الأجل بين التقييد والتشطيب في نظام التحفيظ العقاري

The termbetween Restriction and Finishing In systemRealestatememorization

حفيظة العدراري

باحثة بسلك الدكتوراه في القانون الخاص جامعة القاضي عياض

لتحميل المجلة كاملة

مجلة القانون والأعمال الدولية : الاصدار رقم 49 لشهري دجنبر 2023 / يناير 2024

ملخص :

لا شك أن تبني المشرع المغربي في تنظيمه لمؤسسة الآجال ما كان إلا استجابة لما يتطلبه ميدان المعاملات العقارية من مرونة و تسريع في اجراءات التحفيظ العقاري على حد سواء، و حماية حقوق الأشخاص المرتبطة بالعقار.

و لعل هذا البحث الذي حاولنا من خلاله الوقوف على مدى توفق المشرع المغربي من خلال مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري، الموازنة بين السرعة في الاجراءات و حماية حقوق الأطراف، بقدر ما يبقى محاولة متواضعة في إرساء دعائم البحث العلمي كأحد مقومات التنمية، فإننا سعينا من خلاله جاهدين أن نكون عند حسن ظن القارئ.

Abstract

There is no doubtthat the Moroccanlegislator’s adoption of the deadlines institution in itsregulationwasonly a response to what the field of real estate transactions requires in terms of flexibility and acceleration in both real estate registration procedures and the protection of the rights of people related to real estate.

Perhapsthisresearch, throughwhichwetried to determine the extent to which the Moroccanlegislatoragreedwith the requirements of the real estate registration decree, balancing between speed in procedures and protecting the rights of the parties, as much as itremains a modestattempt in laying the foundations of scientificresearch as one of the components of development, we have striventhroughit. To be as good as the readerthinks.

مقدمة

يعتبر موضوع التقييد والتشطيب على الحقوق العينية الموجودة في الرسم العقاري ذا أهمية كبيرة، وذلك بمساهمتها في اكتساب الحقوق التي تم تقييدها في الرسم العقاري، كما أنه بمجرد التشطيب على هذه الحقوق تعتبر كأن لم تكن.

فمرحلة تقييد الحقوق العينية العقارية بالرسوم العقارية نظمها المشرع المغربي وفقا للباب الأول من القسم الثاني من القانون رقم 14.07، فهي مرحلة ثانية لنظام التحفيظ العقاري، والتي تتعلق بالتقييد والتشطيب، أي اشهار كل التصرفات القانونية والعمليات المادية التي تطرأ على العقار المحفظ من خلال حياته القانونية الجديدة، وكل تغيير أو إبطال أو انقضاء، وذلك عن طريق تضمينها بالرسم العقاري الموضوع للعقار العيني، كما أن هذه الحقوق و التصرفات لا يجوز الاحتجاج بها اتجاه الطرفين أو الغير إلا بعد تقييدها بالرسم العقاري.

وقد جاء لنا المشرع وفقا لنص الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، على ضرورة إشهار جميع الوقائع والتصرفات والإتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض⁽⁾، وذلك عن طريق التقييد أو التشطيب.

ويمكن أن نتساءل في هذا الإطار عن مدى نجاعة

انطلاقا مما ذكر سأحاول تناول هذا الموضوع من خلال الحديث عن دور الأجل في التقييد (المحورالأول) و مدى فعاليته في التشطيب ( المحورالثاني)، على ضوء مقتضيات القانون رقم 14.07 المغير و المتمم للظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري.

المحورالأول: الأجل كمتحكم في التقييد

يعتبر التقييد، تضمين عناصر الإتفاق الضرورية وأركان العقد القانونية بالسجلات المعدة لهذه الغاية، والموضوعة بإدارة المحافظة على الملكية العقارية الثابتة التاريخ، المرتبة حسب أرقام تعطى عند التسجيل لكل عقد اتفاق على أي تصرف في العقار المعني به والمقصود من طرفيه معا⁽⁾. فالتقييد يلعب دورا مهما في كثير من الميادين الإقتصاديةوالإجتماعية والقانونية، والشيء الذي يهمنا هو المستوى القانوني الذي يحمي الحقوق المقيدة بالرسم العقاري، إذ ما هو مقيد يعتبر هو الحقيقة والباقي يعد عدما حثى يثبت وجوده⁽⁾.

فمن خلال النصوص القانونية المتعلقة بالعقار أوصى لنا بمجموعة من الآجال يجب احترامها وإلا قد يترتب عن عدم إحترامها أداء غرامة، و سنحاول من خلال هذا المحور التطرق إلى الآجال لإنجاز تقييد الحقوق العينية ( أولا) و كآلية لتسريع التقييدات (ثانيا).

أولا :أجل إنجاز تقييد الحقوق العينية العقارية

نص لنا المشرع في الفصل65 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، على أجل التقييد تحت طائلة غرامة مدنية بناء على مقتضيات محددة قانونيا، تتعلق باستخلاص رسوم المحافظة العقارية، حيث نجده ينص على ما يلي: “يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليها في الفصل 65 في ثلاثة أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة :

1. للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به .
   
2. للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها .
   
3. للعقود العرفية ابتداء من تاريخ أخر تصحيح إمضاء عليها .
   

   غير أن هذا الأجل لا يسري على العقود المشار إليها في البندين 2 و3 أعلاه إذا :
   

4. كانت موضوع تقييد إحتياطي طبقا للفصل 85.
   
5. تعلقت بالأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من هذا القانون .
   

   إذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري ولم تؤدي رسوم المحافظة العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، فإن طلب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة في المائة من مبلغ الرسوم المستحقة، وذلك عن الشهر الأول الذي يلي تاريخ انقضاء الأجل المذكور و0.5 في المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر الموالي له ..”.
   

   و الملاحظ هنا أن المشرع أشار لآجال تقييد الأحكام القضائية المتمثلة في 3 أشهر، و في نفس الوقت استغنى عن الأوامر الاستعجالية أو المبنية على طلب المتمثلة في أجل 30 سنة المنصوص عليها في الفصل 425 من ق م م ، باعتبارها تقييدات قضائية مؤقتة إلى حين تقييدها النهائي بالرسم العقاري.
   

   بعد قراءتنا للفصل 65 مكرر، يتضح لنا أن المشرع حدد لنا أجلا قصيرا بالمقارنة مع الفصل المنصوص عليه في ظهير التحفيظ العقاري، حيث كان الأجل في السابق متمثلا في ثمانية عشر شهرا بالتالي فهو أجل طويل، الشيء الذي يدفع أصحاب هذه الحقوق إلى التهاون في طلب تقييدها إلى درجة النسيان⁽⁾، في حين أصبح الأجل ثلاثة أشهر، وبهذا فقد شكل هذا التعديل مرحلة مهمة في تقليص مجموعة من الإشكالات التي كانت مثارة في هذا الفصل قبل التعديل. فكيف يتم احتساب هذا الأجل؟
   

   قبل الإجابة عن هذا السؤال، لابد لنا من استحضار المراحل التي يمر منها إشهار الحقوق بالسجلات العقارية، حيث يجب على طالب التقييد أن يقدم طلب إلى المسؤول عن هذه الطلبات، مقابل تسليمه وصل، وبعد ذلك يقوم المحافظ بدراسة هذا الطلب بشكل صارم، وذلك ضمانا لتحقيق شرعية التقييد وقوتها الثبوتية.
   

   كما نص لنا المشرع في نفس الفصل على دعيرة في حالة عدم التقيد بالأجل المنصوص عليه، حيث في بعض الأحيان يتم إعفاءه من هذه الدعيرة من طرف مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في حالة القوة القاهرة.
   

   بهذا يكون من حق طالب التقييد، تقييد حقوقه متى شاء، بحيث أن التأخير عن الأجل لا يسقط الحق في التقييد ولا يؤدي إلى رفضه⁽⁾، الشيء الوحيد الذي يترتب عنه هو غرامة حسب مدة التأخير.
   

   قبل إقدام المحافظ على مباشرة التقييد، فإن مسؤوليته تلزمه في بعض الأحيان برفض التقييد من بينها مثلا عدم بيان الهوية الكاملة للأطراف او لأحدهم أو عدم تطابق إسمالمفوت مع الإسم الموجود في الرسم العقاري أو الحالة التي يموت فيها الطلب متعلق بحق يقتضي إنشاؤه موافقة المالك المسجل والحائز لنسخة الرسم العقاري طبقا للفقرة الأولى من الفصل 89 من ظ ت ع كم وقع تغييره وتتميمه، ففي هذه الحالة بالذات ينذر المحافظ على الأملاك العقارية الحائز له بوجوب تقديمه داخل أجل عشرين يوما من تاريخ إجراء التقييد مع سلوك إجراءات صارمة إذا بقي الإنذار بدون نتيجة، وبعدها يمنح للمستفيد نظيرا جديدا⁽⁾ .
   

   ثانيا : الآجال كآلية لتسريع مسطرة التقييدات
   

   كان المشرع واضحا من خلال الفصل 65 من ظ ت ع المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، بخصوص الحقوق التي يتعين على صاحبها إشهارها بواسطة تقييدها بالرسم العقاري، كما إعتمد من خلال هذا الفصل على صيغة الوجوب: “يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري ..”.
   

   في نفس السياق رتب غرامة في حالة التأخير عن التقييد طبقا للفصول 66 و67 من ظ ت ع المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07.
   

   بالتالي فالآجال التي جاء بها المشرع من خلال الفصل 65 مكرر من نفس القانون، كانت آلية لتسريع مسطرة التقييدات ودافعة لأصحاب الحقوق إلى عدم التهاون في تقييد حقوقهم، لأن العبرة بالتقييد لا بثبوت التاريخ⁽⁾.
   

   و بهذا تمت هناك جدل فقهي بخصوص مسألة مرور الأجل المنصوص عليه في الفصل أعلاه، هل يبقى قائما أم يسقط بمرور هذه المدة.
   

   هناك من تمسك بمقتضيات الفصل 380 من ق ل ع، بمعنى أن الحق لا يتقادم، وأن التقادم لا يسري بالنسبة لدعوى الضمان إلا من وقت حصول الإستحقاق، في حين إتجه رأي أخر الى مقتضيات الفصل 387 من نفس القانون الذي اعتبر أن الحق يتقادم بمرور أجل خمسة عشر سنة.
   

   فالحق في التقييد، هو مجرد إجراءات إدارية لا يسري عليها التقادم، ويمكن القيام بها في أي وقت مادامت شروط ذلك متوفرة، وأن المشرع لم يحدد أجلا مسقطا تسقط بموجبه هذه الإجراءات على الرغم من وجوب القيام بهذا التقييد⁽⁾ .
   

   بالتالي فإن تقليص الآجال المتعلقة بالتقييد لا يسقط الحق، هذا من جهة، ومن جهة أخرى كان هدفه تسريع المسطرة.
   

   المحور الثاني: مدى فعالية الأجل في التشطيب
   

   نظم المشرع التشطيب طبقا للفصول 91 و93، 94، 95 من ظ ت ع المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، بحيث يمكن للمحافظ التشطيب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بالاستناد إلى عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به.
   

   و يعرف التشطيب بأنه نوع من التقييد الذي يكتسي طبيعة مزدوجة أولاهما: سلبية تتمثل في انقضاء أو إبطال حق مسجل أو وضع حد لمفعول أي تقييد أخر ولو كان مؤقتا، وثانهما: إيجابية تتجلى في استفادة الطرف طالب التشطيب من الحق المشطب عليه من اسم الغير بالرسم العقاري وجعله في اسمه الشخصي باعتباره المالك الحقيقي له⁽⁾. طبقا للفصول 101 و102 و103 من ظ ت المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07.
   

   و بهذا سنقتصر في هذا المحور بدراسة مدى فعالية الأجل في التشطيب التلقائي (أولا) و أيضا مدى فعاليته في التشطيب( ثانيا).
   

   أولا: مدى فعالية الأجل في التشطيب التلقائي
   

   ربط المشرع المغربي من خلال ظهير التحفيظ العقاري والقوانين المرتبطة به، انقضاء الحقوق المترتبة على العقارات المحفظة بالتشطيب عليها من الرسم العقاري طبقا للفصول السالفة الذكر، وإن كان الأصل في التشطيب الاختيارية طبقا للأسباب المؤدية إليه وفق الفصل 91 من ظ ت ع المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، الا أن المشرع جعله في بعض الحالات يكون بشكل تلقائي يقع على عاتق المحافظ العقاري.
   

   و يبقى رهين ببعض الآجال التي حددها المشرع والتي يتم من خلالها انقضاءالحق، وبالتالي عدم جدوى بقائه على مستوى الرسم العقاري .
   

   فالتشطيب التلقائي هو ذلك التشطيب الذي يقوم به المحافظ تلقائيا بناء على نصوص خاصة تخوله هذه الصلاحية أو بعبارة أخرى هو التشطيب التلقائي الذي يقوم به المحافظ متى كان لذلك موجب قانوني⁽⁾.
   

   ولما كان التشطيب التلقائي يخضع للسلطة التقديرية للمحافظ فإنه يقوم بالتشطيب على التقييدات المؤقتة بمجرد انصرام الأجل القانوني أو تعذر إنجاز التقييد النهائي، وذلك انسجاما مع تحيين الرسوم العقارية واقعا وقانونا⁽⁾. ويتجلى بالأساس في التشطيبات التلقائية على التقييد الاحتياطي بعد مرور أجل 30 يوم من تقييد مقال الدعوى، وأجل ثلاثة أشهر من صدور الأمر بالتقييد الاحتياطي، وأجل 10 أيام من تاريخ التقييد الإحتياطي بناء على سند، بالإضافة الى التشطيب التلقائي على الرهن المؤجل بعد مرور 90 يوما عن تقييده بالرسم العقاري إن لم يتم تقييده بصفة نهائية قبل ذلك.
   

   و لابد من الإشارة في هذا الاطار إلى مكنة التشطيب التلقائي على مشاريع نزع الملكية من الرسم العقاري إن لم تبادر الإدارة المنزعة الملكية من رفع دعوى داخل أجل سنتين، وكذا إمكانية التشطيب التلقائي على عقد البيع الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز، وعقد الإيجار المفضي الى تملك العقار، إن لم يتم تقييد العقد النهائي ضمن الأجل المحدد في العقد الابتدائي، أم أن المحافظ مطالب بالأسباب التي نص عليها الفصل 91 السالف الذكر.
   

   أكيد أن الجواب على هاته الاشكالية تقتضي الإشارة إلى فعالية التشطيب بالنسبة لبعض التحملات والحقوق التي تبقى دون جدوى، والتي في قابليتها تكون تعسفية كما هو الشأن بالنسبة للتقييدات الاحتياطية قبل التعديل.
   

   و منه فإن الأمر يتطلب شيء من الجرأة في تفعيل النصوص القانونية من السادة المحافظين نظرا لجدوى فعالية التشطيب التلقائي بعد مرور الأجل.
   

   ثانيا: فعالية الأجل في التشطيب
   

   لما كان إكتساب الحق أو إنتقاله أو تعديله على مستوى العقارات المحفظة، عديم القيمة الحجية إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري سواء مالك الرسم العقاري أو الأغيار، فإن الأمر يبقى على خلاف لإنقضاء الحقوق وما يترتب عنه من الحيلولة دون التشطيب عليه بالرسم العقاري، وعدم مطابقة هذا الأخير لواقع العقار المحفظ، وذلك تابع لعدم فعالية التشطيب بحد ذاته في مجموعة من الحالات، إذ لا يعقل لما حق السطحية كونه لازال مقيد بالرسم العقاري والأغراس والبنايات موضوع الحق قد هلك، فحق السطحية في هذه الحالة وإن كان لازال مقيد بالرسم العقاري غير أنه بدون قيمة وبالتالي مالك حق الرتبة يكون في حالة ارتياح ولا يلجأ الى التشطيب على حق السطحية إلا في حالة الضرورة التي تقتضيها مصلحته، وذلك راجع لعدم وجود أجال يلزمه وعدم وجود مصلحة في ذلك.
   

   كذلك الأمر بالنسبة للمدين الراهن في الغالب، لا يلجأ إلى التشطيب على الرهن ولو أنه قام بالوفاء بالدين الأصلي للحق الشخصي الذي يكون الرهن تابع له، وبالتالي إنتهاء هذا الأخير بالتبعية لإنتهاء الحق الشخصي، مما يبقى معه عدم مصلحة الراهن للتشطيب على الرهن بالرسم العقاري خاصة أمام عدم امكانية تمكن الدائن المرتهن بوجود الحق لكونه مزال مقيد بالرسم العقاري .
   

   بالتالي فعدم جدوى التشطيب في مجموعة من الحالات يسقطنا في عدم واقعية الرسوم العقارية، وهو ما يمكن الأجل أن يعمل على ضمانة فعاليته، مما تظهر معه جدوى الأجل ومطالبة المشرع بوضع آليات زمنية من شأنه أن تضمن واقعية الرسوم العقارية على مستوى إنقضاء الحقوق والتحملات المترتبة عليها، وما لها من تأثير ايجابي على المستويات العمرانية والاجتماعية.
   

   هذا ولا تفوتنا الفرصة للوقوع على بعض الإيجابيات التي تقوم بها المادة 65 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون رقم 14.07، على مستوى الواقع لضمان تحيين الرسوم العقارية في الوقت المناسب، فجزاء الثلاثة أشهر بحكم أنه يشمل أيضا نطاقي التشطيبات تكون له فعالية من شأنها أن تقوم بالتقليص من حيلولة حالتي العقارات المحفظة دون اللجوء الى التشطيب بالرسم العقاري.
   

   خاتمة
   

   وهكذا فقد جعل المشرع الاجال بين التقييد و التشطيب آجالا قصيرة بالمقارنة مع الآجالات التي كانت قبل التعديل ، والهدف من هذا التقليص هو تجاوز اشكالية عدم تحيين الرسوم العقارية بسبب التراخي في تقييد الحقوق وذلك بهدف التسريع بها وتجنب المافيات التي قد تطال على العقارات.
   

   قائمة المراجع
   

   الكتب
   

• عبد العالي حفيظ، توزيع حصيلة البيع الجبري للعقار المحجوز في القانون المغربي , مطبعة دار القلم , الطبعة الأولى , 2011.
  

  الرسائل
  

• عبد العالي بن محمد العبودي،نظام التحفيظ العقاري و اشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية , الطبعة الثانية , الناشر المركز الثقافي المغربي, الدار البيضاء المغرب,
  
• يوسف بن علي , دور التسجيل العقاري في حماية و استقرار الحقوق دراسة قانونية و قضائية, بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص , وحدة القانون المدني و الأعمال, كلية الحقوق, جامعة عبد المالك السعدي,طنجة, السنة الجامعية:2010/2011
  
• محمد ابن الحاج السلمي , سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين الاشهار العقاري و التخطيط الاجتماعي و الاقتصادي ,منشورات عكاظ الرياط , ماي 2002.
  
• حسن المبني علوي, الرقابة على أعمال المحافظة العقارية بالتقييد و التشطيب في الرسم العقاري, رسالة نهاية التدريب بالمعهد العالي للقضاء, فوج39 , سنة2012/2014.
  

  المجلات
  

• طارق القرفادي ,” المستجدات المتعلقة بالآجال في نظام التحفيظ العقاري على ضوء القانون رقم 14.07 “, سلسلة البحت الأكاديمي تصدر عن مجلة العلوم القانونية الاصدار السادس, مطبعة الأمنية, الطبعة الأولى.
  

  الأطروحات
  

• هشام الطنجي , انتقال الحق العيني في قانون التحفيظ العقاري , أطروحة لنيل الدكتوراه في قانون العلوم القانونية,كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية,مراكش, السنة الجامعية 2019-2020.
  

  الندوات
  

• حسن فتوخ , صلاحية المحافظة في التقييد و التشطيب, الندوة الوطنية في موضوع: الأمن العقاري, دفاتر محكمة النقض , عدد26
  

  المواقع الإلكترونية
  

• Coursdroitarab.com