الفرعي الخاص بالرفض يرتب ضمن الملف الخاص بالرفض النهائي. وفي حالة قيام المتضرر بالطعن في قرار الرفض خلال الآجال القانونية المحدد أعلاه فالملف يرتب في الملف الفرعي الخاص بالمنازعات في انتظار صدور الحكم النهائي الذي يقرر أحد الحلين، إما أن يؤيد  القاضي قرار المحافظ العقاري برفض الإيداع وبالتالي الملف في هذه الحالة يرتب في الملف الفرعي النهائي، وإذا كان الحكم يلغي قرار المحافظ العقاري، فإن على هذا الأخير إتمام إجراءات الشهر بطريقة عادية.

ب- حالة رفض إجراء الشهر

تنص المادة 105 من المرسوم 76/63 على: ”يحقق المحافظ العقاري بمجرد إطلاعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة أن يصرح بأن موضوع أو سبب العقد غير مشروع أو مناف للأخلاق أو مخالف للنظام العام بكل وضوح”، وفي هذا الشأن صدر قرار عن مجلس الدولة([6]) بتاريخ 12/06/2000 ملف رقم 203106 أيد القرار المستأنف الصادر عن الغرفة الإدارية الرامي إلى رفض الدعوى لعدم التأسيس استنادا إلى أن القرار الإداري الصادر عن والي ولاية بجاية الذي يفيد تنازله عن قطعة أرض لم يتم إشهاره من طرف المحافظ العقاري بناءً على المادة 105 أعلاه.

أحيانا يقبل المحافظ العقاري إيداع الوثائق بمصلحته إلا أنه يرفض إجراء عملية الإشهار إذا تبين له بعد الفحص الدقيق والكلي للوثائق المراد شهرها شابها عيب من العيوب سواء عند عدم تعيين الأطراف والعقارات بكيفية نافية للجهالة أو عند عدم إرفاق بعض الوثائق التي طلب استكمالها أو أن التصرف الذي يحمله المحرر مخالف للنظام العام  والآداب العامة.

01- أسباب رفض الإجراء

يقوم المحافظ العقاري بمساعدة الأعوان بدراسة الوثائق والتحقق من صحتها فإذا تبين له وجود دافع لرفض الإجراء فإنه يوقف إجراء الشهر، وأن أسباب رفض الإجراء أشارت إليها المادة 101 من المرسوم رقم 76/63 حيث يمكن تعدادها في حالة:

* الوثائق المودعة والوثائق المرفقة بها غير متطابقة وغير متوافقة.

* مراجع الإجراء السابق والخاصة بالوثائق وجداول قيد الرهون والامتيازات غير متطابقة مع الوثائق المودعة قصد الشهر([7]).

* تعيين الأطراف والعقارات والشرط الشخصي كما هو محدد في المادة 65 من المرسوم رقم 76/63 غير متطابق مع البيانات المقيدة على البطاقات العقارية.

* صفة المتصرف أو الحائز الأخير والمحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطاقات العقارية.

* التحقيق المنجز بموجب المادة 104 من المرسوم رقم 76/63 يكشف بأن الحق قابل للتصرف.

*  يظهر وقت التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه.

* يكون موضوع العقد أو المحرر المراد شهره غير مشروع ومخالف للنظام العام.

02- كيفيات رفض الإجراء                     

يبلغ قرار رفض الإجراء إلى الموقع على التصديق من طرف المحافظ العقاري بواسطة رسالة موصى عليها مع إشعار بالاستلام أو عن طريق التسليم الشخصي مقابل إقرار بذلك، ويكون للموقع على التصديق الحق في تصحيح الوثيقة المرفوضة تمنح له مهلة 15 يوما ابتداءً من تاريخ تبليغ قرار الرفض سواء كان التبليغ مباشرا أو من تاريخ الإشعار بالاستلام أو من تاريخ إشعار رفض الرسالة الموصى عليها، وعلى الموقع على التصديق اتخاذ أحد الحلين، إما قبول بإيداع وثيقة تعديلية ضمن الآجال القانونية الممنوحة له أي خلال 15 يوما من رفض الإجراء، حيث أنه في هذه الحالة يقوم المحافظ العقاري بتنفيذ الإجراء الذي يأخذ مرتبته بأثر رجعي من تاريخ الإيداع الأول بالإضافة إلى التأشير بذلك على البطاقة العقارية التي تحمل عبارة إجراء قيد الانتظار وإما أن يرفض إيداع وثيقة تعديلية ضمن الآجال القانونية الممنوحة له أو يعلن عدم قدرته على التصحيح حيث في هذه الحالة، يقوم المحافظ العقاري، بتثبيت قراره ويصبح رفض الأجراء نهائي مراعيا في ذلك أحكام المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 المتعلقة بحالات الرفض الجزئي، وعلى المحافظ التأكيد على هذا الرفض في سجل الإيداع في الخانة المخصصة للملاحظات وعند الاقتضاء على البطاقة العقارية والدفتر العقاري المتعلقة بنفس العقار.

والمحافظ ملزم أيضا بتبليغ قرار رفض الإجراء النهائي للموقع على التصديق خلال مدة 08 أيام الموالية لمهلة 15 يوم الممنوحة للتسوية([8]) وعليه إرجاع الوثيقة محل الرفض إلى الموقع على التصديق برسالة موصى عليها أو شطبها من مصنفات العقود إذا كانت محكمة لتفادي القياس عليها في حالة الإشارات المتتالية لنفس العقار، غير أنه من الناحية العملية قد يتلقى المحافظ العقاري حالات أين تكون فيها العقود والوثائق المشهرة قد مرت عليها مدة طويلة من شهرها، وتبين له بعد ذلك أن الإجراء كان من الواجب رفضه في مثل هذه الحالات على المحافظ اتخاذ قرار الرفض النهائي للوثيقة دون إتباعه إجراءات رفض الإجراء النهائي([9])، مع ضرورة إبلاغ المدير الولائي بهذا الرفض حتى يتسنى له رفع دعوى قضائية استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب المادة 10 من المرسوم([10]) رقم 91/65 الذي يطلب عن طريقها إبطال أثار شهر الوثيقة لمخالفتها للقوانين والتنظيمات المتعلقة بالحفظ العقاري ويتبع إجراء رفع الدعوى إيداع عريضة لدى نفس المحافظة العقارية المختصة من أجل شهرها حماية لحقوق الغير، في انتظار صدور الحكم النهائي. ورفض الإجراء النهائي في مثل هذه الحالات يستمد أساسه القانوني من المذكرة رقم 4318 المؤرخة في 27/10/1998([11])، التي تلزم المحافظين العقاريين الإلغاء في الحين، وبدون أي شرط لكل العقود المشهرة المخالفة للأحكام التشريعية والتنظيمية المعمول بها. مع ضرورة إبلاغ المدير الولائي بهذا الإلغاء، لكي يقوم بإرسال تقرير حول كل قضية إلى الإدارة المركزية. وما يجب التأكيد عليه أن قرارات المحافظ العقاري القاضية برفض الإيداع أو الإجراء تكون قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة.

كما يقوم المحافظ العقاري بالترقيم المؤقت لمدة 04 أشهر بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية والذين يمارسون حيازة فعلية طبقا للمادة 827 من القانون المدني وبعد انقضاء هذه المدة يصبح الترقيم نهائيا حيت يتم إعداد دفتر عقاري وتسليمه للمعني أن لم يكن هناك احتجاجات من الغير في الآجال المحددة طبقا للمادة 13 من المرسوم 76/63 المذكور سابقا أو المادة 48 من القانون 04/21 ([12]).

أو يقوم المحافظ العقاري بالترقيم المؤقت لمدة 02 سنوات بالنسبة للعقارات التابعة للمالكين الظاهرين الذين لا يحوزون سندات إثبات كاملة وليس لديهم الحيازة القانونية وفقا للمادة 827 من القانون المدني([13]) وبعد انقضاء سنتين أن لم يكن هنالك اعتراضات ومنازعات يصبح الترقيم المؤقت ترقيما نهائيا ويسلم الدفتر العقاري للمعني وهذا طبقا للمادة 14 من نفس المرسوم.

أما المادة 15 من المرسوم السابق أعطت إمكانية إيداع المعارضات في مدة الترقيم المؤقت لكل المالكين العموميين والخواص ويتوجب على المحافظ العقاري دعوة الأطراف لجلسة ينجم عنها محضر الصلح يكون له قوة إلزامية وفي حالة عدم المصالحة يقوم المحافظ العقاري بتحرير محضر عدم الصلح يبلغ للأطراف ويكون للطرف المدعي مدة 06 أشهر لرفع اعتراضه أمام الجهة القضائية المختصة، التي يقع بدائرة اختصاصها موقع العقار([14])ابتداءً من تاريخ تبليغ محضر عدم الصلح ويبقى الترقيم محافظا على طابعه المؤقت إلى غاية صدور حكم قضائي نهائي مع مراعاة المادة 85 من المرسوم 76/63 المتعلقة بإشهار الدعوى العقارية .

المطلب الثاني: الاختصاص القضائي في منازعات الدفتر العقاري

لقد أجاز المشرع الجزائري الطعن في الدفتر العقاري الناتج عن الترقيم النهائي حسب المادة 16 من المرسوم 76/63 وهذا عن طريق اللجوء إلى القضاء دون التقيد بآجال محددة إلى غاية انقضاء أجال سقوط الحق العيني أي لمدة 15 سنة، وبما أن الدفتر العقاري يعد قرارا إداريا يخضع لأوجه الطعن التي تخضع لها سائر القرارات الإدارية، أكدت المذكرة رقم 1337/07 المؤرخة في 02/12/2007 الموجهة إلى السادة مديري أملاك الدولة والسادة المفتشين الجهويين لأملاك الدولة والحفظ العقاري، والتي يتعلق موضوعها بوجوب رفع الدعاوى القضائية المتعلقة بإلغاء الدفاتر العقارية أمام المحاكم الإدارية.

فالمحافظ العقاري كونه موظف عمومي معين بقرار من وزير المالية ويباشر مهامه تحت وصاية وزير المالية يخضع إلى قانون الوظيفة العمومي تربطه بالدولة علاقة لائحية تنظيمية تبعية، مكلف بتسيير هيئة عمومية ذات طبيعة إدارية وهي المحافظة العقارية، ومن أجل ذلك منح له المشرع الجزائري السلطة الكاملة في رفض إيداع أو إجراء كل وثيقة لم تراع فيها الشروط القانونية السابقة الذكر غير أنه في مقابل ذلك، وخوفا من تعسف المحافظ العقاري في استعمال هذه السلطات منح للأفراد المتضررين الحق في الطعن ضد قرارات وأخطاء المحافظ العقاري وبالتالي يكون طرفا في الخصومة كطرف أصلي أو مدخل في الخصام.

الفرع الأول: الطعن في قرارات المحافظ العقاري

الطعن في الدفتر العقاري بالإلغاء ضد القرارات الإدارية الصادرة عن المحافظ العقاري يتم أمام المحكمة الإدارية الواقع العقار في نطاق اختصاصها استنادا إلى المعيار العضوي الذي تبناه المشرع الجزائري من خلال نص المادة 800 من القانون الإجراءات المدنية والإدارية، التي يوجد بدائرتها العقار إذا كان الأمر يتعلق ببطلان إحدى البيانات الواردة في الدفتر العقاري، لأن طبيعة هذه الدعوى هي دعوى القضاء الشامل، قرار المحكمة العليا بتاريخ 14/07/2011 الذي أكد على أنه لا يمكن إلغاء الدفاتر العقارية أو مناقشة مضمونها إلا أمام القضاء الإداري([15]).

نصت المادة 24 من الأمر رقم 75/74([16]) على ما يلي: ” تكون قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة إقليميا ” يتضح من نص المادة المذكورة أعلاه، أن قرارات المحافظ العقاري سواء تعلقت برفض الإيداع أو رفض الإجراء تكون قابلة للطعن أمام محكمة اختصاص وجود العقار.

أما فيما يتعلق بميعاد رفع الدعوى، يكون خلال مدة شهرين من تاريخ الإخطار الخاص بقرار الرفض وهذا ليس شرطا يمكن للمتضرر رفع الدعوى أمام القضاء الإداري مباشرة.

والملاحظ أنه من الناحية العملية كثيرا من المتضررين وقبل لجوئهم إلى القضاء، يقدمون شكاوى إلى المديرية الولائية للحفظ العقاري قابلة للطعن، لابد على المتضرر أن يثبت وجه التعسف والتجاوز في إصدار هذا القرار كأن يكون غير مؤسس قانونا، أو لم تراعى فيه إجراءات التبليغ السابقة الذكر، حيث بعد ذلك يقوم المتضرر بإيداع عريضة مكتوبة وموقعة من قبله أو أحد ممثله أو محاميه أمام قلم كتاب الضبط للجهة القضائية المختصة([17]).

رفع الدعوى بهذه الطريقة لا يمنع المحافظ العقاري من مواصلة إجراءات الشهر العقاري في ظروف جد عادية غير أنه حماية لحق المتضرر ألزم المشرع شهر عريضة افتتاح الدعوى أمام المحافظة العقارية المختصة في انتظار صدور الحكم النهائي([18]).

أما إذا كان الأمر يتعلق بإلغاء الدفتر العقاري فيكون الإختصاص إلى المحكمة الإدارية وهذا من أجل إلغاء الدفتر العقاري.

ويترتب على أثر إلغاء الدفتر العقاري شريطة إتباع إجراءات شهره 15 و16 من الأمر75/74 يلزم المحافظ العقاري بإتلاف الدفتر القديم الملغى واتخاذ قرار معاكس للقرار المنشئ للدفتر العقاري بتسليم دفتر أخر للمالك الجديد([19]) من دون انتظار الاستئناف أمام مجلس الدولة الذي لا يوقف التنفيذ ما لم يقدم طلب وقف التنفيذ بعريضة إستعجالية أثناء نظر الاستئناف وهذا ما نصت عليه المادتان 600 و900 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية([20]).

كما أجازت المواد 22 و 23  و 24 من الأمر 75/74 للمالك الحقيقي أو الحائز رفع دعوى قضائية أمام المحكمة الإدارية ضد المحافظ العقاري الذي قام بشهر أو رفض شهر شهادة الحيازة المحررة عن رئيس المجلس الشعبي البلدي وبالتالي للمالك الحقيقي أن يختار بين إبطال شهادة الحيازة المحررة من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رفع دعوى إبطال شهر شهادة الحيازة والإجراءات التي قام بها المحافظ العقاري.

جاء قانون المالية 2018 ([21]) في المادة 89 ليعدل أحكام المادة 23 مكرر من الأمر 75-74 أين أصبح كل عقار تابع للخواص و لم يطالب به خلال عمليات المسح و لم يتم تحديد مالكه ولا حائزه في حساب يسمى حساب العقارات الغير المطالب بها أثناء أشغال المسح فأصبح يرقم ترقيم مؤقت مدة 15 سنة من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة و في حالة استنفاذ الأجل و عدم المطالبة بالعقار من إي جهة أو أي طرف يرقم العقار نهائيا باسم الدولة

الفرع الثاني:الطعن في أخطاء المحافظ العقاري

أتاح المشرع للطرف المتضرر الحق في الطعن ضد الأخطاء التي يرتكبها المحافظ العقاري، وذلك بعد التأكد من توافر أركان المسؤولية التقصيرية وهذا وفقا للمادة 23 من الأمر رقم 75/74 والتي يستدعي لقيامها خطأ تقصيري مرتكب من طرف المحافظ يترتب عليه ضرر يلحق بالمدعي أو المتضرر بالإضافة إلى وجود علاقة سببية ما بين الخطأ والضرر. أما عن ميعاد تحريك دعوى المسؤولية يكون في أجل عام ابتداء من اكتشاف فعل الضرر، وتتقادم هذه الدعوى بمرور خمسة عشر سنة من ارتكاب الخطأ. وإذا تبين أن الخطأ المرتكب من طرف المحافظ العقاري خطأ جسيم ومتعمد فإن للدولة حق الرجوع عليه بالتعويض عن طريق رفع دعوى قضائية يحركها ضده مدير الحفظ العقاري المختص إقليميا([22]).

المبحث الثاني: مسؤولية المحافظ العقاري وإجراءات الطعن في تصرفاته

إن استقرار الملكية العقارية والحفاظ على حقوق الأشخاص هو من مهام المحافظ العقاري، ويكون طبيعيا أن تقرر مسؤوليته، هذه المسؤولية قد تكون فردية شخصية، وقد تكون إدارية مرفقية لكونه المحور الأساسي في نظام الشهر العقاري كما يمكن أن يكون عرضة للعديد من الدعاوي القضائية التي ترفع ضده.

المطلب الأول: مسؤولية المحافظ العقاري

يمارس المحافظ العقاري دورا فعالا في استقرار المعاملات العقارية ومن البداهة أن يرتب له القانون نوعا من المسؤولية، تنقسم إلى مسؤولية شخصية عن خطئه الشخصي ومسؤولية مرفقية كونه يسير مرفق عام.

الفرع الأول: المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري

يستوجب الخطأ الشخصي الصادر بالإرادة المنفردة للمحافظ العقاري أو أية مخالفة أو خرق لنص قانوني معين أو عدم شرعيته تعرضه للمسؤولية، فعليه أن يتوخى الحيطة والحذر عند إبرام أي تصرف قانوني أو اتخاذ أي إجراء أو قرار والأكيد أن أي خطأ يصدر عنه أو فعل غير مشروع أو إجراء ينطوي على نوع من اللبس سوف يجعله عرضة للمسائلة القانونية والقضائية.

ومسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي تتمثل في الإخلال بالتزام قانوني يتمثل في الالتزام ببذل عناية، ويقوم على ثلاث أركان وهي: الخطأ والضرر والعلاقة السببية بينهما، وهو ما نصت عليه المادة 124 من القانون المدني. لذلك فهو ملزم  بالفحص والتحري عن صحة السندات وإلا عرض نفسه إلى نظام المسؤولية  بناء على نص المادة 105 من المرسوم رقم 76/63.

وتجدر الإشارة إلى أن الخطأ أنواع: قد يكون عمدي أو غير عمدي، وقد يكون إيجابي أو سلبي، وقد يكون خطأ مدني أو جزائي، وقد يكون خطأ جسيم أو غير جسيم([23]).

 

الفرع الثاني : المسؤولية المرفقية للمحافظ العقاري

يستلزم لقيام دعوى المسؤولية وجود خطأ يترتب عنه إحداث ضرر للغير مع وجود علاقة سببية بينهما فالتمييز بين المسؤولية الشخصية التي تترتب عن خطأ المحافظ العقاري الشخصي، ومسؤولية الدولة التي تترتب عن الخطأ المرفقي مع تحديد كيفية التعويض عن الأضرار يستفاد من مضمون نص المادة 23 من الأمر رقم 75/74.

فالمسؤولية المترتبة عن أخطاء المحافظ العقاري تتحملها الدولة بناء على مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه، وتقوم هذه المسؤولية على أساس فكرة الضمان، فالتابع يعمل لحساب الدولة التي ينبغي عليها أن تتحمل كافة الأضرار المترتبة على أخطاء المحافظ العقاري، وإن مسؤولية الإدارة على أخطاء المحافظ العقاري، تلزم في صورة تعويض مالي ومادي يؤدي إلى المضرور بسبب الخطأ الثابت الذي ينجم عن موظفها في مجال وظيفته.

دعوى الرجوع ضد المحافظ العقاري في حالة الخطأ الجسيم المرتكب منه تمارسها الدولة ضده في حالة إذا ثبت خطا هذا الأخير الجسيم، فللدولة الحق بالرجوع عليه على أساس المسؤولية عن فعله الشخصي أي المسؤولية التقصيرية الناجمة عن خطئه الشخصي طبقا للمادة 23 من الأمر رقم :75/74 المنوه عنها سابقا وعليه لا يمكن للشخص الذي يدعي بأنه مصاب بضرر نتيجة الخطأ الجسيم المرتكب من طرف هذا الأخير أن يباشر إجراءات الدعوى في مواجهة هذا الأخير مباشرة بصفته الشخص المكلف بإدارة الشهر العقاري وإنما يتعين عليه أن يوجه دعواه ضد الدولة ممثلة في ذلك من طرف وزير المالية للمطالبة بالتعويض، وطبيعة هذه الدعوى هي دعوى قضاء شامل، يعود الاختصاص القضائي للفصل  فيها إلى المحكمة الإدارية، كل ذلك ما لم يأخذ الخطأ المرتكب الوصف الجزائي كما هو الحال بالنسبة إلى التزوير في البيانات المدونة بالسجل العقاري أو في البطاقة العقارية، لأنه في هذه الحالة تتبع إجراءات الدعوى العمومية ضد هذا الأخير، ولا يتصور مطلقا إمكانية حلول الممثل القانوني عن الدولة محل المحافظ العقاري لتحمل عبء المتابعة الجزائية كما هو الشأن بالنسبة إلى تحمل التعويضات الناجمة عن دعوى المسؤولية المدنية. ترفع دعوى المسؤولية في أجل عام واحد ابتداء من اكتشاف فعل الضرر وإلا تسقطت، وتتقادم بمرور خمسة عشر عاما ابتداء من تاريخ ارتكاب فعل الضرر.

المطلب الثاني : شروط وإجراءات رفع الدعوى وكيفية الطعن

يستلزم لرفع الدعاوي القضائية ضد قرارات وأخطاء المحافظ العقاري الذي يتولى عملية تأسيس السجل العقاري والذي يعكس بعد شهره حقا للاعتراف بحق الملكية العقارية، مجموعة من الشروط والإجراءات الواجبة الإتباع حتى يكون الطعن صحيحا أمام القضاء .

 

 

الفرع الأول: شروط رفع الدعوى

لقد نصت المادة 13 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية على أنه لا يمكن لأي شخص التقاضي ما لم تكن له مصلحة وصفة قائمة سواء في المدعى أو المدعى عليه والقاضي يثير إنعدام الصفة من تلقاء نفسه وأضاف كذلك الإذن إذا ما إشترطه القانون. حيث تطبق القواعد العامة المقررة في كيفية رفع الدعاوى المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية والإدارية ولكي تقبل يجب توفر الصفة والمصلحة في رافعها، ويتطلب ذلك في جميع الدعاوى المرفوعة أمام القضاء بمختلف أنواعه ودرجاته.

كما يشترط فضلا عن الصفة والمصلحة شرط التمثيل القضائي طبقا للمواد 13 و826 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية بواسطة محامي، فبصدور القرار الوزاري المؤرخ في 20/02/1999([24]) الذي يؤهل أعوان إدارة أملاك الدولة والحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام القضاء أصبحت صفة التمثيل القضائي تقتصر على الأشخاص التالية:

– بالنسبة للدعاوى المرفوعة أمام المحكمة العليا، ومجلس الدولة ومحكمة التنازع  يؤهل لتمثيل الوزير المكلف بالمالية، المدير العام للأملاك الوطنية في القضايا المتعلقة بأملاك الدولة والحفظ العقاري.

طبقا للقرار الوزاري المؤرخ في :20/02/1999 الدعوى توجه ضد وزير المالية ممثلا بمدير الحفظ العقاري على مستوى المحكمة الإدارية والمدير العام للأملاك الوطنية في حالة الاستئناف المرفوع أمام مجلس الدولة وهذا ما حرص مجلس الدولة على تأكيده بالقرار المؤرخ في: 29/10/2009 الذي ورد فيه….” بالإضافة إلى كون المحافظ العقاري لبلدية أميزور ليست لديه الصفة في التقاضي عملا للقرار الصادر عن وزارة المالية بتاريخ 20/02/1999 فإن لا دخل له في النزاع الحالي مادام أن الأمر يتعلق بالترقيم المؤقت فقط وما دام أن النزاع يخص أشخاص طبيعية، حيث أنه يتعين تأسيسا على ما سبق ذكره إلغاء القرار المستأنف والفصل من جديد إخراج المحافظ العقاري لبلدية أميزور من الخصام والقضاء بعدم الاختصاص النوعي …”([25]).

– بالنسبة للمحاكم الإدارية يؤهل مديري أملاك الدولة ومديري الحفظ العقاري بالولايات كل فيما يخصه في القضايا المتعلقة بأملاك الدولة والحفظ العقاري.

كما يشترط تأسيس دعوى إلغاء الدفتر العقاري على الشروط الموضوعية لدعاوى إلغاء القرارات الإدارية من عيب عدم الاختصاص وعيب الشكل والإجراءات المطلوب توافرها قانونا لإصدار القرار بتسليم الدفتر العقاري وخصوصا عيب السبب الذي يمثل انعدام الحالة الواقعية والقاعدة القانونية أو وقوع خطأ في تقديرها عند صدور القرار الإداري بتسليم الدفتر العقاري  قرار المحكمة العليا: 23/04/2008 ولما تبين لقضاة الموضوع استنادا إلى العقود الرسمية المحتج بها من قبل المدعى عليهم والقسمة القضائية المصادق عليها بالحكم الصادر بتاريخ: 28/03/1984 وما خلصت إليه الخبرة من أن هذه العقود مطابقة للأرض ميدانيا وأن الدفتر العقاري المحتج به والمؤسس عليها لا يتطابق ميدانيا بالنسبة للجزء المتنازع عليه من القطعة الأرضية فإن ذلك ينقص من حجية الدفتر العقاري ويجعله قابلا للتعديل …([26]).

 

 

الفرع الثاني : إتباع إجراءات شهر عريضة افتتاح الدعوى

يستلزم القانون عند الطعن إتباع إجراءات الشهر طبقا للمادة 17 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية والمادة 85 من المرسوم رقم 76/63 السالف الذكر ونصها كالتالي: “إن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها، لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها مسبقا طبقا للمادة 14 الفقرة الرابعة من الأمر رقم 75/74 وإذا تم إثبات هذا الإشهار بموجب شهادة من المحافظ أو تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير الإشهار”.

هذه المادة وضعت شرطا يتمثل في أن الدعاوى العقارية، ينبغي أن تكون منصبة على حقوق عينية عقارية مشهرة، أما إذا لم تكن هذه الحقوق كذلك فالأصل أن الدعوى العقارية لا يتصور إخضاعها إلى الإشهار بالمحافظة العقارية طالما أن الحق العيني الذي تتمحور عليه الخصومة القضائية غير مشهرا وهو ما يعمل به المشرع الفرنسي بموجب المادة 30 من المرسوم المؤرخ في 04/01/1955 بحيث قرر بأن الدعوى غير المشهرة بمحافظة الرهون تقع تحت طائلة عدم القبول من الجهة القضائية المرفوع إليها النزاع ونفس الشيء ذهب إليه كل من المشرع السوري والمشرع اللبناني([27]).

وكما جاء في القرار([28]) المؤرخ في: 16/03/1994 ملف رقم 10800200 ما يلي: ”إشهار الحقوق للحصول على الدفتر العقاري، لا يجوز فسخ تلك الحقوق أو إبطالها إلا عن طريق المعارضة بدعوى قضائية مقبولة” والمبدأ هو أن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها، لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها.

والهدف الأساسي الذي يرمي إليه المشرع من خلال نص المادة 85 السالفة الذكر هو الحفاظ على الحقوق الثابتة بالشهر تفاديا للفوضى وعدم الاستقرار في المعاملات العقارية، بحيث تجعل المتعامل في العقار عالما بحالته علما يقينيا فإذا أقدم على شراءه فانه يكون مقدما على شراء حقا متنازعا فيه، وأنه من المحتمل أن ينزع منه بعد صدور الحكم القضائي بشأنه، وإعادته إلى من صدر الحكم لفائدته الذي له أن يتمسك بسوء نية الغير الحائز للعقار، وهو ما يفهم من خلال نص المادة 86 من نفس المرسوم التي تنص على: ”أن فسخ الحقوق العينية العقارية أو أبطالها أو إلغائها أو نقضها عندما ينتج أثارا رجعيا، لا يحتج به على الخلف الخاص بصاحب الحق المهدور، إلا إذا كان الشأن الذي بمقتضاه حصل ذلك الفسخ أو الإبطال أو الإلغاء أو النقض قد تم إشهاره مسبقا، كان هذا الفسخ أو الإبطال أو الإلغاء أو النقض بحكم القانون، تطبيقا للقانون”.

وإن الدعوى العقارية لا يترتب عنه إيقاف عمليات الإشهار العقاري للسند لأن شهر هذه الدعوى طبقا للمادة 85 من المرسوم السابق الذكر لا يترتب عنه امتناع المحافظ العقاري وجوبا عن مواصلة إجراءات الشهر العقاري للسند المقدم إليه من أجل إشهاره على مستواه، ذلك أن مهام المحافظ العقاري مهام مستقلة عن إرادة أطراف الدعوى الذين لهم الحق في مواصلة إجراءات الدعوى أو الاتفاق فيما بينهم على حل أخر لفض نزاعهم.

 

 

الفرع الثالث: الاختصاص النوعي

لم يحدد المشرع الجزائري الجهة القضائية المختصة للفصل في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ العقاري غير أنه بالرجوع إلى أحكام قانون الإجراءات المدنية والإدارية نجد بأن هذه الجهة القضائية تختلف باختلاف طبيعة الدعوى المطروحة([29]).

فإذا كانت الدعوى ترمي إلى إلغاء قرار المحافظ العقاري المتمثل في الإشهار العقاري فإن الاختصاص القضائي يعود إلى المحاكم الإدارية وهذا بموجب قانون الإجراءات المدنية والإدارية الذي يوجد بدائرة اختصاصها العقار محل النزاع طبقا للمادة 838 منه مثلما يعود الاختصاص لنفس الجهات القضائية الإدارية المحلية في الدعاوى المتعلقة بإبطال إجراء أو بيان من البيانات الواردة بالدفتر العقاري مثلا، وكذلك من اختصاصها أيضا دعاوى التعويض.

وأما الدعاوى المتعلقة بإبطال أو فسخ أو تعديل أو نقض الحقوق المترتبة على عقود تم شهرها فطبقا للمادة 515 من هذا القانون الجديد أعلاه والذي جاءت بالأحكام المشتركة بين مختلف الجهات القضائية وأحكام خاصة بكل جهة قضائية ومنها الفصل الثالث المعنون بـ” في القسم العقاري ”، وكما أن المادة 516 تنص على أن القاضي العقاري يختص كذلك بالنظر في المنازعات المتعلقة بالترقيم المؤقت في السجل العقاري القائمة بين الأشخاص الخاضعين للقانون الخاص، وهذه في أجل 06 اشهر طبقا للمادة 16 من المرسوم رقم 76/63 الممنوح للشخص الذي ينازع في الترقيم المؤقت للعقار الممسوح، و الذي  يعتبر أجل مسقط فحقه برفع الدعوى يسقط إن لم يباشره خلال هذه المدة غير أن المادة 16 من المرسوم رقم 76/63 قللت من القوة الثبوتية المطلقة بالسجل العقاري بحيث خولت الحق للأشخاص المنازعة في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي وإعادة النظر في قرارات المحافظ العقاري دون أن تمهلهم بأجل مسقط مما يفتح المجال إلى رفع دعاوى للطعن في البيانات المدونة بالسجل العقاري حتى بعد فوات أجال طويلة من صيرورة الترقيم نهائيا وحصول المعني بالأمر على دفتر عقاري وهو ما يؤثر على استقرار نظام الملكية العقارية، وقد صدرت عدة قرارات قضائية تتضمن إعادة النظر في الحقوق العينية المنشأة بالرغم من أن أصحاب العقارات الممسوحة حصلوا على ترقيم نهائي لمدة طويلة قبل صدور قرار الإلغاء.

الفرع الرابع: إجراءات رفع الدعوى

وفقا لأحكام المادة 800 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية فان طبيعة الدعوى المرفوعة من اختصاص القضاء الإداري. وطبقا للقواعد العامة يرفع الطعن خلال أجل شهرين تسري ابتداء من تاريخ تبليغ قرار رفض إجراء الإشهار العقاري دون شرط تقديم تظلم مسبق.

وتشير المادة 112 من المرسوم 76/63 إلى أنه يقدم الطعن بموجب عريضة مكتوبة وموقعة من قبل الطرف الذي يعنيه الأمر الذي تتوفر فيه شرطي الصفة والمصلحة أو في وكيله القانوني أو من محاميه، طبقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية والإدارية وذلك برفع عريضة مكتوبة، موقعة ومؤرخة وتتضمن البيانات القانونية اللازمة لقبول الدعوى شكلا أمام المحكمة المختصة طبقا لأحكام المواد من 13 إلى 16 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية.

ويجب أن تكون عريضة إفتتاح الدعوى موقعة من طرف محامي وجوبي وإلا لن يتم قبولها من الناحية الشكلية، وأما الدولة والولاية والبلدية والمؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية فهي معفاة من التمثيل الوجوبي. ويجب أن تكون مصحوبة بالقرار المطعون فيه أما عن مهلة الطعن بالاستئناف فيرفع أمام مجلس الدولة خلال أجل شهر واحد يسري ابتداء من تاريخ التبليغ الحكم ويتعين على المحافظ العقاري تنفيذ مقتضى القرار النهائي الصادر عن الجهة القضائية المختصة و إلا تقرر مسؤوليته الشخصية.

 

 

الفرع الخامس: قرارات جهات القضاء الإداري

تختلف أحكام الجهة القضائية المختصة باختلاف موضوع الطعن المقدم أمامها كما يلي:

أولا: الدعوى مرفوعة ضد قرارات المحافظ العقاري فإن كان الحكم الصادر مؤيد لمطالب المدعي، وبالتالي بطلان قرار الرفض الصادر من المحافظ العقاري وفي هذه الحالة على هذا الأخير مواصلة إجراءات الشهر العقاري بطريقة عادية.

ثانيا: إذا كان الحكم الصادر مؤيدا لقرار الرفض الصادر من المحافظ العقاري في هذه الحالة عليه القيام بالتأشير على هذا الحكم على جميع الوثائق العقارية الخاصة بالعقار موضوع الشهر.

ثالثا: إذا رفعت الدعوى ضد المحافظ لارتكابه أخطاء أثناء إجراء عملية الشهر، وكانت الأخطاء غير عمدية، فإن الحكم الصادر يلزم المحافظ العقاري بتدارك أخطائه، واتخاذ إجراءات التسوية والتصحيح على الوثائق المشهرة.

رابعا: إذا ثبت أن الأخطاء المرتكبة من طرف المحافظ هي عمدية تنطوي على نية الغش والتواطؤ فإن الحكم الصادر يلزمه بإلغاء جميع الحقوق المكتسبة بهذه الصفة.

غير أنه في بعض الحالات يمكن أن يتحول مركز المحافظ العقاري من مدعى عليه إلى مدعي، كأن يتبين له أثناء قيامه بإجراءات الشهر أنه ارتكب خطأ في شهر محرر مثلا كقيامه بإجراء شهر عقد شهرة وفقا لقواعد التقادم المكسب على أرض ملك للدولة([30])، في مثل هذه الحالة وانطلاقا من كون المحافظ العقاري يعد المسؤول الأول في حماية أملاك الدولة والأفراد على حد سواء فهو مطالب برفض إجراء نهائي لكل وثيقة مشهرة خطأ غير أنه بالنظر لكون اكتشاف الخطأ كان بعد عدة سنوات من إجراء الشهر، أي بعد أن أصبحت الحقوق مكتسبة، فإنه لم يبق إلا طريق القضاء للمطالبة بالإلغاء حيث يبادر برفع دعوى قضائية وذلك بإيداع عريضة مكتوبة وموقعة من طرفه أمام قلم كتاب الضبط للجهة القضائية المختصة إقليميا يشرح بموجبها وجه الخطأ المرتكب وأسباب المطالبة بالإلغاء وبالموازاة مع ذلك عليه شهر نفس العريضة المودعة لدى مصلحته، عليه التأكيد في جميع الوثائق العقارية خاصة البطاقات العقارية([31]) مع ضرورة قيامه بتبليغ الحكم الصادر والقاضي بالإلغاء الوثيقة المشهرة خطأ إلى الموقع على التصديق الذي بدوره يقوم بإبلاغ أصحاب الحقوق المكتسبة.

غير أن اللجوء المحافظين العقاريين إلى القضاء للمطالبة بإلغاء المحررات والوثائق المشهرة من طرفهم أصبح أمرا نادرا قلما يحدث من الناحية العملية لما له من تأثير على نفسيتهم، وسمعتهم المهنية وإن كان من الناحية القانونية هذا الإجراء هو الوحيد والكفيل بتجنيب المحافظين العقاريين مسؤولية أخطائهم والتي قد تنجر عنها مشاكل لا حد لها.

 

الخــاتمة

يعتبر الدفتر العقاري هو السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية، في ظل نظام الشهر العيني، خاصة وأن الجزائر عمدت إلى تعميم هذا النظام، ومما لاشك فيه أن تحديد دور المحافظة العقارية أصبح أمرا ضروريا فالملكية العقارية من أهم المواضيع وأعقدها خاصة في الجزائر.

ولعل من مسببات هذا التعقيد النظام السياسي والقانون الجزائري، الذي يشهد انقلابات عدة بداية بدستور1976 ثم 1989 ثم دستور 2016 هذا التحول في المجال السياسي جعل التشريعات العقارية بدورها متذبذبة، وأحيانا متناقضة ضف إلى ذلك كون القانون العقاري متكون من عدة نصوص كقانون التوجيه العقاري وقوانين خاصة بكل نظام، وهو الأمر الذي حال دون وجود نظرة شاملة وموحدة في ميدان القانون العقاري.

– ومن بين النتائج التي تم التوصل إليها أن الملكية العقارية باعتبارها حقا عينيا أصليا مستقلا في وجوده لا تتبع حقا أخر، فهي من أوسع الحقوق العقارية من حيت الصلاحيات، التي تمد لصاحبها السلطات الثلاثة على العقار في استعماله واستغلاله والتصرف فيه، وباعتباره أن قواعد الاختصاص قواعد إجرائية معقدة وكذلك ضعف التكوين العقاري للقاضي الإداري في عملية الحفظ العقاري، يتوجب توسيع إختصاص القاضي العقاري إلى كل ما يخص منازعات الترقيم العقاري في الميدان للكشف عن الملاك والحائزين حتى تتفادى حالات الترقيم لحساب مجهول المنتشرة بكثرة وضرورة نشر الوعي القانوني على جميع المستويات قضاء وإدارة ومتعامل معهما.

ومن خلال الاحتكاك المباشر بمختلف الهيئات لاحظنا أنها تعاني من عراقيل منها ما يتعلق بصعوبة إجتماع لجنة مسح الأراضي بجميع أعضائها نظرا لعددهم الكبير وكثرة انشغالهم في مناصبهم الأصلية وكثرة الإغراءات وعدم القيام بالشهر الواسع لقرارات الوالي القاضي بافتتاح المسح العقاري نظرا للميزانية الضيقة المخصصة لإجراء العملية.

عدم التنسيق بين العقود القديمة التي تكسب حق عيني وبين إجراء المسح في الأراضي الممسوحة والغير ممسوحة.

– ومن بين الاقتراحات التي يمكن تقديمها:

وهي وجوب العمل على ضمان نشر قرار الوالي المتضمن إفتتاح عملية المسح العقاري إلى خارج أراضي الوطن.

– إعتبار الدفتر العقاري هو السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية وهذا دون اللجوء إلى عقود الملكية الأخرى.

– ضرورة تعديل نص المادة 16 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري بالنص على أجال معقولة تمارس خلالها دعوى الطعن في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي ضمانا لاستقرار المعاملات العقارية.

– باعتبار أن هناك اتصال وتنسيق دائم بين مصلحة مسح الأراضي والمحافظة العقارية نقترح توحيد و دمج الهيئتين مع بعضهما ضمن مديرية واحدة، كما هو معمول به في أغلب الدول وذلك من أجل ضمان موافقة السجل العقاري ووثائق المسح.

– التعريف بأهمية عملية المسح عن طريق حملات التوعية، لعدم إدراك مضمونه من طرف أغلبية المجتمع الجزائري.

– وجوب سن نص قانوني وتفعيله ميدانيا، يحدد من خلاله المدة القانونية الواجبة لشهر حق الإرث تحت طائلة العقوبات المدنية والجزائية للورثة، لعدم بقاء الملكية العقارية باسم المورث.

 

قائمة المصادر والمراجع

• الكتب باللغة العربية

1. عبد الحق قوده، التعويض المدني، دار المطبوعات الجامعية الإسكندرية.
2. عبد المنعم فرج صده، أحكام الشهر العقاري دار الفكر العربي، أحكام الشهر العقاري.
3. معوض عبد التواب، الشهر العقاري والتوثيق المعارف بالإسكندرية، دون ذكر الطبعة، 1986.
4. ريم مراحي، دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري، منشورات بغدادي 2009.

• المجلات القضائية

1. المجلة القضائية، العدد الثاني، سنة 1995، الصادرة عن المحكمة العليا.
2. قرار المحكمة العليا مؤرخ في 23/04/2008 تحت رقم 448919 مجلة المحكمة العليا العدد الأول لسنة 2008.
3. قرار مجلس الدولة مؤرخ في: 12/06/2000 تحت رقم 203106 مجلة مجلس الدولة، العدد 10 لسنة 2012
4. قرار مجلس الدولة مؤرخ في 29/10/2009 تحت رقم 049444 مجلة مجلس الدولة العدد 10 لسنة 2012.
5. قرار المحكمة العليا مؤرخ 14/07/2011 تحت رقم 666056 المجلة القضائية للمحكمة العليا عدد 01 لسنة 2012.

• النصوص القانونية

أ_ الأوامر والقوانين

1. الأمر 75/58 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون المدني، جريدة رسمية العدد المؤرخ 30/09/1975 معدل ومتمم.
2. الأمر رقم 75/75 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري جريدة رسمية العدد 92 المؤرخة في 18/11/1975.
3. قانون 04/21 المؤرخ في 29/12/2004 المتضمن قانون المالية لسنة 2005 جريدة رسمية العدد 85 المؤرخة في 30/12/2004.
4. قانون رقم 08/09 المؤرخ في 25/01/2008 المتعلق بقانون الإجراءات المدنية والإدارية، جريدة رسمية العدد 21 بتاريخ 23/04/2008.
5. قانون رقم 17-11 المؤرخ في 27/12/2017 يتضمن قانون المالية لسنة 2018 جريدة رسمية العدد 76 الصادرة بتاريخ 28/12/2018.

ب_ المراسيم التنظيمية                                 

1. المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري جريدة رسمية العدد 34 المؤرخة في 23/05/1993.
2. المرسوم رقم 91/65 المؤرخ في 02/03/1991 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة والحفظ العقاري جريدة رسمية العدد 10 المؤرخة في 06/03/1991.

ج_ القرارات الوزارية

1. قرار وزاري مؤرخ في 20/02/1999 المتعلق والذي يؤهل أعوان إدارة أملاك الدولة والحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة، ج ر العدد 20، الصادرة بتاريخ 24/03/1999.

د – المذكرات التعليمية الصادرة من املاك الدولة

1. المذكرة رقم 4318 المؤرخة في 27/10/1998 المتعلقة بالأملاك الوطنية مجمع النصوص لسنة 1998 مديرية العامة للأملاك الوطنية وزارة المالية.
2. مجموعة المذكرات، التعليمات والمناشير الخاصة بأملاك الدولة والحفظ العقاري لسنة 1990، 1995 الصادرة عن المديرية العامة لأملاك الوطنية وزارة المالية.

([1]) معوض عبد التواب، الشهر العقاري والتوثيق، المعارف الإسكندرية، دون ذكر الطبعة، 1986، ص523.

([2]) المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري ج، ر العدد 34 المؤرخة في 23/05/199.

([3])   تنص المادة 107 من المرسوم رقم 76/63  على أنه “عندما يلاحظ المحافظ عدم الصحة أو خلافات او عدم إشهار سند المتصرف أو شهادة نقل الملكية عن طريق الوفاة لصالحه فإنه لا يقوم بتأشيرات على البطاقة العقارية، ويبلغ في اقصى أجل قدره 15 يوما من تاريخ الإيداع عدم الصحة  أو الخلاف أو عدم الإشهار المكتشف إلى الشخص الذي وقع شهادة الهوية في أصل الصورة الرسمية أو النسخ أو الجداول”

     ([4])يقصد بالأطراف، طرفي العقد أو بقية الأطراف التي لها علاقة بموضوع التصرف مثلا القيم، الورثة… إلخ.

([5])    وهي نفس الإجراءات التي وضعها المشرع المصري، وألزم بها أمين المكتب راجع في ذلك معوض عبد التواب الشهر العقاري والتوثيق، المرجع السابق، ص 523.

([6]) قرار مجلس الدولة مؤرخ في: 12/06/2000 تحت رقم 203106 مجلة مجلس الدولة، العدد 10 لسنة 2012 ص 147.

 ([7])المادة 95 الفقرة الأولى من المرسوم رقم 76/63.

([8]) المادة 107 من المرسوم  رقم 76/63.

 ([9])لأن الشروط غير متوفرة في مثل هذه الحالات خاصة تلك المتعلقة بالمدة.

([10]) المرسوم رقم 91/65 المؤرخ في 02/03/1991 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة والحفظ العقاري ج. ر. العدد 10 المؤرخة في 06/03/1991.

([11]) المذكرة رقم 4318 المؤرخة في 27/10/1998 المتعلقة بالأملاك الوطنية مجمع النصوص لسنة 1998 المديرية العامة للأملاك الوطنية وزارة المالية.

([12]) قانون 04/21 المؤرخ في 29/12/2004 المتضمن قانون المالية لسنة 2005 ج، ر العدد 85 المؤرخة في 30/12/2004 ص 16.

([13]) أمر رقم 75-58 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون المدني ج ر العدد 78 المؤرخة بتاريخ 30/09/1975 المعدل والمتمم.

([14]) الجهة القضائية المختصة، هي المحكمة العادية ذلك أن النزاع لا يطرح بين المحافظ العقاري والشخص المحتج وإنما بين هذا الأخير والشخص الذي سجل العقار مؤقنا باسمه.

([15]) قرار المحكمة العليا مؤرخ في:14/07/2011  تحت رقم 666056 المجلة القضائية للمحكمة العليا عدد 01، لسنة 2012  ص184 .

([16]) الأمر رقم 75/75 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ج. ر العدد 92 المؤرخة في 18/11/1975المعدل والمتمم.

 ([17])المادة 112 من المرسوم رقم 76/63.

([18]) أكدت التعليمة رقم:1385 المؤرخة في: 22/03/1993، المتعلقة بموضوع طلبات إيقاف تنفيذ إجراء الإشهار الوارد من طرف الخواص، على ضرورة شهر الدعاوي القضائية، لحفظ حق المدعي في حالة صدور حكم لصالحه، غير أن هذا الشهر لا يوقف إجراء الإشهار الأحق، على عكس الأوامر الاستعجالية التي توقفه لمدة معينة، بشرط أن تكون هذه المدة محددة في نفس الآمر ولو إلى غاية صدور الحكم النهائي، يراجع في ذلك مجموعة المذكرات، التعليمات والمناشير الخاصة بأملاك الدولة والحفظ العقاري لسنة 1990، 1995 الصادرة عن المديرية العامة لأملاك الوطنية وزارة المالية.

([19])  ريم مراحي، دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري، منشورات بغدادي 2009، ص166.

([20]) قانون رقم 08/09 المؤرخ في 25/02/2008 المتعلق بقانون الإجراءات المدنية والإدارية، ج  ر. العدد 21، الصادرة بتاريخ 23/04/2008.

([21]) قانون رقم 17-11 المؤرخ في 27/12/2017 يتضمن قانون المالية لسنة 2018 ج ر العدد 76 الصادرة بتاريخ 28/12/2018.

([22]) المادة 10 من المرسوم رقم 91/65.

([23])عبد الحق قوده، التعويض المدني، دار المطبوعات الجامعية، الإسكندرية، ص 35.

([24]) قرار وزاري مؤرخ في 20/02/1999 المتعلق والذي يؤهل أعوان إدارة أملاك الدولة والحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة، ج ر العدد 20، الصادرة بتاريخ 24/03/1999، ص09.

([25]) قرار مجلس الدولة مؤرخ في: 29/10/2009 تحت رقم 049444 مجلة مجلس الدولة العدد 10 لسنة 2012 ص 147.

([26]) قرار المحكمة العليا مؤرخ في: 23/04/2008 تحت رقم 448919 مجلة المحكمة العليا العدد الأول لسنة 2008 ص 229.

 ([27])عبد المنعم فرج صده، أحكام الشهر العقاري، دار الفكر العربي، ص 61.

([28]) لمجلة القضائية، العدد الثاني، سنة 1995، ص ص 80 ، 82.

([29]) على أن قرارات الرهون المتضمنة رفض إجراء الشهر العقاري قابلة للطعن فيها في أجل 08 أيام تسري ابتداء من تاريخ تبليغ قرار الرفض أمام رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصه العقار.

([30]) هذه الحالات كثير ما تحدث في الحياة العملية، خاصة عندما يكون رد كل من البلدية ومديرية أملاك الدولة، بعد مدة اربعة أشهر وهي المدة التي يقوم خلالها الملتمس بطلب إشهار عقده وهذا ما أكدته التعليمة رقم 1373 المؤرخة في: 05/04/1998، يراجع في ذلك مجمع النصوص لسنة 1998 الصادرة عن وزارة المالية.

([31]) حيث يقوم المحافظ العقاري بشطب أسماء أصحاب الحقوق المكتسبة المقيدة على البطاقة العقارية، مع إرسال عقود المشهرة خطأ إلى الموقع على التصديق برسالة موصى عليها وإشعار بالاستلام.