LE FONCIER AU MAROC : SUPERPOSITION DES LOIS ET

MULTITUDES DES SOURCES

NIJAD AMINA

Etudiante en 1ère Année en Master en droit des affaires à la Faculté des Sciences Juridiques Economiques et Sociales Mohammedia (FSJESM)

Abstract : This paper examines the legal complexity characterizing Moroccan land Law, through the lens of the superposition of legal norms and the plurality of sources governing land tenure. Morocco’s land system is historically shaped by the coexistence of Islamic law (Malikite rite), customary practices, and modern legislation inspired by the Australian Torrens Act. This normative duality — between unregistered traditional property (Melk) and the modern land registration regime established by the Dahir of August 12, 1913 constitutes only the visible dimension of a deeper complexity. The paper analyzes the diversity of land statuses (public domain, collective lands, Habous, Guich lands) and the multiplicity of formal and informal legal sources (constitutional, legislative, regulatory, customary, and jurisprudential) that govern them. It further examines the practical consequences of this normative overlapping, including legal insecurity, property disputes, obstacles to investment, and social inequalities. Finally, the paper highlights the ongoing reform challenges digital transformation, legislative harmonization, and institutional coordination as indispensable levers for achieving a more coherent and equitable land governance in Morocco.

Keywords : Land tenure, Morocco, normative superposition, land registration, Torrens Act, Melk, Habous, collective lands, legal insecurity, land reform.

Résumé : Le droit foncier marocain se distingue par une complexité structurelle résultant de la superposition de plusieurs régimes juridiques et de la pluralité de ses sources normatives. Héritier d’un passé historique riche, le système foncier marocain repose sur la coexistence du droit musulman de rite malékite, des pratiques coutumières ancestrales et d’une législation moderne introduite lors du Protectorat français, inspirée du système australien Torrens. Cette dualité fondamentale — entre les immeubles non immatriculés régis par le droit traditionnel et ceux soumis au régime moderne de l’immatriculation foncière institué par le Dahir du 12 août 1913 ne constitue que la partie apparente d’une complexité plus profonde.

Le présent travail analyse, dans un premier temps, la diversité des statuts fonciers composant le patrimoine immobilier marocain : domaine public et privé de l’État, terres collectives (soulaliyates), terres Habous, terres Guich et propriété Melk. Il met en lumière comment chacun de ces statuts est régi par une accumulation de textes législatifs et réglementaires parfois séculaires, dont la coexistence génère des conflits de normes et des difficultés d’interprétation. Dans un second temps, l’étude examine la multiplicité des sources du droit foncier constitutionnelles, législatives, réglementaires, coutumières, jurisprudentielles et doctrinales, ainsi que les enjeux majeurs qu’elle soulève : insécurité juridique, contentieux fonciers prolongés, freins à l’investissement et inégalités sociales, notamment en milieu rural.

En définitive, la clarification et l’unification du cadre foncier apparaissent comme des impératifs stratégiques pour le Maroc, appelant à une réforme législative cohérente, à la digitalisation du cadastre et à une meilleure coordination institutionnelle, afin de garantir une sécurité juridique durable au service du développement économique et social.

Mots-clés : Régime foncier, Maroc, superposition des lois, immatriculation foncière, Acte Torrens, Melk, Habous, terres collectives, insécurité juridique, réforme foncière.

Introduction

Le droit foncier marocain est une matière extrêmement complexe dans laquelle se retrouvent les institutions directement issues du droit musulman classique (malékite), d’autres créées par la jurisprudence musulmane à l’époque où celle-ci a joué un rôle créateur, et aussi des institutions coutumières dont, pour certaines, on ignore l’origine. A ces éléments disparates s’ajoutent de nombreux dahirs portant sur des points particuliers de droit, et, couronnant le tout, une législation ultra moderne copiée sur le système de l’Acte Torrens australien.

L’expression « foncier » : est issue de l’ancien vocable français fonds, il désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition. D’où les notions de : propriété foncière et taxe foncière. Ainsi, le régime foncier peut être défini généralement comme étant le rapport qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. Autrement dit, c’est un ensemble de règles juridiques élaborées par une société pour régler le secteur foncier, notamment l’immatriculation foncière, les droits réels, l’organisation de la propriété foncière, etc…

A cet effet, si nous passons en revue les différents systèmes juridiques relatifs à la propriété foncière, nous constatons que celle-ci a traversé plusieurs étapes et qu’elle a évolué à travers les siècles, cette évolution a fait apparaitre des différences sensibles entre plusieurs systèmes juridiques en matière immobilière ce qui a amené certains pays à unifier leurs régimes en s’appuyant sur des systèmes qui ont une grande expérience dans ce domaine telle que l’Australie.

Pour le régime foncier marocain, sa caractéristique principale c’est d’être un système mixte ; il se base sur deux sources fondamentales : le droit musulman, s’applique aux immeubles non immatricules-rite malikite- relevant de la 7 compétence du cadi, c’est un droit codifié (la loi 39-08 portant code des droits réels). Il ne connait pas le titre de propriété. Et l’écrit est considéré comme la constatation matérielle d’un témoignage et sur ce droit traditionnel plane une certaine imprécision (surface, bornage, situation…). À l’opposé de ce droit traditionnel, on a le régime de l’immatriculation foncière inspiré de l’Acte Torrens, un système moderne qui repose sur la création d’un titre foncier inattaquable, garantissant en conséquence une sécurité juridique absolue et entraine un effet purgeant tous les droits antérieurs non révélés.

Cette dualité entre le système traditionnel et le système immatriculé ne constitue que la partie visible d’une complexité plus profonde, ce qui peut être expliqué par la multitude de sources où s’entremêlent le droit civil moderne, les prescriptions du rite malékite, et des statuts dérogatoires propres à certaines catégories de terres. De ce fait, il en résulte une superposition de lois parfois séculaires et de réformes récentes, créant ainsi un enchevêtrement normatif qui pèse sur la gestion du patrimoine immobilier national.

Dès lors, une question centrale se pose : Dans quelle mesure la diversité des régimes fonciers et la pluralité des sources juridiques constituent-elles un facteur de complexité et d’insécurité juridique du foncier au Maroc ?

Et afin de répondre à cette problématique et traiter les alentours de ce sujet, nous analyserons dans une première partie le régime foncier marocain à l’épreuve de la diversité et superposition des lois (PARTIE I), pour examiner dans une deuxième partie les sources foncières ainsi que les enjeux complexes qu’elles soulèvent aujourd’hui (PARTIE II).

1. La structure du système Foncier au Maroc

Le système foncier marocain repose sur une structure juridique complexe traduit par une pluralité de statuts avec des caractéristiques distinctes. Il parait donc utile d’identifier dans un premier lieu la diversité des régimes fonciers composant le patrimoine immobilier (a), et puis dans un deuxième temps, la superposition des normes juridiques, encadrant l’organisation de chaque statut, comme étant le produit de cette diversité (b).

1. La diversité des régimes fonciers

La diversité des régimes fonciers est une réalité dans le système juridique marocain qui son résultat peut être expliqué par la pluralité des types des immeubles, cette dernière est elle-même la conséquence de l’héritage historique traditionnel et coutumière, entrainant en conséquence une diversité des lois régissant la propriété de ces immeubles.

Ainsi, certes les propriétés immobilières se manifestent en plusieurs catégories, nous pouvons les classifier en deux principales catégories ; les propriétés publiques et les propriétés privées.

Les propriétés publiques La propriété publique désigne la nature du droit (réel) que les personnes publiques, quelles qu’elles soient (État, collectivités territoriales, personnes publiques spéciales) exercent à l’égard de biens (quels qu’ils soient, matériels ou immatériels, immobiliers ou mobiliers)^[1], elles se divisent en deux domaines ; Domaine public de l’Etat et Domaine privé de l’Etat.

Le domaine public est constitué notamment de biens immobiliers appartenant à la personne publique.

Les biens qui composent le domaine public peuvent être incorporels (droits), corporels (objets matériels), immobiliers ou mobiliers.^[2]

Le régime du Domaine public de l’Etat se traduit généralement par le fait que la propriété de ses biens revient essentiellement à l’Etat, et même par la fonction qu’ils remplissent, notamment la réalisation de l’intérêt général, dont l’application est assurée par les autorités publiques.

Ainsi, le Dahir de Juillet 1914, tel que complété par le Dahir de 8 novembre 1919^[3] édicte les catégories de biens relevant de la propriété originaire de l’Etat. Il s’agit :

• Des cours d’eau et de leurs et de leurs dépendances « مجاري المياه ومتابعها »
• Des lacs, marais et puits « البحيرات والمستنقعات والآبار »
• Du rivage de la mer, des baies, des ports et de leurs annexes « شاطئ البحر والخلجان والمراسي وملحقاتها »
• Des digues, barrages, canaux et ouvrages publics destinés à assurer la bonne utilisation des eaux et la protection des terres « الحواجز والسدود والقنوات والاشغال العمومية الخاصة بحسن استعمال المياه ووقاية الاراضي »
• Des routes, ruelles, chemins, voies ferrées, ainsi que de toutes les terres et ouvrages qui ne peuvent faire l’objet d’une appropriation privée en raison de leur caractère commun.

Le régime de la domanialité publique s’applique aux biens appartenant aux personnes publiques qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public, pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Cette définition retient un critère permanent : l’appartenance à une personne publique.

Premier critère alternatif, l’affectation du bien à l’usage du public ne doit pas s’entendre comme une simple ouverture du bien au public. L’affectation doit être « directe » et non pas constituer simplement un accessoire de la fonction principale du bien.

Second critère alternatif : l’affectation du bien à un service public, pourvu qu’en ce cas il fasse l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de service public. Ce critère législatif de l’aménagement indispensable est venu remplacer celui de l’aménagement spécial avec pour objectif de resserrer le périmètre des biens soumis au régime de la domanialité publique.^[4]

Dans un autre côté, considérant l’Etat comme une personne morale de droit public, il dispose d’un domaine privé où il a la pleine propriété. A cet effet, tous les biens qui ne font pas partie du domaine public de l’Etat sont classés dans son domaine privé. De plus, la loi 39.08 relative au Code des droits réels^[5], ajoute dans son « article 222 » que les terres incultes ; celles dont l’exploitation est impossible soit à cause de la submersion de l’eau soit en raison de la sécheresse, et sans propriétaire appartiennent principalement à l’Etat. Or, le législateur prévoit dans l’article suivant, à titre d’exception, que toute personne qui contribue à la vivification^[6] des terres incultes en vertu d’une autorisation délivrée par l’autorité compétente, acquiert à cet effet un droit d’exploitation^[7].

La mission de gestion des biens privés de l’Etat est assurée principalement par le Ministère des Finances plus précisément par la Direction des Domaines de l’Etat. Celle-ci est chargée de réaliser tous les actes de disposition relatifs à ces biens qu’il s’agisse d’une acquisition, d’une vente, d’une location ou tout acte similaire.

Le domaine forestier revêt une importance majeure en tant que réserve foncière de premier plan, et cela revient aux rôles fondamentaux qu’il joue dans le développement socio-économique du pays. Au Maroc, le domaine forestier est défini comme un patrimoine national public soumis à un régime juridique strict (domanialité et inaliénabilité). Il couvre environ 9 millions d’hectares (soit 13 % du territoire) et joue un rôle économique, écologique et social majeur.^[8] En effet, il constitue une ressource économique stratégique qui se traduit par la mobilisation de l’assiette foncière et sa mise à la disposition de l’Etat pour la réalisation des projets d’utilité publique. Toutefois, ce domaine soulève une problématique pertinente, il s’agit notamment de préciser à qui revient la propriété de ce domaine.

Le Dahir du 10 octobre 1917^[9] vient de souligner que la propriété dudit domaine ne revient pas uniquement à l’Etat, mais plutôt on distingue une pluralité d’acteurs, notamment les collectivités ethniques et les particuliers. Or, en ce qui concerne la part appartenant à l’Etat, d’après « le premier article » du Dahir 1914^[10], puisqu’il n’a pas mentionné le domaine forestier parmi les propriétés de l’Etat autant que domaine public, on peut comprendre qu’il appartient à son domaine privé car il ne répond pas aux critères d’affectation directe à l’usage public ou à un service public, de plus le législateur a autorisé sa vente sous le respect de deux conditions cumulatives, à savoir l’intérêt général et le réinvestissement des fonds, contrairement au domaine public qui son aliénation est irrecevable même conditionnée.

Les propriétés privées se définissent comme étant l’ensemble des biens immeubles appartenant aux personnes physiques ou morales, à l’exclusion de l’Etat. Ce droit peut être exercé à titre individuel ou sous forme de copropriété, et peut également être plein ou démembré^[11].c’est-à-dire La propriété privée est le droit exclusif d’user, de jouir et de disposer d’un bien. Au Maroc, elle est régie par la loi n° 39-08.^[12]

A cet effet, on en distingue les terres de Guich, le terme « Guich » vient du mot arabe « جيش », et désigne les terres accordées sous forme de jouissance à certaines tribus par le sultan, en contrepartie d’assurer la police dans leurs régions et de rejoindre l’armée. Le droit de propriété, dans le cadre des terres Guich, se trouve démembré en deux :

La nue-propriété (raqaba) appartient au domaine privé de l’Etat ;

Le droit de jouissance perpétuelle (menfaâ) appartient à la collectivité concessionnaire.^[13] Leur supervision et contrôle ainsi que l’organisation des modes d’exploitation sont assuré par la Direction des Domaines de l’Etat « مديرية الاملاك المخزنية » sous la tutelle de l’Etat.

Puis, on a les terres collectives. Conformément aux dispositions du Dahir 27 avril 1919, elles sont définies comme étant « les fonds sur lesquelles les collectivités ethniques exercent des prérogatives de propriétaire tout en bénéficiant d’une franchise d’impôt foncier ou de toute autre taxe »^[14].

Cependant, il est important de noter que cet exercice n’entraine pas tous les effets du droit de propriété ; le Dahir précité était clair dans ce point en prévoyant dans le premier article que « les tribus, fractions de tribus et autres groupements ethniques ne peuvent exercer d’actes de disposition portant sur les droits de propriété des terres destinées à la culture ou au pâturage commun, conformément aux usages coutumiers régissant leur exploitation et leur gestion ». Il ajoute aussi dans le quatrième article que ces terres sont inaliénables (= ne pouvant être cédées ou vendues), imprescriptibles (= ne pouvant être acquises par prescription acquisitive) et insaisissables (= ne pouvant faire l’objet d’une saisie).

Leur gestion s’assure par le Conseil de Tutelle relevant du Ministère de l’Intérieur.

Le Habous s’entend de « tout bien dont la nue-propriété est immobilisée de manière perpétuelle ou temporaire, et dont la jouissance est affectée à une œuvre de bienfaisance ou de piété, qu’elle soit publique ou privée. Sa constitution résulte soit d’un acte, soit d’une disposition testamentaire, ou encore par l’effet de la loi »^[15].

Ainsi, toujours basant sur les dispositions législatives, et sous l’autorité du Ministre des Habous et des Affaires Islamiques, la gestion des Habous repose sur une démarche stratégique pertinente, s’articule autour de quatre axes : la protection et la valorisation des biens conformément aux intentions des donateurs, la mobilisation de moyens techniques et financiers adaptés, le respect d’un échéancier rigoureux et enfin l’instauration d’un système de gouvernance moderne. L’objectif de cette démarche est de professionnaliser l’exploitation des actifs fonciers tout en clarifiant les responsabilités des différents intervenants^[16].

A cet effet, l’acte de Habous doit répondre aux éléments constitutifs classiques du Contrat édictés par « le deuxième article » du DOC^[17], et s’ajoutent également, sous peine de nullité, au sommet de cette structure, le Waqif qui peut être une personne physique ou morale et qui doit impérativement jouir de la capacité de disposer à titre gratuit « أهلية التبرع » et détenir la pleine propriété ainsi que le libre pouvoir de disposition sur le bien^[18].

Enfin, on distingue également les terres Melk ; un mot arabe ayant un rapport avec la propriété privée des individus. Contrairement aux autres statuts fonciers, le Melk peut conférer soit la pleine propriété, à savoir l’usus, fructus et l’abusus, soit une propriété partielle caractérisée par l’octroi du droit d’usus et du fructus, alors que le droit d’abusus reste entre les mains du propriétaire initial, tel est le cas d’usufruit réglementé par le législateur dans le troisième Chapitre du Code des droits réels.

Dans ce cadre, il s’avère qu’il existe deux types des terres Melk, celles non-immatriculées et celles immatriculées.

Le premier type est étranger au régime de l’immatriculation foncière, se base sur la règle de la possession remplissant les conditions légales, matérialisé par un acte de Moulkiya rédigé par un Adoul « notamment sous forme d’acte Adoulaire », tandis que le deuxième type est un immeuble ayant suivi une procédure administrative, notamment le dépôt de la réquisition près de l’Agence nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie, le bornage, l’opposition… Jusqu’à l’acquisition du Titre Foncier^[19].

1. la superposition des lois régissant le foncier

La propriété privée

 Immeuble non immatriculé

Le régime foncier représente la relation, juridique ou coutumière, qu’entretiennent les personnes en tant qu’individus ou en tant que groupes à l’égard des ressources foncières.^[20] C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles juridiques élaborées par une société pour régler le secteur foncier.

Si nous passons en revue les différents systèmes juridiques relatifs à la propriété foncière, nous constatons que celle-ci a traversé plusieurs étapes et qu’elle a évolué à travers les siècles, cette évolution a fait apparaitre des différences sensibles entre plusieurs systèmes juridiques en matière immobilière. Ceci a amené certains pays à unifier leurs régimes en s’appuyant sur des systèmes qui ont une grande expérience dans ce domaine telle que l’Australie^[21].

Le Maroc s’est confronté à une juxtaposition de différentes sources celles du droit musulman et du droit d’inspiration occidentale, dès lors, il dispose d’une diversité de statuts de terres et d’intervenants institutionnels, aussi d’un régime foncier hybride associant le système des livres fonciers pour les terres immatriculées inspiré de l’acte torrens australien d’une part et l’application du droit musulman pour les terres non immatriculées.^[22]

Comme on a déjà mentionnée le droit applicable à l’immeuble non immatricule est pour une grande partie ; puise des règles musulmans -Rite MALEKITE-^[23] qui précisent les modes d’acquisition initiale de la propriété, qui se distinguent en deux modes à savoir la vivification et la possession.

La vivification 

Tel qu’il est défini par « L’article 224 » du code des droits réels : « La vivification d’une terre inculte consiste à la rendre exploitable. Elle est vivifiée par la culture, la plantation d’arbres, l’installation d’ouvrages ou par l’eau qu’on y fait jaillir ou qu’on en draine ». ^[24]

Alors une terre dite « morte » est celle dont personne ne tire un bénéfice ; c’est une terre qui ne disposerait pas maitre et présentant le caractère d’un bien vacant et surtout inexploitable ;

Les juristes consultes musulmans distinguent deux catégories de terres « mortes » : les terres originairement « mortes » n’ayant jamais fait l’objet d’une exploitation et les terres advenues « mortes » ou ruine par la cessation de l’occupation et de la mise en valeur^[25] ;

Cependant ; toute terre morte n’est pas forcément un bien systématiquement appropriable par vivification ; la propriété par vivification dépend de la nature distante ou non de la terre cible ; ainsi ; les jurisconsultes musulmans distinguent trois catégories de terres mortes :

• Les terres se trouvant dans des zones éloignées, qu’une personne pâturant son bétail ne peut atteindre dans son parcours quotidien, sont libres de toute action de vivification et donc d’appropriation ;
• Les terres limitrophes aux agglomérations (zones occupées ou peuplées) dont des candidats peuvent en disputer l’usage nécessiteraient, en revanche, une décision d’affectation de l’imâm autorisant leur appropriation par une mise en valeur ;
• Les terres dite harim dont l’usage est nécessaire aux habitants et sur lesquels la vivification ne produit aucun effet en termes de propriété.

Le législateur marocain a repris les règles musulmanes en la matière. La vivification est consacrée dans le Code des droits réels comme une cause d’acquisition de la propriété اكتساب الملكية mais elle ne confère au vivificateur qu’un droit de jouissance et reste préalablement soumise à une autorisation de l’État^[26]. En effet, les terres mortes ne sont plus des terres sans maîtres ; leur propriété revient à l’État en vertu de la rédaction de « l’article 222 » du même Code.^[27]

L’autorisation de l’état ne vaut pas pour les terres mortes indispensables à la mise en valeur des espaces habités. On parle dans ce cas de terres « harim » الحريم qui ne peuvent être approprié par vivification et qui demeurent du ressort exclusif des habitant du hameau (villageois) et du propriétaire de la maison, du puit ou des arbres.^[28]

Le code des droits réels distingue quatre catégories de harim. Il s’agit du :

• Harim de la communauté ou du village : entrées et sorties ;
• Harim de la maison : celles nécessaires aux habitants pour leur séjour
• Harim du puits, du forage ou de toute autre source d’eaux (de surface ou souterraines) : tout ce qui contient le flux.
• Harim de l’arbre le terrain nécessaire aux besoins de l’arbre en termes d’irrigation ou d’extension de ses racines et branches.

La vivification ne se conçoit que par une action de mise en valeur. Celle-ci doit consister dans une action tendant à rendre la terre exploitable et utile à l’être humain. Ainsi, tout ce qui peut rendre la terre fertile et productive est considéré par les jurisconsultes musulmans comme une action de vivification. À cet égard, « l’article 224 » du Code des droits réels considère comme acte de vivification d’une terre morte, le fait de la cultiver, d’y planter des arbres, d’y construire des ouvrages, d’y jaillir de l’eau (creuser un puit) ou de l’assécher des eaux qui l’inondent.

D’après « l’article 225 » code des droits réels « Celui qui exploite une terre après l’avoir vivifiée, conserve ce droit alors même qu’elle retourne à l’état où elle se trouvait avant la vivification »^[29].

En effet dans le cadre des terres mortes, l’état exerce une autorité exclusive, mais cette situation s’imbrique avec des principes coutumiers et des dispositions anciennes. Cette interaction complexe entre les différentes normes illustres parfaitement la superposition des lois en droit foncier marocain.

La possession 

Le Code des droits réels ne donne pas de définition à la possession, mais la considère comme un mode d’acquisition de la propriété si le possesseur exerce une maîtrise effective sur l’immeuble en vue de l’acquérir^[30] et qu’il en apporte la preuve «la preuve du Melk est instauré par le dahir du 2 JUIN 2015 » autrement dire celui qui utilise un bien ; l’exploite ; le protège et se comporte publiquement comme le propriétaire.

Juridiquement, il s’agit d’une prescription acquisitive de la propriété dont la validité est soumise à des conditions légales très strictes relatives à l’acte de la possession à l’immeuble et au possesseur. D’après « l’article 240 » du Code des droits réels prévoit six conditions pour que la possession soit valable :

1. Le possesseur doit avoir une main mise sur l’immeuble : par main mise on entend le contrôle et le pouvoir effective et réel qu’exerce le possesseur sur l’immeuble. Elle peut être exercée par le possesseur lui-même ou par un intermédiaire en son nom (représentant ou mandataire), c’est le même cas pour Les collectivités ethniques qui exercent la possession à leur profit et peuvent l’exercer par l’intermédiaire de personnes appartenant à la collectivité. En effet, La possession n’a pas lieu si elle est fondée sur un acte illicite ^[31] par ex ; exercée par violence ou de façon clandestine ou équivoque^[32] .
2. Le possesseur doit se comporter comme un propriétaire : cela implique l’exercice et l’accomplissement de tous les actes matériels d’usage et de jouissance qu’un propriétaire peut exercer sur son bien (habitation, cultivation, plantation d’arbres, location…)^[33] .dans ce cas de nombreuses personnes occupent un terrain en pensant en être propriétaires selon le bien peut appartenir à l’état ou relever d’un régime foncier particulier. Cette contradiction empêche la reconnaissance de la possession a titre de propriétaire.
3. Le possesseur doit s’attribuer la propriété et de se la voir attribuer par les tiers^[34].Dans ce certains zones rurales, l’occupation du terrain se fait sans manifestations extérieures claire. Or, « l’article 240 » exige que la possession soit publique, ce qui entre parfois en contradiction avec la pratique traditionnelle.
4. Le possesseur ne doit pas être contesté dans son droit : cela veut dire que la possession doit être exempte de trouble de droit (action judiciaire pour acte de violence ou usurpation exécutée au préjudice du légitime propriétaire) durant le délai légal de la prescription acquisitive^[35]. En effet, le véritable propriétaire doit être présent tout au long de la durée de cette possession et garder, volontairement et sans empêchement valable, le silence sur l’usurpation de son immeuble. Cela veut dire que la possession n’est pas opposable au propriétaire absent ou empêcher de contester l’usurpation qui affect son immeuble.
5. La possession doit être continue tout au long du délai légal ; en effet les terres agricoles peuvent être abandonne temporairement en raison de la sécheresse, de la migration ou de contraintes économique. Le droit moderne peut considérer ces absences comme une interruption de la possession, alors que le droit traditionnel les tolère ce qui montre la superposition et la contradiction en réalité. Ainsi le Code des droits réel prévoit deux délais, non interrompue pendant 10 ans lorsqu’elle joue à l’encontre des tiers^[36], et pendant 40 ans quand il joue à l’encontre des parent ou copropriétaires^[37].
6. L’ignorance de l’aliénation de l’immeuble en cas de décès du possesseur.

En effet la prescription acquisitive peut porter sur tout immeuble sauf ceux énumères à « l’article 261 » du code des droits réels ;

• Des biens relevant du domaine public ou prive de l’État
• Des biens habous
• Des terres collectives
• Des biens appartenant aux collectivités territoriales
• Des biens immatriculés
• Des biens définis expressément par la loi

Après la réunion des conditions relatif à l’acte de possession qui sont prévu par « l’article 240 » du code des droits réels et celle relative à immeuble^[38] . Il est nécessaire aussi de remplir certaines conditions en relation avec le possesseur lui-même qui sont prévu par « l’article 239 » du code des droits réels.

La possession ne peut intervenir entre :

• Le père et son fils, même de degré inférieur ni entre la mère ses enfants même de degré inférieur ;
• Entre époux durant la vie conjugale ;
• Entre copropriétaires (associés) absolus ;
• Entre le représentant légal et ceux qui sont sous sa tutelle ;
• Entre le mandant et son mandataire ;
• Entre le gestionnaire des biens immobiliers et les propriétaires de ces biens.

D’après « l’article 4 » du code des droits réels, Le possesseur peut recourir à tout moyen. Généralement, il s’agit d’un document authentique moulkia (ou istimrar ou hyaza) par lequel deux adoules^[39] ou un adoul et six lafife^[40] ou encore douze lafife, attestent la propriété de l’immeuble et l’existence des conditions que nous venons de présenter.

Une fois les conditions de la vivification et de la possession sont réunies, le détenteur du bien devient propriétaire ^[41](titulaire d’un droit de jouissance pour la vivification) et bénéficie de tous les pouvoirs sur son immeuble : l’usus, l’abusus et le sens fructus.

Ainsi La possession, en ce qu’elle confère un droit et des pouvoirs sur le bien immeuble possédé, permet au possesseur de faire-valoir judiciairement son droit à travers deux actions :

-La première est dite pétitoire, ou en revendication, en ce qu’elle vise à faire reconnaître un droit réel sur l’immeuble. Le possesseur se prévaudra dans ce cas de son droit sur le bien pour demander, par exemple, l’arrêt des travaux effectués sur son terrain, etc. ;

-La deuxième action est dite possessoire ; elle permet au demandeur de recouvrir la possession de l’immeuble dont il a été dépossédé illicitement.

Cependant, en raison des difficultés qui caractérisent l’action pétitoire – parfois le demandeur n’est pas en mesure de se prévaloir de la durée de possession requise (10 ans ou 40 ans) , le possesseur est souvent enclin à introduire une action possessoire qui demeure ouverte toute personne qui justifie d’une possession de l’immeuble depuis un an au moins^[42].

Notons aussi que le demandeur qui se voit débouté de son action possessoire peut toujours intenter une action pétitoire pour revendiquer la propriété de l’immeuble, s’il justifie des conditions précédemment étudiées. En revanche, un demandeur au pétitoire ne sera pas recevable à agir au possessoire^[43].

En effet, « L’article 166 » du code de procédure civile marocain prévoit donc un délai de possession d’au moins un an. Dans son deuxième alinéa, il énonce toutefois que dans le cas d’une dépossession par voie de fait ou de violence, il suffit que le demandeur justifie avoir eu, lors de la survenance de ces faits, la possession matérielle, actuelle, paisible et publique de l’immeuble.

Le propriétaire du bien « Melk » reçoit également une protection pénale notamment par le délit prévu par « l’article 570 » du code pénal qui édicte une peine d’emprisonnement d’un à six mois et une amende de 120 à 500 dirhams à l’encontre de la personne qui dépossède autrui, frauduleusement ou par surprise, de sa propriété immobilière.

Immeuble Immatriculé :

Le régime moderne de l’immatriculation foncière daté du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles, tel qu’il a été modifié et complété par la loi n°14-07 promulguée par le Dahir n°1-11-177 du 22 novembre 2011^[44]. A ce dahir il faut ajouter un arrêté VIZIRIEL de 3 juin 1915. Ce texte édicte les détails d’application du régime de l’immatriculation.

La phase d’immatriculation foncière au Maroc se caractérise par une superposition de normes juridiques^[45], résultant de l’intervention simultanée de plusieurs textes législatifs régissant un même immeuble avant l’établissement du titre foncier. En premier lieu, la procédure d’immatriculation est exclusivement encadrée par le Dahir du 12 août 1913 formant régime de l’immatriculation foncière, tel qu’il est modifié et complété, lequel organise les différentes étapes de la réquisition jusqu’à la création du titre foncier.

Toutefois, ce texte n’opère pas une création immédiate du droit de propriété, mais se limite à l’examen et à la purge des droits existants. Ainsi, la nature juridique des droits invoqués lors de la réquisition ou des oppositions est appréciée au regard du Code des droits réels^[46] , notamment en ce qui concerne la propriété, la possession et les droits réels démembrés. Par ailleurs, tant que l’immeuble demeure non immatriculé, les règles du droit musulman, conformément à « l’article 1 » du Code des droits réels et à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, continuent de s’appliquer à titre supplétif, notamment en matière de preuve et de possession.

Le domaine de l’état

Le domaine public

Le Domaine Public de l’État comprend toutes les parties du territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels (rivage de mer, zones désertiques, eaux sous toutes leurs formes) ou artificiels (voies de communication, canaux, ports…), qui ne peuvent faire l’objet d’une appartenance privée et dont l’usage est public^[47].

Le domaine Public de l’État est régi par :

-Le Dahir du 01-07-1914 sur le Domaine Public de l’État.

-Le Dahir du 01-08-1925 relatif aux usages d’eau.

-Le Dahir du 30-11-1983 sur l’occupation temporaire de certaines de ces parcelles.

– Le dahir du 14 aout 1913 relatif à l’organisation des biens de l’Etat organise l’inventaire la gestion administrative et le suivi des biens public.

– En cas de litige portant sur le domaine public les règles du code civil « article 1-3 et 50 et suivant », s’applique pour permettre aux tribunaux de statuer sur les occupation illégale ou conflits liés au DPE^[48] en fin les textes sectoriel spécifique, tels que le dahir du 20 Mai 1919 sur les forêts domaniales, ainsi le dahir du 18 Janvier 1915 sur les routes les voies public ou les législations sur les ports et infrastructure public viennent compléter cette superposition en fixant des règles particulière à chaque type du bien, tout en respectant le principe de la domanialité public ce qui le rend difficile d’être applique en réalité.

Domaine privé

Le Domaine Privé de l’État est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités publiques et qui ne sont ni affectés à l’usage direct du public ni à un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n’ont pas reçu d’affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l’État depuis 1973, les terres désertes et incultes, les biens vacants et sans maître, les bâtiments de l’administration qui n’ont pas reçu d’aménagement spécial etc.

La consistance du Domaine Privé de l’État est déterminée par une procédure administrative unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation du domaine de l’État.

Le Domaine Privé de l’Etat est insaisissable du moment que l’Etat est supposé être toujours solvable. Il est non expropriable, car il semble aberrant que l’État s’exproprie lui-même, et aliénable sous certaines conditions qu’il convient de citer comme suit :

-Dans l’urbain : l’autorisation de vendre est autorisée par arrêté du ministre des Finances ou par décret du Premier ministre.

Par ailleurs, la location du Domaine Privé de l’État (DPE) est autorisée par le Wali pour de la réalisation d’investissements.

En milieu rural, l’application du Dahir du 29-12-1972 sur la réforme agraire a introduit les notions de terres susceptibles d’être loties ou non loties, et de terres nécessaires à un besoin d’intérêt général.

En conséquence, depuis 1972, les terres du DPE situées en zone rurale ne peuvent être cédées qu’aux attributaires de lots de la réforme agraire ou aux investisseurs sur attestation de vocation non agricole délivrée par le ministre de l’Agriculture qui autorise la cession de terrains destinés à supporter des projets non agricoles.

Les terres collectives

Les terres collectives au Maroc sont des biens appartenant à des communautés locales ou tribales, soumis à un régime juridique spécifique qui superpose plusieurs sources de droit. Leur gestion et protection relèvent principalement du Dahir du 27 avril 1919 relatif aux terres collectives^[49], qui définit les conditions d’administration, de jouissance et de transmission de ces terres. Parallèlement, les règles du Code des droits réels (Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432, art. 1 et 77-80) s’appliquent pour préciser la distinction entre droit public et privé. Les textes sectoriels ou administratifs, ainsi que la jurisprudence, viennent compléter cette superposition pour encadrer l’occupation, l’exploitation et les litiges relatifs à ces terres. Enfin, en cas de conflit ou de contestation, le Code de procédure civile, s’applique pour organiser l’instruction et le jugement des litiges fonciers concernant les terres collectives. Ainsi, la gestion des terres collectives repose sur une superposition normative combinant le Dahir spécial, le Code des droits réels et le Code de procédure civile.

Les terres collectives sont régies également par l’Arrêté viziriel du 01-11-1912 prévoyant l’aliénation des terres collectives est subordonnée à l’autorisation du gouvernement. Généralement, les terres collectives sont régies essentiellement par le texte fondamental du 27-04-1919, modifié et complété à plusieurs reprises et surtout par le Dahir du 06-02-1937, portant règlement spécial pour la délimitation des terres collective

Les Habous

Le habous peut être défini comme « un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors du commerce, en les affectant à perpétuité à une œuvre pieuse, charitable ou sociale, soit d’une manière absolue exclusive de toute restriction – habous public –, soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées – habous de famille – ; à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous public »^[50]

On distingue trois formes de bien habous :

– Les habous publics : ils comprennent des immeubles et fonds de commerce urbains ainsi que des exploitations agricoles. Depuis le dahir du 31 octobre 1912^[51], ils sont gérés par le ministère des Habous

– Les habous de famille : ce sont des biens dont la jouissance est réservée à une ou plusieurs personnes déterminées jusqu’à l’extinction des bénéficiaires. Le bien devient dès lors habous public. Ces biens sont soumis au contrôle de l’administration des habous et sont soumis à des règles spécifiques (autorisation préalable de l’administration des habous pour l’échange ou la location par exemple).^[52]

– Les habous de zaouïa : ce sont des biens constitués au profit d’une confrérie religieuse, ils sont gérés par le Moqadem de la zaouïa concernée et soumis au contrôle de l’administration des habous. Le ministère des Habous gère aujourd’hui un patrimoine urbain et rural important qui en fait un acteur incontournable de toute politique foncière au Maroc.

B : Les sources du droit foncier et les enjeux

Le droit foncier constitue l’un des piliers essentiels de l’organisation juridique et économique, en raison de son lien direct avec la propriété, l’investissement et la stabilité sociale. Ses sources sont multiples et complexes, résultant à la fois de traditions juridiques anciennes et d’interventions législatives modernes. En effet, le droit foncier puise ses fondements dans le droit musulman, les coutumes locales, ainsi que dans les textes législatifs et réglementaires instaurés notamment durant la période du Protectorat et renforcés après l’indépendance. Cette pluralité des sources engendre plusieurs enjeux majeurs, tels que l’insécurité juridique, les conflits de propriété, la difficulté d’immatriculation des terres et les obstacles à l’investissement et au développement économique. Ainsi, la compréhension des sources du droit foncier et de leurs enjeux apparaît indispensable pour appréhender les défis actuels de la gestion foncière. Donc, nous allons traiter dans cette partie, la multiplicité des sources du droit foncier, puis les conséquences et les enjeux.

• 1. La multiplicité des sources du droit foncier 

Le droit foncier marocain se caractérise par une pluralité de sources juridiques, résultat de l’histoire du pays et de la coexistence de plusieurs systèmes normatifs. Cette diversité contribue à la richesse du droit foncier, mais elle est aussi à l’origine d’une grande complexité et de nombreux conflits fonciers et de lenteur administrative. D’où la nécessité d’une harmonisation continue du cadre juridique.

Le droit foncier au Maroc est un domaine complexe et en constante évolution, qui est régi par un ensemble de règles et de principes issues de différentes sources. La multiplicité des sources du droit foncier au Maroc est une caractéristique fondamentale de ce domaine qui reflète la diversité des influences et des intérêts qui s’y exercent. Dans cette partie, nous allons explorer les différentes sources du droit foncier, en mettant en évidence leur importance et leur impact sur la règlementation de la propriété foncière et des droits réels. Nous allons examiner les sources législatives règlementaires, jurisprudentielles et coutumières qui contribuent à façonner le droit foncier marocain.

Nous allons traiter donc les sources formelles, puis les sources informelles ;

Les sources formelles 

Le droit traditionnel

Les sources traditionnelles du droit foncier au Maroc sont celles qui existaient avant la codification moderne et qui continuent, dans une certaine mesure, à influencer le régime foncier.

Celui-ci comporte essentiellement le droit musulman, le droit hébraïque et la coutume. Cette dernière ne sera traitée que plus tard puisqu’elle est considérée comme étant une source informelle.

Le droit musulman

Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du transfert de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit « Melk en passant par certains droits tel que le droit de Chefaa^[53]. Précisément, c’est le rite Malékite qui s’applique tel que les cadis du Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.

Le droit hébraïque

Comme dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive marocaine a constamment travaille pour combiner la loi hébraïque avec la loi marocaine et pouvoir échapper de ce fait a certaines règles du droit musulman touchant par exemple à l’héritage.

Le droit moderne 

Celui-ci peut être de source nationale ou internationale.

Les sources nationales

Les textes d’origine législative

La constitution

« L’article 15 » de la constitution de 1992 a repris les dispositions relatives à la garantie du droit de propriété inscrite dans les constitutions de 1962, 1970 et 1972, ou il est précisé que « le droit de la propriété demeure garanti. La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement économique et social planifié de la nation en dictent la nécessité. Il ne peut être procédé à expropriation que dans les cas et les formes prévues par la loi »^[54]

« L’article 35 » de la constitution, version 2011, fera état de ces mêmes principes, mais en les faisant suivre de développements ayant trait, entre autres, a « la liberté d’entreprendre et à la libre concurrence »^[55], dont l’effectivité implique nécessairement le respect du droit à la propriété privée vont, en effet, ensemble. Le législateur marocain sera amené, finalement, à considérer la seconde comme étant de l’essence de la première sans pour autant sacrifier la nécessaire protection du corps social et de la nation, comme le prévoit « l’article 35 » susvisé. Il rejoindra, par-là, la conception libérale du droit de propriété, retenue en Europe à partir du XVIIIème siècle.

Les lois

Les lois constituent une source essentielle du droit foncier au Maroc, en définissent les règles et les principes qui régissent la propriété foncière et les droits réels.

Le droit foncier marocain repose sur un ensemble structuré de textes législatifs, dominé par le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 AOUT 1913) relatif à l’immatriculation foncière, qui constitue le pilier du système foncier moderne et qui a connu de nombreuses réformes destinées à renforcer la sécurité juridique. Parmi les modifications les plus importantes figurent les lois n°14-07 et n°57-12, promulguées respectivement par les dahirs de 2011 et 2013, ayant profondément révisé et complété les dispositions du dahir de 1913 tout en conservant sa structure fondamentale. A ce texte s’ajoute plusieurs lois antérieures, notamment Le dahir de 1953 fixant le rôle et les attributions du conservateur de la propriété foncière, qui ont contribué à l’organisation administrative et procédurale du régime foncier.

Le cadre juridique est également renforcé par le dahir n° 1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels (version arabe), ce code est fondamental car elle s’applique aussi bien aux immeubles immatriculés qu’aux non immatriculés, en précisant les droits réels principaux tels que le droit de propriété, l’usufruit, l’usage, l’habitation, les servitudes, ou encore les hypothèques , elle modernise et unifie le droit foncier au Maroc par des propositions récentes pour inclure les ¨compromis de vente¨ parmi les actes qui doivent être établis par acte officiel ou à date certaine, renforçant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières avant l’acte définitif^[56].

L’un des apports majeurs de la loi 39-08 réside dans la protection des tiers et la transparence foncière grâce à la publicité obligatoire des actes au sein de la conservation foncière. Ainsi, toute mutation ou charge affectant un bien immobilier doit être inscrite pour produire effet à l’égard des tiers, ce qui renforce la confiance dans les transactions. Donc le code des droits réels représente une avancée significative dans la consolidation du système foncier marocain, en conciliant la tradition juridique marocaine et les exigences de la modernisation économique. Il demeure un instrument essentiel pour les professionnels su droit, les conservateurs fonciers, et les investisseurs immobiliers. Ainsi que par la loi n°58-00 portant création de l’ANCFCC du 13 Juin 2002, institution clé dans la gestion et la conservation de la propriété foncière.

S’y ajoutent également le dahir portant loi n°173-163 du 31 Mai 1973 relatif à l’établissement et à la conservation du cadastre national, ainsi que le dahir du é Juin 1915 déterminant la législation applicable aux immeubles tel qu’il a été modifié, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dans le domaine foncier, le dahir des obligations et contrats joue un rôle complémentaire au dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière, en ce sens qu’il régit le fond contractuel des opérations immobilières, tandis que le dahir de 1913 organise leur opposabilité. Il encadre également les mécanismes de responsabilité civile liés aux atteintes a la propriété foncière, ainsi que certaines règles relatives à la preuve et à l’exécution des obligations.

L’ensemble de ces textes témoigne de la volonté du législateur marocain de consolider un droit foncier moderne fondé sur l’immatriculation, la publicité foncière et la sécurisation des transactions.

Les textes d’origine réglementaire

Ce sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir exécutif et des autorités administratives. Ils interviennent dans les domaines pour lesquels la loi foncière ne se prononce pas, lorsqu’elle est incomplète, imprécise ou afin de faciliter son exécution. On cite principalement :

Les décrets

Les décrets en matière foncière, sont des textes réglementaires essentiels qui organisent l’accès à la terre, sécurisent la propriété, et simplifient les procédures d’immatriculation via la dématérialisation et la garantie des droits, visant à moderniser la conservation foncière et réduire les litiges fonciers en établissant des règles précises pour les registres, les formalités et l’échange de données entre professionnels et l’administration ANCFCC.

On peut présenter comme exemple :

• Décret d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi 58-00 portant création de l’ANCFCC.
• Décret n°2-97-358 du 30 Juin 1997 fixant le tarif des droits de la conservation foncière.
• Décret n°2-18-181 du 10 Décembre 2018, modifie et complété par le décret n°2-21-604 du 30 Novembre 2021, vise à instaurer une gestion entièrement dématérialisée des dossiers et requêtes pour les professionnels.
• Décret n°2-21-605 du 30 Novembre 2021, permet aux conservateurs fonciers de recevoir des copies électroniques des documents, quel que soit leur format original, pour faciliter les processus.
• Nous citrons, également, le projet de décret n°2-13-18 modifie par les décrets de 2021 relatif aux formalités de l’immatriculation foncière.

Les arrêtés

Au Maroc, les arrêtés en matière foncière sont nombreux et variés, encadrant l’immatriculation, l’urbanisme (lotissement, alignements), le domaine public et privé, avec des textes récents comme la loi 34.21 sur les lotissements 2025. Qui vise à débloquer les projets, et des arrêtés spécifiques (ex : expertise administrative pour indemnisation domaine public) publiés récemment au Bulletin officiel. Ils s’ajoutent aux lois fondamentales et aux dahirs anciens comme celui de 1913 qui régissent le système foncier, caractérisé par sa dualité entre droit traditionnel et modernité (immatriculation).

Les arrêtés sont pris par les ministres, et les vizirs auparavant en fonction de leurs attributions. 0n cite principalement :

• Arrêtés viziriel du 4 Juin 2015 portant réglementation sur le service de la conservation foncière.
• Arrêtés viziriel de 13 Décembre 1941 réglementant les formalités et conditions de l’adjudication des locations à long terme des terres collectives.

Les circulaires émanent du conservateur général

Les circulaires du conservateur général au Maroc, lié à l’agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie- ANCFCC, sont des instructions officielles qui visent à harmoniser l’application de la loi foncière, donnant des directives précises aux conservateurs locaux sur les procédures d’immatriculation, de gestion des titres fonciers, et des problématiques spécifiques comme la signature électronique ou l’enregistrement de certains biens. Elles sont diffusées par l’ANCFCC et traitent de questions juridiques et administratives pour assurer une doctrine uniforme dans le régime de l’immatriculation foncière.

Depuis 1917 jusqu’à aujourd’hui plus de 400 circulaires ont été émises et plus de 1200 notes de services.

Les sources internationales

Les sources internationales du droit foncier reposent principalement sir les instruments internationaux relatifs aux droits de l’homme, notamment ceux consacrent le droit de propriété. A ce titre, la déclaration universelle des droits de l’Homme des Nations-Unies de 1948, signée et ratifiée au Maroc, occupe une place centrale. Son « article 17 » affirme dans son alinéa 1 :« Toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité a droit à la propriété ». Son deuxième alinéa prévoit lui que : « Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété ».

Par ailleurs depuis son adhésion à l’organisation des Nations Unies en 1956, le Maroc s’est engagé à respecter les actes juridiques émanant de cette organisation, notamment la charte des Nations Unies du 26 Juin 1945, qui consacre la protection des droits de l’Homme, y compris le droit de propriété. En outre, la déclaration universelle des droits de l’Homme du 10 décembre 1948 précise et renforce ces principes en intégrant le droit de propriété parmi les libertés et droits fondamentaux reconnus.

La déclaration universelle des droits de l’Homme islamique, adoptée par tous les pays musulmans et, partant, par le Maroc, lors de la 19éme conférence islamique des ministres des affaires étrangères, prévoit, quant à elle, en son « article 15 » a, que « tout homme a droit à la propriété acquise par des moyens licites. Il lui permit de jouir des droits de propriété, à condition de ne pas porter préjudice ni à lui-même, ni à autrui, ou à la société. L’exploitation n’est permise que pour cause d’utilité publique et moyennant une indemnisation immédiate et juste. »

Les sources informelles

Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont également leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des décisions rendues par les juges.

Celui-ci comporte la coutume, la jurisprudence, la doctrine

La coutume

La coutume est une source de droit non écrite qui s’est établie avec le temps, par la pratique et la répétition qui finit par devenir obligatoire. Cependant, tout usage ou comportement habituel de la vie sociale ne constitue pas nécessairement une coutume. Pour qu’il ait coutume, il faut la réunion de deux éléments :

Un élément matériel : L’adage “une fois n’est pas coutume” exprime bien que la coutume est une règle issue d’une pratique constante et prolongée lui assurant une certaine notoriété c’est-à-dire qu’elle est largement connue est admise dans son milieu, au point ou la majorité la connaît.

Un élément psychologique : L’usage habituel doit être ressenti comme étant obligatoire et les individus doivent s’y conformer en ayant la conviction que s’ils ne le font pas ils encourent une sanction. La sanction n’est pas d’ordre moral mais une sanction juridique.

En bref Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions, d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations.

Elle trouve son origine dans la structure patriarcale de la société bien avant la pénétration de l’islam. Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza »

Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous, il porte sur les boutiques ou locaux professionnels, bains, fours, c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.

« Guelsa » viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le bénéficiaire de s’asseoir, de stationner dans la boutique. C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire doit entretenir les locaux.

Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.

Le droit de manfâa est presque identique à la guelsa, qui est un droit de clé « miftah, sarrout », qui est le droit du bénéficiaire d’une boutique ou d’un foundouk, de disposer du local et d’en céder la jouissance.^[57]

Le droit de « Gaza »

Le « Gza » diffère de la « Guelza » en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains nus,

Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de commerce.

Le « Gza » est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la coutume et librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.

Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la location à long terme, en ce que cette dernière ne peut dépasser une durée de 40 ans avec un minimum de 10 ans.

Le droit de « Zina حق الزينة

Qui est un droit réel qui attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui.

Ledit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds lui-même. D’après « l’article 131 » du code des droits réels, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.

Le titulaire du droit de « Zina » peut céder le bâtiment qu’il a édifie, le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de son exercice.

Le droit « Houa حق الهواء »

D’après P. DECROUX : le droit de Houa est la colonne d’air dont dispose le titulaire de ce droit dessus par exemple : d’une maison^[58]

Le droit de « Houa » connu sous le nom également de surélévation est un droit réel permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par « les articles 138 à 141 » du code des droits réels, qui ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :

Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis qu’avec le consentement de tous les indivisaires.

– Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont pas contraires à sa nature.

– Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le consentement du propriétaire

Réputés être des droits coutumiers. Rappelons que ceux-ci feront l’objet de clarifications au cours des développements qui suivront.

La jurisprudence

Donnée relevant du droit foncier. Il s’agit donc de décisions précédemment rendues, qui illustrent comment un problème juridique foncier a été résolu.

Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation foncière.

Dans la mesure où les lois et les règlements sont généraux et parfois utilisent des termes dans le sens n’est pas précis, le rôle de la jurisprudence consiste non seulement à les interpréter mais encore å combler leurs éventuelles lacunes. Par cet effort d’interprétation, la jurisprudence contribue à faire évoluer le droit et à susciter des réformes. En fait, si la loi est générale et abstraite, c’est pour assurer la justice dans l’égalité de tous les citoyens devant la loi. Mais les injustices réapparaîtraient si, dans l’interprétation de la loi par le juge, celle-ci était tantôt appliquée de telle manière, tantôt d’une autre. La normalité de l’application de la loi par les tribunaux est au moins aussi nécessaire que la généralité de sa rédaction.

La doctrine

La doctrine désigne l’ensemble des “opinions” émises par les auteurs (professeurs, magistrats, avocats et autres praticiens du droit) qui traitent des matières juridiques. Formellement c’est l’ensemble de travaux juridiques écrits ouvrages, notes, commentaires…

Ces positions doctrinales ne constituent pas une source formelle et directe du droit et le juge n’est pas lié par une opinion partagée par plusieurs auteurs sur une question de droit.

En fait, si la majorité des auteurs s’accorde que les tribunaux font aune interprétation erronée d’une disposition de la loi, leur position ne s’impose nullement au juge. Toutefois, la doctrine contribue à mettre en lumière les lacunes de la loi et des positions jurisprudentielles et peut ainsi amorcer une modification de la loi ou inspirer une révision de l’interprétation qui en est faite par les juges (revirement jurisprudentiel).

• 1. Les conséquences et les enjeux du foncier au Maroc

La superposition des législations et ses conséquences juridiques 

La superposition des lois et des sources en matière foncière au Maroc a des conséquences juridiques profondes. Elle engendre une mosaïque de régimes où les terres peuvent être régies simultanément par des règles islamiques, coutumières et des lois modernes d’immatriculation. Cette situation complexe est souvent source de conflits de lois et d’interprétations diverses.

Les tribunaux sont régulièrement confrontés à des cas où il est nécessaire de démêler l’imbrication de ces différentes sources pour établir la légitimité des droits de propriété, ce qui peut entraîner des procédures longues et coûteuses. La sécurisation foncière, essentielle pour le développement économique, s’en trouve parfois compromise.

Cette superposition normative engendre des conséquences juridiques importantes, affectant la sécurité foncière, le règlement des litiges et l’attractivité économique.

1. Les conflits de lois

La coexistence de plusieurs systèmes normatifs (islamique, coutumier et moderne) entraîne des divergences quant à l’interprétation des titres fonciers, aux règles de preuve et aux modalités de transmission ou de cession des droits. Cette situation est source d’incertitude juridique et complique l’application cohérente du droit foncier.

1. Insécurité foncière

L’absence de clarté et d’unification des règles foncières favorise la multiplication des litiges et des contentieux prolongés. Cette insécurité juridique fragilise les droits des propriétaires et des ayants droit, tout en affectant la stabilité des rapports fonciers.

1. Freins au développement économique

La complexité du cadre juridique foncier constitue un obstacle majeur à l’investissement. Elle limite l’accès au crédit, notamment en raison de la difficulté à garantir les droits réels et freine la réalisation de projets de développement, en particulier dans les secteurs agricole et immobilier.

Les défis de l’unification et de la simplification du régime foncier

Face à la complexité du régime foncier marocain, marquée par la superposition des lois et la diversité des sources, l’unification et la simplification du système constituent des enjeux majeurs.

• 1. La digitalisation du foncier

La modernisation passe par la numérisation des registres et des procédures foncières. L’informatisation du cadastre permet d’améliorer la transparence, de sécuriser les transactions et de réduire les litiges liés à la propriété foncière.

• 1. La réforme législative

La réforme vise à harmoniser les différentes lois foncières (droit moderne, coutumier et islamique), tout en respectant l’héritage historique et social du Maroc. L’objectif est de créer un cadre juridique plus clair, cohérent et accessible.

• 1. La sensibilisation du public

La réussite de la réforme nécessite une sensibilisation des citoyens et des professionnels (notaires, avocats, agriculteurs).

Informer sur l’importance de l’immatriculation foncière contribue à une transition plus juste et équitable.

• 1. La coordination institutionnelle

Enfin, une meilleure coordination entre les différentes institutions concernées est indispensable.

L’alignement des autorités et des procédures permet d’assurer l’efficacité des réformes et d’éviter les contradictions administratives.

Les enjeux socio-économiques de la complexité du système foncier au Maroc

La complexité du système foncier marocain, marquée par la superposition des lois et la diversité des régimes juridiques, a des répercussions importantes sur les plans social et économique.

• 1. Des enjeux sociaux majeurs

Une part importante du foncier au Maroc reste non immatriculée. Selon les estimations, plus de 70 % des terres rurales ne sont pas enregistrées au régime de l’immatriculation foncière. Cette situation crée une insécurité juridique, notamment pour les petits exploitants et les populations rurales.

Par ailleurs, près de 10 millions de personnes dépendent directement ou indirectement des terres collectives, appelées terres soulaliyates (الأراضي السلالية) pour leur subsistance. La complexité des règles qui les régissent limite souvent l’accès équitable à la terre, en particulier pour les femmes et les jeunes, ce qui peut accentuer les inégalités sociales.

Cette situation favorise également la multiplication des conflits fonciers, liés aux droits d’usage, à la délimitation des terres et à la coexistence de normes juridiques différentes.

• 1. Des conséquences économiques significatives

Sur le plan économique, l’insécurité foncière constitue un frein aux investissements. Les agriculteurs rencontrent des difficultés à accéder au crédit bancaire, faute de titres fonciers sécurisés pouvant servir de garantie.

Or, le secteur agricole joue un rôle central dans l’économie nationale : il représente environ 12 à 14 % du PIB, et constitue une source d’emploi essentielle, surtout en milieu rural. La complexité du régime foncier limite donc le développement agricole, la modernisation des exploitations et la mise en place de projets d’infrastructures.

• 1. Un enjeu stratégique pour le développement

Ainsi, la clarification et la sécurisation du foncier apparaissent comme un levier fondamental pour une croissance économique durable et inclusive, permettant à la fois de réduire les inégalités sociales, de renforcer la sécurité juridique et de stimuler l’investissement.

CONCLUSION :

Le foncier au Maroc, avec sa richesse historique et sa complexité actuelle, est un domaine en constante évolution. La superposition des lois et la multiplicité des sources représentent à la fois un héritage précieux et un défi majeur. Les efforts d’unification et de simplification sont en cours, mais ils nécessitent une approche holistique qui intègre les dimensions juridiques, sociales, économiques et culturelles.

L’avenir du foncier marocain réside dans sa capacité à moderniser ses structures tout en préservant son identité unique. Une meilleure gouvernance foncière est indispensable pour garantir la sécurité juridique, favoriser le développement durable et assurer une répartition équitable des ressources foncières pour toutes les générations.

En définitive, le foncier au Maroc est caractérisé par une superposition et une multiplicité des lois qui régissent les droits de propriété et les transactions immobilières. Cette complexité juridique, issue de l’héritage historique et de la pluralité des sources de droit, entraîne des difficultés d’interprétation et d’application, et peut générer des conflits et des insécurités pour les acteurs du secteur. Pour relever ces défis, il est essentiel de poursuivre les efforts de réforme et de modernisation du droit foncier marocain, en visant une meilleure harmonisation des textes et une plus grande sécurité juridique pour les citoyens et les investisseurs

Et vu que le cadre juridique régissant le foncier au Maroc, a été mis en place au début du protectorat français, la question qui se pose à l’instar est la suivante : Quels sont les points de convergence et de divergence entre les systèmes fonciers du Maroc et de la France, et quels enseignements peuvent-ils tirer de leur comparaison

Bibliographie

Lois et Conventions

1. Bulletin officiel n° 89 du 10/07/1914 (10 juillet 1914) Dahir du 7 Chaabane 1332 (1er juillet 1914) sur le Domaine public dans la zone du Protectorat Français de l’Empire Chérifien
2. Royaume du Maroc, Dahir n°1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n°39-08 relative au Code des droits réels, Bulletin officiel, n°5998, 2011.
3. Dahir du 20 hija 1335 (10 Octobre 1917) sur la conservation et l’exploitation des forêts (B.O. 29 octobre 1917).
4. Dahir du 27 avril 1919 (26 Redjeb 1337) organisant la tutelle administrative des collectivités indigènes et réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs.
5. Code des obligations et des contrats (promulgué par Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913), et modifié jusqu’à la loi n° 31-18)
6. Dahir N° 1-03-193 du 9 Chaoual 1424 (4 décembre 2003) fixant les attributions et l’organisation du ministère des Habous et des affaires islamiques.
7. DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réel (version arabe)
8. Dahir portant loi n° 1-74-447 (11 ramadan 1394) approuvant le texte du Code de procédure civile (B.O. 30 septembre 1974).
9. Dahir n°1-13-116 du 26 safar 1435(30 décembre 2013) portant promulgation de la loi n°57-12completant le dahir du 9 ramadan 1331(12 aout 1913) sur l’immatriculation foncière, bulletin officiel n°6306 du 12 moharrem 1436(6novembre 2014).
10. Dahir n°1-92-155 du rebia 2 1413 (9 octobre 1992) portant promulgation du texte de la Constitution révisée
11. Dahir n°1-11-91 du 27 Chaabane 1432 (29 Juillet 2011) portant promulgation du texte de la CONSTITUTION

Ouvrages

1. DECROUX (p) « Droit Foncier Marocain », éd. La Porte, Rabat, 1977
2. LUCCIONI (Joseph), Le Habous ou Wakf (rites malékite et hanéfite), Casablanca, Imprimeries Réunies de « La Vigie Marocaine » et du « Petit Marocain », Institut des Hautes Études Marocaines, Collection des centres d’études juridiques, t. XXII, 1942, 185 p.

Article

1. Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public ” Stéphane Gignoux, Les Études et Essais du Centre Jacques-Berque N°30 – Avril 2015 (Rabat – Maroc) p.7-8
2. Halima El Maghari, محاضرات في القانون العقاري [Cours de droit immobilier], Agadir, مكتبة قرطبة, 2015/2016, p. 10.

Support pédagogique

1. EL MELLOUKI RIFFI (Salma), Cours de droit foncier marocain, Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales de Mohammedia, Université Hassan II Casablanca-Mohammedia, 2017-2018, p.4 disponible sue le site [https://fr.scribd.com/document/687790445/1-Cours-de-Droit-Foncier-Copie].
2. Cours de droit foncier, professeur L. LEKOUISSI, faculté de droit, AGADIR.

Sites Web

1. Dalloz Étudiant, « La propriété publique », Focus sur, [en ligne]. Disponible sur : actu.dalloz-etudiant.fr[(actu.dallozetudiant.frinBing)][https://www.bing.com/search?q=”https %3A%2F%2Factu.dallozetudiant.fr%2Ffcus-sur%2Farticle%2Fla-propriete-publique%2Fh%2Fb4191889ae830bb1693a33ec09b2b79c.html“]
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8. Foncimed, « Régime foncier marocain », [en ligne]. Disponible sur : [www.foncimed.com] [http://www.foncimed.com].
9. « Les droits réels », Droit en Français, 28 octobre 2019, [article en ligne], consulté sur Internet. Disponible sur [https://www.droitenfrancais.com/2019/10/les-droits-reels-les-droits-reels.html ]

1. Dalloz Étudiant, « La propriété publique », Focus sur, en ligne. Disponible sur : actu.dalloz-etudiant.fr [(actu.dalloz-etudiant.fr in Bing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Factu.dalloz-etudiant.fr%2Ffocus-sur%2Farticle%2Fla-propriete-publique%2Fh%2Fb4191889ae830bb1693a33ec09b2b79c.html“) ↑

2. Conseil supérieur du notariat, « Les biens immobiliers du domaine public », Notaires de France, en ligne. Disponible sur : www.notaires.fr [(notaires.fr in Bing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Fwww.notaires.fr%2Ffr%2Farticle%2Fles-biens-immobiliers-du-domaine-public“). ↑

3. Bulletin officiel n° 89 du 10/07/1914 (10 juillet 1914) Dahir du 7 Chaabane 1332 (1er juillet 1914) sur le Domaine public dans la zone du Protectorat Français de l’Empire Chérifien. ↑

4. Dalloz, « La domanialité publique », Documentation Dalloz, en ligne. Disponible sur : www.dalloz.fr [(dalloz.fr inBing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Fwww.dalloz.fr%2Fdocumentation%2FDocument%3Fid%3DDZ%252FOASIS%252F000356“). ↑

5. Royaume du Maroc, Dahir n°1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n°39-08 relative au Code des droits réels, Bulletin officiel, n°5998, 2011. ↑

6. Code des droits réels, article 224 : « la vivification d’une terre inculte consiste à la rendre exploitable… » ↑

7. Article 223 la loi 39-08 portant code des droits réels : « Quiconque vivifie une terre inculte, sur autorisation de l’autorité compétente, a le droit de l’exploiter ». ↑

8. Conseil Économique, Social et Environnemental (CESE), Écosystèmes forestiers du Maroc : risques, défis et opportunités, Rabat, CESE, 2020. Disponible sur : www.cese.ma [(cese.ma inBing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Fwww.cese.ma%2Fdocs%2Fecosystemes-forestiers-du-maroc-risques-defis-et-opportunites%2F“). ↑

9. Royaume du Maroc, Dahir du 10 octobre 1917 sur la conservation et l’exploitation des forêts, Bulletin officiel, 29 octobre 1917. Tel que complété par le Dahir du 29 octobre 1919. ↑

10. Tel que complété par le Dahir du 29 octobre 1919. ↑

11. Halima El Maghari, محاضرات في القانون العقاري [Cours de droit immobilier], Agadir, مكتبة قرطبة, 2015/2016, p. 10. ↑

12. Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels tel qu’il a été modifié et complété. ↑

13. JurisPro Maroc, Les statuts fonciers au Maroc, article en ligne, 8 juin 2018, disponible sur le site www.jurispromaroc.com ↑

14. Royaume du Maroc, Dahir du 27 avril 1919 (26 Redjeb 1337) organisant la tutelle administrative des collectivités indigènes et réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs, Bulletin officiel, 1919. ↑

15. Article 1 code des Habous promulgué par le Dahir n° 1-09-236 de février 2010. ↑

16. Article 2 code des Habous promulgué par le Dahir n° 1-09-236 de février 2010. ↑

17. Code des obligations et des contrats (promulgué par Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913), et modifié jusqu’à la loi n° 31-18). ↑

18. Article 3,4,5 code des Habous promulgué par le Dahir n° 1-09-236 de février 2010. ↑

19. Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), « Procédure normale d’immatriculation foncière », en ligne. Disponible sur : www.ancfcc.gov.ma [(ancfcc.gov.ma in Bing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Fwww.ancfcc.gov.ma%2FProcedureNormale%2F“) ↑

20. Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture (FAO), « Régimes fonciers et propriété privée », Études foncières, en ligne. Disponible sur : www.fao.org [(fao.org in Bing)](https://www.bing.com/search?q=”https%3A%2F%2Fwww.fao.org%2F4%2FY4308F%2Fy4308f04.htm“). ↑

21. Pierre Decroux, Droit foncier marocain, Rabat, Éditions La Porte, 1977, p. 45.. ↑

22. Foncimed, « Régime foncier marocain », en ligne. Disponible sur : [www.foncimed.com] (http://www.foncimed.com). ↑

23. Le RITE MALIKITE (Madhhab malikite) « l’une des quatre grandes écoles de jurisprudence (fiqh) de l’Islam sunnite. Fondé par l’imam Mâlik ibn Anas » ↑

24. Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels tel qu’il a été modifié et complété. ↑

25. Cours de droit foncier, Professeur L. Lekouissi, Faculté de droit, Agadir ↑

26. Article 223 Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels tel qu’il a été modifié et complété. ↑

27. Article 222 la loi 39-08 relative au code des droits réels « Les terres incultes et sans propriétaire appartiennent à T’Etat. Elles ne sont susceptibles d’appropriation que par une autorisation expresse de l’autorité compétente conformément à la loi. » ↑

28. Article 226 Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels tel qu’il a été modifié et complété. ↑

29. Article 225 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réel (version arabe) ↑

30. Article 239 la loi 39-08 sur les droits réels « La possession de droit est fondée sur la maîtrise effective d’un immeuble avec 1’intention de se l’approprier. Aucun ressortissant non marocain ne peut se prévaloir de ladite possession quelle que soit sa durée. » ↑

31. Article 241 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

32. Article 245- 1 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

33. Article 240-2 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

34. Article 240-3 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

35. Article 240-4 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

36. Article 250 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

37. Article 251 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

38. Article 261 DAHIR n°1-11-178 du 22 Novembre 2011, Bulletin officiel n°5998, portant promulgation de la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

39. NOTAIRE TRADITIONNELS ↑

40. TEMOIGNAGE CONSENTI ↑

41. Article 263 la loi 39-08 sur les droits réels « Est réputé possesseur légal jusqu’å preuve contraire quiconque prouve qu’il possède un immeuble en remplissant toutes les conditions de la possession et présente à cet effet une réquisition d’immatriculation ». ↑

42. Article 169 la loi 39-08 sur les droits réels. ↑

43. Article 166 Dahir portant loi n° 1-74-447 (11 ramadan 1394) approuvant le texte du Code de procédure civile (B.O. 30 septembre 1974). ↑

44. Dahir n°1-13-116 du 26 safar 1435(30 décembre 2013) portant promulgation de la loi n°57-12completant le dahir du 9 ramadan 1331(12 aout 1913) sur l’immatriculation foncière, bulletin officiel n°6306 du 12 moharrem 1436(6novembre 2014). ↑

45. Article. 1 et suivant du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière tel qu’il a été modifié et complété. ↑

46. Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 – 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels, articles 1-4, 9 et suivants, 37 et suivants, 54 et suivants. ↑

47. EL MELLOUKI RIFFI (Salma), Cours de droit foncier marocain, Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales de Mohammedia, Université Hassan II Casablanca-Mohammedia, 2017-2018, p.4 ↑

48. Domaine Privé de l’État ↑

49. Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public ” Stéphane Gignoux p 8. ↑

50. J. Luccioni, Le Habous ou Wakf, 1945, Casablanca, p. 15. ↑

51. Royaume du Maroc, Dahir n°1-09-236 de février 2010 portant promulgation du Code des Habous. ↑

52. Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public ” Stéphane Gignoux p.7 ↑

53. Le droit de chefaa est le droit pour un copropriétaire indivis d’immeuble << Melk >> d’acquérir la quote-part qui a été aliéné » à titre onéreux par un autre copropriétaire. ↑

54. Dahir n°1-92-155 du rebia 2 1413 (9 octobre 1992) portant promulgation du texte de la Constitution révisée ART 15 ↑

55. Dahir n°1-11-91 du 27 Chaabane 1432 (29 Juillet 2011) portant promulgation du texte de la CONSTITUTION ART 35 ↑

56. Article 4 la loi n°39-08 relative au code des droits réels ↑

57. « Les droits réels », Droit en Français, 28 octobre 2019, [article en ligne], consulté sur Internet. Disponible sur [https://www.droitenfrancais.com/2019/10/les-droits-reels-les-droits-reels.html] ↑

58. DECROUX (p) « Droit Foncier Marocain », éd. La Porte, Rabat, 1977 p. 89 ↑